Note di estimo

Principi valutativi Basi di valore Approcci alla valutazione Venezia, ottobre 2018 Prof. Antonella Faggiani [email protected] Corso di Estimo Laurea Triennale Architettura: tecniche e culture del progetto Dipartimento Culture del progetto Obiettivi e contenuti o Nella prima parte del corso vengono introdotti alcuni temi di natura generale n principi valutativi (valore/prezzo, ordinarietà), n il concetto di base di valore (aspetti economici) coerentemente alle indicazioni di Internationa Valuation Standard (IVS) e discusso in dialettica con la manualistica estimativa italiana Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 I presupposti: verso l’internazionalizzazione o L’estimo italiano tradizionale: dall’estimo rurale all’estimo urbano o La valutazione immobiliare internazionale o Dalla valutazione agli standard di valutazioni internazionali n International Valuation Standard n RICS Valuation Professional Standards o L’individuazione dei principi comuni Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Cosa sono gli standard e quale l’obiettivo o L’obiettivo degli standard è n “aumentare la fiducia degli utilizzatori delle valutazioni fornendo procedure di valutazione trasparenti e coerenti” o In particolare essi identificano, sviluppano e promuovono i Principi e definizioni accettate a livello globale n Essi codificano le migliori pratiche riconosciute dal mercato n Contengono definizioni accettate e interpretate allo scopo di evitare fraintendimenti, applicazioni errate o improprie o Quindi va evidenziata la differenza tra Stardard e codici di autoregolamentazione /es. Tecnoborsa, OMI, ABI Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Una definizione della disciplina o L’estimo è la parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano, e quindi, consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici espresso in moneta (C. Forte, De Rossi, Principi di economia e di estimo, Etas libri) n L’estimo come parte dell’economia n La rilevanza del metodo nell’esplicitazione dei dati di base e delle loro relazioni logiche n L’obiettivo dell’oggettività e validità del giudizio di stima mediante il ricorso alla teoria dell’ordinarietà n Equivalenza tra valore e quantità di moneta Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 I principi di base (dal globale al locale) o Valuation and Judgement o Independence and Objectivity Cfr i principi dell’estimo o Price, Cost and Value o Competence Etica, competenza e professionalità di chi opera come valutatore o The Market n Market Activity n Market Participants La necessaria conoscenza, contestualizzazione e il riferimento al mercato e alle sue caratteristiche Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Valutazione e giudizio (IVS) o Valuation and Judgement n L’applicazione dei principi valutativi ….. Alle specifiche situazioni che richiedono un “exercise of judgement” (ovvero una previsione di valore) o Questo giudizione deve essere sviluppato objectively n Il giudizio di valore (la previsione) deve essere effettuata avendo attenzione a: o obiettivo della stima; o base di valore conseguente; o assunzioni/ipotesi necessarie Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 La valutazione è una previsione o La valutazione consiste quindi nella previsione di un valore da assegnare un bene o La previsione n il prevedere, il supporre quello che accadrà sulla base di certi elementi, indizi e simili o La previsione di valore si basa primariamente su elementi desunti dal mercato > i prezzi o Differenza concettuale tra prezzo e valore Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Prezzo, Costo & Valore (IVS) o Il prezzo è l’ammontare richiesto, offerto o pagato per un bene o In relazione alle possibilità finanziarie, le motivazioni o gli interessi particolari di un dato acquirente o compratore, il prezzo pagato può essere diverso dal valore che potrebbe essere assegnato da altri soggetti Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Price Cost &Value (IVS) o Il valore non è un fatto (un’evidenza empirica rilevata sul mercato) ma una “opinion” che può riguardare n Il prezzo pagato per un bene in uno scambio, n I benefici economici emergenti dal possesso di un bene o Il costo è l’ammontare richiesto per acquistare o produrre un asset (bene) n Se è desunto dal mercato è un “prezzo/costo” n Se è stimato è un “valore/costo” Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Il prezzo, la previsione e la comparazione o I prezzi rappresentano la quantità di moneta corrisposta per un certo bene o una certa prestazione o Il valore rappresenta l’esito della previsione n rappresenta il fondamento del giudizio di stima La previsione di valori si fonda su un’attività di natura analitica e comparativa Essa ha natura probabilistica Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 La previsione o Come faccio a prevedere ? n Prevedo ciò che è probabile accade/ avvenga/ si realizzi n Quindi richiamo al concetto statistico di «normalità», ovvero di elemento che presenta la maggiore frequenza in un determinato contesto n Normalità è il concetto che richiama ordinarietà Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Oggettività/Ordinarietà o L’oggettività/ordinarietà si esplicita in due concetti: n Un concetto etico e professionale connesso alla trasparenza, alla minimizzazione di fattori d’influenza soggettiva n Un concetto tecnico/statistico connesso all’ordinarietà: la valutazione considera le condizioni e gli elementi più oggettivi poiché più normali e frequenti di una determinata situazione fattuale, economica, ecc.. Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Teoria dell’ordinarietà o La teoria dell’ordinarietà si basa sul presupposto che n le attitudini economiche degli individui (produttori e consumatori) n presentino la stessa distribuzione di frequenza n dei loro caratteri fisici (cfr. fisica sociale) o Se ciò è vero anche gli esiti delle attitudini economiche degli individui - prezzi e costi - si distribuiscano secondo una distribuzione gaussiana o Il concetto di ordinarietà garantisce che il giudizio di stima sia oggettivo e generalmente valido, conferendo rigore analitico alla stima (cfr. M. Orefice) Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Uno strumento statistico per l’ordinarietà dei dati: la curva di distribuzione di frequenza n n n Rilevazione della caratteristica tra un gruppo di individui Individuazione di classi di frequenza; Analisi dei dati rilevati e costruzione della curva di distribuzione Frequenze (numero di osservazioni) 20 18 16 No. of observations o Come argomento l’ordinarietà? o La distribuzione di frequenza delle caratteristiche fisiche (es. peso, altezza) di una gruppo di individui viene effettuata in 3 passaggi: 14 12 10 8 6 4 2 0 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 2.2 2.4 2.6 2.8 Upper Boundaries (x < boundary) Valori fenomeno Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 3 3.2 3.4 3.6 Distribuzione gaussiana o Se la curva di distribuzione della frequenza presenza un andamento gaussiano allora n n n Valore modale il campione rilevato è rappresentativo di un certo insieme; Valore medio 180 160 Il valore più frequente nel campione analizzato (valore modale) 140 120 100 coincide con il valore medio 80 60 Media = moda No. of observatio n 40 20 0 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 6 6.5 7 Upper Boundaries (x < boundary) Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Valore modale, valore medio e valore più probabile o Ne consegue che, se la distribuzione dei prezzi/costi rilevati è gaussiano allora: n Il campione è rappresentativo del mercato a cui appartiene; n Il valore più frequente coincide con o Il valore medio; o È il valore più probabile n la probabilità viene definita come il rapporto tra il numero di risultati favorevoli ed il numero totali dei risultati n Le probabilità degli eventi sono basate sull’osservazione empirica dei fenomeni o Il valore più frequente è oggettivamente il più probabile e coincide con quello medio Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 La convergenza verso i «principi dell’estimo» o Nella letteratura italiana, la disciplina muove dai principi enunciati nella letteratura italiana più tradizionale che sono coerenti con il Framework individuato da IVS: n Il valore dipende dallo scopo della stima n La previsione è carattere immanente del giudizio di stima n Il prezzo deve identificarsi quale fondamento del giudizio di stima n Il metodo estimativo è unico, basato esclusivamente sulla comparazione n Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve essere formulato sulla base della teoria dell’ordinarietà Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 STANDARD E CONTENUTI VALUTATIVI Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Gli aspetti economici di un bene o Qual è lo scopo della valutazione? n Quale valore sono chiamato a stimare? n Sono importanti le condizioni “al contorno” del valore che devo stimare? n Il valore è un concetto univoco? o Le macro categorie entro cui collocare la stima del valore di un bene nell’estimo italiano: n Il valore è funzionale a stabilire l’ammontare nella prospettiva dello scambio tra due parti n Il valore è funzionale alla determinazione dell’ammontare nella prospettiva della produzione del bene Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Come definire il «valore» o Gli standard internazionali introducono il concetto di «base di valore» in questa prospettiva (scambio) ovvero l’ipotesi con la quale il valore viene stimato n È una dichiarazione delle elementi fondamentali che caratterizzano il valore stimato e le ipotesi della valutazione n Si determina in ragione dello “scopo della stima” e ne internalizza le caratteristiche specifiche o La base di valore non è una dichiarazione del metodo utilizzato, né descrive lo stato del bene Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Quali valori in IVS I valori di base riconosciuti dagli standard Altri valori comunemente impiegati Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 I valori su cui ci concentreremo o Le macro categorie entro cui collocare la stima del valore di un bene: n VALORE DI MERCATO > Il valore è funzionale a stabilire l’ammontare nella prospettiva dello scambio tra due parti n VALORE DI COSTO> Il valore funzionale alla determinazione dell’ammontare nella prospettiva della produzione del bene Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 1: Il valore nella prospettiva dello scambio o Gli standard internazionali introducono il concetto di «base di valore» in questa prospettiva (scambio) ovvero l’ipotesi con la quale il valore viene stimato n si determina in ragione dello “scopo della stima” e ne internalizza le caratteristiche specifiche o Una base del valore in genere definisce n la tipologia della transazione/scambio ipotizzata n le correlazioni tra le parti n le loro motivazioni n le modalità di esposizione sul mercato del cespite Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Approfondimento: Le tre categorie di Basi di valore negli IVS o La prima categoria di VALORE indica il più probabile Prezzo che potrebbe essere raggiunto in un ipotetico scambio in un mercato libero e aperto n Valore di mercato o La seconda categoria rappresenta i benefici generate dalla proprietà del bene in capo ad una specifica persona n Valore complementare o La terza, infine indica il prezzo che potrebbe essere ragionevolmente raggiunto in uno scambio tra due specifiche parti in uno scambio (e quindi rappresenta I benefici per entrambe le parti) n Fair value Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Valore di mercato (definizione IVS) o L’ammontare stimato a cui una attività o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, o da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, o entrambi interessati alla compravendita, o a condizioni concorrenziali, o dopo un’adeguata commercializzazione o in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni Si escludono effetti economici causati da condizioni particolari e si assume che nel caso sussista una relazione sinergica fra beni (o parti di essi), il valutatore debba necessariamente tenerne conto e stimare il valore alla luce di tale peculiare relazione Cfr valore complementare Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Il valore complementare o Synergistic Value (definizione IVS) o ….valore creato dalla combinazione di due o più beni quando il valore combinato è maggiore della somma dei valori distinti. Se le sinergie sono disponibili ad un unico acquirente specifico, allora è un esempio di special value Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Il valore complementare (ii) o La villa con il giardino instaurano rapporti di sinergia poiché vale Va+b > Va + Vb o L’insieme vale di più che la somma delle due componenti assunte singolarmente o Immaginiamo di vendere la sola Villa n Quale sarebbe il valore di mercato della sola villa? n E del solo giardino? Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 Una tematizzazione per conciliare la manualistica italiana o Aspetti economici (basi di valore) formulate nella prospettiva di un ipotetico scambio sul mercato del bene n Valore principale: o Valore di mercato n Valori concettualmente derivati dal valore di mercato: o Valore complementare o Valore di surrogazione o Valore di trasformazione Questi valori sono riconosciuti solo in Italia o Aspetti economici (basi di valore) formulate nella prospettiva di un’opinione di valore relativamente alla produzione del bene n Valore di costo Materiali #01 | Antonella Faggiani | Estimo aa 2018-19 o Il presente documento è stato predisposto da Antonella Faggiani nell’ambito dell’attività didattica o Il presente documento non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo espresso consenso per iscritto da parte di Antonella Faggiani. o Il copyright ed ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni in esso contenuti è di esclusiva pertinenza di Antonella Faggiani, salvo diversamente indicato. 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