TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 1415-2021-SUNARP-TR

Arequipa, 18 de agosto de 2021

APELANTE : LUIS ALBERTO MEJÍA CASTAÑEDA

TÍTULO : Nº496642 del 25.02.2021
RECURSO : Nº005213 del 17.05.2021.
REGISTRO : PREDIOS- CHICLAYO
ACTO (s) : DONACIÓN E INDEPENDIZACIÓN.
SUMILLA :

EFECTO DE LA NULIDAD DE ACUERDO DE LA ASAMBLEA GENERAL

“La sentencia firme que declara la nulidad de un acuerdo de asamblea general retrotrae sus
efectos al momento mismo en el que se produjo su adopción, por lo que repercute en los actos
que se celebraron amparados en aquél. En ese sentido, no procede la inscripción la
transferencia de un predio otorgada por los representantes de una comunidad campesina
titular de dominio que contaban con poderes inscritos al momento de la celebración del
contrato, pero al momento de la presentación del título de transferencia al Registro ya se
encuentra inscrita la declaración judicial de nulidad de dichos poderes”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la donación e independización del predio con un área de 7.5568 ha
que forma parte del predio inscrito en la partida N°11028902 del Registro
de Predios de Chiclayo.

Para tal efecto, se ha presentado la siguiente documentación:

a) Formulario de Solicitud de Inscripción de Título que contiene la

rogatoria.
b) Parte notarial de la escritura pública de donación otorgada ante el ex
notario Domingo E. Dávila Fernández de fecha 12.10.2011.
c) Memoria descriptiva suscrita por el ingeniero Arsenio Quesquén
Rumiche.
d) Plano perimétrico y de ubicación suscrito por el ingeniero Arsenio
Quesquén Rumiche.
e) Escrito que contiene el recurso de apelación.

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f) Asimismo, forma parte del expediente:

• Informe Técnico N°005417-2021-Z.R. N°II-SEDE-
CHICLAYO/UREG-CAT de fecha 18.03.2021.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

Se interpone recurso de apelación en contra la tacha sustantiva

formulada por el Registrador Público Juan Francisco Aguinaga
Mestanza, en los siguientes términos:

(se reenumera para mejor resolver)

“(…)
III.RAZONES PARA TACHAR
3.1. Se solicita donación con independización de predio rural, ubicado en el sector
Baldera, del distrito de San José, provincia y departamento de Lambayeque,
que fueran otorgados por la Comunidad Campesina San José a favor de la
Asociación Junta Vecinal Baldera.
Revisado el presente título se aprecia que la escritura pública de donación
del 12.10.2011 extendida ante Notario Domingo Dávila Fernández, a través
de la cual la Comunidad Campesina San José (en adelante la Comunidad),
representada por su presidente Medardo Acosta Vidaurre y por la secretaria
Aurora Luz Juárez Miranda, transfirió un predio rústico de 7.5568 has.
Aquellos representantes suscribieron el contrato en virtud de las facultades
inherentes a sus cargos antes indicados, al haber sido designados en
elecciones del 21.12.2008 como miembros de la directiva comunal y en mérito
a los poderes otorgados en asamblea general de comuneros del 21.02.2010.
Estos acuerdos constan en los asientos A00002 y A0004 de la partida
N°11008078.
Luego, mediante asamblea general del 19.12.2010 se adoptaron los siguientes
acuerdos: la prórroga del mandato de la directiva presidida por Medardo
Acosta Vidaurre y la modificación de su estatuto a fin de mantener vigente a
la última directiva inscrita por un periodo más. Estos acuerdos se registraron
en el asiento A00005 de la partida N°11008078. Asimismo, se aprecia que
con fecha 17.11.2011 se anotó en el asiento A0006 la demanda de nulidad de
los acuerdos que obran en el asiento A00005, es decir, contra aquellos que
extendieron el período de vigencia de los últimos directivos inscritos en tanto
no se nombre a los nuevos.
Posteriormente, el 8.9.2016 se inscribió la sentencia judicial que declaró la
nulidad de el acuerdo de la asamblea general del 19.12.2010, del asiento
A0005 y de todos los demás actos de administración y de gestión realizados

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por la directiva comunal prorrogada. Esta resolución judicial ejecutoriada

dio mérito a la extensión del asiento A00010.
Ahora, debe tenerse en cuenta que este acto de nulidad ya se encuentra
registrado a la fecha de presentación del título que contienen las
transferencias de los predios (25.02.2021) y no se advierte pronunciamiento
posterior que enerve sus efectos; por lo tanto, existe un asiento que impide el
acceso al Registro de la compraventa solicitada.
Cabe precisar que el Tribunal Registral ya se ha pronunciado sobre estos
aspectos, así en la Resolución 631-2018-SUNARP-TR-T señaló:
Efecto de la nulidad de acuerdo de la asamblea general
La sentencia firme que declara la nulidad de un acuerdo de asamblea general
retrotrae sus efectos al momento mismo en el que se produjo su adopción, por
lo que repercute en los actos que se celebraron amparados en aquél. En ese
sentido, no procede la inscripción de una compraventa de un predio otorgada
por los representantes de una comunidad campesina titular de dominio que
contaban con poderes inscritos al momento de la celebración del contrato, pero
al momento de la presentación del título de transferencia al Registro ya se
encuentra inscrita la declaración judicial de nulidad de dichos poderes.”
Por lo que al haberse declarado judicialmente nulo el asiento A00005 así
como todos los actos realizados por la junta directiva durante el plazo de
prórroga y posterior a ésta, el acto de disposición contenido en la escritura
pública de donación de fecha 12.10.2011 resulta nulo, en ese sentido no
resulta procedente su rogatoria, disponiéndose la tacha sustantiva en virtud
al artículo 42 inciso a) del Reglamento General de los Registros Públicos, ya
que el título presentado adolece de defecto insubsanable que afecta la validez
del contenido del título.

Sin perjuicio de ello, se advierte que del Informe Técnico de Catastro Nro. 005417-
2021-Z.R. II-Sede Chiclayo/UREG/CAT de fecha 18.03.2021 el área de catastro
ha establecido lo siguiente: No se pudo realizar una evaluación integral puesto
que:

3.2. En el plano de ubicación no se grafica el entorno físico inmediato al predio

(vías, acequias y entre otros), con la finalidad de determinar la ubicación
exacta del predio en consulta, indicando la distancia desde el predio materia
de trámite hacia a algún punto físico e imperecedero que se ubican en el
entorno, pudiendo apoyarse la imagen satelital.
3.3. Graficado el polígono según las coordenadas UTM PSAD56 dadas por el
usuario, el polígono arroja las siguientes medidas perimétricas, en el tramo
5-6 con 91.62 ml, tramo 7-8 con 162.08 ml; tramo 12-13 con 138.29 ml, tramo
13-14 con 31.59 ml y tramo 14-15 con 70.67, sin embargo, en la memoria
descriptiva y plano adjunto se consignan las siguientes medidas perimétricas;
en el tramo 5-6, con 91.68 ml, tramo 7-8 con 162.03 ml; tramo 12-13 con
138.16 ml; tramo 13-14 con 31.63 ml; y tramo 14—15 con 70.65 ml.

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3.4. En el membrete del plano adjunto se consigna el perímetro del predio de

1329.94 metros lineales (concordante con el perímetro descrito en la
escritura pública) sin embargo, en el mismo plano (predio matriz) y memoria
descriptiva se consigna como perimétrico 1329.83 metros lineales.
3.5. Además de conformidad con el artículo 64 del Reglamento del Registro de
Predios, en caso que el predio se encuentra en una zona no catastrada, se
presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la
autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas oficiales, con
su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se
indique el área, linderos y medidas perimétricas elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área
independizada como del área remanente. En ese caso la documentación
técnica debe ser suscrita por verificador catastral y no por verificador común,
que conforme lo dispuesto por el artículo 89 del Decreto Supremo N°032-
2006-VIVIENDA modificado por el artículo 1 del Decreto Supremo N°013-
2016-MINAGRI publicado el 22 de julio de 2016, se ha establecido que para
la modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas no catastradas,
se presentará el plano perimétrico y la memoria descriptiva del área inscrita
materia de la modificación física, elaborados y visados por Verificador
Catastral inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP.
En el presente caso, la documentación técnica presentada no se encuentra
suscrita por verificador catastral y no se ha presentado certificado negativo
de zona catastrada.
(…)”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso de apelación señalando lo siguiente:

▪ La acotada transferencia de propiedad se realizó en base a lo

publicitado por la SUNARP - Chiclayo, y con respaldo del Principio
de Legitimación recogido en el Art. 2013 del Código civil y en el Art.
VII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos.
▪ De la revisión de la partida registral N°11008078 del Registro de
Personas Jurídicas se verifica que en el asiento A0002 obra inscrito
el nombramiento de la Junta Directiva, periodo 2009-2010 de la
Comunidad Campesina de San José, habiendo elegido como
Presidente de la Comunidad al Sr. Medardo Acosta Vidaurre y como
secretaria a Aurora Luz Juárez habiendosele otorgado a estos dos
representantes poder para el otorgamiento de escrituras públicas de

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compraventa y adjudicaciones tal como obra registrado en el asiento

A0004.
▪ Que por el principio de legitimación, todos los asientos registrales se
presumen ciertos y producen sus efectos mientras no se rectifiquen
o se declare su invalidez en la vía judicial o arbitral. Por lo tanto, todo
acto jurídico que se haya celebrado durante la vigencia de los
asientos registrales será válido y por ende podrá acceder al registro,
mientras no haya sido declarada su nulidad o ineficacia, judicial o
administrativamente (de los actos jurídicos celebrados).

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

▪ En la partida registral N°11028902 del Registro de Predios de

Chiclayo corren inscritos los predios denominados Bodegones,
Paredones, Gallito de Pampa de Perros, ubicados en el distrito de
San José, provincia y departamento de Chiclayo.

o En el asiento 1 del rubro c) corre inscrita la titularidad a favor de

la Comunidad Campesina de San José.

▪ En la partida registral N°11008078 del Registro de Personas

Jurídicas de Chiclayo corre inscrita la Comunidad Campesina San
José.

❖ En el asiento A0002 rectificado en el asiento A00003 corre

inscrita la directiva comunal electa para el periodo 2009-2010
cuya conformación es la siguientes:

Presidente: Medardo Acosta Vidaurre

Vicepresidente: Félix Pérez Pérez
Secretorio de archivos Aurora Luz Juárez Miranda
Secretario de economía Walther Acosta Llonto
Fiscal Juan Santamaría Santisteban
Primer Vocal Félix Alberto Chiscol Caicedo
Segundo Vocal Marín Silva Flores

❖ En el asiento A00004 corre inscrito el otorgamiento de poder a

la junta directiva antes descrita para el otorgamiento de
escrituras públicas de compra venta y adjudicaciones, de

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transferencia de propiedad, donación, uso o usufructo,

autorizándose al presidente y secretario para la firma de las
escrituras públicas correspondientes.

❖ En asiento A00005 corre inscrita la modificación del artículo 40

del estatuto de la Comunidad Campesina y la prórroga de
mandato de la junta directiva (inscrita en el asiento A00002), por
un periodo más (dos años).

❖ En el asiento A0006 corre inscrita la medida cautelar de

anotación de demanda de impugnación de los acuerdos inscritos
en el asiento A00005.

❖ En el asiento A00010 corre inscrita la cancelación por mandato

judicial del asiento A0005.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como vocal ponente Luis Eduardo Ojeda Portugal, dejando

constancia que, conforme a lo solicitado en el recurso, se citó a informe
oral, diligencia a la cual no asistió el abogado del apelante; de lo
expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:

• Si la declaración de nulidad inscrita en el asiento A00010 de la

partida N°11008078 impide la inscripción de la transferencia.

V. ANÁLISIS

1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la donación e independización del predio con un área de 7.5568 ha
que forma parte del predio inscrito en la partida N°11028902 del
Registro de Predios de Chiclayo, efectuada por la Comunidad
Campesina San José a favor de la Asociación Junta Vecinal Baldera.

En la referida donación interviene la Comunidad Campesina San José

debidamente representada por su presidente Medardo Acosta Vidaurre
y su secretaria Aurora Luz Juárez Miranda.

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Revisada la escritura pública de fecha 12.10.2011 que contiene la

donación bajo comentario se advierte que los antes nombrados
intervienen en mérito a las facultades inscritas en el asiento A00005 de
la partida N°11008078 y con las facultades otorgadas en asamblea
general de comuneros del 24.05.2009 y ratificada por la asamblea
general de comuneros 21.02.2010.

2. En la calificación registral, uno de los aspectos que el registrador

público debe verificar es la representación invocada por los otorgantes,
por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto
materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas
Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la
representación, sólo en relación a los actos que son objeto de
inscripción en dichos registros.

Así, en el caso de transferencias de bienes efectuadas por

representantes de personas jurídicas, se determinará si los que
intervienen en representación de aquéllas tienen facultades para
obligarlas, para lo cual se estudiará el contenido del asiento de la
partida registral donde conste el poder inscrito, con el fin de conocer al
representante y las atribuciones de la cual se encuentra investido, es
decir, debe evaluarse la vigencia y suficiencia del poder.

3. Ahora bien, en la partida registral N°11008078 del Registro de

Personas Jurídicas de Chiclayo corre inscrita la Comunidad Campesina
San José.

En el Asiento A0002 -rectificado por asiento A0003- corre inscrita la

directiva comunal electa para el periodo 2009-2010 cuya conformación
es la siguiente:

Presidente: Medardo Acosta Vidaurre

Vicepresidente: Félix Pérez Pérez
Secretorio de archivos Aurora Luz Juárez Miranda
Secretario de economía Walther Acosta Llonto
Fiscal Juan Santa María Santisteban
Primer Vocal Feliz Alberto Chiscol Caicedo
Segundo Vocal Marín Silva Flores

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En el asiento A00004 corre inscrito el otorgamiento de poder a la junta

directiva antes descrita para la celebración de escrituras de
transferencia de propiedad, donación, uso o usufructo de lotes de
terreno para vivienda y uso urbano o para futura expansión urbana, en
los sectores urbanos de la zona el Pescador sur y norte del distrito de
San José, así como los lugares donde fuera necesario, dentro del
territorio de la Comunidad.

En asiento A00005 corre inscrita la modificación del artículo 40 del

estatuto de la Comunidad Campesina y la prórroga de mandato de la
junta directiva (inscrita en el asiento A00002), por un periodo más (dos
años), en mérito al acuerdo adoptado en asamblea general
extraordinaria de fecha 19.12.2010.

Hasta aquí, se tiene que a la fecha de la celebración de la escritura

pública de donación (12.11.2011) Medardo Acosta Vidaurre y Aurora
Luz Juárez Miranda, directivos que intervinieron en representación de
la comunidad campesina, contaban con mandato vigente, pues si bien
su mandato vencía en el año del 2010, este fue prorrogado por dos
años más es decir hasta el 2012.

Asimismo, contaban con facultades expresas para disponer vía

donación de los bienes de propiedad de la Comunidad.

4. Posteriormente, en el asiento A0006 corre inscrita la medida cautelar

de anotación de demanda de impugnación de los acuerdos inscritos en
el asiento A00005.

En el asiento A00010 corre inscrita la cancelación por mandato judicial

del asiento A0005 en mérito a la Resolución Judicial N°29 de fecha
25.11.2013 confirmada por la Resolución Judicial N°38 -de la Primera
Sala Especializada Civil de Lambayeque- en virtud del cual “… se
DECLARA: FUNDADA la demanda de impugnación de acuerdo, interpuesta por
Rogelio Acosta Llontop contra la Comunidad Campesina de San José, en
consecuencia se ordena SE DECLARE NULO el acuerdo de asamblea de fecha
19.12.2010 consistente en la modificación del estatuto y la prórroga del mandato de
la junta directiva, NULO EL ASIENTO REGISTRAL 00005 de la P.E. N°11008078
de la Zona Registral II Sede Chiclayo. NULO todos los demás actos de
administración y de gestión realizados por la referida junta directiva. (…)”

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De acuerdo a lo señalado en el asiento, se habría declarado la nulidad

del asiento registral que prorroga el mandato de la junta directiva
inscrita en el A0005 así como de los actos de administración y gestión
realizados bajo su mandato.

El apelante al respecto manifiesta que el acto jurídico celebrado

durante la vigencia de los asientos registrales es válido y por ende
podrá acceder al registro, mientras no haya sido declarada su nulidad
o ineficacia, judicial o administrativamente (de los actos jurídicos
celebrados).

5. Ahora bien, resulta necesario señalar que el Registro de Propiedad

Inmueble, como mecanismo de publicidad de situaciones jurídicas de
trascendencia real y de situaciones relevantes sobre la propiedad
inmobiliaria, genera efectos sustantivos tanto respecto de aquellos
actos inscritos, como de aquellos que se generan al momento del
ingreso de los títulos al Registro, en virtud de los principios de
oponibilidad y prioridad registral. En ese sentido, la figura del tercero
registral encuentra su amparo en los efectos sustantivos que otorga el
ordenamiento legal a quienes inscriben su derecho en el Registro y que
en nuestro caso se objetiva en los artículos 2014 y 2022 del Código
Civil (principio de fe pública registral y principio de oponibilidad
respectivamente).

En contraposición a la figura del tercero registral del artículo 2014 del

Código Civil que consigue protección legal -entre otros requisitos-
cuando inscribe su derecho; el artículo 2038 del mismo texto jurídico
contiene una norma excepcional, porque no rige en este caso la regla
general de publicidad de lo inscrito prevista en el artículo 2012 del
Código Civil que consagra como presunción jure et de jure el
conocimiento por todos del contenido de las inscripciones.

Según lo expone este artículo 2038 de manera excepcional la

calificación se realiza teniendo en cuenta la situación registral existente
al momento de la celebración del contrato y no la situación registral
existente al momento de la presentación del contrato al Registro.

6. Funciona como inoponibilidad de lo no inscrito; ello quiere decir que, en

el caso de este artículo, el tercero se beneficia del contrato ineficaz;
pero, no basta con este beneficio para convertirse en tercero registral,

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requiriendo para ello reunir los requisitos concurrentes del artículo 2014
del Código Civil.

Esta instancia en pronunciamientos reiterados ha analizado los

alcances del artículo 2038 en comentario, señalando:

La Exposición de Motivos Oficial del Libro de Registros Públicos del

Código Civil arguye, con relación a dicho artículo, que éste " Tiene el
propósito de proteger a quien contrata sobre la base de lo expresado por el registro
y a quien aspira convertirse en tercero registral y ampararse, por tanto, en el
principio de fe pública registral."

Es decir, este artículo legisla en forma excepcional, atendiendo a

razones de seguridad jurídica, en el sentido que al calificar el título, el
registrador deberá atender a la situación jurídica existente al momento
de la celebración del contrato, y no como normalmente califica,
teniendo como base la situación jurídica registral que se manifiesta
cuando se presenta el título al Registro. Por ello, agrega la Exposición
de Motivos citada que: " … para quien contrata amparado en la publicidad de
este registro, no sólo es posible celebrar y gozar de los efectos de un contrato nulo,
anulable, rescindido o resuelto (si se ampara en el artículo 2014), sino también en un
contrato ineficaz, por ampararse en el artículo 2038."

También ha señalado el legislador del Código Civil que, como es

evidente, "… se exige la buena fe y ella debemos entenderla en los mismos términos
de la buena fe del artículo 2014, esto es, el desconocimiento de la inexactitud
registral. Si existen modificaciones o extinciones, ellas deben ser desconocidas por
quien contrata sobre la base del poder o mandato inscrito."

Aplicados estos lineamientos en pertinencia, no debe perderse de vista

que existe una distinción entre las causales de padecimiento
contractual, que originan el encuadramiento dentro del supuesto legal
correspondiente. Por lo tanto, no debe confundirse al tercero registral
del artículo 2014 con el tercero del artículo 2038.

7. En el caso materia de análisis, como se indicó anteriormente los

representantes de la comunidad campesina suscribieron el contrato en
virtud de las facultades inherentes a sus cargos al haber sido
designados como miembros de la directiva comunal y en mérito a los

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poderes otorgados en asamblea general. Estos acuerdos constan en

los asientos A00002 y A00004 de la partida N°11008078.

Luego, mediante asamblea general se prorroga el mandato de la

directiva y la modificación de su estatuto a fin de mantener vigente a la
última directiva inscrita por un periodo más. Estos acuerdos se
registraron en el asiento A00005 de la partida N° 11008078.

En el asiento A0006 se anotó la demanda de nulidad de los acuerdos

que obran en el asiento A00005, es decir, contra aquellos que
extendieron el período de vigencia de los últimos directivos inscritos en
tanto no se nombre a los nuevos. Posteriormente, se inscribió la
sentencia judicial que declaró la nulidad de: el acuerdo de la asamblea
general y del asiento A00005 y de todos los demás actos de
administración y de gestión realizados por la directiva comunal
prorrogada. Esta resolución judicial ejecutoriada dio mérito a la
extensión del asiento A00010.

8. Como ya se ha referido líneas arriba no debe confundirse al tercero

registral del artículo 2014 del Código Civil con el tercero del artículo
2038 del mismo Código.

El artículo 2014 del Código Civil que consagra el principio de fe pública

registral es desarrollado en la norma VIII del Título Preliminar del RGRP
estableciendo que el tercero que adquiere e inscribe su derecho lo
mantiene aunque se declare la nulidad, anulabilidad, rescisión,
resolución o cancelación del derecho de su transferente. Este principio
consagra la denominada adquisición a non domino o de quien no es el
dueño o titular del derecho. Principio contrario a la regla del Derecho
Civil de que "nadie puede transferir a otro más derecho del que él mismo
tiene"; en virtud de dicha regla, quien adquiere un derecho de quien no
es el verdadero titular (porque este adquirió en virtud de un título nulo
o ineficaz) realmente nada adquiere, pues en virtud del vicio de nulidad
el transferente no tenía el derecho y no podía transferirlo válidamente.
La seguridad del tráfico sacrifica la aplicación del derecho común.

Conforme a lo anterior, se puede concluir que los requisitos necesarios

para que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos y
proteja al tercero adquirente son:

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a) Adquisición a título oneroso

b) Buena fe del adquirente
c) Adquisición de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo
d) Inexistencia registral en asientos y títulos archivados de causales
de nulidad, anulabilidad, rescisión, cancelación o resolución del
derecho transmitido o de la capacidad para realizarlo, y finalmente,
e) Inscripción del derecho adquirido a su favor.

Verificadas dichas condiciones estaremos ante un tercero registral,

quien no podrá verse afectado por situaciones jurídicas, que
posterioridad a la inscripción de su derecho, afecten al título de su
anterior transferente

Ahora, tratándose de la transferencia de un bien inmueble, realizada

mediante representantes de la Comunidad transferente, la calificación
no solo se circunscribirá a la partida registral en la que se efectuará la
inscripción sino que también se extenderá a la partida donde consta la
inscripción de los poderes, para efectos de determinar si aún persiste
una conexión directa entre ambas, la cual básicamente consiste en
determinar la inexistencia de limitaciones que podrían enervar la
representación invocada

9. El negocio jurídico nulo no produce efecto alguno, nace muerto, no es

susceptible de confirmación. No sucede lo mismo por ejemplo con la
revocación de un poder, pues ésta no puede ser opuesta a terceros que
han contratado ignorando la revocación, a menos que esta haya sido
inscrita, de conformidad con la norma contenida en el artículo 152 del
Código Civil.

Sobre la base de lo construido, se puede apreciar la inexistencia de tres

de los requisitos para que se configure la figura del tercero registral, a
saber: la adquisición a título oneroso, la inexistencia en los
antecedentes registrales de vicios de nulidad que afectan el acto a
registrar y el hecho que el tercer adquirente inscriba su título adquisitivo
con anterioridad a la inscripción de la nulidad (deber de diligencia); esto
último se exige, pues la inscripción es una manifestación de que se
adquiere protección registral y así el sistema defienda la adquisición de

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quien acude diligentemente al registro. En ese sentido, lo manifestado

por el impugnante que la adquisición del predio está protegida no
resulta amparable puesto que se trata de una adquisición a título
gratuito, que aún no se ha registrado su derecho de propiedad para ser
considerada como tal y por la existencia de un asiento de nulidad de la
prórroga de mandato de la directiva comunal que enerva los efectos
sustantivos de la transferencia que se solicita inscribir.

Cabe precisar que si bien el contrato de donación es de fecha anterior

-incluso- a la anotación de demanda del proceso de impugnación del
acuerdo, debe tenerse en cuenta que este acto de nulidad ya se
encuentra registrado a la fecha de presentación del título que contiene
la transferencia y no se advierte pronunciamiento posterior que enerve
sus efectos; por lo tanto, existe un asiento que impide el acceso al
Registro de la transferencia en mérito al título venido en grado.

En consecuencia, se debe confirmar el numeral 3.1. de la tacha

sustantiva formulada.

En este mismo sentido se ha pronunciado esta instancia en las

resoluciones Nº480-2018-SUNARP-TR-L de fecha 01.03.2018 y
Nº631-2018-SUNARP-TR-L de fecha 14.11.2018.

10. En cuanto a los numerales 3.2, 3.3, 3.4 y 3.5 al no haber sido objeto de
cuestionamiento en el recurso de apelación SUBSISTEN.

Estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención del vocal (s)

Jorge Luis Almenara Sandoval autorizado por Resolución N° 190-2020-
SUNARP/SN de fecha 29.12.2020.

El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resolución N°141-2021-SUNARP-TR-PT de fecha 02.07.2021 y
N°160-2021-SUNARP-TR-PT de fecha 02.08.2021 expedida por el
Presidente del Tribunal Registral.

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VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el numeral 3.1. de la tacha sustantiva formulada y,

DEJAR SUBSISTENTES los numerales 3.2, 3.3, 3.4 y 3.5 conforme a
los fundamentos desarrollados en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO.
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
LUIS EDUARDO OJEDA PORTUGAL
Vocal del Tribunal Registral
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Vocal del Tribunal Registral

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