10/11/2024 | 12:00 AM
10 min. czytania
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego polega na uregulowaniu go przed terminem widniejącym w umowie. Jest to sposób na szybsze pozbycie się zobowiązania, ale też na spore oszczędności na odsetkach oraz innych kosztach kredytowych. Sprawdź, jak dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i jakie przyniesie Ci to korzyści.
Zazwyczaj kredyt hipoteczny zaciągany jest na bardzo długi okres – 20, 25 lub nawet 30 lat, ale zgodnie z przepisami można go spłacić znacznie wcześniej.
- Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może nastąpić wskutek regularnego nadpłacania rat kredytowych lub jednorazowego uiszczenia całego salda zadłużenia.
- Aby dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, należy najpierw złożyć odpowiedni wniosek w banku i zwykle można to zrobić w bankowości elektronicznej.
- Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza skrócenie okresu kredytowania, co skutkuje obniżeniem całkowitej kwoty odsetek, a także zwrotem części niektórych kosztów pozaodsetkowych.
- Z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego bank może pobrać prowizję na zasadach określonych w ustawie.
Czy kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej?
Kredyt hipoteczny możesz spłacić wcześniej, ponieważ prawo do tego zapewniają Ci przepisy Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Prawo to sformułowane jest w art. 38:
Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.
Powyższy przepis odnosi się jednak wyłącznie do umów kredytowych zawartych po 22 lipca 2017 r., a więc po dacie wejścia w życie wymienionej wyżej ustawy. W przypadku kredytów zaciągniętych przed tym terminem kwestię wcześniejszej spłaty zobowiązania reguluje umowa.
Kwota kredytu:
Jak działa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza jego uregulowanie przed terminem wyznaczonym w umowie. Jeśli więc na przykład zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na 25 lat, a zdołasz go uregulować w ciągu 10 lat, to będzie to właśnie wcześniejsza spłata kredytu.
Chcąc spłacić kredyt hipoteczny przed terminem, możesz to zrobić na dwa różne sposoby. Do wyboru masz bowiem takie rozwiązania jak:
- nadpłata kredytu – polega to na systematycznym lub okazjonalnym nadpłacaniu comiesięczny rat kredytowych, a więc przelewaniu do banku wyższych kwot niż wynika to z harmonogramu spłat kredytu;
- całkowita spłata zobowiązania – w każdym momencie możesz też wpłacić do banku jednorazowo większą sumę pieniędzy, która pokryje całą kwotę zadłużenia.
Jednorazowa całkowita spłata kredytu hipotecznego skutkuje natychmiastowym skróceniem umowy kredytowej. Z kolei nadpłacenie kredytu hipotecznego może przynieść dwojakie efekty:
- obniżenie kolejnych rat kredytowych – przy zachowaniu tego samego okresu kredytowania;
- skrócenie okresu kredytowania – przy pozostawieniu kolejnych rat na dotychczasowym poziomie.
W każdym przypadku wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego (częściowa lub całkowita) przyniesie Ci oszczędności na odsetkach, ale jednocześnie może wiązać się z dodatkowymi opłatami, co szerzej wyjaśnimy niżej.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego krok po kroku
Przedterminowa spłata zobowiązania hipotecznego wydaje się dość prosta, jednak wymaga odpowiednich przygotowań oraz dopełnienia pewnych formalności. Poniżej wyjaśniamy, jak dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego krok po kroku.
📌 Zgromadź odpowiednie środki.
W zależności od ilości środków zdecyduj także, czy dokonujesz tylko częściowej nadpłaty czy całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.
📌 Sprawdź koszt i warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
Dowiedz się, czy bank naliczy Ci prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu oraz kiedy możesz dokonać takiej spłaty. Informacje na ten temat znajdziesz w umowie kredytowej.
Warto też złożyć w banku wniosek o przekazanie informacji o kosztach wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i odpowiedź na taki wniosek powinieneś dostać w ciągu 7 dni.
📌 Złóż w banku wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Jest to konieczne, aby bank prawidłowo rozliczył Twoją wpłatę na rachunek kredytowy i zakończył umowę kredytową.
📌 Dokonaj wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
W tym celu wykonaj w ustalonym terminie przelew na rachunek kredytowy lub zasil swoje konto odpowiednią kwotą przed dniem pobrania jej przez bank na poczet spłaty zobowiązania.
📌 Zaczekaj na rozliczenie wcześniejszej spłaty kredytu.
W przypadku nadpłaty bank powinien dostarczyć Ci nowy harmonogram spłat kredytu. Z kolei po całkowitym uregulowaniu zobowiązania bank w ciągu 14 dni prześle Ci zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Powinieneś otrzymać także zwrot części kosztów kredytu, choć w niektórych bankach należy w tym celu najpierw złożyć odrębny wniosek.
Jak złożyć wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?
Wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego w wielu bankach złożysz online – w bankowości elektronicznej lub aplikacji mobilnej. W niektórych bankach trzeba jednak sporządzić go w formie pisemnej i dostarczyć osobiście do oddziału lub przesłać pocztą elektroniczną, bądź listem tradycyjnym. Sposób złożenia wniosku o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego sprawdzisz na stronie internetowej banku lub dzwoniąc na infolinię.
Standardowy wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego powinien zawierać następujące informacje:
- dane kredytobiorcy,
- numer umowy kredytowej,
- określenie, czy jest to nadpłata czy całkowita przedterminowa spłata kredytu,
- w przypadku nadpłaty kredytu – wskazanie, czy jej skutkiem ma być obniżenie kolejnych rat kredytowych, czy skrócenie okresu kredytowania,
- kwotę spłaty,
- datę planowanej spłaty,
- numer rachunku, z którego bank ma pobrać środki na poczet wcześniejszej spłaty kredytu,
- zgodę na pobranie przez bank ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu,
- podpis kredytobiorcy.
Przy składaniu wniosku online nie musisz podawać wszystkich powyższych danych np. danych osobowych, czy też numeru umowy kredytowej.
Poniżej przedstawiamy krótką instrukcję, jak zazwyczaj wygląda złożenie wniosku o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przez internet:
- Zaloguj się do bankowości elektronicznej lub aplikacji mobilnej.
- Wybierz z listy produktów swój kredyt hipoteczny.
- Z listy dostępnych opcji wybierz „Nadpłata kredytu” lub „Całkowita spłata kredytu”.
- Wypełnij formularz wniosku/ dyspozycji wcześniejszej spłaty kredytu.
Na jakie czynniki warto zwrócić uwagę spłacając kredyt hipoteczny wcześniej?
Planując wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, warto zwrócić uwagę na kilka czynników:
- wysokość stóp procentowych – w okresie ich podwyżek wcześniejsza spłata kredytu pozwoli Ci uniknąć ich skutku w postaci wzrostu kosztów kredytowych;
- oprocentowanie lokat – jeśli jest ono wyższe niż oprocentowanie Twojego kredytu, bardziej opłacalne może być trzymanie oszczędności na lokacie, niż przeznaczanie ich na wcześniejszą spłatę zobowiązania;
- wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie tylko z oszczędności – zobowiązanie możesz spłacić przed terminem także wskutek pozyskania na ten cel środków ze sprzedaży nieruchomości sfinansowanej kredytem;
- wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a urząd skarbowy – z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania nie trzeba płacić podatku, pomimo że zyskuje się na odsetkach, czy też zwrocie prowizji; możesz uniknąć także podatku od sprzedaży mieszkania, jeśli uzyskane środki przeznaczysz na spłatę kredytu (tzw. ulga mieszkaniowa).
- sprzedaż nieruchomości – co prawda możesz też sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, jednak po jego całkowitej spłacie będzie to znacznie łatwiejsze pod kątem formalności.
Co z prowizją za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?
Decydując się na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, warto zwrócić uwagę także na ewentualne koszty takiej operacji. Bank ma bowiem prawo zażądać prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązania w ramach tzw. rekompensaty.
Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r. prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego może być pobrana przez bank tylko na następujących zasadach:
- jeśli masz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym – bank może pobrać taką prowizję tylko w okresie pierwszych 3 lat okresu kredytowania i nie może ona przekraczać 3% kwoty spłacanego zobowiązania oraz wartości odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem części kredytu hipotecznego;
- jeśli masz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym – bank może pobrać prowizję w całym okresie obowiązywania takiego oprocentowania i nie może być ona wyższa od kosztów kredytodawcy bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą zobowiązania.
Powyższe zasady dotyczą umów o kredyt hipoteczny zawartych po 22 lipca 2017 r. W przypadku starszych umów banki mają pełną swobodę ustalania wysokości i warunków pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.
Warto więc sprawdzić w swojej umowie kredytowej, czy bank pobierze prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu i ile ona wyniesie, ponieważ może on znacząco pomniejszyć kwotę oszczędności wynikającą z przedterminowej spłaty zobowiązania. Na oszczędności te składają się natomiast: obniżona wartość odsetek oraz zwrot części prowizji i ubezpieczenia za okres skrócenia umowy kredytowej.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a zwrot prowizji
W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego przysługuje Ci zwrot części prowizji, jaką zapłaciłeś z tytułu udzielenia kredytu. Wynika to bezpośrednio z art. 39 ust. 1 Ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r., którego treść jest następująca:
W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.
Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przysługuje tylko po spełnieniu dwóch poniższych warunków:
- w przypadku całkowitej spłaty kredytu hipotecznego przed terminem,
- jeśli umowa o kredyt hipoteczny zawarta była po dniu 22 lipca 2027 r.
Ile może wynieść zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego? Bank powinien Ci ją zwrócić w części przypadającej na okres skrócenia umowy. Analogicznie przysługuje Ci także zwrot pozostałych kosztów kredytowych np. ubezpieczenia kredytu hipotecznego za okres niewykorzystanej ochrony.
Czy przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego należy się zwrot odsetek?
Zgodnie z przytoczonym wyżej przepisem Ustawy o kredycie hipotecznym wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego powinna skutkować także proporcjonalnym obniżeniem odsetek za okres skrócenia umowy kredytowej. W praktyce bank Ci ich nie zwróci, lecz po prostu anuluje. Innymi słowy, przy całkowitej wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego zapłacisz mniejszą kwotę odsetek niż wynikało to pierwotnie z umowy kredytowej.
Ile można zaoszczędzić spłacając kredyt hipoteczny przed terminem?
Na pewno zadajesz sobie pytanie, ile zaoszczędzę spłacając wcześniej kredyt? Oszczędności wynikające z wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego możesz łatwo obliczyć samodzielnie, sięgając po kalkulator kredytu hipotecznego. Za jego pomocą wyliczysz, o ile zmniejszy się całkowita kwota odsetek po skróceniu okresu kredytowania. Jeśli wolisz nadpłacać kredyt, oszczędności z tego tytułu pomoże Ci oszacować kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego.
👉Przykład
Załóżmy, że zaciągnąłeś kredyt hipoteczny w kwocie 300 000 zł na okres 25 lat z oprocentowaniem zmiennym. Przy zawieraniu umowy bank:
- naliczył Ci prowizję za udzielenie kredytu 1,5% w kwocie 4500 zł,
- oraz ustalił, że według oprocentowania obowiązującego na dzień zawarcia umowy 8% całkowita kwota odsetek w całym okresie kredytowania wyniesie 394 634,60 zł.
Według powyższych warunków w ciągu 25 lat wpłaciłbyś w sumie do banku 699 134,60 zł (kapitał 300 000 zł + odsetki 394 634,60 zł + prowizja 4500 zł). Jest to kwota orientacyjna, ponieważ zmienne oprocentowanie może ulec zmianie w trakcie trwania umowy, zmieniając w ten sposób także łączną kwotę odsetek.
Obliczmy teraz, ile oszczędzisz, jeśli dokonasz wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i skracając przez to okres kredytowania z 25 do 15 lat.
- Oszczędności na odsetkach – przy 15-letnim okresie kredytowania i założeniu, że w tym czasie oprocentowanie kredytu nie ulegnie zmianie, odsetki wyniosą 216 052,13 zł, a więc oszczędzisz na nich 178 582,47 zł.
- Oszczędności na prowizji – po skróceniu okresu kredytowania o 10 lat bank powinien Ci zwrócić około 1800 zł kwoty prowizji.
Spłacając kredyt hipoteczny 10 lat wcześniej, wpłacisz do banku łącznie 518 752,13 zł, czyli oszczędzisz około 180 382,47 zł.
Kiedy warto rozważyć wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?
Wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego warto rozważyć przede wszystkim w następujących sytuacjach:
- jeśli masz taką możliwość – np. z powodu zgromadzenia odpowiedniej kwoty oszczędności, otrzymania jakiejś darowizny lub spadku;
- jeżeli kredyt wiąże się z wysokimi kosztami – np. z powodu wysokiego oprocentowania;
- gdy masz szansę zaoszczędzić dużą kwotę na odsetkach – niekoniecznie możesz na to liczyć pod koniec okresu kredytowania, gdy spłaca się już niemal sam kapitał;
- gdy bank nie pobierze prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu – a więc głównie po 3 latach obowiązywania umowy kredytowej.
Czy obecnie opłaca się wcześniej spłacić kredyt hipoteczny?
Najbardziej opłaca się wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w momencie, gdy zgodnie z przepisami bank nie może nam już naliczyć żadnej prowizji. Decyzję o przedterminowym uregulowaniu zobowiązania należy zatem dobrze przekalkulować. Warto wziąć pod uwagę nie tylko potencjalną oszczędność na odsetkach, lecz także zwrot opłat przez bank po wcześniejszej spłacie kredytu, np. prowizji i ubezpieczenia.
Dodatkowe źródła informacji:
https://finanse.uokik.gov.pl/kalkulator-wczesniejszej-splaty/
źródło zdjęcia głównego: https://depositphotos.com/pl/
