Temas-15-y-16-Hipoteca-.

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JorgeLafuent

Derechos Reales

3º Grado en Derecho

Facultad de Derecho
Universidad Autónoma de Madrid

Reservados todos los derechos.

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
 TEMAS 15 Y 16 - HIPOTECA INMOBILIARIA

1. CONCEPTO Y CLASES
El Art. 104 LH dispone: “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre
que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para
cuya seguridad fue constituida”. A partir de esta definición obtenemos las notas clave de
la hipoteca:

- Derecho de realización de valor: El titular del derecho de hipoteca tiene el derecho de

enajenar el bien hipotecado y cobrarse su deuda a través del procedimiento
legalmente establecido.

- Sujeción directa e inmediata: El titular del derecho ejerce sus facultades directamente
sobre los bienes hipotecados.

- Eficacia erga omnes: Es indiferente quién sea el propietario de la cosa hipotecada, ya

que el acreedor hipotecario seguirá teniendo el derecho de realizar su valor.

- Accesoriedad: La hipoteca está al servicio de un derecho de crédito, por lo que su

existencia depende de la existencia de ese crédito.

- Constitución registral: Es requisito constitutivo la inscripción del derecho en el Registro

de la Propiedad (Art. 1875 CC).

- Especialidad: Los bienes hipotecados deben estar perfectamente determinados, así

como las obligaciones que garantizan. No caben las hipotecas generales.

La hipoteca es la garantía con más importancia en el tráfico actual debido a:

- Otorga al acreedor una protección muy eficaz.
- La naturaleza de los bienes dados, de casi imposible desaparición y en los que el valor
se preserva.
- El vigor de los procedimientos para su realización.

Clases
Hipotecas voluntarias y legales (Art. 137 LH)
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del
dueño de los bienes sobre que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan
la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello
con arreglo a las leyes (Art. 138 LH).

Solo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter.
Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el
de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su
derecho (Art. 158 LH).

Hipotecas expresas y tácitas

Las hipotecas expresas han de ser inscritas en el Registro, mientras que las tácitas no
requieren de tal publicidad. Por ejemplo, existe una hipoteca tácita sobre los bienes
gravados periódicamente, que es además privilegiada en favor del Estado (Art. 78 LGT).

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 Hipotecas ordinarias (de tráfico) y de seguridad (de máximo)
Son hipotecas ordinarias o de tráfico aquellas en las que la obligación asegurada consta
en el Registro enteramente conformada. En cambio, la hipoteca de seguridad garantiza
una obligación que no goza de esa exactitud. En estas últimas, no se sabe si llegará a
existir la deuda garantizada o quién será su acreedor (flotantes).

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2. SUJETOS
Acreedor hipotecario
Es siempre el titular del derecho de crédito garantizado. Si existen varios acreedores
hipotecarios deberá expresarse en el asiento la participación que en el crédito hipotecario
corresponde a cada uno si es mancomunado, sin que sea suficiente la presunción de
igualdad.

Hipotecante
Es el deudor del derecho de crédito garantizado, aunque puede ocurrir que el
hipotecante sea un tercero distinto del deudor en garantía de una deuda ajena. En este
último caso, la relación obligatoria tendrá unos sujetos y la relación hipotecaria otros.

Para poder constituir una hipoteca es preciso ser dueño del bien en cuestión y tener su
libre disposición o, en caso de no tenerla, hallarse legalmente autorizado al efecto. El
deudor hipotecario mantiene el poder de disposición y la facultad de administración
sobre el bien hipotecado.

Tercer poseedor de la finca hipotecada

Es el adquirente del bien hipotecado, en caso de que el hipotecante lo transmita. Este
adquirente no asume la deuda garantizada como propia, pero en caso de que se ejecute
la hipoteca, deberá soportar dicha situación.

El deudor hipotecario seguirá siendo deudor, a menos que haya una asunción de deuda
liberatoria con consentimiento del acreedor, y seguirá siendo responsable de su
cumplimiento con todos sus bienes presentes y futuros. Así pues, el tercer poseedor
simplemente tiene una responsabilidad real, ya que la acción del acreedor sobre el bien
hipotecado le sigue (erga omnes), pero no responderá en ningún otro sentido por la
deuda principal.

3. OBJETO
Pueden ser hipotecados (Art. 106 LH):
- Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
- Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos
bienes.

Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la

cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder (Art. 119 LH). Fijada en la
inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes
hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la
cantidad a que respectivamente estén afectos (Art. 120 LH).

Si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, puede el acreedor repetir por
la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder;

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Derechos Reales
Banco de apuntes de la
 pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la
hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas (Art. 121 LH).

Hipotecas especiales por razón de su objeto (Art. 107 LH)

Además de los mencionados en el Art. 106, también pueden hipotecarse:
- El derecho de usufructo.
- La mera propiedad.

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- Los bienes ya hipotecados.
- El derecho de hipoteca voluntaria.
- Los derechos de superficie, pastos, aguas y otros parecidos.
- Las concesiones administrativas de minas, puentes…
- Los bienes vendidos con pacto de retro o carta de gracia.
- El derecho de retracto convencional.
- Los bienes litigiosos.
- Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
- Los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal.
- El derecho del rematante.

La extensión objetiva de la hipoteca

Extensión natural (Arts. 109 y 110 LH)
La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las
indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los bienes hipotecados. Se
entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato,
siempre que correspondan al propietario:

- Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego, obras de

reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios
y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto
por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.

- Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles

hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare
haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las
procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública.

Extensión pactada (Art. 111 LH)

Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca no comprenderá:

- Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca

hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de
alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o
deterioro del objeto.
- Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la
obligación garantizada.

4. LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA
La hipoteca puede constituirse en garantía de toda clase de obligaciones (Art. 105 LH).

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 Garantía de los intereses
El acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los
intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del
capital, salvo pacto en contra (Art. 146 LH). Ahora bien, salvo pacto en contrario, la
hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con
perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los 2 últimos años
transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse
que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a 5 años.
(Art. 114 LH).

Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados

conforme al Art. 114 LH, el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca
sobre los mismos bienes hipotecados. Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los
derechos reales inscritos con anterioridad a ella. Si la finca hipotecada no perteneciera al
deudor no podrá el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliación,
pero podrá ejercitar igual derecho respecto a cualquier otro bien inmueble del deudor que
pueda ser hipotecado (Art. 115 LH).

En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora
será el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales a lo largo del período en el que
aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal
vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el
supuesto del Art. 579.2.a) LEC. Estas reglas no admitirán pacto en contrario (Art. 114.3).

Hipotecas especiales por razón de la obligación garantizada

Hipotecas flotantes (Art. 153 Bis LH)
Se constituyen en garantía del pago de una obligación cuyo importe concreto no se fija
inicialmente, sino que solo se fija la cantidad máxima de la que responde la finca
hipotecada. Pueden constituirse estas hipotecas en garantía de cuentas corrientes de
crédito, en favor de las AAPP titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, y
de las entidades financieras a las que se refiere el Art. 2 de la Ley 2/1981. Son hipotecas
de máximo.

Hipoteca inversa
Se regula en la D.A. 1ª Ley 41/2007, con la finalidad de satisfacer el incremento de las
necesidades de renta durante los últimos años de vida de una persona, posibilitando
disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda.

Se entiende por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca

sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que
se cumplan los siguientes requisitos:

- Que el solicitante y beneficiarios sean personas mayores de 65 años o dependientes.

- Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones
periódicas o únicas.
- Que la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca
el prestatario (pagan herederos con la herencia).
- Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños.

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 5. CONSTITUCIÓN HIPOTECA VOLUNTARIA
Las hipotecas voluntarias pueden establecerse por:

- Convenio: Es el contrato de hipoteca que regula el CC, al que hay que sumar la
actividad legislativa existente en beneficio del deudor hipotecario.

- Constitución unilateral por el dueño de la cosa: La aceptación de la persona a cuyo

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favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal,
cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Si no constare
la aceptación después de 2 meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto
se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin
necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó (Art. 141 LH).

En cualquier caso, es requisito constitutivo la inscripción de la hipoteca en el Registro.

6. DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

La acción de devastación (Art. 117 LH)
Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o
voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del juez que dicte providencia
mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.
Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el juez nueva providencia
poniendo el inmueble en administración judicial.

El Art. 219.2 RH dispone que el valor de la finca hipotecada se entenderá disminuido

cuando, con posterioridad a la constitución de la hipoteca, se arriende el inmueble con
ocasión o en circunstancias reveladoras de que la finalidad primordial del arriendo es
causar dicha disminución. En estos casos se podrá solicitar que el juez decrete la
administración judicial de la finca, declarar vencido el crédito, la ampliación de la
hipoteca, u otra medida útil.

Facultad de realización del valor

Si el crédito garantizado no es satisfecho a su vencimiento, el acreedor podrá realizar el
valor del objeto gravado a través de los procedimientos legalmente establecidos. La
acción ejercitada para realizar el valor del bien hipotecado se llama acción hipotecaria.
Pero además de esta acción hipotecaria, como todo acreedor, el acreedor hipotecario
tiene a su disposición los procedimientos ejecutivos ordinarios que recoge la LEC (la
hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor).

El Art. 129 LH establece que la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra
los bienes hipotecados a través del procedimiento especial, o podrá pactarse la venta
extrajudicial del bien hipotecado. Es decir, el acreedor hipotecario puede elegir entre
ejercitar su acción hipotecaria o pactar la venta extrajudicial. La acción hipotecaria
prescribe a los 20 años (Art. 1964 CC).

Finalmente, el acreedor hipotecario tiene una preferencia especial sobre el inmueble

hipotecado para satisfacerse con la realización de su valor antes que los demás
acreedores del deudor (Art. 1927 CC). El rango entre diferentes acreedores hipotecarios
sigue el principio prior tempore potiur iure, atendiendo a la fecha de inscripción registral
de su derecho de hipoteca (Art. 25 LH).

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 7. MODIFICACIÓN
Cesión del crédito (Art. 149 LH)
El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de
conformidad con lo dispuesto en el Art. 1.526 CC. La cesión de la titularidad de la
hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e
inscribirse en el Registro de la Propiedad. El deudor no quedará obligado por dicho
contrato a más que lo estuviere por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los

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derechos del cedente.

Subrogación en el crédito (Art. 1211 CC)

El deudor hipotecario puede cambiar de acreedor sin su consentimiento cuando para
pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar
su propósito con ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad
pagada.

División de la hipoteca (Arts. 122-124 LH)

El Art. 122 LH establece la indivisibilidad de la hipoteca. Ahora bien, si una finca
hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario,
sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta
distribución, podrá repetir el acreedor contra cualquiera de las nuevas fincas en que se
haya dividido la primera o contra todas a la vez.

Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y

pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá
exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la
misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de
otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de
cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

Negocios sobre el rango hipotecario

- Permuta de rango: Por ejemplo, habiendo una primera, segunda y tercera hipoteca
sobre un mismo bien, la de rango tercero permuta su posición con la de rango primero.
Si hubiera un perjuicio para la del rango segundo (el anterior rango tercero garantiza
más que el primero anterior), se necesita su consentimiento.

- Posposición de rango: El rango de una hipoteca actual se pospone a una hipoteca

futura. Se debe establecer un plazo para inscribir la futura hipoteca y la
responsabilidad máxima de esta.

- Reserva de rango: La hipoteca nace con la calidad de postergable en un rango, en

beneficio de una hipoteca futura.

8. EXTINCIÓN
Pese a la naturaleza accesoria de la hipoteca, si se extingue el crédito garantizado (por
pago por ejemplo), la hipoteca no se extingue en tanto no se cancele registralmente su
inscripción. En este sentido, establece el Art. 144 LH que todo hecho o convenio como el
pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del
contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como
no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, una cancelación
total o parcial o una nota marginal, según los casos.

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