Kredyt mieszkaniowy #naStart 2024 - projekt rządowy

Na czym polega program Kredyt na Start? 

Kredyt na Start to nowy program rządowy, który ma ułatwić Polakom zaciąganie kredytów bankowych na sfinansowanie potrzeb mieszkaniowych. Ma on bowiem polegać na dopłacaniu przez państwo do rat kredytowych, przez co będą one znacznie niższe niż przy standardowych kredytach. Dopłaty mają obowiązywać przez 10 lat i obniżać oprocentowanie kredytu do poziomu od 0 do 1,5%. 

Od kiedy ma obowiązywać Kredyt na Start? 

Od kiedy program Kredyt na Start? Uruchomienie programu Kredyt na Start zaplanowano pierwotnie na drugą połowę 2024 roku. Ze względu jednak na przedłużenie się prac konsultacyjnych, wejście w życie programu zostało przesunięte na 15 stycznia 2025 roku. 

Jakie są założenia programu Kredyt na Start? 

Głównym założeniem programu Mieszkanie na Start jest udzielenie Polakom wsparcia w sfinansowaniu pierwszego mieszkania lub domu. W ramach programu będzie można zatem ubiegać się o tani kredyt hipoteczny i przeznaczyć go na: 

• zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym oraz pokrycie kosztów jego wykończenia; 
• budowę domu jednorodzinnego wraz z jego wykończeniem; 
• realizację inwestycji mieszkaniowej w ramach tzw. kooperatywy mieszkaniowej; 
• nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, w tym także pokrycie kosztów wkładu budowlanego oraz wykończenia lokalu. 

Oprócz tego w programie Mieszkanie na Start dostępny będzie też kredyt konsumencki, którym będzie można sfinansować: 

• partycypację w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej (SIM) albo towarzystwie budownictwa społecznego (TBS), 
• wkład w spółdzielni mieszkaniowej w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. 

W przypadku gdy postanowisz wziąć kredyt hipotecznym dopłaty do rat kredytowych będą Ci przysługiwać przez 10 lat. Jeśli natomiast zdecydujesz się na kredyt konsumencki w ramach programu Mieszkanie na Start na TBS lub SIM, będziesz otrzymywać dopłaty przez maksymalnie 5 lat. 

Czy Kredyt na Start można przeznaczyć na budowę lub kupno domu? 

Zgodnie z założeniami projektu ustawy będzie możliwa w ramach dofinansowania z programu Mieszkanie na Start budowa domu jednorodzinnego. Co ważne, środki z kredytu 0% możesz wówczas przeznaczyć zarówno na zakup działki, jak i realizację inwestycji budowlanej. 

Kolejną opcją skorzystania z dopłat jest uwzględniona w programie Mieszkanie na Start rozpoczęta budowa domu. Istnieje bowiem możliwość wniesienia jako wkładu własnego gruntu z rozpoczętą budową domu i sfinansowanie dokończenia takiej inwestycji za pomocą Kredytu na Start. 

Analogicznie możliwe jest także w programie Mieszkanie na Start kupno domu – zarówno już wzniesionego i wykończonego budynku, jak i domu w budowie. 

Kredyt 0% - limity i ograniczenia programu 

Nowy system dopłat do rat kredytowych ma przysługiwać wyłącznie osobom, które faktycznie potrzebują wsparcia w zaciągnięciu i spłacie kredytu mieszkaniowego. W wytypowaniu takich beneficjentów mają więc pomóc liczne limity i ograniczenia. 

Najważniejsze w programie Mieszkanie na Start limity i ograniczenia są następujące: 

• limit wieku - obowiązuje on wyłącznie singli, którzy w momencie ubiegania się o Kredyt 0% nie mogą mieć więcej niż 35 lat (nie dotyczy osób niepełnosprawnych);
• warunek nieposiadania innej nieruchomości – z założenia Kredyt na Start powinien być przeznaczony na sfinansowanie pierwszego mieszkania lub domu, jednak przewidziano tu pewne wyjątki; 

limit dochodu – miesięczny limit dochodu w programie Mieszkanie na Start zależy od wielkości gospodarstwa domowego i wynosi odpowiednio: 

• 7 tys. zł netto dla 1-osobowych gospodarstw domowych, 
• 11 tys. zł netto dla 2-osobowych gospodarstw domowych, 
• 14,5 tys. zł netto dla 3-osobowych gospodarstw domowych, 
• 18 tys. zł netto dla 4-osobowych gospodarstw domowych.

Limity nie będą dotyczyć kredytobiorców z trójką dzieci. Dotyczy to również sytuacji samotny rodzic plus trójka (lub więcej) dzieci.

limit kwoty kredytu – dopłaty przysługują tylko do określonej kwoty kredytu: 

• do 200 tys. zł – w przypadku singla; 
• do 400 tys. zł – dla 2-osobowego gospodarstwa domowego; 
• do 450 tys. zł – dla gospodarstwa 3-osobowego; 
• do 500 tys. zł – dla gospodarstwa 4-osobowego; 
• do 600 tys. zł – dla gospodarstwa 5-osobowego lub większego. 

Przy zakupie nieruchomości w dużym mieście mają obowiązywać podwyższone limity kwot kredytu – o 10 lub 20% w zależności od tego, w jakim stopniu ceny mieszkań przekroczą średnią krajową wartość odtworzeniową metra kwadratowego lokalu mieszkalnego. 

Przekroczenie limitu dochodowego nie oznacza brak możliwości ubiegania się o Kredyt na Start. W takim przypadku będą po prostu przysługiwały niższe dopłaty. Przy przekroczeniu dochodów o każdą 1 złotówkę dopłaty będą obniżone o 50 groszy w przypadku singli lub o 25 groszy w przypadku większych gospodarstw domowych. 

Z kolei limit kwoty kredytu ogranicza jedynie kwotę przysługujących dopłat. Możesz zatem ubiegać się o wyższy kredyt 0%, tyle że w takim przypadku otrzymasz dopłaty tylko do określonego limitu kwoty zobowiązania. 

Czy uzyskam Kredyt na Start jeśli mam inną nieruchomość? 

Kluczowym warunkiem ubiegania się o Kredyt 0% jest nieposiadanie innej nieruchomości mieszkalnej – ani w momencie wnioskowania o kredyt, ani w przeszłości. Od tej reguły są jednak pewne wyjątki. Przede wszystkim nie jest przeszkodą w programie Mieszkanie na Start własność mieszkania dla rodzin z co najmniej 3 dzieci, którzy mogą w takiej sytuacji ubiegać się o kredyt na zakup większej nieruchomości. 

Kolejnym wyjątkiem jest w programie Mieszkanie na Start darowizna. O preferencyjny kredyt możesz się bowiem ubiegać, jeśli posiadałeś kiedyś nieruchomość mieszkalną, ale zbyłeś ją w drodze darowizny na rzecz osoby, która nie wchodzi w skład Twojego gospodarstwa domowego. 

Dodatkową ulgą jest też przewidziany w programie Mieszkanie na Start spadek. Dopłaty do kredytu będą bowiem Ci przysługiwać, jeśli posiadasz lub posiadałeś nieruchomość mieszkalną, którą nabyłeś w drodze dziedziczenia lub darowizny w udziale nie większym niż 50%. 

Co z Kredytem na Start przy rozdzielności majątkowej? 

W udziale w programie Mieszkanie na Start rozdzielność majątkowa małżeństwa nie jest przeszkodą. W takim przypadku małżonkowie mogą bowiem ubiegać się o kredyt wspólnie lub osobno. W tym drugim przypadku nie będą jednak brane pod uwagę ich wspólne dzieci, co może poskutkować mniejszą kwotą dopłat do rat kredytowych. 

Kto może wnioskować o kredyt Mieszkanie na Start? Warunki 

O Kredyt na Start mogą wnioskować: 

• single, 
• rodzice samotnie wychowujący dzieci, 
• pary żyjące w nieformalnych związkach, 
• małżeństwa. 

Kredyt na Start dla singla dostępny jest tylko po spełnieniu przez niego kryterium wieku, a więc przed ukończeniem 35 lat (limit ten nie dotyczy osób niepełnosprawnych). Poza tym aby zostać beneficjentem programu Mieszkanie na Start, trzeba spełnić pozostałe warunki dotyczące m.in. wysokości dochodów, czy nieposiadania innego mieszkania.

Czy można wnioskować o Kredyt na Start z drugą osobą? 

Będziesz mógł ubiegać się o kredyt z dopłatami w ramach programu Mieszkanie na Start z drugą osobą, czyli np. z rodzicem lub partnerem, ale pod pewnymi warunkami. Przede wszystkim musisz z taką osobą prowadzić wspólne gospodarstwo domowe. Ponadto wraz z drugim kredytobiorcą musicie stać się jedynymi właścicielami kupowanej nieruchomości, a wasz udział we współwłasności musi być równy. 

Mieszkanie na Start dla obcokrajowca 

Zgodnie z założeniami projektu ustawy o Kredyt na Start będą mogli ubiegać się nie tylko polscy obywatele, ale także cudzoziemcy. Warunkiem przystąpienia do programu Mieszkanie na Start dla obcokrajowca jest jednak konieczność prowadzenia gospodarstwa domowego wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo. Według zapisów w nowym projekcie ustawy pojawiła się zmiana dotycząca rezygnacji z wymogu otrzymywania przez kredytobiorcę dochodu w walucie polskiej.

Czy można dostać Kredyt na Start pracując za granicą? 

W przystąpieniu do programu Mieszkanie na Start praca za granicą mogło być przeszkodą, ponieważ warunkiem uzyskania kredytu 0% było posiadanie dochodów w walucie polskiej. Jednak według zmian wprowadzonych w projekcie ustawy, pojawia się zapis o rezygnacji z tego wymogu. Nie stanowi natomiast problemu sam fakt mieszkania za granicą i prowadzenia tam gospodarstwa domowego. 

Czy można wnioskować o Kredyt na Start na działalności gospodarczej? 

Nie ma przeciwwskazań, aby wnioskować o kredyt w ramach programu Mieszkanie na Start na działalności gospodarczej. Ustawa regulująca zasady programu nie precyzuje bowiem rodzajów akceptowanych źródeł dochodów kredytobiorcy. Należy jednak pamiętać, że wymogi w tym zakresie może narzucać bank udzielający kredytu mieszkaniowego z dopłatami. 

Mieszkanie na Start - ile wyniesie rata kredytu? 

W programie Mieszkanie na Start rata kredytu będzie znacznie niższa od raty standardowego kredytu mieszkaniowego, ponieważ obniżą ją dopłaty państwa. Jednak to, ile wyniesie taka rata, zależy od wielu czynników m.in. kwoty kredytu, okresu kredytowania, czy też liczby osób w gospodarstwie domowym kredytobiorcy wpływającej na wysokość dopłat. 

Kredyt na Start - jakie będzie oprocentowanie? 

Kredyt w ramach programu Mieszkanie na Start oprocentowanie ma mieć w wysokości od 0 do 1,5%, a więc będzie ono znacznie niższe od oprocentowania kredytów oferowanych na standardowych warunkach. Wysokość oprocentowania zależy jednak od liczby dzieci, ponieważ wyniesie: 

• 1,5 % dla gospodarstw domowych bez dzieci, 
• 1% dla gospodarstwa domowego z jednym dzieckiem, 
• 0,5% dla gospodarstwa domowego z dwójką dzieci, 
• 0% dla gospodarstwa domowego z trójką i więcej dzieci. 

Kredyt na Start - czy wymagany jest wkład własny? 

Przy ubieganiu się o kredyt 0% banki będą wymagać wkładu własnego na takich samych zasadach jak przy udzielaniu standardowego kredytu hipotecznego. Zgodnie z rekomendacją KNF powinien on pokrywać minimum 20% wartości nieruchomości. Jednak w programie Mieszkanie na Start wkład własny wedłóg nowych zapisów ustawy, pojawi się wymóg maksymalnej wysokości wkładu własnego na poziomie 50 proc.

Kredyt na Start - jak złożyć wniosek? 

Zasady składania wniosków o Kredyt na Start poznamy dopiero po uruchomieniu programu. Prawdopodobnie będą one jednak podobne jak przy ubieganiu się o Bezpieczny kredyt 2%. Trzeba będzie zatem dostarczyć do banku dokumenty potwierdzające dochody oraz dotyczące kupowanej lub budowanej nieruchomości. Poza tym potrzebne będą oświadczenia, w których kredytobiorca potwierdzi spełnienie warunków programu. 

Jeśli planujesz przystąpić do programu Mieszkanie na Start, już teraz możesz przygotować się do wnioskowania o kredyt 0% np. poprzez gromadzenie środków na wkład własny i koszty okołokredytowe (np. opłaty notarialne), czy też poprzez rozglądanie się za nieruchomością mieszkalną do zakupu. 

Kredyt na Start - jakie warunki będą obowiązywać po 10 latach? 

Po 10 latach spłaty Kredytu na Start przestaną obowiązywać dopłaty państwa do rat kredytowych. W związku z tym już do końca trwania umowy kredytowej będziesz musiał spłacać raty w pełnej wysokości, które bank przeliczy na nowo według aktualnej stopy oprocentowania. 

Mieszkanie na Start a wynajem lub sprzedaż nieruchomości- czy będzie możliwe? 

Jeśli zdecydujesz się w czasie pierwszych 10 lat spłaty kredytu Mieszkanie na Start na wynajem mieszkania, utracisz prawo do dopłat do kolejnych rat kredytowych. Nie będziesz jednak musiał zwracać już uzyskanego dofinansowania. Takich samych konsekwencji musisz się spodziewać, jeśli zdecydujesz się podczas korzystania z programu Mieszkanie na Start na sprzedaż mieszkania kupionego z pomocą kredytu 0%. Kolejnym przypadkiem, w którym możesz utracić prawo do dopłat, jest zakup drugiej nieruchomości. 

Warto też wiedzieć, jak wygląda kwestia programu Mieszkanie na Start a rezerwacja mieszkania. Otóż możesz wnioskować o kredyt 0%, jeśli podpisałeś już umowę rezerwacyjną z deweloperem, a nawet umowę deweloperską. Nie będzie to jednak możliwe, jeśli wskutek umowy z deweloperem doszło już do przeniesienia własności mieszkania. 

Czy Kredyt na Start będzie można nadpłacić? 

Według projektu ustawy regulującej zasady programu Mieszkania na start nadpłata kredytu 0% będzie możliwa. Nie powinna się też wiązać z negatywnymi konsekwencjami w postaci utraty prawa do dopłat do rat kredytowych. Pamiętaj jednak, że nadpłaty mogą skrócić okres kredytowania, a więc także okres przysługiwania dopłat rządowych. Ponadto bank może Ci naliczyć prowizję z tytułu częściowej wcześniejszej spłaty zobowiązania. 

Czy przy Kredycie na Start będzie możliwe refinansowanie lub cesja kredytu? 

Po przystąpieniu do programu Mieszkanie na Start refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do innego banku, prawdopodobnie będzie możliwe, ale dopiero po okresie obowiązywania dopłat do rat kredytowych. Na pewno natomiast nie możesz ubiegać się o kredyt 0%, aby refinansować nim inny kredyt hipoteczny. Problemem może być również w ramach programu Mieszkanie na Start cesja kredytu na inną osobę, ponieważ będzie się to wiązało z utratą prawa do dopłat rządowych, które co do zasady przypisane są do konkretnego kredytobiorcy. 

Kiedy można stracić dopłaty w ramach Kredytu na Start? 

W programie Mieszkanie na Start utrata dofinansowania możliwa jest w wielu sytuacjach. Z utratą prawa do dopłat do kolejnych rat kredytowych musisz się liczyć między innymi wtedy, gdy: 

• sprzedasz lub wynajmiesz mieszkanie sfinansowane kredytem 0%, 
• zmienisz przeznaczenie nieruchomości, która przez to przestanie zaspokajać Twoje potrzeby mieszkaniowe, 
• kupisz kolejne mieszkanie w okresie obowiązywania dopłat, 
• stroną umowy kredytowej przestanie być kredytobiorca, który jako jedyny spełniał warunek wieku, 
• zostanie wobec Ciebie ogłoszona upadłość, 
• poprosisz w banku o zmianę oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne. 

Jakie zagrożenia i obawy wiążą się z Mieszkaniem na Start? 

Już od momentu ogłoszenia pierwszych założeń programu Mieszkanie na Start pojawiały się liczne głosy na temat potencjalnych zagrożeń płynących z jego uruchomienia. Zarówno eksperci, jak i kredytobiorcy obawiają się przede wszystkim wzrostu cen nieruchomości, do jakiego może dojść wskutek zwiększonego popytu na mieszkania po wprowadzeniu kredytu 0%. 

Z programem Mieszkanie na Start zagrożenia i obawy wiążą się także z jego zbyt skomplikowanymi warunkami. Według banków mogą one być bowiem różnie interpretowane zarówno przez kredytodawców, jak i kredytobiorców, a więc utrudniać im weryfikację możliwości przystąpienia do programu. 

Kredyt na Start a Bezpieczny kredyt 2% - różnice 

Kredyt na Start jest od początku nazywany następcą Bezpiecznego kredytu 2%, z którego Polacy mogli skorzystać w 2023 roku. Pod wieloma względami jest też do niego podobny, ponieważ jest skierowany głównie do osób planujących nabycie swojego pierwszego mieszkania i polega na oferowaniu przez państwo dopłat do rat kredytowych. 

Między programami Mieszkanie na Start a Bezpieczny kredyt 2% istnieje jednak także sporo różnic. Podstawową z nich jest oprocentowanie, które w przypadku Kredytu na Start jest niższe, bo wynosi od 0 do 1,5%. Z drugiej strony w nowym programie przewidziano o wiele więcej warunków do spełnienia przez jego beneficjentów, przez co z Kredytu na Start skorzysta znacznie mniej osób niż z Bezpiecznego kredytu 2%. 

Czy warto wziąć Kredyt 0%? 

O Kredyt na Start na pewno warto się ubiegać, ponieważ będzie on o wiele tańszy niż standardowy kredyt mieszkaniowy. Różnica w oprocentowaniu przełoży się natomiast na większą zdolność kredytową i mniejsze raty do spłaty. Na największe korzyści pod tym kątem mogą jednak liczyć rodziny wielodzietne, którym będzie przysługiwał najtańszy kredyt 0%. Należy jednak pamiętać, że na uruchomienie programu musimy jeszcze zaczekać kilka miesięcy, a do czasu jego wejścia w życie mogą się zmienić jego warunki. W przypadku wielu kredytobiorców rozsądniejszym rozwiązaniem może być zatem zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego już dzisiaj.