POR QUE HÁ DISCREPÂNCIAS ENTRE PREÇOS DE TERRAS RURAIS DO INCRA E DA

‘CONSULTORIA FNP’? UMA ANÁLISE PARA O SUL DO AMAZONAS

RONALDO PEREIRA SANTOS

 PORQUE HÁ DISCREPÂNCIAS ENTRE PREÇO DE TERRAS RURAIS DO
INCRA E DA ‘CONSULTORIA FNP’? UMA ANÁLISE PARA O SUL DO
AMAZONAS

RESUMO

No Brasil há duas publicações mais importantes e de referência quanto a preço de

mercado de terras rurais: a Planilha de Preços Referenciais - PPR do INCRA e as
pesquisas bimestrais da Consultoria FNP. Ambas utilizam critérios metodológicos
diferentes, o que resulta em preços bem diferenciados para mesma região, uso
econômico e mesma época. Neste trabalho, fez-se uma comparação dos dados para
a Sul do Estado do Amazonas (região do Arco do Desflorestamento) com dados de
2016. Os dados do INCRA apresentam preços sempre menores que a FNP. Uma
explicação é a homogeneização dos dados pelo INCRA (a eliminação de dados
extremos). Não é possível se falar em dados melhores ou piores comparando as
duas fontes de pesquisa, mas em diferenças que podem ser explicadas pelo objetivo
de cada uma delas e pela metodologia adotada. Apesar disso, mesmo estas duas
fontes sendo boas referências de mercado, o ideal é sempre se fazer a avaliação
individual de cada imóvel, com maior Grau de Precisão e de fundamentação
possíveis, nos termos da NBR 14.653-3.

PALAVRAS-CHAVES: Amazonas, Imóvel Rural, Mercado, Preço, Terra.

1
 1. INTRODUÇÃO

O cenário de negócios no meio rural é extremamente dinâmico e depende da

flutuação dos elementos que compõe os custos inerentes a cada cadeia produtiva. O
principal dele é certamente a terra, o ativo que mais “puxa” os demais preços do
setor produtivo primário. Possuir uma referência de preços das terras rurais é um
avanço em termos de tomada de decisão, uma vez que não é possível realizar
avaliações de imóveis individualmente in loco” a todo momento: primeiro porque
demanda tempo (uma avaliação bem elaborada conforme a NBR 14.653-3 não
requer menos que 10 dias de serviço) e recursos.
Ocorre que na maior parte das vezes, os tomadores de decisão – sejam os
agentes públicos ou mesmo os investidores - estão frente posicionamento
estratégicos que demandam pouco ou nenhum tempo disponível. Neste sentido, os
preços referenciais surgem como uma variável relevante para compreender o uso
que os agentes econômicos dão a este recurso, e também aparecem como um sinal
a ser levado em conta pelos formuladores de políticas quando pretendem definir
uma eficiente distribuição econômica e social da terra. Assim, se tiverem em mãos
índices de preços de terras como referência, ainda que aproximada, esta tarefa fica
mais facilitada e estratégica.

Para os preços de terras a principal e mais aceita ferramenta para tal tomada
de decisão são os mercados de terras. Como bem enfatizou Santos et al (2015) o
termo “mercado de terras” possui mais de uma denominação. (Informa Economics
FNP),- “Mercado de Regional de Terra” (MRT) (definição do INCRA) ou, ainda,
"Mercado Local ou Específico" (Plata, 2001). Numa primeira aproximação conceitual,
portanto, o mercado de terras, corresponderia a um espaço geográfico no qual a
demanda e a oferta das terras rurais, influenciados por outros fatores ou variáveis
homogêneas, regulam a flutuação do preço das terras rurais. Neste conceito, o
mercado de terra está “confinado” a um espaço geográfico definido e delimitado.

É razoável esperar que existam diversos mercados de terras dentro de um

país, de um estado município e mesmo dentro de regiões de um mesmo município
(Plata, 2001, pg 105). Mais ainda num país como o Brasil tão extenso e diverso.
Para Plata (2001) "o mercado de terra é o espaço, não necessariamente geográfico,
onde a terra esta sendo negociada a um preço determinado em função das
expectativas de ganhos do comprador e do vendedor". Esta noção, bem geral, tem
viés predominantemente econômico e, num primeiro olhar, pouco contribuiria para
as necessárias delimitações geográficas. Contudo, o mesmo autor define e
conceitua Mercado Local ou Específico - que seria um espaço mais homogêneo,
com características específicas, e que sofreria influência de uma série de fatores
relevantes (pg. 101).
De acordo com o Manual de Obtenção de Terras do INCRA, Módulo V, o
conceito de Mercado Regional de Terras (MRT) é o seguinte: “(...) área ou região na

2
qual incidem fatores semelhantes de formação dos preços de mercado e onde se
observa dinâmica e características semelhantes nas transações de imóveis rurais.
Até 2011 o INCRA publicou os dados de preço de terras, em cada estado,
tendo como referência exatamente a região homogênea coincidente com a
microrregião do IBGE (Ferreira Junior et al, 2009; INCRA, 2010). A exceção é o
Estado de São Paulo, onde o INCRA local utiliza os mercados com base nos
estudos do IEA (Santos et al, 2015). Contudo, a partir de 2014, o órgão passou a
delimitar suas próprias regiões homogêneas (mercados de terras do INCRA) para
todo o pais, por meio do Relatório de Análise de Mercados de Terras – RAMT, com
a respectiva Planilha de Preços Referenciais- PPR, tendo sido aprovado pela
Resolução INCRA/CDR/SR-14/AC/Nº 02, de 13 de junho de 2016. Assim, considera-
se que as principais referências em preços de terras do pais são as PPRs do INCRA
e a consultoria especializada Informa Economics FNP.
Ocorre que quando se analisa as tabelas destas duas fontes há uma forte
discrepância, ainda que para a mesma região, usos da terra (atividade econômica)
ou da atividade e na mesma época. O objetivo deste artigo é fazer uma comparação
e análise dos preços de terras no mercado referente ao Sul do Amazonas,
confrontando os valores apresentados para o ano de 2016 do INCRA (Planilha
Preços Referenciais – PPR) com aqueles apresentados pela Consultoria Informa
Economics FNP. Após esta análise, buscar-se-á explicar quais razões há tais
diferenças.

2. A REGIÃO SUL DO AMAZONAS

A área em estudo fica localizada no Sul do Estado do Amazonas e

compreende os municípios de Apuí, Borba, Boca do Acre, Canutama, Humaitá,
Lábrea, Manicoré, Novo Aripuanã, Nova Olinda do Norte, Pauini e Tapauá –
denominado pelo IBGE como “Mesorregião Sul Amazonense” (IBGE, 1991). Está
inserida na região definida pelo Instituto Brasileiro de Meio Ambiente e Recursos
Naturais Renováveis (IBAMA) como a região do Arco do Desflorestamento,
constituída pelos estados do Pará, Mato Grosso, Maranhão, Rondônia, Acre,
Tocantins e Amazonas (KAMPEL e CÂMARA, 2001).
Esta região é tida historicamente como de maior concentração do
desmatamento na Amazônia, resultado da conversão de floresta em pastagens, o
corte e a queima de floresta para cultivos, a abertura de estradas (muitas ilegais), as
quais expõem extensas áreas de floresta intacta a exploração madeireira predatória
e a grilagem de terras (GRAÇA et al (2007); PINHEIRO e REZENDE, (2012).
Este cenário tem estreita relação com a expansão da economia da soja e da
pecuária oriundo de Rondônia e Norte de Mato Grosso, onde as opções de terras
mais baratas já estão se escasseando (PONTES et al, 2016). Além disso, há ainda o
fato de que as terras no Norte do Brasil tenham em média valores abaixo daquelas
3
negociadas nas demais regiões do Brasil (Informa Economics FNP, 2016). Estes
fatores levam a uma alta na procura por imóveis em regiões tidas como promissoras
pelo mercado, e entre elas estão a região do Sul do Amazonas. Uma das grandes
vantagens da região nas proximidades dos municípios de Apui e de Humaitá é que
são áreas relativamente com relevo de bom a ótimo para culturas que dependem de
mecanização - como é o caso da soja.
Além disso, nesta região, que hoje está inserida na área do "arco do
desmatamento", até o momento totaliza-se 30% de suas terras legalmente
protegidas em Unidades de Conservação, o que significa dizer que 3/4 das terras
ainda estão disponíveis para outros fins, incluída a exploração agropecuária
(SANTOS e PIZZIOLO, 2016).

2.1 MERCADOS DE TERRAS DA REGIÃO SUL DO AMAZONAS

Conforme já mostrou SANTOS et al (2015), até 2011 o INCRA utilizava o

critério do IBGE (das microrregiões; INCRA, 2010). Contudo, a necessidade de
qualificar a ferramenta levou à conclusão que haveria que se refinar a metodologia.
Plata (2001) publicou proposta de determinação de preço de terras para mercados
locais ou específicos, tendo como pano de fundo a hipótese de que cada
microrregião tem suas características bem específicas, sugerindo a análise de
Cluster (pg. 104). Por sua vez a Consultoria FNP publica desde 2001 relatórios de
preços de terras, sendo a principal fonte privada de dados atualmente. Cada região
é dividida com critérios próprios e chamada de “Região FNP”.

Consideramos, assim, que há duas fontes mais robustas e conhecidas

quanto à análise, homogeneização e divulgação de preços de terras rurais no Brasil:
a Planilha de Preços Referenciais- PPR do INCRA e a da Consultoria Informa
Economics FNP. Como tínhamos mostrado em artigo de 2015 (SANTOS et al, 2015)
os recortes entre as microrregiões do IBGE, do INCRA e da FNP são diferentes,
embora muito próximas as duas últimas.

2. METODOLOGIA

Para comparar os preços das duas fontes, selecionou-se o período de 2016

da PPR do INCRA para o Mercado de Terras Regional do Sul Amazonense, com
dados públicos e disponíveis à sociedade a partir de 2016. A fonte de dados da
tabela INCRA é o Relatório de Mercado de Terras do Amazonas (INCRA, 2016),
dados públicos, e da FNP o Relatório Bimestral n. 69 fev/março 2016 (FNP, 2016).
Os dados foram analisados e comentados com seus resultados a seguir.
A Figuras 01 expõe o Mercado Regional de Terras denominado Sul
Amazonense, de acordo com o INCRA e a Figura 02 o mercado chamado pela
Informa Economics FNP de “Mercado 129”. Para o Estado do Amazonas, a tabela
da Consultoria Informa Economics FNP tem uma diferença na separação dos
mercados comparado com as regiões propostas pelo INCRA, embora ocorram
coincidências.
4
Figura 01. Mercado Regional de Terras (MRT) Sul Amazonense conforme Relatório publicado
(RMRT) pelo INCRA Amazonas (INCRA, 2016).

Figura 02. Recorte do “Mercado 129”, conforme denominação da Consultoria Informa Economics
FNP, representando o Sul do Amazonas (adaptado).

5
 Ao se observar as duas Figuras, há grande semelhança entre os recortes e
limites entre estes dois mercados: alguns poucos municípios estão entre aqueles na
Mercado do INCRA e que não estão no Mercado FNP. Os dados do INCRA do
Amazonas para o MRT Sul Amazonense é resultado de levantamentos de campo
realizados ao fim do ano de 2015, publicados no inicio de 2016. Já os dados do
mercado Consultoria Informa Economics FNP são realizados bimestralmente.
Uma nota importante é que a Tabela do INCRA não pretende ser referência
para negócios envolvendo terras rurais no mercado em si, mas servir de parâmetro
servir como referencia aos processos da própria autarquia na obtenção de imóveis
rurais para fins de reforma agrária.

4. RESULTADOS E DISCUSSÃO

As Tabelas 01 e 02 apontam os valores dos preços de terra para a região em

análise a partir dos recortes de usos econômicos (considerados para duas fontes
distintas. Analisando os dados diretos, vê-se grande discrepância entre as médias
(até porque a FNP não divulga máximos e mínimos). Com exceção da categoria
floresta em Boa do Acre e produção diversificada em Humaitá (ambas em regiões de
difícil acesso, segundo a FNP) todas as demais faixas de preços do INCRA são
menores que a da FNP. Antes de adentrar nas inferências e explicações destas
diferenças tem-se uma análise geral dos dados da Tabela.
Para o INCRA, no geral, há três tipos básicos de usos da terra: floresta,
pecuária e Agricultura. Já para a FNP há também três grupos básicos de usos:
Floresta, pastagem e produção diversificada. Aparte as estratificações feitas numa
segunda categorização, em essência, as duas fontes tratam dos mesmos tipos de
uso do solo.
A FNP utiliza na tabela o critério de "acesso" (difícil/fácil) e a expectativa de
produção (alta/baixa/média), o que não é utilizado pelo critério do INCRA. Nos dois
casos, há separação de usos por município - o que reflete a maior importância e
maior concentração de certas atividades naquelas cidades (pecuária é muito forte
em Apui, Boca do Acre e Humaitá, segundo a FNP; já o INCRA considera que os
municípios de Careiro, Humaitá e Boca do Acre seriam mais relevantes em algumas
atividades). Seja como for, de fato, estes municípios possuem atividade
agropecuária mais proeminentes que os outros municípios da mesma região.
Outra diferença importante é que o INCRA expõe critérios estatísticos em
seus dados, colocando apenas aqueles que passam no critério de máximo 30% de
Coeficiente de Variação (o mínimo admitido pela ABNT:NBR 14.653-3); também
mostra o número de amostras que foram utilizadas. A Consultoria FNP não
disponibiliza tais dados básicos.

6
Tabela 01 – Tabela adaptada de Preço de Terras para o Estado do Amazonas com destaque para a
região do "Mercado 128 e 129", compreendendo parte do Sul do Amazonas (pag. 69 FNP, 2016).

Tabela 02 - Preços de Mercado Regional de Terras (MRT) Sul Amazonense para o ano de 2016,
INCRA/AM. (2016)

MRT – SUL AMAZONENSE (VTI/ha)

MÉDIA COEF. LIMITE LIMITE
TIPOLOGIAS n
VTI/ha (R$) VAR.(CV%) INF. (15%) SUP. (15%)
TODAS AS TIPOLOGIAS
MRT – Sul Amazonense 23 R$ 833,07 29,40 R$ 708,11 R$ 958,03
1º nível categórico
Floresta 4 R$ 712,32 17,73 R$ 605,47 R$ 819,17
Agricultura 4 R$ 878,79 23,36 R$ 746,97 R$ 1.010,61
Pecuária 14 R$ 897,13 28,34 R$ 762,56 R$ 1.031,70
2º nível categórico
Floresta em Estágio inicial de Regeneração 4 R$ 712,32 17,73 R$ 605,47 R$ 819,17
Agricultura Mista (Agricultura + Pecuária) 3 R$ 878,79 26,92 R$ 746,97 R$ 1.010,61
Pecuária (Pastagem de baixo suporte) 14 R$ 897,13 28,34 R$ 762,56 R$ 1.031,70
3º nível categórico
Agricultura Mista (Agricultura + Pecuária) Humaitá 3 R$ 878,79 26,92 R$ 746,97 R$ 1.010,61
Pecuária (Pastagem de baixo suporte) Boca do Acre 3 R$ 836,13 15,04 R$ 710,71 R$ 961,55
Pecuária (Pastagem de baixo suporte) Careiro 5 R$ 691,20 26,24 R$ 587,52 R$ 794,88

Uma conclusão que se leva da Tabela FNP é que não se pode se extrapolar
seus resultados para outros municípios que não estão em seus dados, o que parece
não ser observado nos resultados do INCRA, uma vez que se supõe que os valores

7
poderiam ser utilizados para municípios que em tese não estejam citados em sua
tabela.
Em realidade tal extrapolação é um problema, pois claramente os preços de
terras nos municípios de Apui, Humaitá, Manicoré (região de Matupi ou do Km 180)
e Boca do Acre não podem ser comparados com terras mais longínquas e de difícil
acesso como Tapauá. Ademais, aqueles municípios possuem uso econômico
concentrado e em consolidação para pecuária, sobretudo, cuja valorização das
terras é um efeito esperado.
Quais fatores podem explicar a diferença de preço tão grande entre as
duas tabelas? Primeiro, chama atenção é que os valores do INCRA a distância
entre cada uso é praticamente irrisória (floresta, pecuária e agricultura possuem
preços muito similares). Já a FNP há extremos dentro do mesmo município.
Uma explicação é que os dados do INCRA passaram por saneamento
amostral a 30% de Coeficiente de Correlação, o que leva a expurgação (eliminação)
das amostras muito extremadas (não se sabe quantas amostras a FNP utiliza nem
se elimina as mais extremadas etc). Também, o fato de que a FNP utiliza o critério
de acesso (fácil / difícil) fazendo com os preços sejam dispares em determinadas
regiões a depender da localização. Tal informação pode explicar porque a FNP
possui dois valores tão baixos (Boca do Acre terras em flores preço de R$ 350,00 e
produção diversificada em Humaitá R$ 450,00), pois provavelmente a chance de
uma amostra ‘fora da curva’ ser eliminada pela tabela do INCRA é maior que na
FNP. Ademais, como o INCRA faz avaliação com vistoria in loco é pouco provável
ter visitado imóveis de difícil acesso, cujos valores são mais baixos.

Bem verdade que os dados da FNP não se pretende ser um parâmetro

cientifico, mas uma referência para o mercado, mesmo assim, um indício de que os
valores da FNP de fato não foram tratados estatisticamente – pelo menos não como
recomenda a NBR 14.653-3 - é que nenhuma de suas médias está dentro do
campo mínimo – máximo da tabela do INCRA (que foram tratados como remenda a
norma - fatores de homogeneização pelo critério do Desvio Padrão (DP) - com
coeficiente de variação menor ou igual a trinta por cento (CV ≤30%).

A Equipe da FNP justifica os seus dados com seguinte comentário:

A pesquisa de preços é realizada bimestralmente por telefone e
visa coletar, pelo menos, três cotações para cada tipo de área
e estabelecer a classe modal das terras.
(...)
Quando não se tem três amostras coletadas, ou quando estas
amostras apresentarem grande divergência de valores, a
equipe técnica responsável utiliza parâmetros arbitrais para
definir o valor da classe modal. O critério arbitral segue como
parâmetro o comportamento histórico da região, a experiência
da equipe técnica e o comportamento observado nas regiões
adjacentes a área mostrada, além de considerar as
ponderações apresentadas por cada colaborador (FNP, 2016,
pg. 79).

8
 A NBR 14.653-3 não prevê o critério da “moda”, como é o método citado pela
FNP, o que pode explicar a diferença com a comparação com os dados do INCRA.
Ainda que haja uma eliminação de dados mais extremados, não fica claro, no
Relatório da FNP, se o método adotado não está sujeito a uma análise subjetiva –
do contrário com o que ocorre com a metodologia do Coeficiente de Variação e do
Desvio Padrão.
Outra característica importante é quanto a vistoria. A FNP não realiza a visita
dos imóveis (ainda que seus colaboradores possam fazê-lo, mas não há garantia
alguma para tal), até porque se reconhece que os resultados são consultados por
telefone. Em contrário, o INCRA baseia-se em vistorias nos imóveis incluídos na
pesquisa e mesmo aquelas com valores discrepantes são eliminadas no cálculo
final.
No geral, o que se vê é que há uma abrangência melhor no tempo dos dados
da FNP (pesquisas a cada dois meses, enquanto o INCRA é anual, ou até em mais
tempo). Por outro lado, há inconsistências estatísticas na tabela FNP fazendo com
que o dado seja uma referência válida, mas com baixa confiança probabilística dada
a sua amplitude e inclusão de dados máximos e mínimos. Por sua vez, os dados do
INCRA esta utiliza de critérios estatísticos claros, possibilitando que as informações
estejam dentro de 80% de confiança (intervalo de confiança de 80% em torno do
valor central da estimativa.

Ainda desta forma, não é possível se falar em dados melhores ou piores

comparando as duas fontes de pesquisa, mas em diferenças que podem ser
explicadas pelo objetivo de cada uma delas e pela metodologia adotada. Apesar
disso, mesmo estas duas fontes sendo boas referências de mercado, o ideal é
sempre se fazer a avaliação individual de cada imóvel, com maior Grau de Precisão
e de fundamentação possíveis, nos termos da NBR 14.653-3.

9
5. BIBLIOGRAFIA

ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653- 3:

2004 - Avaliação de Bens - Parte 3: Imóveis Rurais, ABNT, 2004.
BRASIL. Levantamento Exploratório. DNPM. 1972. 2v. (Brasil. Ministério da
Agricultura-DNPEA-DPP. Boletim Técnico, 26; SUDENE. Série Pedológica, 14.
DANTAS, R.A. - Engenharia de Avaliações: Uma Introdução à Metodologia
Científica. 2ª Edição. São Paulo, Pini, 2005.
EMBRAPA. Centro Nacional de Pesquisa de Solos. Sistema Brasileiro de
Classificação de Solos. 2. ed. Rio de Janeiro: EMBRAPA, 2006. 306p. INCRA -
Manual de Obtenção de Terras e Perícia Judicial. Brasília, 2006.
FNP. Análise do Mercado de Terras. RELATÓRIO BIMESTRAL – N.º 69 – Março
2016. 80 p.
GRAÇA, PMLA; MALDONADO, FD.; FEARNSIDE, PM. Detecção de
desmatamento em novas áreas de expansão agropecuária no sul do Amazonas
utilizando imagens CBERS-2.Anais do XIII Simpósio Brasileiro de Sensoriamento
Remoto. 2007. Pg. 917-924.
IBGE. Divisão Regional do Brasil em Messoregiões e microrregioes. Volume 2,
Tomo 1. Região Norte. 1990. 126 pg.
INCRA. Tabela referencial preços de terras Estado de Mato Grosso. 2010.6 p.
INCRA. Relatório de Análise do Custo de Obtenção de Imóveis Rurais.
Aprovado pela Portaria INCRA 199/2017 de 20 mar. 2017. 115 pg. Brasília – DF.
INCRA. Relatório de análise de mercado de terras Mercado regional de terras
sul amazonense. INCRA, Sr(15)AM. Manaus-am. 30 p. 2016.
KAMPEL, S.A.; CÂMARA, G. Análise exploratória das relações espaciais do
desflorestamento na Amazônia legal brasileira. In: Anais GIS Brasil 2002.
LEPSCH, I.F.; BELLINAZZI JÚNIOR, R. BERTOLINI, D. Manual para
Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de
Capacidade de Uso. Campinas: SBCS, 1991. 175p LIMA, M. R. C. Avaliação de
Propriedades Rurais: manual básico. 2.ed.rev. e atual. São Paulo: Liv. e Ed.
Universitária de Direito, 2005. 287p.
PINHEIRO, ES; RESENDE, MGG. Análise Do Desflorestamento no sul do
Amazonas. Acta Geográfica, Boa Vista, v.6, n.13, set./dez. de 2012. pp.175-192
PLATA, LEA. Mercados de Terras no Brasil: gênese, determinação de seus
preços e políticas. Tese de Doutorado. Unicamp. Campinas-SP. 215 pg. 2001.
PONTES, RVR; NORONHA, MC; PONTES, KRM. Desflorestamento no sul do
Amazonas: embate entre o desenvolvimento econômico e a conservação
ambiental. Políticas do SNCTI sobre meio ambiente. Seção 2. Parc. Estrat. •
Brasília-DF • v. 21 • n. 42 • p. 61-88 • jan-jun 2016.
SANTOS, RP et al. Proposta de Mercados Regionais de Terras (MRT) do INCRA:
o caso do estado do Amazonas e a importância para a avaliação de imóveis
rurais. XVIII CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS, BELO HORIZONTE, MG. Anais do Congresso. 15 p.

10
SANTOS, RP; PIZZIOLO, VP. Proteção ambiental versus expansão
agropecuária: uma análise jurídica da destinação de terras públicas para
criação de Unidades de Conservação no Sul do Amazonas. II CONGRESSO
NACIONAL DOS PERITOS FEDERAIS AGRÁRIOS – 2016. Brasília – DF. 19 p.

11