contratante - rescisão - multa (1)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

32ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2024.0000024448
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº

1002879-67.2022.8.26.0009, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BRUNO
LEONARDO SANTIAGO, é apelado LTR EMRPEENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES EIRELI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32ª Câmara de Direito

Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO

(Presidente) E CLAUDIA MENGE.
São Paulo, 18 de janeiro de 2024.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA

Relator(a)
Assinatura Eletrônica
PODER JUDICIÁRIO
VOTO Nº 23.994
Apelação nº 1002879-67.2022.8.26.0009
Comarca de São Paulo 2ª Vara Cível do Foro Regional de Vila Prudente
Apelante: Bruno Leonardo Santiago
Apelada: LTR Empreendimentos e Participações Eireli
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL Ação

declaratória de inexigibilidade de multa c/c indenização por
prejuízos morais Locação de imóvel com infiltrações
Rescisão do contrato sem incidência de multa contratual e
outros encargos Apelo do autor - Ausência de
demonstração prejuízo a nível moral Procedência parcial
da ação mantida, com rearbitramento da honorária
profissional para ambas as partes Recurso provido, em
parte.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença proferida a fls.

275/279, que julgou parcialmente procedente ação de procedimento comum para
declarar a inexigibilidade da multa proporcional (R$ 2.281,34) e dos custos com os
supostos reparos em imóvel locado (R$3.300,00), afastado o pleito indenizatório,
mandando dividir as custas do processo, arcando as partes com honorários de
advogado, fixados, por equidade, em R$ 3.000,00.
Apela o autor para que se acresça, à condenação, indenização por

danos morais sofridos em R$ 5.000,00, alegando desvio produtivo, após inúmeras
vezes tentar resolver o entrave pela via administrativa, não logrando êxito, além de
ter que se mudar com sua família para outro apartamento às pressas, com aluguel
mais caro. Por fim, pede concessão do benefício da gratuidade.
Recurso tempestivo, agora recolhido preparo e contrariado.
Este o relatório, adotado, no mais, o da sentença.
O apelo comporta parcial acolhimento.
Apelação Cível nº 1002879-67.2022.8.26.0009 -Voto nº23.994 23.994 2

PODER JUDICIÁRIO
O autor alegava que a existência de vício oculto no imóvel locado

(infiltrações, rachaduras e mofo), autorizaria rescisão antecipada, isentando-o, como
locatário, das penalidades contratuais. Daí postular reconhecimento da
inexigibilidade dos débitos de R$ 3.300,00 (multa) e R$ 2.281,34 (despesas com
reparos da unidade locada), vinculados ao contrato de locação do imóvel, e
indenização por danos morais pelos transtornos causados no uso do bem avariado e
devolução, em dobro, do valor cobrado pela multa.
A sentença baixada acolheu parcialmente os pedidos, respaldada na

seguinte fundamentação:
“É caso de julgamento antecipado, mostrando-se dispensável a

dilação probatória, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil,
observada posição assumida pelas partes na fase de especificação de provas.
O pedido é parcialmente procedente.
A ré não nega a existência das infiltrações objeto de reclamação
desde outubro/2021 (fls.192) e ausência de medida efetiva de reparo, limitando-se a
apontar para responsabilidade do condomínio, olvidando da obrigação contratual
prevista na cláusula 2ª, capitulo III do instrumento de fls.18, com registro específico
da responsabilidade solidária, na condição de mandatária da locadora.
Sequer se argumente que o locatário teria apontado o vício e
vindicado solução da infiltração a pretexto de obter isenção da multa pela saída
antecipada, visto que, na primeira oportunidade, sugeriu realização do
envidraçamento das sacadas, comprometendo-se ao custeio respectivo (fls.197),
visando manutenção da avença.
O laudo da vistoria contratada pela ré (fls.199/203) revela
continuidade dos danos até jan/22 e, novamente, a imobiliária direcionou ao
condomínio a solução do defeito.
Em que pese o anexo fotográfico demonstrar as condições gerais de
habitabilidade do imóvel, ressalvada situação de mofo gerado pela infiltração, fato é
que, incontestavelmente, não está mais em perfeitas condições de uso e, houve falha
PODER JUDICIÁRIO
na prestação de serviço da ré ao passo que não realizou efetiva e tempestivamente os

reparos necessários, dando causa à rescisão do contrato, o que afasta a incidência
da multa pela desocupação antecipada.
O ressarcimento com os reparos efetuados após a saída seriam
devidos na medida em que comprovados, situação diversa dos autos, já que a ré
sequer exibir orçamento, contrariando o disposto na cláusula 2ª, capítulo IV do
instrumento de fls.18 e tampouco demonstrou a execução do serviço e o desembolso
dos valores exigidos.
Nada obstante impugnação específica na réplica (fls.272), com
destaque da insuficiência do anexo fotográfico de fls. 265, a requerida silenciou na
fase de especificação e complementação de provas, autorizando reconhecimento da
inexigibilidade da cobrança.
Não é caso de pagamento em dobro, já que não houve desembolso
pelo autor.
Certo é que há disposição legal que obriga à restituição em dobro, em
caso de cobrança e efetivo pagamento, conforme se infere do artigo 42, parágrafo
único, do CDC, a seguir reproduzido: "Na cobrança de débitos, o consumidor
inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de
constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia
indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou
em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de
engano justificável".
Vê-se também que obrigação idêntica surge por força do disposto no
artigo 940, do CPC ("Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte,
sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará
obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e,
no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição").
Contudo, no último contexto mostra-se imperiosa a existência de ação
de cobrança, o que também não se vê no caso, não se olvidando, ainda, do requisito
da má-fé, observado que há posicionamento consolidado na 4ª Turma do STJ,
apontando requisitos da cobrança de quantia paga e efetiva má-fé do credor.
Não há prova mínima de cobrança abusiva e ameaça de negativação,
PODER JUDICIÁRIO
de modo que o fato se circunscreve ao mero desacordo comercial, afastando abalo

moral preconizado na inicial”.
Resume-se o apelo a acréscimo indenizatório.
De fato, o apelo para fixação de indenização extrapatrimonial não

vinga.
Isto porque a cobrança indevida de multa proporcional ao tempo

restante do contrato não porta repercussão pública alguma.
Não há na mera cobrança de valor qualquer publicidade.
Mesmo as argumentações relativas à necessidade de brusca mudança

de domicílio deveriam ser objeto de prova não produzida e é até razoável que o novo
imóvel locado, em melhores condições, exija aluguel maior.
Nessas circunstâncias, repete-se, o caso era mesmo de rejeição do

pleito indenizatório, apresentado sem a demonstração dos danos morais
experimentados.
Contudo, há com a devida licença certo exagero na fixação de

honorários profissionais, questão que admite até correção de ofício, a par da
insurgência demonstrada.
Assim, a honorária profissional cabente ao autor fica arbitrada em mil

reais (R$1.000,00) e a da ré em 20% do valor pleiteado a título de indenização por
prejuízo moral, corrigidos da data do ajuizamento da ação.
Por estas razões, meu voto dá parcial provimento ao apelo.

PODER JUDICIÁRIO
Caio Marcelo Mendes de Oliveira

Desembargador Relator
Assinado eletronicamente

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O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO

São Paulo, 18 de janeiro de 2024.

CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA

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Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença proferida a fls.

Apela o autor para que se acresça, à condenação, indenização por

Recurso tempestivo, agora recolhido preparo e contrariado.

Este o relatório, adotado, no mais, o da sentença.

O apelo comporta parcial acolhimento.

Apelação Cível nº 1002879-67.2022.8.26.0009 -Voto nº23.994 23.994 2

O autor alegava que a existência de vício oculto no imóvel locado

A sentença baixada acolheu parcialmente os pedidos, respaldada na

“É caso de julgamento antecipado, mostrando-se dispensável a

na prestação de serviço da ré ao passo que não realizou efetiva e tempestivamente os

de modo que o fato se circunscreve ao mero desacordo comercial, afastando abalo

Resume-se o apelo a acréscimo indenizatório.

De fato, o apelo para fixação de indenização extrapatrimonial não

Isto porque a cobrança indevida de multa proporcional ao tempo

Não há na mera cobrança de valor qualquer publicidade.

Mesmo as argumentações relativas à necessidade de brusca mudança

Nessas circunstâncias, repete-se, o caso era mesmo de rejeição do

Contudo, há com a devida licença certo exagero na fixação de

Assim, a honorária profissional cabente ao autor fica arbitrada em mil

Por estas razões, meu voto dá parcial provimento ao apelo.

Apelação Cível nº 1002879-67.2022.8.26.0009 -Voto nº23.994 23.994 5

Caio Marcelo Mendes de Oliveira

Apelação Cível nº 1002879-67.2022.8.26.0009 -Voto nº23.994 23.994 6

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