Avaluo Monte Bello

ING. JOSE A. NUNEZ R. DAGOBERTO LEON G.
CIV 176.008/ ASAPROVE 4.115 SOTAVE 152
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

DE CASA Y PARCELA DE TERRENO
Propietario: ALIDA MERCEDES MENDOZA CARBONELL

Dirección: Anterior Avenida 12, hoy Avenida 11-A esquina con calle nň de
la urbanización Monte Bello, numero 13-65, en jurisdicción de la
Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Fecha: 04 DE SEPTIEMBRE 2023
Maracaibo, 04 de septiembre de 2023.
Ciudadana:
ALIDA MERCEDES MENDOZA CARBONELL
Ciudad.-
Distinguida Señora:
Nos es grato informarle que hemos cumplido con lo encomendado por usted,
relacionado con la elaboración del Informe Técnico de Avalúo de un inmueble
constituido por una casa y el terreno sobre el cual se encuentra construida,
ubicada en la Anterior Avenida 12, hoy Avenida 11-A esquina con calle nň de la
urbanización Monte Bello, numero 13-65, en jurisdicción de la Parroquia
Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Anexo a la presente hacemos entrega del Informe Técnico de Avalúo,
consciente de nuestro compromiso como profesionales Avaluadores y
esperando haber cumplido con las expectativas planteadas por Usted.
Quedando a sus más gratas órdenes, nos despedimos atentamente,
Jose A. Nuñez R. Dagoberto Leon G.

Ingeniero Geodesta Tasador Publico
C.I.N°V-13.174.894 C.I.N° V- 4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
ASAPROVE 4.115

CASA Y TERRENO
UBICACIÓN:
Anterior Avenida 12, hoy Avenida 11-A esquina con calle nň de la urbanización Monte
Bello, numero 13-65, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio
Maracaibo del estado Zulia.
PROPIETARIO:
ALIDA MERCEDES MENDOZA CARBONELL
REALIZADO POR:
JOSE A. NUNEZ R.
INGENIERO GEODESTA
C.I. 13.174.894
C.I.V. 176.008
ASAPROVE 4.115
DAGOBERTO LEON G.
TASADOR PUBLICO
C.I. 4.744.750
SOTAVE 152
FECHA DE AVALÚO:
Maracaibo 04 de septiembre de 2023
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:
Los Avaluadores abajo firmantes, certifican no ser funcionarios públicos.
Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y

universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en el mismo ningún otro factor,
intención o sentimiento personal que pudiera alterar en lo más mínimo, tanto los datos,
como la hipótesis de trabajo o el resultado obtenido al aplicar dicha metodología.
Que no tenemos ningún interés, ni directa, ni indirectamente, con la propiedad aquí avaluada,
ni en cualquier tipo de operación de compraventa u otro tipo de transacción económica que
se pudiera derivar del resultado de éste estudio, ni nos liga algún nexo familiar o comercial,
con el solicitante y propietario del inmueble conformado por una casa y la parcela de terreno
donde fue construida, ubicado en la Anterior Avenida 12, hoy Avenida 11-A esquina con calle
nň de la urbanización Monte Bello, numero 13-65, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa
del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Que nuestros servicios fueron requeridos, única y exclusivamente, en nuestro carácter de
AVALUADORES PROFESIONALES, agremiados: COLEGIO DE INGENIEROS DE VENEZUELA
bajo el No. 176.008, ASOCIACION CIVIL DE AVALUADORES PROFESIONALES
(ASAPROVE) bajo el No. 4.115, SOTAVE 152, entre otros; por nuestros años de experiencia
profesional en el campo y en razón de la práctica racional del ejercicio de la avaluación.
Que todos los datos obtenidos de segundas ó terceras personas, de planos ó archivos,
necesarios para la confección de estadísticas, indispensables en éste estudio, son ciertas hasta
donde alcanza la buena fe de los Avaluadores, sin que se haya exagerado u omitido
conscientemente, ningún elemento de juicio que pueda influir en el resultado final de este
informe técnico de avalúo.

C.I.N°V-13.174.894 C.I.N° V- 4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
ASAPROVE 4.115
RESUMEN EJECUTIVO
IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:
ALIDA MERCEDES MENDOZA CARBONELL, cedula de identidad No. 9.701.306.
IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:
Se trata de un inmueble tipo casa de dos (2) plantas y el terreno sobre el cual se
encuentra construido ubicado en la Anterior Avenida 12, hoy Avenida 11-A esquina
con calle nň de la urbanización Monte Bello, numero 13-65, en jurisdicción de la
OBJETIVO DEL AVALÚO:

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el valor comercial del
inmueble, constituido por una casa y la parcela de terreno sobre el cual fue
construida, con la finalidad de servir de apoyo técnico en la actualización de activos
para la fijación del valor actual del mismo.
MÉTODO UTILIZADO: método de costo de reposición a nuevo para las

edificaciones o bienhechurías, método de mercado para el terreno.
VALORES:
TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 4.229.773,85

TOTAL GENERAL AVALUO USD 128.897,18
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Documento de Propiedad.
FECHA DE INSPECCIÓN: 30 de agosto de 2023.
FECHA DEL AVALÚO: 04 de septiembre de 2023.


CASA Y PARCELA DE TERRENO
1. OBJETIVOS Y ALCANCE.
El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el Valor Comercial del
inmueble ubicado en la Anterior Avenida 12, hoy Avenida 11-A esquina con
calle nň de la urbanización Monte Bello, numero 13-65, en jurisdicción de la
2. PROCEDIMIENTO
El presente Informe Técnico, se realiza con las premisas establecidas en

Materia Valuatoria entre las cuales se mencionan:
Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.

Consulta del mercado inmobiliario en el segmento terrenos.
Consulta y estudio de la tabla de valores para la construcción de
edificaciones nuevas.
Elaboración de informe técnico.
3. INMUEBLE. OBJETO.
Casa y parcela de terreno donde se encuentra construida, ubicada en la Anterior

Avenida 12, hoy Avenida 11-A esquina con calle nň de la urbanización Monte
Bello, numero 13-65, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio
Maracaibo del estado Zulia.
4. FECHA DE INSPECCION.
Todos los efectos derivados del presente informe técnico, se consideran como
válidos a partir del 30 de agosto del año 2023, fecha ésta que se inicia con la
inspección técnica e informe fotográfico del inmueble antes descrito.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.

5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:

La zona en referencia se encuentra ubicada en la zona Norte de la ciudad, En el
Municipio Maracaibo, catalogada como buena; de uso mixto, residencial-
comercial, predominantemente residencial, tipificada por la presencia de
sectores o conglomerados privados tales como: Sector 18 de Octubre, Urb.
Canta Claro, Urb. Altamira, Urb. Irama, Urb. El Doral, entre otras, también
Manifestaciones comerciales cercanas entre las que destacan: Locales
Comerciales independientes, Mini Centros Comerciales, Estaciones de Servicio,
también cercano a centros educativos, hospitalarios, clínicas, panaderías,
farmacias, centros polideportivos.
5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:

La zona tiene como principales vías de acceso la Av. 15 (Las Delicias), la calle
45, la Avenida 12, entre otras, todas pavimentadas y en buenas condiciones de
mantenimiento en líneas generales.
5.3. SERVICIOS:
El sector contempla todos los servicios públicos y privados, como: electricidad,
teléfonos, gas, agua, cloacas, aseo urbano domiciliario, transporte colectivo,
líneas de taxi, telefonía celular, televisión digital y por cable.
6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.

Propiedad de AIDA MERCEDES MENDOZA CARBONELL, según documento
presentado ante el REGISTRO PUBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DEL
MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, en fecha veinte (20) de mayo del
dos mil veintidós (2022), el cual quedo inscrito bajo el No. 2019.660, asiento
registral 2 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.2.8351 y
correspondiente al libro de folio real del ano 2019.
Nota: El Avaluador no prejuzga la propiedad del inmueble, ni hace juicio de la titularidad del
mismo, por no ser ello su objeto.
7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
La parcela de terreno consta de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados

(450 m2), en forma de polígono regular tipo rectángulo, de topografía plana, el
cual se encuentra cercado por todos sus lados con paredes de bloque frisadas y
revestidas con grafiado color crema, todos sus linderos cuentan con cercado
eléctrico de 7 líneas en su parte superior, los linderos ESTE Y SUR, cuentan con
doble pared y relleno de concreto entre ellas para aumentar su resistencia a
impactos, y adicional al cerco electrito también cuenta con concertinas de
seguridad, el lindero ESTE (su frente) cuenta con dos portones de acceso, uno
peatonal (batiente) y otro para vehículos (corredizo), los cuales son de
estructura metálica y blindados, todos sus pisos externos son revestidos en
caico, cuenta con un tanque de agua subterráneo con capacidad de 16.000 lts,
una tanquilla para una bomba de agua centrifuga para la toma del servicio de
agua externa al tanque, tres depósitos techados y con puertas batientes de dos
hojas, uno al final del estacionamiento y dos adosados al lindero sur del
inmueble dentro de los cuales están la línea eléctrica secundaria del inmueble y
en otro está el sistema hidroneumático de 40 galones, con bomba periférica de
½ Hp que surte el sistema de aguas blancas del inmueble, el estacionamiento
tiene una capacidad de aparcamiento para 4 vehículos medianos, dentro de la
parcela se encuentra una estructura de tipo vivienda, de dos (2) plantas, la cual
abarca una superficie aproximada de DOSCIENTOS SESENTA METROS
CUADRADOS (260 m2) cada una, las cuales en planta baja están cubiertas en su
totalidad y en planta alta OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (87 m 2)
cubiertos y CIENTO SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (173 m2)
pertenecientes a una terraza descubierta, para un total general de QUINIENTOS
VEINTE METROS CUADRADOS (520 m2) de construcción, dicha estructura
presenta las siguientes características:
FACHADAS: Paredes de bloque frisadas y revestidas con grafiado color

crema, con detalles de piedras decorativas tipo laja cuadrada en varios
tonos de gris.
DISTRIBUCION:
 PLANTA BAJA: Cuenta con porche, sala, comedor, cocina, medio
baño, lavadero interno y un área de fregadero externa, además
cuenta con un depósito debajo de las escaleras y cuatro habitaciones
todas con closet y sala sanitaria privada.
 PLANTA ALTA: Cuenta con una oficina, un salón con sala sanitaria,
terraza techada que da a lindero ESTE y una terraza descubierta con
barandas de bloque frisado, revestido con grafiado color crema.
ESTRUCTURA: data de construcción aproximada año 2013, fundaciones,

vigas de riostra, vigas de carga y columnas de concreto, paredes de
bloque frisadas y pintadas en interiores y revestidas con grafiado en
exteriores, techo de losa nervada.
PISOS: Internos de mármol en todos sus ambientes, incluida la escalera
interna de acceso a la primera planta, externos de caico, incluyendo la
terraza descubierta de la planta alta.
VENTANAS: tipo corredizas, de vidrio con estructura y marcos de
aluminio con protecciones internas de estructura metálica.
COCINA: con gabinetes de madera revestidos en formica en la parte baja,
con tope de granito tipo silestone, una isla con tope de silestone y
gabinetes en su parte inferior, en su parte superior gabinetes de madera
revestidos con formica y puertas batientes de vidrio ahumado con marco
de aluminio.
SALAS SANITARIAS: pisos y paredes revestidas con acabados de primera,
piezas sanitarias de lujo, todas las duchas cuentan con puertas de vidrio
templado transparente y manillas cromadas de lujo.
CLOSETS: de madera con compartimientos y gaveteros.
AGUAS BLANCAS: tuberías embutidas en paredes y pisos con piezas de
grifería de línea de lujo en buen estado de uso y conservación.
AGUAS SERVIDAS: tuberías embutidas en pisos con descarga a la red de
aguas servidas de la zona.
ELECTRICIDAD: embutida en paredes, pisos y techos con tomacorrientes,
apagadores e iluminarias de línea de lujo.
ACONDICIONAMIENTO DE AIRE: la planta baja cuenta con un equipo
compacto de 5 toneladas para las áreas comunes y con unidades tipo
mini Split en todas las habitaciones. La planta alta no cuenta con equipos
de aire acondicionado.
PUERTAS: Las puertas de acceso principales tanto en planta baja como en
planta alta, son blindadas así como una puerta que da acceso al área de
las habitaciones, el resto de las puertas son de madera Entamboradas con
cerraduras de tipo apalancada.
TECHOS: en todas las áreas internas del inmueble se presentan apliques
de yeso con iluminación directa e indirecta en algunos casos con diversos
tipos de lámparas, predominan las tipo ojo de buey.
SISTEMAS DE SEGURIDAD: El inmueble cuenta con sistema de cámaras

en todos sus espacios exteriores, así como señores de movimiento,
además de los sistemas de cercado eléctrico y concertinas antes
mencionados.
8. LINDEROS DEL INMUEBLE
NORTE: LINDA CON TERRENO QUE ES O FUE DE EDUARDO

GONZALEZ HERRERA
SUR: LINDA CON LA CALLE NŇ
ESTE: LINDA CON LA AVENIDA 12
OESTE: LINDA CON TERRENO QUE ES O FUE DE EDUARDO

GONZALEZ HERRERA
9. METODOLOGIA DE VALORACIÓN
Desde el punto de vista metodológico existen tres enfoques, universalmente

aceptados como métodos de análisis y consideración de los elementos
fundamentales, para determinar el valor de un bien, que son: Método de
comparación directa o de mercado, método del costo y método de los ingresos.
- Mediante el enfoque de mercado se establece el valor del inmueble a través de

un proceso de análisis de valores comparables tomados directamente del
mercado. A través de este método se puede obtener el valor de cualquier bien,
siempre que existan datos que puedan ser considerados como una muestra
representativa.
- Mediante el enfoque del costo se establece el valor basado en el costo de

reposición del inmueble, descontando la depreciación a causa del deterioro
físico y obsolescencia económica o funcional, cuando estén presentes y exista la
factibilidad de su medición. En general, este enfoque se aplica en los casos de
mejoras al terreno y edificaciones.
- Mediante el enfoque de los ingresos se establece el valor del inmueble sobre la

base de la capitalización de los flujos netos de beneficios que genera o que
puede generar el inmueble en condiciones de arrendamiento o, en el caso de

una inversión o empresa en marcha.
En todo estudio de avalúo deben considerarse los tres enfoques, no obstante en

la práctica algunos de ellos pueden no ser aplicables al bien en estudio. La
relevancia en el uso de cada enfoque viene determinada por la información
disponible.
10. VALOR DEL INMUEBLE:
Para determinar el valor o costo del bien inmueble objeto de este estudio
consideraremos el método de costo de reposición a nuevo para la construcción,
ya que el método de enfoque de mercado es inviable debido a la escases de
información para estructuras de este tipo, para el caso del terreno utilizaremos
el método de enfoque de mercado que es el único parámetro de comparación
directa que se encuentra disponible para determinar el justiprecio del sector
terrenos.
10.1 METODO DE REPOSICION O COSTO PARA LA CONSTRUCCION
Para estimar el valor aplicable a la construcción objeto del presente avaluó, se

considera el concepto de depreciación.
Depreciación es la pérdida de valor útil de los activos permanentes corporales
destinados a la producción de la renta causado por obsolescencia, desgaste o
por deterioro debido al uso, al desuso y a las acciones del tiempo y de los
elementos, por lo tanto la construcción se deprecia según el siguiente modelo
matemático:
Método de Ross - Heidecke
El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la

depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre
otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas;
permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.
El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos
aspectos fundamentales que son:
La depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:
Donde :
x = edad de la construcción
n = vida útil probable de la construcción
La depreciación por el estado de conservación, la cual se establece a

través de la observación y estudio del inmueble y con la ayuda de la tabla que
se muestra más adelante, se puede expresar la depreciación con la siguiente
igualdad.
D (estado)= coeficiente de depreciación
Este método considera los siguientes principios básicos:
La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con

gastos de mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en
tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una

edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:
Donde
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno por estado
Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías

deestados de conservación como se muestra en la siguiente tabla:
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DEL INMUEBLE
ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

DEPREC.
Edificaciones nuevas sin daños en Óptimo-O
1 acabados o estructura. 0.0
Presenta labores de
mantenimiento a nivel de
2 acabados como repellos y pintura Muy bueno-MB 0.032
Algunos acabados han sido

sustituidos parcial o totalmente:
3 guarniciones, marcos de ventanas Bueno B 2.52
y puertas, rodapiés, puertas,
ventanas, grifería y otros.
Ha recibido reparaciones y
sustituciones totales a nivel de
4 acabados como repellos y cielos, Intermedio-I 8.09
parte de tuberías, canoas,
bajantes, loza sanitaria.
Requiere reparaciones a nivel
estructural y de acabados en
5 forma parcial: contra piso, pisos, Regular-R 18.10
paredes secundarias, cielos.
Requiere sustituciones totales a
6 nivel estructural en uno o más Deficiente-D 32.20
elementos
A nivel estructural requiere de Malo-M
sustituciones totales en cerchas,
7 contra piso y algunas paredes 52.60
primarias.
Requiere sustituciones Muy Malo-MM
estructurales en cimientos,
8 columnas, muros de carga, vigas 72.20
en forma parcial e inmediata.
Edificaciones sin valor por ser Demolición-DM
9 necesaria su demolición. 100
Factor de estado
Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de

valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados
enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento.
Para obtener el factor de intermedio (I), que a criterio del perito es el estado de
conservación en el que se encuentra el inmueble, de acuerdo con el coeficiente
de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente
correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.
PARA EL EDIFICIO PRINCIPAL
 Aplicando estos modelos al inmueble objeto de este estudio valorativo y

estimando que la edad del inmueble es aproximadamente 10 años y un
estado de conservación catalogado como 2 según la tabla, tenemos que
para la construcción sin considerar algunas características extra que
no forman parte de los elementos constructivos tradicionales, por
lo que se sumaran a la formación del valor como partidas
independientes más adelante:
Depreciación por edad D= 0,10
Depreciación por estado de conservación Coef.Deprec.= 0,9748
Edad de la Construcción X = 10
Vida Útil de la Construcción n = 60
Valor Nuevo de la edificación Vn = 258,50 $/m2
Valor actual depreciado VA= 227,49 $/m2
Por lo que podemos considerar debido al estado de conservación del EDIFICIO

PRINCIPAL EN SUS ÁREAS TECHADAS, el costo probable de la construcción
en su actual estado de uso y conservación es de DOSCIENTOS VEINTISIETE

DÓLARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTAVOS por metro cuadrado (227,49
2
$/m )
VCONSTRUCCION = AREA * VA
VCONSTRUCCION = 347,00 m2 * 227,49 USD/m2
VCONSTRUCCION = 78.939,03 USD
A continuación se presenta la tabla contentiva de los costos de valor a nuevo

de una edificación con estas características y elementos constructivos
similares al del inmueble objeto de este estudio valorativo, de dicha tabla se
extrae la variable Vn = 258,50 USD/m2, la misma resulta de un estudio de los
costos de materiales (incluyendo transporte y colocación), mano de obra hasta
llegar al acabado final.
Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

OBRAS PRELIMINARES 3,70 1,43
OBRAS PREP. PARA ESTRUCTURA 1,68 0,65
INFRAESTRUCTURAS 52,21 20,20
SUPERESTRUCTURAS 48,77 18,87
PAREDES Y TABIQUES 13,63 5,27
REVESTIMIENTOS INTERIORES 61,89 23,94
REVESTIMIENTOS EXTERIORES 8,17 3,16
IMPERMEABILIZACIÓN 10,61 4,11
HERRERÍA 11,50 4,45
CARPINTERÍA 2,29 0,89
VIDRIOS, PLÁSTICOS Y SIMILARES 0,90 0,35
PINTURA 14,02 5,42
CERRAJERÍA 0,58 0,22
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 14,20 5,49
INSTALACIONES SANITARIAS 6,50 2,51
ARTEFACTOS SANITARIOS 7,50 2,90
SISTEMA HIDRONEUMÁTICO 0,36 0,14
COSTO UNITARIO $/m2 258,50 100,00

 Ahora bien para el área de terraza descubierta en la planta alta, se

establece el mismo procedimiento:
Valor Nuevo de la edificación Vn = 46,78 $/m2
Por lo que podemos considerar debido al estado de conservación del EDIFICIO

PRINCIPAL EN SUS ÁREAS DESCUBIERTAS (TERRAZA EN PLANTA ALTA
(173 m2 ) Y PATIOS (145,00 m2), el costo probable de la construcción en su
actual estado de uso y conservación es de CUARENTA Y UN DÓLARES CON
2
DIECISIETE CENTAVOS por metro cuadrado (41,17 $/m )
VCONSTRUCCION = AREA * VA
VCONSTRUCCION = 318,00 m2 * 41,17 USD/m2
VCONSTRUCCION = 13.092,06 USD
 Para el caso de las puertas blindadas o de seguridad, las mismas las

consideraremos por metro cuadrado, consideramos el portón corredizo
de acceso vehicular el cual tiene 6m2, luego el portón de acceso peatonal
2m2, las puertas de acceso a la casa que son cinco, (principal, 2 en la
parte de atrás, 2 en planta alta) para un total de 9,50 m2, y una puerta
interna de acceso a las habitaciones 1,80 m2, lo que suma un total de
19,30 m2 en puertas de seguridad, se establece el mismo procedimiento:
Valor Nuevo de la edificación Vn = 350 $/m2
El costo probable de la construcción de las puertas de seguridad existentes en

el inmueble en su actual estado de uso y conservación es de TRESCIENTOS
OCHO DÓLARES CON UN CENTAVOS por metro cuadrado (308,01 $/m2)
VPUERTAS = AREA * VA
VPUERTAS = 19,30 m2 * 308,01 USD/m2
VPUERTAS = 5.944,59 USD
 Para los sistemas de seguridad del inmueble, definiremos la suma global
de los elementos de seguridad presentes:
 Cerco eléctrico: 85 metros lineales de cercado eléctrico (toda la
cerca perimetral) con siete líneas de alambre, con energizador y
alarma. Costo 850 USD.
 Concertinas: 42,5 metros lineales, sobre los linderos ESTE y SUR
del inmueble. Costo 350 USD.

 Cámaras de seguridad: cubren exteriores del inmueble, patios
internos, terrazas de planta alta. Cuentan con un equipo de dvr y
televisor pantalla plana para visualización de las mismas incluye
cableado e instalación. Costo 2800 USD.
 Sensores de Movimiento: en patios internos y terrazas de planta
alta. Costo 250 USD.
Total de equipos de seguridad: 4.250 USD
10.2 METODO DE MERCADO PARA EL TERRENO
Para el terreno se realizó una investigación de las ofertas que existen

actualmente en el mercado, haciendo un extracto con el fin de caracterizar
inmuebles que se encuentren con un área de terreno de 100-10.000 m2,
considerando las que básicamente se asemejan a la realidad económica y
aplicándole unos factores de ajuste por área (fca), por ubicación (fcu) y por
geometría (fcg) de las comparables de mercado, los mismos son pesos que
inciden en el costo del precio unitario del metro cuadrado de cada comparable
con respecto al terreno en estudio, dichos pesos son asignados a criterio del
perito valuador en función de las características intrínsecas de cada una de
ellas, a continuación se presenta la tabla de comparables de mercado:
TABLA DE TERRENOS EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA CIUDAD DE

MARACAIBO
PRECIO HOMOGENEIZACION
PRECIO
ITEM UBICACION m2 UNITARIO fcg P. U. USD $
USD $
$ fca fcu fg
1 DR. PORTILLO 300,00 10.000,00 33,33 0,67 1,12 1,21 1,36 45,17
2 AMPARO 396,00 12.000,00 30,30 0,88 1,04 1,14 1,19 35,93
3 CALLE 16 860,00 50.000,00 58,14 1,91 0,95 1,08 1,03 59,65
4 SANTA LUCIA 827,00 40.000,00 48,37 1,84 1,10 1,15 1,27 61,19
5 MONTE CLARO 225,00 10.000,00 44,44 0,50 1,05 1,02 1,07 47,60
6 LAGO MAR BEACH 804,00 18.000,00 22,39 1,79 1,08 1,25 1,35 30,22
7 AV. GOAJIRA 376,00 25.000,00 66,49 0,84 0,97 0,93 0,90 59,98
8 TIERRA NEGRA 593,00 40.000,00 67,45 1,32 0,96 0,93 0,89 60,22
9 TIERRA NEGRA 238,00 19.000,00 79,83 0,53 0,96 0,93 0,89 71,27
10 18 DE OCTUBRE 225,00 7.000,00 31,11 0,50 1,21 1,28 1,55 48,18
11 MONTE BELLO 450,00 28.000,00 62,22 1,00 1,00 1,00 1,00 62,22
12 BELLA VISTA 377,00 50.000,00 132,63 0,84 0,85 0,82 0,70 92,44
13 CALLE 85 FALCON 886,00 60.000,00 67,72 1,97 0,95 0,98 0,93 63,05
14 TIERRA NEGRA 800,00 55.000,00 68,75 1,78 0,93 0,96 0,89 61,38
15 SANTA MARIA 250,00 15.500,00 62,00 0,56 0,96 0,88 0,84 52,38
LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV. CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 30,22 42,67 2 2 13,33
2 42,67 55,11 4 6 26,67
3 55,11 67,55 7 13 46,67
4 67,55 80,00 1 14 6,67
5 80,00 92,44 1 15 6,67
V.
VARIABLES ESTADISTICAS PROBABLE
MEDIA ARITMETICA 56,73
MEDIANA 59,98 59,27
MODA 61,10
Como análisis de los resultados para las ofertas reales de terrenos actualmente
en la Ciudad de Maracaibo, considerando los referenciales que se encuentran
totalmente cercados con paredes de bloque, se puede determinar que el costo
de Mercado para el terreno objeto de este estudio valorativo es de CINCUENTA
Y NUEVE DÓLARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (59,27 USD/m2) por metro

cuadrado por lo que podemos calcular su valor de la siguiente manera:
VT = AREA * PUT
VT = 450 m2 * 59,27 $/m2
VT = 26.671,50 USD
TABLA RESUMEN DE COSTO DEL INMUEBLE

EDIFICACION m2 SG PU $ COSTO $ COSTO Bs.
347,00 227,49 78.939,03
CONSTRUCCION TECHADA 2.590.392,16
CONSTRUCCION
318,00 41,17 13.092,06 429.617,26
DESCUBIERTA
SISTEMAS Y ACCESORIOS DE
10.194,59 10.194,59 334.536,49
SEGURIDAD
TERRENO 450,00 59,27 26.671,50 875.227,94
TOTAL 128.897,18 4.229.773,85

TOTAL DEL AVALUO 128.897,18 4.229.773,85
De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se concluye con
un indicativo del valor aplicable en este estudio, con la tasa de cambio oficial BCV para el día 04 de
septiembre del año 2023, fundamentado en la confiabilidad de la información utilizada, el
proceso realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el Valor Comercial estimado al
inmueble es de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y
TRES BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 4.229.773,85).

C.I.N°V-13.174.894 C.I.N° V- 4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
ASAPROVE 4.115
Tipo de Cambio de Referencia
El tipo de cambio publicado por el BCV es el promedio ponderado resultante de las

operaciones diarias de las mesas de cambio activas de las instituciones bancarias
participantes.
USD
32,815100000
Fecha Valor: Lunes, 04 Septiembre 2023

ANEXOS
IMAGEN SATELITAL
No. 13-65
IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE
ÁREA DE CONSTRUCCION PB ÁREA DE CONSTRUCCION PA

FOTOGRAFIAS
FACHADA
PRINCIPAL
VISTA FRONTAL
DEL INMUEBLE
VISTA LATERAL
SALA
COMEDOR
COCINA
HABITACION
SALA
SANITARIA
ESCALERAS
SALON
PLANTA
ALTA
TERRAZA
DESCUBIERTA
TERRAZA
DESCUBIERTA

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ING. JOSE A. NUNEZ R. DAGOBERTO LEON G.

CIV 176.008/ ASAPROVE 4.115 SOTAVE 152

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Propietario: ALIDA MERCEDES MENDOZA CARBONELL

Maracaibo, 04 de septiembre de 2023.

Quedando a sus más gratas órdenes, nos despedimos atentamente,

Jose A. Nuñez R. Dagoberto Leon G.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

ALIDA MERCEDES MENDOZA CARBONELL

Los Avaluadores abajo firmantes, certifican no ser funcionarios públicos.

Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y

Jose A. Nuñez R. Dagoberto Leon G.

IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

ALIDA MERCEDES MENDOZA CARBONELL, cedula de identidad No. 9.701.306.

IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

MÉTODO UTILIZADO: método de costo de reposición a nuevo para las

TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 4.229.773,85

FECHA DE INSPECCIÓN: 30 de agosto de 2023.

FECHA DEL AVALÚO: 04 de septiembre de 2023.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

El presente Informe Técnico, se realiza con las premisas establecidas en

Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.

Casa y parcela de terreno donde se encuentra construida, ubicada en la Anterior

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.

5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:

5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:

6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.

7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

La parcela de terreno consta de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados

FACHADAS: Paredes de bloque frisadas y revestidas con grafiado color

ESTRUCTURA: data de construcción aproximada año 2013, fundaciones,

SISTEMAS DE SEGURIDAD: El inmueble cuenta con sistema de cámaras

8. LINDEROS DEL INMUEBLE

NORTE: LINDA CON TERRENO QUE ES O FUE DE EDUARDO

ESTE: LINDA CON LA AVENIDA 12

OESTE: LINDA CON TERRENO QUE ES O FUE DE EDUARDO

Desde el punto de vista metodológico existen tres enfoques, universalmente

- Mediante el enfoque de mercado se establece el valor del inmueble a través de

- Mediante el enfoque del costo se establece el valor basado en el costo de

- Mediante el enfoque de los ingresos se establece el valor del inmueble sobre la

puede generar el inmueble en condiciones de arrendamiento o, en el caso de

En todo estudio de avalúo deben considerarse los tres enfoques, no obstante en

10. VALOR DEL INMUEBLE:

10.1 METODO DE REPOSICION O COSTO PARA LA CONSTRUCCION

Para estimar el valor aplicable a la construcción objeto del presente avaluó, se

Método de Ross - Heidecke

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la

La depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:

La depreciación por el estado de conservación, la cual se establece a

D (estado)= coeficiente de depreciación

Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DEL INMUEBLE

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

Algunos acabados han sido