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9?' Ministerio Superintendencia Nacional
PERÚ de Justicia de los Registros Públicos-SUNARP

TRIBUNAL REGISTRA L

RESOLUCIÓN N° 012-2019-SUNARP-TR-T

Trujillo, 07 de enero de dos mil diecinueve.

APELANTE ARTEMIO BURGA VALDIVIA

KYOOKO MARINA KURODA DE BURGA
JOSÉ ANTONIO PADILLA CARBAJAL
TITULO 1853120-2018 del 16.08.2018
INGRESO 360-2018
PROCEDENCIA ZONA REGISTRAL N° V - SEDE TRUJILLO
REGISTRO DE PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO (S) RECTIFICACIÓN UNILATERAL
SUMILLA(S)
Rectificación unilateral de área, linderos y medidas perimétricas
Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito
a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la
documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, tanto si se rectifica a área mayor o
menor, siempre que la oficina de catastro determine indubitablemente que el
polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito.
Dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de acreedores
inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano
jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Mediante el título venido en grado el señor José Antonio Padilla Carbajal
solicitó la rectificación unilateral del predio inscrito en la partida
04048346 del Registro de Predios de Trujillo.
Para ello acompañó los siguientes documentos:
Solicitud de rectificación de área y linderos formulada por el notario
de La Esperanza David Rubio Bernuy.

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El traslado de la escritura pública de rectificación de área, linderos y

medidas perimétricas de fecha 22.06.2018, otorgada ante el notario
de La Esperanza David Rubio Bernuy por los cónyuges Julio Dávila
Gonzales y Umbelina Rojas de Dávila, Lodys Elizabeth Díaz Lozano,
y los cónyuges Artemio Burga Valdivia y Kyooko Marina Kuroda de
Burga.
Copia autenticada notarialmente de certificado de búsqueda catastral
de predio de 10,447.63 m2.
Copia autenticada por notario del Informe N° 9569-2017 expedido por
la oficina de catastro de la Zona Registral N° V —Sede Trujillo.
Memoria descriptiva y planos perimétrico y de ubicación-localización
visados por la Municipalidad Distrital de Huanchaco.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue tachado por la registradora pública Yessica Bautista Ibáñez
mediante esquela del 06.09.2018, cuyo tenor se aprecia en la imagen
que se inserta a continuación:
Se tacha el presente titulo de conformidad con el artículo 42 del Reglamento General
de los Registros Públicos en cuanto luego de revisada la documentación presentada
se advierte:

- Se solicita rectificación de áreas y linderos del predio inscrito en la partida n°

04048346 en mérito a escritura unilateral otorgada por los titulares registrales.

- De conformidad con el pleno de observancia obligatoria aprobado mediante sesión

extraordinaria no presencial del 26/08/2016, se establece:

"Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a

escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que
se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
tanto si se afecta el área mayor o menor, siempre Que la oficina de catastro
determine indubitablemente Que el poligono resultante se ubica dentro del ámbito
gráfico del predio inscrito.

Dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de acreedores inscritos o

medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o
administrativo autoricen la rectificación".

- Del informe emitido por el Área de Catastro n° 8814-2018-ZR-V-ST/OC se tiene lo

siguiente:

"(...) No es posible determinar en forma indubitable si el polígono resultante de la

rectificación planteada, se ubica dentro del ámbito grafico del predio inscrito en la
partida 04048346(.4"

- En consecuencia no se cumple con lo dispuesto por el precedente de observancia

obligatoria, al no poder determinar el Área de Catastro que el polígono resultante se
ubica indubitablemente dentro del ámbito gráfico del predio inscrito.

*Asimismo se deja constancia que en la escritura adjunta no intervienen la totalidad

de copropietarios del predio inscrito en la partida vinculada.

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BASE LEGAL:

- Artículo 31, 32 y 42° del Reglamento General de los Registros Públicos.

- Artículo 2011 del Código Civil,

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

Los cónyuges Artemio Burga Valdivia y Kyooko Marina Kuroda de Burga,
y el señor José Antonio Padilla Carbajal interpusieron apelación
mediante escrito autorizado por el abogado Yuri Iglesias Narro. A
continuación se resumen sus fundamentos:
El título fue tachado por los siguientes fundamentos: 2.1) no es
posible determinar en forma indubitable si el polígono resultante se
ubica dentro del predio inscrito; y 2.2) en la escritura pública no
intervienen todos los copropietarios del bien.
Con relación al punto 2.1, los copropietarios solicitaron un certificado
de búsqueda catastral, en este se indicó que el predio es el inscrito
en la partida 04048346. Asimismo, que el polígono presentado de
10,447.63 m2 tiene la misma ubicación que el predio inscrito en la
mencionada partida. Por último, que el polígono en estudio no afecta
a predios colindantes.
El área de catastro en su informe, numeral 3.1., indica que el
polígono presentado tiene la misma ubicación del inscrito en la
partida 04048346. Esta conclusión en clara y fehaciente en el sentido
de que se trata del mismo predio con obra en el Registro.
Del gráfico proporcionado por el área de catastro con el certificado de
búsqueda catastral se aprecia de manera indubitable que no hay
superposición con colindante alguno. Esta imagen prevalece sobre
cualquier interpretación de los informes de catastro.
Con respecto al punto 2.2, existe reiterada jurisprudencia del Tribunal
Registral en el sentido que al ser la rectificación de área un acto de
administración no se requiere la participación del 100% de
copropietarios, basta la mayoría de conformidad con el numeral 2 del
artículo 971 del Código Civil. En este caso participaron copropietarios
que constituyen el 80% de las acciones y derechos.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

La partida directamente vinculada al título apelado es la 04048346 del
Registro de Predios de Trujillo. El predio está sujeto a copropiedad,
siendo los propietarios los cónyuges Julio Dávila Gonzales y Umbelina
Rojas de Dávila, Lodys Elizabeth Díaz Lozano, los cónyuges Artemio

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Burga Valdivia y Kyooko Marina Kuroda de Burga, Olga Avellaneda

Bravo y Víctor Hugo Díaz Lozano.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza.
El título fue tachado por dos razones: i) según el precedente de
observancia obligatoria, es posible la rectificación de área de manera
unilateral siempre que, entre otros requisitos, el área técnica del Registro
determine indubitablemente que el polígono resultante se ubica dentro
del predio inscrito; situación que no se presenta en el título apelado; y ii)
en la escritura pública de rectificación unilateral no intervinieron todos los
copropietarios del predio.
Los recurrentes han cuestionado la interpretación dada por la primera
instancia al informe del área de catastro, considerando que ha
determinado indubitablemente la identidad del plano adjuntado con el
predio inscrito, sin presentarse superposiciones con predios colindantes.
Asimismo, han señalado que la rectificación no requiere el
consentimiento de la totalidad de comuneros.
En tal sentido, en el presente caso debemos establecer:
Si el área técnica determinó fehacientemente que el polígono del
predio rectificado se halla dentro del inscrito.
Si la rectificación unilateral de área necesita de la aprobación de
todos los copropietarios del predio en cuestión.

ANÁLISIS:
1. Con relación a la primera controversia, en el Pleno CLV1 del Tribunal
Registral se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
Rectificación unilateral de área, linderos y medidas
perimétricas
Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas
perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el
propietario acompañada de la documentación a que se refiere el
artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, tanto si se rectifica a área mayor o menor, siempre que
la oficina de catastro determine indubitablemente que el polígono
resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito.

Publicado en El Peruano el 07.10.2016.

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Dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de

acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los
afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la
rectificación.
De acuerdo al citado precedente, el propietario puede solicitar la
rectificación del área, linderos y medidas perimétricas de su predio
cuando la realidad física discrepa con la información que proporciona el
Registro. Para ello no requiere acudir a alguno de los mecanismos
previstos legalmente, es suficiente su manifestación de voluntad
expresada en escritura pública. Empero, para acogerse a dicho
mecanismo extraordinario o excepcional es preciso satisfacer sus
requisitos. Uno de ellos es que el área de catastro determine de modo
indubitable que el polígono del predio rectificado se emplace dentro de
los linderos del inscrito. Esto se justifica porque al conocerse con certeza
el polígono del predio inscrito es posible que su titular de dominio pueda
prescindir de una parte del área inscrita y, como consecuencia de ello,
rectificar el área, linderos y medidas perimétricas para hacerla concordar
con la realidad objetiva. Es fundamental, por lo tanto, que el predio
rectificado se sitúe dentro del polígono primigenio, de esta manera no
habrá afectación de los colindantes porque el predio resultante de la
rectificación siempre estará dentro del polígono inscrito. De ahí que el
pronunciamiento de la oficina de catastro sea crucial para la procedencia
o el rechazo del pedido del usuario.

En nuestro caso el área de catastro a través del Informe 8814-2018

estableció que "no es posible determinar en forma indubitable si el
polígono resultante de la rectificación planteada, se ubica dentro del
ámbito gráfico del predio inscrito en la partida 04048346". Los apelantes
refutan dicha conclusión señalando que en el informe se indica que el
polígono del predio presentado tiene la misma ubicación que el inscrito.
Esta afirmación del área técnica no se contradice con su
pronunciamiento final, pues la ubicación espacial del predio es un
aspecto distinto al análisis del emplazamiento del polígono del predio
propuesto dentro del inscrito. Sobre este último, el área especializada ha
concluido que no puede definir indubablemente que el predio rectificado
esté inmerso dentro del polígono del inscrito. Este dictamen del área
técnica, de conformidad con el artículo 11 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, es vinculante para las instancias
registrales.

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Por otra parte, los recurrentes arguyeron que solicitaron un certificado de

búsqueda catastral y que en este se informó que el predio del plano
tiene la misma ubicación que el inscrito en la partida 04048346. Vale
decir, igual a lo acontecido en el Informe 8814-2018. Sin embargo, este
dato proporcionado por el área de catastro, como ya hemos indicado en
el considerando anterior, no sirve para concluir que el predio está dentro
de los linderos inscritos. Tanto es así que la propia oficina de catastro
estableció que no puede determinar con certeza que el polígono
alcanzado está dentro del inscrito. En tal sentido, debe confirmarse este
extremo de la denegatoria de la primera instancia.

Con respecto a la segunda cuestión, el predio está sujeto a un régimen

de copropiedad y la escritura pública fue suscrita por una parte de los
titulares (80% de la alícuota total). La registradora objetó que aquel
instrumento no haya sido extendido por todos los copropietarios del
bien. Sobre el particular, esta Sala en la Resolución N° 517-2018-
SUNARP-TR-T del 27.08.2018 manifestó: "Ahora, en vista que la
rectificación de área, linderos y medidas perimétricas no es un acto que
importe una modificación sobre el bien, por cuanto este no varía, el
predio sigue siendo el mismo, sino que es un mecanismo que busca
corregir la inexactitud que respecto a las características del bien el
Registro viene publicitando, es que corresponde tratarlo como un acto de
administración que según el artículo 971 numeral 2 del Código Civil2
requiere de la mayoría absoluta de cuotas ideales para adoptarla". En el
presente caso, la rectificación unilateral fue planteada por copropietarios
que representan la mayoría absoluta (80%). En este orden, debe
revocarse este extremo de la denegatoria.

Con la intervención de los vocales (s) José Arturo Mendoza Gutiérrez y

Yovana del Rosario Fernández Mendoza, autorizados por la Resolución
N° 331-2018-SUNARP/PT del 31.12.2018.

Estando a lo acordado por mayoría, se resolvió lo siguiente:

2 Código Civil
Articulo 971.- Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
I.- Unanimidad, para disponer. gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir
modificaciones en él.
2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor
de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.

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VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR el extremo de la denegatoria referido al aspecto técnico
informado por el área de catastro y REVOCAR el segundo asunto,
relativo a la intervención de todos los copropietarios, por los fundamentos
vertidos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

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JOSÉ ARTU '0 MEND aZA GUTIÉRREZ YOVANA DEL RNÁNDEZ MENDOZA
Presid nte de la uarta Sala Vocal ( unal Registral
de Tribunal Registral

VOTO EN DISCORDIA DEL VOCAL WALTER E. MORGAN PLAZA

Estoy en desacuerdo con el voto en mayoría en el extremo que considera
que la rectificación unilateral no exige la participación de la totalidad de los
copropietarios. A continuación expongo sintéticamente mi postura:
El voto en mayoría sostiene que la rectificación de área no provoca la
modificación física del predio, porque este no varía, ya que sigue
siendo el mismo. Teóricamente es así. En efecto, esta Sala ha
manifestado en reiteradas ocasiones que por medio de la rectificación de
área se enmienda la inexactitud del Registro. Existen dos realidades: la
material y la registral. La primera es la objetiva, es decir, la realidad
propiamente dicha. La otra, la que brinda el Registro. Es un ideal que
ambas coincidan o corran paralelamente, es decir, si un predio es un
rectángulo de 120 m2 en la realidad material, en el Registro debe
reflejarse de igual modo. Sin embargo, por diversos motivos que no voy
a analizar, la realidad registral queda a la zaga de la realidad material.
El mecanismo para armonizar la realidad registral con la material es la
rectificación de área. Mediante ella la realidad registral sufrirá una
mutación o modificación. Ciertamente, si el predio inscrito tiene un área
de 120 m2 y en virtud de la rectificación de área esta es variada a 100
m2 es obvio que el predio inscrito fue alterado en su conformación física.
Dentro de esta lógica se enmarca el artículo 11 del RIRP al disponer que
todo título que importe la modificación física del predio inscrito requiere
inexcusablemente del visto bueno del área de catastro. Es verdad que
en mérito de la rectificación se establecerá que el predio siempre fue el
mismo, no obstante, para el Registro sí hubo una modificación corpórea.

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Si no fuera así, ¿qué sentido tiene que el área de catastro evalúe la

modificación física ocurrida en sede registral? En otros términos,
registralmente hablando, el predio inscrito sí es objeto de
transformación.
Si bien se discute doctrinariamente si los datos de hecho pueden
considerarse legitimados, lo cierto es que para el Registro la realidad
que publica debe tomarse como verdadera y exacta mientras un título
posterior no demuestre lo contrario (artículo 2013 del Código Civil y
artículo 3.b de la Ley 26366). La prueba de lo aseverado es el título
apelado que busca trastocar la realidad del Registro.
En suma, cuando se rectifica el área lo que se está haciendo es una
modificación física en el Registro. Teniendo en cuenta lo indicado,
cuando el predio está sometido a un régimen de copropiedad, por
mandato del inciso 1) del artículo 971 del Código Civil la decisión para
alterarlo sólo puede provenir de todos los titulares de dominio. Ello no se
advierte en el título recurrido.
Un argumento adicional. A través de la rectificación unilateral de área se
pretende que el predio inscrito reduzca su polígono, pues
recordemos que la esencia del precedente es que el predio rectificado se
emplace dentro del polígono inicial. Dicho de otra manera, con la
rectificación unilateral se va a prescindir de parte del área inscrita.
Esta figura jurídica equivale a una renuncia del polígono sobrante, en la
cual sí se exige la participación de todos los condóminos. Vale decir, la
rectificación unilateral de área constituye un acto dispositivo de una
fracción de un predio inscrito que solo puede practicarla la integridad de
los comuneros, de conformidad con el inciso 1) del artículo 971 del
Código Civil.
Por consiguiente, mi voto es para que se confirme la decisión de la
primera instancia en este extre o

LTER E AN PLAZA
el 171313üñal Registra!

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