Superior Tribunal de Justia

RECURSO ESPECIAL N 1.339.642 - RJ (2012/0103683-1)

RECORRENTE
: BASE SLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA
ADVOGADO
: LEONARDO GABRIEL ALMEIDA DIAS E OUTRO(S)
RECORRIDO
: JOS ORLANDO ASSIS TOSTE
ADVOGADO
: ELSON JOS APECUITA E OUTRO(S)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RELATRIO

Trata-se de recurso especial interposto por BASE SLIDA

EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA., com fundamento no art. 105,
inciso III, alnea a da Constituio Federal, contra acrdo proferido pelo
Tribunal de Justia do Rio de Janeiro.
Ao: de cobrana de comisso de corretagem, ajuizada por JOS
ORLANDO ASSIS TOSTES, em face da recorrente.
O recorrente, que trabalha como corretor de imveis, argumenta que
intermediou a venda de terreno de propriedade da recorrente para a empresa
ABYARA PLANEAMENTO IMOBILIRIO S/A, o qual seria desmembrado,
para que fossem construdos empreendimentos imobilirios.
As partes firmaram, em junho de 2008, instrumento particular de
compromisso de compra e venda, no qual foi estipulado o preo de R$ 7.076,00
(sete milhes e setenta e seis mil reais) pelo imvel.
No contrato firmado pelas partes foi estipulado que a comisso de
corretagem, correspondente a 5% sobre a parcela de R$ 2.000.000,00 (dois
milhes de reais), seria paga pela vendedora.
Contudo, em outubro de 2.008, aps o adimplemento do sinal, no
valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), a compradora enviou termo de
distrato vendedora, sob a alegao de que foi constatada a inviabilidade tcnica
e econmica na concretizao do empreendimento que pretendia desenvolver. A
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vendedora, no entanto, manifestou sua discordncia quanto ao motivo da
desistncia, que seria no a inviabilidade tcnica do empreendimento, mas sim a
situao econmica precria pela qual passava a compradora.
Na petio inicial, o recorrido argumenta que o vendedor do imvel
no possui interesse em se posicionar contra o arrependimento, pois recebeu R$
400.000,00 (quatrocentos mil reais) por um negcio que no se concretizou.
Todavia, a comisso pela aproximao das partes, no seu entender, continuaria
devida ao corretor, nos termos dos arts. 722 e 725 do CC/02.
A recorrente apresentou contestao s fls. 51/63 (e-STJ),
argumentando que o pagamento da comisso de corretagem pressupe a
ocorrncia do resultado til que, na hiptese, no ocorreu, em razo do
inadimplemento do contrato pela compradora. Alternativamente, pugna pela
reduo do quantum remuneratrio, que deve ser proporcional ao valor pago pela
compradora.
Sentena: julgou procedente o pedido, para condenar a recorrente ao
pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais) a ttulo de comisso. Como
fundamento, o juzo ponderou que alm do termo de distrato de compra e venda
pressupor a realizao do negcio de promessa de compra e venda, a compradora
no iria efetuar o pagamento da parcela de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais)
apenas para garantir a aquisio futura da rea com vistas ao seu empreendimento
imobilirio (e-STJ fl. 158). Tambm ponderou que a vendedora desfruta de uma
situao cmoda, pois recebeu R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) e manteve
a propriedade e a posse do imvel e, por isso, no tem interesse em exigir o
cumprimento do Compromisso de Compra e Venda.
Acrdo: negou provimento apelao interposta pela recorrente,
nos termos da seguinte ementa:

DIREITO CIVIL. COMISSO DE CORRETAGEM. DIREITO

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PERCEPO QUE DECORRE DA PRESTAO DO SERVIO E QUE SE
ULTIMA PELO EXPRESSO ACORDO ENTRE AS PARTES
CONTRATANTES. DESINFLUENTE SE O NEGOCIO NO FOI LEVADO
A EFEITO POR FATO ATRIBUVEL A UMA DAS PARTES.
DESPROVIMENTO.
1. Recurso contra sentena de procedncia em demanda na qual pleiteia o
autor, o pagamento de comisso de corretagem em razo da intermediao da
venda de imvel de propriedade da sociedade r.
2. No contrato de corretagem o direito percepo da remunerao
decorre da prestao do servio, que se ultima pelo expresso acordo entre as
partes contratantes. No caso, a corretagem se aperfeioou com a efetivao da
promessa de compra e venda e recebimento do sinal, situao suficiente a dar
azo percepo da comisso, pouco importando se o negocio no foi levado a
efeito por fato atribuvel a uma das partes. Outra concluso no se extrai do
artigo 725 do Cdigo Civil e da jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia.
3. No que tange pretenso de incidncia do percentual da comisso
apenas sobre o que efetivamente percebeu da promitente compradora, sinal e
princpio de pagamento, tambm no merece provimento o apelo, j que o
acolhimento do pleito importaria em negativa de vigncia ao artigo 724 do
Cdigo Civil, prevalecendo, na hiptese, a remunerao ajustada entre as
partes.
4. Apelo improvido. (e-STJ fls. 207/208)

Recurso especial: a recorrente alega a violao dos arts. 725 e 726

do CC/02. Assevera que, para que seja alcanado o resultado til referido no
art. 725 do CC/02, necessria a concluso do negcio mediado, o que no
ocorreu na presente hiptese, em razo do inadimplemento da compradora.
Argumenta que a concluso do negcio apenas ocorre com a outorga de escritura
pblica de promessa de compra e venda.
Admissibilidade: aps a apresentao de contrarrazes (e-STJ fls.
247/257), o recurso foi inadmitido na origem (e-STJ fls. 266/269). Dei, no
entanto, provimento ao agravo (e-STJ fl. 145), para melhor anlise da questo, e
determinei fosse reautuado como recurso especial.
o relatrio.

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RECURSO ESPECIAL N 1.339.642 - RJ (2012/0103683-1)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: BASE SLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA
ADVOGADO
: LEONARDO GABRIEL ALMEIDA DIAS E OUTRO(S)
RECORRIDO
: JOS ORLANDO ASSIS TOSTE
ADVOGADO
: ELSON JOS APECUITA E OUTRO(S)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
VOTO

Cinge-se a controvrsia a determinar se devida a comisso de

corretagem na hiptese em que, aps a assinatura de promessa de compra e venda
e o pagamento de sinal, o negcio no se concretiza, em razo do inadimplemento
da compradora.
I

Da

fundamentao

deficiente

da

ausncia

de

prequestionamento.
Inicialmente, deve ser ressaltado que a recorrente no demonstrou, de
forma especfica e consistente, por que o art. 726 do CC/02 teria sido violado, o
que atrai a incidncia do bice da Smula 284/STF.
Ademais, o acrdo recorrido no decidiu acerca do referido
dispositivo indicado como violado pela recorrente. Por isso, o julgamento do
recurso especial, no particular, inadmissvel. Aplica-se, neste caso, a Smula
282/STF.
A controvrsia limita-se, ento, alegada violao do art. 725 do
CC/02.
II Dos contornos fticos e da evoluo jurisprudencial acerca do
tema.
A jurisprudncia mais antiga do STJ sempre se posicionou no sentido
de negar ao corretor comisso na hiptese em que, de seu trabalho, no resultasse
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a efetiva celebrao do negcio jurdico. Assim, a desistncia por uma das partes,
sob qualquer fundamento, as isentava do pagamento da comisso. Nesse sentido,
podem-se citar, a ttulo exemplificativo, os precedentes formados a partir do
julgamento do REsp 867.805/SP (3 Turma, Rel. Min. Humberto Gomes de
Barros, DJ de 31.10.2007) e do REsp 753.566/RJ (3 Turma, de minha relatoria,
DJ de 05.03.2007).
Esses dois precedentes, contudo, a exemplo de outros de mesmo teor,
foram exarados ainda na vigncia do CC/16, quando o contrato de corretagem
ainda no encontrava previso expressa na lei. poca, sustentava-se que o
contrato de corretagem importaria assumir obrigao de resultado, de modo que,
sem a concretizao do negcio com a colaborao do corretor, nenhuma
remunerao lhe seria devida.
Aps a promulgao do CC/02, os contratos de corretagem passaram
a ter disciplina legal expressa, tendo o art. 725 dessa lei introduzido no
ordenamento a regra de que "a remunerao devida ao corretor uma vez que
tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este
no se efetive em virtude de arrependimento das partes". a partir dessa
disposio legal que contendem os litigantes deste processo.
No mbito da novel disciplina j se podem identificar algumas
manifestaes desta Corte. Por ocasio do julgamento do REsp 1.183.324/SP (3
Turma, de minha relatoria, DJe de 10.11.2011), reputei indevida a comisso em
hiptese de desistncia, sob o fundamento de que necessrio refletir sobre o que
pode ser considerado resultado til, a partir do trabalho de mediao do corretor.
Naquela oportunidade, fundamentei que a mera aproximao das partes, para que
se inicie o processo de negociao no sentido de compra de determinado bem, no
justifica o pagamento de comisso. O referido precedente tratou de hiptese em
que o comprador depositou um pequeno sinal (inferior a 5% do valor do bem) a
fim de garantir a negociao para, ato contnuo, solicitar as certides de
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distribuio do vendedor, a serem analisadas. E foi na anlise dessas certides
que, ainda na fase de tratativas iniciais, o potencial comprador desistiu do
negcio.
De outro turno, em precedente tambm recente, a 4 Turma do STJ
julgou uma ao em sentido oposto, reputando devida a remunerao do corretor
independentemente da concluso do negcio jurdico de compra e venda. Trata-se
do REsp 1.228.180/RS (Rel. Min. Raul Arajo, DJe de 28.03.2011). Nesse
processo, contudo, muitas peculiaridades foram destacadas pelo Relator,
justificando a postura adotada. As partes haviam sido aproximadas pelo corretor,
de forma eficaz, e haviam assinado um compromisso de compra e venda
objetivando a transferncia do bem, mediante o pagamento de um sinal e o
financiamento, pela rede bancria, do restante do preo. Aps a assinatura do
compromisso, no entanto, o comprador, informando-se dos encargos que teria de
pagar ao banco para obter o financiamento, arrependeu-se do negcio, pagando
pequena indenizao ao vendedor e sustando o cheque que havia emitido para
pagamento da corretagem.
Essas ponderaes so importantes tambm para a deciso deste
processo. Na presente hiptese, as partes firmaram contrato de promessa de
compra e venda, mas, aps o pagamento do sinal, no valor de R$ 400.000,00
(quatrocentos mil reais), a compradora enviou termo de distrato de compra e
venda vendedora, alegando a inviabilidade tcnica do empreendimento que seria
realizado no terreno objeto do contrato. O referido termo de distrato, contudo, no
foi assinado pelas partes.

III A comisso por corretagem. Violao do art. 725 do CC/02.

A realizao de um negcio jurdico de compra e venda de imvel
um ato complexo, que se desmembra em diversas fases incluindo, por exemplo,
as fases de simples negociao, de celebrao de contrato de promessa de compra
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e venda ou de pagamento de arras , at alcanar sua concluso, com a
transmisso do imvel, por intermdio do registro civil do ttulo imobilirio no
respectivo Cartrio de Registro, nos termos do art. 1.227 do CC/02.
Assim, somente com a anlise, no caso concreto, de cada uma dessas
fases, possvel aferir se a atuao do corretor foi capaz de produzir um
"resultado til", para fins de percepo da remunerao de que trata o art. 725 do
CC/02.
O contrato de corretagem, com efeito, bilateral, gerando deveres
para ambas as partes; oneroso, uma vez que d lugar ao pagamento da comisso;
consensual, pois nasce do mero acordo de vontades; tpico, porque disciplinado
em lei; e aleatrio, porque somente nascer o direito comisso caso a corretagem
logre xito em trazer um resultado til para as partes.
Alguns doutrinadores o classificam ainda como acessrio, dada sua
dependncia quanto realizao do contrato principal (Valria Bononi Gonalves
de Souza; Nelson Rodigues Netto; e Maria Ester V. Arroyo Monteiro de Barros.
Comentrios ao Cdigo Civil Brasileiro - Do direito das obrigaes , Vol. VIII.
Rio de Janeiro: Forense, 2004, pp. 5 a 11), enquanto outros lhe negam essa
caracterstica, afirmando que:
a assessoriedade, portanto, embora voz comum na doutrina, deve ser
atribuda ntima ligao econmica entre a corretagem e o contrato por ela
perseguido, sendo tecnicamente injustificada: a inconcluso da compra e venda
no torna insubsistente a corretagem que lhe antecedeu; e mesmo o pagamento
do corretor, concludas a contento as negociaes, dever ser efetuado a
despeito da eventual desistncia do negcio por uma das partes (ou por ambas)
(Gustavo Tepedino, Comentrios ao Novo Cdigo Civil, v. X: das vrias
espcies de contrato, do mandato, da comisso, da agncia e distribuio, da
corretagem, do transporte - Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 388).

A pedra angular para a compreenso do fato gerador do direito do

corretor percepo de sua comisso est na definio do que se pode entender
por resultado til de sua atividade. O corretor deve aproximar as partes at o
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ponto de obter consenso quanto aos elementos essenciais do negcio. Assim, para
o efeito de tornar devida a remunerao a que faz jus o corretor, a mediao deve
corresponder somente aos limites conclusivos do negcio, mediante acordo de
vontade entre as partes, independentemente da execuo do prprio negcio. A
inadimplncia das partes, aps a concluso do negcio, mesmo que se desenvolva
em resciso, no repercutir na pessoa do corretor.
Na hiptese dos autos, a aproximao das partes resultou,
efetivamente, na definio quanto realizao do negcio, e na assinatura do
contrato de promessa de compra e venda, com pagamento de um sinal no valor de
R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais).
No se trata, pois, de no aceitao de meras propostas ou
contrapropostas ou de desistncia de proposta aceita, ou seja, de mera desistncia
antes de qualquer ato formal de consenso. Ao contrrio, trata-se de suposta
desistncia de negcio jurdico perfeito e acabado, sendo certo que, apenas aps
alguns meses de sua celebrao, foi rescindido o contrato, por fatos alheios
atuao da corretora, consoante as concluses lanadas na r. sentena de e-STJ fls.
157/158.
Concluindo, a assinatura da promessa de compra e venda e o
pagamento do sinal demonstram que foi alcanado um resultado til e, por
conseguinte, devida a comisso de corretagem. A norma do art. 725, parte final,
portanto, deve incidir na presente hiptese.
Forte nessas razes, conheo do recurso especial, mas lhe nego
provimento.

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