TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 4211 -2022-SUNARP-TR

Lima, 20 de octubre de 2022

APELANTE : GLENNY YAKELE MANCHI DELAO.

TÍTULO : N° 1339865 del 10/05/2022.
RECURSO : H.T.D N° 8217 del 27/07/2022.
REGISTRO : Predios de Ayacucho.
ACTO : Compraventa e independización.

SUMILLA :

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO SIN CAMBIO DE USO

A efectos de proceder con la independización de un predio rústico sin cambio
de uso la resolución municipal respectiva o el FUHU y Anexo E deben señalar
que el predio se ubica en zona de expansión urbana.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Y LEGITIMACIÓN

La calificación de la transferencia de un predio efectuada por cónyuges o
excónyuges debe hacerse conforme a la titularidad que obra en la partida del
predio y no conforme a adjudicación obrante en escritura de sustitución de
régimen patrimonial no inscrita en la partida del predio.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la compraventa e independización de la parcela lote 2, con un área
de 199.60 m2, ubicada en el sector Ñahuinpuquio II, distrito de San Juan
Bautista, provincia de Huamanga, departamento de Ayacucho, que
forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida N°
11014939 del Registro de Predios de Ayacucho; que otorga Isabel
Ccorahua Cáceres y Samuel Huaranccay Guillen a favor de Glenny
Yakele Manchi Delao.

Para tal efecto, se ha presentado los siguientes documentos:

- Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 27/04/2017

extendida y expedida ante el notario público de Ayacucho José
Hinostroza Aucasime.
- Certificado negativo N° 081-2022-MDSJB/GIP-SGPCCU del
22/04/2022, expedido por la Municipalidad Distrital de San Juan Bautista.
- Resolución sub gerencial N° 132-2022-GIDU-SGPCCU-MDSJB-AYAC
del 22/04/2022, expedida por la Municipalidad Distrital de San Juan

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Bautista.
- Plano de localización - ubicación (Lámina UL-1) visado por la
Municipalidad Distrital de San Juan Bautista y firmado por arquitecto
Vladimir Eder Vivanco Ayala.
- Plano de subdivisión (Lámina P-1) visado por la Municipalidad Distrital
de San Juan Bautista y firmado por arquitecto Vladimir Eder Vivanco
Ayala.
- Memoria descriptiva visada por la Municipalidad Distrital de San Juan
Bautista y firmado por arquitecto Vladimir Eder Vivanco Ayala.
- Anexo F - Subdivisión de lote urbano con sello de recepción el
29/03/2022 por la Municipalidad Distrital San Juan Bautista.

Forma parte del procedimiento el informe técnico N° 1768-2022 del

12/05/2022 expedido por el especialista de catastro de la Zona Registral
XIV – Sede Ayacucho, Jhon Américo Bustios Calle.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública (e) del Registro de Predios de Ayacucho,

Lisbeth Roxana Nieto Cisneros, decretó la observación del título
conforme a los siguientes fundamentos:

Se reenumera para mejor resolver:

“(...)
1.- Antecedente:
Fracción de 199.60m2, parte del predio matriz inscrito en la Partida N°
11014939 del Registro de Predios de Ayacucho.

2. Defectos Advertidos-Sugerencia:
Habiendo asumido función la suscrita y en aplicación del Art. 33 del
Reglamento General de los Registros Públicos, advierte lo siguiente:

[1] 2.1. Del antecedente registral se desprende que el predio tiene la

condición de PREDIO RÚSTICO, y, en la parte de la consideración de
la Resolución de Subdivisión se señala que ES PROCEDENTE LA
SUBDIVISIÓN SIN CAMBIO DE USO DEL PREDIO UBICADO EN LA
PARCELA L-14 SECTOR ÑAHUIMPUQUIO II, sin embargo en la parte
resolutiva de la misma resolución se aprueba la subdivisión de LOTE
URBANO ubicado en la Parcela L-14 SECTOR NAHUIMPUQUTIO II no
quedando claro si se trata de una subdivisión sin cambio de uso o con
cambio de uso, extremo que se deberá aclarar.

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece en su

“Artículo 62.- Título que da mérito a la independización de un predio
rústico sin cambio de uso. La independización sin cambio de uso de un
predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se efectúa por el
solo mérito del Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU y su

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anexo E, donde se señale de forma expresa que el predio a

independizar se ubica en zona de expansión urbana, así corno se
indique el número de Resolución de autorización y adjuntando el plano
municipal de independización o parcelación debidamente sellados y
visados, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y
medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del
remanente.
En la partida independizada se dejará constancia de la falta de
inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya
solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución
de aprobación correspondiente”.

[2] Por lo que se deberá adjuntar la resolución el Formulario Único de

Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E o la Resolución aclaratorio
donde se señale de forma expresa que el predio a independizar se ubica
en zona de expansión urbana.

**Se deja constancia que se adjuntó FUHU anexo F

[3] 3.3. Vista la partida N° 11129235 donde corre inscrito el poder

otorgada por la copropietaria ISABEL CCORAHUA CÁCERES, se
advierte que la poderdante señala expresamente EL FRUTO DE LA
TRANSFERENCIA, VENTA Y/O ADJUDICACIÓN DEBERÁ SER
DEPOSITADO EN LA CUENTA DE FONDO MUTUO N° A002049
APERTURA EN EL BANCO INTERBANK.

Por otro lado, de la escritura pública N° 758 del 27.04.2017 se advierte

lo siguiente:
- Se advierte que el precio pagado fue depositado en la. cuenta N°
2203088 en la Cooperativa de Ahorro y Crédito San Cristóbal de
Huamanga a nombre de Huaranccay Guillen Samuel.

[4] En ningún extremo de la escritura pública de compraventa se dejó

constancia expresa que la fracción de área 199.60m2 transferida se
encontraría únicamente dentro de los 25.000m2 que fueron
adjudicados a favor de don Samuel Huaranccay Guillén, porque se
presume que afecta al área total de todos los copropietarios inscritos
registralmente.

Por lo expuesto, el acto jurídico debe ser objeto de ratificación conforme

a lo dispuesto en el art. 162 del Código Civil, para tal fin adjunte la
escritura pública ratificatoria otorgado por Isabel Ccorahua Cáceres.
(…)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes

fundamentos:

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- Del contenido de los considerandos de la resolución de subdivisión

se aprecia que es sin cambio de uso; ya se está reconociendo por la
autoridad competente que el predio a independizar, así como toda la
matriz se encuentra en zona urbana. Es más, en los actos inscritos
ya se dejó constancia de la falta de inscripción de planeamiento
integral.

- Se ha presentado la resolución municipal de subdivisión, no siendo

necesario presentar el FUHU y anexo E.

- El notario es quien verifica el medio de pago y da fe del pago total,

no siendo materia de observación el medio de pago utilizado.

- Isabel Ccorahua Cáceres ha intervenido mediante su apoderada en

la escritura pública de compraventa; no siendo necesario la
ratificación de esta.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida N° 11014939 del Registro de Predios de Ayacucho

En la citada partida, se encuentra inscrito el predio denominado «Parcela

L-14», sector Ñahuinpuquio II ubicado en el distrito San Juan Bautista,
provincia de Huamanga, departamento de Ayacucho.

La titularidad registral corresponde a Isabel Ccorahua Cáceres y Samuel

Huaranccay Guillen.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán.

De lo expuesto y del análisis del caso a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- A efectos de proceder con la independización de un predio rústico sin

cambio de uso ¿la resolución municipal respectiva o el FUHU y
Anexo E deben señalar que el predio se ubica en zona de expansión
urbana?
- La calificación de la transferencia de un predio efectuada por
cónyuges o excónyuges: ¿debe hacerse conforme a la titularidad que
obra en la partida del predio o conforme a adjudicación obrante en
escritura de sustitución de régimen patrimonial no inscrita en la
partida del predio?

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VI. ANÁLISIS

1. Para la independización de un predio rústico sin cambio de uso, debe

cumplirse con lo dispuesto en el artículo 62 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), cuyo tenor es como sigue:

Artículo 62.- Título que da mérito a la independización de un

predio rústico sin cambio de uso.
La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en
área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito del Formulario
Único de Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E, donde se señale
de forma expresa que el predio a independizar se ubica en zona
de expansión urbana, así como se indique el número de Resolución
de autorización y adjuntando el plano municipal de independización o
parcelación debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en
estos últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la
porción a independizar como del remanente.
En la partida independizada se dejará constancia de la falta de
inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya
solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución
de aprobación correspondiente.

El tenor de la norma citada corresponde a la modificación aprobada por

Res. 068-2021-SUNARP/SN del 23/06/2021 publicada en el diario oficial
El Peruano el 24/06/2021. Conforme a los considerandos de dicha
resolución, en el procedimiento de independización de predios rústicos
sin cambio de uso se han identificado problemáticas para determinar la
competencia del funcionario que lo otorga.

Como puede apreciarse de la comparación con el tenor anterior de dicho

artículo, el requisito que se ha añadido es el relativo a que el FUHU y
anexo E debe señalar de forma expresa que el predio a independizar se
ubica en zona de expansión urbana.

2. Con el título bajo análisis se pretende la inscripción de la compraventa

e independización de la parcela lote 2 con un área de 199.60 m2,
ubicada en el sector Ñahuinpuquio II, distrito de San Juan Bautista,
provincia de Huamanga, departamento de Ayacucho, que forma parte
del predio de mayor extensión inscrito en la partida N° 11014939 del
Registro de Predios de Ayacucho; que otorga Isabel Ccorahua Cáceres
y Samuel Huaranccay Guillen a favor de Glenny Yakele Manchi Delao.

Para tal efecto, se presentaron los documentos señalados en el rubro I

de la presente Resolución, entre los que se encuentra la Resolución sub
gerencial N° 132-2022-GIDU-SGPCCU-MDSJB-AYAC del 22/04/2022,
expedida por la Municipalidad Distrital de San Juan Bautista, con los

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respectivos planos de ubicación y subdivisión (láminas UL-1 y P-1) todos

sellados y visados por el funcionario autorizado de la mencionada entidad
municipal.

La primera instancia advierte -entre otros defectos- que de conformidad

con lo dispuesto en el artículo 62 del RIRP debe presentarse el
Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU y su anexo E o
resolución aclaratoria en la que se señale de forma expresa que el predio
a independizar se ubica en zona de expansión urbana.

Revisada la Resolución sub gerencial presentada, se aprecia que no se

señala de forma expresa que el predio a independizar se ubica en zona
de expansión urbana.

Debe añadirse que la referida resolución se expidió el 22/04/2022, y

consta que el procedimiento se inició el 29/03/2022 – esto es, con
posterioridad a la publicación de la modificación al RIRP -, por lo que
debió cumplir con el requisito antedicho.

Consecuentemente, corresponde confirmar el numeral 2 de la

observación formulada por la registradora.

3. De otro lado, la registradora advierte que en la resolución sub

gerencial adjuntada, no queda claro si se trata de una subdivisión sin
cambio de uso o con cambio de uso.

Al respecto, del “Visto” de dicha resolución, consta que se “solicita la

Subdivisión de lote urbano…”. Asimismo, de los considerandos de la
Resolución sub gerencial N° 132-2022-GIDU-SGPCCU-MDSJB-AYAC
del 22/04/2022, puede verse que la Municipalidad Distrital de San Juan
Bautista, señala:

“(…)
CONSIDERANDO:
(…)
Que, de acuerdo a la Inspección Ocular, por parte de la Subgerencia
de Planeamientos, Catastro y Control Urbano, es procedente la
Subdivisión sin Cambio de Uso del predio ubicado en el PARCELA L-
14 SECTOR ÑAHUINPUQUIO II, jurisdicción del Distrito de San Juan
Bautista, Provincia de Huamanga-Ayacucho.
(…)”.

Asimismo, en el artículo 1 de la parte resolutiva declara:

“ARTÍCULO PRIMERO.- APROBAR, RESOLUCIÓN DE SUB

DIVISIÓN DE LOTE URBANO del predio ubicado en PARCELA L-14
SECTOR ÑAHUINPUQUIO II, Jurisdicción del distrito de San Juan

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Bautista, provincia de Huamanga-Ayacucho; de conformidad al Plano

y Memoria Descriptiva, (…)
(…)”

Además, los planos señalan que se trata de subdivisión de lote.

Asimismo, el lote se grafica con frente al Jr. San Antonio y a 7.90ml del
Jr. Espartaco.

Como puede apreciarse, la resolución no es clara. Conforme al TUO de

la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, aprobado por D.S.006-2017-VIVIENDA, la subdivisión de
predio urbano está definida como el fraccionamiento de un lote habilitado
como urbano en uno o varios lotes que cumplen los parámetros y
condiciones urbanísticas establecidas en el Plan Urbano o norma
urbanística que corresponda de la jurisdicción donde se localice
(numeral 8 del artículo 3).

En este caso, en la partida registral no obra inscrita habilitación urbana,

esto es, no se trata de un predio habilitado como urbano (aunque obran
inscritas resoluciones de subdivisión en los asientos B0002, B0003,
B0007 de la partida registral).

Asimismo, en la resolución presentada se señala que el área remanente

del predio luego de la subdivisión es 58,348.00m2, lo que discrepa de la
partida registral, conforme a la que el área remanente en el asiento
B00013 es menor (57,179.37m2).

Conforme a lo expuesto, se confirma el numeral 1.

4. La primera instancia también cuestiona que revisada la escritura

pública adjuntada, el precio de la compraventa del predio sub materia ha
sido depositado a una cuenta bancaria distinta a lo señalado por la
vendedora Isabel Ccorahua Cáceres en el poder inscrito en la partida N°
11129235.

En la partida N° 11129235 del Registro de Mandatos y Poderes de

Ayacucho, en su asiento A00001, se aprecia que la poderdante Isabel
Ccorahua Cáceres nombra a su apoderada Luz Danicela Huaranccay
Ccorahua, precisando lo siguiente:

“(…)”
B.- FACULTADES ESPECIALES PARA TRANSFERIR, VENDER Y
ADJUDICAR:
(…)

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“2) EL FRUTO DE LA TRANSFERENCIA, VENTA Y/O ADJUDICACIÓN,

DEBERÁ SER DEPOSITADO EN LA CUENTA DE FONDO MUTUO N°
A002049, APERTURA (sic) EN EL BANCO INTERBANK, PARA TAL
EFECTO, PODRÁ RECIBIR EL IMPORTE DE LAS TRANSFERENCIAS,
PUDIENDO PARA LOS EFECTOS SUSCRIBIR LAS MINUTAS Y TODA
DOCUMENTACIÓN (…)”.

En la escritura pública de compraventa del 27/04/2017, en la que

interviene Luz Danicela Huaranccay Ccorahua en representación de
Isabel Ccorahua Cáceres se señala:

“CUARTO.- PRECIO: LOS CONTRATANTES DE COMÚN ACUERDO

CONVENIMOS EN FIJAR EL PRECIO DE LA COMPRAVENTA EN LA SUMA
DE S/ 68,000.00 (SESENTIOCHO MIL CON 00/100 SOLES), SUMA QUE
“LOS COMPRADORES” DECLARAN HABER CANCELADO CON
ANTERIORIDAD A LA FECHA DE SUSCRIPCIÓN DE LA PRESENTE
MINUTA HACIENDO USO DEL MEDIO DE PAGO “DEPÓSITO EN CUENTA”
(CÓDIGO 001), EN LA COOPERATIVA SAN CRISTÓBAL DE HUAMANGA,
CON NÚMERO DE CUENTA N° 2203088, A NOMBRE DE HUARANCCAY
GUILLEN SAMUEL; DEL CUAL USTED. SR. NOTARIO SE SERVIRÁ DAR
FE. (…)”

De lo transcrito, vemos que se pactó que el precio de la compraventa

fuera abonado al número de cuenta N° 2203088 a nombre de Huaranccay
Guillen Samuel, esto es, a nombre de uno de los vendedores.

Ahora, conforme a lo cuestionado por la primera instancia, la parte del

precio que le corresponde a la otra vendedora, Isabel Ccorahua
Cáceres, se debió depositar en la cuenta de fondo mutuo N° A002049,
según lo mencionado en el asiento A00001 de la partida N° 11129235
del Registro de Mandatos y Poderes.

5. Ahora bien, es cierto que podría interpretarse el poder en el sentido

que la compradora debía depositar directamente el precio- en la parte
que le corresponde a la vendedora Isabel Ccorahua Cáceres -. en la
cuenta de fondo mutuo indicada en el poder.

Pero también podría interpretarse que el depósito en la cuenta de fondo

mutuo debía ser realizada por la apoderada. Esto es, que el precio podía
pagarse de distintas maneras (por cheque, depósito en otra cuenta, etc.)
y que posteriormente la apoderada debía depositar la parte que
corresponde a la vendedora (su poderdante) en la cuenta de fondos
mutuos indicada.

Ante estas dos interpretaciones posibles, debe optarse por la que

propicia la inscripción, al amparo del artículo 2011 del Código Civil
conforme a la modificación introducida por la Ley 31309. Por ello se
revoca el numeral 3 de la observación formulada por la registradora.

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6. En el numeral 4 de la observación, la registradora indica que el área

a transferir de 199.60 m2 es sobre la totalidad del predio matriz y no
sobre los 25,000 m2 que le fueron adjudicados a Samuel Huaranccay
Guillén, por lo que se estaría transfiriendo parte del área del predio matriz
que le pertenece a él y a Isabel Ccorahua Cáceres; solicitando la
ratificación de esta última.

En el rubro IV de la presente resolución se ha indicado que en la partida

N° 11014939 del Registro de Predios de Ayacucho se encuentra inscrito
el predio denominado «Parcela L-14», sector Ñahuinpuquio II ubicado
en el distrito San Juan Bautista, provincia de Huamanga, departamento
de Ayacucho

En el asiento C00001 se indica que el citado predio pertenece a la

sociedad conyugal conformada por Samuel Huaranccay Guillén e Isabel
Ccorahua Cáceres.

En el asiento F00001 (rectificado posteriormente a C0002) se encuentra

inscrita la sustitución del régimen de sociedad de gananciales por el de
separación de patrimonios celebrada entre los referidos cónyuges;
conforme a la escritura pública del 07/09/1998. Dicha sustitución también
se encuentra inscrita en la partida N° 11037153 del Registro Personal de
Ayacucho (Título archivado N° 17168 del 18/12/2006).

7. Ahora bien, en la partida del predio sólo se ha inscrito la sustitución

del régimen patrimonial, pero no la adjudicación de partes del predio a
cada cónyuge, lo que requeriría la independización de la parte que se
adjudica conforme al principio de especialidad recogido en el artículo
2017-A del Código Civil.

Esto es, actualmente la partida del predio figura en copropiedad, no

constando inscrita parte material a favor de ninguno de los cónyuges (o
ex cónyuges). Esto se encuentra legitimado mientras no se inscriba la
adjudicación que fuera pactada en la escritura pública del 07/09/1998
(asiento A00001 de la partida N° 11037153 del Registro Personal).

En esa línea, en la escritura pública de compraventa del 27/04/2017,

claramente se verifica que Samuel Huaranccay Guillén e Isabel
Ccorahua Cáceres, esta última representada por su apoderada, en su
calidad de copropietarios transfieren el área de 199.60m2 a favor de
Glenny Yakele Manchi Delao:

“(…)
TERCERA.- COMPRAVENTA: EN LA FECHA, CON EL DERECHO ANTES
INVOCADO Y POR EL PRESENTE ACTO JURÍDICO, CONFORME A LOS

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ARTÍCULOS 923° Y 1529° DEL CÓDIGO CIVIL; NOSOTROS, SAMUEL

HUARANCCAY GUILLÉN Y LUZ DANICELA HUARANCCAY CCORAHUA
EN REPRESENTACIÓN DE ISABEL CCORAHUA CÁCERES, DAMOS EN
VENTA REAL Y ENAJENACIÓN PERPETUA EN FAVOR DE GLENNY
YAKELE MANCHI DELAO, UNA FRACCIÓN DEL TOTAL DEL INMUEBLE
DESCRITO EN LA CLÁUSULA PRIMERA DE LA PRESENTE MINUTA;
SIGNADO COMO LOTE 02 DE LA MANZANA “B” PARCELA L-14 SECTOR
ÑAHUINPUQUIO II, CON UNA EXTENSIÓN SUPERFICIAL DE CIENTO
NOVENTA Y NUEVE PUNTO SESENTA METROS CUADRADOS (199.60
M2), (…)”

En ese sentido, se está transfiriendo el área de 199.60 m2 que forma

parte del predio de mayor extensión; motivo por el cual participaron
ambos copropietarios; por lo que, se revoca el numeral 4 de la
observación formulada por la registradora.

Con la intervención de la vocal suplente Karina Soledad Figueroa

Almengor designada mediante Res. N°238-2022-SUNARP/PT del
19/09/2022.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR los numerales 3 y 4 y CONFIRMAR los numerales 1 y 2 de

la observación formulada por la primera instancia al título señalado en el
encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis
de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
PRESIDENTA DE LA TERCERA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
KARINA SOLEDAD FIGUEROA ALMENGOR

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