CONTRATOS II

Luis Alfredo Tamayo

 DERECHO REAL Y DERECHO PERSONAL
Los bienes son corporales e incorporales (derechos y acciones) y ellos se dividen en derechos
reales y derechos personales
● Derecho Personal: es el que se tiene frente a una determinada persona. Esa persona
por un hecho suyo o por disposición legal tiene una obligación, de allí que las fuentes
de los derechos personales son las fuentes de las obligaciones (contrato, cuasicontrato,
delito, cuasidelito, abuso del derecho, enriquecimiento sin causa y ley). Art 666.
Derechos personales o créditos son los que sólo pueden reclamarse de ciertas
personas que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las
obligaciones correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por el
dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las
acciones personales.
● Derecho Real: aquellos que se tienen frente a todo el mundo. Sin embargo, es
necesario entender que el derecho real solo se ve cuando alguien trata de imponerse a
uno o trata de desconocerlo. Ejemplo: derecho real de usufructo, el hijo dice “le voy a
regalar una vivienda a mi mamá”, esa casa en realidad sigue siendo del hijo, sin
embargo, en la escritura establece que la nuda propiedad es del hijo, pero los padres
tienen un derecho real de usufructo. Art 665. Derecho real es el que tenemos sobre
una cosa sin respecto a determinada persona. Son derechos reales el de dominio, el
de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de
prenda* y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.

CONTRATOS DE GARANTÍA
Condición resolutoria tácita: en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria
en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro
contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con
indemnización de perjuicios. De allí entonces, que el derecho civil haya creado las siguientes
garantías, que van de menor a mayor.

➢ Solidaridad (garantía por excelencia)

➢ Cláusula Penal (tasación anticipada de perjuicios). La suerte del contrato la decide
quien cumplió. Art 1592. La cláusula penal es aquella en que una persona, para
asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar
o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal. Art 1599.
Exigibilidad. Habrá lugar a exigir la pena en todos los casos en que se hubiere
estipulado, sin que pueda alegarse por el deudor que la inejecución de lo pactado no
ha inferido perjuicio al acreedor o le ha producido beneficio.
➢ Arras (penitenciaras y confirmatorias). La suerte del contrato la decide quien va a
incumplir. Art 1859. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la
celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes
podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido,
restituyéndolas dobladas.
El derecho civil se inventó unas garantías más sólidas que surgen de un contrato aparte de
aquel del que surge la obligación principal. Son contratos accesorios pero también son
contratos autónomos, corren paralelamente con el contrato de la obligación principal
➢ Garantías Reales: prenda e hipoteca
➢ Garantías Personales: contrato de fianza.

CONTRATO DE HIPOTECA
Acuerdo de voluntades en virtud del cual se afecta un bien inmueble al cumplimiento de una
obligación, este contrato es el título del derecho real de hipoteca, desencadena el derecho real
de hipoteca
● Una vez registrado ese contrato, nace el derecho real de hipoteca
● La hipoteca se entiende como: 1. Contrato, 2. Derecho real y 3. La designación de la
cosa hipotecada
● Art 2432. La hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no
dejan por eso de permanecer en poder del deudor.
● Definición Doctrinaria de Hipoteca: tomada de la definición del autor Álvaro Pérez
Vives. la hipoteca es un acuerdo de voluntades del que surge una garantía real,
accesoria, indivisible, que recae sobre bienes inmuebles que no dejan de estar en
poder del hipotecante y que le permite al acreedor perseguir ese bien, en manos de
quien esté, para hacerlo rematar y para que con el precio del remate se le pague su
obligación en caso de que no la haya cubierto y que se le pague con el precio de esa
venta, a los demás acreedores

HIPOTECA
La hipoteca es un acuerdo de voluntades del que surge una garantía real, accesoria e
indivisible, que recae sobre bienes inmuebles que no dejan de estar en poder del hipotecante y
que le permite al acreedor perseguir ese bien, en manos de quien esté, para hacerlo rematar y
para que con el precio del remate se le pague su obligación en caso de que no la haya cubierto
y que se le pague con el precio de esa venta, a los demás acreedores. Se afecta un inmueble a
cumplir una obligación.
● Código Civil: hipoteca = derecho
● El contrato de hipoteca es un contrato escrito y solemne que consiste en un acuerdo de
voluntades entre el acreedor y el hipotecante (quien generalmente es el deudor).
● Si el dueño de algo hipotecado recibió el inmueble con hipoteca, puede reconvenir al
deudor originario
● Se puede hipotecar la cosa ajena.
● En el contrato de hipoteca hay lesión enorme
● También se puede hipotecar el derecho real de usufructo que se tiene sobre un
inmueble. ¿Que tiene el acreedor? Un derecho de que, si se incumple, se remate el
derecho real de usufructo.
● Garantía Real. Del contrato de hipoteca surge una garantía real. La hipoteca es una
garantía real, eso quiere decir que el acreedor puede perseguir el bien en manos de
quien esté
● Garantía Accesoria. También es una garantía accesoria. Lo accesorio sigue la suerte
de lo principal, si se extingue la obligación principal, se extingue la garantía; si nace
la obligación principal, nace la hipoteca generalmente. La presencia de una hipoteca
depende de la existencia de una obligación principal. El hecho de que la garantía sea
accesoria no significa que no pueda nacer antes de la obligación principal. La hipoteca
puede nacer antes de la obligación principal. Ejemplo: “hasta que no me muestre que
esa casa esté hipotecada, no le presto la plata”.
❖ Indivisible. Es una garantía indivisible, eso significa que todo el inmueble, y cada una
de sus partes, responden por toda la obligación, y por cada una de las partes de la
obligación.
➢ Las obligaciones indivisibles son aquellas obligaciones que no se pueden pagar por
partes. Ejemplo: 3 acreedores le prestan 150 millones a un deudor, el deudor le paga
50 millones a uno de ellos. Ese acreedor no puede ir a des-hipotecar parte del
inmueble, todo el inmueble sigue respondiendo por los 100 que se quedan debiendo.
➢ Indivisibilidad del Inmueble. La indivisibilidad se puede estudiar desde el ángulo
del inmueble. Se hipoteca una casa de 3 pisos para garantizar una obligación de 150
millones, por sucesión se divide la casa y a cada piso se le puso una matricula
inmobiliaria independiente, ahi no se puede decir que cada piso, cada apartamento,
debe 50 millones de pesos; y el acreedor puede coger cualquier apartamento,
cualquier piso para cobrar la deuda.
➢ Indivisibilidad de la Obligación. La indivisibilidad también se puede estudiar desde
el ángulo de la obligación. Si uno de los codeudores paga la parte que le corresponde
en la obligación, no puede por ello exigirle al banco que le des-hipoteque su casa, que
le levante la hipoteca. Toda la obligación está garantizada por cada una de las partes
del inmueble.
● Recae sobre inmuebles y algunos muebles. Por inmueble no se entiende solo el
edificio que había en el día en que se constituyó la hipoteca, también el terreno o
nuevos inmuebles. Del bien hacen parte todas las accesiones y valorizaciones. Los
bienes inmuebles por destinación hacen parte del inmueble, los muebles muebles no.
También hay muebles que se pueden hipotecar: las naves mayores (las que pesan más
de 25 toneladas) y las aeronaves. Esta hipoteca se regula en el código de comercio.
● ¿Cómo se termina la hipoteca? La hipoteca se extingue junto con la obligación
principal. Se extingue, asimismo, por la resolución del derecho del que la constituyó,
o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue,
además, por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que
el acreedor acordare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la
inscripción respectiva. Siempre se ha de levantar la hipoteca por escritura pública
para que se acabe del todo. 1. Cuando se extingue la obligación principal. 2. Cuando
se extingue el derecho del hipotecante, cuando se resuelve el derecho del hipotecante;
para que esa resolución se le pueda oponer al acreedor, es necesario que el acreedor
haya tenido la posibilidad de conocer esa condición resolutoria (ejemplo: figura en la
 escritura que no se ha pagado el precio o que hay un pacto de retroventa). 3. Cuando
llega el día hasta el cual fue constituida la hipoteca (sirve para garantizar obligaciones
de tracto sucesivo, como “se la hipoteco hasta junio para garantizar los cánones de
mitad de año”). 4. Cuando voluntariamente el acreedor la cancela.
● Ley 1676. Otorga una Preferencia al Crédito Garantizado con esa Hipoteca.
Confirmado el proceso de reorganización, el acreedor garantizado tendrá derecho a
que se pague su obligación con preferencia a los demás acreedores que hacen parte
del acuerdo. Obviamente, se respeta antes a los acreedores privilegiados. Y esto
también aplica cuando el inmueble no se necesita tampoco para el desarrollo de la
actividad económica.
● Procesos de Reorganización. A partir de la fecha de inicio del proceso de
reorganización no podrá admitirse ni continuarse demanda de ejecución o cualquier
otro proceso de cobro en contra del deudor sobre bienes muebles o inmuebles
necesarios para el desarrollo de la actividad económica del deudor.
● Subrogación. Se efectúa la subrogación por el ministerio de la ley, y aún contra la
voluntad del acreedor, en todos los casos señalados por las leyes y especialmente a
beneficio del que habiendo comprado un inmueble, es obligado a pagar a los
acreedores a quienes el inmueble está hipotecado.

HIPOTECA ABIERTA
Garantiza obligaciones presentes y futuras. “Para garantizar cualquier obligación presente o
futura que Juan llegase a tener con este banco”. Es muy frecuente.
● La hipoteca abierta tiene por objeto garantizar obligaciones futuras de modo que ya se
tenga un camino recorrido para pedir préstamos futuros
● Las hay sin límite de cuantía. Pero la lesión enorme existe también en la hipoteca
● Si nunca se cumple la obligación, se puede cancelar la hipoteca sin problema
● Las hipotecas abiertas preceden a la obligación principal
● El que sea accesoria tampoco significa que automáticamente se extinga la hipoteca
cuando se extingue la obligación principal. Siempre es necesario que se cancele la
hipoteca en la notaría. Caso: Si uno hipoteca la casa por 100 pesos y paga los 100
pesos, la obligación principal se extingue, pero la hipoteca sigue viva, hay que ir a
cancelarla, la notaría pide una nota del banco

PRELACION DE CREDITOS
Preferencia
Artículo 2493, 2499, 2500 y 2501. Son causas de preferencia los privilegios, las prendas y la
hipoteca. La preferencia es el género; las especies son los privilegios, las prendas y la
hipoteca. Esa preferencia es de carácter procesal. Primero son los privilegios y después las
hipotecas.
● Preferencia de Privilegio: 1. Niños a los que se les deben alimentos, 2. Trabajadores a
los que se les deben prestaciones sociales y 3. DIAN.
 ● Preferencia de Hipoteca: dentro del concurso de acreedores, el acreedor hipotecario le
puede solicitar al juez que saque de la masa de bienes del deudor el bien hipotecado y
lo remate y le pague su parte. La hipoteca es un crédito de tercer grado, porque
primero están los privilegiados (primer grado) y los garantizados con prenda (segundo
grado).

INSOLVENCIA
Ley 1116 de 2006. Ley de Insolvencia
Hay 2 tipos de procedimientos para la insolvencia. Proceso de Reorganización Empresarial y
Proceso de Liquidación Judicial u Obligatoria (cuando la empresa no es viable o se incumplió
el proceso de reorganización).
➢ Proceso de Reorganización Empresarial: en el proceso de reorganización empresarial
se les dice a los acreedores hipotecarios que el bien no se ha de rematar, la idea es que
la empresa sobreviva.

¿Cuando opera el derecho a la rescisión de la hipoteca?

No siempre opera el derecho a la rescisión de la hipoteca. Si en la escritura por la cual
adquirió el hipotecante se estableció que el precio ya se había pagado, o la condición
resolutoria expresa no quedó constando en esa escritura, el acreedor hipotecario está de buena
fe y no le pueden oponer esa resolución
➢ Le es oponible la resolución al acreedor hipotecario cuando la condición resolutoria
tácita, si bien no se ve, se puede deducir (cuando el deudor tiene obligaciones
pendientes) o cuando la condición resolutoria está expresa.
➢ El que sólo tiene sobre la cosa que se hipoteca un derecho eventual, limitado o
rescindible, no se entiende hipotecarla sino con las condiciones y limitaciones a que
está sujeto el derecho; aunque así no lo exprese.

OPONIBILIDAD DE HIPOTECA
Artículo 2441, 1934, 1548. Si en la escritura dice cualquier cosa (hipoteca, condición…) y el
banco está en condiciones de ver eso, la hipoteca no es oponible a terceros. Si, al hacer un
estudio de títulos, es posible ver la hipoteca, o que el bien está sometido a condición
resolutoria expresa o tácita, esa hipoteca no es oponible a terceros.
➢ Un bien hipotecado está sometido a la condición resolutoria tácita de que, si no se
paga, se puede rematar el bien para saldar la deuda.
➢ Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca o
servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la
condición constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.
➢ Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá
prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en
virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores.
 ➢ El que sólo tiene sobre la cosa que se hipoteca un derecho eventual, limitado o
rescindible, no se entiende hipotecarla sino con las condiciones y limitaciones a que
está sujeto el derecho; aunque así no lo exprese. Si el derecho está sujeto a una
condición resolutoria, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1548.

ADQUIRIR HIPOTECA
Un derecho real de hipoteca ingresa al patrimonio de una persona en virtud de una figura que
se llama título (contrato de hipoteca consagrado en escritura pública) y modo (inscribir la
escritura en la ORIP). Solo una vez completado el modo, se es dueño de un derecho real de
hipoteca. A partir del registro, ingresa el derecho real al patrimonio del acreedor, y la fecha
de registro es la fecha de la hipoteca. Uno solo es dueño del derecho real de hipoteca después
del registro en la ORIP.
➢ La fecha de la hipoteca es la que establece el grado de la hipoteca.

GRADOS DE LA HIPOTECA
La fecha de registro en la ORIP de la hipoteca es la que establece el grado de la hipoteca.
Cuando un inmueble tiene varias hipotecas. El primero en el tiempo en el registro, es el
primero en el derecho de hipoteca.
➢ Cuando el bien se remata, al primero al que se le paga es al de primer grado; lo que
quede de eso es para los demás.
➢ Si al acreedor de segundo grado no le pagan un crédito respaldado por hipoteca,
puede pedir el remate del bien en proceso ejecutivo. En ese proceso se llaman a los
demás acreedores. El acreedor de primer grado no puede frenar el remate.

EFECTOS DE LA HIPOTECA
El efecto de un contrato de hipoteca es dar origen a un derecho real de hipoteca. El derecho
tiene un efecto económico, pero también tiene acciones para hacerlo efectivo.

CUANTÍA DE LA HIPOTECA
El derecho tiene un efecto económico (desde ese punto se llama cuantía de la hipoteca, la
cuantía de la hipoteca es lo que del valor del remate le dan al acreedor hipotecario). La
escritura puede contener una cuantía inferior a la obligación, ejemplo: se hipotecan 30
millones para garantizar 200. Lo lógico es que la cuantía de la hipoteca sea superior a la
obligación (para asegurar los intereses y que sea negocio, pero igual hay lesión enorme).
➢ Lesión Enorme. En la hipoteca puede haber lesión enorme, ejemplo: cuantía que
supera el doble de la obligación. ¿Por qué? Para no ahogar el cupo crediticio que tiene
un inmueble. Si el valor de la obligación es el doble de mayor a la cuantía, el acreedor
no puede pedir que le suban el valor hipotecado, la lesión enorme sólo le sirve a los
deudores hipotecarios.
 ➢ En la práctica, se suele decir que la hipoteca es abierta (garantizar cualquier
obligación presente o futura) y sin límite de cuantía.
➢ Si la hipoteca es sin límite de cuantía, el deudor puede ir a donde un juez para que
determine el monto que se le debe, y que pongan esa cifra duplicada como la cuantía
de la hipoteca para que la hipoteca deje de ser sin límite de cuantía.
➢ En la práctica, el bien igual puede no responder por la cuantía, porque se desvaloriza
o se remató barata.

ACCIÓN DE MEJORA DE LA HIPOTECA

Artículo 2451. El acreedor puede pedir que le mejoren el bien, que el dueño lo ponga como
estaba antes de un deterioro, o que le den una garantía similar; o sino se acelera el plazo.
➢ También aplica para fuerza mayor o caso fortuito.
➢ Como la hipoteca es un derecho real, tiene unas acciones para hacerlo valer; como la
acción de mejora.

DERECHOS PERSONALES
El acreedor, respecto de la obligación principal (100 millones de pesos que prestó), tiene un
derecho personal, y, por lo tanto, una acción personal para perseguir ese derecho personal. La
acción personal le permite perseguir todo el patrimonio del deudor.
● El patrimonio del deudor es la prenda general de sus acreedores. El acreedor, en el
momento en que no le pagan, tiene un menú de posibilidades.
❖ Hipoteca. Si se habla de una hipoteca, además de la acción personal, se tendrá la
acción real por perseguir la hipoteca, pero con la acción real no puede perseguir sino
el inmueble hipotecado, aunque tiene esa hipoteca frente a todo el mundo. Si el
inmueble no alcanza para pagar la deuda, el resto de lo debido es quirografario. En un
proceso ejecutivo, se pueden ejercer las 2 acciones si lo del inmueble no alcanza. Una
acción no excluye a la otra.
➢ La preferencia que otorga el derecho real de hipoteca no se extiende a los bienes del
resto del patrimonio del deudor. Si al acreedor se le deben 100 millones y el inmueble
hipotecado se vende por 60, le quedan debiendo 40, que están al mismo nivel de los
demás deudores.
● Acción Mixta. Artículo 2449. ¿Cómo se ejercen las 2 acciones (real y personal) si el
deudor de la obligación principal y el dueño del inmueble hipotecado son la
misma persona? Frente al deudor se tienen las 2 acciones, y se puede elegir cuál
ejercer o si ejercer las 2 en 1 solo proceso ejecutivo. ¿Cómo se pide la medida
cautelar? Sírvase oficiar al registrador de instrumentos públicos el embargo del
inmueble hipotecado y sírvase a embargar la lancha…
● Artículo 2439 y 15. ¿Cómo se ejercen las 2 acciones (real y personal) si el deudor
de la obligación principal y el dueño del inmueble hipotecado NO son la misma
persona? Por ejemplo, un socio hipoteca la casa para que a la sociedad de que es
socio le prestaran una plata, se hipotecan los bienes propios para asegurar una
prestación ajena. Pero ahí solamente se puede tocar el inmueble del que se endeudó
 para asegurar la deuda de otro, el acreedor no tendrá una acción personal para
perseguir el resto de los bienes en caso de que el remate del inmueble no salde la
deuda. Hay que iniciar 2 procesos; contra el deudor ejerciendo la acción personal para
perseguirle todo su patrimonio, y otro contra el tercero dueño del bien con base en la
acción real.
➢ ¿Qué puede hacer el tercero dueño del bien hipotecado? No puede pedir
que se persiga primero al deudor. Pero si puede pagar la cuantía para que no le
rematen el bien, pero eso es pagar una obligación ajena, entonces el tercero
tiene una acción en subrogación (transmisión de los derechos del acreedor a un
tercero que le paga) frente al deudor original. Nota: la subrogación puede ser
legal o convencional, esta es legal, se le impone al subrogado aun en contra de
su voluntad; para que haya subrogación, se le debe avisar al deudor original
que se está pagando la obligación; cuando hay subrogación es muy bueno
porque hay proceso ejecutivo. El tercero también puede dejar que rematen el
bien y pedirle indemnización de perjuicios al deudor original, con mejoras y
todo (responsabilidad civil extracontractual).

ACCIÓN REAL
para prenda o hipoteca
La acción real da lugar a un proceso ejecutivo, siempre y cuando se tenga un título que preste
mérito ejecutivo (documento en el que consta una obligación expresa, clara y exigible).
➢ Hay proceso ejecutivo cuando hay garantía real.
➢ Artículo 467 y 468. El acreedor, en la demanda ejecutiva, puede pedir de una vez que
le adjudiquen el bien, "le solicito al demandado que me adjudique el bien de una vez".
El acreedor hipotecario o prendario podrá demandar desde un principio la
adjudicación del bien hipotecado o prendado, para el pago total o parcial de la
obligación garantizada, y solicitar en subsidio que si el propietario demandado se
opone a través de excepciones de mérito, la ejecución reciba el trámite previsto en el
artículo siguiente, para los fines allí contemplados. Si el valor de adjudicación del
bien es superior al monto del crédito, el acreedor deberá consignar la diferencia a
órdenes del juzgado respectivo dentro de los 3 días siguientes al vencimiento del
plazo para presentar oposición, si esta no se formula, o a la providencia que la
decida.
➢ ¿Cómo termina el proceso ejecutivo? Con una sentencia que dice “No prosperan las
pretensiones del demandado, sigase adelante con el proceso”. Seguir adelante con el
proceso es decir “señor secuestre, vaya y secuestre el bien; y fíjese fecha para el
remate”.

CONTRATO DE PRENDA
Ley 1676 de 2013
El contrato de prenda es un acuerdo de voluntades del que surge una garantía real, accesoria e
indivisible que recae sobre bienes muebles que se desplazan a manos del acreedor si la
prenda es con tenencia o que permanecen en manos del deudor si la prenda es sin tenencia del
acreedor, y que le permite al acreedor, a través de una serie de diferentes procesos, hacerse
pagar con ese bien en caso de que no le paguen la obligación principal y que le pagan con
preferencia de los demás acreedores.
● Los acreedores prendarios son acreedores de segunda clase, y los acreedores
hipotecarios son de tercera clase. Técnicamente se le ha de pagar primero a los
acreedores prendarios.
● Prenda. El contrato de prenda es un acuerdo de voluntades en virtud del cual se
afecta un bien mueble al cumplimiento de una obligación. Por prenda también se
entiende el objeto sobre el que recae la garantía misma. También se entiende como el
derecho real de prenda, la facultad de perseguir el bien en manos de quien esté.
● Legislación de Garantías Mobiliarias. Están reguladas tanto en el código civil como
en el código de comercio. Código de Comercio: consagró una subdivisión de la
prenda llamada Prenda Sin Tenencia. En el código civil la prenda es con tenencia, o
sea que el objeto se desplaza en manos del acreedor. Ley de Garantías Mobiliarias del
2013 (ley 1676): se refiere a varias garantías mobiliarias, ya la prenda no es la única
garantía mobiliaria, hay otras como la reserva de dominio (se le entrega el objeto al
comprador pero no se le tradita), y el derecho de retención (una persona en el contrato
retiene un bien objeto de ese contrato hasta que le paguen una obligación derivada de
ese contrato, le hago un arreglo necesario al apartamento donde vivo arrendada, no
devuelvo el apartamento hasta que el dueño no me pague ese arreglo); eso tuvo la
consecuencia de que al objeto de la prenda no se le dice ya prenda sino garantía
mobiliaria, pero al contrato de prenda se le seguirá diciendo contrato de prenda
porque el único contrato que se cebra ex profeso para constituir una garantía
mobiliaria que es el contrato de prenda. Las garantías mobiliarias también pueden
salir de contratos principales (la reserva de dominio de la compraventa), aunque el
contrato de prenda sea un contrato accesorio del que se deriva la garantía mobiliaria
llamada prenda. La prenda es la garantía mobiliaria por excelencia.
★ Prenda Sin Tenencia: el bien sigue en manos del deudor, es como una hipoteca pero
con bienes muebles. ¿Eso sí es un buen negocio? Sí, porque hay bienes que se
necesitan para que el deudor siga trabajando y con eso pague la deuda, como un
establecimiento de comercio, un taxi… Cosas que se sabe que va a cuidar el acreedor
porque las necesita. Salvo las excepciones legales, podrá gravarse con prenda,
conservando el deudor la tenencia de la cosa, toda clase de muebles necesarios para
una explotación económica y destinados a ella o que sean resultado de la misma
explotación. Toda prenda sin tenencia del acreedor se regirá por la ley mercantil.
Nota: no es de la esencia de una prenda sin tenencia que el objeto tenga una
destinacion economica.
★ Prenda Con Tenencia: el acreedor no podrá usar el bien, por regla general. El acreedor
no puede servirse de la prenda sin el consentimiento del deudor. Bajo este respecto
sus obligaciones son las mismas que las del mero depositario, o sea que se ha de
cuidar con mediana diligencia y cuidado, se responde por culpa leve. Obligaciones del
Acreedor: 1. Devolver el bien cuando le pagan (mientras no se dé el hecho futuro e
incierto del pago, el acreedor no ha de devolver el bien).
➢ ¿Qué dosis de diligencia y cuidado hay en la prenda con tenencia? En la prenda
con tenencia, la obligación de cuidar la cosa es de medio porque hay culpa leve, uno
se puede exonerar en la obligación de medio alegando mediana diligencia y cuidado.
Se le da al acreedor prendario con tenencia la calidad de depositario útil, es un
depósito que a él le sirve, y, por lo tanto, ha de cuidar el bien como un buen padre de
familia, en el cuidado del bien, responde hasta por culpa leve. Pero la obligación de
restituir es de resultado (a una obligación de resultado sólo la exonera la causa extraña
(fuerza mayor, culpa de tercero, culpa de la víctima o caso fortuito), el acreedor no se
exonera demostrando mediana diligencia y cuidado), o sea que si a uno le entregan,
pero le entregan el bien deteriorado, se puede exonerar del deterioro alegando
mediana diligencia y cuidado.
➢ Uso del bien en la prenda con Tenencia. En la prenda con tenencia el acreedor no
podrá usar el bien, por regla general, pero hay un depósito irregular en el que el
depositario se puede servir del bien. El acreedor no puede servirse de la prenda sin el
consentimiento del deudor.
● El contrato de prenda no saca a un bien del comercio, pero sí se puede secuestrar para
rematar cuando es hora de cobrar. Lo mismo que la hipoteca.
● Solemnidad. La prenda se volvió solemne por virtud de la ley 1676 de 2013.
● Garantía Real. La prenda es una Garantía Real, eso significa que se puede perseguir
el bien en manos de quien esté. Si el acreedor pierde la tenencia de la prenda, tendrá
acción para recobrarla, contra toda persona en cuyo poder se halle, sin exceptuar al
deudor que la ha constituido. Pero el deudor podrá retener la prenda pagando la
totalidad de la deuda, para cuya seguridad fue constituida.
● Garantía Accesoria. La prenda es una garantía accesoria porque supone una
obligación principal, las cosas no se dan en prenda porque sí. Como en la hipoteca, no
es necesario que surja antes la obligación principal para constituir la hipoteca, uno
puede constituir la prenda para que después le presten. Si se extingue la obligación
principal no se extingue automáticamente la prenda, hay que eliminar el registro, y
también hay casos en que el acreedor puede no levantar la prenda.
● Indivisible. La prenda es indivisible, esto significa que toda la prenda y cada pedacito
de la prenda responde por toda la obligación y por cada parte de la obligación. En
consecuencia, si varias personas constituyen en prenda 1000 metros de tela, y uno de
ellas paga su parte de la deuda, no puede pedir que se le devuelvan ciertos metros de
tela. Eso se puede pactar, pero no imponer al deudor.
● Recae sobre Bienes Muebles. Cosechas, petróleo, créditos, patente, establecimiento
de comercio… Todo lo que sea un bien mueble se puede dar en prenda.
● Código Civil. Otorga una Preferencia al Crédito Garantizado con esa Prenda. El
acreedor, que en el concurso de acreedores tiene una prenda, tiene una preferencia
sobre otros acreedores. A la segunda clase de créditos pertenecen los de las personas
que en seguida se enumeran: el acreedor prendario sobre la prenda. ¿En qué consiste
esta preferencia? Similar a la hipoteca; el acreedor que concurre con otros en un
proceso de insolvencia va a decir al juez desde el principio “disponga de una vez de la
prenda y con el precio me paga”, y se hará así salvo que no haya con qué pagarle a los
acreedores privilegiados (de primera clase). Afectando a una misma especie crédito de
 la primera y créditos de la segunda, excluirán éstos a aquéllos; pero si fueren
insuficientes los demás bienes para cubrir los créditos de la primera clase, tendrán
éstos la preferencia en cuanto al déficit, y concurrirán en dicha especie. Recordemos
que la ley de insolvencia (artículo 43, ley 1116 de 2006) dice que si el proceso es de
reorganización empresarial no se puede hacer efectiva la garantía real cuando se
necesita el bien para el desarrollo económico de la empresa.
● Ley 1676. Otorga una Preferencia al Crédito Garantizado con esa Prenda.
Confirmado el proceso de reorganización, el acreedor garantizado tendrá derecho a
que se pague su obligación con preferencia a los demás acreedores que hacen parte
del acuerdo. Obviamente, se respeta antes a los acreedores privilegiados. Y esto
también aplica cuando la prenda no se necesita tampoco para el desarrollo de la
actividad económica.
● Procesos de Reorganización Empresarial. A partir de la fecha de inicio del proceso
de reorganización no podrá admitirse ni continuarse demanda de ejecución o
cualquier otro proceso de cobro en contra del deudor sobre bienes muebles o
inmuebles necesarios para el desarrollo de la actividad económica del deudor.
Ejemplo: máquinas de producción de telas. Opinión del Profe: todos los bienes se
necesitan para el desarrollo económico de la empresa porque se pueden convertir en
capital.
● Se puede hacer efectiva una garantía mobiliaria en un proceso de reorganización
empresarial siempre y cuando la prenda no sea necesaria para el desarrollo de la
actividad económica del deudor.
● Es privilegiadísimo en un proceso de Liquidación Forzosa (Quiebra). El crédito
garantizado con prenda resultó siendo privilegiadisimo, ese crédito se paga por
encima de cualquier tipo de crédito (sea de alimentos, tributario, laboral…), se paga
por encima de cualquier crédito privilegiado, por eso es privilegiadisimo. Solamente
se respeta el crédito pensional (pero eso ya no lo paga el empleador quebrado
entonces no aplica).
● Estructura del Contrato de Prenda. Artículo 14 de la ley 1676. Consentimiento. El
contrato de prenda es solemne desde la ley 1676. Aquella solemnidad es un escrito, un
simple escrito, no una escritura pública ni un escrito privado reconocido ante notario;
se puede perfeccionar el contrato al consignarlo en una servilleta. Antes se decía que
el contrato era real, porque se perfeccionaba el contrato con la entrega de la prenda
● ¿Cómo ingresa al patrimonio el derecho real? Modo de la Prenda. Para entrar a un
patrimonio los derechos reales necesitan título (contrato de prenda) y modo (tradición
del derecho de prenda). Prenda con Tenencia: el modo es la entrega, la entrega
simboliza la tradición del derecho real de prenda. Prenda sin Tenencia: la tradición del
derecho real de prenda se materializa con un registro.
➢ Artículos 38 y 39 de la ley 1676. Registro de Prenda sin Tenencia: se dice que la
prenda sin tenencia se ha de registrar. Antes, los vehículos automotores se registraban
en la oficina de tránsito y las demás prendas se registraban en la cámara de comercio
del lugar donde estuvieran los bienes, pero las cámaras no tenían dónde registrar eso
para bienes no sometidos a registro, como las acciones o los establecimientos de
comercio. La ley 1676 trajo un registro virtual de cobertura nacional que lleva
 Confecámaras. Hay que matricular los vehículos también en la página web para que
quede registrada la prenda, no basta con registrar la prenda en la oficina de tránsito, lo
mismo con las acciones. Ese registro en la página web es para todas las prendas:
marcas, créditos, aviones, barcos, facturas, acciones, caballos…
● Estructura del Contrato de Prenda. Objeto. La prenda recae sobre bienes muebles,
las prendas pueden ser: créditos, facturas, acciones, propiedad industrial, barcas,
avionetas…
● Acciones derivadas del Derecho Real de Prenda. Como en la hipoteca, el acreedor
prendario tiene 2 acciones: una personal para perseguir al deudor y todo su patrimonio
y una real para hacer efectiva la prenda. Se puede escoger entre ejercer la acción real
o la personal. Acción Mixta: si no alcanza con lo uno o lo otro, el acreedor inicia un
proceso ejecutivo para pedir lo uno y lo otro.
● Historia de los procesos en que se materializa la prenda. Según el artículo 2422, no
hay sino un proceso: el ejecutivo prendario, donde el acreedor le entrega el bien al
juzgado para que lo remate y con el precio del remate le paguen; ese artículo dice que
no vale ninguna estipulación en contrario y despues decia que el acreedor no se podía
hacer dueño de la prenda solo porque no le pagaran.
● Procesos para hacer efectiva la prenda. Ley 1676. Hoy en día, hay 3 procesos para
hacer efectiva la prenda: 1. Proceso Ejecutivo Prendario: es el de toda la vida, se
ejerce ante un juez civil y se remata el bien para que se le pague al acreedor. 2.
Proceso de Ejecución Especial: consiste en un procedimiento especial diseñado por
las partes (“si no me pagan, se vende este cuadro en la galería del Louvre”) o
diseñado por la ley si las partes no lo diseñan (artículo 62 y siguientes de la 1676),
también hay casos específicos en los que se usa: cuando se trate del derecho de
retención, cuando la prenda es con tenencia, cuando el bien es perecedero y cuando el
bien valga menos de 20 salarios mínimos, 3. Proceso de Pago Directo o Ejecución
Directa: proceso a través del cual el acreedor se puede hacer automáticamente dueño
de la prenda cuando no le pagan, se hace cuando así se estipule y cuando se trate de
prenda con tenencia. Si el bien vale más que la deuda, se avalúa con peritos y se da la
diferencia.
➢ Siempre, antes de iniciar el proceso ejecutivo, se le puede preguntar al deudor si el
acreedor puede quedarse de una vez con la prenda.
● Obligaciones en la Prenda con Tenencia para el Deudor: 1. Entregar el bien
prometido en prenda. 2. Indemnizar al acreedor si ese objeto dado en prenda le
produjo un perjuicio. 3. Pagarle al acreedor prendario si el acreedor hizo expensas
necesarias.
● Obligaciones del Acreedor en la Prenda con Tenencia para el Acreedor. 1.
Guardar y cuidar el bien (responde por culpa leve). 2. Restituir el bien cuando le
paguen (obligación de resultado, solo exonerada con causa extraña).
➢ ¿Se puede el acreedor negar a restituir el bien cuando se deben otras
obligaciones? Sí, pero solo las obligaciones que cumplan con los siguientes
requisitos: 1. Que sea una deuda líquida (clara y exigible), 2. Que la obligación se
haya constituido después de la obligación principal a la que la prenda es accesoria. 3.
Que esa obligación sea exigible antes de la obligación para la cual se constituyó la
 prenda. Caso: el 2 de enero del 2023 se entregó un carro en prenda para asegurar una
obligación que se constituyó el mismo día, esa obligación se hace exigible en
diciembre del 2023, la misma persona me presta 1 millón de pesos exigibles el 15 de
agosto del 2023.
➢ Igualmente el acreedor puede retener el objeto en virtud de un derecho de retención
(cuando la cosa le generó perjuicios o se pagaron expensas necesarias).
● Obligaciones del Deudor en la Prenda sin Tenencia: 1. Guardar y cuidar el bien
(responde hasta por culpa leve, cuida el bien como un depositario útil). 2. Permitirle al
acreedor la inspección periódica del bien. 3. Pedirle permiso al acreedor para traditar
el bien dado en prenda.
● Obligaciones del Acreedor en la Prenda sin Tenencia: 1. Eliminar el registro de la
prenda cuando le paguen la obligación.

DERECHO DE RETENCIÓN
El derecho de retención solo opera en expresos casos legales. Opera cuando una de las partes
en un contrato debe devolver el objeto (se acaba la prenda porque le pagan la obligación
principal, se acaba el arrendamiento, el comodato…). Y cuando, con ocasión de ese contrato,
el acreedor que puede exigir la devolución de bien se convierte en deudor de su deudor
porque se le tuvieron que hacer unas expensas necesarias al bien o el objeto le generó un
perjuicio.
➢ El derecho de retención se lleva mediante el proceso de ejecución especial (que se
puede hacer ante notarías y cámaras de comercio por default, o por la vía que han
diseñado las partes).

…
fin de las garantías reales

FIANZA
La fianza es un acuerdo entre el acreedor de una obligación principal y un tercero ajeno a la
relación de la que surgió esa obligación principal; y, en virtud de ese acuerdo, ese tercero se
compromete a pagar la obligación principal en caso de que el deudor de esa relación jurídica
principal no lo haga. La fianza es la garantía personal por excelencia.
● La fianza no es un contrato solemne, es consensual. Pero tampoco se presume, hay
que decir expresamente que se quiere ser fiador, no sucede en la fianza la misma
presunción del mandato aparente. La fianza siempre nace de un compromiso entre un
fiador y un acreedor. Lo único que origina una fianza es ese convenio entre acreedor y
fiador. La fianza puede ser convencional, judicial o legal; una fianza puede tener
como causa una providencia judicial o la ley, entonces ahí el interesado debe ir a
buscar cualquier fiador.
● La fianza es una obligación accesoria, en virtud de la cual una o más personas
responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a
cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple.
● Hay una persona distinta al deudor principal que responde con todo su patrimonio.
Eso significa que hay varios patrimonios respondiendo por una obligación.
● El fiador es un tercero con respecto a la relación principal, por ejemplo, ajeno a una
compraventa en la que se quedó debiendo un dinero. Sin embargo, el deudor de esa
relación principal es un tercero con respecto al contrato de fianza, de ahí que la fianza
se pueda otorgar sin el conocimiento del deudor y aun contra su voluntad.
● Se puede remunerar. El fiador puede estipular con el deudor una remuneración
pecuniaria por el servicio que le presta.
● El contrato de fianza no congela el patrimonio del fiador. Por eso es una acción
personal, no real.
● La fianza no se presume, no es como el mandato aparente.
● Diferencia con la Solidaridad. La fianza no necesariamente implica solidaridad, la
fianza no necesariamente es solidaria. Porque en la solidaridad la obligación de cada
uno de los codeudores solidarios es una obligación principal, en cambio, en la fianza,
la obligación del fiador es subsidiaria, el fiador sólo paga si el deudor principal no lo
hace, esta subsidiariedad está plasmada en el Beneficio de Excusión del artículo 2383.
El fiador reconvenido goza del beneficio de excusión, en virtud del cual podrá exigir
que antes de proceder contra él se persiga la deuda en los bienes de deudor principal,
y en las hipotecas o prendas prestadas por éste para la seguridad de la misma deuda.
Pero es posible que el fiador renuncie expresamente al beneficio de excusión, o que
renuncie tácitamente diciendo que la fianza es solidaria; generalmente los bancos lo
obligan a uno a hacer eso, ¿O sea que ahí fianza y solidaridad son lo mismo? No, en
esa fianza solidaria todavía hay una diferencia con solidaridad, porque el fiador tiene
un beneficio que no tiene el codeudor solidario: el Beneficio de Requerimiento,
mediante el cual el fiador puede exigirle al acreedor que haga efectiva la deuda antes
de que entre en insolvencia el deudor principal, y, si el acreedor es negligente y el
deudor se insolventa, el fiador queda exento de responsabilidad. Sin embargo,
también se puede renunciar al beneficio de requerimiento (solo renuncia expresa).
¿Sin el beneficio de excusión y de requerimiento, son la fianza solidaria y la
solidaridad la misma cosa? No, porque los codeudores solidarios siempre deben un
mismo objeto (o sea una obligación de hacer o dar), pero, en la fianza, el fiador
únicamente debe el dinero. Artículo 2369. El fiador no puede obligarse a más de lo
que debe el deudor principal pero puede obligarse a menos. Puede obligarse a pagar
una suma de dinero en lugar de otra cosa de valor igual o mayor. Afianzando un
hecho ajeno se afianza sólo la indemnización en que el hecho por su inejecución se
resuelva. ¿Y si la obligación principal es de dinero y se renunció a los 2 beneficios?
La fianza solidaria y la solidaridad tienen los mismos efectos, aunque tengan un
nombre distinto.
● ¿Qué tipo de obligaciones se pueden afianzar? Todas: las obligaciones puras y
simples, las obligaciones condicionales, las obligaciones a plazo, las obligaciones
naturales (las que no le permiten al acreedor cobrarle al deudor, pero, que si se pagan,
 el que ha pagado no se puede retractar, ejemplo: afianzar obligaciones que ya se han
declarado prescritas. Artículo 1527)... La naturaleza de la obligación no impide que
uno la afiance, sino el objeto de la obligación sobre la que recae la fianza: La
obligación de pagar una cosa que no sea dinero en lugar de otra cosa, o de una suma
de dinero, no constituye fianza.
● La obligación de fianza es una obligación accesoria, que depende de una obligación
principal. Si se extingue la obligación principal se extingue la fianza, la obligación de
fianza sigue la suerte de la obligación principal.
● La obligación de fianza puede ser desde cierto día y hasta cierto día. ¿Para qué?
Para contratos de tracto sucesivo: “le aseguro los cánones de enero hasta agosto”.
● La obligación que surge de la fianza puede ser condicional. “Yo afianzo a ese
muchacho si le resulta ese empleo” o “yo afianzo a ese muchacho hasta que lo echen
del trabajo”.
● El que paga lo ajeno sin el conocimiento del deudor, ya no tiene acción en
subrogación contra él, no subroga al acreedor principal. El que paga contra la
voluntad del deudor no tendrá acción en reparación contra él.
● Se pueden exigir varios fiadores, que pueden responder solidariamente si así lo
estipulan, de lo contrario podrán echar mano del beneficio de división. Los fiadores se
pueden obligar conjuntamente o solidariamente (se le puede cobrar la totalidad de la
deuda a cualquiera). En las obligaciones conjuntas el monto de la deuda se divide por
el número de deudores y cada uno deberá pagar su cuota, en estas obligaciones hay
beneficio de división.
● La fianza puede constituirse no sólo a favor del deudor principal, sino de otro fiador.
El fiador puede conseguir un subfiador.

● Efectos de la Fianza. Entre el Fiador y el Acreedor. Los efectos de la fianza entre el

acreedor y el deudor dependen de la situación en la que se esté.
❖ Cuando la obligación todavía no es exigible: ¿puede el fiador ir a pagar esa
obligación? Sí, a menos que el plazo sea también a beneficio del acreedor; en
ese caso, podría ir a cobrarle al fiador en el día en que se hubiera vencido la
deuda. Siempre se ha de pagar por adelantado con el conocimiento del deudor.
❖ Cuando la obligación ya es exigible pero no se la han cobrado al deudor: el
fiador tiene el beneficio de requerimiento, se puede requerir al acreedor para
que le cobre rapido al deudor antes de que se insolvente, si el acreedor es
negligente y el acreedor se insolventa, el fiador queda libre de responsabilidad.
❖ Cuando ya se le ha cobrado al fiador: el fiador tiene los siguientes mecanismos
de defensa: I. Proponer el Beneficio de Excusión. II. Proponer todas las
excepciones reales (las excepciones que ataquen la obligación, como causa
ilícita, objeto ilícito, prescripción, cosa juzgada, transacción… Hay unas
personalísimas que solamente puede alegar el deudor principal, como los
vicios de consentimiento (pero la incapacidad relativa no la puede alegar el
deudor)…), III. Proponer un Beneficio de División: cuando un deudor tiene
varios fiadores, pero nunca se dijo que esos fiadores son solidarios, hay lugar
 al beneficio de división, el cual consiste en decir que la fianza es conjunta y
que cada fiador sólo responde por su parte.

● Efectos de la Fianza. Entre el Fiador y el Deudor. El deudor es un tercero en el

contrato de fianza, pero igual se le extienden efectos del contrato de fianza. Los
efectos de la fianza entre el fiador y el deudor dependen de la situación en la que se
esté.
❖ Cuando no le han cobrado al fiador pero el fiador ya está expuesto a pagar: I.
Porque el deudor está dilapidando sus bienes, porque hay temores de que se
fugue y porque la obligación es exigible y el deudor se está haciendo el bobo,
II. Porque el fiador ya está cansado. III. Porque le prometieron al fiador que
lo iban a relevar. En cualquiera de esas situaciones, de desconfianza, cansancio
o relevo, el fiador puede pedirle al deudor: 1. Relevo. 2. Que le consigne
medios de pago. 3. Que le garantice los resultados de esa fianza (con otra
fianza, o una prenda o hipoteca). Si el fiador afianzó al deudor en contra de su
voluntad, no podrá pedir ninguna de las anteriores 3 cosas. Aquí hay una
obligación alternativa, el deudor debe 3 conductas (relevar, consignar medio
de pago o garantizar la fianza) pero se exonera pagando con una de ellas, el
deudor es el que escoge en principio con cuál de las alternativas se exonera,
pero se podrá estipular que escoja el acreedor.
❖ Cuando al fiador ya le tocó pagar: el fiador tiene 2 acciones. 1. Acción en
Subrogación: el fiador ocupa el puesto del acreedor. La subrogación es la
transmisión de los derechos del acreedor a un tercero, que le paga. Se efectúa
la subrogación por el ministerio de la ley, y aún contra la voluntad del
acreedor, en todos los casos señalados por las leyes y especialmente a
beneficio: del que paga una deuda a que se halla obligado solidaria o
subsidiariamente, hay que avisarle al deudor que va a pagar en caso de que el
deudor tenga excepciones qué oponer al pago. 2. Acción en Reembolso
(Reparación): el fiador puede pedirle al deudor el reembolso, con los intereses
y perjuicios. Se pierde la acción en reembolso cuando se paga contra la
voluntad del deudor (a menos que el deudor no tenga excepciones reales para
proponer, si el pago quedó bien hecho entonces si hay subrogación, porque el
legislador no permite enriquecimientos sin causa) y cuando se afianza contra
la voluntad del deudor. La acción en reembolso nace en cabeza del mismo
fiador, él la arma, la organiza, arma su demanda, cuantifica sus perjuicios,
liquida los intereses… En cambio, la acción en subrogación nace en cabeza
del acreedor, el acreedor fué quien armó la acción, de pronto hasta tiene
hipoteca o prenda y todo, viene con todo lo bueno y todo lo malo que haya
construido el acreedor. El fiador escoge cuál acción ejercer.
❖ Cuando se da un pago sin aviso: Si el fiador pagó sin haberlo avisado al
deudor, podrá éste oponerle todas las excepciones de que el mismo deudor
hubiera podido servirse contra el acreedor al tiempo del pago. Si el deudor,
ignorando por la falta de aviso la extinción de la deuda, le pagare de nuevo,
no tendrá el fiador recurso alguno contra él, pero podrá intentar contra el
 acreedor la acción del deudor por el pago indebido. Ahí hay un acreedor al
que se le ha pagado 2 veces, el fiador le puede cobrar al acreedor porque hay
un enriquecimiento sin causa, pero no le puede cobrar al deudor que ya pagó
porque no le avisaron que ya se había pagado la deuda.

● Efectos de la Fianza. Entre Cofiadores.

❖ Si, siendo solidaria la obligación, uno de los cofiadores paga la deuda: se
subrogan los derechos del acreedor frente a los demás fiadores. Pero ya se
dividiría entre los demás fiadores la obligación, eso siempre pasa cuando hay
cofiadores, porque sino se volvería un carrusel del carajo. Ejemplo: hay 5
fiadores que se obligan a respaldar 100 millones, el fiador A paga los 100
millones, entonces A le cobrará a los demás fiadores 25 millones cada uno.
❖ Si, siendo conjunta la obligación, alguien pagó más de lo que correspondía: se
subrogan los derechos del acreedor por ese excedente.

BENEFICIO DE EXCUSIÓN
Consiste en que el fiador le dice al acreedor: “cobrele primero al deudor, porque la fianza es
una obligación subsidiaria.
➢ Requisitos para proponer el Beneficio de Excusión: 1. Que no se haya renunciado a
él (expresamente o pactando solidaridad), 2. Que la obligación produzca acción, que
no se trate de una obligación natural, 3. Que la fianza no haya sido ordenada por el
juez, que la fianza no haya tenido origen en una providencia judicial, 4. Que el
beneficio de excusión se proponga a tiempo como excepción de fondo (en la
contestación de la demanda), a menos que en principio el deudor no tenga bienes y
reciba bienes en el transcurso del proceso, 5. Que en la propuesta del beneficio de
excusión se señalen los bienes del deudor principal.

Fin de las garantías

Hipoteca, Prenda (Garantías Reales) y Fianza (Garantia Personal)

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento es el cambio de un goce por un precio. Se puede gozar, a
cambio de un precio, de una cosa o de un servicio. Se puede tomar en arriendo muchas cosas
y muchos servicios.
● Código Civil. Hay 5 tipos de Arrendamiento. 1. Contrato de Arrendamiento de Cosas.
2. Contrato de Arrendamiento de Servicios para la Confección de una Obra Material
(Contrato de obra), 3. Contrato de Arrendamiento de Servicios Inmateriales, 4.
Contrato de Arrendamiento de Criados Domésticos y 5. Contrato de Arrendamiento
de Transporte.
 ● Primer Tipo de Arrendamiento. Contrato de Arrendamiento de Cosas: este tipo de
contrato de arrendamiento puede recaer sobre cosas materiales e inmateriales.
Ejemplo: arrendamiento de marcas, “póngale mi marca a todos los sacos que quiera,
todo bien”. Hay arrendamiento de bienes muebles y de bienes muebles por cantidades.
● Segundo Tipo de Arrendamiento. Contrato de Arrendamiento de Servicios para la
Confección de una Obra Material: consiste en entregarle una materia prima a un
artífice para que la transforme. Ejemplo: construcción de edificios, convertir telas en
pantalones. La materia prima la debe entregar el arrendatario, el arrendador es el
artífice.
● Tercer Tipo de Arrendamiento. Contrato de Arrendamiento de Servicios Inmateriales:
aquí predomina el intelecto sobre la obra de mano, no se transforman materias primas,
hay un trabajo intelectual. Ejemplo: “lave este vestido de novia”, “hágame un contrato
de sociedad”, “trasplante este riñón”, “quíteme este tumor”, OJO: representar a
alguien en un proceso es un mandato, pero aconsejar a alguien en cualquier situación
es un arrendamiento de servicios intelectuales.
● Cuarto Tipo de Arrendamiento. Contrato de Arrendamiento de Criados Domésticos:
arrendamiento de servicios prestados por un criado doméstico. Régimen anterior para
empleados domésticos; esto ya es materia laboral, el código laboral tumbó esto. No lo
vamos a ver.
● Quinto Tipo de Arrendamiento. Contrato de Arrendamiento de Transporte: ya eso no
existe tampoco, eso lo maneja el código de comercio, no el código civil. Eso es
materia de contratos mercantiles.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS

Regímenes
El Código Civil regula la mayor parte del arrendamiento en Colombia. Pero surgen unos
arrendamientos especiales que regulan el código de comercio u otras leyes.
● Arrendamiento de Inmuebles Rústicos: se forma una especie de sociedad de hecho,
uno pone el inmueble, otro lo cultiva y parten las ganancias. Contrato de aparcería.
● Normas de Contratación Administrativa: el Estado, a través de una institución de
derecho público, da en arrendamiento uno de sus bienes o toma el arrendamiento de
un bien. Los contratos de arrendamiento en los que hay bienes dados en arriendo por
una institución de derecho público (entidades públicas) o tomados en arriendo por una
institución de derecho público, se rigen especialmente por las normas de contratación
administrativa y generalmente por el código civil.
● Arrendamiento de Locales Comerciales: artículos 516 a 524 del código de comercio.
Local Comercial: es aquel que está ocupado por un establecimiento de comercio.
● Arrendamiento de Inmuebles Urbanos Destinados a Vivienda: se rige especialmente
por la ley 820 del 2003 y generalmente por el código civil.
● Arrendamiento de Inmuebles urbanos que no están destinados a vivienda ni ocupados
por un establecimiento de comercio: se rige especialmente por el decreto 2221 de
1983 y generalmente por el código civil. Ejemplo: parqueaderos, oficinas,
consultorios.
 ● Arrendamiento de Predios Rústicos: especialmente regulados por el capítulo VI del
título del arrendamiento del código civil. Como una finca de ganado o cafetera. Y, de
manera especialísima si el predio rústico es objeto del contrato de aparcería, se rige
por la ley 6 de 1975.
● Arrendamiento de Muebles: regulados exclusivamente por el código civil.
● Arrendamiento de Inmuebles Rurales destinados a Vivienda: código civil.
● Arrendamiento de Inmuebles Rurales no ocupados por establecimientos de comercio:
se rige por el código civil.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS

En un contrato de arrendamiento de cosas se cambia el goce sobre una cosa por un dinero.
● Estructura del Contrato, Consentimiento. El arrendamiento de cosas es un contrato
consensual, se perfecciona desde que las partes se ponen de acuerdo en precio y cosa.
Solamente hay una excepción: el Arrendamiento de un Establecimiento de Comercio.
El arrendamiento de un establecimiento de comercio es solemne (escrito privado
reconocido ante notario), en virtud del artículo 533 del código de comercio. Se
entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el
empresario para realizar los fines de la empresa. El establecimiento de comercio es un
bien mueble, susceptible de prenda. No es lo mismo arrendar un local comercial que
arrendar un establecimiento de comercio. El contrato de arrendamiento de un
establecimiento de comercio se rige por el código civil, la única norma especial es la
que dice que un contrato de arrendamiento de un establecimiento de comercio debe
hacerse por escrito privado reconocido ante notario o por escritura pública.
● Estructura del Contrato, Objeto. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas
corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la
ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación
y uso. Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá
acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. El soporte material
de la obligación del arrendador es una cosa mueble o inmueble.
● Arrendamiento de Cosa Ajena: se puede arrendar cosa ajena, pero si el verdadero
dueño lo reclama, el arrendatario tiene una acción de saneamiento contra el
arrendador. Si el arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que
justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere
sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución
proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante. Y si el
arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se
hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa
parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento. Además, podrá
exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el
tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue
del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de
saneamiento con respecto a ella. Pero si la causa del referido derecho no era ni debía
 ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a
abonar el lucro cesante.
● No se puede subarrendar, a menos que se haya pactado que es posible subarrendar.
● Arrendamiento de cosa propia: la venta de cosa propia no vale. ¿Uno puede ser
arrendatario de una cosa de la que se es dueño? Sí, el nudo propietario le arrienda la
cosa al usufructuario.
● Arrendamiento de cosas embargadas: Si, porque es un acto de administración, no de
disposición.

USUFRUCTO VS ARRIENDO
En el arrendamiento se cambia un goce por un precio, el goce del arriendo no es el mismo
goce que se confiere en el usufructo, porque el goce del arrendamiento es un goce más
limitado; el arrendatario no puede subarrendar, ni ceder, ni constituir un comodato sobre la
cosa, ni darle una destinación distinta al bien, pero el usufructuario sí. Fuera de eso, el
arrendatario tiene un derecho personal (derecho frente a una determinada persona que por un
hecho suyo adquiere la obligación correlativa: el arrendamiento, al único al que un
arrendatario le puede exigir obligaciones es al arrendador) pero el usufructuario tiene un
derecho real (a cualquiera que tenga la nuda propiedad le es oponible el usufructo). Si yo
recibo un usufructo en condición resolutoria, el usufructo está sometido a condición
resolutoria también, pero debe estar implícita o expresa en el título. El usufructuario jamás
será poseedor, la existencia de un título de mera tenencia hará presumir la mala fe en la
usucapión.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento es el cambio de un goce por un precio. Se puede gozar, a
cambio de un precio, de una cosa o de un servicio. Se puede tomar en arriendo muchas cosas
y muchos servicios.
● La existencia de un título de mera tenencia hará presumir la mala fe en la usucapión.
● En principio, el comprador del bien no debe respetar un arrendamiento previo a la
compraventa. Hay excepciones. Excepciones en las que los terceros deben respetar el
arrendamiento: 1. Título lucrativo, 2. Escritura pública, 3. Acreedor hipotecario por
remate con escritura pública anterior, 4. Comprador respecto del periodo en curso, 5.
Cuando hay arriendo anterior a la venta en proceso de entrega del tradente al
adquirente.
● Precio. Es de la esencia de un contrato de arrendamiento el precio, porque si no es un
comodato. El precio puede ser en dinero o en frutos naturales del bien (ganado, frutas,
vegetales…).
➢ ¿Se puede pagar con frutos civiles? (como el 20% de lo que haga un taxi en carrera o
cuando Mayorca cobra como arriendo un porcentaje de las ventas). No. Eso NO sería
un arrendamiento, se puede hacer pero no sería un arrendamiento, sería un contrato
atípico. ¿Por qué es importante que el contrato sea típico? Por el Artículo 518 del
 Código de Comercio: tiene derecho a la renovación el que tenga el contrato a título de
arrendamiento. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos
de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio,
tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo. AUNQUE se
podría alegar que eso es un contrato de arrendamiento en vez de un contrato atípico
que han llamado de concesión de espacio, porque ahí hay un precio en dinero
determinable. Artículo 1518. No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de una
declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las
unas y las otras sean comerciales y que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a
su género. La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o
contenga datos que sirvan para determinarla. El precio puede consistir ya en dinero;
ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una
cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. El precio podrá
determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta. Precio de
Compraventa: El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes. Podrá
hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.
➢ Precio Fijado por Terceros. Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un
tercero; y si el tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra
persona en que se convinieren los contratantes, en caso de no convenirse, no habrá
venta. O sea que, en algunos casos, un tercero puede fijar el precio del arrendamiento,
por ejemplo: 1. Inmuebles Urbanos Destinados a Vivienda: el Estado limita el precio
para evitar la inflación. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes
en moneda legal pero no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la
parte de él que se dé en arriendo, y el avalúo comercial no podrá superar el doble del
avalúo catastral. 2. Renovación de Arriendo de Locales Comerciales: hay libertad en
el precio inicialmente, pero hay límites en la renovación al que el arrendatario tiene
derecho, porque cuando hay derecho a renovación, el precio lo fija un juez con ayuda
de peritos cuando las partes no se ponen de acuerdo.
● Obligaciones de las Partes: este es un contrato bilateral desde el surgimiento de las
obligaciones. Recordad que la bilateralidad de los contratos no surge en su formación.
➢ Obligaciones del Arrendador: 1. Entregar la cosa. 2. Mantener la cosa en estado de
servir para el fin para el que ha sido arrendada. 3. Librar al arrendamiento de toda
turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
➢ Obligaciones del Arrendatario: 1. Darle al bien arrendado una destinación adecuada, o
sea la destinación que dice un contrato. 2. Cuidar el bien como un buen padre de
familia, culpa leve. 3. No ceder el contrato ni subarrendar la cosa sin el permiso del
arrendador, obligación de no hacer. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el
arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en
este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros
términos que los estipulados con el arrendatario directo. 4. Pagar el canon o renta
(renta es la palabra verdadera, el canon técnicamente es lo que se da en un contrato de
aparcería). 5. Devolver la cosa al final del contrato.
● Sobre el Arrendatario pesan 2 presunciones: 1. Que se entregó la cosa en perfectas
condiciones (consejo: tomar fotos antes) y 2. Que cualquier daño se presume que es
 por culpa del arrendatario, el arrendatario tiene la carga de la prueba, hay que
demostrar una mediana diligencia y cuidado. En cuanto a los daños y pérdidas
sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni
por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba
será responsable. Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos
estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Las obligaciones del arrendador son: 1. Entregar la cosa. 2. Mantener la cosa en estado de
servir para el fin para el que ha sido arrendada. 3. Librar al arrendamiento de toda turbación o
embarazo en el goce de la cosa arrendada. 4. Garantizar el goce pacifico de las cosas.
1. Entregar la cosa: la entrega del bien obedece a que el arrendador lo que debe hacer en
el fondo es conceder un goce, por eso tiene que entregar. Incumplimiento de la
Obligación de Entrega: 1. No hay entrega y 2. Se retrasa la entrega. Falta Absoluta de
Entrega: se desiste del contrato y se indemnizan los perjuicios. Si el arrendador, por
hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en la imposibilidad
de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con
indemnización de perjuicios. Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el
arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa;
salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza
mayor o caso fortuito. Sin embargo, esta norma tiene una contradicción porque la
primera parte habla de culpa (eso significa que ahí hay una obligación de medio, se
hace una valoración y el deudor puede alegar diligencia y cuidado, culpa leve), pero
después dice que hay que pagar unos perjuicios a menos que demuestre una causa
extraña (esto significa que la obligación es de resultado: solo exonerada por fuerza
mayor, caso fortuito o culpa exclusiva de un tercero). Esta no es una tradición, es una
simple entrega. ¿Qué pasa si se arrienda una cosa que no existe o pasa cualquier cosa
y no se puede entregar? El arrendatario desiste del contrato y pide perjuicios. ¿Qué
pasa cuando hay retardo en la entrega o la entrega es defectuosa (problemas jurídicos
en la cosa, entrega parcial, cumplimiento defectuoso o cumplimiento retardado)?
Cumplimiento retardado cuando la cosa ya no le es útil al arrendatario por el retardo:
el arrendatario desistirá del contrato con indemnización de perjuicios (ejemplo: a uno
le entregan tarde una cabaña en la playa, ahí se caga el viaje). Cumplimiento cuando
la cosa todavía le es útil al arrendatario: el arrendatario no podrá desistir pero tendrá
derecho a la indemnización de perjuicios. Culpa. Si el arrendador, por hecho o culpa
suya o de sus agentes o dependientes (obligación de medio en la que el arrendador
responde por culpa leve, o sea que se exonera mostrando diligencia y cuidado), es
constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de
perjuicio. Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la
utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las
circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato,
 quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no
provenga de fuerza mayor o caso fortuito o culpa exclusiva del arrendatario o culpa
exclusiva de un tercero. (Eso significa que ahí hay una obligación de resultado, que
solo se exonera con causa extraña). Cuando a uno solo lo exonera una causa extraña,
la carga de la prueba la tiene el deudor (ha de demostrar la causa extraña). Entonces
¿la obligación de entregar al fin es de medio o de resultado? De resultado, el profesor
considera que si la cosa no es entregada o la entrega es defectuosa, entonces el
arrendador solamente se exonerará demostrando causa extraña. Tesis contraria: No
pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se
interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor, de este enunciado se
desprende que la obligación de entregar es de medio.

2. Mantener la cosa en estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada.
Consiste en hacer las reparaciones necesarias, las reparaciones necesarias son aquellas
que no son locativas. Obligación de mantenimiento: ésto supone que el arrendador
entregó una cosa buena, una cosa que sirve para aquello a que su naturaleza está
destinada (ejemplo: el carro anda, el computador procesa), pero, cómo el
arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo, el bien requerirá de mantenimiento o
reparaciones. La obligación de mantener la cosa en estado de servir significa que la
obligación es de realizar reparaciones, las reparaciones se clasifican en locativas y
necesarias. Las reparaciones locativas le tocan al arrendatario. Las reparaciones
necesarias las hace el arrendador. La obligación de mantener la cosa arrendada en
buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias,
a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros
que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la
mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán
modificar estas obligaciones. Reparaciones Locativas: El arrendatario es obligado a
las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que según la
costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas
especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de
sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura
de cristales, etc. Son las que se derivan del uso ordinario de las cosas, se refieren a
daños más livianos, más estéticos, a daños de obra blanca. Las reparaciones llamadas
locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a
mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los
deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso
fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo,
o por defectos de construcción. Será obligado especialmente el inquilino: 1. A
conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías,
reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o
se desencajen. 2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y
tabiques. 3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras. Se
 entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a
menos que se pruebe lo contrario. El inquilino es, además, obligado a mantener las
paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a
mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas. La
negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador
para indemnización de perjuicios, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo
en casos graves. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de
las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa
arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y
que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su
cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer
oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable,
probada la necesidad. Reparaciones Necesarias: Las reparaciones necesarias son
aquellas que tienen que ver con la estructura del bien, como el motor de un carro. Las
refacciones mayores le competen al nudo propietario, no al usufructuario. Se entiende
por obras o refacciones mayores las que ocurren por una vez a largos intervalos de
tiempo y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa
fructuaria. Ejemplo: comejen.
➢ ¿Está obligado el arrendatario a soportar esas reparaciones? ¿Podrá ese
arrendatario cobrar la indemnización de los perjuicios que generaron las reparaciones?
El arrendatario está obligado a soportar la reparación. Al legislador no le gusta
destruir contratos, generalmente habrá una disminución de la renta cuando se está
reparando el bien, pero cuando hay una reparación muy compleja, o es muy
prolongada en el tiempo, entonces sí se podrá destruir el contrato. Cuando se hacen
reparaciones necesarias se está frente a un incumplimiento por parte del arrendador,
hay un incumplimiento cuando se cumple retardada o defectuosamente, aquí se
cumple defectuosamente. Condiciones para que haya indemnización de perjuicios: 1.
Que el arrendatario, al momento del perfeccionamiento, desconozca la causa que va a
a dar lugar a la reparación (por causa de su profesión u oficio, o con mediana
diligencia y cuidado); fundamento: error injustificado de hecho no da lugar a
reparación, 2. Que la causa que dió lugar a la reparación sea anterior al contrato y 3.
Que el arrendador, al momento de perfeccionar el contrato, conozca o pueda prever
esa reparación. Artículo 1986.
➢ ¿Qué pasa si el arrendatario hace las reparaciones necesarias? Para evitar el
enriquecimiento sin causa, el arrendatario tiene derecho a que el arrendador le pague.
Hay 3 condiciones: 1. Que el arrendatario no haya hecho que esas reparaciones sean
necesarias por su culpa, que las reparaciones necesarias no sean culpa del
arrendatario. 2. Que el arrendatario le haya avisado al arrendador. 3. Que sean unos
gastos razonables.
➢ Artículo 1993. Si el arrendador no contesta, o no se le pudo avisar (emergencia), el
arrendatario tiene derecho a que se le paguen las reparaciones. Hay mala fe en la
preparación del contrato y en la ejecución del contrato.
➢ Reparación Necesaria vs Mejora Útil. La reparación implica un mantenimiento de
un estado de cosas, poner algo como estaba o debe estar. Las mejoras son adiciones
 que se le hacen a una cosa, y las hay útiles (objetivamente mejoran el valor venal,
comercial, de la cosa, las mejoras útiles se le pagan al poseedor venido que están de
buena fe) y voluptuarias (no aumentan el valor comercial, ej: aire acondicionado,
jacuzzi en Barranquilla). ¿Se han de pagar las mejoras útiles? No, el arrendador no se
las debe pagar al arrendatario en principio, solo hay que pagarlas si se cumplen 2
condiciones: 1. Que las haya consentido y 2. Que se hubiera comprometido
expresamente a pagarlas. Pero el arrendatario tendrá derecho a llevarse las mejoras
útiles siempre que esto no perjudique la integridad del bien.
➢ Derecho de Retención. Si el arrendatario hace mejoras útiles que el arrendador se ha
comprometido expresamente a pagar, o si el arrendatario hace unas reparaciones
necesarias, el arrendatario tiene un derecho de retención (se puede retener el objeto y
no devolverlo hasta que no le paguen). También se puede compensar el canon,
alegando una compensación con la renta.

3. Librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa

arrendada. Librar al arrendatario de toda perturbación o situación embarazosa consiste
en garantizar un goce útil y pacifico. Goce Útil: consiste en un saneamiento de vicios
materiales de la cosa, específicamente vicios de funcionamiento (la cosa no sirve para
lo que está destinada por naturaleza, ejemplo: el carro no anda, el computador no
procesa bien, una casa en ruinas; también llamados defectos de calidad). El
arrendatario puede terminar el contrato, y aun rescindirlo, si por un problema de
calidad el objeto arrendado no le sirve para lo que por su naturaleza está destinado.
Un contrato se termina cuando ya empezó la ejecución del contrato, en la rescisión no
se ha empezado a ejecutar el contrato. Para la terminación y rescisión no importa si el
arrendador sabía o si el problema era anterior o posterior, eso ya es tema de perjuicios,
uno no tiene por qué soportar el arrendamiento de algo que no sirve. Requisitos: 1. El
vicio debe ser grave (cuando el vicio de funcionamiento es liviano hay lugar a
disminución de la renta y ya).
➢ Indemnización. Aquí hay incumplimiento, incumplimiento defectuoso, sea que se
pagan perjuicios, pero dependen de si hay daño emergente o lucro cesante. Requisito
para Indemnización: que el arrendatario no se haya podido percatar del vicio con
mediana diligencia y cuidado o en razón de su oficio y profesión. Daño Emergente:
hay que meterle plata a una cosa, emerge dinero del bolsillo para solucionar una
situación (ej: tocó alquilar otro equipo de sonido para no interrumpir el concierto). Se
tiene derecho a él si el arrendatario desconocía el daño y el daño era anterior al
contrato. Lucro Cesante: cesó la entrada de dinero al bolsillo (ej: no se pudo dar el
concierto entonces tuve que devolver la boletería). Se paga daño emergente y lucro
cesante si el arrendador conocía el daño y el daño era anterior.
➢ Artículo 1990. El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y
aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa
le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador
conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el
caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin
 culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la
cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si
debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del
precio o renta.
➢ Artículo 1991. Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo
precedente, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha
tenido una causa anterior al contrato. Y si el vicio era conocido del arrendador al
tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes
preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro
cesante.
➢ Artículo 1992. El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios
que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se
obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave
negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de
saneamiento por el mismo vicio, designándolo.

4. Garantizar el goce pacifio de la cosa: el derecho real de dominio no está por encima
del derecho personal del arrendatario. El arrendador, en virtud de la obligación de
librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento
del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o
trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Si fuera de los
casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el
arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo (impedírselo),
tendrá derecho a indemnización de perjuicios. La obligación de garantizar un goce
pacifico también implica defender al arrendatario de las agresiones de terceros (el
arrendador debe defender al arrendatario de las agresiones de derecho, no de hecho,
de las de hecho se encarga la policía. Agresiones de Derecho: cuando un tercero alega
un mejor derecho sobre la cosa arrendada). Si demandan al arrendatario en vez del
arrendador hay una falta de legitimación en la causa, el arrendatario debe contestar la
demanda y allí indicar que no le consta nada de lo que le dicen porque él no es el
dueño o el poseedor y relacionar los datos del arrendador ¿Y si es con agencia de
arrendamientos? Se dan los datos del arrendador, si no de la agencia, pero también
hay que decir lo que aparece en el certificado de tradición y libertad del inmueble. Si
el arrendatario no le avisa al arrendador entonces debe pagarle los perjuicios que
sobrevengan. Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros,
que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre
perseguirá la reparación del daño. Y si es turbado o molestado en su goce por
terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este
derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una
disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante.
Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero,
se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin
esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento. Además,
 podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por
el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo
fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de
saneamiento con respecto a ella. Pero si la causa del referido derecho no era ni debía
ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a
abonar el lucro cesante. La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa
arrendada, se dirigirá contra el arrendador. El arrendatario será sólo obligado a
notificarle la turbación o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de
los derechos que alegan y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonará los
perjuicios que de ello se sigan al arrendador. Artículo 67, CGP. El que tenga una
cosa a nombre de otro y sea demandado como poseedor de ella, deberá expresarlo así
en el término de traslado de la demanda, con la indicación del sitio donde pueda ser
notificado el poseedor, so pena de ser condenado en el mismo proceso a pagar los
perjuicios que su silencio cause al demandante y una multa. El juez ordenará
notificar al poseedor designado. ¿Qué pasa si el tercero triunfa y se desposee al
arrendador? ¿Si el bien es evicto? El bien solo es evicto cuando hay sentencia.
Triunfo Total: se va el poseedor y el arrendatario, el arrendatario le podrá reclamar al
arrendador en virtud de su derecho personal, el arrendamiento se termina por la
extinción del derecho del arrendador. Triunfo Parcial: si el pedazo que se lleva el
tercero no es muy grande (si la desposesión no es muy grande), el arrendatario ha de
permanecer en el contrato con una disminución de la renta, del canon. Parte
Considerable = El arrendatario podrá desistir del contrato con indemnización de
perjuicios, la parte considerable puede ser cualitativa (el baño, la cocina) o
cuantitativa (10 metros). Ahí hay un incumplimiento contractual. Nota: la
compraventa que hay que pagar en 36 cuotas no es de tracto sucesivo, en los contratos
de tracto sucesivo muere una obligación e inmediatamente surge otra, los contratos de
tracto sucesivo se terminan, no se resuelven (no se puede quitar lo bailado).
Condiciones para la indemnización: 1. Que el arrendatario, al momento de contratar,
pudiese ignorar la causa del problema jurídico (el arrendatario no podía prever que
eso iba a pasar, un error de hecho injustificado no da indemnización), 2. Que la causa
del problema sea anterior (el arrendador ha de pagarle el daño emergente al
arrendatario). 3. Que el arrendador, al momento de contratar, pudiese ignorar la causa
del problema jurídico (lucro cesante). ¿Qué pasa cuando el Estado se lleva el bien? El
profe cree que se debe crear un tercer tipo de saneamiento: saneamiento por
problemas legales del bien, ahí hay un problema de calidad: no cumplir con ciertas
características naturales que deba cumplir una cosa, o que se predica de ellas (que no
es regulado por el derecho civil o comercial pero sí por el estatuto del consumidor).

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Las obligaciones del arrendatario son las siguientes: 1. Darle un uso adecuado a la cosa, 2.
Cuidar el bien como un buen padre de familia, 3. No subarrendar y no ceder el contrato y 4.
Pagar el canon o renta.
1. Darle un uso adecuado a la cosa: usar el objeto para lo que fue arrendado, darle la
utilidad al objeto que señala el contrato. También se puede deducir el uso adecuado de
la naturaleza del bien (es obvio que un local en el Tesoro es para montar un
establecimiento de comercio, una motosierra no sirve para cortar metal). ¿Y si no
que? El arrendador puede dar por terminado el contrato y cobrar los perjuicios. El
arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato;
y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a
falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que
deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el
arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del
arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando
subsistir el arriendo.
2. Cuidar el bien como un buen padre de familia: se observa este grado de diligencia y
cuidado porque el contrato es beneficioso para ambas partes. Mediana diligencia y
cuidado. El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un
buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y
aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un
grave y culpable deterioro.
3. No Subarrendar y No Ceder el Contrato (a menos que el arrendador lo autorice): el
arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que
se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o
subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el
arrendatario directo. Cesión: ceder el contrato es hacerse sustituir por un tercero, el
arrendatario se va y deja a otro arrendatario, no hay sino 1 relación jurídica: la inicial,
el tercero ocupa el papel del arrendatario respetando ese contrato inicial.
Subarriendo: hay 2 relaciones jurídicas (1. Entre arrendador y arrendatario, la inicial;
y 2. Entre arrendatario (subarrendador) y subarrendatario (subarrendatario)). ¿Por qué
se puede subarrendar? Porque el contrato de arrendamiento no es intuito persone, pero
se necesita permiso porque es un contrato de confianza, uno no le confía las cosas a
cualquiera.
4. Pagar el Canon o Renta: El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá
el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga
derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos
con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido (relativo a las decoraciones)
o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de
prueba contraria. El arrendador puede retener frutos y mobiliario mientras le pagan
¿Como hace un arrendador que no tiene la tenencia de la cosa para retener los
objetos? Con una medida de embargo y secuestro que se le solicita a un juez.
Solamente aplica para las cosas que están dentro del bien o que son relativas a él, la
ventaja es que a esto se le aplica la ley de garantías mobiliarias. Se puede pedir
embargo y secuestro sobre cualquier bien del demandado en todos los procesos de
restitución de tenencia por arrendamiento. En todos los procesos de restitución de
tenencia por arrendamiento, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la
demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros
 sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de
arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación
económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que
hubiere lugar y de las costas procesales. ¿Cómo se hace el proceso ejecutivo
después? Con un memorial.
5. Restituir el Bien. Si no lo restituye voluntariamente, le iniciarían un proceso de
restitución de inmueble arrendado, en la calle se le dice lanzamiento.

RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO

Por medio del proceso de restitución de inmuebles arrendado, se le pide al arrendatario que se
vaya, pero no la plata que se debe, después ese proceso tiene un proceso ejecutivo donde se
cobra lo que no se ha pagado.
● Requisito: 1. Requerir al arrendatario en mora de devolver (la mora es un retardo
comprobado por el juez, 1608, se está en mora cuando no se cumple la obligación en
el término estipulado, a menos que la ley dga que en ciertos casos haya que requerir al
deudor para constituirlo en mora. Nota: técnicamente el arrendatario puede renunciar
al requerimiento en mora, pero es discutido).
● Aunque este no sea un proceso ejecutivo, meramente de restitución de tenencia, se
puede pedir el embargo y secuestro de los bienes, y se le puede encadenar un proceso
ejecutivo.
● Ahí mismo sale la sentencia que decreta la restitución, se tienen 30 días para iniciar el
proceso ejecutivo.
● Proceso Ejecutivo Posterior. Se pueden pedir medidas cautelares sobre cualquiera de
los bienes del arrendatario.

Notas:
● La ineficacia es una especie de sanción, no hay actos ineficaces.

TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento generalmente se termina por la llegada del día estipulado para su
terminación. El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos,
y especialmente: 1. Por la destrucción total de la cosa arrendada. 2. Por la expiración del
tiempo estipulado para la duración del arriendo. 3. Por la extinción del derecho del
arrendador. 4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

● Terminación del Arrendamiento por Vencimiento. Terminación por la expiración del

tiempo estipulado para la duración del arrendamiento. El arrendamiento generalmente
se termina por la llegada del día estipulado para su terminación. Los términos pueden
ser a término definido (fijo) o indefinido.
➢ ¿Qué pasa si el contrato es a término definido para una de la partes e indefinido para
la otra? Ej: el arrendador pide que le garanticen, como mínimo, 1 año de
arrendamiento y el arrendatario le advierte que lo están rotando, entonces puede que
 no se quede tanto. Aquella parte para la que el arrendamiento es a término definido
debe respetar ese plazo, pero la parte para la cual es a término indefinido debe
desahuciar para irse. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes, y
voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar
el arriendo a su voluntad, estará, sin embargo, sujeta a dar la noticia anticipada que
se ha dicho.
➢ Arrendamiento a Término Definido. Cuando el arrendamiento es a término fijo no hay
que avisarle al arrendatario para que entregue, porque ya se sabe desde un principio
cuando hay que entregar, obviamente para demandar sí toca requerir.
➢ Arrendamiento a Término Indefinido. No hay contratos infinitos, no hay obligaciones
irredimibles, para eso hay prescripción y también hay un mecanismo para terminar los
contratos a término indefinido que se llama desahucio.
❖ Desahucio. El desahucio es un aviso que una parte le envía a la otra,
indicandole que el contrato se va a terminar. El Desahucio pretende entregarle
un término al destinatario de la notificación (arrendatario) para que tome las
medidas de precaución: “tiene 1 mes para que consiga un apartamento”.
➔ El desahucio es irrevocable una vez hecho, no hay marcha atrás cuando se da
el aviso; no puede decirle al arrendador: “quédese tranquilo que al fin no van
a coger el apartamento”. El que ha dado noticia para la cesación del
arriendo, no podrá después revocarla sin el consentimiento de la otra parte.
➔ Desahucio en No Rústicos. Término que otorga el desahucio: 1. Pago Diario: 1
día antes, 2. Pago Semanal: 1 semana antes, 3. Pago Mensual: 1 mes antes,
desahucio de 1 mes. El término empieza a contar a partir del próximo periodo
de pago, el mes se empieza a contar en el próximo periodo de pago (si los
pagos se hacen el 5 de cada mes, y se le avisó el 16 de abril, ese desahucio
empieza a contar el 5 mayo, o sea que hay que devolver el 5 de junio).
➔ Desahucio en Predios Rústicos. Término que otorga el desahucio: El
desahucio es de 1 año. Y el término empieza a correr cada año.
➔ Desahucio en el Código Civil. Si no se ha fijado tiempo para la duración del
arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se
destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes
podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo
anticipadamente. Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del
arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se
destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio.
Sirve para dar por terminado un contrato a término indefinido. No sirve para
terminar un contrato en la mitad, ni se necesita para avisarle a alguien que el
contrato se termina en determinada fecha. ¿Cómo se hace el deshaucio? Puede
hacerse verbalmente, pero el profe aconseja hacerlo por escrito.
➔ Desahucio en el arrendamiento de locales comerciales. No es para terminar un
contrato a mitad de camino. En el código de comercio, el desahucio busca
evitar la renovación del contrato (se tiene el derecho de renovación a partir de
los 2 años), cuando se dan unas condiciones especiales. Además de que se
cumplan las condiciones especiales para evitar la renovación del local, el
 arrendador debe desahuciar al arrendatario indicando que el contrato no se va
a renovar. Aunque obviamente siempre toca desahuciar cuando el contrato es a
término indefinido. Término del desahucio: 6 meses, el arrendador ha de
avisar al arrendatario con 6 meses de anticipación a que se acabe el periodo
que está en curso, los 6 meses empiezan a contar a partir del momento que se
acabe el periodo que está en curso. ¿Y si el periodo es menor de 6 meses? Se
desahucia antes de que se acabe el periodo y se cuentan 6 meses. ¿Y si el
contrato es a término indefinido? Se cumplen 6 meses contados a partir del
siguiente periodo de pago. ¿Cómo se hace el deshaucio? Puede hacerse
verbalmente, pero el profe aconseja hacerlo por escrito y pedir un acuso de
recibo.
➔ Desahucio en el arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda.
Ley 820 de 2003. El desahucio en el arrendamiento de inmuebles urbanos
destinados a vivienda tiene 2 finalidades: 1. Terminar el contrato a mitad de
camino a pesar de que el contrato sea a término definido y 2. Impedir la
renovación del contrato. Terminar el Contrato a Mitad de Camino tiene 3
condiciones: 1. Que se respete el periodo inicial, entonces solo se puede hacer
dentro de las prórrogas (esto solo aplica para el arrendador, porque el
arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas), 2.
Indemnización de 3 meses de arrendamiento y 3. Que se haga un desahucio
solemne con 3 meses de anticipación al momento en que se quiere gozar o
dejar de gozar del inmueble (el arrendatario que se quiere ir debe asegurar 3
meses más de permanencia en el bien además de la indemnización siguiente).
Solemnidad: enviado por correo certificado a la dirección que aparece en el
contrato, en el que además se advierte que la indemnización ha sido
consignada en un banco, a materializarse una vez sea devuelto el inmueble.
Impedir la Renovación del Contrato: el arrendador puede impedir la
renovación del contrato por unas causales determinadas, para lo que debe
desahuciar solemnemente al arrendatario con 3 meses de anticipación al
momento de vencerse el periodo que esté en curso. Solemnidad: enviado por
correo certificado a la dirección que aparece en el contrato. Renunciar al
Derecho a la Renovación: el arrendatario no debe invocar causales ni nada,
pero si debe desahuciar solemnemente con 3 meses de anticipación al
momento del vencimiento del periodo en curso. Solemnidad: enviado por
correo certificado a la dirección que aparece en el contrato.

……………………………….
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………………….
………….
……
..
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● Terminación del Arrendamiento por Extinción del Derecho del Arrendador: ¿Cuándo
el arrendador pierde su derecho en el objeto el tercero ha de respetar el
arrendamiento? Por regla general NO, porque el tercero no celebró ese contrato.
Excepciones en las que los terceros deben respetar el arrendamiento: 1. Título
lucrativo, 2. Escritura pública, 3. Acreedor hipotecario por remate con escritura
pública anterior, 4. Comprador respecto del periodo en curso, 5. Cuando hay arriendo
anterior a la venta en proceso de entrega del tradente al adquirente. El arrendatario
tiene derecho a que le indemnicen los perjuicios cuando hay pérdida voluntaria del
arrendador y excepcionalmente cuando hay pérdida involuntaria del arrendador.
Formas de perder el derecho: por venta, porque se lo quitan, porque lo aporta en
sociedad…
➢ Perjuicios. Pérdida Involuntaria del Arrendador: Extinguiéndose el derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad,
expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se
hubiere estipulado. Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular
que hace incierta la duración de su derecho, como la del usufructuario o la del
propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una
condición resolutoria, no habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación
del arriendo en virtud de la resolución del derecho. Pero si teniendo una calidad de
esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, será obligado a
indemnizar al arrendatario; salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el
arrendador no era propietario absoluto. Cuando se pierde el derecho por algo ajeno a
la voluntad del arrendador, por regla general, el arrendador no debe indemnizar al
arrendatario, pero, si el arrendatario tenía un derecho eventual (plazo o condición) y le
calla esta circunstancia al arrendatario sí lo tiene que indemnizar. Ej: el usufructo que
tenía el arrendador estaba sometido a condición resolutoria y la condición resolutoria
se cumple.
➢ Perjuicios. Pérdida Voluntaria del Arrendador: Extinguiéndose el derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada, por su voluntad, expirará el arrendamiento aún
antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado y se
indemnizará al arrendatario. Ej: no paga el bien y por eso se lo quitan, o se lo vende a
un tercero…
❖ Excepciones en virtud de las cuales los terceros han de respetar el
arrendamiento. Estarán obligados a respetar el arriendo: 1. Todo aquel a quien se
transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo. 2. Todo aquel a quien se
transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido
contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios. 3. Los
acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública
inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria. 4.
Comprador, durante el periodo en curso. 5. Cuando se da el proceso de Entrega del
Tradente al Adquirente.
1. El que recibió el bien a título lucrativo (título gratuito). Ej: el heredero.
 2. Aquel que llega y se encuentra que el arrendamiento está hecho por escritura pública.
Consejo: hacer el contrato de arrendamiento por escritura pública.
3. Acreedor Hipotecario a quien en virtud del Remate Judicial le Adjudicaron el Bien
cuando ese arrendamiento consta en escritura pública anterior a la escritura de
hipoteca. El acreedor hipotecario puede participar en el remate, inicia el proceso
ejecutivo y pide quedarse de una vez con el bien. Consejo: antes de constituir una
hipoteca siempre hay que revisar que no haya un arrendamiento plasmado en escritura
pública, porque ese arrendamiento toca respetarlo si uno se queda con el bien y es
acreedor.
4. Comprador en el Periodo que está en Curso. Indirectamente se le dice al Comprador
que ha de respetar el Contrato de Arrendamiento en curso ¿Por qué indirectamente?
Porque se le dice al arrendador que puede evitar la renovación del contrato cuando
necesite entregar el inmueble en virtud de una compraventa, no dijo que el
arrendamiento se terminaba. Al comprador no se le entrega hasta que se termine el
periodo que estaba en curso. Consejo: si uno es el comprador embalado, toca
desahuciar con 3 meses de anticipación e indemnizar esos 3 meses, pero solo si se está
en las prórrogas.
5. Cuando hay un Arriendo anterior a la Venta en Procesos de Entrega del Tradente al
Adquirente. El proceso de Entrega del Tradente al Adquirente se da cuando al
comprador lo registran en la ORIP pero no le entregan materialmente al bien. Cuando
hay un arrendatario anterior a la venta se le dice al adquirente que será un cesionario,
por lo que queda como arrendador. Al practicarse la entrega no podrá privarse de la
tenencia al arrendatario que pruebe siquiera sumariamente título emanado del
tradente, siempre que sea anterior a la tradición del bien al demandante.

● Terminación del Arrendamiento por Destrucción de la Cosa Arrendada: el objeto se

acabó en mitad del camino, sin objeto no hay contrato. Se presume que al arrendatario
le entregaron la cosa en perfecto estado y que si se perdió la cosa fue por su culpa, el
arrendatario ha de probar que no fue así demostrando mediana diligencia y cuidado.

● Terminación del Arrendamiento por Sentencia Judicial: no se habla aquí de aquella

sentencia que declara un incumplimiento, porque lo que termina el contrato es un
incumplimiento. Aquí se habla de: 1. Sentencias de expropiación, 2. Sentencias de
extinción de dominio.

SITUACIONES QUE PONEN A PELIGRAR EL ARRENDAMIENTO

Son aquellas situaciones que no terminan el contrato de arrendamiento pero lo ponen a
peligrar:
1. Cuando el arrendatario entra en insolvencia: ahí se le dice a los acreedores que se
subroguen en los derechos del arrendatario si quieren, se les ofrece a los acreedores
volverse arrendatarios. El arrendatario tiene un derecho personal que se le puede
exigir al arrendador. Proceso de Insolvencia = Reorganización Empresarial o
Liquidación. Reorganización: los contratos de tracto sucesivo no se terminan por la
 insolvencia, pero el arrendatario puede renegociar el contrato de arrendamiento con el
arrendador. Si no se logra una renegociación, el arrendatario puede pedirle al juez
terminar el contrato si prueba que ese contrato de tracto sucesivo está más caro de lo
normal para un objeto de esas características.
2. Cuando el arrendador entra en Insolvencia: en principio no hay problema para el
arrendatario cuando el arrendador se insolventa, porque lo peor que podría pasar es
que al arrendador le embarguen el bien o que le toque pagar los cánones a otra parte.
Pero, si el bien termina en remate judicial y un tercero coge el bien, se acaba el
arrendamiento porque se extingue el derecho del arrendador y esa es una causal de
terminación de contratos de arrendamiento. Cuando por culpa del arrendatario se pone
término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de
perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en
que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera
terminado sin desahucio.
3. Cuando el arrendador necesita el bien: en principio no hay problema, prima el
derecho personal del arrendatario sobre el derecho real del arrendador, a menos que se
haya estipulado lo contrario. La necesidad del arrendador lo que permite es evitar la
renovación, pero no terminar el contrato a mitad de camino (locales comerciales =
518. Inmuebles urbanos destinados a vivienda = artículo 22 numeral 8 de la ley 820
de 2003).

REGÍMENES ESPECIALES DE ARRENDAMIENTO

contemplados en el código civil
Los regímenes especiales de arrendamiento de cosas se encuentran en el capítulo V y VI del
código civil. Capítulo V: Casas, Almacenes u otros Edificios. Capítulo VI: Predios Rústicos.
● Casas, Almacenes u otros Edificios. Artículo 2028. Las reparaciones llamadas
locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a
mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los
deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso
fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo,
o por defectos de construcción. Artículo 2029. Será obligado especialmente el
inquilino: 1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y
cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se
quiebren o se desencajen. 2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas,
puertas y tabiques. 3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y
cerraduras. Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos
respectos, a menos que se pruebe lo contrario. Artículo 2030. El inquilino es,
además, obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del
edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y
a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos
dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y aún para hacer
cesar inmediatamente el arriendo en casos graves. Artículo 2031. El arrendador
tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto
 ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria
mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas. Ahí es discutible
si se incumple el contrato, porque no es claro que no se esté usando el bien de acuerdo
a los fines previstos en el contrato. Artículo 2032. Si se arrienda una casa o aposento
amueblado, se entenderá que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que
el edificio, a menos de estipulación contraria. Artículo 2033. El que da en arriendo
un almacén o tienda, no es responsable de la pérdida de las mercaderías que allí se
introduzcan, sino en cuanto la pérdida hubiere sido por su culpa. Será especialmente
responsable del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido
del arrendatario. El arrendador ha de defender al arrendatario de agresiones de
derecho, de las de hecho se defiende solo el arrendatario, el arrendador no es
responsable de que le roben algo al arrendatario. Artículo 2034. El desahucio, en los
casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los
designados por la convención o la ley para el pago de la renta. Discusión: el Artículo
2035 (que dice que se ha de requerir al arrendatario 2 veces en mora) ¿está derogado
sólo para inmuebles de vivienda urbana o para todos?
● Predios Rústicos. Colombia es, en su inmensa mayoría, rural. Hay varias teorías sobre
¿qué se entiende por predio rustico? Teoría de la Ubicación: es predio rústico el que
está por fuera del perímetro urbano. Teoría de la Destinación: el predio es rústico si
está dedicado a las labores del agro (agronomía y ganadería), no importa si está en el
corazón de la ciudad. La segunda teoría es la que se infiere de lo que dice el
legislador, porque en este capítulo se habla de ganados, de bosques, de siembras, de
colonos… Artículo 2036. El arrendador es obligado a entregar el predio rústico en
los términos estipulados. Si la cabida (vender por cabida es poner a depender el
precio de la medida del predio, ej: 20.000 pesos por metro. Cabida = Medida) fuere
diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o renta, o
a la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el título de la compraventa. Artículo
2037. El colono o arrendatario rústico es obligado a gozar del fundo como buen
padre de familia, y si así no lo hiciere, tendrá derecho el arrendador para atajar el
mal uso o la deterioración del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad
competente, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves.
Artículo 2038. El colono es particularmente obligado a la conservación de los
árboles y bosques, limitando el goce de ellos a los términos estipulados. No habiendo
estipulación, se limitará el colono a usar del bosque en los objetos que conciernan al
cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no podrá cortarlo para la venta de madera,
leña o carbón. Artículo 2039. La facultad que tenga el colono para sembrar o
plantar, no incluye la de derribar los árboles para aprovecharse del lugar ocupado
por ellos; salvo que así se haya expresado en el contrato. Artículo 2040. El colono
cuidará de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y será responsable
de su omisión en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la
extensión y linderos de la heredad. Artículo 2041. El colono no tendrá derecho para
pedir rebaja de precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios que han
deteriorado o destruido la cosecha. Exceptúase el colono aparcero, pues en virtud de
la especie de sociedad que media entre el arrendador y él, toca al primero una parte
 proporcional de la pérdida que por caso fortuito sobrevenga al segundo antes o
después de percibirse los frutos; salvo que el accidente acaezca durante la mora del
colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos. En el arrendamiento de predios
rústicos no se admite, por regla general, la teoría de la imprevisión: cuando
circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la
celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o
agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado
tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión. Artículo 2042.
Siempre que se arriende un predio con ganados y no hubiere acerca de ellos
estipulación especial contraria, pertenecerán al arrendatario todas las utilidades de
dichos ganados, y los ganados mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin
del arriendo, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al fin del
arriendo no hubiere en el predio suficientes animales de las edades y calidades
dichas para efectuar la restitución, pagará la diferencia en dinero. El arrendador no
será obligado a recibir animales que no estén aquerenciados al predio (animales
domesticados). Nota: un zancudo es una bestia. Artículo 2043. No habiendo tiempo
fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un
año, para hacerlo cesar. El año se entenderá del modo siguiente: El día del año en
que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos
los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque
el desahucio se haya dado algún tiempo antes. Las partes podrán acordar otra regla,
si lo juzgaren conveniente. Artículo 2044. Si nada se ha estipulado sobre el tiempo
del pago, se observará la costumbre del lugar.

ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

Código Civil. Es local comercial aquel inmueble ocupado por un establecimiento de
comercio.
● Sobre el Código de Comercio. El código de comercio no regula el arrendamiento,
sino que hay un título dedicado a los establecimientos de comercio que dice que los
arrendamientos de local comercial hacen parte de los establecimientos de comercio.
La propiedad comercial es un conjunto de derechos conferidos a los establecimientos
de comercio para conservar su estabilidad. Nota: no confundir con propiedad
industrial o intelectual. Y estas normas de cierta forma derogan ciertas normas del
arrendamiento como la que dice que el arrendamiento se termina por el vencimiento
del término estipulado para su duración.
● Establecimiento de Comercio. Un establecimiento de comercio es un conjunto de
bienes tangibles e intangibles que tiene la particularidad de atraer a una clientela. El
elemento esencial de un establecimiento de comercio es la clientela. La clientela tiene
que tener unas características: 1. Debe ser comercial (por eso una notoria no es un
establecimiento de comercio), 2. Debe ser propia (no puede depender de un negocio
principal. Ejemplo: papelería al frente de la UPB, cafetería de un colegio. Cuando la
clientela no es propia, lo que hay dentro del local no es un establecimiento de
comercio en sentido estricto). Una notaría, un consultorio médico o una bodega no
 son un establecimiento de comercio, se discute si los colegios, universidades,
guarderías… Son establecimientos de comercio. Un establecimiento de comercio no
tiene personería jurídica. Ejemplo: Club Penguin era un establecimiento de comercio.
➢ Establecimiento de Comercio = Materia Prima + Nombre + Marca + Propiedad
Comercial + Mobiliario e Instalaciones + Eslogan.

PROPIEDAD COMERCIAL
La propiedad comercial es un conjunto de derechos conferidos a los establecimientos de
comercio para conservar su estabilidad. No confundir con propiedad industrial.
➢ Ejemplos de los derechos que conforman la Propiedad Comercial: I. Derecho a
impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial, II.
Artículo 518. Derecho a la Renovación del Arrendamiento de Locales Comerciales,
III. Artículo X. Derecho a recibir, con el establecimiento de comercio, el contrato de
arrendamiento del local donde funciona el arrendamiento, IV. Artículo X. Derecho a
subarrendar parte del local en donde funciona el establecimiento de comercio.

● Derecho a la Renovación del Arrendamiento de Locales Comerciales. El

empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años
consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho
a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
I. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; II. Cuando el propietario
necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo
destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
III. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que
no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de
ruina o para la construcción de una obra nueva.
➢ Requisitos: 1. Que se trate de un bien inmueble. 2. El inmueble se ha de tener a título
de arrendamiento, no opera para un comodato. 3. Debe haber un establecimiento de
comercio en el local, por ejemplo, una notaría no es un establecimiento de comercio.
4. Debe ser un mismo establecimiento y llevar ahí mínimo 2 años. Aquí se tiene en
cuenta al establecimiento, no a la persona del arrendatario, ej: Juan tiene una
funeraria, luego una joyería, luego una venta de gaseosas... Allí no hay propiedad
comercial. Pero SÍ hay propiedad comercial cuando un mismo establecimiento
cambia de dueño cada 8 días. Consejo: pedir más de 2 años como término inicial del
arrendamiento de un local comercial para tener automáticamente la renovación del
contrato, cuando se tenga certeza de que el negocio va a pelechar.
➢ Evasión de esta Norma. Normalmente para evadir esta norma se hace un contrato
atípico llamado “Concesión de Espacio” en el que la “renta” se paga con los frutos
civiles del bien (parte de las utilidades del establecimiento), entonces técnicamente no
aplicaría la norma porque la cosa se ha de tener a título de arrendamiento. El precio
puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este
segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de
cada cosecha. Llámase renta cuando se paga periódicamente. Opinión del Profe. El
 profe sostiene que de todas formas ahí dice que se puede pagar en dinero, y el precio
en dinero puede ser incierto sin ningún problema en tanto sea determinable, y “una
parte de las utilidades” es un precio determinable.
➢ Procedimiento para la Renovación: no hay unas pautas para la renovación, sino unas
pautas para que no opere la renovación. Pero ahí faltan entonces cosas como ¿Son las
condiciones las mismas? ¿Cómo se notifica la renovación? ¿Cuando se han de
comunicar las nuevas condiciones? ¿Qué pasa si las nuevas condiciones (plazo,
precio, dirección de pago…) se proponen cuando ha comenzado el segundo periodo?
El arrendador debe decirle al arrendatario con 6 meses de anticipación que no le va a
renovar el contrato de arrendamiento, pero el arrendatario no le ha de avisar al
arrendador que no va a renovar. Ahí entramos nosotros los abogados a diseñar unas
cláusulas (“el arrendatario habrá de avisarle al arrendador que no va a renovar con
6 meses de anticipación, so pena de que el contrato se entienda renovado en las
mismas condiciones”) y a poner direcciones para las notificaciones. No hay una
limitación legal al precio en la renovación, como en vivienda urbana.
➢ Discrepancias en la Renovación. Las diferencias que ocurran entre las partes en el
momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el
procedimiento verbal, con intervención de peritos. Este trámite opera cuando las
partes discrepan al momento de la renovación, no demandar extemporáneamente en el
plazo inicial. Generalmente el desacuerdo es en la renta, entonces ahí la ventaja es que
se llega a un precio de renta más comercial, con la ayuda del juez. La demanda se
debe acompañar con un peritazgo ya pagado por el arrendador o el arrendatario, por el
demandante; el demandado puede contestar con otro peritazgo. Decir: estoy
recibiendo el canon por efecto de facturas electrónicas e impuestos, este no es un
consentimiento tácito de aceptación del nuevo canon.
❖ Recuperación del Bien. A continuación se hablará de la recuperación del local
comercial.
➢ Requisitos de fondo para que el propietario pueda recuperar su bien. El empresario
que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un
inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación
del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
I. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato. Esta NO es una causal para no
renovar, es una causal para expulsar al arrendatario en cualquier momento.
II. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación. Un
cumplimiento irrisorio equivale a un incumplimiento, el arrendador no se puede ir a
vivir 1 mes y después arrendarle el inmueble a la competencia.
III. Cuando el propietario necesite los inmuebles para un establecimiento suyo
destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario. O
sea que esa causal no vale para notarías ni para el negocio del hijo. Sustancialmente
distinta: se ha de trabajar más con la especie que con el género, porque el género es
muy general y no dejaría hacer nada al arrendador con ese bien.
IV. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que
no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina
 o para la construcción de una obra nueva. Situaciones: 1. Ruina o 2. Reforma que no
se puede hacer con el inquilino dentro.
➢ Requisitos de forma para que el propietario pueda recuperar el bien: el arrendador ha
de hacerle al arrendatario el desahucio con 6 meses de antelación al momento que se
vence el periodo que está en curso, siempre se han de respetar 6 meses. La norma no
exige formalidad alguna para el desahucio, pero el profe dice que el desahucio hay
que hacerlo por escrito con acuso de recibo y siendo muy claro de para cuando se pide
el establecimiento. Artículo 520. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del
artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses
de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se
considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término
del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el
inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. Pero ahí dice
propietario, no arrendador ¿Si es el propietario el que debe hacer el desahucio? SÍ, y
si son varios copropietarios, tienen que firmar todos. Nota: los jueces se pegan de
cualquier cosa. Consejo: decir en el contrato de arrendamiento que el propietario
autoriza al arrendador para desahuciar en su nombre, pero de todas formas hacer
firmar al propietario el desahucio.
➢ Al arrendatario no se le exige notificar antes de tiempo que no va a renovar el
arrendamiento, lo que es el colmo, porque técnicamente el arrendatario puede
terminar el contrato el último día. Consejo: diseñar esa cláusula en el contrato de
arrendamiento.
★ Cumplidas las condiciones de forma y de fondo, no hay que pagarle nada al
arrendatario.
➢ Recibimiento. Cuando el propietario recibe el inmueble, ya sea porque se lo
devolvieron voluntariamente o por sentencia judicial, la situación no ha terminado
porque ahí todavía el arrendador tiene unas obligaciones frente al arrendatario de
hacer, de no hacer y eventualmente una obligación de dar: 1. Comenzar a darle
cumplimiento a la causal dentro de los 3 meses siguientes en que le devolvieron el
bien. 2. Si reconstruye el local o hace una obra, debe preferir en los nuevos locales a
los antiguos arrendatarios. Si son más los arrendatarios que los locales, hay que
preferir en los locales a los arrendatarios más antiguos y si hay discrepancia en los
nuevos preciso eso se resuelve ante un juez con peritos. 3. No puede poner un negocio
sustancialmente igual. 4. No puede alquilarle a otro. Si se incumple cualquiera de
estas obligaciones, surge la obligación de pagarle una indemnización al antiguo
arrendatario que consiste en: I. Lo que valió al arrendatario la adecuación del nuevo
local, II. Lo que le valió al arrendatario la adecuación del local que entregó, o sea las
mejoras útiles que en principio no debía pagar el arrendador. III. Lo que al
arrendatario le haya valido el desenganche de trabajadores por la reubicación y IV. El
lucro cesante, la diferencia entre lo que ganaba el arrendatario en el nuevo local y lo
que gana en el nuevo. Este proceso admite las siguientes medidas cautelares: la
inscripción de la demanda en el registro inmobiliario del local (esto no saca el
inmueble del comercio, pero eso hace que la indemnización sea oponible a terceros
 compradores respecto de ese local si lo rematan para pagarle al antiguo arrendatario la
indemnización).

● Derecho al Contrato de Arrendamiento por Parte del Adquirente de un

Establecimiento de Comercio: el arrendador ha de soportar esa cesión forzosamente
y el enajenante es cedente del contrato de arrendamiento por obligación legal. Se
entiende que el contrato de arrendamiento hace parte del establecimiento de comercio,
esto significa que si se vende el establecimiento de comercio se debe ceder el contrato
de arrendamiento. La cesión del contrato será válida cuando la autorice el
arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de
comercio. Si el dueño del local donde funciona el establecimiento de comercio vende
el establecimiento de comercio, está obligado a entregar con esa venta el
arrendamiento del local; aunque se puede pactar lo contrario.

● Derecho a Subarrendar hasta el 50% del local comercial: esto sirve para cuando el
establecimiento de comercio necesita complementos, como una farmacia en un
supermercado. Pero deben ser complementos porque hay que darle al local la
destinación prevista en el contrato. Si el arrendatario incumple el contrato de
arrendamiento, lo sacan con subarrendatarios y todo.

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS DESTINADOS A VIVIENDA

Ley 820 de 2003 y Código Civil. El régimen especial de arrendamiento de inmuebles urbanos
destinados a vivienda pretende proteger la estabilidad de una familia en una vivienda.
● No aplica para bienes rurales destinados a vivienda
❖ La ley 820 de 2003 se compone de 3 tipos de Normas: normas de carácter
administrativo, normas de carácter procesal y normas de carácter sustancial.
➢ Normas Administrativas. Hay una matrícula que necesitan las personas naturales o
jurídicas que se dedican profesionalmente al arrendamiento de inmuebles urbanos
destinados a vivienda. También hay un control y vigilancia de esa actividad por parte
de una oficina que hay en cada alcaldía.
➢ Normas Procesales. Las normas procesales con ocasión del proceso de restitución de
inmueble arrendado (también llamado lanzamiento) fueron adoptadas por el Código
General del Proceso para la restitución de cualquier inmueble arrendado. Se pueden
solicitar medidas de embargo y secuestro de cualquier bien del arrendatario, y se
puede solicitar una devolución provisional del bien, una restitución provisional del
bien después de una inspección judicial en la que se evidencie abandono o grave
deterioro. Se puede encadenar un proceso ejecutivo al proceso de lanzamiento con un
memorial presentado dentro de los 30 días siguientes a la sentencia de restitución. Si
el arrendatario quiere ser oído en el proceso, debe consignar los cánones mensuales
del arrendamiento, se debe presentar la constancia del pago de los cánones y de los
servicios públicos; se debe anexar la constancia de 1 mes de arrendamiento a la
contestación de la demanda. Se deben alegar mejoras en la contestación y esto se
 tramita como excepción pero igual se pide constancia del pago de la renta. Se puede
interponer recurso de consulta, cuando opere. No se puede apelar cuando la sentencia
de primera instancia solo se basa en el no pago de la renta. Antes este era un trámite
preferente.
● Tipos de Contrato de Arrendamiento. El contrato de arrendamiento de inmuebles
urbanos destinados a vivienda puede ser de varios tipos. Contrato de Pensión: es un
contrato de arrendamiento especialísimo que se configura cuando el arrendatario goza
de una parte de un inmueble que no es independiente, o sea el arriendo de una
habitación y goza de unos usos adicionales. Este contrato es por un término inferior a
1 año y el arrendatario goza de unos usos adicionales que consisten en elementos que
no son los básicos para uno gozar de un inmueble (o sea los servicios públicos: luz,
agua, teléfono y gas), sin cosas como la comida, lavandería, aseo… Este contrato se
renueva pero no se puede prorrogar cuando el pensionado lleva 1 año, se ha de volver
a hacer otra vez. Prórroga: igualdad de condiciones y Renovación: diferentes
condiciones. Cuando esto se pacta con un hotel, se configura el contrato de hospedaje,
que está regulado en el código de comercio. Contrato Compartido: es un contrato de
arrendamiento que versa sobre el goce de una parte no independiente del inmueble
que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él
con el arrendador o con otros arrendatarios. Contrato Mancomunado: es un contrato
de arrendamiento que se configura cuando dos o más personas naturales reciben el
goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su
precio.
● El canon de arrendamiento no puede superar el 1% del avalúo comercial del bien, el
avalúo comercial es hasta el doble del avalúo catastral.
● Cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá
incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al 100% del
incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (IPC) en el año
calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del
canon
● Prórroga. El arrendatario tiene derecho a la prórroga del contrato. El contrato de
arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y
por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con
las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta
autorizados en esta ley. Prórroga: igualdad de condiciones y Renovación: diferentes
condiciones.
● Terminación a Final del Camino y No Prorroga. El desahucio en el arrendamiento
de inmuebles urbanos destinados a vivienda tiene 2 finalidades: 1. Terminar el
contrato a mitad de camino a pesar de que el contrato sea a término definido y 2.
Impedir la prórroga del contrato. Terminar el Contrato a Mitad de Camino tiene 3
condiciones: 1. Que se respete el periodo inicial, entonces solo se puede hacer dentro
de las prórrogas (esto solo aplica para el arrendador, porque el arrendatario podrá dar
por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial
o durante sus prórrogas), 2. Indemnización de 3 meses de arrendamiento y 3. Que se
haga un desahucio solemne con 3 meses de anticipación al momento en que se quiere
 gozar o dejar de gozar del inmueble (el arrendatario que se quiere ir debe asegurar 3
meses más de permanencia en el bien además de la indemnización siguiente).
Solemnidad: enviado por correo certificado a la dirección que aparece en el contrato,
en el que además se advierte que la indemnización ha sido consignada en un banco, a
materializarse una vez sea devuelto el inmueble. Impedir la Prórroga del Contrato: el
arrendador puede impedir la renovación del contrato por unas causales determinadas,
para lo que debe desahuciar solemnemente al arrendatario con 3 meses de
anticipación al momento de vencerse el periodo que esté en curso. Solemnidad:
enviado por correo certificado a la dirección que aparece en el contrato. Renunciar al
Derecho a la Prórroga: terminado el plazo inicial, el arrendatario no debe invocar
causales ni indemnizar para irse, pero sí debe desahuciar solemnemente con 3 meses
de anticipación al momento del vencimiento del periodo en curso. Solemnidad:
enviado por correo certificado a la dirección que aparece en el contrato.
● Causales de Terminación del Contrato: todas las causales de terminación del
contrato de arrendamiento de vivienda urbana versan sobre el incumplimiento, y
ninguna dice que se termina el arrendamiento por la llegada del día estipulado para
que termine el contrato. El arrendatario tiene derecho a una prórroga automática del
contrato. Sin embargo, esto no significa que el arrendador no pueda recuperar su bien
ni que el arrendatario está obligado a ejercer el derecho a la renovación. El arrendador
puede dar por terminado unilateralmente el contrato durante las prórrogas con un
deshaucio por correo certificado de mínimo 3 meses de anticipación al vencimiento
del término que está en curso, que incluya la consignación de 6 meses de renta a favor
del arrendatario para garantizarle que sí le va a dar cumplimiento a la causal: 1.
Cuando necesite el inmueble para su propia habitación, 2. Cuando necesita reconstruir
el inmueble, 3. Cuando tenga que entregar el inmueble en virtud de una compraventa
y 4. Cuando el arrendatario lleva más de 4 años en el inmueble, aunque en este caso
hay que indemnizar al arrendatario con 1.5 meses de renta.

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS

Que no están destinado a vivienda ni están ocupados por un establecimiento de comercio
Código Civil y Decreto 2221 de 1983. Estos inmuebles pueden ser unas oficinas, unos
consultorios, unos parqueaderos, unas bodegas, un orfanato…
● $ Renta. Aquellos inmuebles no pueden arrendarse a más del 1.5% del avalúo
catastral. Pero hay posibilidad de aumentarlo a más del 1.5% si el inmueble tiene un
avalúo catastral superior a 5 millones de pesos. Esta norma tiene excepciones, pero,
de todas formas, esa ley ya no aplica porque no hay inmuebles avalados
catastralmente en menos de 5 millones de pesos.
● Renovacion. No hay norma expresa que consagre la renovación, pero sí hay normas
que las suponen tácitamente. El arrendador no puede terminar este contrato a mitad de
camino.
● El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente tras la terminación del periodo
inicial cuando el propietario haya de ocupar el inmueble arrendado por un término
mínimo de 1 año, para su propia habitación o negocio, o haya de demolerlo para
 efectuar una nueva construcción, o lo requiera para reconstruirlo o repararlo con obras
necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, podrá solicitar la restitución
del inmueble sin necesidad de licencia ni trámite administrativo previo igual derecho
tendrá el arrendador en el evento previsto por el parágrafo del artículo cuarto
● Desahucio. Para iniciar el proceso de lanzamiento, el arrendador le debe enviar una
carta al arrendatario solicitando el inmueble como mínimo con 30 días de anticipación
al momento de montar una demanda. De lo anterior, podemos concluir que el
arrendador no debe desahuciar al arrendatario para dar por terminado el contrato,
porque solo se da un término de desahucio para el lanzamiento.

ARRENDAMIENTO PARA LA CONFECCIÓN DE UNA OBRA MATERIAL

Código Civil. Contrato de arrendamiento en virtud del cual se cambia un servicio por un
precio. Un servicio consistente en la transformación de una materia prima. Empresario =
Constructor o Artífice.
● Se le llama también contrato de obra.
● Es esencial que la materia prima la aporte el que hace el encargo, porque si la aportara
el artífice sería una compraventa de cosa futura sometida a dos condiciones: que
hagan la cosa y que la acepten.
● Precio. Artículos 2054 y 2055. Éste contrato es remunerado por naturaleza, el silencio
implica remuneración, remuneración fijada por la costumbre, o por peritos (si la obra
ya está construida).
● Intuito Personae. El contrato de arrendamiento para la confección de una obra
material es un contrato intuito personae respecto del artista. Si el artífice se muere,
esta carga no pasa a los herederos.

❖ Responsabilidad de las partes.

➢ Diligencia Artífice. En el cuidado de la materia prima, el artífice responde hasta por
culpa leve porque es un depositario a título oneroso, debe actuar con mediana
diligencia y cuidado porque es una obligación de medio. Sin embargo, la obligación
de transformar la materia prima es de resultado, por lo que el arrendatario sólo será
salvado por fuerza mayor o caso fortuito.
➢ Incumplimiento. Habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales
de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo
convenido, o se haya retardado su ejecución. Por consiguiente, el que encargó la
obra, aún en el caso de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá
hacerla cesar, reembolsando al artífice todos los costos, y dándole lo que valga el
trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra. Las reglas generales dicen
que el que haya cumplido (ya sea artífice o arrendador) puede exigirle al incumplido
(artífice o arrendador) una resolución o una ejecución forzosa, ambos con
indemnización de perjuicios. Sin embargo, el segundo inciso del artículo consagra una
excepción que permite al arrendador terminar unilateralmente el contrato por
cualquier motivo. Nota: en vez de "por consiguiente", el código debería decir "sin
embargo". El artículo está mal redactado por un error de traducción. El
 arrendamiento de la confección de una obra material es uno de los pocos contratos
que el legislador deja terminar unilateralmente, los otros son el mandato y la
prestación de servicios inmateriales.
➢ Incumplimiento Artífice. El artífice debe hacer bien hecha la construcción y entregar
a tiempo. Si no lo hace, se aplican las reglas del arrendamiento. Cuando el Arrendador
entrega tarde, el legislador distingue entre si el arrendamiento todavía le servía al
arrendatario o no. O sea que si el artífice entrega retardadamente, y todavía le sirve
eso al arrendador, el arrendador está obligado a permanecer en el contrato con una
rebaja en el precio; pero, si ya no le sirve, entonces el arrendador podrá dar por
terminado el contrato con indemnización de perjuicios. Si el arrendador no está
satisfecho con la obra, se nombrarán peritos que determinen quién tiene la razón, y
dependiendo del dictamen se permanecerá en el contrato o se terminará con
indemnización de perjuicios. Perjuicios entre los que el arrendador contará lo que le
valió la espera, los materiales y la pérdida de la cosa.
● Pérdida de la materia prima. Las cosas se pierden para el dueño, o sea que el
arrendador, el que encargó la obra, pierde la cosa. A menos que haya habido culpa del
artífice.
● Pérdida del trabajo. El trabajo que ha realizado el artífice es también un objeto que
se puede perder. ¿Quién pierde el trabajo? El artífice. Sin embargo, hay 3
excepciones; el artífice no pierde el trabajo: 1. Cuando la pérdida se debió a los
materiales, cuando la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que
encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquéllos que el artífice, por su oficio, haya
debido conocer; o que conociéndolo, no haya dado aviso oportuno, 2. Cuando el que
ha encargado la obra la aprobó. El recibo otorgado por el dueño, después de
concluida la obra, sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente
ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la
responsabilidad que por el inciso precedente se le impone. Consejo: acordar unos
reconocimientos parciales (el reconocimiento puede hacerse parcialmente cuando se
ha convenido en que la obra se apruebe por partes). para que después de cada
aprobación el arrendador deba una parte del proceso y solo se pierda para el artífice lo
que no se haya reconocido; así se acostumbra a hacer en construcción y 3. Cuando el
arrendador está en mora de reconocer el trabajo del artífice. No es lo mismo la mora
que el retardo, la mora es un retardo calificado; el deudor está en mora cuando la
obligación no se cumplió en un término estipulado. Consejo: SIEMPRE pactar los
plazos, para que la mora ocurra automáticamente cuando no se cumplen, en aquellos
casos en que la ley no exige requerimiento en mora. Pero se puede renunciar al
requerimiento por cláusula contractual. No se pueden cobrar perjuicios si no hay
mora.
➢ Obligaciones del Arrendador: 1. Entregar unos materiales idóneos para la realización
de la obra, si la obra se pierde por culpa de los materiales al artífice hay que pagarle
su trabajo, salvo que el artífice, en virtud de su oficio haya podido saber que estaban
malos los materiales. 2. Pagarle al artífice.
➢ Artículo 2060. Responsabilidad de los Constructores: Los contratos para
construcción de edificios, celebrados con un artífice que se encarga de toda la obra
 por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: 1. El artífice
no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los
materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo;
salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o
modificaciones. 2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo,
ocasionaren costos que no pudieron preverse, deberá el artífice hacerse autorizar
para ellos por el dueño; y si éste rehusa, podrá ocurrir al juez o prefecto para que
decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije el aumento de precio que
por esta razón corresponda. 3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte,
en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio
del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en
razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el artífice; si los
materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad
del artífice sino cuando se cumpla lo previsto en el artículo 2057. 4. El recibo
otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el dueño la
aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al
artífice de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone. 5. Si los
artífices u obreros empleados en la construcción del edificio han contratado con el
dueño directamente por sus respectivas pagas, se mirarán como contratistas
independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han contratado con
el artífice, no tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente y hasta
concurrencia de lo que éste debía al empresario.
● Énfasis en la teoría de la imprevisión y la garantía de 10 años.
● Requisitos para que haya garantía decenal y se aplique todo el artículo: 1. Que se trate
de edificaciones (carretera, represa, cancha de basketball, casa de madera… Todo lo
que tenga cemento y argamasa y otras vainas), 2. Que el artífice se encargue de toda
la obra por un precio único prefijado (Nota: para salvarse de este artículo, las
constructoras echan mano de la “Administración Delegada”, que es una figura en
virtud de la cual se aseguran de que la constructora no haga absolutamente todo, que
el arrendador se encargue al menos de contratar los trabajadores y comprar los
materiales).
● Teoría de la Imprevisión. Cuando un contrato de tracto sucesivo se vuelve de difícil
cumplimiento porque cambiaron las circunstancias por eventos imprevisibles,
entonces puede el contratante al que le es muy difícil cumplir el contrato so pena de
quebrarse, puede pedirle al juez que equilibre ese contrato.
● Código Civil. Garantía Decenal. La garantía decenal es una verdadera garantía porque
el legislador da un término de 10 años para que el edificio se dañe, no para demandar,
porque, a partir del daño hay un término para demandar, el cual, por no ser
especificado, se entiende que es el mismo término que el contemplado en la
prescripción de la acción ordinaria (10 años). El Código Civil no distingue entre
vicios estructurales y problemas de acabados, como lo hace el estatuto del
consumidor. No hay una verdadera garantía cuando se trata de vicios redhibitorios,
porque ahí es requisito que el vicio exista al momento de la entrega, de lo que se
concluye que, cuando hay vicios redhibitorios, no se da un término para que se dañe
 la cosa sino que se da un término para demandar. Estatuto del Consumidor. Garantía
Decenal. Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la
obra por 10 años contados a partir de la entrega, y para los acabados 1 año contados a
partir de la entrega.
● ¿Este artículo se aplica a la compraventa? Debatible, pero el profe opina que sí.

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INTELECTUALES

Se cambia el goce de un servicio intelectual por un precio. El servicio intelectual es un
servicio inmaterial, pero ese servicio puede tener un soporte material (como limpiar un
vestido, arreglar un carro, hacer un contrato e imprimirlo, operar un riñón, administrar un
establecimiento de comercio, dar un masaje…)
● Prima el intelecto sobre la obra de mano.
● Las reglas que regulan este arrendamiento son parecidas a las laborables: auxilio de
transporte, preaviso de 30 días que se pierde si la persona tiene mala conducta, el que
encarga el servicio lo puede suspender en cualquier momento...

❖ El servicio intelectual puede ser un trabajo puntual o constituir la prestación de varios

servicios continuos o periódicos
➢ Trabajo puntual. El servicio intelectual puede ser un trabajo puntual. Ejemplo: hacer
un contrato de sociedad, operar un páncreas, escribir un libro. Características: es
remunerado, el contrato es nulo si se muere el tercero encargado de fijar el precio
antes de hacerlo y se puede terminar a mitad del camino siempre que el arrendador le
reembolse al artífice los costos y lo que se hubiera ganado con el contrato. Si el que
encargó la obra alegare no haberse ejecutado debidamente, se nombrarán por las
dos partes peritos que decidan. Siendo fundada la alegación del que encargó la obra,
el artífice podrá ser obligado, a elección del que encargó la obra, a hacerla de nuevo
o a la indemnización de perjuicios.
➢ Prestación de varios servicios continuos o periódicos. El servicio intelectual puede
constituir la prestación de varios servicios continuos o periódicos. Ejemplo: clases de
piano, fisioterapia. Estos servicios están bastante emparentados con el contrato
laboral, la diferencia es que en el contrato laboral no hay subordinación ni horario;
pero se suele tratar como un contrato laboral, contrato realidad, en jurisprudencia.
Cuando la prestación del servicio inmaterial supone largas carreras o estudios
(abogado, médico), se le aplica las reglas del mandato, la responsabilidad en el
contrato de mandato para el mandatario es mayor a a leve si el contrato es
remunerado, el mandatario ha de actuar con mayor diligencia y cuidado que un buen
padre de familia cuando tuvo que haber estudiado mucho o haber hecho muchas cosas
para poder prestar el servicio.

CONTRATOS REALES
Los contratos reales son aquellos que se perfeccionan con la entrega de la cosa.
● Que el contrato sea real significa que todo lo que se dijo antes de esa entrega son
tratos precontractuales con los que no se puede ejecutar a una persona pero que sirven
 para demandar por responsabilidad extracontractual cuando hay mala fe. Aunque
obviamente se puede hacer un contrato de promesa.
● Hay 3 contratos reales: el mutuo, el comodato y el depósito. La prenda era real pero
ya es solemne

CONTRATO DE MUTUO
Contrato Real
El contrato de mutuo es un contrato de préstamo de consumo. El mutuo o préstamo de
consumo es un contrato en que una de las partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas
fungibles con cargo de restituir otras tantas del mismo género y calidad.
● Cosa Fungible. Significa que el mutuario puede devolver una cosa distinta a la que le
prestaron. Otra cosa distinta a la prestada tiene poder liberatorio de la obligación de
devolver
● El mutuante le hace al mutuario una tradición para que pueda consumir la cosa.
● El mutuario solo se libera entregando una cosa de la misma calidad y del mismo
género. Lo que se devuelve debe ser de igual calidad o género, so pena de que el
contrato de mutuo se convierta en una permuta, o una compraventa si el bien se
devuelve con dinero.
● Real. El mutuo es un contrato real, o sea que se perfecciona con la entrega de la cosa.
Todo lo que venga antes de la entrega es extracontractual
● $. Remuneración. Código Civil: si se guarda silencio, se entiende que el mutuo es
gratuito. Código de Comercio: si se guarda silencio, se entiende que el mutuo es
remunerado.
❖ Unilateral. Este es un contrato unilateral, porque sólo surgen obligaciones para el
mutuario. La obligación principal es devolver lo que le prestaron de igual calidad y
del mismo género. También el mutuario está obligado a pagar intereses si a ello
hubiere lugar.
➢ No obstante la unilateralidad de éste contrato, eventualmente el mutuante puede llegar
a tener obligaciones, y por eso la doctrina dice que es un contrato bilateral imperfecto
o sinalagmático imperfecto.
➢ El mutuante adquiere obligaciones frente al mutuario cuando la cosa prestada le
genera un perjuicio al mutuario. El mutuario tiene derecho a una indemnización
siempre que se cumplan las siguientes 3 condiciones: 1. Que el mutuario no hubiese
podido conocer el vicio de la cosa prestada empleando mediana diligencia y cuidado o
en razón de su profesión y oficio. 2. Que haya un verdadero nexo de causalidad, que
se demuestre que el préstamo género el perjuicio. 3. Que el mutuante esté de mala fe
¿Por qué? Porque, si no se dice nada, el mutuo es gratuito en el código civil, entonces
se entiende que el mutuante responde por culpa grave.
➢ Hay que probar la mala fe del mutuante cuando el contrato de mutuo es gratuito, sea
el contrato mercantil o no.
➢ Pero en el mutuo civil siempre hay que probar la mala fe, ya sea el contrato
remunerado o gratuito. Pero tendría sentido que en el mutuo civil remunerado no se
 tuviera que probar la mala fé precisamente por ser remunerado. Consejo: asumir la
postura que le favorezca a nuestro cliente.
● Consumo. Hay consumo material y consumo jurídico. El consumo jurídico es el
propio del dinero, porque el dinero no desaparece con su primer uso, como sí lo hace
la gasolina, el vino, los cigarrillos, los lápices, los perfumes…

❖ Obligaciones del Mutuario. Las obligaciones del mutuario son: restituir lo que le
prestaron, pagar los intereses

★ Restituir lo que le prestaron con la tradición de una cosa fungible de igual calidad y
mismo género.
➢ Cuando se presta dinero el mutuario debe devolver la misma cifra numérica. Las
obligaciones que se contraigan en monedas o divisas extranjeras, se cubrirán en la
moneda o divisa estipulada, si fuere legalmente posible; en caso contrario, se
cubrirán en moneda nacional colombiana. Los bancos en Colombia no solo prestan
en cifras numéricas, sino también en UVRs (unidad de valor real), "le presto 100
UVRs". Podrá darse una clase de moneda por otra, aún a pesar del mutuante,
siempre que las dos sumas se ajusten a la relación establecida por la ley entre las dos
clases de moneda; pero el mutuante no será obligado a recibir en plata menuda o
cobre, sino hasta el límite que las leyes especiales hayan fijado o fijaren.
➢ Cuando se prestan cosas, se han de devolver exactamente las mismas cosas, sea que
las cosas valgan más o valgan menos al momento de la devolución. ¿Qué pasa si al
momento de la devolución no es posible readquirir las cosas prestadas? Se ha de pagar
la cosa en dinero; ahí se cambiaría el objeto de la obligación, pero no opera la
novación porque no hay un acuerdo novatorio, y la novación siempre requiere de un
acuerdo novatorio.
➢ El mutuario debe devolver la cosa en la fecha estipulada. Pero si no se estipula fecha,
el código civil dice que no se puede cobrar esa obligación antes del onceavo día,
contados a partir de la entrega. Y el código de comercio dice que, si no se estipula
fecha, el juez fija el plazo.
➢ ¿Qué pasa si se dice que el mutuario paga cuando pueda? Respuesta única: el juez fija
el plazo.
➢ ¿Puede el mutuario devolver la cosa antes del término estipulado? El deudor puede
renunciar al plazo a menos que el plazo sea en beneficio del acreedor. Así pues, no se
puede devolver las cosas antes de tiempo si se estipulan intereses. Pero hay 2
excepciones: 1. Cuando el préstamo es para adquirir vivienda y 2. Cuando un
consumidor financiero tiene un crédito igual o inferior a 880 salarios mínimos que no
haya sido garantizado por hipoteca, que no sea un crédito hipotecario.

★ Pagar los intereses.

➢ Interés. El interés es lo que se paga por utilizar el dinero ajeno. El interés puede ser:
1. Interés remuneratorio, compensatorio o de plazo y 2. Interés Moratorio. Interés
Remuneratorio: el interés remuneratorio remunera al mutuante por el favor que le ha
hecho al mutuario, y también trata de mantener ese dinero actualizado. Usualmente se
 paga cada mes. Interés Moratorio: el Interés moratorio es un interés castigo
consistente en una indemnización de perjuicios por obligaciones de pagar dinero
cuando el deudor está en mora de devolver el capital o de no haber pagado el interés
remuneratorio. Interés Corriente. El interés corriente que aparece en el código civil no
es el interés bancario sino aquel interés que se acostumbra en determinada plaza, pero
en el código de comercio se entiende que el interés corriente es el interés bancario.
➢ Los intereses atrasados no producen interés.
➢ No hay que probar el perjuicio para constituir al deudor en mora, basta el retardo
❖ Regulación del Interés. Hay interés civil e interés mercantil.
➢ Interés. Código Civil. El interés civil se divide en interés moratorio y en interés
remuneratorio. El mutuo civil es gratuito por excelencia.
● El interés civil remuneratorio se divide en interés remuneratorio convencional e
interés remuneratorio legal. El interés civil remuneratorio convencional surge de una
convención, un interés civil remuneratorio es convencional desde el punto de vista de
la existencia del interés, las partes convienen en que hay interés, si se guarda silencio
no hay interés porque el mutuo civil es por excelencia gratuito y desde el punto de
vista del monto, porque se pacta un monto de interés determinado, con el límite de
que el interés pactado no puede superar el interés corriente + 1 mitad, el 1.5 del
interés corriente, la sanción si ésto se desobedece es que el juez reduce esos intereses
ante el simple interés corriente si el deudor se queja en un proceso verbal sumario. El
interés civil remuneratorio legal es aquel que establece la ley cuando las partes dijeron
que había interés pero no establecieron el monto, el interés civil remuneratorio legal
es el 6% anual, o sea el 0.5 mensual.
● Artículo 1617. El interés civil moratorio se divide también en interés moratorio
convencional y en un interés moratorio legal. Si se estipula un interés convencional
superior al legal, se siguen debiendo esos intereses convencionales. El interés
moratorio legal es el 6% anual. El interés moratorio convencional tiene el tope del 1.5
del interés corriente, o sea el interés corriente + 1 mitad.
➢ Interés. Código de Comercio. El interés mercantil se divide en interés moratorio y en
interés remuneratorio. El mutuo mercantil es remunerado por excelencia, pero se
puede pactar en contrario.
● El Interés Mercantil Remuneratorio Legal es igual al corriente bancario. El interés
mercantil remuneratorio convencional sólo es convencional desde el pacto del monto,
no desde su existencia, porque el mutuo mercantil es remunerado por excelencia. El
monto de los intereses mercantiles remuneratorios convencionales no tiene un tope
legal, pero la jurisprudencia entiende que el interés mercantil remuneratorio
convencional no puede superar el 1.5 del interés corriente bancario, so pena de que un
juez rebaje los intereses hasta el 1.5 del interés corriente bancario. El interés mercantil
remuneratorio legal es igual al interés corriente bancario. Pero hay una sanción
especial para los mutuos de Entidades Bancarias que superan el 1.5 del interés
corriente bancario en el artículo 72 de la ley 45 de 1990
● El interés mercantil moratorio convencional no puede superar el 1.5 del interés
corriente bancario, so pena de que el acreedor pierda todos los intereses. El interés
mercantil moratorio legal es el corriente bancario.
 CONTRATO DE COMODATO
Contrato Real
El contrato de comodato es un préstamo de uso que siempre es gratuito y que consiste en que
un comodante le presta una cosa a un comodatario una cosa para que la use, no que la
consume, así pues, la cosa que se presta es no fungible, una cosa distinta no puede fungir ser
la que se prestó, de forma que hay que devolver siempre el mismo objeto.
● El comodato o préstamo de uso es un contrato en que la una de las partes entrega a la
otra gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo
de restituir la misma especie después de terminar el uso.
● El contrato de comodato es un contrato real, se perfecciona con la entrega de la cosa.
● Los elementos esenciales del comodato son que hay que devolver exactamente la
misma cosa que se prestó y la gratuidad
● Si se cobrase por el comodato, éste contrato degeneraría en un arrendamiento. Son de
la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o
degeneran en otro contrato diferente
● El comodatario responde hasta por culpa levísima cuando el único que se beneficia
con el contrato es el comodatario. Pero cuando el comodante se beneficia también con
el comodato entonces el comodatario responde hasta por culpa leve. El hecho de que
el contrato sea gratuito no significa que no pueda ser útil para el comodante, si el
contrato también es útil al comodante de algún modo, entonces la responsabilidad del
comodatario se disminuye y éste sólo responderá hasta por culpa leve.
● El comodatario es obligado a emplear el mayor cuidado en la conservación de la
cosa, y responde hasta de la culpa levísima. Es, por tanto, responsable de todo
deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso legítimo de la cosa; y si este
deterioro es tal, que la cosa no sea ya susceptible de emplearse en su uso ordinario,
podrá el comodante exigir el precio anterior de la cosa, abandonando su propiedad
al comodatario. Pero no es responsable de caso fortuito, si no es: 1. Cuando ha
empleado la cosa en un uso indebido, o ha demorado su restitución, a menos de
aparecer o probarse que el deterioro o pérdida por el caso fortuito habría
sobrevenido igualmente sin el uso ilegítimo o la mora. 2. Cuando el caso fortuito ha
sobrevenido por culpa suya, aunque levísima. 3. Cuando en la alternativa de salvar
de un accidente la cosa prestada o la suya, ha preferido deliberadamente la suya. 4.
Cuando expresamente se ha hecho responsable de casos fortuitos.
● Efectos de la Gratuidad en el Contrato de Comodato. 1. La responsabilidad del
comodatario es excesiva cuando el deudor es el único beneficiado en éste contrato,
está mayor responsabilidad implica que el deudor debe observar la dosis máxima de
diligencia y cuidado, responde hasta por culpa levísima. Culpa o descuido levísimo es
la falta de aquella esmerada diligencia que un hombre juicioso emplea en la
administración de sus negocios importantes. Esta especie de culpa se opone a la
suma diligencia o cuidado. El comodatario puede llegar a responder aunque la cosa se
pierda por fuerza mayor o caso fortuito cuando en la alternativa de salvar lo propio y
 salvar lo prestado, prefiere salvar lo propio. 2. El comodato es un contrato intuito
personae, o sea, en consideración a la persona del comodatario; eso significa que si se
muere el comodatario o se disuelve la sociedad comodataria, ese derecho no pasa a
los herederosa menos que se haya prestado la cosa para un fin determinado. Las
obligaciones y derechos que nacen del comodato, pasan a los herederos de ambos
contrayentes, pero los del comodatario no tendrán derecho a continuar en el uso de
la cosa prestada, sino cuando se ha prestado la cosa para un fin determinado. 3. El
derecho del comodatario es un derecho muy frágil que se puede acabar en cualquier
momento. El comodato puede ser a término definido o a término indefinido. Si el
contrato es a término indefinido entonces el comodato se llama Comodato Precario,
que significa que el comodante puede pedir el bien en cualquier momento sin avisar ni
nada; también es un Comodato Precario cuando, a pesar de haberse estipulado un
término de duración, el comodante se reserva la facultad de pedir el bien cuando
quiera. Si el contrato es a término definido, o se establece que el préstamo es para un
fin particular, el comodante de todas formas puede pedir la devolución de la cosa en
caso de urgencia. 4. Si se presta el objeto a varios comodatarios, la responsabilidad de
ellos es solidaria. Recordemos que, en materia civil, la solidaridad no se presume a
menos que la ley en ciertos casos, como éste, diga que la responsabilidad es solidaria.
5. Si la cosa le genera un perjuicio al comodatario entonces el comodante le pagará
esos perjuicios al comodatario pero únicamente si está de mala fe. 6. El comodante no
debe pagar todas las expensas necesarias ni todas las reparaciones que haga el
comodatario, específicamente las expensas necesarias que se necesitan para la
conservación mínima de la cosa o para el uso de la cosa, o sea las expensas necesarias
de conservación.
● Consejo: firmar con los mayordomos un contrato de comodato precario. NO un
arrendamiento

CONTRATO DE DEPÓSITO
El depósito es un acto jurídico en virtud del cuál un depositante le entrega a un depositario
una cosa para que la cuide y la devuelva en especie, o sea que devuelva la misma cosa, de
forma gratuita.
● Llámase en general depósito el contrato en que se confía una cosa corporal a una
persona que se encarga de guardarla y de restituir en especie. La cosa depositada se
llama también depósito.
● Éste contrato versa sobre cosas no fungibles
● Clasificación. Hay 2 tipos de depósito: 1. El depósito propiamente dicho y 2. El
secuestro.
● Depósito: sólo surge como consecuencia de un contrato y versa sobre bienes muebles.
El depósito propiamente dicho es un contrato en que una de las partes entrega a la otra
una cosa corporal mueble para que la guarde, y la restituya en especie, a voluntad del
depositante. Se entrega a un depositario una cosa mueble y el depositario la cuida
grátis
 ● Hay depósito propiamente dicho voluntario y depósito propiamente dicho necesario.
Voluntario: cuando voluntaria y libremente el depositante escoge a su depositario sin
estar sometido a presión alguna. En el depósito voluntario el depositario responde
solo por culpa grave. Necesario: cuando el depositante no escoge libremente al
depositario porque una emergencia lo obliga a elegir al primer depositario que vea,
aquí no hay voluntad total. En el depósito necesario el depositario responde hasta por
culpa leve.
● Secuestro: el secuestro es el depósito de una cosa que se disputan dos o más
individuos, en manos de otro que debe restituir al que obtenga una decisión a su favor.
El secuestro no sale de un contrato, generalmente surge de una medida cautelar de
embargo y secuestro, el secuestro pretende dejar el bien en manos de un tercero para
que lo guarde mientras discurre un proceso judicial, el depositario se llama secuestre.
Hay secuestro convencional y judicial y puede recaer sobre bienes inmuebles.
● Arrendamiento de Servicios de Vigilancia: es aquel depósito civil en que el
depositario paga por cuidar la cosa. En el código de comercio de consagra el depósito
remunerado, que no llama arrendamiento de servicios de vigilancia, sino deposito. En
los dos casos, el depositario responde por culpa leve.
● Cuidar la cosa es una obligación de medio y devolver la cosa es una obligación de
resultado.

Nota:
● Meterse a la página de Servientrega, ahí encuentra uno cómo enviar correos
certificados para la notificación de demandas.

That's All Folks