ING. JOSE A. NUNEZ R.

CIV 176.008/ ASAPROVE 4.115

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

LOCAL COMERCIAL

Propietario: KHALED HAIDAR SAAB Y SAMER SAMUEL NOVEIHED

CHEHAYED
Solicitado: SAMER NOVEIHED MAKSAD
Ubicación: LOCAL 11-A, CENTRO COMERCIAL LAS PLAYITAS, CALLE 100
(AVENIDA LIBERTADOR, ESQUINA AVENIDA 15
(PROLONGACION LAS DELICIAS) PARROQUIA CRISTO DE
ARANZA, MUNICIPIO MARACAIBO, ESTADO ZULIA.
23 DE MAYO 2023
ING. JOSE A. NUNEZ R.
CIV 176.008/ ASAPROVE 4.115

Maracaibo, 23 de Mayo de 2023.

Ciudadano:
SAMER NOVEIHED MAKSAD
Ciudad.-

Distinguido Señor:

Me es grato informarle que he cumplido con lo encomendado por usted,

relacionado con la elaboración del Informe Técnico de Avalúo de un inmueble
constituido por un LOCAL COMERCIAL, signado como LOCAL 11-A, CENTRO
COMERCIAL LAS PLAYITAS, CALLE 100 (AVENIDA LIBERTADOR, ESQUINA AVENIDA 15
(PROLONGACION LAS DELICIAS) PARROQUIA CRISTO DE ARANZA, MUNICIPIO MARACAIBO,
ESTADO ZULIA.
Anexo a la presente hago entrega del Informe Técnico de Avalúo, consciente de
mi compromiso como profesional Avaluador y esperando haber cumplido con
las expectativas planteadas por Usted.

Quedando a sus más gratas órdenes, me despido atentamente,

JOSE A. NUNEZ R.
INGENIERO GEODESTA
C.I. 13.174.894
C.I.V. 176.008
ASAPROVE 4.115
ING. JOSE A. NUNEZ R.
CIV 176.008/ ASAPROVE 4.115

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

LOCAL COMERCIAL

UBICACIÓN:

LOCAL 11-A, CENTRO COMERCIAL LAS PLAYITAS, CALLE 100 (AVENIDA LIBERTADOR,
ESQUINA AVENIDA 15 (PROLONGACION LAS DELICIAS) PARROQUIA CRISTO DE
ARANZA, MUNICIPIO MARACAIBO, ESTADO ZULIA.
PROPIETARIOS:

KHALED HAIDAR SAAB Y SAMER SAMUEL NOVEIHED CHEHAYED

SOLICITADO:

SAMER NOVEIHED MAKSAD

REALIZADO POR:

JOSE A. NUNEZ R.
INGENIERO GEODESTA
C.I. 13.174.894
C.I.V. 176.008
ASAPROVE 4.115

FECHA DE AVALÚO:
Maracaibo 23 de mayo de 2023
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CIV 176.008/ ASAPROVE 4.115

CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:

El Avaluador abajo firmante, certifica no ser funcionario público.

Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos,

científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en el
mismo ningún otro factor, intención o sentimiento personal que pudiera alterar
en lo más mínimo, tanto los datos, como la hipótesis de trabajo o el resultado
obtenido al aplicar dicha metodología.
Que no tengo ningún interés, ni directa, ni indirectamente, con la propiedad
aquí avaluada, ni en cualquier tipo de operación de compraventa u otro tipo de
transacción económica que se pudiera derivar del resultado de éste estudio, ni
me liga algún nexo familiar o comercial, con el solicitante y propietario del
inmueble conformado por UN LOCAL COMERCIAL signado como LOCAL 11-A,
CENTRO COMERCIAL LAS PLAYITAS, CALLE 100 (AVENIDA LIBERTADOR,
ESQUINA AVENIDA 15 (PROLONGACION LAS DELICIAS) PARROQUIA CRISTO
DE ARANZA, MUNICIPIO MARACAIBO, ESTADO ZULIA.
Que mis servicios fueron requeridos, única y exclusivamente, en mi carácter de
AVALUADOR PROFESIONAL, agremiado: COLEGIO DE INGENIEROS DE
VENEZUELA bajo el No. 176.008, ASOCIACION CIVIL DE AVALUADORES
PROFESIONALES (ASAPROVE) bajo el No. 4.115, entre otros; por mis años de
experiencia profesional en el campo y en razón de la práctica racional del
ejercicio de la avaluación.
Que todos los datos obtenidos de segundas ó terceras personas, de planos ó
archivos, necesarios para la confección de estadísticas, indispensables en éste
estudio, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del Avaluador, sin que se
haya exagerado u omitido conscientemente, ningún elemento de juicio que
pueda influir en el resultado final de este informe técnico de avalúo.

JOSE A. NUNEZ R.
INGENIERO GEODESTA
C.I. 13.174.894
C.I.V. 176.008
ASAPROVE 4.115
ING. JOSE A. NUNEZ R.
CIV 176.008/ ASAPROVE 4.115

RESUMEN EJECUTIVO

IDENTIFICACION DE LOS PROPIETARIOS:

KHALED HAIDAR SAAB Y SAMER SAMUEL NOVEIHED CHEHAYED

AVALUO SOLICITADO POR:

SAMER NOVEIHED MAKSAD

IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:

Local comercial signado como LOCAL 11-A, CENTRO COMERCIAL LAS PLAYITAS,
CALLE 100 (AVENIDA LIBERTADOR, ESQUINA AVENIDA 15 (PROLONGACION LAS
DELICIAS) PARROQUIA CRISTO DE ARANZA, MUNICIPIO MARACAIBO, ESTADO
ZULIA.

OBJETIVO DEL AVALÚO:

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el valor comercial
del inmueble, constituido por un local comercial el terreno sobre el cual
fue construido, con la finalidad de servir de apoyo técnico en la
actualización de activos para la fijación del valor actual del mismo.

MÉTODO UTILIZADO: comparación directa de mercado para la construcción y para el terreno.

VALORES:

TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 20.084.740,96

TOTAL GENERAL AVALUO USD 772.326,66

DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:

Documento de Propiedad.

FECHA DE INSPECCIÓN: 12 de mayo de 2023.

FECHA DEL AVALÚO: 23 de mayo de 2023.

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INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

LOCAL COMERCIAL

1. OBJETIVOS Y ALCANCE.

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el Valor Comercial del
inmueble conformado por un local comercial signado como LOCAL 11-A, CENTRO
COMERCIAL LAS PLAYITAS, CALLE 100 (AVENIDA LIBERTADOR, ESQUINA AVENIDA 15
(PROLONGACION LAS DELICIAS) PARROQUIA CRISTO DE ARANZA, MUNICIPIO MARACAIBO,
ESTADO ZULIA.

2. PROCEDIMIENTO

El presente Informe Técnico, se realiza con las premisas establecidas en

Materia Valuatoria entre las cuales se mencionan:

Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.

Consulta del mercado inmobiliario en el segmento de locales comerciales.
Consulta y estudio de la tabla de valores para la construcción de
edificaciones nuevas.
Elaboración de informe técnico.

3. INMUEBLE. OBJETO.

Local comercial signado como LOCAL 11-A, CENTRO COMERCIAL LAS PLAYITAS, CALLE 100
(AVENIDA LIBERTADOR, ESQUINA AVENIDA 15 (PROLONGACION LAS DELICIAS)
PARROQUIA CRISTO DE ARANZA, MUNICIPIO MARACAIBO, ESTADO ZULIA.

4. FECHA DE INSPECCION.

Todos los efectos derivados del presente informe técnico, se consideran como
válidos a partir del 12 de Mayo del año 2023, fecha ésta que se inicia con la
inspección técnica e informe fotográfico del inmueble antes descrito.
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5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.

5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:

La zona en referencia se encuentra ubicada en la zona Central de la ciudad, En
el Municipio Maracaibo, catalogada como buena; de uso comercial, tipificada
por la presencia de centros comerciales de gran envergadura tales como:
Centro comercial Las Playitas, Centro comercial Plaza Lago, Centro Comercial
Cima, Centro Comercial Gran Bazar, Centro Comercial La Redoma, Unicentro
Las Pulgas, Centro comercial Ciudad Chinita, Centro Comercial Simón Bolívar,
entre otros, también Manifestaciones comerciales cercanas entre las que
destacan: Locales Comerciales independientes, Mini Centros Comerciales,
Estaciones de Servicio, también cercano a centros educativos, hospitalarios,
clínicas, panaderías, farmacias, centros polideportivos.

5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:

La zona tiene como principales vías de acceso la calle 100 (libertador) y la
Avenida 15 (Prolongación Las Delicias) entre otras, todas pavimentadas y en
buenas condiciones de mantenimiento en líneas generales.

5.3. SERVICIOS:
El sector contempla todos los servicios públicos y privados, como: electricidad,
teléfonos, gas, agua, cloacas, aseo urbano domiciliario, transporte colectivo,
líneas de taxi, telefonía celular, televisión digital y por cable.

6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.

Propiedad de KHALED HAIDAR SAAB Y SAMER SAMUEL NOVEIHED CHEHAYED, según
documento presentado ante la OFICINA SUBALTERNA DE L SEGUNDO CIRCUITO DE
REGISTRO DEL MUNICIPIO AUTONOMO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, en fecha
veinticinco (25) de septiembre del ano dos mil uno (2001), quedando registrado bajo el No.
36, Tomo 27, Protocolo 1o, del tercer trimestre.

Nota: El Avaluador no prejuzga la propiedad del inmueble, ni hace juicio de la titularidad del
mismo, por no ser ello su objeto.

7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

La parcela de terreno consta de UN MIL CIENTO CUARENTA Y CUATRO

METROS CUADRADOS CON TREINTA Y OCHO CENTIMETROS cuadrados
(1.144,38 m2), en forma de polígono regular rectangular de topografía plana,
sobre el cual se edifica en la totalidad de su extensión un local comercial de dos
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(2) plantas que posee una superficie aproximada de DOS MIL TRESCIENTOS
CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (2.346,00 m2) de construcción, la cual
presenta las siguientes características:

FACHADA: Ventanales panorámicos para exhibición de vidrio con

estructura metálica, con protecciones tipo santa María en planta baja, en
planta alta Paredes de bloque frisadas y pintadas, con acabados de
primera, y un área de exhibición con ventanales panorámicos de vidrio
de seguridad con rotulados decorativos color negro.
DISTRIBUCION: Dos (2) plantas destinadas para área de exhibición en
planta baja y exhibición y deposito en planta alta, oficina, mostrador para
atención al cliente y facturación, salas sanitarias.
ESTRUCTURA: data de construcción aproximada año 1980, fundaciones,
vigas de riostra, vigas de carga y columnas de concreto, paredes de
bloque frisadas y pintadas, techo de losa nervada en primera planta y de
losacero en segunda planta, todo en buen estado de uso y conservación.
PISOS: Internos de granito en planta baja y revestimientos de cerámica y
alfombra en planta alta, en buen estado de uso y conservación.
VENTANAS: tipo panorámicas de vidrio con protecciones tipo santa
María en planta baja y tipo panorámica de vidrio de seguridad en planta
alta.
SALAS SANITARIAS: paredes y pisos con revestimientos de cerámica en
buen estado de uso y conservación, piezas sanitarias de línea económica
en buen estado.
AGUAS BLANCAS: tuberías embutidas en paredes y pisos con piezas de
grifería de línea económica en buen estado de uso y conservación.
AGUAS SERVIDAS: tuberías embutidas en pisos con descarga a la red de
aguas servidas de la zona.
ELECTRICIDAD: embutida en paredes, pisos y techos, a excepción de un
área de techo en la exhibición en planta baja donde las tuberías y cajeras
son externas, en dicha área el techo tiene una cobertura inferior de tipo
cielo raso.
COLUMNAS: en su mayoría cubiertas con revestimiento de cerámica o
tablilla en las áreas principalmente de exhibición.
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PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO: El local cuenta con diecisiete (17) puestos

de estacionamiento frontales, adicionalmente cuenta con un aproximado de
ochenta (80) puestos de estacionamiento del centro comercial.

8. LINDEROS DEL INMUEBLE

NORTE: 46,25 metros con estacionamiento del centro comercial

SUR: 44,50 metros con locales del centro comercial

ESTE: 27,75 metros con via interna del estacionamiento y locales

comerciales
OESTE: 27,10 metros con locales del centro comercial

9. METODOLOGIA DE VALORACIÓN

Desde el punto de vista metodológico existen tres enfoques, universalmente

aceptados como métodos de análisis y consideración de los elementos
fundamentales, para determinar el valor de un bien, que son: Método de
comparación directa o de mercado, método del costo y método de los ingresos.

- Mediante el enfoque de mercado se establece el valor del inmueble a través de

un proceso de análisis de valores comparables tomados directamente del
mercado. A través de este método se puede obtener el valor de cualquier bien,
siempre que existan datos que puedan ser considerados como una muestra
representativa.

- Mediante el enfoque del costo se establece el valor basado en el costo de

reposición del inmueble, descontando la depreciación a causa del deterioro
físico y obsolescencia económica o funcional, cuando estén presentes y exista la
factibilidad de su medición. En general, este enfoque se aplica en los casos de
mejoras al terreno y edificaciones.

- Mediante el enfoque de los ingresos se establece el valor del inmueble sobre la

base de la capitalización de los flujos netos de beneficios que genera o que
puede generar el inmueble en condiciones de arrendamiento o, en el caso de
una inversión o empresa en marcha.
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En todo estudio de avalúo deben considerarse los tres enfoques, no obstante en

la práctica algunos de ellos pueden no ser aplicables al bien en estudio. La
relevancia en el uso de cada enfoque viene determinada por la información
disponible.

10. VALOR DEL INMUEBLE:

Para determinar el valor o costo del bien inmueble objeto de este estudio
consideraremos el método de enfoque de mercado para la construcción, ya que
el método de enfoque de costo actualmente debido a la situación económica
que afecta actualmente al país arrojara un resultado que es estadística y
económicamente improbable para la realidad del mercado y así poder
determinar su justiprecio más probable en el caso de la construcción o
bienhechurías y para el caso del terreno utilizaremos también el método de
enfoque de mercado que es el único parámetro de comparación directa que se
encuentra disponible para determinar el justiprecio del sector terrenos.

10.1 METODO DE MERCADO PARA LA CONSTRUCCION

Para la casa quinta se realizó una investigación de las ofertas que existen
actualmente en el mercado dada la situación económica que actualmente afecta
al país, haciendo un extracto con el fin de caracterizar inmuebles que se
encuentren con un área de construcción de 100-15000 m2, cuyas edades de las
edificaciones se asemeje a la del local objeto de este estudio, la cual es de 43
años aproximadamente así como las características constructivas de la misma,
considerando las que básicamente se asemejan a la realidad económica y
aplicándole unos factores de ajuste por área (fca), por ubicación (fcu) y por
geometría (fcg) de las comparables de mercado, los mismos son pesos que
inciden en el costo del precio unitario del metro cuadrado de construcción de
cada comparable con respecto al inmueble en estudio, dichos pesos son
asignados a criterio del perito valuador en función de las características
intrínsecas de cada una de ellas, a continuación se presenta la tabla de
comparables de mercado:
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TABLA DE REFERENCIALES DE LOCALES COMERCIALES EN OFERTA ACTUALMENTE EN MARACAIBO, COMPARABLES CON EL

INMUEBLE OBJETO DE ESTE ESTUDIO VALORATIVO
PRECIO HOMOGENEIZACION
ITEM UBICACION m2 PRECIO BS. fcg P. U. USD $
UNITARIO $
fca fcu fg
1 LA LIMPIA 2.000,00 600.000,00 300,00 0,85 1,05 1,09 1,14 343,35
2 CALLE 72 1.095,00 250.000,00 228,31 0,47 1,12 1,18 1,32 301,74
3 CC LAS TEJAS 860,00 225.000,00 261,63 0,37 1,15 1,11 1,28 333,97
4 DELICIAS CON 5 DE JULIO 305,00 95.000,00 311,48 0,13 1,05 1,10 1,16 359,75
5 LA LAGO 560,00 115.000,00 205,36 0,24 1,18 1,08 1,27 261,71
CASA DEL CABLE SIERRA
6 MAESTRA 720,00 220.000,00 305,56 0,31 1,08 0,95 1,03 313,50
7 POMONA SECTOR LOS PINOS 677,00 100.000,00 147,71 0,29 1,31 1,30 1,70 251,55
PASEO CIENCIAS PIE DE
8 CALLE 750,00 350.000,00 466,67 0,32 1,05 0,95 1,00 465,50
CC LA CAMPANA URB EL
9 PILAR 270,00 64.000,00 237,04 0,11 1,12 1,06 1,19 281,41
10 BELLA VISTA 1.220,00 350.000,00 286,89 0,52 1,07 1,10 1,18 337,66
11 C.C SALTO ANGEL 132,00 43.000,00 325,76 0,06 0,98 0,96 0,94 306,47
12 CC LA REDOMA 940,00 530.000,00 563,83 0,40 0,95 0,98 0,93 524,93
13 AV. 3H ENTRE CALLES 67 Y68 2.679,00 800.000,00 298,62 1,14 1,05 1,09 1,14 341,77
CC BERNARDO MORILLO
14 GALLO VERDE 534,00 280.000,00 524,34 0,23 0,86 0,84 0,72 378,79
15 C1, ANTIGUO CHARS MOTORS 1.200,00 100.000,00 83,33 0,51 2,00 1,90 3,80 316,67
AUTO MALL CHEVROLET
16 PADILLA 14.320,00 5.000.000,00 349,16 6,09 0,96 0,98 0,94 328,49
17 CALLE 79 DR QUINTERO 160,00 25.000,00 156,25 0,07 1,25 1,25 1,56 244,14
CASA COMERCIAL URB.
18 CANAIMA 360,00 80.000,00 222,22 0,15 1,12 1,16 1,30 288,71
19 C2, LOCAL DE CAUCHOS 1.050,00 290.000,00 276,19 0,45 1,12 1,08 1,21 334,08
CALLE 96 SANDRITA PASEO
20 CIENCIAS 572,00 230.000,00 402,10 0,24 1,02 1,05 1,07 430,65
21 DR. PORTILLO 1.605,00 300.000,00 186,92 0,68 1,19 1,15 1,37 255,79

LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV.
CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 244,14 300,30 6 6 40,00
2 300,30 356,45 10 16 66,67
3 356,45 412,61 2 18 13,33
4 412,61 468,77 2 20 13,33
5 468,77 524,93 1 21 6,67

VARIABLES ESTADISTICAS V. PROBABLE

MEDIA ARITMETICA 333,36
MEDIANA 328,49 329,21
MODA 325,77
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Como análisis de los resultados para las ofertas reales de locales Comerciales
de este tipo, entiéndase con frente comercial a pie de calle, incluyendo el
terreno actualmente en la Ciudad de Maracaibo, se puede determinar que el
costo de Mercado para el terreno objeto de este estudio valorativo es de
TRESCIENTOS VEINTINUEVE DÓLARES CON VEINTIUN CENTIMOS (329,21)
USD por metro cuadrado por lo que podemos calcular su valor de la siguiente
manera:

VM = AREA * PUT

VM = 2346,00 m2 * 329,21 $/m2

VM = 772.326,66 $
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TABLA RESUMEN DE COSTO DEL INMUEBLE

EDIFICACION m2 M PU $ COSTO $ COSTO Bs.
LOCAL COMERCIAL 11A
CENTRO COMERCIAL LAS 2.346,00 329,21 772.326,66 20.084.740,96
PLAYITAS

TOTAL 772.326,66 20.084.740,96

TOTAL DEL
AVALUO 772.326,66 20.084.740,96

De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se concluye
con un indicativo del valor aplicable en este estudio, con la tasa de cambio oficial BCV para el día
23 de mayo del año 2023, fundamentado en la confiabilidad de la información utilizada, el
proceso realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el Valor Comercial estimado al
inmueble es de VEINTE MILLONES OCHENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA
BOLIVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 20.084.740,96).

JOSE A. NUNEZ R.
INGENIERO GEODESTA
C.I. 13.174.894
C.I.V. 176.008
ASAPROVE 4.115
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El tipo de cambio publicado por el BCV es el promedio ponderado resultante de las

operaciones diarias de las mesas de cambio activas de las instituciones bancarias
participantes.

USD
26,005500000

Fecha Valor: Martes, 23 Mayo 2023

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ANEXOS
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IMAGEN SATELITAL
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CC GRAN BAZAR

CC CIMA

LOCAL 11A CC PLAZA LAGO

CC LAS PLAYITAS

IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE

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FOTOGRAFIAS
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FACHADA

HALL DE
ENTRADA

EXHIBICION
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ACCESO

EXHIBICION

ATENCION
AL CLIENTE
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EXHIBICION

EXHIBICION

EXHIBICION O
VITRINA PLANTA
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CREDENCIAL