TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 1497 -2020-SUNARP-TR-L

Lima,27 de agosto 2020
APELANTE : JUAN OLIDON MALLQUI Y GARGATE
TÍTULO : Nº 2953386 del 9/12/2019.
RECURSO : H.T.D. Nº 290 del 4/3/2020.
REGISTRO : Predios de Huánuco.
ACTO : Subdivisión.
SUMILLA :

NATURALEZA URBANA DEL PREDIO A INDEPENDIZAR

"Si en la resolución municipal de subdivisión se indica que el predio a independizar
tiene naturaleza urbana, las instancias registrales no podrán desconocer dicha
declaración y/o autorización municipal competente, sobre todo si el acto administrativo
por disposición legal se presume válido”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Se solicita inscribir la subdivisión del predio descrito como: Calle

Benedettti N° 166-168-176-184, con un área de 714.94 m²,
correspondiente a la partida electrónica 02018323 del Registro de
Predios de Huánuco, en cuatro sub lotes:

- Sublote A: con un área de 178.54 m²

- Sublote B: con un área de 178.84 m²

- Sublote C: con un área de 178.78 m²

- Sublote D: con un área de 178.78 m²

A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

- Resolución Gerencial N° 263-2020-MPHCO-GDLOT de fecha

24/2/2020, expedida por la Municipalidad Provincial de Huánuco.
- Constancia N°001-2020-MPHCO-SGCUC/OT de fecha 13/2/2020
expedida por la Municipalidad Provincial de Huánuco.
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- Memoria descriptiva, planos de ubicación, localización, perimétrico y

subdivisión visados por la Municipalidad Provincial de Huánuco.
- Documentos privados con firmas de los copropietarios, certificadas
por Notario Público
- Certificado literal de la partida N° 1146768 del Registro de Mandatos y
Poderes de Huánuco, expedida por la certificadora Karina A. Laus
Martín.
- Certificado literal de la partida N° 11146763 del Registro de Mandatos
y Poderes de Huánuco, expedida por la certificadora Karina A. Laus
Martín.
- Certificado Negativo Catastral N° 005-2020-MPHCO/GDLOT/SGCUC
de fecha 10/2/2020 expedido por la Municipalidad Provincial de
Huánuco.
- Resolución Gerencial N° 926-2019-MPHCO-GDLOT de fecha
2/12/2019, expedida por la Municipalidad Provincial de Huánuco.
- Cargo de recibido por la Municipalidad Provincial de Huánuco del
Formulario Único de Habilitación Urbana – Anexo F.

Forma parte del título los Informes Técnicos: Nº 004739-2020-

Z.R.N°VIII-SEDE-HUANCAYO/UREG/CAT del 27/2/2020 y N° 000136-
2020 Z.R.N°VIII-SEDE-HUANCAYO/UREG/CAT del 3/1/202; emitidos
por el Área de Catastro de la Zona Registral N° VIII – Sede Huancayo.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Huánuco Aydeé

Saldivar Dávila observó el título en el siguiente término:

1.- Las subdivisiones constituyen las particiones de predios ya habilitados y se

sujetan a las condiciones propias de los lotes normativos de cada zonificación,
razón por la cual previamente en vías de regularización debe de inscribirse la
respectiva habilitación urbana y la recepción de obras; por cuanto según los
antecedentes registrales la presente partida no cuenta con habilitación urbana.

Base legal: Art. 2011 CC; Arts. 15°, 17° y 168° del R.G.R.P; Art. 11, 60
R.I.R.P., Ley 29090; Art. 10 del Título II (Habilitaciones urbanas / Norma GH.
010) del Reglamento Nacional de Edificaciones.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente señala, entre otros, el siguiente fundamento:

- Por imperio del artículo 11 de la Ley 37972 -Ley Orgánica de

Municipalidades-, los gobiernos locales gozan de autonomía política,
económica y administrativa en los asuntos de su competencia. Por tanto,

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la Municipalidad Provincial de Huánuco expidió la Resolución Gerencial

N° 263-MPHCO-GDLOT de fecha 24/2/2020, así como la constancia N°
001-2020-MPHCO-SGCUC/OT, las cuales no pueden ser observadas
por otra institución. Por el contrario, debe admitir la inscripción de
subdivisión.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Tomo 41 foja 467 que continúa en la partida electrónica Nº 02018323

del Registro de Predios de Huánuco.

La calle Benedeti N° 166-168-176-184, con un área de 714.94 m2,

ubicada en el distrito, provincia y departamento de Huánuco, se
encontraba inscrito originalmente a fojas 467 del tomo 41 del Registro de
Predios de Huánuco; posteriormente, dicha inscripción fue trasladada a
la ficha Nº 24132 que continúa en la partida electrónica Nº 02018323 del
mismo registro.

El derecho de propiedad inscrito en la precitada partida está a nombre

de los siguientes copropietarios:

1. Silvia Cirilla Mallqui Gargate.

2. Mirko Pedro Mallqui Gargate.
3. Ludgarda Graciela Mallqui Gargate.
4. Wilfredo Eleuterio Mallqui y Gargate.
5. Zonia Primitiva Mallqui y Gargate.
6. Ethel Waldo Esteban Mallqui y Gargate.
7. Juan Olidón Mallqui y Gargate.
8. Jenny Rafaella Marabotto Mallqui.
9. Jesús Ángel Marabotto.
10. Juan José Marabotto Mallqui.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Pedro Álamo Hidalgo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- ¿Está acreditada la naturaleza urbana del predio a independizar?

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VI. ANÁLISIS

1. De conformidad con el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios (RIRP), la independización es el acto registral que
consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella;
o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al
régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

Cabe señalar al respecto que la independización de un área

determinada que forma parte de un predio de mayor extensión puede
provenir de diversos actos causales, como ocurre en los casos de
subdivisión, habilitación urbana, entre otros, siendo que en cada caso en
concreto la documentación que se presente debe encontrar
correspondencia con el acto causal.

Aunado a ello, tal documentación que deba adjuntarse para la

independización debe corresponder al predio según su naturaleza, la
misma que fluirá de los antecedentes registrales y de la documentación
que se presente.

2. Tratándose de la independización de un predio urbano, deberá

sujetarse a lo dispuesto en el artículo 60º del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, que señala:

“Artículo 60.- Título que da mérito a la independización de predio

urbano
La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se
efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano
municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y visados, donde
debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de
los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-
89-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que
conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido
en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios
configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias
que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de
propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de

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independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno

no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con
facultades de saneamiento, la independización se realizará en mérito a los
documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.”

Conforme al artículo transcrito, se debe presentar el FUHU, el anexo F

correspondiente al procedimiento de subdivisión, así como el plano
municipal de subdivisión que debe precisar el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes, los cuales deben
estar debidamente sellados y visados por funcionario municipal. Añade
que debe acompañarse los planos y códigos de referencia catastral de
los predios resultantes o la constancia negativa de catastro.

3. No obstante ello, podrá válidamente adjuntarse el FUHU y anexo E o

en su reemplazo, la resolución municipal que aprueba su emisión, por
ser instrumento público de mayor formalidad, conforme al criterio
adoptado como acuerdo plenario en el CXXXII Pleno del Tribunal
Registral realizado el día 27 de agosto de 2015, que expresa lo
siguiente:

TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO URBANO

‘‘El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el
artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es un
requisito mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la Resolución
Municipal respectiva por ser un instrumento público de mayor formalidad.’’

Cabe indicar que si bien dicho acuerdo se remite al artículo 60 del

Reglamento de Inscripciones de Predios sobre subdivisión de predio
urbano, debe tenerse presente en el caso de la independización de
predio rústico se requiere también la presentación del FUHU, conforme
al artículo 62 del mismo Reglamento, por lo que tratándose del mismo
formulario emitido por la municipalidad en virtud de resolución
respectiva, válidamente dicho criterio puede ser aplicado a los casos de
independización de predio rústico sin cambio de uso.

4. En el presente caso, se solicita la subdivisión del predio inscrito en la

partida electrónica N° 02018323 del Registro de Predios de Huánuco.

La registradora cuestiona la naturaleza del predio, toda vez que

verificada la partida electrónica N° 02018323 del Registro de Predios de
Huancayo, aparece inscrito como rústico y que, por tanto, deberá
inscribirse previamente la respectiva habilitación urbana y la recepción
de obras. No obstante, se han presentado con el título, planos visados

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por la autoridad edil y certificado negativo por la misma entidad

municipal

5. Debemos señalar que la visación de planos por la administración

municipal tiene la calidad de acto administrativo al constituir una
valoración de la Administración acerca de su coincidencia con la realidad
física del predio, es decir, supone la previa evaluación de la
municipalidad respectiva acerca de la condición urbana del predio. Visto
de esta manera las instancias registrales no pueden cuestionar la
condición urbana del predio atribuida por la Administración Municipal a
través de la certificación respectiva (visación). Pues se trata de un acto
administrativo investido de la presunción de legalidad y validez
contemplada en el artículo 9 del TUO de la Ley N° 27444 -Ley del
Procedimiento Administrativo General1.

También se debe tener en cuenta que no solo los planos y la memoria

descriptiva del predio se encuentran visados por la Municipalidad
Provincial de Huánuco, sino que además la referida institución edil a
través de la Resolución Gerencial N° 926-2019-MPHCO-GDLOT,
aclarada mediante Resolución Gerencial N° 263-2020-MPHCO-GDLOT,
declaró literalmente «aprobar la subdivisión de lote urbano sin cambio de
uso (Sin obras)».

6. Asimismo, se advierte que mediante Constancia N° 001-2020-

MPHCO-SGCU/OT, expedida por la Municipalidad Provincial de
Huánuco se reconoce que el predio submateria de análisis tiene como
zonificación: «zona residencial de densidad media». Y de acuerdo con el
Reglamento Nacional de Edificaciones y el D.S. 022-2016-VIVIENDA2,
se entiende por residencial densidad media a las áreas urbanas
destinadas predominantemente al uso de vivienda, la cuales pueden ser:
Unifamiliares y Multifamiliares.

7. Por otro lado, con el título alzado, se adjunta el Certificado Negativo

Catastral N° 005-2020-MPHCO/GDLOT/SGUC expedido por la
Municipalidad Provincial de Huánuco, en el que se señala que el predio
se encuentra ubicado en la calle Benedetti N° 166-168-176-184-
Huánuco. Por lo cual, a tenor del artículo 1 del D.S N° 002-89-JUS,
acredita que el predio materia de análisis tiene la condición de urbano,
pudiendo estar ubicado en «zonas o regiones catastradas o en proceso
de levantamiento catastral», siendo para este caso concreto lo último. La

1
Artículo 9.- Presunción de validez
Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por
autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda.
2
Publicada el 24/12/2016

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situación antes descrita queda de manifiesto cuando solo para la

inmatriculación, independización y acumulación de predios urbanos se
requieren tales documentos (o certificado de código catastral o
constancia negativa de catastro) emitidos por la municipalidad
competente, así lo establecen los artículos 20, 60 y 66 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, respectivamente.

En ese sentido, de los documentos adjuntados se puede advertir que la

Municipalidad Provincial ha establecido su competencia para la
aprobación de la subdivisión del predio submateria. Quedando
acreditada la naturaleza urbana del predio a independizar.

En tal sentido, corresponde revocar la observación formulada.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la registradora pública del

Registro de Predios de Huánuco al título señalado en el
encabezamiento; y DISPONER su inscripción, conforme a los
fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución, previo
pago de los derechos que correspondan.

Regístrese y comuníquese.