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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 982-2022-SUNARP-TR

Lima, 18 de marzo de 2022.

APELANTE : JORGE LUIS CUMPA SERRAN

TÍTULO : Nº 2628858 del 23/9/2021.
RECURSO : H.T.D. Nº 92 del 21/1/2022.
REGISTRO : Registro de Predios de Cajamarca.
ACTO (s) : Declaratoria de fábrica y otros.

SUMILLA :

SUBDIVISIÓN POR REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY Nº 27157

“Corresponde inscribir la subdivisión por regularización al amparo de la Ley
Nº 27157 cuando la fábrica declarada en dicho procedimiento evidencia la
división fáctica del predio”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la regularización de declaratoria de fábrica y subdivisión del predio
inscrito en la partida electrónica Nº 11006403 del Registro de Predios
de Cajamarca, así como la inscripción de la compraventa del Sub-Lote
“A” producto de la subdivisión.

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

- Copia del documento de identidad de Jorge Luis Cumpa Serrán.
- Carta Nº 001-2021 remitida a la registradora Paola Gina Velazco
Gonzales por el presentante Jorge Luis Cumpa Serrán.
- Copia de la Resolución Nº 605-2018-SUNARP-TR-T del 26/10/2018.
- Formulario registral Nº 1 – Ley Nº 27157 y anexo Nº 4 suscrito por
Humberto Chuquilin Lozano e ingeniero David Ricardo Alayo Díaz,
con firmas certificadas el 30/9/2021 por notario de Cajamarca
Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Informe técnico de verificación elaborado por el ingeniero David
Ricardo Alayo Díaz, con firma certificada el 30/10/2021 por notario
de Cajamarca Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Formulario registral Nº 1 – Ley Nº 27157 y anexo Nº 4 suscrito por
Humberto Chuquilin Lozano e ingeniero David Ricardo Alayo Díaz,
con firmas certificadas el 20/9/2021 por notario de Cajamarca
Flaminio G. Vigo Saldaña.
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- Informe técnico de verificación elaborado por el ingeniero David
Ricardo Alayo Díaz, con firma certificada el 20/9/2021 por notario de
Cajamarca Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Declaración jurada formulada por el ingeniero David Ricardo Alayo
Díaz, con firma certificada el 21/9/2021 por notario de Cajamarca
Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Declaración jurada formulada por el ingeniero David Ricardo Alayo
Díaz, con firma certificada el 20/9/2021 por notario de Cajamarca
Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Declaración jurada formulada por el ingeniero David Ricardo Alayo
Díaz, con firma certificada el 20/9/2021 por notario de Cajamarca
Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Declaración jurada formulada por el ingeniero David Ricardo Alayo
Díaz, con firma certificada el 20/9/2021 por notario de Cajamarca
Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Memoria descriptiva de independización suscrita por Humberto
Chuquilin Lozano e ingeniero David Ricardo Alayo Díaz, con firmas
certificadas el 20/9/2021 por notario de Cajamarca Flaminio G. Vigo
Saldaña.
- Plano de independización (lámina I-1) suscrito por Humberto
Chuquilin Lozano e ingeniero David Ricardo Alayo Díaz, con firmas
certificadas el 20/9/2021 por notario de Cajamarca Flaminio G. Vigo
Saldaña.
- Plano de independización (lámina I-2) suscrito por Humberto
Chuquilin Lozano e ingeniero David Ricardo Alayo Díaz, con firmas
certificadas el 20/9/2021 por notario de Cajamarca Flaminio G. Vigo
Saldaña.
- Memoria descriptiva de declaratoria de fábrica suscrito por
Humberto Chuquilin Lozano e ingeniero David Ricardo Alayo Díaz,
con firmas certificadas el 20/9/2021 por notario de Cajamarca
Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Plano de ubicación, perimétrico y localización (lámina F-1) suscrito
por Humberto Chuquilin Lozano e ingeniero David Ricardo Alayo
Díaz, con firmas certificadas el 20/9/2021 por notario de Cajamarca
Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Plano de distribución – primer piso (lámina D-1) suscrito por
Humberto Chuquilin Lozano e ingeniero David Ricardo Alayo Díaz,
con firmas certificadas el 20/9/2021 por notario de Cajamarca
Flaminio G. Vigo Saldaña.
- Plano de distribución – azotea (lámina D-2) suscrito por Humberto
Chuquilin Lozano e ingeniero David Ricardo Alayo Díaz, con firmas
certificadas el 20/9/2021 por notario de Cajamarca Flaminio G. Vigo
Saldaña.
- Ejemplar de certificado de numeración del 27/11/2014.
- Ejemplar de certificado catastral del 27/11/2014.
- Parte notarial de la escritura pública de subdivisión, independización
y compraventa del 7/9/2021 otorgada ante notaria de Cajamarca
Eddy Alejandrina Lozano Gutiérrez.

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También forma parte integrante del expediente el informe técnico Nº
017867-2021-Z.R. NºII-SEDE-CHICLAYO/UREG/CAT del 1/10/2021
emitido por el especialista en Catastro de la Zona Registral Nº II – Sede
Chiclayo, Luis Hernández Cabanillas.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Cajamarca Paola

Gina Velazco Gonzales denegó la inscripción solicitada formulando
observación en los términos siguientes:

“Señor(es): JORGE LUIS CUMPA SERRAN

I. SOLICITUD: Independización (2), compraventa, fábrica sobre uno
de los predios independizados.

II. ANTECEDENTE REGISTRAL: Partida Nº 11006403

III. DEFECTOS ADVERTIDOS:
Visto el reingreso se ha presentado escrito de reconsideración, sin
haberse subsanado las observaciones emitidas mediante esquela de
fecha 16/11/2021, ya que es criterio reiterado del tribunal registra l
(verbigracia la Resolución Nº 769-2015-SUNARP-TR-L del 21/04/2015
y Resolución Nº 2520-2016-SUNARP-TR-L del 13/12/2016) las cuales
establecen que "en el caso de regularización de edificaciones, como
excepción procederá la subdivisión o fraccionamiento de un predio
urbano sin requerirse autorización municipal de la subdivisión, ello en
atención a que "de hecho" ya se ha efectuado el fraccionamiento del
predio mediante la construcción de edificaciones independientes".
En consecuencia, la regularización de independización en mérito a la
Ley Nº 27157 y su reglamento procede corno excepción siempre que
el fraccionamiento se haya generado de hecho o de facto a
consecuencia de la fábrica; sin embargo, en el presente caso nos
encontramos ante una independización en la cual su fraccionamiento
no ha sido generado de hecho, sino que la construcción forma parte
de uno de los lotes que pretende independizar (lote de 167.09 m2) no
visualizando de los planos un fraccionamiento de hecho.

Siendo así se reiteran las mismas en todos sus extremos:

1.- Independización: Al reingreso se ha presentado copia simple de
la Resolución Nº 605-2018-SUNARP-TR-T. Al respecto, de la lectura
de la citada resolución se advierte que en su considerando 6 se indica
que se procede con la independización del predio siempre que no
quede duda que se está realizando dentro del procedimiento de
regularización de edificaciones. Asimismo, en el numeral 8 se ha
indicado que "procederá la subdivisión o fraccionamiento del predio
urbano sin requerir autorización municipal de subdivisión, ello en
atención a que de "hecho" ya se ha efectuado el fraccionamiento del
predio urbano mediante la construcción de edificaciones
independientes (…)" (EN PLURAL, resultando que una de ellas
edificada sobre la remanente no pudo acceder al registro, pero el
hecho de que no tuviera acceso no significa que no exista).
Así pues, por su parte, la Res. Nº 1208-2021-SUNARP-TR del
02/08/2021 establece que: "La subdivisión de predio urbano por

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regularización de edificaciones al amparo de la Ley Nº 27157
procederá solo cuando la construcción de edificaciones
independientes declaradas en vía de regularización conllevó al
fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz, lo cual podrá
determinarse de la existencia de unidades inmobiliarias
independientes debidamente delimitadas estructuralmente por muros,
paredes o cercos".

En el presente caso, como se advierte no se está cumpliendo con los

presupuestos antes indicados, toda vez que la regularización de
edificación únicamente recae sobre una fracción del predio de 167.09
dejando a la otra como un área remanente, la cual no es materia de
regularización. Es decir que no se ha efectuado de hecho una
independización de ambas áreas puesto que no se han delimitado
propiamente.

En ese sentido, queda subsistente la observación advertida en el

numeral 1 de la esquela de observación anterior de fecha 21/10/2021,
cuya parte pertinente se transcribe:

De conformidad con el art. 60º del Reglamento del Registro de Predios,

el que prescribe: la independización de un predio urbano, con
edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes
documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el
piano municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y
visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes
o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto
Supremo 002-89-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que
conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran
intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad, (…)".

En el presente caso se solicita la independización del predio inscrito

en la partida vinculada Nº 11006403, en dos lotes de 167.09 m2
(predio vendido) y de 857.72 m2; al respecto se ha presentado
únicamente memoria descriptiva y planos de la independización
suscrito por verificador catastral y por el sr. Humberto Chuquilin
Lozano, quien es propietario únicamente del predio de 167.09 m2.

Sírvase presentar Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el

anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamente
sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes y constancia
negativa de catastro. No obstante ello, podrá válidamente adjuntar la
resolución municipal que aprueba la independización, en reemplazo
del FUHU y Anexo F, por ser instrumento público de mayor formalidad,
conforme al criterio adoptado como acuerdo plenario en el CXXXII
Pleno del Tribunal Registral realizado el 27 de agosto de 2015.

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Se deja constancia que no procede el fraccionamiento conforme a la
Ley 27157 de acuerdo a lo señalado por el Tribunal Registral en la
resolución Nº 988-2017-SUNARP-TR-L de 9/6/2017 que sumilla: "La
subdivisión de predio urbano por regularización de edificaciones a que
se refiere Ley No 27157 y la Ley No 27333 procede solo cuando la
construcción de edificaciones independientes declaradas en vía de
regularización conlleva al fraccionamiento de hecho del predio urbano
matriz y no por la sola regularización de una edificación."

SUJETO A CALIFICACIÓN Y LIQUIDACIÓN DEFINITIVA SEGÚN

REINGRESO”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

- En la esquela se cuestiona principalmente que el fraccionamiento
de hecho no ha producido la existencia de edificaciones
independientes, citándose para ello la Resolución Nº 1208-2021-
SUNARP-TR-T. Entonces, la cuestión pasa por determinar si es
posible o no la regularización de independizaciones en casos como
el presente donde solo consta edificación en un lote resultante.
- La Resolución Nº 1208-2021-SUNARP-TR-T, citada por el
registrador, no afianza la denegatoria de inscripción; por el
contrario, coadyuva a que esta se realice, puesto que en la
Resolución se indica que el fraccionamiento de hecho podrá
determinarse de la existencia de unidades inmobiliarias
independientes debidamente delimitadas estructuralmente por
muros, paredes o cercos.
- En el presente caso, sí existe una delimitación estructural
independiente por un muro de pared de ladrillo y concreto que divide
y fracciona de forma independiente a ambas unidades inmobiliarias
resultantes, como se muestra en el plano adjuntado. A ello se puede
agregar que en ninguna parte de la Resolución se ha establecido de
forma expresa la necesidad que todas las unidades inmobiliarias
que resulten del fraccionamiento de hecho deban estar
obligatoriamente edificadas, sino que la edificación a regularizar ha
conllevado al fraccionamiento de hecho del predio matriz, eso
mismo se indica en el fundamento 6 de la Resolución citada. Con
esto queda demostrado que no es obligatorio que todas las
unidades inmobiliarias resultantes se encuentren edificadas y que sí
existen elementos suficientes para determinar en este caso y de
manera fehaciente que se ha producido el fraccionamiento de hecho
mediante la edificación declarada en vía de regularización.
- Finalmente, de la imagen satelital de Google Earth se puede
verificar que en el remanente también hay una edificación como se
ha declarado bajo responsabilidad en el ítem 5 del informe técnico
de verificación, sobre lo cual no se ha pronunciado la esquela. El
detalle estriba en que en este momento no es materia de
regularización.

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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica Nº 11006403 del Registro de Predios de

Cajamarca

En la citada partida corre inscrito el predio con un área de 1,023.11 m2

ubicado en jirón Zepita s/n, distrito de Baños del Inca, provincia y
departamento de Cajamarca.

El dominio figura inscrito a favor de la sociedad conyugal conformada

por Héctor Hernando Vigo Zevallos y Rosa Moromisato Higa de Vigo.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- ¿Cuándo corresponde inscribir la subdivisión por regularización al

amparo de la Ley Nº 27157?

VI. ANÁLISIS

1. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el

Título I de la Ley Nº 27157 1 y en la Sección Primera de su Reglamento,
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC2,
posteriormente, recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por
Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA3, luego modificado mediante
Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA4.

De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios

de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de
construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria
de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso,
podrán sanear su situación de acuerdo con el procedimiento
establecido en la presente Ley.

Este procedimiento de regularización de edificaciones es un

procedimiento simplificado que no requiere de aprobación municipal ni
de ninguna otra autoridad. Así, requiere la participación de un
verificador responsable (arquitecto o ingeniero), así como la
manifestación de voluntad de los propietarios del predio a través de un
formulario registral (FOR), con certificación notarial de firmas (entre
otros requisitos).
1 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 20/7/1999.
2 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 17/2/2000.
3 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 8/11/2006.
4 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.

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2. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el Decreto

Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA señaló que regulaba el trámite de
regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del
21/7/1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de
obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica,
reglamento interno y/o la correspondiente independización.

El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27/7/2018, precisándose
que los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,
que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad
de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización
y/o reglamento interno, de ser el caso, pueden sanear su situación de
acuerdo con el procedimiento establecido en la ley.

Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación

de la Ley Nº 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,
señalando en su Única Disposición Complementaria Transitoria que los
propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20/7/1999 o dentro del plazo establecido
por la Disposición Complementaria Décimo Cuarta de la Ley Nº 27972,
Ley Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley Nº 28437, y en
los que se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones,
demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a
dicha fecha, pueden acogerse a lo dispuesto en la presente ley.

En el mismo sentido, mediante el Decreto Supremo Nº 008-2019-

VIVIENDA, se modificó el artículo 3 del Reglamento de la Ley Nº 27157,
extendiéndose la fecha hasta el 31 de diciembre de 2016.

3. El artículo 24 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 establece

que el documento que da mérito a la inscripción de la regularización es
el FOR (Formulario Registral) aprobado por la SUNARP, el cual
constituye título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y
acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o
contrato que se desea registrar.

El artículo 25 de la citada norma, enumera los documentos que se

acompañan al FOR, entre los que se encuentran:

- Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta,

donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de
saneamiento de titulación, de ser el caso (literal a).
- Declaración jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en su
Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la
edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos
y edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o
de lo contrario consigna las observaciones a que hubiere lugar, en la

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forma que se establece en el artículo 13 del presente reglamento (literal
b)5.
- Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas
en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse,
en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De
tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas,
se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una
escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas
(literal c).
- Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la
menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos
los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como
closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con
la memoria descriptiva del FOR (literal d).
- Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de
haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente (literal e).

4. Ahora bien, el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios (RIRP) define la independización como el acto
registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con
edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una
edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y
copropiedad.

El artículo 60 del citado Reglamento contempla los requisitos para la

inscripción de la independización de un predio urbano, indicando que
consistirá en el formulario único de habilitación urbana (FUHU), el
anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamente
sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes; adicionalmente,
deberá presentarse los planos y códigos de referencia catastral de los
predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere
el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, según sea el caso; así como el
documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que
conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran
intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.

5. El Reglamento de la Ley Nº 27157 definió el universo de los

inmuebles a los que sería de aplicación la Ley Nº 27157, los cuales son
los predios urbanos con edificaciones.

Así, el artículo 7 de la Ley Nº 27333, Ley complementaria a la Ley Nº

26662, Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial para
la regularización de edificaciones, establece que:

“7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y

de la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el Registro

5 Literal modificado por el artículo 1 del Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA.

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la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o
independización del terreno. 7.2. El Registro, por el solo mérito del acto
de regularización, procederá a la desmembración o segregación de las
unidades inmobiliarias objeto de regularización”.

Asimismo, el artículo 4 de la Ley Nº 27333 establece que:

“La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza

mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157
pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de
conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá
presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario
registral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o
subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o
de cualquier otra clase”.

En consecuencia, se trata de la regularización de edificaciones y

subdivisiones, éstas producidas por dichas edificaciones.

6. Las citadas normas han sido desarrolladas registralmente por el

artículo 61 del RIRP, el cual establece que tratándose de subdivisiones
efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones
a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333, para efectuar las
respectivas independizaciones no será aplicable lo dispuesto en el
artículo 606. En estos casos, deberá presentarse formulario registral o
escritura pública acompañada de los siguientes documentos: a) Plano
de independización en el que conste el área, linderos y medidas
perimétricas tanto de la porción a independizar como del área
remanente; b) Declaración Jurada del Verificador Responsable a la que
se refiere el literal b) del artículo 25 del Texto Único Ordenado del
Reglamento de la Ley Nº 27157 7.

De conformidad con las normas antes mencionadas, en el caso de

regularización de edificaciones, como excepción procederá la
subdivisión o fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse
autorización municipal de subdivisión, ello en atención a que “de hecho”
ya se efectuó el fraccionamiento del predio urbano matriz y en algunos
casos, por la existencia de propietarios distintos (en caso de
saneamiento de titulación), situación que el legislador reconoce e
incorpora a la legalidad mediante los procedimientos de regularización
a que se refiere la Ley Nº 27157 y su Reglamento.

7. La subdivisión de un predio urbano es un acto que se produce en la

esfera extrarregistral mediante la aprobación por la Municipalidad
respectiva del fraccionamiento del mismo o, como se ha señalado

6 Nótese que dicho artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
versa sobre la independización de predio urbano en la que medie intervención municipal.
7 Literal modificado por el artículo 1 de la Resolución del Superintendente Nacional de

los Registros Públicos Nº 068-2021-SUNARP/SN del 23/6/2021, publicado en el diario

oficial “El Peruano” el 24/6/2021.

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previamente, “de facto”, lo cual podrá determinarse de la existencia de
unidades inmobiliarias independientes debidamente delimitadas
estructuralmente por muros, paredes o cercos, susceptibles de
incorporarse al Registro mediante la declaratoria de fábrica en vía de
regularización. También, ante la existencia de edificaciones
independientes con declaratoria de fábrica autorizada por los órganos
competentes, o cuando no existiendo ésta, se procede conforme a
alguno de los procedimientos de saneamiento de titulación a que se
refiere la Ley Nº 27157 y su Reglamento.

Por su parte, la independización es un acto eminentemente registral,

que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria, resultante de la desmembración de un terreno. Procede en
caso de predio urbano, mediante la respectiva autorización municipal
o, cuando se configure el supuesto de regularización de edificaciones
o de saneamiento de titulación.

En ese sentido, cuando la independización de un predio urbano

(apertura de partida registral) se presenta juntamente con la
regularización de la edificación levantada sobre el mismo no existirá
obstáculo para su admisión en el Registro sin requerir la respectiva
autorización municipal de subdivisión, en la medida que no quedará
duda de que la misma se realiza dentro del procedimiento de
regularización de edificaciones.

Del mismo modo, no existirá obstáculo para admitir la solicitud de

independización con posterioridad a la inscripción de la regularización
de una edificación siempre que existan elementos que permitan
establecer que la edificación declarada en vía de regularización
conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz.

8. En el presente caso, se solicita la inscripción de la regularización de

declaratoria de fábrica y subdivisión del predio inscrito en la partida
electrónica Nº 11006403 del Registro de Predios de Cajamarca, así
como la inscripción de la compraventa del Sub-Lote “A” producto de la
subdivisión.

De la información contenida en el título se aprecia que con la

subdivisión planteada se generan dos unidades inmobiliarias
identificadas como Sub-Lote “A” de 167.09 m2 y Lote Remanente de
857.72 m2, respectivamente, aspecto que es cuestionado por la
registradora porque la edificación a regularizar recae íntegramente
sobre el área de 167.09 m2.

Se expresa también en la esquela de observación que el Tribunal

Registral ha expresado que solo procede admitir la subdivisión sin
requerir autorización municipal, cuando el fraccionamiento obedece a
la “construcción de edificaciones independientes” y no a una sola
edificación como se plantea en esta oportunidad; para mayor

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referencia, la registradora se remite a las Resoluciones Nº 769-2015-
SUNARP-TR-L, Nº 2520-2016-SUNARP-TR-L y Nº 605-2018-
SUNARP-TR-T.

9. De los planos de distribución (láminas D-1 y D-2) aportados por el

usuario y autorizados por el verificador responsable, David Ricardo
Alayo Díaz8, se puede comprobar la existencia de una edificación de un
piso y azotea que está ubicada dentro del predio matriz inscrito en la
partida registral Nº 11006403 conforme al siguiente detalle:

Plano de distribución – primer Plano de distribución – azotea

piso (lámina D-1) (lámina D-2)

Realizado el contraste con el plano de independización de predio

urbano (lámina I-2) presentado se pudo verificar que – tal como pone
de manifiesto la registradora – la edificación a regularizar comprende
el polígono del denominado Sub-Lote “A” (a independizar) de 167.09
m2.

10. Sin embargo, no obstante encontrarse las construcciones

declaradas exclusivamente dentro del perímetro del Sub-Lote A, no
menos cierto es que se trata de una unidad inmobiliaria

8 Inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP.

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estructuralmente independiente del resto del predio matriz constituido
por el Lote Remanente de 857.72 m2.

Efectivamente la referida unidad inmobiliaria de 167.09 m2 se

encuentra perfectamente delimitada por muros, además que cuenta
con ingresos independientes (al jirón Zepita y al pasaje El Inca); en
contrapartida, no comparte accesos, ingresos ni pasajes con el lote
Remanente ni evita que este último pueda acceder al exterior. En
consecuencia, es claro que se trata de unidades inmobiliarias
susceptibles de vida tabular autónoma.

Por lo tanto, podemos concluir que la fábrica declarada por el

verificador responsable sí conllevó al fraccionamiento de hecho del
predio submateria, de ahí que – en principio – sea procedente
regularizar la edificación y acceder a la independización solicitada, en
el marco de la Ley Nº 27157 y su Reglamento.

11. En cuanto a la jurisprudencia registral citada en la esquela

impugnada, al respecto debemos señalar que en las Resoluciones Nº
769-2015-SUNARP-TR-L, Nº 2520-2016-SUNARP-TR-L y Nº 605-
2018-SUNARP-TR-T se establece que lo esencial para admitir la
solicitud de independización, incluso con posterioridad a la inscripción
de la regularización de edificación, consiste en “(…) que existan
elementos que permitan establecer que la edificación declarada en vía
de regularización conllevó al fraccionamiento de hecho del predio
urbano” – lo que, como se ha visto, sucede en el presente caso –.

A mayor abundamiento, en la Resolución Nº 605-2018-SUNARP-TR-T

se dejó también expresamente indicado que: “Cabe precisar que para
la regularización de la subdivisión el fraccionamiento debe haberse
generado en la realidad por la edificación efectuada en una parte del
predio o por la transferencia de ella a un tercero”. Igualmente, existe
reiterada jurisprudencia de este Tribunal en el sentido de que el
“fraccionamiento de hecho (…) podrá determinarse de la existencia de
unidades inmobiliarias independientes debidamente delimitadas
estructuralmente por muros, paredes o cercos”.

12. Finalmente, es pertinente agregar que, en el procedimiento de

regularización, el verificador subroga a la Municipalidad con ocasión de
verificar la adecuación de la edificación a la normativa urbanística,
motivo por el cual su declaración también merece fe cuando advierte
que en virtud de una construcción se han generado secciones
estructural y funcionalmente independientes.

En tal sentido, el artículo 4 de la Ley Nº 27333 establece que mediante

Formulario Registral (con intervención del verificador) puede realizarse
la subdivisión de unidades inmobiliarias, sin necesidad de ningún
trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase. En todo

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RESOLUCIÓN No. - 982 -2022-SUNARP-TR
caso, las responsabilidades civiles, penales o administrativas que
deriven de esta declaración son de su exclusivo cargo.

Por lo tanto, se resuelve revocar la observación formulada al título

venido en grado.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la registradora pública del

Registro de Predios de Cajamarca al título referido en el
encabezamiento, y disponer su inscripción, previa verificación del
pago de los derechos registrales respectivos, por los fundamentos
desarrollados en el análisis.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Vocal del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral

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