Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Poradnik krok po kroku

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Poniżej podpowiemy Ci, jak przeprowadzić taką transakcję krok po kroku. Przebiega ona w podobny sposób jak standardowa sprzedaż mieszkania z rynku wtórnego.

Jedyną różnicą są dodatkowe formalności, jakie musisz dopełnić w związku ze swoim kredytem. Poza tym powinieneś dobrze przemyśleć, jak sprzedać mieszkanie z hipoteką, by taka transakcja była opłacalna.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku:

1. Sprawdź, czy po sprzedaży mieszkania będziesz w stanie spłacić kredyt – w tym celu zorientuj się, jakie są ceny rynkowe podobnych nieruchomości w okolicy i sprawdź, ile dokładnie wynosi saldo kredytu pozostałego do spłaty.
2. Znajdź kupca na swoje mieszkanie – możesz to zrobić samodzielnie, wystawiając ogłoszenia o sprzedaży np. w lokalnej prasie i na portalach internetowych, albo z pomocą biura nieruchomości.
3. Pozyskaj z banku promesę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej i zaświadczenie o saldzie zadłużenia – oba dokumenty musisz okazać kupującemu przy zawieraniu umowy. Pamiętaj, że promesa jest ważna tylko 30 dni, a więc w tym czasie powinieneś dokonać transakcji sprzedaży mieszkania.
4. Podpisz umowę przedwstępną kupna- sprzedaży nieruchomości – będzie to konieczne głównie wtedy, jeśli kupujący potrzebuje czasu na pozyskanie kredytu. Jeśli płaci gotówką, możecie od razu podpisać właściwą umowę przeniesienia własności.
5. Podpisz z kupującym umowę sprzedaży mieszkania – musi mieć ona formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
6. Dokonaj spłaty kredytu hipotecznego – zwykle to kupujący od razu przelewa właściwą kwotę do banku na rachunek kredytowy, a ewentualną nadwyżkę przekazuje na konto sprzedającego.
7. Uzyskaj zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania – jest to tzw. list mazalny, który powinieneś przekazać kupującemu. Na jego podstawie będzie on mógł udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu celem złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki.

Po sprzedaży mieszkania i spłacie kredytu hipotecznego możesz ubiegać się o kolejny kredyt na zakup nowej nieruchomości. Zanim jednak to zrobisz, sprawdź kalkulator rat kredytu hipotecznego, aby poznać warunki zaciągnięcia takiego zobowiązania.

Jak zdobyć zgodę banku na sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym?

Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest Ci potrzebna, o ile spłacałeś kredyt regularnie. Bank nie musi również wyrażać zgody na wcześniejszą spłatę zobowiązania, ponieważ prawo do przedterminowej spłaty kredytu gwarantują przepisy ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym.

Musisz jednak powiadomić bank o swoich planach i przede wszystkim zdobyć od niego zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Jak zdobyć wymagane dokumenty z banku?

Jak zgłosić sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w Santander, PKO BP, Getin Banku, czy mBanku? Najlepiej skontaktuj się z daną instytucją telefonicznie lub odwiedź jej placówkę. Poinformuj bank, że planujesz sprzedaż mieszkania z hipoteką i złóż wniosek o wydanie potrzebnych dokumentów.

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może odbyć się w dowolnym momencie trwania umowy kredytowej. Nie ma przepisów, które by narzucały w tej kwestii jakieś ograniczenia. Wbrew pozorom nie ma też ograniczeń, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania kupionego za Bezpieczny kredyt 2 proc.

Jeśli bowiem w wyniku transakcji spłacisz w całości kredyt, nie będziesz musiał zwracać żadnych dopłat (nawet jeśli sprzedasz mieszkanie w ciągu 10 lat ich obowiązywania). Zwrotowi będzie podlegała ewentualnie tylko dopłata wypłacona już po dniu zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości.

Są jednak sytuacje, kiedy zbyt wczesna sprzedaż mieszkania z kredytem będzie mniej opłacalna. Przykładem jest tutaj transakcja dokonana w ciągu pierwszych 3 lat od zaciągnięcia zobowiązania, gdy bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat jest możliwa?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat jest jak najbardziej możliwa. Nie musi się też wiązać z dodatkowym kosztem podatkowym.

Przypomnijmy, że standardowo sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego 19%. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy pozyskane ze sprzedaży środki przeznaczy się na cele mieszkaniowe w ciągu kolejnych 3 lat.

Wówczas przysługuje zwolnienie z obowiązku odprowadzenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Warto tutaj wiedzieć, że takim celem mieszkaniowym może być także spłata kredytu hipotecznego.

Czy pieniądze ze sprzedaży mieszkania można przeznaczyć na spłatę kredytu?

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką niejako wymusza konieczność całkowitej spłaty kredytu. Trudno bowiem znaleźć osobę, która zgodziłaby się na zakup mieszkania z obciążeniem hipotecznym. Wykreślenie hipoteki możliwe jest natomiast wyłącznie po spłacie wierzytelności wobec banku.

Na spłatę kredytu można przeznaczyć pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania i jest to powszechnie stosowana praktyka. Oczywiście kredytobiorca może spłacić kredyt także z własnych oszczędności. Jednak zazwyczaj nie ma na to wystarczających środków i wówczas przeznacza na to właśnie pieniądze z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Ile kosztuje sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym?

Sprzedaż nieruchomości z kredytem wymaga zawarcia umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Warto więc pamiętać, że wiąże się to z kosztami. Aktualne stawki taksy notarialnej wynoszą:

• przy cenie nieruchomości wynoszącej od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• przy cenie nieruchomości wynoszącej od 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• przy cenie nieruchomości wynoszącej powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł.

Zazwyczaj koszty notarialne pokrywa jednak kupujący lub opcjonalnie strony dzielą się nimi po połowie. Jako sprzedający mieszkanie z kredytem hipotecznym musisz się liczyć także z ewentualnym kosztem wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Prowizja banku za wcześniejszą spłatę kredytu powinna być określona w umowie. Pamiętaj jednak, że jeśli zaciągnąłeś kredyt po 22 lipca 2017 roku, jej wysokość nie może przekroczyć limitów określonych w Ustawie o kredycie hipotecznym.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest opodatkowana?

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek – tę kwestię już częściowo wyjaśniliśmy. Przypomnijmy jednak, że na sprzedającym ciąży obowiązek odprowadzenia podatku od sprzedaży nieruchomości 19%, o ile do transakcji dojdzie przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania.

Jeśli jednak środki z tytułu sprzedaży przeznaczy się na spłatę kredytu hipotecznego, przysługuje ulga mieszkaniowa zwalniająca z tego podatku. Dodatkowym obciążeniem jest podatek od czynności cywilnoprawnych PCC w wysokości 2% od wartości nieruchomości.

Płaci go jednak kupujący przy zawieraniu umowy u notariusza. Nie ma tutaj znaczenia, czy będzie to sprzedaż mieszkania z kredytem za gotówkę, czy z pomocą kredytu bankowego. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku zakupu pierwszego mieszkania kupujący może skorzystać ze zwolnienia z PCC.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – co z ubezpieczeniem?

Przy kredycie hipotecznym kredytobiorca zwykle musi wykupić różne ubezpieczenia – przede wszystkim ubezpieczenie nieruchomości, które jest obowiązkowe. Co się dzieje z takim ubezpieczeniem, jeśli nastąpi sprzedaż mieszkania z kredytem? Możliwe są tutaj dwa rozwiązania:

• polisa może zostać przepisana na nowego właściciela nieruchomości,
• możesz rozwiązać umowę z ubezpieczycielem.

Pamiętaj, że jeśli składka była opłacona z góry, ubezpieczyciel powinien Ci wypłacić jej część za niewykorzystany okres ochrony.

Jak sprzedać nieruchomość z kredytem walutowym?

Sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym odbywa się analogicznie jak w przypadku mieszkania z kredytem w złotówkach. Istotną różnicą jest jednak to, że bank przeliczy zadłużenie po aktualnym kursie waluty obcej, w której zaciągnięte było zobowiązanie.

Może się więc okazać, że cena sprzedaży nieruchomości nie pokryje całości zadłużenia. Problem ten będzie jednak zależał głównie od waluty kredytu:

• sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym – kredyty frankowe zaciągane były wiele lat temu, gdy kurs franka szwajcarskiego był nawet dwukrotnie niższy niż obecnie i dlatego to właśnie w tym przypadku może być trudno uzyskać cenę nieruchomości pokrywającą w całości zadłużenie;
• sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro – kurs europejskiej waluty nie podlegał aż takim wahaniom, dlatego kredytobiorcy nie powinni mieć problemu ze spłatą zadłużenia.

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego mieszkania lub domu

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno domu lub innego lokalu mieszkalnego jest jak najbardziej możliwe do zrealizowania. Najlepiej, jeśli pozyskana cena ze sprzedaży „starej” nieruchomości pokryje nie tylko spłatę kredytu, ale także koszty związane z zakupem nowej. Jeśli nie, niezbędne będzie zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego.

Wówczas dobrze jest sprzedać poprzednie mieszkanie za taką cenę, by zapewniła środki na wkład własny do nowego kredytu. Warto tutaj pamiętać, że wciąż wiele banków oferuje kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym.

Ważne jest, aby we wniosku kredytowym zaznaczyć, że poprzedni kredyt zostanie spłacony przed uruchomieniem nowego. Można nawet przedstawić w banku umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której będzie wskazana data spłaty kredytu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego na kredyt hipoteczny warto jednak przemyśleć. Wysokie stopy procentowe powodują, że koszt zaciągnięcia zobowiązania jest dzisiaj dość wysoki, co skutkuje także niższą zdolnością kredytową. Uzyskanie kolejnego kredytu może być zatem nieco trudniejsze.

Kiedy sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest możliwa?

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest możliwa tylko w wyjątkowych sytuacjach. Głównie wtedy, gdy:

• kredytobiorca ogłosił upadłość konsumencką – w takim przypadku mieszkanie wchodzi w skład masy upadłościowej, a więc jego właściciel nie może nim swobodnie rozporządzać;
• kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu – np. ze względu na brak możliwości sprzedaży mieszkania za odpowiednią cenę;
• na sprzedaż nieruchomości nie zgadzają się jej wszyscy współwłaściciele.

Warto wiedzieć, że przeszkodą w sprzedaży mieszkania z kredytem nie będzie natomiast postępowanie komornicze. O fakcie sprzedaży mieszkania trzeba tylko powiadomić komornika, a potem spłacić zadłużenie. Jeśli bowiem dłużnik nie ureguluje długu, komornik będzie miał nadal prawo dochodzić roszczeń z zajętej nieruchomości.

Czy opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem?

Na sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką warto się zdecydować głównie wtedy, jeśli cena sprzedaży mieszkania pokryje w całości zadłużenie wobec banku.

Transakcja będzie jeszcze bardziej opłacalna, jeśli bank nie pobierze prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, a sprzedaż mieszkania przyniesie dodatkowy zysk np. ze względu na wzrost wartości nieruchomości.

Przed podjęciem decyzji o sprzedaży mieszkania z kredytem warto jednak przeanalizować wszystkie zalety i wady tego rozwiązania. Zalety sprzedaży mieszkania z kredytem:

• pozbycie się zadłużenia,
• rozwiązanie problemów finansowych wynikających np. z drastycznego wzrostu rat kredytowych z powodu podwyżek stóp procentowych,
• oszczędności na odsetkach – wcześniejsza spłata kredytu oznacza, że będzie on tańszy niż przewidywała to umowa,
• możliwość osiągnięcia całkiem sporego zysku ze sprzedaży mieszkania – jest na to duża szansa ze względu na to, że w Polsce ceny nieruchomości niemal cały czas rosną.

Wady sprzedaży mieszkania z kredytem:

• dodatkowe formalności,
• potencjalny problem ze znalezieniem kupca – pomimo braku ryzyka wiele osób wciąż niechętnie podchodzi do zakupu nieruchomości obciążonych hipoteką.

Na koniec warto dodać, że do sprzedaży mieszkania z hipoteką najczęściej zmusza sytuacja życiowa np. rozwód, kłopoty finansowe, czy też konieczność zakupienia większego lokum ze względu na powiększenie się rodziny.

Są jednak osoby, które takie transakcje przeprowadzają wyłącznie dla zysku, ponieważ faktycznie można na nich zarobić.