Corretaje inmobiliario (Per)

Por: Fernando Jess Torres Manrique

Juez Mixto Titular de Moyabamba

ndice
1. Fuentes del Derecho
2. Generalidades
3. Naturaleza jurdica del Corretaje. Clases de Corretaje. Juzgados y Salas
Competentes
4. Antecedentes. Corretaje en Egipto, Roma, Chile, Panam y Colombia
5. El contrato de corretaje es un contrato atpico
6. Definicin del contrato de corretaje inmobiliario. Funcin Econmica
7. Agente Mediador de Comercio - Agente de Seguros - Corredores
8. Inexistencia de un Registro previo o Registro Administrativo
9. Forma de Tributar
10. Mediacin
11. rea de conocimiento
12. Contrato de Corretaje y Derecho codificado - Contrato de corretaje en el
Derecho pblico y en el Derecho privado
13. Derecho comparado
14. Estudio de Ttulos - Bien materia del contrato - El titular regstral
15. El apoderado o mandatario
16. El ttulo archivado
17. Gravmenes y cargas
18. El contrato y la Escritura Pblica - Pactos contractuales - Medios de Pago
19. La Escritura Pblica
20. Los traslados notariales
21. La inscripcin. El ttulo
22. Calificacin Registral
23. Subsanacin. Recurso de Apelacin - Impugnacin de Acto o Resolucin
Administrativa
24. Los plenos regstrales
25. Seguridad Jurdica
26. Fuentes de Informacin
27. Conclusiones
28. Sugerencias



1. Fuentes Del Derecho
El Cdigo Civil Peruano de 1984 no establece cuales son las fuentes del
derecho, a diferencia del Cdigo Civil Espaol de 1889 que si lo establece.
El artculo 2 del Cdigo de Comercio Peruano de 1902 establece que los actos
de comercio, sean o no comerciantes los que los ejecuten, y estn o no
especificados en dicho Cdigo, se regirn por las disposiciones contenidas en el;
en su defecto, por los usos del comercio observados generalmente en cada
plaza; y a falta de ambas reglas, por las del derecho comn.
La norma III del Ttulo Preliminar del Cdigo Tributario Peruano (D.S. 135-99-
EF de 1999 que es el Texto Unico Ordenado del D.Leg. 816 de 1996) establece
que son fuentes del derecho tributario: a) Las disposiciones constitucionales, b)
Los tratados internacionales aprobados por el Congreso y ratificados por el
Presidente de la Repblica, c) Las leyes tributarias y las normas de rango
equivalente, d) Las leyes orgnicas o especiales que norman la creacin de
tributos regionales o municipales, e) Los decretos supremos y las normas
reglamentarias, f) La jurisprudencia, g) Las resoluciones de carcter general
emitidas por la Administracin Tributaria y h) la doctrina jurdica.
En la parte final de este artculo se precisa que son normas de rango
equivalente a la ley, aquellas por las que conforme a la Constitucin se puede
crear, modificar, suspender o suprimir tributos y conceder beneficios tributarios.
Toda referencia a la ley se entender referida tambin a las normas de rango
equivalente.
Rene DAVID precisa que las Fuentes del Derecho en los Estados que
pertenecen a la familia romano germnica son la ley, la costumbre, la
jurisprudencia, la doctrina y los principios generales. A estas fuentes algunos
autores denominan fuentes formales del derecho. Dejando constancia que el
Estado Peruano y el Estado Espaol pertenecen a la familia jurdica romano
germnica.
El contrato de corretaje en el Estado Peruano y en el Estado Espaol no ha sido
regulado por la ley.
Por lo cual debemos recurrir a otras fuentes del derecho como la costumbre, la
jurisprudencia y la realidad social, en tal sentido corresponde estudiar las
mismas en lo referido al corretaje inmobiliario.
El derecho no puede dejar de lado la realidad social, por que el derecho vivo se
aprecia en la misma, la cual es de mucha importancia para el derecho. En la
jurisprudencia tambin se aprecia el derecho vivo.
Por lo cual debemos precisar que las fuentes formales del derecho a veces no
regulan determinada figura jurdica, pero esta se celebra en la prctica, por lo
cual podemos afirmar que el derecho positivo no puede regular toda la realidad
social, sino slo regula parte de la misma, ya que regular todos los supuestos
de aquella social es muy complejo.
Existen diversas clasificaciones de las familias jurdicas, entre las cuales destaca
la clasificacin efectuada por Ren DAVID, por la cual se clasifica a los sistemas
jurdicos en cuatro familias jurdicas que son las siguientes: 1) familia jurdica
romano germnica, 2) familia jurdica del common law. 3) familia jurdica de los
derechos socialistas, y 4) familia jurdica de los sistemas filosficos y religiosos.
Lucio PEGORARO y Angelo RINELLA precisan que en sentido lato, los sistemas
jurdicos del common law tienen su origen en el legal system que se formul en
Inglaterra y que se extendi a los ordenamientos que evolucionaron a partir de
la base inglesa, como sucedi en el caso de los Estados Unidos de Amrica.
Los sistemas del civil law encuentran, en cambio, en la tradicin del derecho
romano las races de su misma estructura. Tienen su principal rea de difusin
en los Estados democrtico-liberales de la Europa continental y en los que
derivan de ellos (por ejemplo, en los Sudamrica).
Pueden citarse numerosos ejemplos comunes que ejemplifican las importantes
diferencias que se dan entre los dos tipos de sistemas.
Normalmente se seala que los derechos de origen romanista se basan en la
codificacin de las reglas: la ley desarrolla un papel determinante en el
ordenamiento jurdico. Por el contrario, los sistemas del common law se basan
esencialmente en el Derecho jurisprudencial. La ley, que no es desconocida, no
ocupa, sin embargo, una posicin privilegiada en su sistema de fuentes.
Mientras que un fundamento propio y autnomo lo tiene el Derecho de origen
jurisprudencial.
Luego, tambin resulta profunda la diferencia en lo que se refiere a la
organizacin de los tribunales y el proceso. Como muestra, basta notar que el
juez romanista es un funcionario que accede a la carrera judicial por concurso
pblico; en cambio, la seleccin del juez del common law transcurre por cauces
muy distintos y, dado el caso, incluso se puede presentar su nombramiento
poltico.
Muchos juristas consideran que la ley no es fuente del derecho en los Estados
que forman parte de la familia jurdica del common law, lo cual no correcto, por
que en dichos Estados la legislacin es fuente del derecho, en tal sentido Philip
JAMES precisa que en el derecho ingls la legislacin es una fuente principal del
derecho.
El derecho de los Estados Unidos de Norteamrica tiene varias fuentes entre las
cuales destaca los restatements que son una fuente positiva y concreta del
derecho estadounidense. Los cuales no existen en otro sistema jurdico. Los
Estados Unidos ha evolucionado con los restatements. Los restatements no son
legislacin porque no los promulga un Poder Legislativo propiamente conocido y
elegido por el pueblo, ni estatal ni federal. Los redactan comits de
especialistas en cada materia, y los debaten y aprueban en un foro de
alrededor de quinientos juristas de lite. Quien quiera estudiar el Derecho
estadounidense de esta materia, u otra materia declarada en la misma forma,
debe empezar con un Restatement.
2. Generalidades
La realidad normalmente rebasa el derecho positivo de los Estados que
pertenecen a la familia romano germnica. Es decir, el derecho positivo
normalmente se queda corto frente a la realidad social. Por ejemplo, en materia
de contratos el derecho positivo y en especial el Cdigo Civil Peruano de 1984
no regula todos los contratos existentes en el derecho peruano.
Con los abrogados Cdigos Civiles Peruanos de 1852 y de 1936 ocurra lo
mismo, es decir, en materia de contratos, dichos Cdigos Civiles no regulaban
todos los contratos existentes en el derecho peruano.
Algunos profesionales consideran que el Cdigo Civil regula especficamente
todos los contratos de derecho privado, lo cual es incorrecto, ya que si bien el
Cdigo mencionado forma parte del derecho privado, ste como norma
principal de derecho privado, regula slo una parte del mismo.
El texto original del Cdigo de Comercio Peruano de 1902 regulaba varios
contratos mercantiles o comerciales, tales como el contrato de compra venta,
permuta, mutuo, depsito, y fianza de naturaleza mercantil, el contrato de
seguro y el contrato de transporte terrestre (contrato este ltimo del cual no
hemos tenido acceso a trabajos de investigacin, pero el mismo es de
aplicacin constante y tiene mucha importancia dentro del derecho comercial,
contractual, empresarial y dentro del derecho privado), entre otros. Pero el
artculo 2112 del Cdigo Civil Peruano de 1984 estableci que los contratos de
compraventa, permuta, mutuo, depsito y fianza de naturaleza mercantil, se
rigen por las disposiciones del Cdigo Civil y establece que quedan derogados
los artculos 297 a 314, 320 a 341 y 430 a 433 del Cdigo de Comercio.
El artculo 1353 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que todos los
contratos de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos a
las reglas generales contenidas la seccin primera titulada Contrato en General
del Libro Fuentes de las Obligaciones del Cdigo Civil , salvo en cuanto resulten
incompatibles con las reglas particulares de cada contrato.
Por lo cual podemos afirmar que con el Cdigo Civil Peruano de 1984 se ha
continuado con el proceso de descodificacin del Cdigo de Comercio Peruano
de 1902, iniciado por leyes especiales como la ley de quiebras (materia que
luego fue regulada por otras leyes y que en la actualidad se encuentra regulada
por la ley general del sistema concursal), la ley de ttulos valores y tambin por
la ley de sociedades mercantiles (materia que en la actualidad es regulada por
la ley general de sociedades ley que tambin regula las sociedades civiles,
materia que no era regulada por la ley de sociedades mercantiles).
Es decir, el Cdigo de Comercio Peruano de 1902 y el Cdigo Civil Peruano de
1984 regulan los principales contratos de derecho privado, sin embargo, otras
normas de derecho privado que pertenecen al derecho comercial tambin
regulan contratos como la ley de bancos.
En todos los Estados ocurre esto, es decir, normalmente en todos los Estados el
derecho positivo y en especial el Cdigo Civil se queda corto frente a la realidad
social. Por ejemplo en Espaa, el derecho positivo y en especial el Cdigo Civil
no regula todos los contratos.
Todo abogado no puede dejar de lado la prctica, en tal sentido en la parte
prctica del derecho existen contratos que todo abogado debe conocer.
Es en este sentido que surge la imperiosa necesidad de estudiar el contrato de
corretaje, el cual en nuestro medio normalmente se celebra por documento
privado con firmas legalizadas por Notario Pblico.
Es decir, el contrato de corretaje normalmente no se inscribe en el registro y no
se otorga por escritura pblica.
Podemos investigar distintos temas jurdicos, pero no debemos dejar de lado la
realidad social, por una investigacin exclusivamente terica, no tomando en
cuenta lo que ocurre en la realidad.
Al investigar debemos preferir en investigar las figuras jurdicas nuevas o que
no se encuentren reguladas en el derecho positivo, esto en lo que respecta los
estados que pertenecen a la familia romano germnica.
Por ejemplo, en los trabajos de derecho civil peruano codificado, no podemos
dejar de lado el proyecto de la ley de enmiendas del Cdigo Civil Peruano de
1984.
3. Naturaleza Jurdica Del Corretaje
En el derecho se estudia en algunos supuestos la naturaleza jurdica de la
institucin jurdica estudiada. Por ejemplo cuando se estudia la compra venta
en algunos supuestos se estudia la naturaleza jurdica de la misma, otro
ejemplo es cuando se estudia la naturaleza jurdica del leasing o del fideicomiso
en algunos supuestos se estudia la naturaleza jurdica de los mismos.
Las instituciones jurdicas tienen naturaleza jurdica, en tal sentido cuando se
investiga es necesario determinar la misma a fin de que los estudios sean mas
exactos y mas profundos.
Por ejemplo la posesin y la propiedad tienen la naturaleza jurdica la de ser
derechos reales y son derechos reales principales, por que se crean derechos
sobre los bienes. Por lo cual la norma aplicable es el Cdigo Civil Peruano de
1984 cuando estudiamos el derecho civil peruano. O el Cdigo Civil Espaol de
1889 cuando estudiamos el derecho civil espaol.
Otro ejemplo es el caso de la letra de cambio cuya naturaleza jurdica es la de
ser un ttulo valor. Por lo cual la norma aplicable es el la ley de ttulos valores
peruana cuando estudiamos el derecho cambiario o cartular peruano.
En tal sentido cuando estudiamos el corretaje conviene para nuestros
propsitos determinar cual es su naturaleza jurdica.
El corretaje tiene la naturaleza jurdica la de ser un contrato, y como contrato
es un contrato atpico en el derecho peruano y en el derecho espaol por que
no se encuentra regulado por el derecho positivo de dichos estados.
Por lo cual debemos precisar que al corretaje inmobiliario se le aplican las
normas generales sobre contratos contenidas en el Cdigo Civil.
El artculo 1353 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que todos los
contratos de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos a
las reglas generales contenidas en la seccin primera del libro titulado fuentes
de las obligaciones del Cdigo en mencin, salvo en cuanto resulten
incompatibles con las reglas particulares de cada contrato.
4. Clases De Corretaje
No existe un solo tipo o clase de corretaje, sino que existen varias clases como
son: el corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros, corretaje vehicular y el
corretaje de valores.
Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual,
pero especficamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derecho
comercial, el corretaje de seguros en el derecho de seguros y el corretaje de
valores en el derecho burstil.
De estos cuatro tipos o clases de corretaje en el presente trabajo slo es
materia de estudio el corretaje inmobiliario, del cual desarrollamos los aspectos
mas importantes, sin embargo, muchos de los comentarios tambin son de
aplicacin a otros tipos o clases de corretaje.
5. Juzgados Y Salas Competentes.
Los distintos problemas que existen entre las partes pueden ser ventilados por
el Poder Judicial a travs de sus rganos jurisdiccionales, como son los
juzgados de paz letrados, juzgados civiles, juzgados penales, juzgados de
familia, juzgados de paz letrado, salas superiores y salas supremas. Los
Juzgados de paz no letrados tambin es necesario tenerlos en cuenta porque
brindan el servicio de justicia.
En tal sentido cada rgano jurisdiccional tiene su competencia establecida en
algunos casos por la Ley Orgnica del Poder Judicial, pero otras oportunidades
la norma que establece la competencia es una resolucin especial.
En tal sentido en el presente trabajo corresponde determinar cuales son los
rganos jurisdiccionales competentes.
En la negociacin, celebracin y ejecucin del corretaje inmobiliario pueden
existir problemas los cuales pueden en algunos supuestos ser ventilados en el
Poder Judicial.
Por lo cual es necesario determinar cual seran los juzgados y salas
competentes.
Cuando se estafa en el corretaje los juzgados competentes para procesar a
quien cometi dicho delito son los juzgados penales y las salas penales,
conocidas antes stas ltimas como Tribunales Correccionales.
Pero cuando el problema es un otorgamiento de documento que contenga
contrato de corretaje, o una indemnizacin a consecuencia de la ejecucin del
contrato o una negociacin de mala fe y existe responsabilidad en las tratativas,
tratos previos o tratos preliminares, o el problema es el no pago de lo pactado
en contrato de corretaje, los juzgados competentes son los juzgados civiles.
Sin embargo, con la creacin de los juzgados y salas especializados en lo civil
con la subespecialidad comercial, estos seran los rganos jurisdiccionales
competentes ya que el corretaje inmobiliario es un contrato que forma parte del
derecho comercial. El literal e del numeral 1 del artculo primero de la
Resolucin Administrativa N 006-2004-SP-CS expedida por el Presidente de la
Corte Suprema de la Repblica establece que los juzgados de la
subespecialidad Comercial conocen de las pretensiones derivadas de los
contratos de corretaje.
Adems el literal a del numeral 2 del artculo primero de la misma norma citada
establece que las Salas Superiores de la subespecialidad Comercial conocen en
grado de apelacin, entre otros asuntos de los procesos resueltos por los
Juzgados de la Subespecialidad Comercial. As como las quejas de derecho por
denegatoria del recurso de apelacin.
En cuanto al recurso de casacin la Salas competentes de la Corte Suprema de
Justicia de la Repblica para conocer en materia que es de competencia de los
juzgados y salas con la subespecialidad de Comercial son las Salas Civiles.
6. El Corretaje Inmobiliario Es Un Vaco Legal
La ley regula los supuestos jurdicos, pero la misma no puede regular todos los
supuestos, en tal sentido existen algunos supuestos o figuras jurdicas que no
se encuentran regulados por la ley. A estos supuestos no regulados por la ley
se denomina vacos legales.
Puede ocurrir que el vaco legal si se encuentre regulado por la jurisprudencia o
por la doctrina, en tal supuesto corresponde tener en cuenta las mismas
cuando son fuente del derecho para aplicarlas al supuesto o institucin jurdica
determinada.
Los vacos legales no son los mismos en todos los Estados. En tal sentido en un
Estado puede ser un contrato un vaco legal, pero no en otro Estado.
Los vacos legales no son iguales que los vacos del derecho. Sin embargo son
confundidos por algunos, por lo cual corresponde distinguirlos. Los vacos
legales son que no se encuentran regulados y previstos por la ley, mientras que
los vacos jurdicos son cuando en todas las fuentes del derecho no se
encuentran previstos determinados supuestos o instituciones jurdicas. Es decir,
un vaco legal en algunos supuestos tambin es un vaco jurdico, pero no
siempre un vaco legal es un vaco jurdico. Los vacos jurdicos son siempre
vacos legales.
El corretaje inmobiliario no se encuentra regulado en el derecho positivo
peruano y en el derecho positivo espaol, en tal sentido constituye en la ley de
ambos Estados vacos legales.
En algunos supuestos los vacos legales de un Estado son regulados por la ley
de otro Estado o por la jurisprudencia de otro Estado. Por ejemplo el corretaje
inmobiliario se encuentre regulado por la jurisprudencia espaola. En tal caso
corresponde aplicar la misma en el Estado Peruano.
7. Antecedentes
Cuando se investiga sobre un tema, materia o tpico es necesario tener en
cuenta los antecedentes existentes, en tal sentido a continuacin haremos
referencia al principal antecedente.
En el derecho espaol encontramos el principal antecedente que es el libro de
Daniel Rodrguez Ruiz de Villa a travs de su libro El Contrato de Corretaje
Inmobiliario: Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Es decir, ya existe un gran trabajo sobre este contrato atpico, en el cual se
desarrolla los principales aspectos del contrato en mencin como son los
siguientes: aspectos generales, delimitacin y caracteres, el corretaje
inmobiliario frente a otros contratos afines, elementos del corretaje inmobiliario,
efectos y extincin del corretaje inmobiliario.
En la doctrina peruana no debemos dejar de lado el trabajo que aparece
publicado en el libro Contratos Modernos Empresariales Tomo II cuyo autor es
Sydney Alex Bravo Melgar.
En tal sentido podemos afirmar que el contrato materia de estudio ha sido
estudiado por la doctrina peruana y tambin por la doctrina extranjera. Por lo
cual cualquier estudio sobre el corretaje sin tomar en cuenta estos
antecedentes implicara un estudio poco serio, lo cual debe desecharse sobre
todo a nivel de estudios de post grado, tales como maestras o doctorados, o
post grados en materias especficas.
8. Corretaje En Egipto, Roma, Chile, Panam Y Colombia.
Cuando se realizan investigaciones jurdicas se pueden ver enriquecidas estas
investigaciones si realizamos estudios de derecho romano y tambin si
comparamos el derecho vigente con el derecho romano.
Sin embargo, es necesario dejar claramente establecido que para algunos
autores el derecho romano es derecho no vigente o derecho muerto, pero para
otros autores el derecho romano todava es derecho vigente o derecho vivo que
puede estudiarse al revisar el derecho vigente de algunos estados tales como el
derecho peruano, espaol, argentino, chileno, boliviano, ecuatoriano, italiano,
francs, entre otros, por lo cual implica una visin parcializada afirmar a raja
tabla que el derecho romano es un derecho muerto que slo sirve estudiarlo
como antecedente, es decir, implica una afirmacin fuera de lugar que el
derecho romano slo debe estudiarse como antecedente.
Para tener una idea bastante clara del derecho romano es conveniente el
estudio del trabajo titulado la clasificacin de los bienes en el derecho positivo
peruano que tiene como autor al mismo autor del presente trabajo de
investigacin, el cual apareci publicado en la Revista Jurdica del Per tomo 58
pgina 127 correspondiente al mes de septiembre de este ao 2004.
Motivo por el cual estudiaremos de manera especial los antecedentes del
corretaje en el Derecho Romano y en Egipto.
El origen del corretaje es muy antiguo; se remonta al antiguo Egipto, donde los
corredores formaban una casta particular.
En Roma tuvieron amplio desenvolvimiento especialmente en relaciones
familiares, llamndoles: proxeneta, mediator, interpres, internuncius, curritor,
de donde tienen la raz la expresin francesa "coutiere" y la hispana "corredor".
El antecedente legislativo ms remoto del corretaje lo hallamos en la Repblica
de Chile. Lugar donde a travs de Cdigo de Comercio de 1865 se legisl al
respecto, posteriormente esta posicin fue copiada por la Repblica de Panam,
ms tarde lo efectu Colombia en el ao de 1887.
9. El Contrato De Corretaje Es Un Contrato Atpico
Existen diversas clasificaciones de los contratos, una de las cuales clasifica a los
contratos en contratos tpicos y contratos atpicos.
Son contratos tpicos los que se encuentran regulados en el derecho positivo de
un Estado.
En sentido contrario son contratos atpicos los que no se encuentran regulados
en el derecho positivo de un Estado.
Por lo cual al no estar regulado el contrato de corretaje en el derecho positivo
peruano y espaol, debe ser considerado como un contrato atpico en el
derecho de ambos Estados.
10. Definicin De Contrato De Corretaje Inmobiliario
Cuando se investiga un tema, materia o tpico es conveniente que defina la
figura jurdica investigada para tener una visin mas exacta y mas precisa, a fin
de evitar confundir figuras jurdicas, sobre todo cuando son parecidas.
Por ejemplo el contrato de arrendamiento se parece al contrato de comodato,
sin embargo, cada uno de stos tiene sus propias caractersticas, es diferente,
lo cual podemos comprender si definimos dicha figura jurdica contractual.
En tal sentido en el prrafo siguiente procedemos a definir el contrato de
corretaje inmobiliario conforme a su aplicacin diaria en el Estado Peruano.
El contrato de corretaje es un contrato que no se encuentra regulado
expresamente en el derecho positivo peruano, por el cual el propietario otorga
el derecho a un tercero para que este consiga un comprador, vendedor o un
arrendatario o arrendador a cambio de una retribucin, que puede ser un
monto fijo o un porcentaje o una cuota mensual de los primeros
arrendamientos.
El contrato de corretaje es un contrato que se celebra normalmente por
documento privado con legalizacin notarial de firmas.
El contrato de corretaje puede ser un contrato por adhesin o con negociacin
previa, es decir, en este contrato no siempre existen tratativas, tratos previos o
tratos preliminares. Ya que es probable que las empresas corredoras de
inmuebles establezcan documentos pre establecidos, y no admitan negociar las
clusulas.
Sydney Alex BRAVO MELGAR precisa que el corretaje es el contrato a travs del
cual una persona denominada proponente o interesado efecta un encargo
material a otra persona denominada corredor, a fin que se le seale la
oportunidad y la persona con quien puede celebrar el negocio jurdico, a cambio
de una compensacin pecuniaria, el cual en la prctica generalmente se traduce
en un porcentaje del valor de venta del bien.
Sydney Alex BRAVO MELGAR precisa que el corretaje es el acuerdo entre
"corredor" y "comitente", por el cual el primero se obliga mediante una
retribucin a buscar la persona o cosa necesarias para llegar a la conclusin del
contrato proyectado por el segundo.
Precisa el mismo autor que se diferencia de otros contratos: a) de la comisin
en ste el comisionista estipula el contrato a su propio nombre, al paso que en
el corretaje acta como simple nexo de aproximacin para que las partes
suscriban el contrato; b) de la locacin de servicios: en este contrato, en el que
siguen rdenes del patrn, se remunera el esfuerzo realizado sin atender al
resultado obtenido. En el corretaje se paga la comisin por el resultado, para
llegar al cual el corredor escoge, segn su criterio, los medios que entiende
ms eficaces.
Adems precisa que en la doctrina se discute si es o no contrato: para unos
(TUMEDEI; PAZZI) es promesa unilateral, preliminar del contrato, que slo llega
a tal cuando el comitente formaliza el contrato con el tercero; otros (CARRARO)
entienden que es, solamente una relacin de mediacin; sin perjuicio de ello se
ha entendido (MESSINEO), que es contrato de corretaje, en el cual, lo
trascendente viene a ser que las obligaciones y derechos son impuestos por la
ley (FERRI); tambin se ha dicho que es contrato trilateral, por que se
conforma con la intervencin del comitente, corredor y tercero. Sin embargo no
debe confundirse el contrato de corretaje con el contrato ortodoxo de comisin
mercantil.
Ral CHANAM ORBE precisa sobre el corretaje lo siguiente: llmese as a la
actividad que realiza el corredor o agente de comercio o intermediario mercantil
y por la cual percibe una remuneracin.
En la pgina web http://www.fce.unl.edu.ar/derechoprivado/contenidos-
contratodecorretaje.htm encontrada el veintids de octubre del ao 2004
aparece la siguiente definicin de corretaje: "hay contrato de corretaje cuando
una parte -corredor- se compromete a procurar un interesado para que
concierte una operacin con la otra parte -cliente o comitente- quien se obliga a
pagar una comisin en caso de que la operacin se realice".
11. Funcin Econmica
Toda institucin cumple una funcin econmica, ya que el derecho se relaciona
con la economa.
Cuando se estudia una institucin jurdica es conveniente estudiar la funcin
econmica, en tal sentido segn la misma pgina web citada anteriormente, la
funcin econmica del corretaje es la siguiente
"El corredor es un intermediario entre la oferta y la demanda. Es decir, pone en
relacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin estar ligado a
ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o
representacin.
Es decir que el corredor presta un servicio.
Un ejemplo de esta actividad es el llamado corretaje inmobiliario. Quien est
interesado en vender un inmueble puede procurar por s mismo conectarse con
un comprador; pero es frecuente que recurra a los servicios de un corredor.
ste tratar de conectarlo con un comprador. Si, en definitiva, ese contrato de
compraventa tiene lugar, el vendedor deber pagar al corredor una comisin
por el servicio prestado. Esta comisin generalmente se establece como un
porcentaje del precio de venta.
Puede ocurrir que el comprador tambin haya requerido los servicios del
corredor (es decir, su intencin de comprar una casa lo condujo a una
inmobiliaria). En este caso, el corredor ha contratado con ambos: quien
pretenda vender y quien pretenda comprar. Son dos contratos, y de cada uno
de ellos percibir comisin".
12. Agente Mediador De Comercio
Pedro FLORES POLO precisa que el Cdigo de Comercio del Per, denominaba
as a los rematadores o martilleros pblicos, agentes de cambio y bolsa,
corredores de comercio y corredores intrpretes de buques. Al crearse la
Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores cuyos antecedentes
legales datan de las leyes Nos. 17020 y 18302 y que innovan la legislacin
burstil, quedaron derogadas todas las disposiciones del Cdigo sobre agentes
mediadores de comercio.
En la prctica por imperativo legal, stos han quedado reducidos a slo los
"agentes colegiados de bolsa" y "martilleros pblicos". Respecto de los otros
agentes o corredores, en nuestra opinin, resultan aplicables las normas del
Cdigo de Comercio sobre mandato y comisin mercantil y, supletoriamente, las
del Cdigo Civil, excepto en aquellas materias reguladas expresamente, como
es el caso de los "representantes de firmas extranjeras"

. Habindose
promulgado el nuevo Cdigo Civil, consideramos que esta opinin sigue
vigente, de conformidad con lo establecido en los artculos 1353 y 2112.
13. Agente De Seguros
Precisa Pedro FLORES POLO que el agente de seguros opera como
intermediario entre las compaas de seguros y los asegurados, percibiendo una
comisin. Por la especializacin de su labor tambin se llama "corredores de
seguros" o "brokers", en el uso comercial, pudiendo ser personas naturales o
jurdicas. Sus servicios incluyen el asesoramiento en seguros para sus clientes.
En el Per se les ha denominado legalmente "productores de seguros"
definindolos el Decreto Ley No. 17855 como "todas aquellas personas
naturales o jurdicas que acten como intermediarios remunerados en la
contratacin de seguros". Estn impedidos de ejercer su actividad si no estn
previamente inscritos en el Registro Oficial que funciona en la Superintendencia
de Banca y Seguros.
La doctrina tiene aceptado que jurdicamente se considera agente de seguros a
toda persona que gestiona o contrata seguros para determinado asegurador,
mediante una remuneracin, independientemente de su situacin laboral, que
depende de la legislacin especializada de cada pas. Por ello, en algunas
legislaciones, como la peruana, se distingue, en la prctica al "agente de
seguros" del "corredor de seguros"

o tambin llamado "broker", persona
independiente vinculada a quienes deban asegurarse, ms que a las propias
compaas aseguradoras, pero actuando siempre como intermediario, dentro de
estrictos cnones de tica comercial.
En sus orgenes, esta actividad no era considerada como ocupacin principal
sino como funcin accesoria realizada por comerciantes y banqueros, como una
condicin de otros negocios que constituan actividad habitual para ellos;
posteriormente se advierte la importancia especulativa del negocio y se exige el
pago de una comisin por cada seguro que se contrata, formndose el
concepto de "cartera de cliente", que permite al agente no slo participar con
una comisin sobre la prima anual contratada, sino por las dems que contrate
su cliente en el futuro, perfeccionndose su funcin en los ltimos tiempos.
Uno de los principales problemas que advertimos dentro de la legislacin
peruana, es la laguna que existe entre el momento en que el cliente entrega la
documentacin y el importe del seguro al corredor, y el instante en que la
compaa aseguradora acepta cubrir el riesgo, cerrndose el contrato de seguro
mediante la emisin de la pliza. Generalmente entre una fecha y otra median
varios das o semanas, lapso durante el cual no existe todava una cobertura
firme, por que no hay contrato entre asegurador y asegurado; en consecuencia,
si se produjera el riesgo en este lapso, la aseguradora no estara obligada a
pagar el importe del seguro, por que todava no se ha perfeccionado el
contrato.
14. Corredores
Pedro FLORES POLO precisa que son Auxiliaras o agentes mediadores de
comercio, en la mayora de las legislaciones comerciales latinoamericanas,
informadas por el antiguo derecho comercial espaol. Los corredores
desempean habitualmente las actividades de corretaje que le son propias
(corredores de bolsa, de inmuebles, de valores, de seguros, etc). En el Derecho
Comercial Peruano, la legislacin sobre corretaje no es homognea porque
inicialmente se les consider "agentes mediadores de Comercio" en la Seccin
Sexta del Libro Primero del Cdigo de Comercio de 1902, recogindose
instituciones propias del derecho espaol del siglo anterior. Eran agentes
mediadores de comercio, los agentes de cambio y bolsa, los corredores
colegiados de comercio, corredores intrpretes de buques y rematadores y
martilleros. A partir de 1968 se han introducido serias reformas en este
esquema del corretaje, dejndose slo a los agentes de bolsa y a los
rematadores o martilleros. Adems, existen disposiciones legales referentes a
los productores o corredores de seguros. En la prctica subsisten los corredores
de inmuebles, de valores y otros comisionistas.
Es decir, adems de los corredores de inmuebles existen otros corredores como
los corredores de valores y de valores, los cuales tambin conviene que sean
materia de estudio.
En el Vocabulario Jurdico realizado bajo la direccin de Henri CAPITANT se
determin que corredor es el intermediario que realiza la corredura.
En mismo Vocabulario Jurdico se determin que corredura es la operacin por
la cual un intermediario pone en relacin a dos personas entre s, con miras a la
celebracin de un contrato.
Jos Luis SARMIENTO en su trabajo titulado Contratos Especiales que apareci
en la pgina Web
http://www.monografias.com/trabajos10/contra/contra.shtml el da
mircoles 3 de noviembre del 2004 precis sobre los corredores lo siguiente:
Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento
de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea
de poner en relacin a dos o ms personas, con el fin de que
celebren un negocio comercial sin estar vinculado a las partes por
relaciones de colaboracin, dependencia, mandato o
representacin.
El corredor tendr derecho a la remuneracin estipulada, a falta
de estipulacin a la usual y, en su defecto, a la que se fije por
peritos. Salvo estipulacin en contrario, la remuneracin del
corredor ser pagada por las partes, por partes iguales, y la del
corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendr derecho
a su remuneracin en todos los casos en que haya celebrado el
negocio en que intervengan. Cuando en un mismo negocio
intervengan varios corredores, la remuneracin se distribuir
entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario.
A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendr derecho a
que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la
gestin encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya
celebrado. Cada parte abonar las expensas que le correspondan.
El corredor deber comunicar a las partes todas las circunstancias
conocidas por l, que en alguna forma puedan influir en la
celebracin del negocio.

Los corredores estn obligados adems a:
1 a conservar las muestras de las mercancas vendidas sobre
muestra, mientras subsista la controversia.
2 A llevar en sus libros una relacin de todos y cada uno de los
negocios en que intervengan con indicacin del nombre y
domicilio de las partes que lo celebren, de la fecha y cuanta de
los mismos o del precio de los bienes sobre que versen, de la
descripcin de estos y de la remuneracin obtenida.
En la misma pgina Web se precisa sobre los corredores de seguros lo
siguiente:
Son corredores de seguros las empresas constituidas o que se
constituyan como sociedades comerciales, colectivas o de
responsabilidad limitada, cuyo objeto social sea exclusivamente
ofrecer seguros, promover su celebracin y obtener su revocacin
a titulo de intermediarios entre el asegurado y el asegurador.
Las sociedades que se dediquen al corretaje de seguros estarn
sometidas al control y vigilancia de la Superintendencia Bancaria y
debern tener un capital mnimo y una organizacin tcnica y
contable, con sujecin a las normas que dicte al efecto la mima
Superintendencia.
La sociedad corredora de seguros deber inscribirse en la
Superintendencia Bancaria, organismo que la proveer de un
certificado que la acredite como corredor, con el cual podr
ejercer las actividades propias de su objeto social ante todos los
aseguradores y el pblico en general.
Para hacer la inscripcin, la sociedad deber demostrar que sus
socios, gestores y administradores son personas idneas, de
conformidad con la ley y el reglamento que dicte la
Superintendencia Bancaria y declarar bajo juramento que ni la
sociedad ni los socios incurren en las causales de inhabilidad.
15. Los Corredores Inmobiliarios Pueden Ser Personas Jurdicas Y
Personas Naturales
Los corredores de inmuebles pueden ser personas jurdicas y personas
naturales y tambin entes no personificados como las sociedades no registradas
en el registro de sociedades.
As por ejemplo una empresa corredora de inmuebles puede ser una sociedad
(en el derecho positivo societario peruano existen los siguientes tipos o formas
societarias: sociedad annima, sociedad comercial de responsabilidad limitada,
la sociedad colectiva, las sociedades civiles y las sociedades en comandita), o
una cooperativa entre otras personas jurdicas, no importando para ello que las
mismas corran inscritas en el registro de personas jurdicas.
Es necesario distinguir el patrimonio de la persona jurdica del patrimonio de
sus integrantes, por lo cual puede obligarse el patrimonio de la persona jurdica
sin obligarse el patrimonio de sus integrantes.
Para quien desee ampliar sus conocimientos sobre personas jurdicas puede
consultar mi artculo titulado Personas Jurdicas, publicado en la Revista Jurdica
del Per, conforme se detalla en las fuentes de informacin del presente
artculo.
16. Inexistencia De Un Registro Previo O Registro Administrativo
En el Estado Peruano no existe registro previo o registro administrativo para los
corredores de inmuebles, sino que existe total libertad para desempearse
como corredor inmobiliario.
En tal sentido cuando solicitamos la inscripcin en el registro de personas
jurdicas de una sociedad corredora de inmuebles, el registro no puede
exigirnos la inscripcin previa en otro registro. Lo mismo ocurre cuando
constituimos otra persona jurdica como la empresa individual de
responsabilidad limitada.
Dejando constancia que el registro de personas jurdicas no es un registro
previo sino un registro de seguridad jurdica de carcter facultativo, es decir, en
este registro es opcional la inscripcin de las constituciones de personas
jurdicas de derecho privado.
17. Forma De Tributar
Cuando se estudia una figura jurdica es necesario determinar la implicancia
tributaria, por lo cual estudiaremos a continuacin la forma de tributar cuando
nos dedicamos al corretaje inmobiliario.
Los corredores tienen ingresos, por lo cual en el Estado Peruano tributan, en
distintos regmenes.
Los corredores de inmuebles como se precis anteriormente pueden ser
personas naturales y jurdicas.
En tal sentido cuando los corredores de inmuebles son personas jurdicas
pueden stas tributar en el Rgimen General del Impuesto a la Renta o en el
Rgimen Especial del Impuesto a la Renta.
Cuando el corredor de inmuebles es una persona natural puede tributar en el
Registro nico Simplificado y en el Rgimen Especial del Impuesto a la Renta.
Por lo cual es necesario destacar que el Estado peruano no incentiva la
constitucin de corredores de inmuebles como personas jurdicas por que las
personas jurdicas en el Estado peruano no pueden tributar en el RUS (Rgimen
Unico Simplificado).
La tributacin del corredor inmobiliario es independiente del pago del Impuesto
de Alcabala regulado por el Decreto Legislativo 776.
18. Mediacin
Cuando estudiamos la mediacin hacemos referencia a la conciliacin, que es
un medio alternativo de solucin de conflictos...
Sin embargo, la mediacin tiene tambin implicancia en el derecho comercial,
por lo cual citaremos definiciones que son las que nos interesan, conforme se
detalla a continuacin.
GARRIGUES citado por Pedro FLORES POLO define la mediacin como un
contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a abonar a la otra, el
mediador, una remuneracin por el hecho de indicar la oportunidad para
celebrar un contrato o por conseguir por su actividad esa celebracin. Precisa
adems que hay diferencia con la comisin, por que en la mediacin el
mediador obra en nombre propio y no interviene en el contrato principal, el
comisionista, por lo general, obra en nombre o por cuenta de otro. En el campo
de la colocacin de valores o captacin de depsitos, la figura se confunde con
la llamada "intermediacin", pudindose decir que son sinnimos, por lo menos,
en lo que concierne al medio comercial peruano. Tambin en el derecho
comercial, la palabra mediacin tiene sentido de intervencin oficiosa, como
una especie de amigable componedor, pero sin llegar al arbitraje.
Luis DIEZ PICAZO y Antonio GULLN precisan sobre la mediacin en el derecho
espaol que la prestacin de servicios por parte de los mediadores o corredores
no est regulada por el Cdigo Civil, pero esta laguna ha sido subsanada en
gran parte por jurisprudencia y por lo usos.
Precisan que el Tribunal Supremo ha delimitado la actividad del mediador
considerndola originada por un contrato, en virtud del cual una persona
encarga a otra que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negocio
jurdico con un tercero o que le sirva de intermediario, realizando las oportunas
gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realizacin,
a cambio de una retribucin (S. De 2 de mayo de 1963). En otros trminos, a
poner en relacin a dos o ms partes para la conclusin de un negocio jurdico
(S. De 27 de diciembre de 1962).
El mediador no est ligado a ninguna de ellas por vnculos de dependencia,
subordinacin o representacin. Slo despus de la conclusin del negocio
puede asumirla representacin de las partes limitadamente a los actos de
ejecucin del mismo de que venga encargado, entrando ya esta actividad en el
campo del mandato, representacin. etc. (SS. De 10 de enero de 1922, 3 de
junio de 1950, 28 de febrero de 1957, 27 de diciembre de 1962, entre otras).
Sin embargo, no siempre es contractual la fuente de la mediacin. A veces, el
mediador, sin encargo previo, indica a las partes la oportunidad de concluir un
negocio y stas, efectivamente, lo concluyen aprovechndose de la actividad
desplegada por el mediador.
La mediacin es un contrato atpico, que se ha de regir, ante todo, por las
estipulaciones de las partes (oferente o comitente o mediador) y, en su defecto,
por las disposiciones generales sobre la contratacin establecidas en los ttulos I
y II del Libro IV del Cdigo Civil, usos y costumbres adecuados a su naturaleza
jurdica, y en cuanto le sean oportunas, por las normas de otros contratos con
los que guarde afinidad o relacin.
El artculo 1754 del Cdigo Civil Italiano de 1942 establece que es mediador
aquel que pone en relacin a dos o ms partes para la conclusin de un
negocio sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin,
dependencia o representacin.
19. rea De Conocimiento
Cuando investigamos determinado tema, materia o tpico jurdico es necesario
que previamente se determine cual es el rea de conocimiento, lo cual permite
tener una idea global del tema, tpico o materia jurdica estudiada.
Es decir, en todo trabajo que revista seriedad se debe determinar cual es el
rea de conocimiento.
Algunos temas, materias o tpicos corresponde estudiarlos en una rama del
derecho (por ejemplo la hipoteca en el derecho civil peruano y en el derecho
civil espaol) y otros en varias ramas del derecho (por ejemplo la clasificacin
de los bienes en el derecho positivo peruano, calificacin registral de
documentos judiciales, garantas, personas jurdicas o el presente trabajo). Para
conocer a profundidad el contrato de corretaje es necesario estudiar varias
ramas del derecho, conforme se detalla a continuacin.
El contrato de corretaje comprende el estudio de parte del derecho civil, por
que al contrato referido se le aplican las normas sobre acto jurdico y contratos
en la parte referida a parte general.
El contrato de corretaje comprende el estudio de parte de las garantas, por
que al contrato referido cuando el pago del precio es al crdito se le aplican las
garantas. Sobre las garantas puede revisarse un trabajo de investigacin
titulado Garantas Contractuales publicado en la Revista Normas Legales. Tomo
327 Volumen II Pag. 79 correspondiente al mes de agosto del 2003 y tambin
el libro Garantas publicado este ao 2004.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio del derecho notarial
porque los contratos de compra venta y arrendamiento es necesario el estudio
del derecho notarial por que para dicho contrato se aplica la ley del notariado.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio del derecho registral
porque los contratos de compra venta y arrendamiento se registran en los
registros de bienes.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho
tributario por que en los contratos de compraventa celebrados ante Notario se
debe verificar el pago del impuesto predial y del impuesto de alcabala y el ITF.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho
municipal por que es necesario estudiar la zonificacin, y porque se puede
insertar en la escritura pblica el certificado de zonificacin y vas.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho
empresarial por que las inmobiliarias son empresas y estas son reguladas por el
derecho empresarial.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho
corporativo por que las grandes inmobiliarias son empresas y stas son
reguladas por el derecho corporativo.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho penal
porque cuando se celebra contratos de compra venta puede venderse dos
veces el mismo inmueble, lo cual constituye delito de estelionato conforme al
numeral 4 del artculo 197 del Cdigo Penal Peruano de 1991.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho
procesal penal porque cuando al vender dos veces el mismo inmueble se
comete siempre en el derecho peruano el delito de estelionato, y para tramitar
este proceso se tiene que tener en cuenta las normas procesales penales que
regulan el proceso penal sumario en el derecho peruano.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho
procesal civil porque cuando se vende dos veces el mismo inmueble en el
derecho peruano, se puede tramitar un proceso de rescisin por venta de lo
ajeno a pedido del comprador.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte de la
responsabilidad civil porque cuando se celebra un contrato de compra compra
venta luego de un contrato de corretaje pueden existir daos y perjuicios los
cuales pueden ser demandados.
Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho
constitucional porque cuando se va a celebrar un contrato de compraventa de
un predio es necesario tener en cuenta que la Constitucin Poltica Peruana de
1993 establece que los extranjeros no pueden adquirir inmuebles (detallando
cuales son los mismos a los que se refiere) dentro del margen de 50 kilmetros
de frontera, en tal sentido cuando se piensa vender un predio a un extranjero
es necesario tener en cuenta dicha norma.
20. Contrato De Corretaje Y Derecho Codificado
El derecho y el derecho positivo se dividen en dos partes que son el derecho
codificado y el derecho no codificado. Se denomina derecho codificado al
derecho reunido o agrupado en un cdigo, como las normas reunidas en el
Cdigo Civil, Cdigo Penal, Cdigo Procesal Civil, Cdigo de Procedimientos
Penales, Cdigo Procesal Penal, Cdigo del Medio Ambiente o Cdigo de
Comercio entre otros Cdigos. En tal sentido no se considera derecho no
codificado a las normas que no se encuentran reunidas en un Cdigo como las
normas reunidas en la ley de tributacin municipal, por lo cual es necesario
precisar que tambin se considera derecho no codificado a la doctrina, la
jurisprudencia, ejecutorias, costumbre jurdica, entre otras partes del derecho
no codificado.
El derecho codificado existe en el derecho de todos los Estados que forman
parte de la familia romano germnica, en tal sentido algunos Estados no
cuentan con derecho codificado.
Por lo cual es necesario precisar que para algunos trabajos de investigacin
slo es necesario estudiar derecho codificado otras veces slo es necesario
estudiar derecho no codificado. Pero otras oportunidades es necesario el
estudio de ambas partes del derecho, es decir, otras oportunidades es
necesario el estudio del derecho codificado y del derecho no codificado.
Para tratar el tema materia de estudio es necesario estudiar el derecho
codificado y el derecho no codificado. Dentro del derecho codificado peruano es
necesario estudiar el Cdigo Civil Peruano de 1984, el Cdigo Penal Peruano de
1991, el Cdigo Procesal Civil, el Cdigo de Procedimientos Penales y el Cdigo
Procesal Penal.
21. Contrato De Corretaje Y Derecho No Codificado
El derecho y el derecho positivo se dividen en dos partes que son el derecho
codificado y el derecho no codificado. Se denomina derecho no codificado a la
parte del derecho que no se encuentra reunido en un Cdigo, como la ley
general de sociedades, el reglamento del registro de sociedades, la ley general
del sistema concursal, la jurisprudencia, las ejecutorias, la costumbre jurdica, la
doctrina, entre otras partes del derecho no codificado. Dentro del derecho
positivo se considera derecho no codificado a las normas jurdicas que no se
encuentran agrupadas en un Cdigo, sino en otras normas como leyes,
decretos legislativos, decretos supremos, resoluciones ministeriales, entre otras
normas de derecho no codificado.
El derecho no codificado a diferencia del derecho codificado existe en el
derecho de todos los Estados, por lo cual podemos afirmar que el derecho no
codificado no es exclusivo de los Estados que pertenecen a la familia romano
germnico, sino que existe en todas las familias jurdicas, por lo cual podemos
afirmar que el derecho no codificado no es exclusivo de los Estados que
pertenecen a la familia romano germnica.
Por lo cual es necesario precisar que para algunos trabajos de investigacin
slo es necesario estudiar derecho codificado otras veces slo es necesario
estudiar derecho no codificado. Pero en otros casos es necesario el estudio de
ambas partes del derecho, es decir, en otros casos es necesario el estudio del
derecho codificado y del derecho no codificado.
Para tratar el tpico materia de estudio es necesario considerar tambin el
derecho no codificado peruano, como la ley de tributacin municipal, la ley del
notariado y los reglamentos registrales, entre otras normas de derecho no
codificado.
22. Contrato De Corretaje En El Derecho Pblico Y En El Derecho
Privado
La divisin del derecho en derecho pblico y en derecho privado existi en el
derecho romano, es decir, ya en el derecho romano el derecho se divida en
derecho pblico y en derecho privado.
Un aforismo romano precisa lo siguiente Sub tutela juris publici latet jus
privatum que significa lo siguiente bajo la tutela del derecho pblico se halla
latente el derecho privado. Es decir, en el derecho romano no se haca
referencia al derecho social.
El derecho pblico no puede ser alterado por los particulares jus publicum
privatorum pactis mutari non potest.
En el derecho romano el derecho privado era el conjunto de normas jurdicas
que protegen y regulan la actividad del individuo privatum ius est quod ad
singulorum utilitatem pertinet, y el derecho pblico era el conjunto de normas
que se refieren al Estado, al culto, a los sacerdotes y a los magistrados en
especial modo publicum ius est quod ad rempublicam pertinet.
Muchos autores dividen al derecho slo en dos grandes ramas que son el
derecho pblico y el derecho privado. Es decir, muchos autores que estudian
este tema no hacen referencia al derecho social.
La divisin del derecho en derecho pblico, en derecho privado y en derecho
social tambin ocurre en el derecho positivo en el cual el derecho se divide en
tres grandes ramas que son las siguientes derecho pblico, derecho privado y
derecho social. Sin embargo, esta divisin no es aceptada por todos los
tratadistas, en tal sentido existen tesis y argumentos a favor de la divisin del
derecho en derecho pblico, derecho privado y en derecho social, al igual que
existen tesis y argumentos en contra de dicha divisin del derecho.
Teniendo en cuenta que en nuestro medio es ms difundida y aceptada la tesis
por la cual el derecho se divide en derecho pblico, derecho privado y en
derecho social, es necesario dejar constancia que una de las principales ramas
del derecho privado es el derecho comercial que en la actualidad se discute que
pertenezca ntegramente al derecho privado, por ejemplo dentro del derecho
comercial se ubica al derecho de quiebras ahora conocido como derecho
concursal, sin embargo, cabe precisar que esta rama del derecho por ser
derecho procesal se ubica dentro del derecho pblico.
Adems es necesario precisar que esta divisin del derecho no es aceptada en
todas las familias jurdicas, por ejemplo en el derecho sovitico que pertenece a
la familia jurdica de los derechos socialistas se rechaza la distincin del derecho
en derecho pblico y en derecho privado (ntese que no se hace referencia al
derecho social).
Las normas sobre clasificacin de los bienes se ubican en el derecho pblico,
derechioo privado y derecho social.
En tal sentido dentro del derecho pblico se ubican el derecho constitucional y
el derecho administrativo.
Dentro del derecho privado se ubican el derecho civil y el derecho comercial.
Dentro del derecho social se ubica el derecho laboral.
23. Derecho Comparado
Cuando se realizan estudios jurdicos sobre determinado contrato pueden
enriquecerse los estudios aplicando el derecho comparado.
El derecho comparado consiste en la aplicacin del mtodo comparativo al
derecho, es decir, puede realizarse estudios de derecho comparado en todas las
ramas del derecho.
Teniendo en cuenta que el derecho comercial peruano recogido en el Cdigo de
Comercio Peruano de 1902 se inspira en el derecho comercial espaol
estudiaremos el mismo. En el derecho espaol el contrato estudiado no se
encuentra regulado.
No hemos tenido a la vista trabajos en los cuales se compare el derecho sobre
corretaje, lo que no permite tener una idea de este contrato en el derecho
comparado.
Sin embargo, se celebra con normalidad en todos los Estados, para facilitar la
contratacin entre vendedores y compradores y entre arrendadores y
arrendatarios.
24. Estudio De Ttulos
El estudio de ttulos es necesario tener en cuenta para que los abogados que
efecten un estudio adecuado de las partidas registrales, ttulos archivados y
documentos no registrados sobre todo cuando el bien no corre registrado.
Los estudios de ttulos estn destinados a determinar con exactitud quien es el
verdadero propietario y que no existen errores en los asientos registrales de las
partidas registrales y tambin que no existen gravmenes o cargas.
Con los estudios de ttulos se puede determinar quien es el propietario del
terreno y quien de la construccin o fbrica.
Algunas oportunidades no slo es necesario estudiar las partidas registrales
correspondientes de los registros de bienes, sino tambin partidas registrales
del registro de personas jurdicas, del registro de mandatos y poderes, del
registro de sucesiones intestadas y de testamentos, entre otros. Es decir,
tambin es necesario en el estudio de ttulos el estudio de las partidas
registrales correspondientes de los registros de garantas, como son el registro
de prenda industrial, prenda agrcola, principalmente.
Los abogados mas capacitados para efectuar los estudios de ttulos, son los
abogados que dominan el derecho registral, notarial, procesal, municipal,
tributario, personas jurdicas, derecho laboral, civil entre otras ramas del
derecho. Es decir, para poder efectuar un estudio de ttulos se requiere el
dominio de varias ramas del derecho, y no slo el conocimiento del derecho
civil, en tal sentido un abogado exclusivamente civilista o notarialista no se
encuentra en la posibilidad de poder llevar a cabo un estudio de ttulos, que no
es lo mismo que efectuar un estudio de partidas registrales.
Ya que el estudio de partidas registrales es un tema mas reducido que el
estudio de ttulos.
Es decir, para el estudio se tiene que dominar no slo el derecho privado sino
tambin el derecho pblico y el derecho social.
Cuando se efectan los estudios de ttulos es necesario el estudio de la
zonificacin en la Municipalidad del lugar donde queda ubicado el predio o
finca. Por ejemplo si el predio o terreno queda ubicado en la jurisdiccin de la
Municipalidad de Lima Metropolitana, es necesario acudir a ella a verificar la
zonificacin del terreno o casa o edificio.
En cuanto a los poderes otorgados por personas naturales es necesario precisar
que se registran en el registro de mandatos y poderes y los poderes otorgados
por personas jurdicas se registran en la partida registral de la principal o en la
partida registral de la sucursal, ambas del registro de personas jurdicas.
Es decir, los poderes otorgados por personas jurdicas no se pueden inscribir en
el registro de mandatos y poderes.
Transcribimos a continuacin considerandos importantes de una resolucin del
entonces Tribunal Registral de la Oficina Registral Los Libertadores Wari, la cual
es necesario tener en cuenta por sus importantes aportes al derecho registral
peruano, en cuanto efecta precisiones de aplicacin y derogacin de normas
registrales contenidas en normas registrales y en el Cdigo Civil Peruano de
1984.
En la Resolucin N 015-97-ORRLLW-TR quinto considerando se precis lo
siguiente: "Que, la interpretacin de la norma jurdica debe hacerse teniendo en
cuenta que el ordenamiento jurdico constituye un sistema organizado en forma
escalonada o graduada que conforma una estructura jerrquica de normas, en
esta estructura, de conformidad con el Art. 51 de la Constitucin Poltica del
Estado, la ley propiamente dicha ocupa un eslabn superior a la de los
reglamentos; y si bien una norma jurdica no puede ser derogada por otra de
inferior jerarqua, si puede serlo por una de rango superior que dicte una
disposicin incompatible con ella; en consecuencia, el Art. 137 del Reglamento
de Inscripciones de los Registros Pblicos, aprobado por la Corte Suprema en
acuerdo del 17 de Diciembre de 1936, que prescribe que los poderes que
otorguen las personas jurdicas debern inscribirse en el Registro de Mandatos,
al ser incompatible con lo preceptuado en el Art. 2025, Inc. 2 del Cdigo
sustantivo norma posterior y de mayor rango que establece que el
nombramiento, facultades y cesacin de los administradores y representantes
de las asociaciones se inscriben en el Registro de Personas Jurdicas
correspondiente, ha sido tcitamente derogado en virtud de lo dispuesto en el
2do. prrafo del Art. I del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil".
La misma resolucin en el sexto considerando establece: "Que, por otro lado, la
Ley de Creacin del Sistema Nacional de los Registros Pblicos y de la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos y de la Superintendencia de
los registros Pblicos, Ley 26366, unifica en el Registro de Personas Naturales,
entre otros, el Registro de Mandatos y Poderes; por lo que resulta implcito que
en este ltimo nicamente son inscribibles los mandatos y poderes otorgados
por personas naturales, criterio ya esbozado por este colegiado en una
Resolucin anterior (Resolucin N 012-97-ORRLLW/TR de fecha 23 de mayo
de 1997)".
La resolucin citada en el sptimo considerando establece: "Que, asimismo, el
registro debe proteger el derecho de los terceros adquirentes de buena fe,
propendiendo siempre a la seguridad del trfico jurdico. En este sentido,
resulta contraproducente y atentatorio de la mencionada seguridad, que los
poderes otorgados por personas jurdicas sean indistintamente inscritos tanto
en el Registro de Personas Jurdicas como en el Registro de Mandatos y
Poderes, lo que evidentemente hara ilusa la publicidad de los Registros
creando una situacin de inseguridad permanente en el usuario;".
Esta resolucin es importante por que explica como se debe aplicar el principio
de tracto sucesivo y la tcnica del folio personal en el caso de los poderes
otorgados por personas jurdicas.
El estudio de ttulos algunas oportunidades es fcil de efectuar, pero otras
oportunidades es difcil de efectuar sobre todo cuando son varios
copropietarios, las partidas registrales son partidas problema, existen muchos
poderes, o sucesiones intestadas o testamentos que no corren registrados
sobre todo estos ltimos cuando no corren inscritos en el Registro de Predios, o
existe pluralidad de folios (dentro del cual un supuesto es la duplicidad de
partidas). Motivo por el cual en algunas oportunidades sobre todo cuando
existen partidas registrales problema en el Registro de Predios se tiene que
solicitar un certificado compendioso a fin de que el propio registrador pblico
determine quien es el propietario y de que es propietario o slo es un
copropietario. Sin embargo, en las normas registrales correspondientes el pago
por este servicio que brinda el registro es reducido.
Es decir, algunas oportunidades es difcil realizar un estudio de ttulos, lo cual
es necesario cuando se va a contratar sobre el bien que en algunas
oportunidades corre registrado.
Por ejemplo si el predio perteneca a una sociedad conyugal conformada por
dos cnyuges luego uno fallece y se tramita su sucesin intestada pero no se
declaran herederos todos los herederos ni se registra en el Registro de
Sucesiones Intestadas, luego el otro cnyuge fallece y no se tramita la sucesin
intestada, luego de los diez herederos del primer cnyuge fallecido otorgan
poder cuatro personas, y los cuatro herederos del segundo cnyuge fallecido
otorgan poder dos personas, luego los herederos que no han sido declarados
herederos venden su derecho a nuevos compradores, los cuales conforman
varias sociedades conyugales, y despus vuelven a vender pero no venden los
dos cnyuges, sino slo las esposas y no los esposos, por lo cual falta que
otorguen nueva escritura pblica los esposos, y luego fallecen los que
compraron y no son declarados herederos pero los que se crean herederos
vendieron, luego un tercero posee el bien durante quince aos y piensa
tramitar un proceso de prescripcin adquisitiva de dominio, por lo cual no sabe
a quien demandar para poder vender, en este supuesto es difcil determinar
que pasos hay que seguir para poder vender el inmueble, pero pueden
presentarse mayores inconvenientes por ejemplo que el predio quede ubicado
dentro de otro predio de mayor rea y no se ha inscrito la habilitacin urbana.
Tambin puede ocurrir adems que algunas compra ventas no fueron
realizadas como derechos sobre el inmueble sino como habitaciones o pisos,
por ejemplo es posible que el predio conste de diez pisos y slo corre inscrito
como terreno en el registro, y que adems no se piense comprar todo el
inmueble sino slo un piso pero el rgimen de propiedad horizontal (hoy
conocido como rgimen donde coexiste propiedad comn y propiedad
exclusiva) no debi inscribirse por que no regulaba lo referente al piso que se
quiere comprar.
Adems puede ocurrir que existan inscripciones de sentencias de otorgamiento
de escritura pblica pero no la inscripcin de las escrituras pblicas otorgadas
por el Juez en defecto del demandante.
Tambin puede ocurrir que la escritura no la tenga que firmar una sola persona
sino varias personas por el ser el propietario final una sociedad conyugal.
En este supuesto el estudio de ttulos es mas complejo de realizar que un
proceso judicial, por lo cual es necesario dejar constancia que el derecho
registral en algunas circunstancias es muy complejo de conocer y de estudiar y
sobre todo de aplicar.
Pocos abogados son los que pueden aconsejar lo necesario en este supuesto
planteado, pudiendo plantearse mayores problemas.
En algunas oportunidades en estudio de ttulos puede determinar que es mejor
no comprar el inmueble por que regularizar costar mas que el propio
inmueble, pero otras oportunidades es posible que si bien falta efectuar algunas
inscripciones en el registro, el bien si puede adquirirse sin ningn problema
En otros supuestos existen adems errores de concepto que no pueden
rectificarse por que algunos de los interesados ya han fallecido y no han dejado
testamento y la sucesin intestada no puede tramitarse por que no la partida
de defuncin se ha extraviado, y por ello no es posible acceder a copias de la
misma para iniciar el proceso de sucesin intestada.
Pero otras veces el ttulos es fcil de realizar sobre todo cuando existe un solo
propietario y no existen gravmenes ni cargas y todas las inscripciones que
haban que realizarse en el Registro de Predios se han realizado.
Cuando una partida registral es difcil de estudiar se denomina partida problema
sobre todo cuando existen inscripciones que no permiten efectuar nuevas
inscripciones sin una muy cuidadosa calificacin registral.
En estudio de partidas registrales es conveniente tambin determinar en que
procesos judiciales posteriores puede verse involucrado un posible comprador o
posible arrendatario. Por ejemplo si existen inscripciones judiciales que se
inscribieron en mrito a apercibimientos, denominadas por algunos como
inscripciones forzadas.
Es conveniente para quien piensa comprar un predio realizar todos los estudios
necesarios de los documentos a travs de abogados especializados.
Es preferible a veces no comprar el predio por que existen muchos
inconvenientes para poder regularizarlo.
Otras oportunidades es tan complejo regularizar las inscripciones que en vez de
regularizar extrajudicialmente el problema es mejor acudir al Poder Judicial para
regularizar la inscripcin que aparece en el Registro de Predios.
25. Bien Materia Del Contrato
Los bienes materia del contrato son bienes inmuebles como terrenos o edificios
o casas, o departamentos, oficinas, estadios, piscinas, y urbanizaciones, entre
otros inmuebles.
O el bien materia de contrato puede ser slo parte de un inmueble, por ejemplo
un arrendador puede buscar un arrendatario parar arrendarle una habitacin o
dos habitaciones.
El bien materia de compra venta puede ser los aires de una construccin
tambin conocida como fbrica, en cuyo caso es necesario constituir un
rgimen donde existe propiedad comn y propiedad exclusiva.
En un contrato de corretaje mobiliario el bien materia del contrato puede ser un
vehculo y en el caso de muebles pueden ser embarcaciones pesqueras,
buques, naves, aeronaves, entre otros bienes. Es decir, no slo casas y
terrenos son materia de los contratos de corretaje.
26. El Titular Registral
El titular registral es el que en el registro aparece como propietario, por ejemplo
cuando un bien corre registrado a nombre de Fernando Torres, el titular
registral es Fernando Torres.
El titular registral no slo existe en el Registro de Predios (que comprende al
Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial y Seccin Especial de Predios
Rurales), sino tambin en el registro de sociedades cuyo capital se encuentra
dividido en participaciones.
Tambin existe titular registral en el registro de buques, embarcaciones
pesqueras, naves, aeronaves, vehicular, entre otros registros de bienes, sin
embargo, es necesario dejar constancia que titular registral slo puede existir
en Registros de Bienes. Es decir, en registro de garantas no puede existir
titular registral. Sin embargo, algunos registros de personas jurdicas son
tambin registros de bienes, como son las partidas registrales del registro de
personas jurdicas en las cuales corren inscritas sociedades cuyo capital se
encuentra dividido en participaciones.
Es necesario tener en cuenta que en la matrcula de acciones tambin puede
existir titular, que sera quien aparece como propietario de las acciones en la
referida matrcula de acciones.
27. El Apoderado O Mandatario
Es necesario dejar constancia que los contratos de compra venta o
arrendamiento se puede celebrar por apoderado o mandatario. Por ejemplo si
el comprador se encuentra en Lima y el vendedor en Trujillo, puede cualquiera
de los dos o ambos otorgar poder para que el contrato contenido en la escritura
pblica se celebre con todas las formalidades en una sola Notara de Lima, de
Trujillo o en otro lugar, es decir, la existencia del poder y del mandato agilizan
el trfico comercial.
Sin embargo, no slo la compra venta o el arrendamiento se puede celebrar por
apoderado, sino tambin el contrato de corretaje inmobiliario, por ejemplo el
contratante que celebrar contrato con el corredor inmobiliario puede celebrar
el contrato por apoderado o mandatario.
El mandato es un contrato a diferencia del poder que no es un contrato si no
slo un acto jurdico por el cual se representa a otra persona para
determinados actos.
Es recomendable que antes de la celebracin del contrato de arrendamiento o
de compra venta se registre en el registro el poder, poderes, mandato o
mandatos.
Es necesario destacar que algunas oportunidades se requiere un solo poder o
mandato, pero otras oportunidades se requiere varios, por ejemplo cuando no
existe un solo propietario sino varios copropietarios.
El mandato y el poder se inscriben en el registro de mandatos y poderes,
cuando lo otorga en cualquiera de los dos casos una persona natural, pero
cuando lo otorga una persona jurdica de derecho privado el poder se inscribe
en el Registro de Personas Jurdicas.
Sin embargo, debemos precisar que puede inscribirse simultneamente con los
contratos de compra venta o de arrendamiento. Pero mejor es que registren
antes para facilitar el estudio de ttulos.
En los casos en que el poder lo otorgue una persona jurdica, se inscribe el
poder en la partida de la persona jurdica o de la sucursal.
Los poderes para compra ventas tienen que ser expresos, conforme al principio
de literalidad y de preferencia correr inscritos en el Registro de Mandatos y
Poderes, cuando son otorgados por personas naturales.

28. El Ttulo Archivado
El Ttulo archivado es el documento que ha originado una registracin, por
ejemplo en una compra venta el ttulo archivado puede ser un parte notarial.
El ttulo archivado es el expediente que el usuario present solicitando una
registracin y la misma ya se realiz.
En tal sentido cuando se inscribe una traslacin de dominio por compra venta
de una casa cuyo valor es de cien mil dlalres americanos el ttulo archivado lo
conforma el parte notarial, con el recibo de pago de derechos registrales y con
el formulario de solicitud.
29. Gravmenes Y Cargas
Los gravmenes son distintos que las cargas, pero algunos juristas las
confunden. En tal sentido es necesario diferenciarlas.
Sin embargo sobre un predio pueden correr registradas cargas y gravmenes
las cuales hacen que el precio del predio se reduzca, por ejemplo si un predio
tiene en el mercado un valor de $200,000 dlares americanos, pero como tiene
una hipoteca inscrita hasta por la suma de $120,000 dlares americanos, el
precio de mercado del predio ya no es el mismo si no que se reduce a $80,000
dlares americanos.
Es decir, las cargas y los gravmenes reducen el valor de los bienes en el
mercado. Sin embargo, en las municipalidades el valor del inmueble para el
Impuesto predial no es reducido por las cargas ni por los gravmenes.
Para enterarnos de las cargas y de los gravmenes se puede solicitar un
certificado de gravamen de registros pblicos.
Son gravmenes la hipoteca y embargo. Son cargas las servidumbres de paso
principalmente.
Sin embargo, si una hipoteca no corre inscrita no constituye un gravamen, sino
tan solo es un contrato (si bien en el Cdigo Civil Peruano de 1984 la hipoteca
es un derecho real, en el Cdigo Civil Espaol de 1889 la hipoteca es regulada
como contrato, por lo cual podemos afirmar que los estudios de derecho
comparado perfeccionan nuestros conocimientos jurdicos, en tal sentido si un
abogado slo estudia derecho nacional puede ser inducido a error) y no un
derecho real de garanta, por que en el derecho positivo peruano la hipoteca se
constituye con la inscripcin en el registro de predios.
Si un embargo en forma de anotacin no corre anotado en el registro, son tan
slo ha sido ordenado y existe del mismo slo la orden judicial y el acta de
embargo, no constituye este un gravamen.
30. El Contrato Y La Escritura Pblica
Los contratos son actos jurdicos que pueden estar contenidos en escrituras
pblicas o formularios registrales.
El contrato es un acto jurdico plurilateral, por lo cual ante de definirlo debemos
definir previamente al acto jurdico.
Para Jos LEN BARANDIARN el acto jurdico es el hecho jurdico, voluntario,
lcito y con declaracin de voluntad. Ejemplo: el testamento.
Para el mismo autor el acto jurdico es el hecho jurdico de carcter voluntario y
lcito, cuyo efecto es querido directamente por el agente, y en el cual existe una
declaracin de voluntad.
Efecto querido decimos, pero entindase bien slo capaz de devenir eficaz en
virtud de lo dispuesto en la norma de derecho objetivo.
Hay que entender que el acto jurdico es una declaracin de voluntad privada,
pero dependiente de las normas del derecho objetivo.
Para Fernando VIDAL RAMREZ el acto jurdico es la manifestacin de voluntad
destinada a generar efectos jurdicos que pueden ser amparados por el Derecho
Objetivo.
Para Juan Guillermo LOHMANN LUCA DE TENA clsicamente el acto jurdico ha
sido descrito como aquel acto voluntario y lcito "que tenga por fin inmediato
establecer entre las personas relaciones jurdicas; crear, modificar, transferir,
conservar o aniquilar derechos", como reza el artculo 944 del Cdigo Civil
argentino; pero este acto voluntario y lcito debe provenir de una expresin de
voluntad.
Para Ramn MEZA BARROS el acto jurdico es la manifestacin de voluntad
realizada con la intencin de producir efectos jurdicos.
Para BONNECASE el acto jurdico es la manifestacin exterior de voluntad,
bilateral o unilateral, cuya finalidad directa es engendrar, sobre el fundamento
de una regla de derecho, frente o en provecho de una o ms personas, un
estado, es decir, una situacin jurdica general y permanente, o al contrato, un
efecto de derecho limitado, enderezado a la formacin, a la modificacin o a la
extincin de una relacin de derecho.
Para JOSSERAND y los hermanos MAZEAUD el acto jurdico es la manifestacin
exterior de voluntad con la finalidad de producir efectos jurdicos.
Para los hermanos MAZEAUD el acto jurdico es la manifestacin de voluntad
hecha por una o varias personas con la intencin de crear, modificar o extinguir
un derecho.
Para STAUDINGER el acto jurdico son las declaraciones de voluntad son tales
procederes, esto es, cualesquiera perceptibles actuaciones de la voluntad
humana, las cuales conformemente, con la experiencia de la vida, permiten
concluir que mediante ellas su autor pretende realizar una formacin o una
modificacin de las relaciones jurdicas privadas.
Para MESSINEO en sentido amplio, se entiende por acto jurdico un acto
humano, realizado consciente y voluntariamente por el sujeto (por lo general,
capaz de obrar), del cual nacen efectos jurdicos, por que el sujeto al realizarlo,
quiere determinar un resultado; y tal resultado se toma en consideracin por el
derecho.
En el artculo 1 del Proyecto de textos relativos a los actos jurdicos adoptado
por la Comisin Reformadora del Cdigo Civil de Francia se establece que el
acto jurdico es la manifestacin de una parte o varias voluntades, que tiene
por efecto crear, modificar o extinguir un derecho.
En el artculo 944 del Cdigo Civil Argentino de 1869 se establece que son actos
jurdicos los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato, establecer
entre las personas relaciones jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o
aniquilar derechos.
En la primera parte del artculo 140 del Cdigo Civil Peruano de 1984 se
establece que el acto jurdico es la manifestacin de voluntad destinada a crear,
regular, modificar o extinguir relaciones jurdicas.
Para algunos autores el negocio jurdico es lo mismo que el acto jurdico, sin
embargo, para otros autores son conceptos con significado diferente, por lo
cual es necesario tambin definir el negocio jurdico, conforme se detalla a
continuacin.
Para Jos LEN BARANDIARN el negocio jurdico el hecho voluntario lcito con
declaracin de voluntad.
En la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil alemn se precisa que el negocio
jurdico es la declaracin privada de voluntad dirigida a la produccin de un
resultado jurdico, porque l es querido.
Jos LEN BARANDIARN precisa que para el derecho alemn se distingue el
negocio jurdico del acto jurdico. Este ltimo es toda decisin de voluntad con
idoneidad para crear efectos jurdicos lcitos o no; el negocio jurdico respecta
slo al hecho lcito; de tal suerte el acto jurdico comprende tambin el acto
lcito.
Para Fernando VIDAL RAMREZ el negocio jurdico es la declaracin de voluntad
orientada a conseguir una finalidad prctica, lcita y amparada por el
ordenamiento legal, el que lo reconoce como sustento suficiente para entablar y
regular relaciones jurdicas.
Para Ral FERRERO COSTA el negocio jurdico es la declaracin de voluntad
privada encaminada a un fin prctico susceptible de producir efectos jurdicos
previstos y an no previstos. Es decir pues, que no se basta la voluntad interna
aunque sea legtima; es necesario que dicha voluntad se exteriorice.
Para Fernando VIDAL RAMREZ el negocio jurdico es la especie del acto
jurdico que consiste en una declaracin de voluntad o varias, dirigidas a la
produccin de determinados efectos jurdicos, que el ordenamiento jurdico
reconoce y garantiza en los lmites de la correspondencia o coherencia, entre
los efectos o la voluntad que los persigue, siempre que se trate de efectos
ilcitos.
Para Ral FERRERO COSTA El negocio jurdico es la manifestacin de voluntad
dirigida a un fin prctico y lcito.
Para Juan Guillermo LOHMANN LUCA DE TENA el negocio jurdico es la
declaracin o declaraciones de voluntad de Derecho privado que, por s, o en
unin de otros hechos, estarn encaminadas a la consecucin de un fin
prctico, lcito y admitido por el ordenamiento jurdico el cual reconoce a tales
declaraciones como el sustento para producir efectos prcticos queridos y
regular relaciones jurdicas de derecho subjetivo. Es decir, el Derecho recoge
una pretensin social y econmica establecida por los agentes y le atribuye,
luego de merituarla, un valor jurdico.
Para MESSINEO el negocio jurdico es la declaracin de voluntad, o un conjunto
de declaraciones de voluntad, dirigidas a la produccin de determinados efectos
jurdicos, que el ordenamiento jurdico reconoce y garantiza de ordinario en
los lmites de la correspondencia, o coherencia, entre ellos y la voluntad que
persigue tales efectos, y en cuanto se trate de efectos no-ilcitos.
El mismo autor precisa lo siguiente: ms especficamente, negocio jurdico es
una declaracin de voluntad (privada), o un conjunto de declaraciones de
voluntad (privadas), dirigidas a la produccin de determinados efectos jurdicos
(aunque no clara y enteramente previstos por quien emite la declaracin y
concebidos por l como efectos meramente o predominantemente econmicos
y prcticos), que el ordenamiento jurdico reconoce y garantiza de ordinario-
en los lmites de la correspondencia, o coherencia, entre ellos y la voluntad que
persigue tales efectos, y en cuanto se trate de efectos lcitos.
Para Bernardo WINDSCHEID el negocio jurdico es la declaracin privada de
voluntad, que est dirigida a producir un efecto jurdico.
Para Cariota FERRARA el negocio jurdico es la manifestacin de voluntad que
se dirige a un fin prctico, y que el ordenamiento jurdico tutela, teniendo en
cuenta tambin la responsabilidad del o de los sujetos y la confianza de los
dems.
Para ENNECCERUS el negocio jurdico es el acto jurdico en el que el contenido
de la declaracin de voluntad da lugar a las consecuencias jurdicas en cuanto a
la creacin, modificacin o extincin de derechos.
Para STOLFI el negocio jurdico es la manifestacin de voluntad de una o ms
personas con miras a producir un efecto jurdico, es decir, el nacimiento, la
modificacin de un derecho subjetivo o bien su garanta o extincin.
Para RUGGIERO el negocio jurdico es la declaracin de voluntad del particular,
dirigida a un fin protegido por el ordenamiento jurdico.
Para OERTMANN el negocio jurdico es el hecho producido dentro del
ordenamiento jurdico que, con arreglo a la voluntad de los interesados,
manifestada en l, debe provocar tales o cuales efectos jurdicos, y, a no ser
que concurran ciertos vicios, efectivamente los provoca. La significacin y los
efectos del negocio jurdico descansan, pues, en la voluntad de las partes. Claro
es que sta solamente puede actuar dentro del mbito que le sealan los
preceptos del ordenamiento jurdico. Pero el hbito vivificador, la fuerza
determinante del contenido del negocio reside siempre en la actividad volitiva
de los particulares. Slo a falta de una determinacin por parte de la voluntad
actan supletoriamente con carcter de norma decisiva las disposiciones
legales.
Para ENNECCERUS el negocio jurdico es el supuesto de hecho que contiene
una o varias declaraciones de voluntad y que el ordenamiento jurdico reconoce
como base para producir el efecto jurdico calificado de efecto querido.
Para Diego ESPN CANOVAS el negocio jurdico es la declaracin o
declaraciones de voluntad privada, encaminadas a conseguir un fin prctico
jurdico, a la que el ordenamiento jurdico, bien por s sola o en unin de otros
requisitos, reconoce como base producir determinadas consecuencias jurdicas.
Es decir, el negocio jurdico no es lo mismo que el acto jurdico.
A continuacin citaremos definiciones de contrato, que para diferenciarla del
acto jurdico podemos afirmar es una especie del acto jurdico. Es decir, todo
contrato es un acto jurdico, pero no todo acto jurdico es un contrato. Por
ejemplo toda compra venta es un contrato pero tambin un acto jurdico, pero
no todo acto jurdico es un contrato, por ejemplo el poder y el testamento son
actos jurdicos pero no son contratos.
Para Manuel DE LA PUENTE Y LAVALLE el contrato es la declaracin conjunta
de la voluntad comn de dos o mas partes, que por permitirlo el ordenamiento
jurdico, tiene por efecto crear, regular, modificar o extinguir entre s
obligaciones lcitas de carcter patrimonial.
El mismo autor precisa que el contrato es el acuerdo de dos o ms partes sobre
una declaracin conjunta de voluntad comn destinada a constituir, regular o
extinguir una relacin jurdica patrimonial.
Max ARIAS SCHREIBER PEZET precisa que en trminos generales, el contrato
es el acuerdo entre dos o ms partes relacionado con un objeto de inters
jurdico. Su finalidad consiste en crear, modificar, regular o extinguir
obligaciones con contenido patrimonial y constituye el acto jurdico plurilateral
por excelencia.
Para Alberto BENAVIDES BALBN en su mas lata acepcin el contrato es una
coincidencia de voluntades de la que resultan efectos de orden jurdico.
Para POTHIER el contrato es el concurso de voluntades de dos personas, de las
cuales, una promete alguna cosa a la otra, y la otra acepta la promesa que se
le ha hecho.
El mismo autor precisa sobre el contrato que es una especie de convencin que
tiene por objeto formar algn compromiso.
Tambin precisa que el contrato es una convencin por la cual las dos partes
recprocamente, o slo una de las dos, prometen y se obligan para con la otra
darle alguna cosa, o a hacer o no hacer tal cosa.
COLIN y CAPITANT precisan que el contrato es un acto jurdico que produce el
efecto de crear obligaciones, ya a cargo de las dos partes, ya a cargo de una de
ellas. Son estas obligaciones las que tienen un objeto, el cual puede consistir en
una cosa material, ya en un hecho, ya en una abstencin. Por lo tanto, slo de
un modo elptico se puede hablar de objeto del contrato.
Rafael ROJINA VILLEGAS precisa que el contrato es el acuerdo de voluntades
para crear o transmitir derechos y obligaciones; es una especie dentro del
gnero de los convenios.
MESSINEO precisa sobre el contrato lo siguiente: Desde el punto de vista
estructural (y, por consiguiente, jurdico), el trmino "contrato", puede
entenderse en cuatro significados diversos.
a) Un primer significado es impropio: se habla de contrato normativo, para
indicar un contrato que tendra la funcin de establecer normas jurdicas.
b) Los profanos llaman contrato al documento (esto es, a la escritura), en el
que de ordinario se consagra el conjunto de clusulas contractuales (no faltan
ejemplos legislativos de uso del trmino "contrato", en este sentido: entre otros
vanse los Arts. 2723 y 2724; en cambio, exactamente, Art. 1407, segundo
apartado del Cdigo Civil Italiano); por esto los profanos suelen creer que no
hay contrato cuando no ha habido escritura. Pero este significado, tomado
literalmente, sera inexacto, pues hara creer que el contrato consiste en el
elemento material o "documento", cuando la verdad es que a veces el contrato
puede ser estipulado verbalmente y puede, por tanto, existir sin documento; y
aun cuando el contrato tenga que estipularse por escrito, jams se identifica
con el documento, que en tal caso, ser o la materializacin de un elemento
constitutivo, esto es, de la forma, o un medio de prueba, pero no el contrato
mismo, como de negocio jurdico, que es el verdadero significado del trmino
"contrato".
c) El significado ms saliente -y que la ley tiene presente en la disciplina del
contrato- es el acto humano, esto es, precisamente, de negocio jurdico.
Considerado bajo este aspecto, el contrato constituye la figura ms importante
y ms frecuente de negocio jurdico bilateral. Con lo que se describe, aunque
slo sea esquemticamente, su estructura y se dice implcitamente que, en el
estudio del contrato en general, hay que tener presente siempre la doctrina
general del negocio jurdico.
Negocio jurdico bilateral importa, como es sabido, que en la constitucin del
contrato concurren dos declaraciones de voluntad. A este propsito, hay que
poner de relieve que, en el contrato, las declaraciones de las que el mismo es la
resultante, se presuponen mutuamente; por lo que, una sola de ellas no puede
tomarse aisladamente, ni menos an puede considerarse como negocio jurdico
unilateral. En el caso del contrato, cada declaracin de voluntad es el
fragmento de un negocio bilateral (contrato) y, como tal, no puede bastar por si
sola.
Hay que distinguir rigurosamente del contrato, que se debe concebir as toda
otra figura en la que dos negocios jurdicos unilaterales, aun quedando
autnomos desde el punto de vista de la estructura, se combina en sus efectos.
Tal es en el campo de los negocios entre vivos- el caso de la procura conferida
por el representado y de la aceptacin de la misma por parte del procurador;
tal es tambin por lo comn- el caso del contrato de derecho pblico ; tal en
el campo de los negocios mortis causa- el testamento y su aceptacin.
Para PLANIOL el contrato es la especie de la convencin cuyo carcter propio
es el ser generador de obligaciones.
Para POTHIER el contrato es la convencin por la cual las dos partes
recprocamente, o solamente una de ellas, promete o se obliga hacia la otra a
dar, hacer o no hacer alguna cosa.
El artculo 1101 del Cdigo Civil Francs de 1804 establece que el contrato es la
convencin por la cual una o ms personas se obligan, con otra u otras, a dar,
hacer o no hacer alguna cosa.
El abrogado Cdigo Civil Peruano de 1852 estableca en su artculo 1226 que el
contrato es el convenio celebrado entre dos o ms personas, por el que se
obligan a dar, hacer o no hacer alguna cosa.
El artculo 1437 del Cdigo Civil Chileno de 1855 establece que contrato o
convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer
o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.
El artculo 1309 del Cdigo Civil Salvadoreo de 1860 precisa que contrato es
una convencin en virtud de la cual una o ms personas se obligan para con
otra u otras, o recprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa.
El artculo 1247 del Cdigo Civil Uruguayo de 1868 en su edicin modificada de
1914 y 1994 precisa que contrato es una convencin por la cual una parte se
obliga para con la otra, o ambas partes se obligan recprocamente a una
prestacin cualquiera, esto es, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Adems
establece que cada parte puede ser una o muchas personas.
El artculo 1137 del Cdigo Civil Argentino de 1869 establece que hay contrato
cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaracin de voluntad
comn, destinada a reglar sus derechos.
El artculo 1495 del Cdigo Civil Colombiano de 1873 establece que el contrato
o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar,
hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas
personas.
El Cdigo Civil Italiano de 1942 conocido como Cdigo de Derecho Privado
establece que el contrato es el acuerdo de dos o ms partes para constituir,
regular o extinguir entre s una relacin jurdico patrimonial.
El artculo 450 del Cdigo Civil Boliviano de 1975 establece que hay contrato
cuando dos o ms personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o
extinguir entre s una relacin jurdica.
El artculo 1133 del Cdigo Civil Venezolano de 1982 refiere que el contrato es
una convencin entre dos o ms personas para constituir, reglar, transmitir,
modificar o extinguir entre ellas un vnculo jurdico.
El Cdigo Civil Peruano de 1984 establece en su artculo 1351 que el contrato
es el acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una
relacin jurdica patrimonial.
Carlos SOTO precisa que el contrato, como una declaracin conjunta de la
voluntad comn de dos partes, es decir, como un acuerdo de voluntades
destinado a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurdicas
obligacionales con contenido patrimonial, es un concepto moderno, fruto de
una confusa y larga evolucin histrica del pensamiento jurdico.
Este artculo 1351 segn los avances de la Comisin de Reforma de Cdigos del
Estado Peruano quedara redactado de la siguiente manera: el contrato es un
acto jurdico plurilateral, referente a una relacin jurdica obligacional entre las
partes de carcter patrimonial.
El artculo 51 de la ley del notariado peruana define la escritura pblica de la
siguiente manera: Escritura Pblica es todo documento matriz incorporado al
protocolo notarial, autorizado por el notario, que contiene uno o mas actos
jurdicos.
Es decir, la escritura pblica es el documento original del cual se pueden
expedir traslados notariales por el notario pblico.

31. Pactos Contractuales
En los contratos se pueden incluir algunos pactos que ayudan a las partes a
ponerse de acuerdo sobre temas especficos como la garanta necesaria a
constituir o la forma de pagar el precio del inmueble
En los contratos de compra venta se puede incluir algunos pactos como la
reserva de propiedad y el pacto de retroventa, entre otros.
32. Medios De Pago
La forma de pago puede ser al contado o al crdito, y puede constituirse
hipoteca o prenda u otra garanta para asegurar el cumplimiento de la
obligacin por parte del deudor.
Si el comprador no paga todo el precio el registrador de oficio inscribe la
hipoteca legal.
33. La Escritura Pblica
La escritura es el documento matriz de donde se expiden el testimonio, parte
notarial y boleta notarial.
Es decir, muchos confunden la escritura matriz con los traslados, la escritura
pblica es archivada por el Notario en su oficio Notarial.
La escritura pblica no la entrega el notario a nadie, ni siquiera al Juez.
34. Los Traslados Notariales
Los traslados notariales son el testimonio notarial, el parte notarial y la boleta
notarial.
Jorge EUGENIO CASTAEDA define el testimonio notarial como la copia
autntica de lo que aparece en el registro notarial. Los notarios deben dar
testimonio a quienes lo soliciten, sean, o no intervinientes en los actos o
contratos cuyo testimonio solicitan. Sin embargo, tratndose de testamentos el
artculo 87 de la ley del notariado declara que slo podr darse testimonio de
los testamentos de personas que no han fallecido a los mismos otorgantes,
expresndose esta circunstancia.
Jos CARNEIRO SILVA precisa que testimonio es la copia ntegra de la Escritura
Pblica extendida en el protocolo del notario, que ste autentica y entrega a
quien la solicite.
El mismo autor precisa que boleta notarial es el resumen de la Escritura Pblica
que incluye la parte o clusula que el interesado precise (artculo 81 de la Ley
del Notariado N 1510 de 15 de diciembre de 1911: La boleta expresar, en
resumen, el contenido del instrumento, con designacin de nombres, cosa,
fecha y folio y ser firmada por el notario. Contendr adems, la copia de la
parte o clusula que indique el interesado.
El artculo 82 de la ley del notariado establece que el notario expedir
testimonio, boleta o partes, a quien lo solicite, de los instrumentos pblicos
notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su funcin.
El artculo 83 de la misma ley establece que el testimonio contiene la
transcripcin ntegra del instrumento pblico notarial con la fe que da el notario
de identidad con la matriz, la indicacin de su fecha y foja donde corre, la
constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l,
rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello, signo y firma, con
la mencin de la fecha en que lo expide.
El artculo 84 de la misma ley establece que la boleta expresar un resumen del
contenido del instrumento pblico notarial o transcripcin de las clusulas o
trminos que el interesado solicite y que da el notario, con designacin del
nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurdico, fecha y foja donde corre
y la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por
l, rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con
mencin de la fecha en que lo expide. El notario, cuando lo considere
necesario, agregar cualquier referencia que d sentido o complete la
transcripcin parcial solicitada.
El artculo 85 de la misma ley establece que el parte contiene la transcripcin
ntegra del instrumento pblico notarial con la fe que da el notario de su
identidad con la matriz, la indicacin de su fecha y con la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l, rubricado en
cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mencin de la
fecha en que lo expide. No requiere ser expedido en duplicado, bastando se
agregue al parte una foja firmada por el Notario que contenga la mencin de la
fecha del instrumento pblico notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o
contrato que contiene, para la devolucin por el Registro Pblico, con la
anotacin de la inscripcin o la denegatoria de la misma.
El artculo 86 de la misma ley establece que el testimonio, boleta y parte podr
expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia
fotosttica y por cualquier medio idneo de reproduccin.
35. La Inscripcin
La inscripcin es una clase de la Registracin. En tal sentido debemos precisar
que la inscripcin es anotacin o inscripcin.
Las traslaciones de dominio por compra ventas o contratos de arrendamiento se
inscriben en registros de bienes como son entre otros el Registro de Predios.
Las compra ventas y arrendamiento se inscriben, pero el contrato de corretaje
no se inscribe en el registro pblico.
La inscripcin procede cuando la calificacin registral que efecta el registrador
pblico es positiva.
36. El Ttulo
El Ttulo es lo que se presenta al registro solicitando su registracin.
En la doctrina se distingue entre ttulo formal y ttulo material.
El Ttulo material es el acto jurdico y el ttulo formal es el documento como por
ejemplo en una compra venta es el parte notarial o el formulario registral.
El ttulo en sentido formal es el instrumento que sirve para probar el acto, y a
su vez contiene el mismo.
El ttulo en sentido material es el acto contenido en un instrumento.
37. Calificacin Registral
Es efectuada exclusivamente por los Registradores Pblicos y por los Vocales
del Tribunal Registral, a los ttulos presentados conforme al artculo 2011 del
Cdigo Civil Peruano de 1984 y el Nuevo Reglamento General de los Registros
Pblicos.
Por ejemplo si solicita la inscripcin de una traslacin de dominio en mrito a
un contrato de compra venta se efecta la calificacin registral para determinar
si el ttulo presentado puede tener acogida registral.
Otro ejemplo es cuando se solicita la inscripcin de un contrato de
arrendamiento celebrado por escritura pblica, en tal caso el registrador pblico
efecta la calificacin registral para determinar si el ttulo presentado puede
tener acogida registral.
Otro ejemplo es cuando se solicita la inscripcin de un contrato de corretaje
celebrado por escritura pblica, en tal caso el registrador pblico efecta la
calificacin registral con la cual se determina que el ttulo no puede tener
acogida registral por que dicho contrato es un acto no registrable (es decir, se
trata de un acto que de todas maneras no se va registrar) y corresponde
formular la correspondiente tacha sustantiva (la tacha sustantiva se formula
cuando se deniega la registracin, y no se puede subsanar la calificacin
registral negativa, siendo el otro supuesto de calificacin registral la calificacin
registral positiva, que puede consistir en una inscripcin, anotacin o
liquidacin).
El Cdigo Civil Peruano de 1984 establece en el primer prrafo del artculo 2011
que los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
pblicos.
Este mismo artculo en el segundo prrafo regula la calificacin registral de
documentos judiciales en el derecho codificado peruano (es decir, no es la
nica norma del derecho positivo peruano que regula la calificacin registral de
documentos judiciales), tpico sobre el cual puede revisarse el trabajo de
investigacin del mismo autor del presente trabajo titulado Calificacin registral
de documentos judiciales en el Libro Temas de Derecho Registral Tomo IV Pag.
73 editado por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos publicado
el ao 2000. Sobre el tpico en mencin dejamos constancia que no se
encuentra regulado adecuadamente en el derecho positivo peruano, ya que no
entra al fondo del asunto o la cuestin de fondo, es decir, la regulacin peruana
es demasiado superficial respecto del tpico en mencin.
Del Reglamento General de los Registros Pblicos es importante en cuanto a la
calificacin registral tener en cuenta los artculos 32 y 33.
El abrogado Cdigo Civil Peruano de 1852 no contena normas sobre derecho
registral, por que el registro en el Estado Peruano recin se cre con la ley de 2
de enero de 1888.
El abrogado Cdigo Civil Peruano de 1936 si contena normas sobre derecho
registral. En el artculo 1044 estableca que el registrador deber apreciar la
legalidad del ttulo respecto de la capacidad de las partes y su representacin, y
lo concerniente al contenido del acto, slo como aparece del documento.
Es decir, el artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984 tiene como
antecedente legislativo nacional en el derecho codificado al artculo 1044 del
Cdigo Civil Peruano de 1936.
En tal sentido no todos los ttulos presentados al registro se registran, sino que
algunos se inscriben, otros se liquidan, se observan o se tachan.
Es decir la calificacin registral puede ser positiva o negativa. Es positiva
cuando el ttulo se inscribe o liquida, y es negativa cuando el ttulo se observa o
se formula tacha.
En el ltimo considerando de la Resolucin N 017-97/ORRLLW-TR del Tribunal
Registral se precis lo siguiente: "Que, la inscripcin, acorde con la finalidad de
otorgar seguridad jurdica que el registro persigue, no constituye la acogida
ciega y mecnica de un ttulo...".
En el ltimo considerando de la Resolucin N 010-98-ORRLLW-TR del Tribunal
Registral se refiri lo siguiente: "Que, el registro no constituye un mero archivo
de documentos, por el contrario nicamente tienen acceso a el aquellos ttulos
que han pasado el examen de legalidad efectuado por el registrador y,
eventualmente, por los rganos de segunda instancia registral, a fin de que los
asientos registrales extendidos en mrito a ttulos vlidos y perfectos, publiciten
situaciones jurdicas reales en aras de la seguridad del trfico jurdico que,
precisamente, tutela el registro".
En la sumilla de la resolucin N 309-96-ORLC/TR se precis que por el
principio de legalidad o calificacin, los Registradores examinan los documentos
presentados en el Registro y los antecedentes que constan en ste, no estando
en aptitud de calificar en base al conocimiento personal que tenga de la
situacin y que le haya venido por va diferente a los documentos presentados
o del propio registro (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 23).
En la sumilla de la resolucin N 055-97-ORLC/TR se precis que no procede la
calificacin registral de circunstancias ajenas a los ttulos presentados y a las
partidas y antecedentes registrales (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag.
207).
Segn la amplitud de la calificacin registral los sistemas registrales se clasifican
en registros de documentos y registros de derechos. En los sistemas registrales
de registro de documentos la calificacin registral que efecta el registrador es
una verificacin muy superficial y est orientada a determinar quienes son los
posibles propietarios. En los sistemas registrales de registro de derechos la
calificacin registral que efecta el registrador es una calificacin que est
orientada a determinar quien es el nico y verdadero propietario.
Es decir, la calificacin registral no tiene los mismos alcances en todos los
sistemas jurdicos.
Para algunos el registrador obstaculiza cuando realiza la calificacin registral,
pero esto no es as, sino todo lo contrario, y adems hay que tener en cuenta
que el Registro reduce los costos de transaccin.
Es decir, el registro facilita que los contratos se realicen con la informacin a
bajos costos para las partes contratantes y para los acreedores o terceros o
terceros registrales.
Alvaro DELGADO precisa que son muchas las definiciones que sobre la
calificacin registral ha esbozado la doctrina y precisa que la calificacin
registral es el control que realiza el registrador a efectos de determinar si el
ttulo presentado al registro es inscribible sobre la base de los diversos
principios que, como requisitos y presupuestos tcnicos para la inscripcin,
cada sistema contempla. Es decir, se trata de definir si el derecho o situacin
jurdica contenidas en el respectivo ttulo y cuya publicidad se pretende a travs
de la inscripcin que se solicita, as como las titularidades que a dichas
situaciones corresponden, merecen ser objeto de publicidad y, por tanto,
hacerse cognoscibles por terceros, beneficindose de esta manera con la
legitimacin y proteccin que emanan directamente de tal publicidad.
Tambin precisa que la rigurosidad que en cada sistema tiene la calificacin
registral se encuentra estrechamente vinculada a la real eficacia de la
publicidad registral en este sistema. A mayor eficacia de la publicidad y fuerza
del registro, ms rigurosa debe ser la calificacin y viceversa. As, la calificacin
registral se apoyar en principios ms exigentes cuanto ms amplia sea la
proteccin y legitimacin que los principios a travs de los cuales se concretan
los efectos materiales de la inscripcin- otorgan a los titulares registrales y
terceros adquirentes. A decir de Pau PEDRN, la calificacin es un presupuesto
lgico de la eficacia del registro y la intensa eficacia del registro slo puede
producirse por una previa calificacin rigurosa.
Para Pau PEDRN la calificacin consiste en el control de legalidad de los
documentos inscribibles y su finalidad es exclusivamente la de determinar la
accesibilidad del ttulo al registro.
Luis DIEZ PICAZO precisa que la calificacin registral es un enjuiciamiento que
el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y
la eficacia de los negocios jurdicos contenidos en ellos.
Amors GUARDIOLA afirma que calificar es tanto como nominar o designar la
naturaleza de un fenmeno jurdico (calificar algo como contrato, delito,
derecho real o arrendamiento, por ejemplo), pero es tambin enjuiciar su
eficacia jurdica, determinar si es vlido, nulo o inoponible; de manera que la
idea de calificacin en trminos jurdicos apunta tanto a un juicio de existencia
o de naturaleza como a un juicio de eficacia. A ambos significados se refiere la
calificacin registral, aunque tiene mayor importancia este segundo significado
que proyecta a la calificacin sobre la eficacia del acto.
Es decir, no existe una sola definicin de calificacin registral, sino que existen
muchas definciones de la misma, lo cual facilita estudio y aplicacin por parte
de los operadores jurdicos sobre todo registradores y vocales registrales.
Es decir, la calificacin registral es un tema que se encuentra desarrollado por
distintos autores tanto nacionales como extranjeros.
Se ha citado varias definiciones de calificacin registral a fin de permitir una
mejor comprensin de la misma, la cual existe en todos los sistemas registrales.
En el Anteproyecto de Ley Peruano sobre Garantas Mobiliarias se elimin
respecto de la inscripcin de las mismas la calificacin registral (lo cual fue
modificado en el texto aprobado de dicha ley), lo que no corresponde porque lo
acertado es efectuar con mayor detalle la misma en los sistemas registrales
como el peruano que son sistemas registrales de registro de derechos. Es decir,
en los sistemas registrales de registro de documentos la calificacin registral es
mas superficial, es menos exigente y mas limitada, ya que la misma se
encuentra complementada con un sistema de seguros, por lo cual en algunos
sistemas como el sistema registral de Estados Unidos de Amrica se conoce no
como sistema registral sino como un sistema de seguros.
Pero para aclarar la idea la calificacin registral se efecta en todos lo sistemas
jurdicos, por que en todos existe registro, pero no de la misma manera sino de
una manera distinta, ya que existen diversos sistemas registrales, cada uno con
caractersticas diferentes.
38. Subsanacin
Es indudable cuando el registro observa se siente cierto malestar pero esto es
normal al igual que no todas las demandas son declaradas fundadas.
Cuando el Registro formula observaciones puede subsanarse la observacin,
por ejemplo cuando se otorga una escritura de compra venta y la misma es
otorgada slo por un cnyuge y la venta es de un bien social y no ha otorgado
poder o mandato el otro cnyuge, el registro debe observar, en cuyo caso es
necesario otorgar una escritura aclaratoria con la cual se efecta una
subsanacin.
Es decir, cuando se formulan observaciones puede subsanarse, otro ejemplo de
observacin es cuando se solicita la inscripcin de una compra venta pero falta
la inscripcin de un poder por escritura pblica.
39. Recurso De Apelacin
Cuando los Registradores Pblicos observan o tachan o liquidan es posible
interponer recurso de apelacin para que el Tribunal Registral se pronuncie en
segunda y ltima instancia registral.
Es decir, cuando se ha solicitado la inscripcin de un contrato de compra venta
o un contrato de arrendamiento, pero el contrato de corretaje inmobiliario no se
registra en el registro pblico.
Es necesario dejar constancia que muchos no saben que existe recurso de
apelacin en el procedimiento registral, y es poco utilizado sobre todo en
provincias. Considerando los mismos que slo es procedente en el
procedimiento judicial.
Se ha advertido que en el Estado Peruano algunos gerentes y jefes zonales
antes conocidos los segundos como jefes regionales no inducen a los usuarios
del registro a interponer recurso de apelacin para que el Tribunal Registral se
pronuncie, sino que interfieren en la labor de los Registradores Pblicos
presionndolos para que modifiquen la calificacin registral, lo cual atenta
contra la seguridad jurdica.
40. Impugnacin De Acto O Resolucin Administrativa.
Si el Tribunal Registral confirme la decisin del Registrador Pblico, el
interesado puede iniciar un proceso de impugnacin de acto o resolucin
administrativa.
No debe aplicarse esta ley por que la misma es slo de aplicacin a los
procesos administrativos, y el procedimiento registral no es un procedimiento
administrativo sino un procedimiento jurisdiccional de naturaleza no
contencioso.
41. Los Plenos Registrales
En materia procesal civil existen los plenos casatorios, conforme al Cdigo
Procesal Civil y a la Ley Orgnica del Poder Judicial y se han llevado a cabo
plenos jurisdiccionales pero no obligatorios para los Magistrados.
En materia regisgtral existen los plenos registrales que son reuniones de los
Vocales Registrales en los cuales se adoptan criterios de observancia obligatoria
a tener en cuenta en la calificacin registral.
Los plenos registrales se orignan a partir del nuevo reglamento general de los
registros pblicos del 2001.
42. Seguridad Jurdica
La seguridad jurdica permite determinar que consecuencias existirn respecto
de los diversos actos que celebran los contratantes a travs de contratos. Es
decir, cuando una institucin jurdica se encuentra regulada existe seguridad
jurdica, por que previamente a que surja el proceso judicial se puede conocer
el resultado de ste.
En los distintos Estados no se regulan las mismas instituciones jurdicas, por lo
cual en cada Estado se incide en regular distintos temas.
El derecho regula las situaciones jurdicas existentes, en tal sentido el derecho
regula dentro del derecho civil codificado contenido en el Cdigo Civil Peruano
de 1984 algunos contratos, garantas y personas jurdicas, entre otras
instituciones, lo cual permite otorgar seguridad jurdica cuando no existe un
contrato con clusulas claras o precisas.
En tal sentido algunas oportunidades el derecho regula determinados contratos
como la compra venta, el arrendamiento, el suministro, o garantas como la
hipoteca, la prenda, el anticresis o el derecho de retencin.
Pero otras oportunidades el derecho no regula algunos supuestos como algunos
contratos modernos.
Por ejemplo el derecho positivo peruano y el derecho positivo espaol no
regulan el corretaje inmobiliario, en tal sentido no existe seguridad jurdica en
este contrato, ya que en caso de surgir una controversia judicial no se podr
conocer previamente el resultado.
43. Fuentes De Informacin
Para la elaboracin del presente trabajo de investigacin se han tenido en
cuenta varios libros, diccionarios, ponencias, revistas y tambin artculos de
internet, motivo por el cual esta parte del trabajo no se puede titular
bibliografa, sino fuentes de informacin. Dejando constancia que las fuentes de
informacin consultadas fueron peruanas y extranjeras, lo cual trae como
consecuencia que el enfoque pueda ser utilizado tambin en el derecho
comparado.












43.1. Libros:
AYASTA GONZALES, Julio. El Derecho Comparado y los Sistemas Jurdicos
Contemporneos. Editora Fecat. 1991. Primera Edicin. Lima Per.
BRAVO MELGAR, Sydney Alex. Contratos Modernos Empresariales. Tomo II.
Editorial Fecat. Lima Per. 1999.
DAVID, Ren. Los Grandes Sistemas Jurdicos Contemporneos. Editorial
Aguilar. Traduccin de la segunda edicin francesa por Pedro Bravo Gala.
Espaa. 1968.
DE CASRO Y BRAVO, Federico. Derecho Civil de Espaa. Parte General. Tomo I.
Tercera Edicin. Madrid Espaa. 1955. Instituto de Estudios Jurdicos.
DIEZ PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen II.
Cuarta Edicin. Reimpresin 1984. Editorial Tecnos S.A. Madrid Espaa.
JAMES, Philip. Introduccin al Derecho Ingls. Editorial Temis S.A. Santa Fe de
Bogot Colombia. Versin castellana de Jess Torres Garca. Duodcima
edicin. 1989.
NIZAMA VALLADOLID, Medardo. Tcnicas de Estudio e Investigacin Jurdica.
Principios bsicos que influyen en la formacin de los abogados y juristas
investigadores. Ediciones Jurdico Sociales y Polticas Tarpuy. 2004. Lima Per.
PEGORARO, Lucio y RINELLA, Angelo. Las Fuentes en el Derecho Comparado.
Editora jurdica Grijley E.I.R.L. Lima Per. 2003.
RODRGUEZ RUIZ DE VILLA, Daniel. El Contrato de Corretaje Inmobiliario: Los
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Editorial Aranzadi. Espaa.
RODRGUEZ VELARDE, Javier. Contratacin Empresarial. Editorial Rhodas.
Primera Edicin. Marzo 1998. Lima Per.
SOTO COGUILA, Carlos Alberto. La Contratacin Contempornea, el respeto a
la autonoma privada y la proteccin a los contratantes dbiles. En: El Contrato
en una Economa de Mercado. Mosset Iturraspe, Jorge y Soto Coahuila, Carlos
Alberto. Pag. 321.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Calificacin de Documentos Judiciales.
En: Temas de Derecho Registral. Tomo IV. Editado por la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos SUNARP. 2000. Lima Per. Pag. 73.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Derecho Comparado y Sistemas
Jurdicos. Editorial Euroamericana. Primera Edicin. Lima Per. Abril 2004.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Derecho Empresarial. Editorial
Euroamericana. Primera Edicin. Lima Per. Abril 2004.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Garantas. Editorial Euroamericana.
Primera Edicin. Lima Per. Abril 2004.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Introduccin al derecho y latn jurdico.
Editorial Euroamericana. Primera Edicin. Lima Per. Abril 2004.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. La Calificacin Registral de Documentos
Judiciales en el Derecho Peruano. Editorial Ediyusa. Lima Per. 2004.
43.2. Ponencias:
ARIAS MONTOYA, Oswaldo. Ponencia Corretaje Inmobiliario. Aspectos
Notariales en el Seminario Corretaje Inmobiliario llevado a cabo en la ciudad de
Lima el jueves 21 de octubre del 2004.
BERROSPI POLO, Sergio. Ponencia Corretaje Inmobiliario. Aspectos Notariales
en el Seminario Corretaje Inmobiliario llevado a cabo en la ciudad de Lima el
jueves 21 de octubre del 2004.
VELARDE SUSSONI, Jorge. Ponencia Corretaje Inmobiliario. Aspectos Generales
en el Seminario Corretaje Inmobiliario llevado a cabo en la ciudad de Lima el
jueves 21 de octubre del 2004.
43.3. Revistas:
BECK FURNISH, Dale. Fuentes del Derecho en los Estados Unidos: la muerte del
Derecho Consuetudinario, las Fuentes escritas en la edad del Derecho Positivo,
y el papel y efecto de los Restatements of the law. En: Revista Ius et Veritas.
Ao VII. Nmero 13. Pag. 143.
BULLARD GONZALES, Alfredo. Qu es el anlisis econmico del derecho?. En
Revista Scribas. Ao II. N 3. Arequipa Per. Pag. 171.
COMISIN DE REFORMA DE CDIGOS. II Congreso Internacional de Derecho
Civil llevado a cabo en Arequipa del 4 al 7 de agosto de 1999. Arequipa Per.
DELGADO SCHEELJE, Alvaro. Aplicacin de los principios registrales en la
calificacin registral. Redefiniendo los conceptos tradicionales y planteando los
nuevos principios. En: Ius Et Veritas. Ao IX. N 18. Lima Per. Pag. 254.
GUZMN BRITO, Alejandro. La historia del derecho europeo y americano como
historia del Derecho Romano. En Revista del Magster en Derecho Civil de la
Pontificia Universidad Catlica del Per. Volumen I. 1997. Pag. 15.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. El Registro reduce los costos de
transaccin. En: Revista de Ciencias Jurdicas y Medios Alternativos de
Resolucin de Conflictos. Nmero 1. Ao 1. Lima Per. Pag. 76.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. La Clasificacin de los Bienes en el
Derecho Positivo Peruano. En: Revista Jurdica del Per del mes de septiembre
del 2004. Tomo 58. Pag. 127. .
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. La Codificacin en el derecho peruano.
En: Revista de Ciencias Jurdicas y Medios Alternativos de Resolucin de
Conflictos. Nmero 1. Ao 1. Lima Per.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Personas Jurdicas. En: Revista Jurdica
del Per del mes enero marzo del 2006. Tomo 66. Pag. 165.
43.4. Diccionarios:
BRAVO MELGAR, Sydney Alex. Diccionario de Derecho Comercial. Grfica
Horizonte S.A. Primera Edicin. Septiembre del 2000. Lima Per.
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Tomos IV
y V. Editorial Helista. Argentina. 1994.
CAPITANT, Henri. Vocabulario Jurdico. Traduccin castellana de Aquiles
Horacio Guaglianone. Ediciones Depalma. Buenos Aires Argentina. Novena
reimpresin. 1986.
CHANAM ORBE, Ral. Diccionario Jurdico Moderno. Grfica Horizonte. 2002.
Lima Per. Tercera Edicin.
FLORES POLO, Pedro. Diccionario de Trminos Jurdicos. Editorial Marsol. Per
Editores. Volumen 1 y 3. Lima Per. 1987.
REAL ACADEMIA ESPAOLA. Diccionario de la Lengua Espaola. Vigsima
Primera Edicin. Lima Per. En CD.
VASQUEZ OLIVERA, SALVADOR. Derecho Civil Definiciones. Palestra Editores.
Lima Per. Abril 2002. Segunda Edicin.
43.5. Pginas De Internet:
Pgina web http://www.fce.unl.edu.ar/derechoprivado/contenidos-
contratodecorretaje.htm
Pgina Web
http://www.monografias.com/trabajos10/contra/contra.shtml
43.6. Normas Legales Peruanas Consultadas:
Cdigo Civil Peruano de 1984.
Cdigo Civil Peruano de 1936.
Cdigo Civil Peruano de 1852.
Cdigo Tributario Peruano.
Cdigo de Comercio Peruano de 1902.
Constitucin Poltica Peruana de 1993
Ley de Tributacin Municipal peruana.
Ley Notariado Peruana.
Reglamento General de los Registros Pblicos Peruano del 2001.
Resolucin Administrativa N 006-2004-SP-CS expedida por el Presidente de la
Corte Suprema de Justicia de la Repblica.
43.7. Cdigos Civiles Extranjeros:
Cdigo Civil Espaol de 1889.
Cdigo Civil Francs de 1804.
Cdigo Civil Chileno de 1855.
Cdigo Civil Salvadoreo de 1860.
Cdigo Civil Uruguayo de 1868.
Cdigo Civil Argentino de 1869.
Cdigo Civil Colombiano de 1873.
Cdigo Civil Italiano de 1942.
Cdigo Civil Boliviano de 1975.
Cdigo Civil Venezolano de 1982.



44. Conclusiones
Luego de haber desarrollado los aspectos ms importantes del contrato de
corretaje inmobiliario, formulamos conclusiones sobre dicho contrato en los
siguientes trminos:
1. El corretaje tiene mucha utilidad para el crecimiento econmico de un
Estado, en tal sentido podemos afirmar que el corretaje merece adems
de estudios jurdicos (que pueden ser estudios tributarios, civiles,
regstrales, notariales, municipales, urbansticos, y en otras ramas del
derecho), otros estudios como estudios econmicos y contables. Por lo
cual concluimos que los estudios nicamente jurdicos pueden inducir a
error a los lectores, ya que no tienen un enfoque total del problema, sino
un enfoque solo parcial o limitado, por lo que esta clase de estudios
debe ser rechazado o eliminado.
2. El corretaje sirve para acercar la oferta con la demanda y as conseguir
la celebracin de contratos de compraventa y arrendamiento.
3. El corretaje es un contrato.
4. Existen varias clases de corretaje como son el corretaje inmobiliario,
corretaje vehicular, de seguros y de valores, pero slo el primero motiva
el presente trabajo.
5. El corretaje inmobiliario se celebra a diario en el Estado Peruano y en el
Estado Espaol. Tambin se celebra en otros estados, por lo cual
aplicando el derecho comparado podemos afirmar que se celebra con
mayor frecuencia en algunos estados y es necesario para que algunos
agentes econmicos celebren algunos como contrato de compraventa o
contrato de arrendamiento.
6. El corretaje inmobiliario no se encuentra regulado en el derecho positivo
peruano ni tampoco en el derecho positivo espaol, por lo cual en ambos
Estados debe considerarse a ste como un contrato atpico.
7. El corretaje ha sido poco desarrollado por parte de los distintos autores
en el derecho peruano.
8. El corretaje acarrea responsabilidad en el corredor responsabilizndolo
por el bien ofrecido al futuro comprador o futuro arrendatario, es decir,
implica mucho cuidado y responsabilidad, ya que no siempre los
vendedores actan de buena fe, por ejemplo algunos vendedores
venden varias veces el mismo bien aprovechando que el sistema registral
es un sistema de doble venta y no un sistema de una venta como el
sistema registral alemn en el cual la traslacin de dominio surge con la
inscripcin.
9. En Alemania, Suiza y Australia (en este estado existe el sistema registral
Acta Torrens, el cual es un sistema registral convalidante y es donde los
Registradores Pblicos tienen un trabajo mas delicado y de mas
responsabilidad, pero aplicando el derecho comparado que para algunos
juristas es un mtodo y para otros es una ciencia podemos afirmar que
el trabajo de los Registradores Pblicos y Vocales Regstrales es muy
delicado) el trabajo del corredor es mas sencillo por que en dichos
estados existen sistemas regstrales constitutivos y convalidantes.
Dejando constancia que a los primeros se denomina sistemas germanos.
Para quien desee ampliar sus conocimientos sobre sistemas regstrales
puede consultar mi libro Derecho Comparado y Sistemas Jurdicos.
10. El corretaje es poco utilizado en las ciudades pequeas como
Huancavelica, pero contrario a ello es muy utilizado en las ciudades
grandes como Lima, Arequipa, Buenos Aires y Madrid. Es decir, en las
ciudades grandes el corretaje resulta siendo una necesidad para los
agentes econmicos, ya que les facilita contratar en el mercado, el cual
en estos casos es grande y complejo.
11. El corretaje facilita o incentiva la celebracin de contratos de compra
venta y de arrendamiento.
12. Si se implementa en el derecho peruano el seguro ampliado de ttulo
como obligatorio se incentiva la realizacin de transacciones comerciales.
13. Para estudiar el corretaje inmobiliario tambin es necesario el estudio del
derecho registral, por ejemplo todo corredor inmobiliario debe dominar la
calificacin registral de documentos judiciales, entre otros temas propios
del derecho registral.
14. En las fuentes formales del derecho peruano el corretaje inmobiliario ha
desarrollado poco, por lo cual existen pocos estudios sobre este
interesate contrato.
45. Sugerencias
Habindose desarrollado los aspectos mas importantes del contrato de corretaje
inmobiliario, y habiendo formulado conclusiones efectuamos sugerencias en los
siguientes trminos:
1. Es necesario difundir el contrato de corretaje para que los estados
realicen crecimientos econmicos.
2. Es necesario que en el Estado Peruano se dicten cursos de
especializacin en corretaje inmobiliario, para incentivar la creacin de
empresas corredoras de inmuebles.
3. Es necesario que el mercado inmobiliario peruano crezca, para lo cual
debe incentivarse las transacciones comerciales modificando el derecho
positivo introduciendo un nuevo marco legal mas atractivo para los
inversionistas o agentes econmicos, ya que el derecho positivo peruano
desincentiva las transacciones comerciales, por ser ste un sistema
registral con doble venta, lo que de modificarse para que sea un sistema
con una venta, ya que es mas seguro y adems este incentiva (los
incentivos son estudiados por el anlisis econmico del derecho que para
algunos juristas es un mtodo de investigacin y para otros es un
mtodo de interpretacin)las transacciones comerciales.
4. Es necesario regular en el derecho positivo peruano y en el derecho
positivo espaol el contrato de corretaje inmobiliario, para otorgar mayor
seguridad jurdica a los distintos agentes econmicos que celebren
contratos de corretaje inmobiliario sin precisar las clusulas, sin
embargo, su regulacin, slo debe ser supletoria y debe estar destinada
a dar las pautas generales de este importante contrato atpico. Adems
no debe ser una camisa de fuerza para los inversionistas que actan en
el mercado como agentes econmicos.
5. Es necesario que en el Estado Peruano se incentive los estudios sobre el
corretaje para incentivar la inversin privada y crear puestos de trabajo,
a travs de cursos y con concursos de artculos, ensayos y monongrafas
tanto para estudiantes de derecho y abogados. Adems de concursos
para estudiantes de otras profesiones y para profesionales de otras
profesiones.
6. Es necesario que se permita tributar a los corredores que actan como
personas jurdicas en el Rgimen Unico Simplificado.
7. Los corredores inmobiliarios deben ser personas muy preparadas y muy
experimentadas, para no inducir a error a los compradores, es decir,
para no inducir a error a terceros.
8. Es necesario modificar el Cdigo Civil Peruano de 1984 para que la
traslacin de dominio opere con la inscripcin en el registro para los
bienes registrados, requiriendo para tal efecto el desarrollo previo del
catastro registral.
9. No se debe presionar a los Registradores y Vocales para que realicen en
determinado sentido la calificacin registral, ya que se puede generar
inseguridad jurdica en los titulares registrales, terceros registrales,
acreedores hipotecarias y terceros civiles, generando en algunos casos
partidas registrales problema, en las cuales no se puede conocer con
facilidad el titular registral y en algunos casos no se puede conocer el
acto inscrito o anotado.
10. Es necesario introducir en el derecho positivo peruano el seguro
ampliado de ttulo para otorgar mayor seguridad a los adquirientes. Para
quien desee conocer este interesante tema puede consultar mi artculo
titulado Derecho Positivo Peruano Introduciendo el Seguro Ampliado de
Ttulo como obligatorio, en el Suplemento Hechos y Derechos de
diciembre del 2005. Ao 4. Nmero 39. Pags. 6 y 7. Sin embargo, como
breve comentario podemos afirmar que este seguro ampliado de ttulo
no es regulado ni utilizado en el derecho peruano, pero si en el derecho
estadounidense. Pero conviene su recepcin externa (el trmino jurdico
recepcin es propio del derecho comparado, por lo cual para quien desee
profundizar o incrementar sus conocimientos sobre este tema puede
consultar mi libro derecho comparado y sistemas jurdicos, el cual
aparece en la Biblioteca Nacional del Estado Peruano) correspondiente,
ya que brinda mayor seguridad a los adquirientes.
Para citar este documento
TORRES M., Fernando J. El Corretaje Inmobiliario (Per). [En lnea] Julio 1997.
Disponible en: www.enj.org. [Fecha de consulta]

Tomado de: http://www.monografias.com/trabajos39/corretaje-inmobiliario/corretaje-inmobiliario3.shtml