Le

marché hypothécaire

Introduction
Le système financier marocain a été profondément réformé, depuis le début des
années 90, autour de nombreux axes notamment le décloisonnement des marchés de
capitaux par la transformation des relations entretenues entre les différents éléments
constitutifs du système financier, la libéralisation des opérations financières et la
réforme du cadre réglementaire des banques et du marché financier.

A partir de 2000, un nouveau plan comptable pour les établissements de crédit a été
adopté. Cette libéralisation de l’activité bancaire s’est réalisée dans un cadre
prudentiel renforcé (notamment en matière de classification des créances douteuses
à provisionner) que le système bancaire a globalement su intégrer, exception faite des
anciens organismes financiers spécialisés.

Le marché financier, comme tout marché, est un lieu d’échange entre acheteurs et
vendeurs. De plus, comme dans n'importe quel marché, les prix de vente et d'achat
sont déterminés par le niveau de l'offre et de la demande. Cet échange concerne des
produits ou instruments financiers.

Dans tout marché, il y a le neuf et l’occasion. Le marché du neuf, de création de valeurs

ou titres, est appelé marché primaire. Le marché de l’occasion ou d’échange de
valeurs ou titres déjà créés et appelé marché secondaire.

Le marché financier se compose de plusieurs marchés dont on trouve le marché

hypothécaire, est un Marché de billets à ordre garantis par des hypothèques (garanties
que prend un créancier sur un bien immobilier).

Créé en France en 1966 et réformé en 1985, il permet aux banques qui prêtent de
l'argent aux particuliers pour financer leur logement de se procurer les liquidités en
émettant des billets à ordre garantis par des hypothèques sur ces logements (billets
hypothécaires). Ces billets peuvent être négociés auprès d'agences spécialisées pour
se refinancer (être échangés contre de l'argent immédiatement disponible) sans
attendre l'échéance des prêts.

Définition
Avant de définir le marché hypothécaire il est fort nécessaire de définir le crédit
hypothécaire, ce dernier est un type de crédit garanti par une hypothèque, il en
existe deux types :

Prêt acquisition classique (crédit immobilier) : l’hypothèque intervient comme

une garantie au profit du prêteur ;

Prêt hypothécaire au sens large : prêt financier quel que soit l’objet et garanti
par une hypothèque

Dans le but d'assurer une adéquation entre financement et refinancement, il existe le

marché des créances hypothécaire c'est-à-dire, afin de réduire et allonger la durée du
cout des crédits immobiliers aux particuliers.

Né en 1966, le marché hypothécaire rapproche les établissements de crédit souhaitant

se refinancer, apporteurs de créances hypothécaires correspondant aux prêts au
logement accordés, et les institutions bancaires ou collectrices d’épargne apporteuses
de capitaux.

Il existe un marché primaire et un marché secondaire :

Le marché primaire : se réfère à la fonction d’octroi de crédits Hypothécaire

par les institutions prêteuses.

Le marché secondaire : se réfère à la vente des créances adossées sur des

portefeuilles hypothécaires, émises par les institutions financières. Ce marché
offre des instruments financiers diversifiés permettant le refinancement
hypothécaire sur les marchés des capitaux.

Objectifs
L’objectif de ce marché est de favoriser la réalisation, par l’ensemble des institutions
et organismes pratiquant le crédit hypothécaire, de prêt consentis dans les conditions
acceptables de taux et de durée, en vue de l’acquisition d’un logement.
Ainsi, il vise à permettre aux établissements qui ont consenti les prêts en question
d’obtenir une liquidité immédiate, sans attendre l’échéance de leurs crédits, et lancer
un nouveau cycle de production de crédit

Le développement du marché hypothécaire, contribuera à moyen et à long terme de

faire baisser les taux d’intérêts et de booster le financement de l’immobilier et par
conséquent, participer au développement du marché immobilier, à court terme le
développement du marché hypothécaire dynamisera le marché financier.

L’implication de toutes les banques dans le financement de l’immobilier, permettra aux

clients d’avoir la panoplie de choix entre les bailleurs de fonds, et par conséquent le
coût de financement baissera.

Le Fonctionnement De Marche
Les établissements de crédit émettent des billets à ordre représentatifs de créances
hypothécaires mobilisées. Ces billets sont acquis par les apporteurs de capitaux. Ces
créances mobilisées doivent répondre à des critères d’éligibilité qui portent
principalement sur : (l’objet du prêt, exclusivement le financement d’un logement de
particulier, la sûreté attachée à ce prêt, hypothèque ou privilège immobilier, la durée
et la quotité financée…), Les établissements prêteurs peuvent refinancer à tout
moment auprès de la caisse de refinancement hypothécaire (CRM).

La caisse de refinancement hypothécaire a pour actionnaire 18 établissements de

crédit, disposant à son actif de billets hypothécaire, elle émet en continu des titres
obligatoires cotés en bourse et de durée de vie très longue (10 à 20 ans).

1- Créances (créances mobilisables)

OU
2- Créances (créances immobilisables)

Le Client La Banque

Crédits
 1- Créance sous forme de titre a la possibilité de le revendre pour récupérer la
somme de crédit (action – obligation – effet de commerce …)

Dans ce cas la banque a la possibilité de récupérer la totalité du crédit

immédiatement et ne l’attendre jusqu’à l’échéance, C’est la méthode plus
sécurise pour la banque

2- Créance ne sont pas échangeable immédiatement (titre foncier…)

Dans ce cas la méthode possible pour la banque a récupéré la somme du crédit

est attendre l’échéance, Mais la banque a besoin de la liquidité pour continuer
ses activités : la solution c’est la transformation d’un titre hypothéqué a un titre
négociable (la titrisation)

Organisme
dépositaire

Parts ou titres
Créances Créances de créances
Le cédant
Client FPCT Investisseurs
(Établissement de crédit)
Crédit Liquidité Liquidité

Organisme Arrangeur Etablissement de

gestionnaire (Maghrib titrisation) rehaussement de
crédit

FPCT = Fonds De Placements Collectifs En Titrisation

Le client se présente pour demander un crédit à la banque (le cédant), Ce dernier
accord le crédit et dans la contrepartie Le client donner des créances sous forme de
titre hypothéqué.

La banque crée une entité s'appelée FPCT : Fonds de Placement Collectifs en

Titrisation, Pour des raisons de comptabilité. Les créances du client se poser dans
cette entité.
Pour que le FPCT fonctionne correctement, il a besoin de deux organismes principaux,
la banque joue généralement le rôle de (l'organisme gestionnaire), et elle a également
besoin d'un (organisme dépositaire), elle est l'intermédiaire entre le FPCT et les
investisseurs, l'organisme dépositaire s'occupe de rembourser les investisseurs , Donc
Au niveau de Le FPCT Situé la transformation d'un titre hypothécaire à un titre
négociable , Et L'acteur qui fait cette opération est l'arrangeur ( Maghrib titrisation)

Quand l'arrangeur complète leur rôle, il donne les parts ou les titres de créance. Et
quand l'investisseur achète ces titres, le FPCT À récupérer la liquidité, et après a la
banque

Les investisseurs n'acceptent pas l'achat de ces titres immédiatement parce qu'ils ne
savent pas si le client est solvable ou non, de sorte que les remboursements que la
banque avait l'habitude de recevoir des clients passeront désormais directement aux
investisseurs.

Mais ce n’est pas un problème Parce qu'il y a un établissement de rehaussement de

crédit qui garantit les droits des investisseurs (dans le cas où le client est insolvable,
L'établissement assume la responsabilité)

Les différents types de participants

On distingue trois groupes de participants sur le marché hypothécaire à savoir les
initiateurs (Originators) qui sont ceux qui émettent l’hypothèque et qui agissent au
niveau du marché primaire, les intermédiaires (servicers) qui assurent le suivi en
assurant la titrisation au niveau du marché secondaire et enfin les assureurs
d’hypothèque

A- Les initiateurs (originators)

Ce sont les banques commerciales, les coopératives de crédit, les compagnies

d’assurance et les fonds de retraites. En effet, ces derniers trouvent leur rémunération
principalement de deux façons : ils peuvent facturer des frais d’émission,
généralement calculés en termes de pourcentage du notionnel du prêt ; ils peuvent
revendre à profit l’hypothèque ou ils peuvent la garder au sein de leur propre
portefeuille d’actifs.
Lors de l’initiation d’un prêt, le demandeur du prêt va fournir une quantité importante
d’information sur lui-même, ses actifs et sur la propriété qui va faire l’objet de
l’hypothèque.

Il devra aussi généralement payer des frais d’évaluation de dossier. L’évaluation du

dossier se fera principalement sur deux facteurs :

Le ratio de paiement (hypothèque, taxe et autres frais) sur le revenu : un tel

ratio faible promet une bonne capacité de l’emprunteur de rembourser le prêt ;

Le ratio valeur du prêt sur la valeur de la propriété, qui mesure la proportion de

la propriété financée par le prêteur : un tel ratio faible assure une bonne
protection du prêteur en cas de défaut de paiement.

Il est à signaler à ce niveau que l’acheteur d’une propriété est sujet à plusieurs frais
à savoir les frais d’évaluation de la propriété, les frais d’assurance hypothèque, les
taxes sur les droits de mutation immobilière généralement appelée la taxe de
Bienvenue, les frais d’enregistrements de l’hypothèque au bureau de la publicité des
droits, les frais de notariat, les frais d’ajustements des taxes scolaires et municipales
et frais de copropriété, les frais de renégociation à chaque terme et enfin les frais de
radiation de l’hypothèque une fois le prêt est remboursé.

Une fois le prêt hypothécaire accordé, l’initiateur a plusieurs possibilités s’offrant à lui
:

v Garder le prêt dans son portefeuille ;

v Vendre le prêt à un investisseur (qui peut le garder ou l’utiliser en garantie d’un

titre hypothécaire) ;

v L’utiliser en garantie pour l’émission d’un titre hypothécaire.

B- Les intermédiaires (servicers) :

Ils agissent au niveau du marché secondaire connu souvent sous le nom de marché
de la titrisation.
Ces hypothèques sont groupées et vendues à des investisseurs sous forme de
fiducie1. Cette titrisation présente l’avantage que la source du capital est moins chère
que le financement régulier.

Les intermédiaires vont généralement s’occuper de tout ce qui concerne le maintien et

l’entretien du prêt dont, entres autres :

v La collecte des paiements mensuels et le versement de ceux-ci au détenteur

du prêt ;

v Faire parvenir les états de compte à l’emprunteur ;

v Tenir à jour les soldes reliés au prêt ;

v Gérer le compte mis de côté pour les taxes et assurances ;

v Envoyer les avis de paiement et de renouvellement.

C- Les assureurs hypothécaires :

Ces assureurs protègent la créance de l’institution contre le risque de défaut de

l’emprunteur. En effet, ces acteurs n’entrent en jeu que si le prêt est de type non
conventionnel, c’est à dire qu’il ne respecte pas certaines normes concernant les ratios
déjà mentionnés.

Les différents titres hypothécaires :

Avant 1930, il n’y avait aucun remboursement systématique du capital à maturité.
Ainsi, les institutions financières pouvaient rappeler l’emprunteur à n’importe quel
moment pour rembourser le montant emprunté. Ces problèmes subis par le prêteur et
l’emprunteur ont poussé à la constitution des hypothèques à paiements fixes qui ont
connu un grand succès jusqu’au milieu des années 1970.

1 La fiducie est un transfert de propriété soumis à des conditions d'usage ou de durée. Cette notion
existe principalement dans le droit anglais sous le nom de « trust »,

Cette période des années 70 a été caractérisée par une forte inflation et par une
inversion de la courbe des taux ce qui a créé un appariement entre le financement à
court terme et les prêts à long terme. Aussi, il y avait l’existence du problème du « Tilt
» qui a caractérisé les hypothèques de cette époque. Ce problème revient au fait que
les paiements initiaux de l’emprunteur sont élevés qui peuvent causer l’incapacité de
ces derniers à payer.

Tous ces problèmes ont permis la création de divers titres hypothécaires dont nous
présentons les plus importants.

A- L’hypothèque à taux et paiement fixes :

Il ‘est caractérisé par un taux, maturité et paiement fixes, le capital variable est
remboursable, ainsi, le capital à maturité est complètement amortissable et les
intérêts sont payés au complet à chaque mois.

B- L’hypothèque à paiement graduel (Graduated- Payment

Mortgage) :

Les paiements initiaux sont plus faibles au début et augmentent par la suite, par
conséquence : amortissement négatif au début. Il répond au problème du « Tilt » dans
la mesure où les paiements initiaux sont faibles, il se caractérise aussi par un taux et
maturité fixés, l’amortissement complet à maturité, ainsi les années et le taux de
croissance sont spécifiés par le contrat.

C- L’hypothèque à taux variable (Ajustable-Rate Mortgage) :

Dans ce type de titre, la maturité est fixe, le prêt où le taux d’intérêt est réajusté
périodiquement à des périodes typiques qui sont : 6 mois/ 1 an/ 3 ans/ 5 ans. De plus
le taux d’intérêt est basé sur un taux de référence (typiquement le taux préférentiel)
auquel on ajoute (soustrait) une prime (escompte) et les initiateurs encouragent les
emprunteurs à contracter ce type de prêt en les offrant un taux d’intérêt inférieur à celui
sur le marché hypothécaire, on peut aussi fixer des taux plancher ou plafond (caps et
floors), temporaires ou permanents.
Les risques associés aux titres
hypothécaires :
L'investisseur en hypothèque court le risque que le propriétaire rembourse ses
emprunts en totalité ou en partie à n'importe quelle date. En effet, aucune pénalité
n'est imposée au propriétaire pour ce prépaiement. De ce fait, l'investisseur n'est pas
certain des cash-flows qu'il va recevoir.

Une hypothèque de 30 ans peut se transformer en une hypothèque d'une année si le

propriétaire rembourse le montant de son emprunt. Ce risque est appelé le
"Prepayment Risk" : S’agit d'un remboursement par anticipation d'un emprunt avant
son échéance contractuelle. Il peut être assorti d'une pénalité financière au profit du
prêteur

L’investisseur peut courir le risque que le propriétaire ne répond pas à ses

engagements et de ce fait, il sera dans l'obligation d'attendre la liquidation de la
propriété pour qu'il soit remboursé en totalité ou en partie et ceci selon le produit de la
vente.

Il est à signaler que le taux d'intérêt hypothécaire joue un rôle primordial dans les
prévisions des cash-flows. Donc, si un investisseur contracte une hypothèque à taux
variable et que ce taux s'est déprécié dans le futur alors ses revenus seront lésés et
inversement.

Le marché hypothécaire est la crise de

subprime
La crise de 2008 a débuté avec les difficultés rencontrées par les ménages américains
à faible revenu pour rembourser les crédits qui leur avaient été consentis pour l’achat
de leur logement.

Ces crédits étaient destinés à des emprunteurs qui ne présentaient pas les
garanties suffisantes pour bénéficier des taux d’intérêt préférentiels (en anglais
« prime rate »), mais seulement à des taux moins préférentiels (« subprime »).
L’endettement des ménages américains a pu s’appuyer sur les taux d’intérêt
extrêmement bas pratiqués pendant des années par la Banque centrale des États-
Unis (la « FED ») à partir de 2001 après la crise boursière sur les valeurs « Internet ».
En outre, les crédits étaient rechargeables, c’est-à-dire que régulièrement, on prenait
en compte la hausse de la valeur du bien, et on autorisait l’emprunteur à se réendetter
du montant de la progression de la valeur de son patrimoine. Cela a soutenu la forte
croissance des États-Unis.

Evolution du taux de base bancaire de la FED entre 1999 et 2008

Les crédits « » ont été gagés par une hypothèque sur le logement acheté, l’idée
étant que les prix de l’immobilier aux États-Unis ne pouvaient que grimper. Dans ces
conditions, une défaillance de l’emprunteur devait être plus que compensée par la
vente du bien hypothéqué.

Autre caractéristique, ces crédits ont souvent été accordés avec des taux variables.
Plus précisément, les charges financières de remboursement étaient au démarrage
très allégées pour attirer l’emprunteur. Elles augmentaient au bout de 2 ou 3 ans et
le taux d’emprunt était indexé sur le taux directeur de la FED.

Ce qui s’est passé est finalement assez facile à comprendre :

• La Banque Centrale américaine a progressivement relevé ses taux de 1 % en

2004 à plus de 5 % en 2006 pour tenir compte de l’évolution de l’inflation et de
 la croissance américaine. Les charges financières des emprunts se sont
considérablement alourdies. Un nombre croissant de ménages n’a pu faire face.

• « Les arbres ne sont pas montés jusqu’au ciel » et les prix de l’immobilier ont
fini par se retourner à la baisse dans l’ensemble des États-Unis.
Résultat : la valeur des habitations est devenue inférieure à la valeur des crédits
qu’elles étaient supposées garantir. L’afflux des défaillances des emprunteurs
et des reventes de leurs maisons hypothéquées a accéléré la baisse des prix
de l’immobilier. Les pertes se sont donc accumulées également du côté des
prêteurs. Des établissements de crédit spécialisés se sont, les premiers,
retrouvés en difficulté.

A l’été 2007 le taux de non remboursement sur les crédits « subprime » dépassait
15 % contre 5 % en moyenne à la même époque pour l’ensemble des crédits
hypothécaires aux Etats-Unis, chiffre lui-même record depuis 1986. Certes les défauts
de paiement ne conduisent pas tous à la faillite de l’emprunteur et à la vente du bien
hypothéqué. Mais on estimait, fin août 2007, que près d’un million d’emprunteurs
avaient perdu leur logement.

Sur la base d’un taux de défaillance de 15 %, l’évaluation initiale du coût financier de

la crise des « subprime » était de 160 milliards de dollars. Important certes, mais pas
de quoi provoquer une crise financière mondiale.

Reforme 2030
La loi sur la titrisation d’actifs a prévu l’application de la technique de titrisation sur les
créances hypothécaires et sur les autres actifs. Les autorités ont limité, dans une
première étape, ces opérations aux titrisations restreintes comportant cession des
crédits au logement garantis par hypothèque et effectuées par un établissement de
crédit visé par la loi bancaire du 6 juillet 1993, comme cela ressort d’ailleurs des
dispositions de la loi. Le marché hypothécaire, au Maroc représente plus de 15
milliards de dirhams à fin 1996, avec plus de 9 milliards de concours à l’habitat pour le
seul CIH, près de 5 milliards pour les banques primaires et 1 milliard pour les sociétés
de financement spécialisées dans le crédit immobilier.

Conclusion
La récente crise financière a montré comment les vulnérabilités issues des marchés
des prêts hypothécaires à l’habitation peuvent engendrer de l’instabilité dans la sphère
financière et provoquer de fortes contractions de l’activité économique.

Bien que le Maroc ait mené à bien la réforme de son secteur financier et réalisé des
investissements importants dans son infrastructure tel que la modernisation de la
bourse de Casablanca et l’établissement d’un dépositaire central permettant le
règlement électronique des transactions, le marché financier marocain est
relativement étroit pourrait s’avérer peu accueillant pour les produits nouveaux
et complexes que sont les titres hypothécaires dans le cadre de la titrisation.