CM 3 - Droit des contrats spéciaux - 01.

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Définition du prix : Le prix consiste en une somme d’argent versé par l’acheteur au vendeur.

Distinction entre la vente et l’apport en société. L’apport n’est pas une contrepartie monétaire
Conséquence : l’apport en société d’un immeuble, on va échapper à certains éléments propres au
régime de la vente (Ex. pas d’application des droits de préemption ou de lésions)

Ce prix comporte tous les éléments qui profite au vendeur et qui correspond à la valeur de la chose
vendue. Cette précision permet une distinction entre le prix et les frais de la vente. Ces frais de vente
sont payés par l’acheteur, mais ne profitent pas au vendeur.
Malgré tout, il arrive que les frais de la vente soient soumis au même régime que le prix (Ex. le non
paiement des frais peut entraîner la résolution de la vente)
En cas de clause d'indexation, la clause va s’appliquer au prix mais pas aux frais.

Le paiement du prix suppose le versement d'une somme d’argent au vendeur. Cependant, dans trois
situations particulières :
- le versement de cette somme peut ne pas être visible dans le cas de la compensation
(extinction automatique) ;
- le paiement ne soit pas adressé au vendeur, mais à une autre personne que le vendeur, dans le
cas d’une indication de paiement ou la délégation.
- le prix soit constitué par une somme d’argent et par la remise d'une chose qui vient compléter.
Attention : la remise de la chose doit être une chose accessoire, sous peine de modifier la
qualification du contrat.

Quant à l'opération de la fixation du prix

Le prix est en principe librement fixé par les parties, vu que ce prix est un essentiel du contrat de
vente - évaluation subjective du prix, sans exigence d’une valeur objective d’un bien.
Cependant, il faut tempérer ce principe par des considération d’ordre pratique :
- Dans l’hypothèse où la lésion va être admise, notamment en matière de vente immobilière
(lorsque le vendeur vend à un prix inférieur au 7/12 du prix du marché) - Réelle prise en
compte de la valeur objective du bien.
Si on constate un prix clairement inférieur au cours du marché, il y aura une suspicion possible autour
de cette vente - indice d’une éventuelle difficulté juridique (Ex. risque de fraude, de violence
économique ou de vol).

1. La détermination du prix
S’agissant de cette détermination, il faut un accord total des parties sur le prix. En matière de vente,
c’est l’article 1591 du Code civil : “le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.”
Il faut nécessairement que le prix soit fixé (valeur absolue dans l’accord de volonté des parties à
l’écrit). La JP n’a pas interprété ce texte de manière stricte, ce qui a conduit la JP à une lecture souple
avec une lecture de l’esprit du texte.
Il y a dans les ventes, énormément d'affaires qui sont conclues dont le prix de vente sera payé à terme.
Cela à un impact sur les matières qui fluctue des délais relativement courts. Il faut que le contrat
puisse anticiper les fluctuations du marché. Cela permet aux parties de ne pas fixer les prix
initialement, mais de le remettre à plus tard, au moment de l'exécution du contrat. Dans ces
hypothèses-là, cela signifie que le prix n’est pas fixé initialement, mais peut prévoir la méthode de
détermination du prix au moment venu.
Dans ce cas là, on parle d’un prix déterminable, d'où l'interprétation des juridictions qui considèrent la
validité de la vente quand le prix est déterminé ou déterminable.
→ Chambre des requêtes, 7 janvier 1925 : La Cour explique qu’il suffit pour la formation du
contrat que le prix puisse être déterminé en vertu des clauses du contrat par voie de relation avec des
éléments qui ne dépendent plus de l’une ou de l’autre des parties.

L’intérêt de cette formule, c’est qu'elle permet de présenter les critères présentés par la CC pour avoir
un prix déterminable. Deux éléments qui faut retenir à la lecture de cette décision :
- Le prix doit pouvoir être déterminé au moment de l’exécution grâce aux clauses du contrat, ce
qui veut dire de négatif, qu’il ne faut pas que les parties soient contraintes de renouveler leurs
accords de volonté ;
- Une partie seule ne peut pas être autorisée à déterminer le prix au moment de l'exécution du
contrat.

Le second article, c’est l'article 1592 du Code civil : “Il peut cependant être laissé à l'estimation d'un
tiers ; si le tiers ne veut ou ne peut faire l'estimation, il n'y a point de vente, sauf estimation par un
autre tiers.” → la détermination du prix confié à un tiers. Cet article est soumis au même exigence de
l’arrêt de 1925.

Section 1 : La détermination du prix par les parties

§1. L'exclusion d’un nouvelle accord de volonté

Il faut que le contrat se suffise à lui pour la détermination du prix. Si le contrat ne se suffit pas, il
faudra compléter le contrat, donc un potentiel nouvel accord de volonté.
Deux hypothèses :
➔ Si les clauses du contrat ne sont pas suffisantes :
Au jour de l'exécution soit :
- les parties s’en aperçoivent et s’accordent sur les éléments manquent de la
détermination du prix (consentement initial incomplet et pas d’accord sur le prix, soit
pas de contrat - échange de volonté nul)
- les parties s’en aperçoivent et ne s'accordent pas sur les éléments manquants de la
détermination du prix - risque de nullité manifeste.

Quelque illustration de la JP :
➢ Première illustration : Une clause qui prévoyait que le prix devait être estimé “comme un
accord”, conduit à une nullité d'accord → Chambre commerciale du 10 mars 1987.
➢ Deuxième illustration : On prévoit dans le contrat un prix, qui devrait résulter de l’acceptation
par l’acheteur d’un tarif préférentiel que lui consentirait le vendeur et qui serait déterminé de
bonne foi entre les parties sur des bases nettement précisées → Chambre commerciale 24
mars 1965.
Qu’est-ce qui pose problème ici ?
Premièrement, le terme “acceptation de l’acheteur” n’est pas envisageable, puisqu’initialement
quelque chose va être proposé, puis accepté. C’est le signe qu’un nouvel accord de volonté sera
nécessaire pour la détermination du prix. Deuxièmement, la condition de bonne est dans la même
logique pas envisageable.
 ➢ Troisième illustration : Concerne le prix de cession de parts sociales qui devrait être fixé par
l’établissement contradictoire du bilan, sans que les parties aient prévu en cas désaccord, la
désignation d’un expert → Chambre commerciale 14 décembre 1999.
Plusieurs Commentaires :
- Quant aux clauses de déterminabilité du prix : elles sont très utiles dans les ventes de parts
d’action ou de parts sociales, puisque leurs valeurs dépendent des résultats de la société
concerné.
En règle générale : on prévoit un prix initial avec un complément de prix ou que le prix sera
versé à l’issue de l’exercice, une fois le bilan annuel réalisé.
Qu’est-ce qui pose problème ici ?
C’est le terme “d'établissement contradictoire du bilan”, cad le recueil de l’assentiment des deux
parties. En bref, pas d’accord initial sur le prix, donc conduit à la nullité du contrat.
Cependant, cet arrêt donne la porte de sortie : “En l’absence de désignation d’un expert en cas de
désaccord”.
→ 3ème Chambre civile 26 avril 1979 : Si difficulté à la détermination du prix accessoire non fixée,
nullité du contrat.

➔ Si les clauses du contrat sont valables :

- Une clause suivant laquelle l’acheteur s'oblige à verser au vendeur de l'immeuble, une
pension qui lui permet de vivre décemment
Ici, la clause a été jugée conforme → 3ème Chambre civile, 5 janvier 1972.
Si le juge considère que le prix n’est pas déterminé ou déterminé, la conséquence est la nullité, donc le
vendeur ne devrait pas toucher sa pension, mais la juridiction a fait un interprétation souple du
principe dans le cas d’espèce (argument pragmatique du contexte).

- La clause d’offre concurrente

Il s’agit d'une pratique commerciale par laquelle l’acheteur peut se prévaloir de son vendeur de l’offre
la plus favorable faite par un concurrent → Chambre commerciale du 14 juin 1988.

→ Chambre commerciale 7 avril 2009, n°07-18.907 : Hypothèse d’une cession d’un portefeuille de
créances.
Pour la détermination du prix, les parties avaient prévu un double modalité avec un complément du
prix calculé en fonction du taux de recouvrement des créances (une fois les créances payées).
Lorsqu’on cède une créance, on espère le remboursement de la créance. Cependant, il est souvent
impossible de régler la totalité des créances.
La CC a estimé que cette clause était valable : "Mais attendu, en premier lieu, que s'il résulte de
l'article 1591 du code civil que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, ces
dispositions n'imposent pas que l'acte porte lui-même indication du prix, mais seulement que ce prix
soit déterminable ; que tel est le cas lorsqu'il est lié à la survenance d'un événement futur ne
dépendant pas de la seule volonté de l'une des parties ni d'accords ultérieurs entre elles ; que l'arrêt
qui relève que le prix de cession des créances cédées est subordonné au montant des créances
recouvrées, et qu'un acompte de 210 millions de francs était payable à la signature de l'acte, retient
exactement que le prix est déterminable, pour partie au moment de la cession, et pour partie au fur et
à mesure du recouvrement des créances ;”

§2. L’exclusion de la fixation unilatéral du prix

L'estimation finale du prix ne doit pas être laissée à l'appréciation, l'évaluation, arbitrage d’une seule
des parties au contrat.
Cependant, dans le contrat entreprise, il peut y avoir un contrat conclu sans avoir de prix déterminé et
déterminable, plus une fixation unilatérale du prix.
La JP en matière de contrat entreprise et les textes issues de la réformes de 2016 ont encadré ces
contrats dans le domaine de la prestation. Le créancier peut être tenu de justifier du montant du prix et
la possibilité d’invoquer devant le juge, un abus.

Pour invalider les ventes pour lesquelles les prix sont déterminés par une seule des parties, la JP s’est
parfois appuyée sur l’article 1874 (ancien), 1304-2 (nouveau) qui condamné les conditions
potestatives, cad les conditions qui dépendent d’une partie concernée.
Attention : En principe, la potestative est vice qui affecte l'obligation envers la partie qui s’oblige
(débiteur), or là, c’est le débiteur - toujours une idée d’un arbitraire.
Pour que la vente soit annulée dans ces conditions, il faut que la volonté des contractants soit vraiment
libre.

➢ Les clauses tarif-fournisseur ou prix-catalogue

Ce sont des clauses qui utilisent pour la détermination du prix, la référence au tarif du fournisseur au
jour de la livraison. C’est le vendeur qui fixe les tarifs du catalogue, ce qui lui donne une place
importante dans le choix du prix.
Pendant longtemps (1925), la JP considérait cette clause illégale. Cependant, dans un contexte
particulier, deux décisions vont nuancer l'interprétation.
→ Arrêt du 8 novembre 1983, 1er chambre civile :
Fait : vente d’une voiture entre un concessionnaire et un acheteur. Le contrat prévoyait une clause de
prix-catalogue.
Décision : La CC a considéré que la clause était valable. Pourquoi ? Elle s’est appuyée sur la
circonstance que le prix du véhicule était déterminé en amont par le constructeur, puis revendu au
concessionnaire et au client (la fixation dépend d’un tiers au montant du prix).
→ 1er chambr civile, 2 décembre 1997 (arrêt confirmatif) :
Fait : vente automobile entre un concessionnaire et un client, contrat comprenant un prix en vigueur
au jour de la livraison.
Décision : Pour valider cette clause, la CC a relevé que le contrat faisait référence au tarif fixé par le
constructeur et répercuté par l'importateur.

Est-ce que les exigences du marché automobile ne justifient pas ces décisions et si leurs portées n’est
pas limité à ce seul secteur d’activité ?
La CC nous invite avec ces deux arrêts, à faire le trie en les variables de fixation unilatérale et les
fausses. L’idée générale est que lorsque le vendeur peut unilatéralement fixer le prix, il y a un
manquement à l’article 1591. Cependant, si cette apparence de fixation unilatérale en contredite par
les contraintes économiques qui pèsent sur le vendeur, découle davantage de tiers au contrat, alors la
clause peut être valable.

➢ Lorsque le prix va être mis en lien avec la rentabilité de la chose

Il arrive que la valeur d’un bien dépende de la rentabilité des biens concernés (Ex. cession de brevet,
de fonds de commerce ou de part d’action). Pour ce type de bien, les parties ont souvent le souhait de
lier le prix avec la rentabilité espérée du ce bien, afin de créer un rapport entre le prix fixé par les
parties et les profits créer par l’exploitation.
Généralement, une première partie du prix fixé sera versée, puis un réajustement du prix du bien en
fonction de sa rentabilité. L'acquéreur du bien va devoir verser éventuellement un complément de
prix.
Dans cette situation, c’est l’acheteur qui va devoir verser le complément du prix et va dépendre de son
activité.
Ce complément n’est-il pas soumis à la volonté unilatérale de l'acheteur ?
La CC a admis la validité de ce type de clause à condition que la détermination de ce type de prix
dépende uniquement d’un aléa commercial et non de la volonté exclusive de l’acheteur.
En réalité, il est logique que l’acquéreur d’un bien à un intérêt à avoir des résultats d'exploitation
positif, se comporter à l’inverse serait suicidaire. Si une clause est rédigée de sorte qu’elle donnerait
trop de latitude à l’acquéreur sur son bilan, on pourrait considérer qu’il y aurait une volonté
unilatérale trop importante.

§3. L’interdiction d'immixtion du juge dans la fixation du prix

A. Le principe

Ce que dit l’article 1591 et la jurisprudence, c’est que le prix doit être fixé par les parties, par les
clauses du contrat et leur volonté. Cependant, on peut recourir au service d’un tiers pour la
détermination du prix. En principe, le juge ne peut pas jouer un rôle dans la détermination du prix.
Cette conséquence est la consécration de la liberté contractuelle, vu que le contrat est la chose des
parties.
Si les parties avaient décidé de désigner un expert, mais qui n'avait donné l'identité, le juge ne pouvait
s'immiscer.
→ 3ème chambre civile, 29 janvier 2003, n°01-02.759 (bulletin au bulletin n°23) :
Fait : La Cour d’appel avait accepté de réduire le montant du prix à titre de conséquence de la
responsabilité contractuelle.
Décision : Vise l’article 1591 et réaffirme le principe. La CC rappelle que le juge ne peut pas
déterminer le prix de vente des parties et le préjudice résultant de l'existence partiel de son obligation
de livraison, ne peut qu'être réparé par des dommages et intérêts.

CM 4 - Droit des contrats spéciaux - 08.02

B. Les tempéraments au principe de non-immixtion du juge

On peut citer trois exceptions, mais d’inégale importance :

➢ Le juge peut être amené à intervenir, si les parties l'ont autorisé à intervenir
Il peut arriver que les parties laissent la possibilité au juge de déterminer lui-même le prix
déterminable au contrat - relativement marginal et à titre subsidiaire.
➢ Dans le cadre de l'interprétation d’un contrat, le juge peut être amenée à jouer un rôle
dans le choix des éléments qui permettent la détermination du prix
Il arrive parfois que les parties organisent la déterminabilité du prix par des éléments objectifs (Ex.
une clause d’indexation), mais l’un des éléments de référence choix des parties, n’existe plus au
moment où le juge est saisi d’une éventuelle contestation.
Quel est le rôle du juge ?
Le juge doit interpréter le contrat pour substituer un nouvel indice à cet indice antérieur disparu. Le
juge recherche la commune intention des parties et joue sous couvert d'interprétation, un rôle actif
dans la détermination du prix - mais nuancé son intervention.
➢ Lorsque la détermination du prix a été confiée à un tiers, le prix ne pouvait être modifié,
sauf erreur grossière du mandataire - limite jurisprudentielle.
Ici, le juge peut examiner cette contestation et le cas échéant, désigner un expert pour déterminer le
prix.

Section 2 : La détermination du prix par un tiers.

La possibilité pour les parties de s’en remettre à un tiers pour déterminer le prix est explicitement
proposée par le Code à l’article 1592 du Code civil : “Il peut cependant être laissé à l'estimation d'un
tiers”. Cet article conforte la lecture de la JP de l’article 1591.

Quant à la qualification du tiers ?

Dans sa rédaction précédente, l’article 1592 utilisait l’expression : “le prix peut laisser à l’arbitrage
d’un tiers”. La qualification d’arbitre n’est pas son expression procédurale du litige - sens technique
du terme.
N’est il pas un expert ?
Il n’est pas un expert dans le sens où sa décision lie les parties et s’impose - sens technique du terme.

La qualification exacte est celle de mandataire commun des parties, désignés dans le contrat pour
recevoir les missions de déterminer le prix contractuellement. C’est un contrat de mandat, puisque ce
tiers aura une mission de détermination d’un prix, prix qui va compléter un acte juridique, avec de sa
participation, il va créer une manifestation de volonté qui produit des effets de droit.

Deux notions à envisagée :

- La désignation du tiers ;
- L’exécution de la mission du mandataire.

§1. Les modalités de désignation du tiers

Elles doivent avoir été convenues lors de la conclusion du contrat de vente.

Deux hypothèses :
- Identification directe du mandataire dans le contrat ;
- La détermination des modalités de désignation du tiers
Ex. Dans le contexte d’une cession d’action a été validée la clause selon laquelle : “À défaut d’accord
entre les parties, le montant du complément sera fixé par un expert désigné, soit d’un commun accord
entre les parties, soit à défaut d’accord par ordonnance du tribunal de commerce”.
Commentaire : Le régime du mandataire s’applique et les modalités du prix sont en cascade (une
modalité du prix principale, une modalité subsidiaire et une très subsidiaire ne dépendant plus des
parties).

Ce type de clauses peuvent avoir des modalités subsidiaires (sécurité juridique).

La désignation ne peut pas lui être imposée, ce qui signifie que le tiers doit avoir accepté sa mission.
Le seul risque, c’est que les parties désignent un tiers qui n’a pas accepté avant sa mission.
 Quant à la question de l’impartialité du tiers ?
Il faut avoir des garanties d’impartialité du tiers. Cette impartialité exclut qu’il puisse entrer dans un
rapport de dépendance à l’égard de l’une des parties - déclinaison du principe de fixation unilatérale
du prix. Si un tel rapport de dépendance existe à l’égard de l’une des parties, le contrat encourt un
risque de nullité pour indétermination du prix.
Ex. A été annulée la désignation d’un mandat .. qui avait travaillé comme consultant auprès de la
société cessionnaire. Même si le consultant est de bonne foi, on va quand même essayer de ne pas
froncer les parties.
Soit ce lien antérieur est connu, on dit qu’il est “notoire”, soit la déclaration d'existence économique
antérieure a été révélée au moment du contrat et en connaissance de cause, les parties ont désigné le
tiers mandataire.

Plusieurs exigences à la désignation d’un tiers :

➢ Il est préférable de solliciter le consentement du tiers en amont du contrat, sinon il faut insérer
dans l’acte un condition suspensive (aléa embarrassent) ;
➢ Lorsque le contrat est rédigé à l'aide d'un rédacteur d’acte, il est important que ce rédacteur
interroge les parties contractantes sur des liens éventuels.
Il est possible d’insérer une clause sur les liens entre les parties et le mandataire - préconstitution
d’une preuve des connaissances des parties avant le contrat.

§2. L’exécution de la mission du tiers

Ce tiers va devoir déterminer le prix, c’est-à-dire compléter le dernier élément manquant pour que le
contrat puisse être exécuté, et donner lieu à une vente “parfaite”. La détermination du prix fait par le
tiers doit être précise (Ex. il ne peut donner une fourchette de prix). En outre, il faut que tiers soit dans
des conditions matérielles d'exécuter sa mission : “si le tiers ne veut ou ne peut faire l'estimation, il
n'y a point de vente, sauf estimation par un autre tiers” (art. 1592) - Ici, le tiers doit réaliser sa
détermination avec une certaine objectivité.

Dans certains cas, le tiers devait déterminer le prix par des éléments qui dépendait trop de l’une des
parties :
Ex. C. Cass., Ch. Com., 11 juin 1991, n°89-19.626 :
Fait : Mme X..., exploitante d'un bar-restaurant, s'est engagée à s'approvisionner en bières
exclusivement auprès de la société Heineken France, aux droits de laquelle se trouve la société
Française de brasserie (la société) ; que Mme X... ayant violé la clause d'exclusivité, la société a
demandé la résiliation du contrat ; que Mme X... a sollicité l'annulation de celui-ci pour
indétermination des prix.
Moyens : L’exploitante va soulever la nullité du contrat, reprochant à la clause de détermination du
prix, une détermination arbitraire du prix, puisque l’arbitre était contraint de se référer aux prix
pratiqués par le ou les distributeurs de la société dans la région où se trouve le fonds du client.
Décision : Cette position a été retenue par les juges du fond et le pourvoi de la société va être rejeté :
“d'où il résultait que les prix ne dépendaient pas d'éléments extérieurs à la volonté du fournisseur, la
cour d'appel a déduit exactement que les prix n'étaient ni déterminés, ni déterminables et que la
convention était nulle”.
Deux observations :
- Il y a un vrai problème de formation du contrat, ne donnant pas d’autre échappatoire possible
en cas désaccord de l’une des parties.
- Il faut mettre en parallèle cette solution avec les arrêts en matières automobiles, concernant
les clauses de prix catalogue, dont le prix est fixé par l’une des parties, mais en réalité
contraint par un cadre économique. Ce qui change ici, la Cour révèle à demi-mot que l’une
des parties avait une influence décisive sur la fixation du prix.

Quant à la remise en cause du prix déterminée par le tiers ?

Lorsque le tiers a exécuté sa mission, son évaluation ne peut pas être contestée par les parties, sauf en
cas d’erreur grossière (cas extrême).
Lorsqu’on a fixé un cadré d'exécution de la mission du mandataire (Ex. fixation un prix plancher et
plafond). Plus on encadre la mission du mandataire, plus on réduit les risques d’aléa.
Si jamais ce tiers mandataire, sans commettre d’erreur grossière, ne respecte pas les clauses du
contrat, le contrat est valable, mais les parties pourront engager la responsabilité contractuelle du
mandataire.

Section 3 : Le rôle du rédacteur d’acte dans la détermination du prix

Dans le contrat de vente, il faut un prix déterminé ou déterminable. Lorsqu'on arrive pas à un prix
déterminé ou déterminable, la sanction est la nullité du contrat. Ce risque de nullité est aussi un risque
pour le notaire, si l’acte qu’il a rédigé est nul ou inefficace.
La responsabilité du notaire peut notamment être engagée en raison de son devoir de conseil (risque
de l’engagement et risque de l’opération), d’où l’importance pour le notaire de produire des
déclarations et de les inclure dans l’acte. Ce devoir de conseil est impératif et relatif, cad que
l’intensité dépend de la qualité des parties concernées.
Quel est le rôle des notaires d’acte dans les clauses de détermination du prix ?

Trois types de clauses utilisés :

- Les clauses d’indexation du prix ;
- Clause de prix “à dire d'expert” ;
- Les clauses de révision de prix.

§1. Les clauses d’indexation du prix

L’indexation est un procédé qui va permettre de corriger les effets qui sont produits dans les
hypothèses où, laquelle, l’exécution du contrat s’inscrit dans un certain délai, donc, les effets produits
à l’érosion monétaire (perte de la valeur monétaire).
Concrètement, les parties vont prévoir lors de la conclusion du contrat, une variation automatique du
prix, qui va être proportionnel à un élément qu'elles auront choisi, qu’on appelle un “indice”.
L’idée de ces clauses d’indexation est de faire obstacle à un principe, le “nominalisme monétaire”, cad
“qu’un euro vaut un euro” / l’opposé est la “dette de valeur”.

Globalement, cette clause est utilisée dans les hypothèses d’un paiement à terme ou des matières à
fluctuations. Par opposition, cela s’utilise assez peu dans les ventes immobilières, mais elle peut
s'appliquer dans les ventes en viager.
Pour les contrats internes, il y aura un cadre légal fixé par le Code monétaire et financier (Art.
L.112-2 et suivant). A la lecture de ces dispositions :
- Les clauses d’indexation vont être prohibées lorsqu’elles font références à des indices trop
généraux (Ex. évolution générale du SMC, le taux d’inflation - micro économique).
Pourquoi ? Il s’agit d’un intérêt d’ordre public, dans un objectif de contrer un cycle inflationniste
dangereux.
- L’indice pour être licite, doit être en rapport avec l’objet du contrat ou l’objet professionnel
des parties.
Pourquoi ? L’intérêt est qu’en cas d’augmentation des prix non contrôlés, l’évolution des prix sera
limitée au secteur d’activité.

Du point de la rédaction, le choix de l’indice sera important, mais si on veut éviter tout risque au
choix de l’indice, on peut éventuellement à titre subsidiaire désigner un indice et inscrire un clause
supplémentaire à la discrétion du juge (une formule balais), afin d’éviter la nullité ou la caducité du
contrat.

§2. Les clauses “à dire d’expert”

L’intérêt est de confier à un tiers la détermination du prix :

- Soit on veut s’en remettre au tiers pour la détermination du prix ;
- Soit on ne veut ou peut pas déterminer le prix tout de suite et on prévoit l’intervention du tiers
à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’un non accord sur le prix.

Pour le cadre de cette désignation, on peut désigner l’expert en l’identifiant, soit sa désignation pourra
être faite de manière ultérieure. Quelque soit les cas, il est important de prévoir une modalité de
désignation subsidiaire.
Il faut que le tiers soit indépendant. C’est là que dans la rédaction d’acte, les rédactions des parties
relative à cette indépendance des tiers vont être importantes, qui va devoir apparaître formellement
dans l’instrumentum.

Dans la délimitation de la mission du tiers, plusieurs écoles sont envisageables :

- On laisse le tiers mandataires accomplir sa mission sans autre précision ;
- On fixe un cadre pour sa mission contractuelle (Ex. prix fourchette ou indication des prix de
références) - plus on est précis, plus le risque de contestation sera élevé et donc sa
responsabilité.

Sur l'application du régime du mandat :

Ce régime repose sur la confiance. La conséquence physionomique, c’est que si cette confiance est
rompue, le mandant peut révoquer le mandat (révocation ad nutum). Dans ce type de cas, si le
mandataire est révoqué par l'acheteur ou le vendeur, on ne peut plus déterminer le prix.

Certains auteurs énoncent l’idée que ce mandataire dispose d’un régime particulier au fait qu’il s’agit
d’un “mandat d’intérêt commun”. Cependant, un mandat d'intérêt commun revoit à l’hypothèse dans
laquelle l'exécution de mandat profite au mandant et au mandataire. Or, dans notre cas, cette
qualification est fausse.
Comment faire alors ? On prévoit le régime du mandataire dans la clause. Essentiellement, on prévoit
que ce mandataire peut être révoqué du commun accord des parties.
 CM 6 - Droit des contrats spéciaux - 07.03

§2. Les ventes exclus du domaine de la lésion

L'idée est que la lésion n'intéresse pas toute les ventes d’immeubles. Il y a essentiel trois exceptions
que l’on peut représenter :
- L'exclusion des ventes aléatoires ;
- L'exclusion des ventes faites par autorités de justice ;
- L'exclusion des ventes consécutive à une expropriation.

A. L'exclusion des ventes aléatoires

La vente est aléatoire lorsqu'il est impossible pour les parties au moment de la conclusion du contrat
de savoir si les prestations sont équivalentes ou non (contraire au contrat aléatoire contrats
commutatifs). Pour un contrat de vente qui deviendrait aléatoire, la conséquence est que le rapport
entre le bien vendu et le prix dépend d’un élément incertain. Chacune des parties ont une chance de
gain ou de perte et donc la présence de cet aléa fait qu’il ne faut pas chercher un quelconque équilibre
- “l’aléa chasse la lésion”.

Dans quelles cas cela va être appliqué dans les contrats de vente ?
La première hypothèse, c’est lorsque le prix sera exercé sous forme viagère, cad payé sur la durée de
vie et donc incertaine. Dans ce cas là, pas de lésion possible.
La deuxième hypothèse, c’est la vente avec réserve d'usufruit, cad que le vendeur ne fait que céder la
nu-propriété, mais concerne l’usufruit (le vendeur qui conserve l’usufruit d’un immeuble, peut y
habiliter et le prix de vente sera bien inférieur à une vente classique). L’usufruit est un droit viager,
donc le vendeur peut bénéficier jusqu’à la fin de sa vie. Plus le vendeur vit longtemps, plus l’acheteur
va devoir attendre longtemps pour en récupérer les fruits. Dans ce cas là, pas de lésion possible.
La troisième hypothèse, c’est la vente avec droit d’usage et d'habitation, cad un droit accordé à la
personne du titulaire, mais incessible et ne donne que des prérogatives limitées. Dans ce cas là, pas de
lésion possible, issu du caractère viager.

Par exception, lorsque l’aléa n’est seulement qu’un aléa de façade (Ex. le montant du viager est
ridicule et sans gain pour l’autre partie), alors la lésion pourra être appliquée. C’est la même chose
lorsqu’il y a un élément viager avec la mort imminente du vendeur (le viager).

B. L'exclusion des ventes faites par autorités de justice

C’est une hypothèse prévue à l’article 1684 du Code civil, particulièrement dans les ventes de saisies
immobilières, cad une voie d'exécution d’une saisie d’un immeuble dans le but de procéder à sa vente
pour payer les créanciers saisissant du fruit de la vente.

Dans le cadre d’une saisie immobilière, on peut avoir une vente amiable (vente classique, soumis au
régime de la vente ordinaire) ou une vente par autorité de justice (vente par adjudication), cad une
vente aux enchères. Cette vente judiciaire impose un procédé complexe à sa réalisation (très encadré
par le législateur et sous le contrôle du juge) - non précisé.
L’idée, c’est que ce processus est censé être suffisant pour garantir la valeur de l’immeuble et le prix
de vente. Ce prix ne pourra plus être contesté par la suite sur le terrain de la lésion.
 C. L'exclusion des ventes consécutive à une expropriation
L’idée est assez voisine de la procédure sous autorité de justice et c’est pour les mêmes qu’il n’est pas
possible de remettre en cause une telle vente. Avec cette condition d’une juste préalable indemnité,
c’est d’avoir un équilibre entre la valeur du bien et le prix à payer.

Section 2 : Les conditions de l’action en rescision

La lésion est particulièrement bien encadrée dans le Code civil et ses conditions prévues aux articles
1674 ou 1680 du Code civil, qui viendront préciser ces actions.

§1. Les conditions de recevabilités

La recevabilité est un terme procédural qui vise les conditions, indépendamment des conditions de
fonds (Ex. Pour pouvoir faire une action au compte de son enfant, il faut avoir la qualité pour agir).
Quand on parle de condition de recevabilité, ce sont les conditions préalablement examinées par le
juge - élément préalable à une demande d’examen au fond.

A. Les conditions relatives aux parties

L'action en rescision pour lésion ne peut être intentée que par le vendeur, cela signifie que la lésion ne
peut être sanctionnée que lorsque le vendeur soutient qu’il a vendu un bien très inférieur au prix du
marché. En revanche, l’hypothèse dans laquelle un acheteur estimerait qu’il a acheté à un prix très
supérieur à la valeur du marché, celle-ci n’est pas couverte par la lésion (la personne protégé ici, c’est
le vendeur).

Pourquoi cette action en rescision est strictement réservée au vendeur ?

On peut imaginer que les hypothèses par les codificateurs étaient celle dans laquelle, il y avait un
vendeur particulier et pas spécialement connaissance du marché immobilier, qui se retrouvait devant
un acheteur professionnel et qui venait le démarcher pour lui présenter son immeuble comme de faible
valeur, puis le revendre l’immeuble avec un marge subtiencielle. C’est pour cela que cette action en
rescision est exclusivement réservée au vendeur qui aurait vendu à un prix très inférieur.

Cette règle est explicitement exposée dans le Code, à l'article 1674 qui vise le vendeur et à l’article
1683 qui exclut l’acheteur. Cependant, il faut entendre le mot acheteur au sens large, en prenant en
compte les ayants cause, notamment les héritiers, les représentants légaux ou les créanciers.

B. La nécessité d’une autorisation préalable

Il y a des conditions de recevabilités qui sont propres à l'action en rescision. La particularité de cette
procédure, c'est que le vendeur qui agit sur le fondement de la lésion va devoir recevoir une
autorisation d’agir sur ce fondement, délivré à l'occasion d’un premier jugement.
C’est ce qui ressort de l’article 1677 du Code civil : “la preuve de la lésion ne pourra être admise que
par jugement”. L’idée, c’est qu’il y aura un premier examen par le juge, vérifier la situation de fait,
caractéristique d’une potentielle lésion - contrôle judiciaire préalable.

On peut préciser qu’il n’est pas possible pour le vendeur d’avoir préalablement renoncer au bénéfice
d’une action en rescision. Cette renonciation est inefficace et ne fait obstacle à l’entreprise de l’action.
Une telle clause sera réputée non écrite, sans effet.
 C. Le délai
Le délai pour agir sur le fondement de la lésion est relativement bref, c’est-à-dire 2 ans à compter de
la vente, pour deux raisons :
- Le délai est assez court pour saisir le juge ;
- Il s’agit d’un délai préfixe, cad un délai qui n’est pas susceptible de suspension et
d'interruption (pas d'extension possible).

§2. Les conditions de fonds de la rescision

La condition de fond dont découle le régime, c’est l’idée d’avoir une lésion des septs douzièmes de la
valeur de l’immeuble. Le seuil d'importance de la lésion est prévu à l’article 1674 du Code civil.

Comment est-ce que cette lésion des septs douzièmes va être appréciée ?
Cette lésion s’apprécia à la date de la vente, prévue à l’article 1675 du Code civil. La lésion suppose
par définition une comparaison entre le prix prévu par les parties et la valeur du marché. C’est cet
élément qui est incertain et imprécis.

A. L'évaluation de l’immeuble
L'évaluation de l’immeuble va devoir être faite par les caractéristiques écrites dans l’acte de vente en
prenant en compte d’éventuel accessoire ou charge pouvant modifier la valeur.
Les critères d'évaluations ressortent de l’article 1675 du Code civil, en ce sens que de ce texte affirme
que l’estimation de l’immeuble se fait suivant son état et sa valeur au moment de la vente. Ce laps de
temps, le juge va devoir faire l’effort de revenir dans le passé - se replacer fictivement.

Par ailleurs, les juges du fonds sont libres de la méthode d'évaluation (Ex. s’il s'agit d’un appartement,
on pourra s'appuyer sur la valeur au m² de l’immeuble - le coût de la construction de l’immeuble).

B. La détermination du prix
Pour les ventes d’immeubles, les prix sont souvent déterminés, mais pour certaines situations où le
prix est dissimulé avec un complément de prix, il peut y avoir un risque particulier de lésion puisque
la contre-lettre n’a pas d’effet à l’égard de tiers. Seul l’acte apparent qui sera pris en considération
pour un éventuel action sur le fondement de la lésion.
Cependant, les frais de la vente ne sont pas pris en considération.

C. La preuve de la lésion
C’est l’article 1678 du Code civil qui aborde un aspect particulier : “Cette preuve ne pourra se faire
que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de
ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix”.
Cette règle est d’ordre public et l’idée est qu’il faut une procédure particulièrement lourde. Ce rapport
d'expertise commun va former un seul avis, mais avec une pluralité de voix, cad qu’ils vont dégager
une opinion dominante, mais s’il y a un avis divergent, ils devront exposés leurs motifs de leur
divergences, mais on ne sera pas l'identité des avis. L’expertise n’est qu’un outil pour le juge, mais
n’enlève pas la décision souveraine du juge.
 Section 3 : Les effets de l'action en rescision

Globalement, l’action en rescision s’apparente en une action en nullité, mais va manifester certaines
particularités, prévu à l'article 1681 du Code civil : “Dans le cas où l'action en rescision est admise,
l'acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le fonds
en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total”.

Ce qui est important, c'est qu'il y a un choix au bénéfice de l’acquéreur. Cette option n’est enfermée
dans un délai particulier, si bien que cette option va pouvoir être exercée avant ou après le jugement
qui constate la lésion.

§1. Le rescision de la vente

C’est la voix comparable à une nullité, puisque cette rescision va créer un anéantissement rétroactif du
contrat de vente. Si le contrat de vente est anéanti, il faut une restitution des éléments du contrat.
S'agissant de la restitution de l’immeuble, il faut évidemment restituer l’immeuble au vendeur et
l'acheteur devra restituer les fruits à partir de la demande de rescision. De ce son côté, le vendeur doit
restituer le prix de vente.

Sur la question de l’opposabilité aux tiers de la rescision

Le jugement qui prononce le rescision pour lésion a un effet réel puisqu’il a pour effet de rendre la
qualité propriétaire au vendeur, donc ce jugement doit nécessairement être publié à la conservation
des hypothèque. Cependant, l’absence de publicité n’ a pas d’incidence sur l'inopposabilité é de la
rescision pour lésion. La sanction est que si les tiers subissent un préjudice en raison de l'absence de
publicité et le bien, le vendeur peut être tenu d'indemniser ce préjudice.

§2. La révision du prix

Nous sommes dans l’hypothèse où l'acquéreur choisit de garder l’immeuble. Pour pouvoir conserver
cet immeuble il va devoir payer le supplément du juste prix, sous déduction du dixième du prix total.
L’idée, c’est qu’on va compenser l’écart de prix, mais simplement, on ne veut pas imposer à l'acheteur
de payer le prix de marché, donc on va lui retirer un dixième du prix.
La méthode retenue par la jurisprudence vise à protéger le vendeur contre les effets de l'érosion
monétaire avec une méthode réévaluation proportionnelle.

Thème 4 : Les clauses relatives au paiement

Le paiement est l’obligation principale de l'acheteur, envisagé à l’article 1650 du Code civil et ce texte
affirme que le paiement intervient en principe au jour de la délivrance, ce qui correspond pour les
actes authentiques au jour de la réitération pour les ventes d’immeubles.
NB : Faire attention à la notion de délivrance : art. 1604 : La délivrance est le transport de la chose
vendue en la puissance et possession de l'acheteur - terme ambigu.

Puisque les parties ont la faculté d'aménager le paiement du prix, on va pouvoir envisager différentes
clauses et s'agissant plus particulièrement des ventes immobilières, ce sera au notaire d'encadrer cette
notion du prix dans l’acte de vente.
En général, s’il y a pas eu de stipulation contraire dans l’acte de vente, le paiement du prix se faire
comptant, aussi en matière immobilière, mais le principe, c’est que même en matière immobilière, le
prix se fait comptant.
Hypothèse : Le fait de procéder au paiement du prix par anticipation
Cela n’a aucun sens pour les ventes courantes, mais peut être réalisé éventuellement en matière
immobilière pour une raison qui serait d’opérer le paiement du prix hors la comptabilité du notaire.
Normalement, le paiement du prix transite sur un compte particulier du notaire pour être remis au
moment de la réitération de l’acte authentique, à l'acquéreur. Les parties peuvent faire le paiement par
anticipation hors comptabilité du notaire, mais cela est suspect, car ils essaient d'échapper au contrôle
ou d’une donation déguisée et que la preuve du paiement soit plus difficile.

L’autre possibilité, c’est le fait que l’acte puisse prévoir que le paiement soit fait à terme, cad deux
hypothèses :
- le paiement retardée avec une sorte de crédit accordé par le vendeur ;
Cette pratique n’est plus très courante pour une raison simple, le développement du prêt immobilier.
Lorsque l’acheteur souscrit à un prêt immobilier, au jour de l’acte authentique, l’acheteur sera dans la
possibilité de percevoir le prix directement. Les aménagements du prix sont assez réduits sur ce point
là.
- [Il n’a pas évoqué la deuxième hypothèse]
➢ La clause de réserve de propriété
Cette clause a pour effet de retarder le transfert de propriété, jusqu’au plein paiement du prix.
Dans une vente ordinaire, il va y avoir un succession d'obligations qui vont être exigibles à tour de
rôle, qui est en premier le transfert de propriété. A ce stade, l'acheteur doit payer le prix à l’acheteur et
ensuite, le vendeur doit procéder à la mise à disposition du bien vendu au bénéfice de l’acheteur.

Quel est l’inconvénient de ce système ?

Ce système intervient de manière immédiate, ce qui peut être compliqué pour le vendeur puisque à
mis à disposition le bien alors qu’il n’a pas reçu l’intégralité du prix - situation d’insécurité.
On peut recourir à cette clause de réserve de propriété. Cette clause a pour effet de retarder le transfert
de propriété, jusqu’au plein paiement du prix. Concrètement, son effet juridique est d’inverser l’ordre
juridique d’obligation.
Cette clause de réserve de propriété constitue une garantie pour le vendeur, parce qu’il conserve la
valeur des biens vendus.

➢ Vente avec faculté de rachat ou clause à réméré

Traditionnellement, on parle de vendre à réméré ou de clause à réméré. C’est un mécanisme utilisé par
la pratique éventuellement par des propriétaires qui seraient endettés pour obtenir une somme d’argent
sans passer par le canal habituel du crédit. L’idée est de permettre au vendeur de se réserver la
possibilité de reprendre la chose en remboursant à l'acheteur, le prix de vente et d'éventuels frais de la
vente. Il s’agit d’une façon d’obtenir éventuellement et temporairement un crédit.
Il y a deux conditions :
- La faculté de rachat doit être prévu dans l'acte de vente ou dans un acte commerce citant ;
- Délai de cinq ans à compter de la vente.
Cette vente avec faculté de rachat est analysée comme étant une vente sous condition résolutoire
potestative. Pour la condition résolution, cela veut dire que la vente produit ses effets pleinement,
mais que dans l’hypothèse que la condition résolutoire se réaliserait, les effets de cette vente seront
anéantie. Pour la condition potestative, cela veut dire que que la mise en œuvre de la condition
résolutoire dépend que d’une seule partie.
 CM 7 - Droit des contrats spéciaux - 14.03

Thème 5 : La vente de la chose d’autrui

A ce titre, il y a une disposition particulière dans le code civil, c’est l’article 1599 du Code civil. La
vente de la chose d’autrui, c'est l'hypothèse où deux personnes concluent un contrat de vente qui porte
sur bien dont le vendeur n’est pas le propriétaire au jour où ce contrat est conclu. On est dans un
hypothèse particulière, l’idée étant que lorsqu'on se rapproche d’un vendeur, ce vendeur est le
propriétaire du bien.
Ensuite, on sens que le fait que le vendeur ne soit pas propriétaire peut être une source de difficulté,
puisque la vente va bien devoir être exécutée et l’effet caractéristique de la vente et le transfert de
propriété, mais si le vendeur n’est pas propriétaire du bien, comment la vente va pouvoir produire ses
effets.
Est-ce que cette vente peut être valable ou non ?
Malgré la constance de l'article 1599 du Code civil, la JP a pu changer. Le fait qu’il n’était pas
identique, car dans le droit romain, cette vente était parfaitement admise, ce qui s’expliquait par une
raison pratique. Cette raison, c’est qu’en droit romain, le contrat n’est pas translatif de propriété. Au
moment où la vente est conclue, peu importe que le vendeur soit propriétaire de son bien, puisque le
transfert aura lieu par l’accomplissement d’un formalisme.
Peu à peu, le contrat lui-même et/ou l’accomplissement de la vente crée le transfert de propriété
jusqu’à aujourd’hui. En conséquence, on adopté une autre approche de vente d'autrui et le Code nous
dit que : “La vente d’autrui est nulle”.
La rédaction de l’article 1599 a donné lieu à de nombreux débats et la justification qui a été avancée à
la nullité de la vente de la chose d’autrui, n’est pas extrêmement claire, mais avec une justification
d'ordre moral où le texte a été adopté. L’idée suggérée, c’est que si on est un vendeur, vendant un
bien à autrui, on risque d'adopter un comportement peu louable, cad avoir des vues sur le bien d’autrui
pour pouvoir respecter l’engagement d’autrui. Malgré tout, elle va jouer un rôle dans la solution
retenue.
L’autre élément invoqué, c’est la difficulté que l’on risque de rencontrer pour la bonne exécution de ce
contrat. Comme le bien n’appartient pas au vendeur, alors l’exécution du contrat dépend de l’actuel
propriétaire du bien vendu (3 personnes concernées, dont le verus dominus).

Comment ce principe a été accueilli, interprété et appliqué par la jurisprudence ?

Une première difficulté concerne la sanction de la chose d’autrui, telle envisagée par le Code. Est-ce
que cette vente est sanctionnée par la nullité absolue ou relative ? Dans un premier temps, la JP avait
retenue que la vente de la chose d’autrui était sanctionné par la nullité absolue et puis très rapidement
(dès 1832), elle sait prononcé sur la caractère relatif de la nullité. Qu’est-ce que cela change
d’introduire le caractère relatif de la vente de la chose d’autrui ? Des deux justifications de la règle, il
y en a une qui a pris le dessus sur l’autre. Quant on pense une nullité relative, on pense à une nullité
de protection l’une des parties au contrat. Pour le tiers, la protection est déjà existante par l’action en
revendication. Ici, c’est l’acheteur qui est protégé puisqu’il pourrait très bien ignorer la non propriété
du bien par le vendeur et donc l’exécution pour être difficile. Ainsi, lui seul pourra entreprendre une
action en nullité. On dit que le titulaire de l’action à un “droit de critique” envers l’acte, cad que son
action est potentiellement annulable.

Sur le domaine de nullité de la vente de la chose d’autrui, la jurisprudence l’a restreint. Par ailleurs, il
y a beaucoup de vente où l’effet translatif de propriété n’a pas d’effet immédiat (Ex. une vente à terme
ou la vente de choses futur). Plus importante encore, l’action en nullité n’est pas possible pour les
choses fongibles, entendre sous le terme d’intervertabilité. Là aussi, l’action en nullité ne pourra pas
être intentée de manière immédiate, car pour les biens fongibles, le transfert de propriété n’est pas
immédiat (individualisation des choses fongibles). Si le vendeur n’arriva pas à se procurer le bien
qu’il soit transféré à l'acheteur, il pourra toujours s’entretenir avec un fournisseur qui possèderait une
chose équivalente.
Illustration jurisprudentielle : 1er Ch. civ. 28 mai 1991, n°89-18.609

Pour être complet sur le droit positif, on peut envisager l’hypothèse de la vente d’un bien indivis par
un indivisaire seul. Que se passe-t-il lorsque l'un des indivisaire entreprend de vendre le bien indivis
en totalité comme s’il était l’unique propriétaire de ce bien ? En réalité, il ne pourra pas prétendre à la
totalité de la valeur du bien en cas de vente.
Dans un premier temps, la JP avait utilisé un mécanisme de nullité partielle assez confus. Elle a
clairement adopté une solution différente à partir de 2005 avec une inopposabilité de cette vente au
co-indivisaire. En pratique, cela signifie que la vente est opposable aux co-indivisaires qu’à hauteur de
leur part, mais le reste, cette vente est opposable pour les autres co-indivisaires, cad que l’efficacité de
cette vente va dépendre du résultat du partage. Il y a deux hypothèses :
- Le co-indivisaire vendeur va finalement recevoir le bien vendu dans son patrimoine au
moment du partage (hypothèse d’un indivision successorale), et la vente produira son effet.
De plus, on considère que l'opération de partage est un acte déclaratif ;
- Le co-indivisaire vendeur ne va pas recevoir le bien vendu, mais recevra la quote part, donc la
vente ne pourra que porter sur la quote part. Ainsi, il devra engager l’action en garantie contre
l’éviction.

Dans l’hypothèse de la vente de l’indivisaire seul, on est passé d’une nullité à une inopposabilité. Cela
signifie que le sens de l'évolution est celui d’une plus grande tolérance progressive à l'égard de la
vente de la chose d’autrui. La logique est que l’acheteur ne pourra vraiment se plaindre de cette vente
s’elle ne peut pas être exécutée. En pratique, cela est une bonne chose puisque ce type de vente est
très courant, notamment dans les réseaux de distributions dans les centres commerciaux. En réalité, il
faudrait abroger cette nullité puisqu’il existe le recours pour inexécution.

Par ailleurs, le vrai propriétaire (virus dominus) peut ratifier cette vente.
 Chapitre II : Les effets de la vente

Thème 1 : Le transfert de propriété

La vente est un contrat translatif de propriété, cad un contrat qui a pour but de permettre à l’acheteur
d’acquérir un bien qui appartient en principe au vendeur.

En droit français, la question du transfert de propriété draine derrière elle, la question du transfert des
risques. Ces risques sont les dégradation ou perte par une autre étrangères ou un cas fortuit, cad sans
responsabilité d’une des parties. Qui va supporter le risque de la perte d'une chose ? Le droit français
crée un lien très fort entre le transfert de propriété et le transfert des risques.

En droit français, il y a cette idée qui s’impose selon laquelle le transfert de propriété est attaché à la
conclusion du contrat lui-même et s’opère de manière immédiate et automatique. Nous verrons aussi
les exceptions qui affectent ce principe et le mettent à mal pour le conduire à une relativisation de ce
principe.

Section 1 : Le principe du transfert immédiate de la propriété et des risques

Deux questions : le transfert de propriété en tant que tel, puis le lien entre la propriété et les risques.

§1. Le transfert immédiat de la propriété

Le transfert immédiat de la propriété découle en matière de contrat de vente de l’article 1583 du Code
civil, qui dispose que “la propriété est acquise de droit à l’acheteur dès qu’on est convenue de la
chose et du prix, quoique la chose n’est pas encore été livrée, ni le prix payé”.
Ces dispositions permettre d’en tirer les conclusions :
- Ce transfert de propriété n’est pas dépendant du prix ;
- N’est pas attaché à la remise de la chose quoique la chose n'ait pas été livrée, cad que le
transfert de propriété est détaché la mise en possession.
A quoi le transfert de propriété est-il rattaché ?
“Dès qu’on est convenue de la chose et du prix”, cad au moment d’un accord avec l’échange des
consentements et le transfert peut avoir lieu.
Qu’est-ce que veut dire la formule : “la propriété est acquise de droit à l’acheteur” ?
De manière écrasante, le texte consacre le transfert de la propriété dès la formation du contrat de
vente. En réalité, la propriété n’est pas encore vraiment transmise à l'acheteur, mais à le droit de
réclamer le transfert, voire le demander devant le juge.
Le transfert immédiat de la propriété ne s'applique pas en tout circonstance. Pour que cela s'applique,
il faut soit la vente d’un corps certain, soit être dans l’hypothèse d’une vente en bloc. La vente en
bloc, c’est l’hypothèse d’une acquisition d'un immeuble entier ou d'un programme immobilier entier
par un seul acquéreur. Du point de vue de la théorie juridique, cette présentation n’est pas neutre et va
avoir une influence. Certains vont dire qu’il n’a pas d’obligation de transmettre la propriété pour le
vendeur. Cependant, il y a une obligation de mise à disposition.
C’est pour cela qu’on parle souvent de contrat translatif, cad qu’il ne nécessite pas de passer par une
transaction et le contrat est par lui-même le transfert de propriété.
Cette présentation correspond également au droit positif dans le droit commun et de tous ces types de
contrats généraux, prévu à l’article 1196 du Code civil : “Dans les contrats ayant pour objet
l'aliénation de la propriété ou la cession d'un autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion du
contrat”.
La conséquence du transfert de propriété est la perte des prérogatives de propriété du vente, cad que
dès la formation de la vente, le bien est censé sortir du patrimoine du vendeur pour rejoindre le
patrimoine de l'acheteur. Cela veut que le vendeur ne peut plus vendre ce même bien à un tiers ou de
concéder de bien réel sur ce bien et comme le bien n’est plus dans son patrimoine, il ne faut plus partir
du gage général des créanciers.

S’agissant des tiers, les conséquences ne peuvent se produire qu’à condition que le contrat de vente
leur soit opposable.

§2. Le transfert des risques lié au transfert de propriété

Cela signifie qu’une fois que l'acheteur est devenu propriété, il a également la charge de supporter les
risques de perte ou de détérioration du bien vendu. Ces risques pèsent sur l'acheteur dès le moment du
transfert de propriété, même si le bien n’a pas été livré et donc même s’il n’a pas le bien sous sa
surveillance. Il faut bien se rappeler ce quoi consiste la charge des risques et donc la théorie des
risques : on vise une famille particulière, les cas fortuits ou les causes étrangères (la force majeure ou
le fait d’un tiers). Ce qu’on ne vise pas, c’est les hypothèses de responsabilité de l’autre partie.

Qui supporte les conséquences de ses évènements qui n’est pas imputables aux parties ?
Le réponse est donnée à l’article 1196 du Code civil à l’alinéa 3, selon laquelle le transfert de
propriété emporte transfert des risques de la chose. Ce texte a pour conséquence de lier le transfert de
propriété avec le transfert des risques.

Exemples jurisprudentielles :
→ Hypothèses qui envisage les risques du vol d’un bateau et la Cour rappelle que la charge est au
compte de l'acheteur bien que la bâteau ait été livré.
→ Hypothèse dans laquelle des livres ont bien été expédiés par un vendeur. L'acheteur a la charge de
la perte des livres et devrait payer quand même le prix.

➔ L. 132- 7 du Code de commerce : “La marchandise sortie du magasin du vendeur ou de

l'expéditeur voyage, s'il n'y a convention contraire, aux risques et périls de celui à qui elle
appartient, sauf son recours contre le commissionnaire et le voiturier chargés du transport.”

On a un lien entre la qualité de propriété et la théorie des risques. Les risques pensent là encore sur la
propriété. Ce texte est appliqué de la même manière par le JP commercial, même si c’est le vendeur
qui assure les frais de transport (clause franco de port, cad que les frais de transports sont mis à la
charge du vendeur). L’idée n’est pas trouvé une solution idéale puisqu’elle intervient sans
responsabilité des parties prix.
Cependant, il y a un petit aménagement qui est possible, c’est l'hypothèse où le vendeur a été mis en
demeure de livrer la chose. Quand l’acheteur est confronté à un vendeur qui tarde la mise à disposition
de la chose, l’acheteur peut réagir avec une demande solennelle d’exécution. Dans cette hypothèse là,
les risques vont basculer sur la tête du vendeur. Attention, nous sommes pas dans une logique de
responsabilité, c’est toujours un cas fortuit qui est l'origine de la perte ou détérioration bien. Si le
vendeur alors qu’il a été mis en demeure délivrer la chose et qu’il apporte la preuve que la chose
aurait péri si la chose aurait été livrée, alors les risques rebasculent à nouveau sur l'acheteur.

Section 2 : Les exceptions au transferts immédiats aux transferts et des risques

L’article 1196 alinéa 2 du Code civil prévoit trois catégorie d’exceptions au transferts de propriétés :
“Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l'effet de la loi.”

On va diviser les exceptions légales et conventionnelles, puisque les notions abordées par cet article
sont assez floues.

§1. Les exceptions légales au transfert immédiat

A. La vente des biens fongibles

1. Présentation
Dans le cadre du contrat de vente, il n’est pas fait référence dans le Code à la vente de bien fongible.
Le Code utilise une expression différente et parle des choses qui “au poids, au compte ou à la
mesure”, renvoyant aux hypothèses de vente de matière première. Cette situation est envisagé à
l’article 1585 du Code civil : “Lorsque des marchandises ne sont pas vendues en bloc, mais au poids,
au compte ou à la mesure, la vente n'est point parfaite, en ce sens que les choses vendues sont aux
risques du vendeur jusqu'à ce qu'elles soient pesées, comptées ou mesurées ; mais l'acheteur peut en
demander ou la délivrance ou des dommages-intérêts, s'il y a lieu, en cas d'inexécution de
l'engagement.”

Le texte ne vise que les risques et a été interprété comme visant la propriété et les risques, mais
certains effets vont devoir être retardés (c’est la fameuse individualisation). La deuxième ambiguïté,
c’est le terme de “la vente n’est point parfaite”. Il ne signifie pas que la vente n’est pas formée, mais
que tous les effets ne sont pas accomplis.

2. Le régime
Pas d’influence de la présence de bien fongible sur la formation de la vente, par un accord de volonté
sur la chose et le prix.
La conséquence, c’est que l'individualisation va déclencher le transfert de propriété et des risques, ce
qui signifie que le transfert de propriété est retardé.
Comment est-ce que cette individuation a lieu concrètement ?
Il y a une analyse relativement courante qui consiste à dire que l'individualisation est une opération
purement factuelle et l’isolation de bien dont le transfert de propriété est prévu et peut se faire sans
difficulté par le vendeur seul ou l’un de ses employés. Le transfert de propriété aurait lieu sans que
l’acheteur le sache vraiment au moment de l'individualisation - on présente ça comme une opération
purement matérielle.
Cependant, il y a quelques arrêts où l’individualisation devait être faite de manière contradictoire.
Cela veut dire que l'indivision devra être faite en présence du vendeur et l'acheteur. L'exigence d'une
individualisation qui soit contradictoire, c’est révélateur des intérêts en présence. Au moment de
l'indivision, le vendeur doit permettre le transfert de propriété et comme il d'exécution, il a intérêt de
s'exécuter. Pour lui, c’est l’acte de renonciations des biens qu’il isole et identité au bénéfice de
l'acheteur. Du point de vue de l’acheteur, il doit vérifier que la délivrance soit conforme à ce qui était
convenu par le contrat - c’est donc le contrôle contradictoire.

CM 8 - Droit des contrats spéciaux - 21.03

Il est admis que l'individuation puisse être faite unilatéralement par le vendeur. Cela se fait surtout en
matière commercial, dans un souci d'efficacité et de rapidité, avec des relations qui reposent
notamment entre la confiance des différents acteurs. Mais dans ces cas, on exige que
l'individualisation soit sérieuse et contrôlable.

La question de l'individualisation a un enjeu particulier dès lorsqu’on a une vente à distance. La

particularité est l’intervention d’un transporteur, cad une tierce personne qui va déplacer la bien du
vendeur à l'acheteur. En outre, le transporteur doit veiller au contrôle de la marchandise. Comment
est-qu’on traite cette situation ? On considère que le transporteur est le mandataire de l’acheteur,
même si le transporteur a été choisi par le vendeur.
Ce qui veut dire que la remise des marchandises au transporteur a un double effet :
- Transfert des risques ;
- Transfert de la propriété.
Cependant, il existe quelques exceptions :
- L’hypothèse où le transporteur a reçu des marchandises en un conteneur scellé. Ainsi,
l'individualisation ne peut se produire, puisque le transporteur ne peut pas examiner la
marchandise.
- L’hypothèse où on avait remis au transporteur un ensemble de biens fongibles, devant être
livrés à différents clients. Ainsi, l'individualisation ne peut se produire, puisqu'on n'avait pas
pu individualiser les marchandises à chacun des acheteurs.

B. Les choses futures

Les biens n’existent pas au moment où le contrat de vente est conclu, ce qui n’est pas un obstacle,
mais qui peut retarder certain effet du contrat. Dans la vente de choses futures, il y a plusieurs
hypothèse légales :

1. La vente d’immeuble à construire

2 hypothèses :
➔ La vente à terme ;
➔ La vente en état future d’achèvement ;
Dans ces deux ventes, le régime de transfert de propriété est modifié. Pour la vente à terme, le
transfert de propriété va être retardé à la constatation de la construction, au moment d’un acte notarié,
avec un état rétroactif au jour de la conclusion de la vente (art. 1601-2 du C. civ.). Pour la vente en
état futur d’achèvement, il y a le transfert de propriété immédiat d’un terrain et un transfert de
propriété des ouvrages à venir se fait au futur et à mesure de leurs construction, avec l’idée d’avoir un
système de réception partielle - acquisition de la propriété par étape (art. 1601-3 du C. civ.).

2. La vente de meuble à fabriquer

Contre de vente ou contrat d’entreprise ?
Le critère dégagé par le JP est de savoir si le contrat prévoit de satisfaire des besoins spécifiques
exprimés par le maître de l'ouvrage.
Ex.
- Le client qui voudrait un bateau avec des conceptions particulières - hypothèse bien précise
avec des biens qui lui son propre = contrat d’entreprise.
Pour le transfert de propriété, la première situation serait que les parties auraient pu s’entendre sur
le moment du transfert de propriété avec une clause conventionnelle. A défaut de stipulation
contractuelle, il faut distinguer selon qu’on est en présence d’un corps certains ou d’une chose en série
(chose fongible). Pour un corps certains, le transfert de propriété pourrait avoir lieu au moment de
l'achèvement du bien. Pour la chose produite en série, ce sera l’étape de l’individualisation qui
transférera la propriété et les risques.

§2. Les exceptions conventionnelles au transfert immédiat

Deux hypothèse classiques :

- La vente à terme (dans son sens classique), c’est-à-dire le cas dans lequel les parties
aménage le contrat de vente avec une obligation d’un terme ;
- L'insertion d’une clause de réserve de propriété.

A. La vente à terme
Tout en concluant un vente définitive, les parties ont la possibilité d'aménager les clauses du contrat
de vente en prévoyant un terme.
Définition : Un terme est un événement futur, de réalisation certaine.

Dans une telle hypothèse, le transfert de propriété et le transfert des risques vont être retardés jusqu’à
l’échéance du terme. Lorsqu’il y a une vente à terme, le transfert de propriété n’est pas immédiat,
c’est-à-dire une période où le vendeur doit perdre la propriété de son bien, mais il est encore
juridiquement la propriété.
Quel est l'efficacité d'éventuels actes sur le bien durant cette période de transmission ? Que se
passe-t-il si le vendeur décide de vendre le même bien à un autre acheteur ?
En matière immobilière, deviendra propriété celui qui réalisera les modalités de publicité foncière et
donc opposable aux tiers. En matière mobilières, le critère est l'entrée en possession du bien qui
pourra se considérer comme propriétaire.

La deuxième difficulté, c’est le refus par l’une des parties de d’accomplir l’engagement qui a été
souscrit pour déclencher le transfert de propriété. Deux possibilités :
- Obtenir du juge la nomination d’un mandatair ad hoc qui va remplacer la partie défaillante
pour la rédaction de l’acte authentique ;
- L'intervention du juge valant acte authentique, ce jugement pouvant être publié sur les registre
de publicité foncière.

B. La clause de réserve de propriété

La clause de réserve de propriété a pour effet de retarder le transfert de propriété au complet paiement
du prix. Le transfert immédiat de la propriété est le principe en droit français, mais il peut dans
certaines circonstances présenter des inconvénients, notamment quand le vendeur n’est plus
propriétaire du bien, sans que l'acheteur n'en verse le prix. Cette clause fonctionne comme une
garantie pour le vendeur et elle est d'ailleurs présentée dans le Code civil au sein des sûretés,
notamment dans les dispositions de l’article 2367 du Code civil.
Toutefois, avant le complet paiement du prix, le vendeur possède la propriété et la charge des risques.
Cette charge de risque peut être vue contraire à l’idée même d’une clause protecteur du vendeur. En
pratique, on prévoit un aménagement spécifique pour les risques, c’est-à-dire qu’on transfère les
risques de manière immédiate à la charge de l'acheteur - dissociation de la propriété et des risques.
Ces clauses jouent principalement dans la clause commercial de marchandises et assez peu dans les
contrats immobiliers.

Quelques précisions sur cette clause :

➔ Il doit avoir été expressément accepté par l'acheteur avec l’exigence d’une stipulation écrite
(art. 2308 du Code civil) ;
➔ L’article 2371 du C. civ : “ A défaut de complet paiement à l'échéance, le créancier peut
demander la restitution du bien afin de recouvrer le droit d'en disposer. “. Le vendeur reste
propriétaire, mais mise en parenthèse, car particulière.

Quand aux particularités de pratique de cette clause :

➔ Si le prix n’est pas payé, le vendeur va pouvoir reprendre le ou les biens concernés. Pour
faciliter cette restitution, deux particularités ont été introduite dans le Code civil :
- Les choses fongibles lorsqu’on trouve dans le patrimoine de l’acheteur des biens qui
sont de même nature que ceux qui ont été vendus et bien, la restitution pourra
s’exercer sur ces biens identiques.
- Si les biens vendus ont été incorporés dans un autre, on pourra exercer la
revendication, si on peut les séparer sans dommages.

En fait, ce qui est garanti par le clause de réserve de propriété, c’est le montant du prix ou la fraction
du montant du prix qui n’a pas été payé. Sauf qu’il se peut qu’au moment de la conclusion du contrat
et l’action en revendication, la valeur de ses biens ait augmenté où baissé. Ainsi, on tient compte du
changement de valeur, c’est-à-dire qu’on va évaluer les biens au moment de la restitution et si jamais
en restituant ces biens, la valeur qui est restituée, est supérieur au montant du prix payée ou qui restait
à payer et bien, le vendeur qui récupère ses biens, doit la différence à l'acheteur et inversement.
Cela montre que la seule chose garantie par cette clause, c’est le montant de la créance garantie.
 Thème 2 : La garantie des vices cachés
Cette garantie contre les vices cachés n’est pas une notion réservée à la vente. Cependant, c’est dans
le contrat de vendre que l'essentiel de son régime va être détaillé (art. 1641 à 1649 du C. civ.).
Cette garantie découle d’une obligation de délivrance, c’est-à-dire le transport de la chose vendu en la
puissance et la possession de l’acheteur (art. 1604 du C. civ.). Le terme de puissance évoque la notion
de propriété, du latin postesta.
Si le vendeur doit transférer la propriété et la possession, c’est pour que l'acheteur puisse l’utiliser
concrètement ou juridiquement. Sauf que si le bien à un défaut, la jouissance du bien acquis va être
perturbée, dont la garantie des vices cachés intervient. Au départ, lorsque le Code a été adopté, la
garantie des vices cachés joua un rôle beaucoup plus marginal qu’aujourd’hui, puisque l'essentiel des
biens vendus étaient des biens simples. Le premier domaine où cette action en garantie jouait souvent,
c’était la vente d’animaux. On a aujourd'hui un moyen d'action qui est avec d'autres à disposition des
acheteurs déçus.
Le fait que cette action fut conçue pour une utilisation mesurée et que son domaine se soit fortement
élargi, cela a impliqué que le domaine soit adapté. La JP a donc joué un rôle important, notamment
pour distinguer la garantie des vices cachés d’autres actions. Le dernier temps de cette évolution, c’est
la transposition d’une directive européenne relative à la vente des biens de consommation (1999).
Cette transposition a créé une “ garantie de conformité “, à disposition de l’acheteur qui à la qualité de
consommateur, mais qui n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés du Code civil.

En droit civil, il y a deux actions :

- L’action en responsabilité contractuel pour défaut de conformité ;
C'est l'hypothèse de la livraison d’un bien non convenu par le contrat de vente.
- L’action en garantie des vices cachés.
C'est l'hypothèse où il y a un défaut de fonctionnement.

La nouvelle garantie qui a été introduite dans le Code de la consommation en 2005 s'intitule,“garantie
de conformité”, réunit à la fois les défauts de conformité et les problèmes de fonctionnement.
La dernière étape de l’évolution de cette garantie de conformité prévue par le Code de la
consommation, c’est un adaptation à l'occasion d’une ordonnance du 29 septembre 2021 qui adapté
cette garantie au contenu et service numérique.

Section 1 : La garantie légale du Code civil

Plusieurs hypothèses d’exception :
- Les ventes faites par les autorités de justice pour lesquelles la garantie des vice cachés est
écartée (art. 1649 du C. civ.) - l’acheteur ne peut pas se plaindre des vices cachés en agissant
contre son vendeur
Le fait d’être en présence d’une vente par autorités de justice ne fait pas disparaître totalement l'action
en garantie des vices cachés, mais l’a fait disparaître que contre le cocontractant direct.
- Les ventes aléatoires, c’est-à-dire les situations où l’acheteur achète à ses risques et périls.
Ainsi, on considère que l’aléa chasse la garantie.
- Elle peut être écartée lorsque les parties le stipule explicitement, mais très encadrée.
Dans ce cas là, la vente sera dépourvue d’un telle garantie, notamment pour les ventes particulières
entre particuliers.
 §1. La garantie légale supplétive

A. Les conditions de la garantie légale

Le texte fondamental est l’article 1641 du Code civil : “ Le vendeur est tenu de la garantie à raison
des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui
diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un
moindre prix, s'il les avait connus “. C’est une impropriété de la chose à l’usage auquel elle est
destinée, mais surtout, ce texte va servir de fondement pour identifier les conditions de l’action en
garantie. On recense 4 conditions pour la mise en oeuvre de l’action :
➔ Le défaut de la chose ;
➔ Une certain gravité du défaut ;
➔ Un défaut caché ;
➔ Un défaut antérieur ou concomitant à la vente.

B. Les conditions de sa mise oeuvre

1. Le défaut de la chose
Il faut que la chose soit affectée par un défaut, mais en réalité l'insatisfaction de l’acheteur peut avoir
d’autres causes :
- Lorsque l’acheteur se plaint d’un dysfonctionnement dû à l’utilisation prolongée ou
normale du bien ;
- La situation dans laquelle le trouble provient d’une mauvaise utilisation de la chose
(non respect de la notice d’utilisation). Le vice n’est pas inhérent à la chose
elle-même, mais résulte de l'interaction entre deux choses (hypothèse des
médicaments ou informatique) ;

2. La gravité du défaut
L’article 1641 défini les vices qui relève de l’action en garantie des vices cachés “qui la rendent
impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage “, pour l'acheteur
n'aurait pas accepté de payer un tel prix ou d’acheteur tout simplement le bien. C’est de cela que la JP
à établi la condition d’une gravité du défaut.
Cela implique que le défaut affecte directement l’usage de la chose. Au contraire, cela ne va pas
relever de la garanties des vices cachés. De plus, il faut que le trouble porté à l’usage soit
suffisamment grave - seuil de gravité posé par le JP. Si l’usage est affecté uniquement de manière
bénigne, l’action sera vraisemblablement rejetée par le juge (Ex. situation où un acheteur d’un
véhicule d'occasion, se plaignant d’un tremblement du plancher - Le juge a considéré qu’il ne
s’agissait qu’un défaut qui affecte l’agrément et le confort du véhicule, mais qui ne rendait pas la
chose impropre à l’usage auquel on la destine et donc, non application de l’article 1641 du C. civ.).

La gravité du défaut va être appréciée par rapport à l’usage auquel on le destine. Cette expression
renvoie à un standard, qu’on appelle la destination normale, cad la destination que l’on peut
objectivement atteinte d’un bien en raison de sa nature, sans prendre en considération des parties -
vision objective de la destination du bien. C’est-à-dire que la gravité du défaut doit s'apprécier à la
destination normale.

Dans l'hypothèse où l’acheteur réalise un usage particulier diffèrent à l’usage normal. S’il souhaite
s’en plaindre, il devra prouver que cet usage a été convenu par les parties, mais même s’il y parvient,
cela ne relève d’une autre action, cad le défaut de délivrance conforme.
 3. Le caractère caché ou occulte du vice
La JP n’a rien inventé et s’est appuyé sur les termes de l’article 1641 du Code civil. D'abord, l’article
évoque la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue et si cela ne suffisait pas, les
dispositions de l’article 1642 complète l’exigence de cette condition prévoit que : “Le vendeur n'est
pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même”.

Pourquoi est-ce que l’on garnit les défauts cachés de la chose vendue et les défauts apparents ?
S'il y a un défaut apparent au moment de la délivrance, il appartient à l’acheteur de s’en plaindre
immédiatement (vérification élémentaire) et d’avoir une attitude claire, soit en refusant la délivrance
ou en réalisant une réception avec réserve. Si on accepte le délivrance en présence de défauts
apparents, cela signifie qu’on renonce à la plaindre des défauts.
Le vice caché peut être défini comme le défaut que l’acheteur ne pouvait désolé compte de la nature
de la chose vendu, et donc il n’a eu pas connaissance au moment de la vente.

Néanmoins, il y a quelque de constance dès lors qu’on est dans une appréciation souverain des juges
du fond, notamment des critères qui sont susceptible d'influencer le juge :
- La qualité de l'acheteur ;
- La bonne foi de l’acheteur ;
- La nature de la chose vendue.

CM 9 - Droit des contrats spéciaux - 28.03

a. La qualité de l’acheteur
La différence est celle entre un acheteur professionnel et un acheteur profane, puisque les
compétences sont différentes. Pour le vendeur, il sera amené à appuyer la gravité du vice pour
démontrer le caractère apparent du vice - le droit ne protège pas les imbéciles. S’agissant de l'acheteur
profane, la JP a des exigences limitées à son égard et elle n’exige que lors de la délivrance, l’acheteur
procède à la vérification, mais non approfondi et qu’il soit accompagné d’un expert (Cass. ass., 27
oct. 2006).

Quel est le statut de l’acheteur professionnel ?

L'acheteur professionnel est celui qui va acquérir un bien dans la cadre de l'exercice de sa profession.
Le fait d’être un professionnel ne prive pas l'acheteur de l’action en garantie contre les vices cachés.
Cependant, les juges sont plus strictes dans l'appréciation du caractère caché du vice à l’égard
l’acheteur professionnel, qu’à l’égard de l’acheteur profane.

Avant d'affirmer que la jurisprudence a une appréciation plus stricte à l’égard de l’acheteur
professionnel, les premières vérifications à faire qui tiennent au fait que cette appréciation plus stricte
ne sera faite qu’à l’égard du professionnel qui a une compétence particulière à l’égard du bien acquis.
Le JP l’a dit assez tôt et a affirmé que “les juges du fonds doivent s’expliquer sur le point de savoir si
l’acquéreur possédait une réelle qualification professionnelle le plaçait dans une situation
particulière à l’égard du bien acquis”.
Pour savoir si ce professionnel a une compétence particulière, c’est factuelle, mais les juges doivent
motiver leurs décisions sur ce point. Même dans ce cas là, il y a des situations où des vices peuvent
être cachés et l’action en garantie pourra être invoquée.
Il y a deux hypothèses :
- Un dol commis par le vendeur ;
Si le vendeur connaissait l'existence d’un vice de la chose vendu, le vendeur est tenu de le révéler à
l’acheteur. Dans cette hypothèse, même le professionnel pourra invoquer l’action en garantie des vices
cachés.
- Le caractère indécelable ;
C’est une création jurisprudentielle, dans l’hypothèse dans laquelle le vice n’était perceptible à
l’occasion d’un examen opéré par le professionnel, au moment de la livraison. Concrètement, cela
renvoie à l'écoulement d’un certain temps nécessaire pour que le vice se manifeste enfin (Ex. une
colle qui ne collait pas de manière durable).

b. La bonne foi de l'acheteur

La bonne foi signifie que les vices ne doivent pas être objectivement visibles, mais il ne faut pas non
plus que l'acheteur ait connaissance du vice au moment de l'acheteur.
Cette condition de l’ignorance du vice de la part du vice l'acheteur, a été rattachée à l’existence plus
générale de la bonne foi. Ce sera au vendeur d’apporter la mauvaise foi, car elle est présumée en droit
civil pour l'acheteur.

Cependant, la difficulté est la suivante : Est-ce que l'éventuelle information donnée à l'acheteur était
suffisante pour saisir la gravité du vice caché ?
Il faut être attentif à l'information donnée et ne pourrait pas toujours exclure l’action en garantie des
vices cachés.
De manière générale, il y a une clause générale dans laquelle l'acheteur prend le bien en l’état. Est-ce
que cette clause permet d'exclure l’action en garantie des vices cachés ? Non (Cass. 3 Ch. civ., 28
juin 2000).

c. La nature de la chose vendue

L’action en garantie des vices cachés est applicable à tout type de biens dès lors que les quatres
conditions posées à l'article 1641 du C. civil sont remplies. Pour l'appréciation du caractère occulte, il
peut y avoir des spécificités pour deux catégories de biens :
- Les choses dangereuses ;
Il y a eu une période intermédiaire pendant laquelle, le traitement des choses dangereuses, cad des
choses qui ont pu causer des dommages aux bien ou aux personnes, avait été rangées par la
jurisprudence avec le traitement de l’action en garanti des vices cachés, cad qu’on utiliser cette action
lorsqu’un bien avait causé un dommage au tiers ou aux biens, avec un régime relativement rigoureux.
Depuis, il y a eu l’introduction d’un régime spécifique autonome, avec un régime de sécurité
particulier et du régime des produits défectueux.

Quelle est la distinction entre le régime spécifique des produits défectueux et l'action en garantie des
vices cachés ?
La responsabilité du fait des produits défectueux va pour être mise en œuvre lorsqu’un bien va causer
des dommages qui sont extérieurs (aux biens ou aux personnes), alors que l’action en garantie des
vices cachés concerne des dommages qui affectent la chose elle-même.

- Les biens d’occasions ;

L’action en garantie des vices cachés est parfaitement envisageable. Simplement, l'acheteur ne pourra
pas s’attendre aux mêmes prestations. Cependant, le niveau de diligence de l'acheteur sera plus élevé,
parce que l'acheteur sait que le bien a eu une première vie, le prix va être inférieur, la date de
fabrication peut être ancienne, etc…

d. L’intériorité du défaut
Le Code n’explicite pas cette condition, mais il est évident que ce vice ait existé avec la vente ou le
transfert de propriété, pour faire le lien avec le vendeur. La JP considère que le vice doit être antérieur
au transfert de propriété. C’est donc la date du transfert qui fait foi.
Sur la notion de garantie, quand on envisage ce caractère antérieur du vice, on considère que c’est le
vendeur qui est tenu à garantie. La charge de la revue de l'intériorité du défaut pèse sur l’acheteur.
Cette question d'antériorité du vice peut ne pas faire difficulté, mais la JP est plutôt souple dans
l'admission de la preuve de l'intériorité. Comment ? Il prend appui sur un fait connu, pour en déduire
une élément inconnu (“les présomption des faits de l’homme”) - preuve indirecte.

En outre, il faut bien distinguer le vice de ses manifestations. La question est de savoir si la cause du
vice est antérieure à la vente.
Cependant, il existe des situations où on ne connaît pas les origines du risque. Dans ce cas, c’est
l'acheteur qui supporte le risque de la preuve (Cass. ch. com., 18 janv. 1984).
Cette preuve devra être malheureusement apportée par un expert, or, l'expertise coûte cher en argent et
en temps.

B. La mise en oeuvre de la garantie légale

Maintenant, nous nous situons dans une hypothèse où les quatres conditions sont acquises. On va
revenir sur deux aspects particuliers :
- Le régime de l’action ;
- Les effets de l'action en garantie.

1. Le régime de l’action en garantie

Dans ce régime, il y a au moins trois points à envisager :
- Les éventuels cumuls d’actions ;
- La transmission de l’action en garantie ;
- Le délai pour agir.

a. La question du cumuls d’action

Lorsqu'un acheteur est insatisfait à l’occasion d’un contrat de vente et qu’il souhaite s’en plaindre au
vendeur, l’action des vices cachés est l’un des fondements envisageable, mais n’est pas le seul :
- Celle qui tiennent au vice du consentement ;
- L’action qui repose de l'inexécution de l’obligation de délivrance (dite “non conforme”).
Au fond, il s'agirait de dire que chaque situation particulière va correspondre à un régime précis.
Cependant, si les conditions des différentes actions, pourquoi ne pas donner à l'acheteur la possibilité
d’agir sur différents fondements. Selon les cas, la JP a pu donner des versions différentes.

Plusieurs concours :
- L’action en garantie des vices cachés et les vices de consentement ;
Les vices du consentement ouvre doit à des actions en nullité, prévues par le droit commun des
contrats. Si on parle d’action en nullité, cela veut dire qu’il s'agit d’un problème de formation du
contrat, or, sur le terrain de l’action en garanti des vices cachés, c’est une action qui porte sur la phase
d’exécution du contrat. Comment rapprocher ces deux actions ?
 - L’action en garantie des vices cachés et l'erreur ;
Le JP rentient :
Cass. 1 Ch. civ. 14 mai 1996, n°94-13.921 - l’action en garantie des vices cachés constituant
l’unique fondement possible à l’action exercée. La Cour d’appel n'avait pas à rechercher si
l'acheteur pouvait prétendre à des dommages et intérêts sur celui de l’erreur.
Lorsque les conditions de l'action en garantie des vices cachés sont réunies, il n’y a plus de place pour
l'erreur. En pratique, les conséquences de cette JP sont assez minces, car si jamais une personne
essaye d’obtenir la nullité sur le fondement de l'erreur ou alors la résolution du contrat sur l'action en
garnit des vices cachés, on va quand pouvoir invoquer les deux fondements avec pirouette dans les
signatures. Comment ? On fait une demande de principe sur le fondement de l'erreur et une demande
subsidiaire sur le fondement des vices cachés.
- L’action en garantie des vices cachés et le dol ;
→ 1ère Ch. civ. 6 nov. 2002, n°00-10.192 : “Attendu que l'action en garantie des vices cachés n'est
pas exclusive de l'action en nullité pour dol”. Ainsi, la Cour retient la solution inverse que pour
l’erreur. Les vices cachés n'excluent pas le dol. Comment faire pour justifier ces solutions ? L’idée est
que le dol est imputable au vendeur et d’une plus grande gravité - hiérarchie entre le dol et l'erreur.
Or, dans le dol, il y a la notion de faute civile, cad un comportement illicite. On peut donc considérer
que dans cette hypothèse là, on peut favoriser l'acheteur en lui offrant la possibilité de ces deux
actions.

CM 10 - Droit des contrats spéciaux - 04.04

- L’action en garantie des vices cachés et l’action en responsabilité pour non-conformité

Dans le contrat de vente, il y a une obligation de délivrance du vendeur à l'acheteur. Dans cette
obligation, on a identifié une sous-obligation, c’est-à-dire que pour exécuter convenablement cette
obligation de délivrance, il faut réaliser une délivrance conforme. C’est-à-dire qu’il faut délivrer le
bien qui était attendu dans les stipulations contractuelles. La sanction sera la mise en œuvre de la
responsabilité contractuelle.

En présence d’un vice caché, peut-on cumuler les actions ?

Trois analyses différentes :
- Analyse chronologique ;
Cette analyse consiste à dire que si le défaut était visible lors de la délivrance, l’action à mettre en
œuvre est la responsabilité fondée sur la non-conformité. Si le vice se manifeste après la délivrance, il
faut utiliser l’action en garantie contre les vices cachés.
Cette première analyse peut être mise de côté, car il peut exiger des défauts de conformité qui ne sont
pas visibles au moment de la délivrance.
- Analyse fonctionnelle ;
C’est une analyse qui consiste à dire qu’au fond, dans la non-conformité, il y a deux éléments qui
peuvent être réunis. Le premier, c’est tout ce qui concerne les stipulations contractuelles, cad tout ce
qui est dans le contrat va contribuer à décrire le bien. Cependant, la doctrine a considéré que l'acheteur
lambda attend du contrat, qu’on lui dédie un bien qui fonctionne. Cette analyse implique qu’à chaque
fois qu’il y a une vice caché, il y a une violation de la délivrance conforme. Le domaine de cette
action en garanti des vices cachés est englobé dans le domaine sanctionnant la conformité.
 - Analyse notionnelle ;
Cette analyse consiste à dire qu’il y a deux notions, donc deux régimes distincts. Ces actions doivent
pouvoir être distinguées avec une distinction plus rigoureuse. L’action en garantie des vices cachés
sanctionnent l'impropriété du bien à satisfaire à son usage normal et à côté de cela, la non-conformité
sanctionne l’absence d’identité du bien livrée aux stipulations contractuelles.
Cela en change complètement l'esprit pour un motif assez simple, c’est que quant on les définit de
cette manière, on a une non-conformité qui repose sur une définition qui va être subjective, car cela
dépend de ce qu’on convenu les parties au contrat. En revanche, l’action en garantie des vices cachés,
c’est tout le contraire, c’est objectif, car intrinsèque au bien.

Il y a une période de confusion, où la JP a utilisé la notion fonctionnelle de non-conformité et puis la

JP a changé de position à partir de 1993 vers une analyse notionnelle - C. cass., ch. civ. 1, 27 oct.
1993, n°91-21.416 : “attendu que les défauts qui rendent la chose vendue impropre à sa destination
normale constituent les vices définis par l'article 1641 du Code civil, qui était donc l'unique
fondement possible de l'action exercée par la compagnie La Concorde”. Si on s’en tient à cette
formulation, la Cour de cassation fait la même que pour l’erreur, c’est-à-dire qu’elle explique
simplement sans vraiment justifié, que lorsqu’on est en présence d’un vice caché, la seule action
possible est l'action en garantie des vices cachés. Néanmoins, avec cette hypothèse, il est plus facile
de trouver le bon fondement.

Cependant, certains auteurs trouvent des limites à cette analyse, notamment quelque exemple :
➔ L’hypothèse où le contrat contient une clause que le bien livré doit être exempt de vice.
Cette clause n’apporte rien à son identification. Elle est une stipulation contractuelle, mais n’est pas
une spécification contractuelle, c’est-à-dire des stipulations d’un contrat qui viennent spécifié (du
genre à l’espèce) et précise d’identité du bien vendu. La non-conformité ne s’apprécie qu’à l’égard de
ces spécifications.
Dans ce cas-là, certains auteurs pensent qu'il faudrait autoriser le choix du fondement.

b. La transmission de l’action en garantie

En général, lorsqu’on est lié a à un contrat, la seule personne sur laquelle on peut engager une action,
c’est envers le cocontractant. Sauf que lorsqu’on envisage la vente, plusieurs acteurs ont composé une
chaîne de transmission. Si le bien est affecté d’un vice, le consommateur final va se tourner vers le
vendeur, qui lui-même va se trouver vers le grossiste, qui lui-même va se tourner vers le fabricant.

Dans une autre situation, un acheteur veut agir contre son vendeur, mais la société n’existe plus ou
certaines clauses interdisent de se retrouver contre le vendeur.

C’est dans ce contexte particulier que la transmission de l'action en garantie a pu être reconnue, ce qui
a été fait dans l’arrêt Lamborghini de 1979. L’action qui est exercée directement par le
sous-acquéreur contre le fabricant, l’importateur ou un vendeur antérieur, est nécessairement de nature
contractuelle. Cependant, il s’agit bien un exception à l’effet relatif du contrat en ce que l'acheteur
final va pouvoir agir contre l’importateur ou le fabricant, alors que ni l’un ni l’autre, n’ont
d'engagement contractuel à l’égard de cet acquéreur final.

Comment justifier cette exception à l’effet relatif du contrat ?

Le fondement invoqué est la théorie de l’accessoire, qui est la traduction de l’idée selon laquelle
l’accessoire suit le bien, c’est-à-dire que l’action en garantie des vices cachés se transmet avec la
propriété. En somme, Le sous-acquéreur va disposer d’une action en garantie contre le vendeur et
également celle que le vendeur avait contre son propre vendeur. L’action suit le bien de façon
accessoire.

Cass. ass. plén., 7 février 1986 : “Le maître de l’ouvrage, comme le sous-acquéreur jouit de tous les
droits et actions attaché à la chose qui appartenait à son auteur [...]. Qu’il dispose donc à cet effet
contre le fabricant, d'une action contractuelle directement fondée sur la non-conformité de la chose
livré”.
Ainsi, le maître de l’ouvrage, comme le sous acquéreur :abolit la distinction entre les chaînes
homogènes et hétérogènes de vente → action contractuelle possible dans les chaînes hétérogènes
comme homogène.
Ce qui va être transmis se sont tous les droits et actions attachés à la chose → action pour
non-conformité possible. On était encore dans une analyse fonctionnelle de la non-conformité et des
vices cachés. Le problème est que la non-conformité ne fonctionne pas de la même façon que pour les
vices cachés. La non-conformité va dépendre de la spécificité de chaque contrat ce qui n’est pas le cas
du vice caché qui se ressent auprès de chaque acquéreur. Ainsi, la non-conformité n’est pas attachée à
la chose mais au contrat à l’inverse des vices cachés.

Quel est le régime de l’action ?

Comme c’est une action contractuelle directe, chacune des actions intentées va être soumise à un
régime contractuel. En cas de résolution du contrat, l’action en résolution sera celle entre le vendeur
contre qui est intentée l’action et son acquéreur. Ainsi, il y aura remise de la chose et restitution de la
somme que le vendeur avait perçue et pas forcément celle que le sous-acquéreur avait remise. Le
régime de chacune des actions va dépendre du contrat au sein duquel cette action est née, on applique
les limitations issues du contrat (Ex. clause limitative de garantie ou clause de non garantie des vices
cachés).

→ Arrêt du 6 octobre 2006, Bootshop : un tiers à un contrat peut invoquer une inexécution
contractuelle comme étant à son égard une faute délictuelle.
La cour de cassation à réaffirmer que l’action contractuelle directe contre le vendeur de son
cocontractant était nécessairement de nature contractuelle (Ch. Com., 8 mars 2017, n°15-15.132).
Ainsi, lorsqu’il y a une chaîne de contrat, l’arrêt Boot Shop ne s’applique pas.

c. Le délai d’exercice de l'action

Ce délai est prévu à l’article 1648 du Code civil et prévoit qu’il convient d’agir dans une délai de 2
ans à compter de la découverte du vice. C’est un délai exceptionnel.
Avant d’être un délai de 2 ans, on parlait d’un “bref délai” avant la réforme de 2005.

Pourquoi avoir prévu un délai particulier ?

C’est pour conforter la définition et l’esprit de la garantie des vices cachés. Vu que le vice est caché,
on ne peut pas reprocher à l'acheteur de ne pas percevoir de vice. Le délai est bref, car il est impropre
à sa destination normale. Autrement dit, si le vice est manifeste et pénible pour l'acheteur, il doit agir.

A l’occasion de la réforme de la prescription de 2008, a été intégré à l’article 2232, un délai butoire,
cad un délai au delà duquel, l’action ne peut plus être attenté.
Cela signifie que l’action des vices cachés peut être intentée à compter de 2 ans après la manifestation
du vice. Est-ce que ce délai butoir ne jouer pour empêcher l’action en garantie des vices cachés ? La
JP a estimé que la date butoire s'appliquerait bien dans le domaine de l’action en garantie des vices
cachés (Cass. Ch. civ. 3, 8 décembre 2021, n°20-21.439).
La sanction de l’article 1648 du Code civil est l'irrecevabilité de l’action. L’irrecevabilité ne peut pas
être soulevée d’office, mais doit être soulevée par l’autre partie.

2. Les effets de la garantie

Ces effets sont prévus à l’article 1644 du Code civil. Cet article laisse à l'acheteur un choix :
- Restituer la chose vendu ou (action rédhibitoire) ;
- Garder la chose et se faire rendre une partie du prix, arbitré par des experts (action
estimatoire).
De plus, il y a une possibilité éventuelle d’exercer une action indemnitaire.

a. L’option de l'acheteur
L’article 1644 explicite bien les deux options qui lui sont proposées, mais seul l'acheteur peut exercer
ce choix et l’acheteur exerce ce choix de manière discrétionnaire, cad qu’il n’a pas à s’en justifier. Le
fait que le vendeur ait proposé de réparer le bien, ne prive pas l’acheteur d’exercer cette faculté même
si la réparation était modique (Cass. ch. civ., 23 mai 1995, n°93-17.367).
Comme ces actions ont la même cause, l’acheteur va pouvoir éventuellement changer sa demande en
cours de litige, aussi longtemps qu’il n’y a pas eu de décision jugée ou que le vendeur n’a pas
acquiescé.
Cependant, il y a deux restrictions à l'exercice de ce choix :
- Dans l’hypothèse où l'acheteur n’est pas en mesure de restituer la chose ;
- Dans l’hypothèse où le vice n'apparaît pas de manière suffisante pour entraîner la résiliation
de la vente. Si le vice n’est pas d’une gravité suffisante, il faudra se contenter d’une action
estimatoire.

b. L’action rédhibitoire
Cette action s'apparente à une résolution, cad qu’on anéanti les effets du contrat, avec une restitution
de la chose, décrite à l’article 1646 du Code civil : “Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne
sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente”.
Dans les chaînes de contrat, s’il y a action contre un maillon autre que le vendeur direct, il faudra
restituer le bien acquis à celui contre lequel on agit et celui-ci ne va restituer que le montant du prix
que lui-même a perçu.

c. L’action estimatoire
Cette action est celle par laquelle l'acheteur obtient une restitution du prix du bien acheter. Ici, il va
falloir estimer la partie du prix à restituer, arbitré par un expert (3ème Ch. civ., 10 nov. 1999,
n°98-10.909 - en matière immobilière / 1ère Ch. civ., 3 mai 2006, n°03-15.555 - en matière
mobilière).
Peut-on obtenir la restitution totale du prix ou simplement une partie du prix ?
Dans un premier temps, la Cour de cassation avait estimé qu’il n’était pas possible de prévoir la
restitution de la totalité du prix de la vente. Et puis, il arrêt de la 3ème Chambre civile du 1 février
2006, où elle a estimé que “les acquéreurs étaient fondé à réclamer la restitution du prix,
correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice, leur permettre d’être en
possession d'un immeuble à celui qu’ils avaient souhaité acquérir [...]. L’action estimatoire permet de
replacer l'acheteur dans la situation où il serait trouvée si la chose vendue n’avait pas été atteinte de
vice caché”.
Trois problèmes :
→ On parle de conformité
→ Replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé = n’est pas le but de l’action estimatoire
→ Arrêt incohérent

d. L’action indemnitaire
L’action en garanti n’est pas une action en responsabilité, mais on peut parfois demander des
dommages et intérêts.
Pour mettre en jeu la responsabilité du vendeur il faudra apporter la preuve d’un fait générateur
résultant souvent en la mauvaise foi du vendeur. Cela signifie établir la connaissance du vendeur du
vice lors de la vente.

Quand le vendeur n’est pas un professionnel, il faudra rapporter la preuve que ce vendeur avait
connaissance du vice. Il faut apporter la preuve que le vendeur était de mauvaise foi.
Dans l’hypothèse d’un vendeur professionnel, ce vendeur est réputé de connaissance du vice.
Cependant on a pas de présomption de mauvaise foi donc il vaut mieux parler de présomption de
connaissance du vice.