VALORACION DE TERRENOS URBANOS

SIN CONSTRUCIONES
Ing. Alicia B. González A.
C.I.V. Nº 16.742
ASAPROVE Nº 326
SUDEBAN Nº P – 2.467

2.013 [email protected]
Teléfonos: 0414 1774027 0416 8787778
PROGRAMA
1.- Aspectos Generales
Definiciones
Conceptos Básicos
Tipos de Avalúos
2.- Principios del Proceso de Valuación
3.- Diagnostico de la zona
4.- Planeamiento Urbano
Variables Urbanas : Ley Orgánica para la Gestión y Ordenamiento
Territorial (L.O.P.G.O.T). Plan de Desarrollo Urbano Local
(P.D.U.L). Zonificación.
Registro Subalterno: Objetivos, funcionamiento, libros, pasos para
localizar datos
5.- Principios básicos de Matemática Financiera:
5.1.- Interés Simple
5.2.- Interés Compuesto
6.- Fundamentos de Estadística: Conceptos; Variables: clases; Medidas de
Tendencia Central; Distribución de probabilidad
7.- Valoración de terrenos Urbanos sin construcción
7.1.- Métodos Directos: Enfoque de Comparación Directa: Referenciales
Registrados, Mercado de Ofertas
7.1.1.- Forma tradicional
7.1.1.1.- Estimación del valor de mercado
7.1.2.- Regresión Múltiple
7.2.- Métodos Indirectos
7.2.1.- Planta de Valores de las Alcaldías
7.2.2.- Renta del Terreno
9.- Modelo de Informe
10.- Anexos
ASOCIACION CIVIL DE AVALUADORES PROFESIONALES DE VENEZUELA
ASAPROVE

Registrada en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia
del Estado Carabobo , el 19 de Junio del 2.001 y enterada su creación a la
Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) para la debida acreditación de sus miembros.

Actualmente cuenta con mas de 1.900 miembros agrupados en las siguientes ciudades:
Mérida, San Cristóbal, Coro, Acarigua, San Carlos, Guanare, Maracaibo, Barinas, San
Fernando, Maracay, Barquisimeto, Maturín, Valle de la Pascua y Valencia

Su objetivo es mantener ASOCIADOS a Profesionales de la Tasación.

 QUE ES LA VALUACIÓN
Es un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y se basa en
observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio
por dinero en efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado,
asumiendo un uso específico.

Cada valuación es un trabajo de investigación, es una aplicación y combinación de

economía de la tierra, análisis de mercado, análisis de inversión.

La valuación no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que influencian
los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas políticas, económicas, sociales y físicas que por
interacción influyen en el valor.
 INFORME DE AVALÚO:

Es donde se estima el valor de un bien inmueble a una fecha

determinada, el cual es elaborado por un tasador profesional, experto en el
tema, imparcial y honesto.

Un informe de avalúo debe satisfacer los más elevados criterios profesionales

en el campo del valor, y estar respaldado por especialistas que están a la
disposición del cliente para suministrar todo el testimonio que se requiera para
sustentar sus conclusiones.
 QUIEN ES EL
AVALUADOR

Es la persona que estima; cantidad, calidad o

valor, específicamente, un individuo que
posee los requisitos necesarios para ejecutar
o dirigir un proceso que lo conforma la
investigación, el análisis, la tasación y el
informar sobre la propiedad y sus derechos.
El Avaluador debe aunar experiencias acumuladas durante años, tanto
en aspectos profesionales como en el de los negocios; en especial en el
mercado de valores y de bienes raíces, en todo lo relacionado con la
valuación.
El nivel profesional y técnico, así como la experiencia mercantil, permite
prestar servicios idóneos en todo lo concerniente a avalúos de
propiedades, cubriendo los requerimientos de individuos, empresas
nacionales y extranjeras, tanto comerciales como industriales y de
servicios.
Un Avaluador tiene un poco de:

Estadístico

Ingeniero

Arquitecto

Economista

Administrador

Contador

Abogado
aunque lo más importante es que sea investigador
Que averigüe las verdaderas razones y exhiba los documentos que demuestren la
justificación del valor y que sepa elegir los procedimientos y métodos más adecuados
para llegar a un justiprecio del bien.
 IMPARCIAL
HONESTO

PERFIL DEL
AVALUADOR

EXPERTO
ETICA EN LA
PROFESIONAL MATERIA
ETICA: Los Valuadores deben en todo momento mantener un alto nivel de honestidad e
integridad, y llevar a cabo sus actividades de una forma que no sea perjudicial para los
clientes, para el público, para su profesión o para su organismo de valuación Nacional
respectivo.
•Integridad: no debe actuar en una forma que sea engañosa o fraudulenta, no debe
elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene opiniones y análisis falsos,
imprecisos o parciales, debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos del
estado.
•Conflicto de Intereses: no debe actuar para dos o mas partes involucradas en el
mismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados.
•Confidencialidad: debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la
discreción y confidencialidad apropiados; no debe revelar información sensible basada en
hechos que obtuvo de un cliente.
•Imparcialidad: debe llevar a cabo la asignación con la independencia, objetividad e
imparcialidad más estricta y sin incluir sus intereses personales; no debe aceptar una
asignación que incluya el informe de opiniones y conclusiones predeterminadas
•Competencia: debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la
asignación de manera eficiente.
•Aceptación de instrucciones: antes de aceptar una asignación, el valuador debe
identificar correctamente el problema a tratar y deberá estar seguro de que tiene la
experiencia y el conocimiento. El valuador debe actuar de manera eficiente y rápida al
llevar a cabo las instrucciones del cliente y deberá mantenerlo informado respecto a su
avance.
•Revelación: es importante que se elaboren y comuniquen sus análisis, opiniones y
conclusiones a los usuarios de sus servicios a través de informes que sean significativos
y no engañosos.
Todo esto, hace de la tasación una de las más complejas especialidades, es
mucho más que una disciplina, esta característica le confiere al profesional una
flexibilidad y movilidad, permitiéndole actuar en los diferentes espacios, y es un
mercado bastante prometedor en el país.

Un buen tasador, deberá ser un constante estudioso e investigador de las

diferentes metodologías, nuevos conceptos, criterios y principios de
actualidad que rigen en la materia de tasación, por lo que se hace necesaria
una formación y actualización permanente sobre las nuevas técnicas y
procedimientos que permitan realizar estudios valorativos de calidad.
 CAMPO DE ACCION DE UN AVALUADOR

Actuaciones judiciales

Instituciones financieras

Empresas aseguradoras

Catastro Municipal

Oficinas de Registro

SENIAT

Administración de empresas inmobiliarias

Organización de empresas

Empresas del Estado

Juntas liquidadoras y en privatizaciones

 LEYES / DECRETOS / RESOLUCIONES

Código Civil de Venezuela. Definición de Bienes Inmuebles. Artículo 527. Naturaleza de Bienes
Inmuebles. Art(s): 525, 526, 528 y 529 , Título I, (De los Bienes); Capítulo I, (De los Bienes Inmuebles);
Capítulo II ,(De los Bienes Muebles), Artículos: 531 – 544.
Código de Procedimiento Civil. ¿Quién es Avaluado? ; Capítulo VIII, del Justiprecio, Art. 556. Ver Arts:
556 – 562.
Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social. Gaceta Oficial Nº 37.475 de fecha
01/07/2002. Título I, Disposiciones y Conceptos Fundamentales. Art 2. Concepto de Expropiación. Art 7.
Requisitos de la Expropiación, Numeral 3. “NJustiprecio del Bien objeto de la expropiaciónN”. Título III,
de la Comisión de Avalúos y de los Peritos. Art 19, Comisión de Avalúos. Art 20, Requisitos del Perito. Art
21, Sanciones a los Peritos.
Ley Orgánica de la Ordenación del Territorio
Ley Orgánica de Ordenación Urbanística
Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos. Gaceta Oficial Nº 5.391,
Extraordinaria, de Fecha: 22/10/1999.
 GLOSARIO

•Valor: Expresión monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasación, en un

mercado de libre competencia abierto y debidamente informado, dado por tres factores:
Utilidad, escasez, deseabilidad.

TIPOS DE VALOR:
•Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros factores diferentes a los del
mercado, es un valor estimado por los individuos basados en características del bien
inmueble.

•Objetivo o de Mercado (Valor comercial): Cuando el valor está dado por los precios del

mercado inmobiliario y depende del libre juego de la oferta y demanda.

Valor residual:
Valor según libros
Valor histórico
Valor de reposición:
•Terreno: Sinónimo de suelo y se trabaja con terreno, si esta dentro de la
poligonal urbana o sub urbana y Tierras si se encuentra en la zona rural

•Parcela: área definida de terreno urbanizado, en condiciones de ser desarrollada

inmediatamente, pudiéndose edificar una construcción. Su uso puede ser
residencial, comercial e industrial

•Lote: área delimitada sin urbanizar, por lo general fuera de la poligonal urbana,
que en función de su ubicación se puede edificar

LOS TERRENOS PUEDEN GANAR O PERDER VALOR?

CAUSA POR LAS CUALES UN TERRENO PUEDE PERDER VALOR

•Por algún efecto geológico que altere la topografía existente dejándola en

condiciones precaria para su utilización
•Por las condiciones edafológicas de un área que restrinja su uso.
•Por cambio de uso generado por alguna resolución o decreto que deteriore el
valor alcanzado inicialmente. Ej R pase a zonificación deportiva
•Por la combinación de usos incompatibles o su proximidad a ellos
Parcelamiento: Conjunto de parcelas organizadas como un todo y que dispone de
los servicios básicos de infraestructura y equipamiento.

Fondo de la parcela: es la longitud comprendida entre el lindero del frente y el

lindero de fondo de la parcela, medida en sentido perpendicular al primero.

Lindero: Es la línea que limita a una parcela o lote de terreno con otra de la misma
naturaleza, con una vía o con un accidente natural.

Parcela edificada: Es aquella donde existe una construcción

•Polígono: Plano definido por líneas que se unen en los vértices y que contienen un
área. Es regular cuando sus lados son iguales, e irregulares cuando no se cumple
esta condición.

•Poligonal Urbana: Es el plano o figura resultante de la unión de los vértices dentro

del cual se inscribe el área urbana.

•Retiro: Distancia entre la cara exterior del muro del lindero de una parcela y la
fachada correspondiente de la edificación construida en el terreno.

•Calzada: parte de una calle o vía destinada al tránsito de vehículos.

•Mejoras: son todos los bienes que se le hacen a los terrenos para incrementar su
capacidad de desarrollo. Ejemplo de mejoras: limpieza, tumbe, remoción y bote de
escombros, deforestación baja, rellenos o nivelación, construcción de zanjas,
muros, gaviones, terraplenes.
•Bienhechurías: Todos los bienes incorporados por el hombre al terreno permanente,
que no pueden ser retirados sin causarle daño o fractura. Ejemplo : Casas, edificios,
galpones, cobertizos, cercas.
•Enfiteusis: es la posesión por largo tiempo de una parcela o un lote pagando canon de
arrendamiento. Según el artículo 1.565 del Código Civil la enfiteusis es un contrato por el
cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de
mejorarlo y de pagar o canon o pensión anual expresado en dinero o en especie.

•Servidumbre: Es el establecimiento de un gravamen sobre un predio para uso y utilidad

de otro perteneciente a distinto dueño que no sea de modo alguno contrario al orden
público.
•Titulo Supletorio: es aquel que certifica que todos los bienes incorporados al terreno son
propios. Sirve para justificar la propiedad de las construcciones hechas sobre una parcela
de terreno, bien por el propietario de la misma, o bien por un tercero, con la intención de
justificar la propiedad de dichas obras o bienhechurías

•Expropiaciones: adquisición por parte del estado para darle un uso diferente y pagando

el valor, esto basado en la Ley de Utilidad Pública y Ley del Servicio Eléctrico

•Ejidos: son aquellos terrenos que son urbanos y sub urbanos que están dedicados al

Desarrollo Social y solo puede ser enajenado por la Municipalidad con fines Sociales

•Precio: La cantidad de bolívares que se paga por un bien inmueble en el mercado.

•Referencial o Referenciales: Con este término se define a cada operación de compra –

venta de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina del Registro Inmobiliario con

Funciones Notariales
•Propiedad: N”La propiedad es una relación jurídica por cuya virtud una cosa se
encuentra sometida de modo exclusivo y completo a la acción de nuestra voluntad, sin
más limitaciones que las que las leyes establecen”.

N “La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera

exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley” esto según el
articulo 545 del Código Civil

Clasificación de los bienes de acuerdo al articulo 526 del Código Civil Venezolano.
Por su naturaleza: Porque no se pueden desplazar de forma inmediata de un sitio de
abundancia a otro de escasez
Por destinación: se refiere al uso que el propietario le de al bien inmueble.
Algunas consideraciones sobre Terrenos y Bienhechurias las podemos analizar en el
siguiente cuadro:

Descripción Terrenos Bienhechurias

Movilidad Ninguna Posible pero dificultosa
Durabilidad Mayor Menor
Vida Útil Relativamente Infinita Finita
Depreciación Física Relativamente poca o Importante / uso y
ninguna mantenimiento
Depreciación Funcional Ninguna Significativa / Adecuación
Obsolescencia Tecnológica Ninguna Cada día más significativa
Plazo de ejecución Relativamente menor Relativamente mayor
(Urbanismo) (Construcción)
Valor y Costos de En general menores En general
ejecución significativamente Mayores
 2.- El inmueble
Que Bienes son valorados, Según

2.1.-Terreno (Parcela o Lote).

2.2.- Apartamento.
2.3.- Casa.
1. -El uso 2.4.- Oficina
2.5.- Local.
1.1.- Residencial.
2.6.- Galpón.
1.2.- Comercial.
2.7.- Puesto de estacionamiento.
1.3.- Industrial.
2.8.- Mixto.
1.4.- Institucional.
1.5.- Mixto. 2.9.- Hoteles y moteles.
2.10.- Centros Asistenciales
2.11.- Centros Educativos
2.12.- Cines y teatros.
2.13.- Clubes Recreativos.
2.14.- Edificios Industriales.
 Solicitud de
Crédito Privado o
particular

Contables: TIPOS DE
Expropiaciones
AVALÚOS

Sucesiones Judiciales
Solicitud de Crédito: Son aquellos avalúos que son elaborados por mandado de las instituciones
financieras públicas o privadas, cuando a una persona natural o jurídica se le aprueba un préstamo, y
el cliente coloca como garantía una parcela o lote de terreno.
Privado o particular: Son aquellos avalúos que son elaborados a personas naturales o jurídicas,
para saber o conocer su valor a una fecha determinada, y no son aceptados por las instituciones
financieras.
Judiciales: Cuando es realizado por mandato de un Juez, mediante la designación de un experto
Avaluador por parte del tribunal de la causa.
Pasos que se siguen para elaborar un avalúo judicial:
Designación del perito tasador por parte del tribunal
•Aceptación por parte del o los peritos, en forma escrita a nivel de la Secretaría del Tribunal
•Juramentación ante la Secretaría del Tribunal
•Entrega de la credencial por parte del Juez
•Entrega del avalúo a la Secretaría del Tribunal junto con el expediente día y hora de audiencia.
Contables: Son aquellos que se elaboran por mandato de un contador público, para elaborar los
ajustes de los estados financieros por inflación
Expropiaciones: Son los avalúos realizados por el Estado venezolano cuando va adquirir terrenos
por causa de utilidad pública o social.

LEY DE EXPROPIACIÓN POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA O SOCIAL

1° de Julio de 2002 N° 37.475
TÍTULO III
DE LA COMISIÓN DE AVALÚOS Y DE LOS PERITOS
Comisión de Avalúos
Artículo 19. La Comisión de Avalúos a que se refiere esta Ley estará constituida por tres (3)
peritos, designados: uno por el ente expropiante, uno por el propietario y uno nombrado de común
acuerdo por las partes. Cuando una de ellas no concurriese o no pudiere avenirse en el
nombramiento del tercer miembro, el Juez de Primera Instancia en lo Civil, de la jurisdicción
respectiva, hará el nombramiento del que le corresponde a la parte, y del tercer miembro, o
de éste solamente, según el caso.
Requisitos para ser perito
Artículo 20. Para ser perito avaluador en materia de expropiación se requerirá:
1. Haber egresado de un instituto de enseñanza superior que acredite conocimientos básicos en materia valuatoria,
y haber ejercido la profesión durante dos (2) años, por lo menos.
2. Las personas que, con anterioridad a la entrada en vigencia de esta Ley, hayan realizado en forma habitual y por
más de tres (3) años tasaciones en materia expropiatoria, podrán igualmente tenérselas como peritos, a los fines de
esta Ley.
Para la realización de avalúos de inmuebles se requerirá, además, conocimientos básicos en materia topográfica y
catastral.
Parágrafo Único: Quien aspire ser designado perito deberá presentar, a requerimiento del Juez de la causa, los
documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos a que se contrae este artículo.
Sanciones a los peritos
Artículo 21. La autoridad respectiva podrá suspender del cargo de perito a:
1. Los que hayan sido sancionados por una autoridad administrativa o judicial por falta de probidad en la función
pericial.
2. Los que hayan sido sancionados por delitos contra la cosa pública o contra la propiedad.
3. Los que hayan incurrido en negligencia o en cualquier otra falta grave.
Los peritos que presentaren en fecha extemporánea el informe de avalúo, no tendrán derecho a remuneración
alguna y podrán ser suspendidos en caso de reincidencia.
Sucesiones: Son aquellos que se elaboran a los fines de la liquidación del impuesto, en el cual los
herederos deben presentar dentro de 180 días siguientes a la apertura de la sucesión de acuerdo al Art.
27 de la Ley de Impuestos Sobre Sucesiones, donaciones y demás ramos conexos de fecha 22 de
octubre de 1999.

Artículo 27: A los fines de la liquidación del impuesto, los herederos y legatarios, o uno cualquiera
de ellos, deberán presentar dentro de los dedo ochenta (180) días siguientes a la apertura de la sucesión
una declaración jurada del patrimonio gravado conforme ala presente Ley.
Artículo 28:La declaración deberá contener en detalle todos y cada uno de los elementos que
forman el activo y el pasivo patrimonial, con indicación de su valor y demás características
identificadoras, incluyendo bienes y derechos exentos, exonerados o desgravados y los demás datos
necesarios para determinar la cuota líquida y la carga fiscal correspondiente a cada heredero o legatario.
Artículo 23: El valor del activo será el que tengan los bienes y derechos que lo forman para el
momento en que haya fallecido el causante. Cuando el valor declarado fuere inferior al valor del mercado
de esos bienes y derechos, el contribuyente deberá justificar razonadamente los motivos en que basa su
estimación.
PRINCIPIOS DEL PROCESO DE VALUACION
PRINCIPIO DE LOS RENDIMIENTO PRINCIPIO DEL USO MEJOR Y
CRECIENTES Y DECRECIENTES MAS PRODUCTIVO

PRINCIPIO DEL BALANCE O DEL PRINCIPIO DE LA OFERTA Y

EQUILIBRIO DE LA DEMANDA

PRINCIPIO DE LA CONFORMIDAD PRINCIPIO DE INTEGRACION

PRINCIPIO DE LA COMPETENCIA PRINCIPIO DEL NIVEL DE

PRECIOS

PRINCIPIO DE LA UTILIDAD PRINCIPIO DE LA PREDICCION

PRINCIPIO DE LA SUSTITUCION PRINCIPIO DEL CAMBIO

VALOR DE
MERCADO DEL
INMUEBLE
 Principio de cambio:
Los bienes inmuebles, al igual que otros bienes sufren, a través del
tiempo, cambios en su condición. (oferta y demanda).
Los cambios que se producen en la vida económica, social, política y
cultural de la comunidad influyen el valor de la propiedad.

Principio de oferta y demanda: El valor de un bien inmueble se forma por la

intercepción de la oferta y la demanda, dependiendo de la utilidad, la escasez y
abundancia del bien.
El Valor de mercado, en la práctica se estima como la media de los precios.
 Principio de uso mejor y más productivo:
Significa en que medida se está utilizando mejor un determinado bien,
para obtener el mayor valor presente durante un periodo de tiempo.
Es el uso capaz de producir el ingreso neto mas alto durante un período
de tiempo

Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes:

Al agregar unidades de un factor, tales como capital, trabajo, tierra,
tecnología, se deben originar aumentos en los ingresos.
La proporción originada por la relación ingresos - egresos en función de la
producción, define el punto de equilibrio.
 Principio de balance o equilibrio:
Se refiere al equilibrio que debe existir entre los factores de la
producción, para lograr la máxima rentabilidad..
Este principio tiene relación directa con los de uso mejor y más
productivo; y el de los rendimientos crecientes y decrecientes.

Principio de Conformidad:
El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las
disposiciones que norman el desarrollo urbano (uso conforme).
Deben estar claras las disposiciones legales contenidas en las leyes
que regulan el desarrollo urbano. .
 Principio de Predicción:
La actualización de los conocimientos y la experiencia del valuador,
permitirán visualizar el futuro.
Hay que estar pendiente de los cambios económicos y sociales. (Principio
del Cambio).
Así los rendimientos futuros de un bien inmueble, se estiman en función
de su vida útil económica.

Principio de Utilidad:

En la medida que un bien sea útil y satisface las necesidades del

potencial comprador, en un mercado con relativa escasez, el valor tiende
a ser mayor.
 Principio de Competencia:
Un sector con potencial de desarrollo definido (buena ubicación,
excelente zonificación, garantía de servicios, etc.) genera mayor
deseabilidad.

Principio de Nivel de Precios (o Costos):

Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los
factores de producción y estos afectarán el rendimiento de un bien
inmueble y por consiguiente su valor presente será susceptible a
dichos cambios.
DIAGNOSTICO DEL ÁREA
 QUE MATERIALES Y EQUIPOS ES NECESARIO TENER:
Para lograr realizar un buen diagnostico, es vital contar con un mínimo de materiales y
equipos:
• Cinta métrica • Cámara fotográfica GPS

Brújula
Lápiz
Libreta
Lupa
Grabadora
Toallita
• Referenciales de precios
Modelo de Diagnóstico para avalúos de
terrenos urbanos o pre-urbanos
1.- Aspectos Legales:

La información se busca en los documentos debidamente legalizados

1.1.-Identificación del inmueble
1.2.-Identificación del Propietario, indicar nombre y número de cedula
1.3.-Tenencia según

1.3.1.- Documento de propiedad: (Fecha, número, folios, tomo,

protocolo, oficina de registro)
1.3.2.- Titulo Supletorio: (Fecha, número, folios, tomo, protocolo,
oficina de registro)
 1.3.3.-Documento de condominio: (en caso de inmuebles sujetos a
Ley de Propiedad Horizontal: Fecha, número, folios, tomo, protocolo,
oficina de registro)
1.3.4.- Declaración Sucesoral: (si adquirió el inmueble por herencia,
datos de la declaración)
1.3.5.- Decreto de Expropiación: (si es el caso de un avalúo de
expropiación debe haber un decreto de expropiación, datos del decreto)
1.3.6.- Aprobación de consulta de variables urbanas: (cuando el
inmueble esta en construcción o recién construido, datos del oficio)
1.3.7.- Habitabilidad del inmueble: (inmuebles a estrenar, datos del
oficio de aprobación)
1.3.8.- Inscripción Catastral: (datos de la inscripción catastral del
inmueble, código catastral, etc)
1.4.-Linderos: Según documento
Norte:
Sur:
Este:
Oeste:
1.5.- Cita de Registro: Numero del documento, Tomo, Protocolo, Folios y
fecha , Nombre del Registro, indicando Municipio y Estado.
2. Aspectos Físicos
2.1.- Ubicación
2.1.1.-Política: Es la situación del terreno en función del
Estado, Municipio, Parroquia
2.1.2.-Práctica: Breve descripción de cómo llegar,
explicar en forma sencilla como se llega al terreno objeto
de valoración
2.1.3.-Astronómica: Coordenadas
2.2.-Forma. Es dependiente del grado de incidencia de las
dimensiones entre si y de la continuidad recta o quebrada que
presenten. En conjunto los polígonos urbanos pueden
compararse a un cuadrado, rectángulo, etc. Puede ser:
2.2.1.- Regular, todos sus lados iguales
2.2.2.- Irregular
2.3.Topografía: Indica si el terreno es plano o no. En los
terrenos rurales es muy relevante porque indica posibilidades de
uso, riego y mecanización
2.4.- Área: expresada en medidas de superficie, siendo la unidad
el metro cuadrado de terreno en zonas urbanas y sub urbanas. Es
un parámetro básico para la zonificación de terrenos urbanos, es
decir para la posibilidad de aprovechamiento (mejor y mayor
uso). La Densidad de construcción medida en porcentaje está en
función de la superficie y dimensiones. Para los terrenos no
urbanos la superficie es básica para comparar unidades de
producción, es su rentabilidad por unidad; casi siempre se expresa
en hectárea.
2.5.- Zonificación: viene dada por las ordenanzas Municipales. Determina la
capacidad de aprovechamiento de un terreno de acuerdo a su mas alto y mejor
uso urbano
2.5.1.- % de Ubicación: es la proporción entre el área ocupada por el edificio y
el área de la parcela. Ej.: Área ocupada: 160 m2. Área de parcela: 400 m2
2.5.2.- % de Construcción: Es la proporción entre el área de construcción y el
área de la parcela. Ej.: Área de construcción: 320 m2 ,Área de parcela: 400 m2
2.5.3.-Área mínima
En el caso de realizar avalúos para FOGADE, se tiene que anexar
Constancia de Variable Urbana
3. -Aspectos socio-económicos
3.1.-Servicios públicos: agua, electricidad, aseo urbano,
transporte, teléfono
3.2.-Acceso y vialidad
3.3.-Actividades económicas predominantes: abastos,
supermercados, bancos, estaciones de servicios, etc.
3.4.-Nivel socio-económico
4. Análisis
PLANEAMIENTO URBANO
 VARIABLES URBANAS

La Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, define las variables

urbanas como una denominación genérica aplicable a características de
desarrollo propias de los inmuebles urbanos. Estas características, se
refieren a las actividades a localizar en los inmuebles y a la adaptación que
es necesario realizar en ellos.
 La denominación “Variables” se deriva de la posibilidad que tienen esas
características de presentar formas, tipos, valores diferentes en cada caso o situación.
Los Art. 86 y 87 de L.O.O.U (Ley Orgánica de Ordenación Urbanística) se establecen las
características que a los efectos de esa Ley consideran variables urbanas.
Artículo 86.

A los efectos de esta ley se consideran variables urbanas fundamentales en el caso de las
urbanizaciones:
1. El uso correspondiente.
3. El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora.
4. La incorporación a la trama vial arterial y colectora.
5. Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.
6. La densidad bruta de la población prevista en el plan.
7. La dotación, localización y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas.
8. Las restricciones volumétricas.
Artículo 87.

A los efectos de esta ley se consideran variables urbanas fundamentales en el caso de las
edificaciones:
1. El uso previsto en la zonificación.
2. El retiro de frente y el acceso según lo previsto en el plan para las vías que colindan con el terreno.
3. La densidad bruta de población prevista en la zonificación.
4. El porcentaje de ubicación y el porcentaje de construcción previstos en la zonificación.
5.- Los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificación.
6. La altura prevista en la zonificación.
7. Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.
8. Cualesquiera otras variables que los planes respectivos impongan a un determinado lote de terreno.
 Las Variables Urbanas Caracterizan, restringen, condicionan, limitan las
edificaciones construidas a nivel urbano. Estas variables están dadas por la
zonificación que depende de la L.O.P.G.O.T (LEY ORGANICA PARA LA
PLANIFICACION Y GESTION DE LA ORDENACION DEL TERRITORIO.), que
obliga a todos los Municipios crear los P.D.U.L. (Plan de Desarrollo Urbano
Local).
El Plan de Desarrollo Urbano Local es, en principio, un instrumento organizador del
centro urbano (usos e intensidades de ocupación) de la previsión de los servicios
públicos requeridos para el buen desenvolvimiento de las actividades urbanas; y de la
coordinación de las acciones que los organismos públicos o privados ejecutan en el
ámbito de la ciudad en procura de un crecimiento urbano armónico y coherente,
especialmente aquellas que competen a los entes locales.

Dentro de estos parámetros la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística establece en

su articulado el siguiente contenido para los Planes de Desarrollo Urbano Local:

- La definición detallada del desarrollo urbano, en términos de población, base

económica, extensión del área urbana y control del medio ambiente.

-
- La clasificación del suelo, a los efectos de determinar el régimen urbanístico
aplicable, y permitir la elaboración de planes especiales.
- La delimitación de espacios libres y áreas verdes destinadas a parques y jardines
públicos, y a zonas recreacionales y de expansión.

- La localización para edificaciones y servicios públicos o colectivos.

- El trazado y características de la red vial arterial y colectora, definición del sistema

de transporte urbano y organización de las rutas del mismo.

- El trazado y características de la red de dotación de agua potable, cloacas y

drenajes urbanos en la secuencia de incorporación recomendada.
- El señalamiento preciso de las áreas para los equipamientos de orden general e
intermedios requeridos por las normas correspondientes y para las instalaciones
consideradas de alta peligrosidad, delimitando su respectiva franja de seguridad.
 La identificación de las áreas de desarrollo urbano no controlado, con
indicación de las características a corregir con el fin de incorporarlas a la estructura
urbana.

- El establecimiento de las áreas que deberán desarrollarse mediante la

modalidad de urbanización progresiva.

- La regulación detallada de los usos del suelo y delimitación de las zonas en

que se divide el área del Plan en razón de aquellos y, si fuere el caso, la organización
de la misma en unidades de actuación.

- La programación por etapas de la ejecución del Plan, con indicación precisa

de las zonas de acción prioritaria, del costo de implantación de los servicios o de la
realización de las obras urbanísticas, así como las fuentes de financiamiento.

- La identificación de los terrenos de propiedad privada que resultarán

afectados por la ejecución del Plan, indicando plazo para la expropiación y
disponibilidad de recursos para implantar el servicio o realizar la obra.
 ZONIFICACIÓN

Son los instrumentos legales creados por las Municipalidades para caracterizar
todos los terrenos que están bajo su jurisdicción, caracterización que está dada por
dos variables, ubicación geográfica y conformación socio - económica.

De acuerdo a la zonificación la clasificación del uso del suelo es la siguiente:

•Uso residencial o uso de vivienda
•Uso comercial o uso de comercio
•Uso industrial o uso de la industria
•Uso institucional
Cada una de estas macro categorías, pueden desagregarse a diferentes niveles,
resultando categorías y subcategorías.
ÁREAS URBANAS
Son todas las Áreas comprendidas dentro de los límites geográficos que definen a las
poligonales urbanas y se dividen en zonas.
Vivienda Unifamiliar aislada y Vivienda Unifamiliar Pareada, con una
Zona R - 1 densidad neta aproximada de 110 hab. / Ha, calculadas con un índice
familiar de 6 personas
Vivienda Unifamiliar aislada y Vivienda Unifamiliar Pareada, con una
Zona R - 2 densidad neta aproximada de 155 hab. / Ha, calculadas con un índice
familiar de 6 personas
Vivienda Unifamiliar aislada y Vivienda Unifamiliar Pareada y Continua,
Zona R - 3 Bifamiliar aislada, Pareada y Continua, con una densidad neta aproximada
de 274 hab. / Ha, calculadas con un índice familiar de 6 y 5 personas
Vivienda Multifamiliar, con una densidad neta aproximada de 410 hab. /
Zona R - 4 Ha y 570 hab. / Ha, calculadas con un índice familiar de 5 personas

Vivienda Multifamiliar, con una densidad neta aproximada de 570 hab. / Ha

Zona R - 5 y 780 hab. / Ha, calculadas con un índice familiar de 5 personas

Zona R - 6 Vivienda Multifamiliar continua, Comercio y Oficinas

Zona R -7E Reglamentación especial para las avenidas 5a y 7a
Zona C. L. Comercio Local
Zona C. V. Comercio Vecinal
Zona C. C. Comercio Comunal
Zona C. C. C. Centro Cívico de la Ciudad
Zona Z. I. Zona Industrial
Zona S. I. Zona de servicios Industriales
Zona E Educacional
Zona A Asistencia
Zona S. S. Servicios Sociales, Administrativo y Cultural
Zona R. E. B. Reglamentación Especial para Barrios
Zona Z. V. Zona Verde
Zona Z. D. Zona Deportiva
Zona A. P. Zona de Protección
Zona U. B. I. Urbanización para Bajos ingresos y Barrios
Zona Z. C. Zona Cementerio
Zona A. E. Zona Aeropuerto
Zona R. U. Reserva Urbana
Zona A. R. Zona Área Rural
Zona Z. H. Reglamentación Zona Histórica
 CAPITULO VI USO UNIFAMILIAR Y BIFAMILIAR R-3
Articulo 47. Los usos permitidos en esta zona son:
Usos Principales
Vivienda Unifamiliar Aislada, Pareada y Continua.
Vivienda Bifamiliar Aislada, Pareada y Continua.
Se permitirá la construcción, reconstrucción o modificación de edificaciones destinadas a los
siguientes usos:
Despachos y estudios para profesionales
Los que se describen en el presente capitulo

Usos Complementarios
Las edificaciones para los usos complementarios abajo indicados deberán tener la aprobación
previa de la Oficina de Planeación Urbano
Comercio Local en las zonas que así se indiquen en los Proyectos de urbanización
Edificaciones Docentes
Edificaciones para museos, bibliotecas y salas de reuniones,
Edificaciones religiosas
Edificaciones asistenciales sin hospitalización
Edificaciones para estaciones telefónicas
 Art. 49 área de parcela
Área Área
mínima de mínima de
la parcela la parcela
Vivienda unifamiliar aislada 400 m2 Vivienda bifamiliar aislada 600 m2
Vivienda Unifamiliar Pareada 300 m2 Vivienda Bifamiliar Pareada 500 m2
Vivienda Unifamiliar Continua 250 m2 Vivienda Bifamiliar Continua 400 m2

Art. 50 Frente de la parcela

Frente de Frente de la
la parcela: parcela: m
m
Vivienda bifamiliar aislada 16
Vivienda unifamiliar aislada 15
Vivienda Bifamiliar Pareada 14
Vivienda Unifamiliar Pareada 13
Vivienda Bifamiliar Continua 12
Vivienda Unifamiliar Continua 9
 Art. 51 Área de Ubicación
Ubicación
Vivienda unifamiliar y Bifamiliar aislada 40% del área de la parcela
Vivienda Unifamiliar y Bifamiliar Pareada 40% del área de la parcela
Vivienda Unifamiliar y Bifamiliar Continua 40% del área de la parcela

Art. 52 Área de Construcción

Construcción
Vivienda unifamiliar y Bifamiliar aislada 80% del área de la parcela
Vivienda Unifamiliar y Bifamiliar Pareada 80% del área de la parcela
Vivienda Unifamiliar y Bifamiliar Continua 80% del área de la parcela
Art. 53 Retiros

Frente Laterales Fondo

Vivienda unifamiliar aislada 6 3 4
Vivienda Unifamiliar Pareada 6 4 4
Vivienda Unifamiliar Continua 6 4
 REGISTRO SUBALTERNO
(REGISTRO PÚBLICO)

La Legislación Venezolana, así como la de la mayoría de los

países es obligatorio la existencia de Oficinas de Registro, donde un

funcionario público da fe de la posesión de un bien y queda archivado

a fin que tenga validez ante terceras personas.

En la capital de cada Estado existe una Oficina Principal de

Registro Público, donde se archiva una copia o duplicado de todos los

actos de las oficinas subalternas.

Existen además las Notarías donde el funcionario (Notario), certifica la autenticidad de

la firma de las personas que ocurren a cualquier acto.

La diferencia fundamental entre las Oficinas de Registro Público y las Notarías,

residen en el hecho en que solo las Oficinas de Registro dan fe pública del

traspaso o propiedad de un bien, ya que esos organismos tienen o deberían tener en

sus archivos, el origen de la propiedad del mismo; mientras, que en las Notarías

sólo se certifica la autenticidad de las personas que concurren a el acto y no la

autenticidad del acto en sí.

En cada Municipio existe una Oficina Subalterna de Registro, en el se asientan todos los
documentos de compra-venta y de gravámenes de todo tipo de inmuebles ubicados en el
Municipio.

La información que requiere el Tasador para efectuar el avalúo se encuentra debidamente

archivado en la Oficina Subalterna de Registro Público. Por eso es importante que el

Tasador sepa buscar esta información de la manera mas rápida y segura.

El Registro Subalterno de acuerdo a la Ley de Registro Público anterior funcionaban con

tres (3) libros:

•“Libro Índice”.
•“Libro Diario”
• “Libros de Protocolos o Tomos”.
Libro Índice:

Se asientan las operaciones en orden alfabético por el apellido de los otorgantes,

estos asientos se acumulan trimestralmente de tal manera que en cada año hay
cuatro (4) libros índice. las operaciones asentadas son las siguientes

•Comprador – vendedor
•Tipo de operaciones (venta, hipoteca)
•Ubicación del Inmueble
•Tipo de Transacción (Terreno, casa)
•Fecha de operación
•Monto total de la operación
•Cita de Registro “Número, Tomo, Protocolo”
Libro diario:

Se asientan día a día todos los documentos que llegan o se protocolizan en la

respectiva oficina.

Según la cita del Registro o número de documento identificados en el Libro Índice,

se busca el área. Monto de la operacion( Bs )
PU=
Área (m 2 )
Tenemos entonces:
Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro índice correspondiente
al trimestre que se va analizar, es recomendable comenzar analizando los
trimestres más cercanos a la fecha del avalúo, luego con la siguiente información de
cita de registro se solicita el libro diario correspondiente, para conocer el área del
terreno.
La Ley de registro Público y del Notariado (Según Gaceta N° 5.833 extr. de fecha 22 de
Diciembre del año 2.006), en materia de registro de inmueble, modifica la estructura de los
Registros subalternos y crea los Registros Públicos, pasando a su vez del sistema registral
de FOLIO PERSONAL, que atiende al registro de los documentos atinentes a la persona
que registra el documento, es decir, el sistema de folio personal, privilegia a la persona que
registra, mientras que el sistema de registro mediante el FOLIO REAL, privilegia el inmueble,
se le asignará una identificación registral, que será como su cedula de identidad
TÍTULO III: EL SISTEMA REGISTRAL
Capitulo I: Sistema de Folio Real
Folio real
Artículo 34.-
En las zonas urbanas o rurales donde existan levantamientos catastrales, las inscripciones de
bienes y de derechos se practicarán de conformidad con el sistema denominado folio real, de
manera que los asientos electrónicos regístrales tendrán por objeto los bienes y no sus
propietarios.
El folio real será elaborado por medios mecánicos o automatizados, y consiste en un detallado
resumen de la operación sujeta a inscripción, que permita de manera clara y precisa establecer la
tradición legal del inmueble, todas las cargas y gravámenes que se constituyan y sus respectivas
cancelaciones, así como las medidas judiciales que pesen sobre el bien y los datos de sus
suspensiones. El Registrador o Registradora en la nota de registro, indicará el número del folio
real correspondiente.
En las zonas urbanas o rurales, donde no existan levantamientos catastrales, las inscripciones de
bienes y derechos se realizarán de acuerdo al sistema denominado folio personal.
 Identificación de bienes y derechos
Artículo 35.-
Las inscripciones de bienes y de derechos se identificarán con un número de matrícula y se
practicarán en asientos automatizados que deberán mostrar, de manera simultánea, toda la
información vigente que sea relevante para la identificación y descripción del derecho o del bien,
la determinación de los propietarios. las limitaciones, condiciones y gravámenes que los afecten.
TÍTULO III: EL SISTEMA REGISTRAL
Capitulo III: El Registro Público

Objeto
Artículo 45.-
El Registro Público tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos
relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes inmuebles.
Además de los actos señalados con anterioridad y aquellos previstos en el Código Civil, en el
Código de Comercio y en otras leyes, en el Registro Público se inscribirán también los siguientes
actos:
1. Los documentos que contengan declaración, transmisión, limitación o gravámenes de la
propiedad.
2. Todo contrato, declaración, transacción, partición, adjudicación, sentencia ejecutoriada, o
cualquier otro acto en el que se declare, reconozca, transmita, ceda o adjudique el dominio o
propiedad de bienes o derechos reales o el derecho de enfiteusis o usufructo
Catastro
Artículo 46.-
El Catastro Municipal será fuente de información registral inmobiliaria y estará vinculado al
Registro Público, a los fines de establecer la identidad entre los títulos, su relación entre el objeto
y sujeto de los mismos, y el aspecto físico de los inmuebles, mediante el uso del Código Catastral,
en los términos contemplados en la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional.
Requisitos mínimo
Artículo 47.-
Toda inscripción que se haga en el Registro Público, relativa a inmueble o derecho real, deberá
contener:
1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.
2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de representantes legales.
3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y
número catastral.
4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o
sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.
 NUMERO DE REFERENCIALES

Según el Método de Valoración a utilizar, tenemos:

1.- Método Tradicional

N.R. = número de referenciales = 3 * (K+1), donde 3 es una constante

K= número de variables

El número de referenciales varían entre 9 y 29 referenciales.

2.- Método Científico:
N.R.= 5 * (K+1)

El número de referenciales varían entre 20 y 29 referenciales, utilizando tres variables

independientes

Cuando se va al Registro debemos buscar por lo menos 40 referenciales, a fin de

depurar la data y dejar por lo menos 20. deben ser del mismo Municipio y que tengan
similitud en el valor referencial
 MATEMÁTICA FINANCIERA

REPASO MATEMÁTICO
1. Exponente
2. Signos de agrupación: paréntesis, corchete
3. Multiplicación
4. División
5. Raíces
6. Ecuaciones
7. Logaritmos
8. Cálculo que incluyen al tiempo
 REPASO MATEMÁTICO
Cálculo que incluyen al tiempo
Años, meses, días

Para pasar de:

Años a meses. 3 años = 36 meses
Años a trimestres: 3 años = 12 trimestres
Años a semestres: 3 años = 6 semestres
Años a años, meses y días: 4,70278, se quita la parte entera que son años, se tiene
entonces 4 años y 0,70278, esta fracción se multiplica por 12 para tener meses y es igual
a 8,43336, son 8 meses y una fracción de 0,43336, la cual se multiplica por 30 para tener
los días 30 * 0,43336 =13,0008 = 13 días
Se tiene entonces 4 años, 8 meses y 13 días
 REPASO MATEMÁTICO
Cálculo que incluyen al tiempo
Años, meses, días

Para pasar:
8 semestres, 4 meses, 10 días a semestres
8 semestres
4 meses = 4/6 =0,66666666
10 días a meses = 10/30 = 0,333333333, este valor se divide entre 6 y el
Resultado es 0,3333333333/6 = 0,0555555555
A este resultado se le suma los anteriores 8 + 0,6666666 + 0,0555555 =

8,7222222 semestres
El objeto de las matemáticas financieras es el estudio analítico de las

operaciones financieras. Una operación financiera es el intercambio de capitales

equivalentes en diferentes momentos de tiempo. Por eso el objetivo de las

matemáticas financieras consiste en encontrar modelos matemáticos que permitan

describir y comprender esos intercambios de capitales en diferentes momentos de

tiempo.
¿Tendrá el dinero el mismo valor a lo largo del tiempo?
El factor tiempo juega un papel decisivo a la hora de fijar el valor de un
capital. No es lo mismo disponer de un mil (1.000) bolívares hoy que dentro de
un año, ya que el dinero se va depreciando como consecuencia de la
inflación.
La inflación o pérdida del poder adquisitivo como consecuencia del aumento
del nivel general de precios.
En un ejemplo, una inflación estimada del 30 % nos dice que dentro de un
año debemos esperar que el costo de algo que tenga un valor de 1.000,00 Bs
sea aproximadamente de:

1.000,00 + 1.000,00 * 0,30 = 1.000,00 * (1+0,30) = 1.300,00 Bs

Tasa de Interés: Cuando el interés se expresa como un porcentaje de la cantidad
original (Capital inicial) por Unidad de Tiempo.
Interés Simple: solo el capital devenga intereses, es decir, los intereses no se
capitalizan, no se convierten en capital para ganar intereses
i = I x 100
i= P
tasa de interés
I= Interés ganado
P= Capital inicial
I = F- P
F= Capital final
n= número de periodos o tiempo
I=P*i*n
En el sistema de interés simple el dinero crece linealmente
Interés Compuesto: el capital y los intereses devengan intereses. Los intereses se
capitalizan, es decir, se añaden al capital al final de cada periodo de composición.
El periodo de capitalización es el intervalo de tiempo al final del cual se añaden los
intereses al capital. Por ejemplo, si el interés se capitaliza anualmente, el periodo de
capitalización es el año; si el interés se compone mensualmente, el periodo de
capitalización es el mes, etcN
n
I=F-P
Donde,
F = P * (1 + i)
P: Capital Inicial
F: Capital final
I: Intereses
i: tasa de interés
n: nº de periodos
En el sistema de interés compuesto el dinero crece exponencialmente.
Esta fórmula se denomina interés compuesto o valor futuro de un capital.

La expresión (1 + i)n se denomina factor de capitalización compuesto y es

representada en las tablas de Matemática Financiera como (F/P, i, n) que se lee, hallar
el valor futuro (F) conocidos i, n. (lo utilizamos cuando se ajusta referenciales por
tiempo)
Esta fórmula es importante para actualizar los ingresos futuros en los proyectos
agrícolas o pecuarios, cuando se va a calcular la Tasa Interna de Retorno (T.I.R.).
Supóngase un aumento de precio de un inmueble del 12% durante los últimos
5 años

1.- Interés Simple

n= 5
i= 12% 60
2.- Interés Compuesto
1,76 76%

AÑOS Vo UM/m2 i I Vf UM/m2

1 100,00 12% 12,00 112,00
2 112,00 12% 13,44 125,44
3 125,44 12% 15,05 140,49
4 140,49 12% 16,86 157,35
5 157,35 12% 18,88 176,23

((Vf-Vo)/Vo)*100
 .

Anualidades: son pagos iguales en intervalos iguales de tiempo (mes, trimestre,

semestre, anual), para su cálculo se utiliza la fórmula siguiente:

Donde:
i
A = Anualidad.
F = Valor futuro.
A= F n
n = Número de años. (1 + i) − 1
i = Tasa de interés.
1= Una constante

i
La expresión (1 + i) n − 1 es conocida como factor de amortización compuesto
múltiple y aparece en las tablas de Matemática Financiera con A/F, i, n, que significa,
calculé el valor de "A" conociendo a “F” conociendo a “i” y a “n”. Esta fórmula
permite calcular lo siguiente: cual es la cantidad A, que depositada durante "n" años a
una Tasa de interés "i" da un valor futuro "F".
 .

Las Anualidades constituyen el “caso particular” como son:

•Todos los vencimientos son por la misma cantidad
•Se les aplica una misma tasa
•Los vencimientos son periódicos, es decir, en plazos iguales: quincenales mensuales,
trimestrales, anuales, bianuales, etc.
Se llama anualidad a cada una de las entregas, independientemente de su
periodicidad
Las anualidades pueden ser:
1. Anualidades ordinarias o vencidas, son aquellas serie de entregas efectuadas al
final de cada período
2. Anualidades anticipadas, serie de entregas efectuadas al inicio de cada período
 FUNDAMENTOS DE ESTADÍSTICA

Dentro del amplio campo del ejercicio profesional de la actividad

valuatoria, especialmente en la Ingeniería de Tasación, la aplicación
de los diferentes métodos estadísticos, se ha convertido en una
herramienta matemática de vital importancia, particularmente en el
caso de plantear conclusiones confiables de valoración, que se
sustenten en inferencias estadísticas que predicen o estiman
matemáticamente mediante un modelo, el valor probable de un
determinado bien
 ESTADÍSTICA

Es un conjunto de métodos y técnicas aplicables a realidades

cuantificables, con el objeto de obtener indicadores que nos permiten
diagnosticar dichas realidades.

La estadística se refiere a una ciencia ligada a los métodos científicos,

que trata acerca de la recopilación, organización, presentación, análisis e
interpretación de observaciones ó datos numéricos, con el objeto de
tomar decisiones razonables y más efectivas, relacionadas a un hecho o
evento de nuestro interés particular.
Las técnicas estadísticas (Métodos estadísticos) se aplican de manera amplia y con
mucha utilidad para dar consistencia técnica y efectividad a los resultados
concluyentes acerca del valor, tanto para bienes muebles como inmuebles.

Se aplica para el análisis, interpretación y presentación de resultados en

investigaciones del valor de mercado de los bienes; también se utiliza en la
presentación de técnicas asociadas al valor de los bienes, como por ejemplo:

• valores promedios de mercado

•representaciones gráficas del comportamiento y
• tendencias del valor durante ciertos lapsos
• la correlación y regresión entre variables económicas e inmobiliarias del mercado
que afectan al valor final de los bienes, entre otras aplicaciones relacionadas a la
estimación del valor de mercado de los activos sujetos a tasación.
 INFERENCIA ESTADÍSTICA:

Inferir significa concluir. Cuando utilizamos los datos de una población para estudiar las
características de la misma con el objeto de transferir y concretar afirmaciones
inteligentes se llama Inferencia Estadística.

Así inferir estadísticamente significa obtener conclusiones con base en medidas

estadísticas. La aplicación de la estadística inferencial en la tasación de inmuebles
permitió el aumento de la precisión en las estimaciones. La tasación, utilizando
inferencia, posee características científicas no encontradas en los métodos
tradicionales.

En tasación lo que se pretende es analizar el comportamiento de mercado inmobiliario

(terrenos urbanos, pre-urbanos, edificaciones) con base a referenciales registrados y
protocolizados en el Registro Subalterno.

La inferencia estadística es fundamental para predecir la variable precio a partir de

valores conocidos de otras variables con un determinado grado de confianza.
DEFINICIONES BÁSICAS

1.- Universo: Es el conjunto total de individuos, cosas, hechos, situaciones, que se

estén considerando de acuerdo a una característica común observable, ejemplo: el
total de edificaciones construidas en Venezuela los últimos 8 años. Total de inmuebles
de un determinado Municipio.
2.- Población: El conjunto de todas las observaciones posibles de ser levantadas de
una parte del mercado que se pretende analizar. Para nuestro caso, donde se
enfocan las aplicaciones en la tasación de bienes, para conocer el valor actual de
mercado de un determinado inmueble, una población podría estar definida por todos
los terrenos que se encuentran localizados dentro de una cierta jurisdicción
municipal, que cumplan con una determinada ordenanza de zonificación, que tengan
una determinada área y que cumplan con la presencia de ciertos servicios públicos y
de urbanismo.
3.- Muestra

3.1.- Estadística: Es el sub-conjunto de observaciones de la población. En los

trabajos de tasación, es imposible obtener todos los datos que conforman el
segmento del mercado que se requiere estudiar, bien sea por limitaciones de
tiempo, costos muy altos, por ello se trabaja con muestra de la población.

3.2. – Representativa: Una muestra representativa es aquella que contiene las

características relevantes de la población, en las mismas proporciones en que
estén incluidas en tal población.
4.- Parámetros: son las características numéricas de una población. Los

parámetros más importantes de una población son la media y la desviación

estándar. La media indica la tendencia central y la desviación estándar la

dispersión con que los datos se disponen en torno a la media.

5.- Estadísticos: Son las características numéricas de una muestra.

6.- Variable: Es una cantidad que asume valores en diferentes puntos de observación,
pudiendo ser:
6.1.- Cuantitativa – cuando la variable puede ser cuantificada a través de
instrumentos de medida, ejemplo: el área, el frente, número de habitaciones, cantidad
de pisos de un edificio.
6.2.- Cualitativa, cuando la variable no puede ser cuantificada sino calificada, ejemplo:
bueno, regular, alto, normal, bajo. Dentro de las variables cualitativas nos referimos a
las variables Dicotomicas o “Dummy”, que son aquellas variables que indican la
ocurrencia o no de un evento, o la presencia o ausencia de una condición. Por lo
general asume dos valores, 1 , que indica una situación y 0 otra
Valor “1”: Cuando existe una situación representada en una variable que ejerce un
efecto importante (efecto positivo) en la formación del valor de mercado del inmueble.
Valor “0”: Cuando se indica la situación contraria a la condición anterior (ausencia de la
condición de efecto positivo en la formación del valor).
 EJEMPLOS DE LAS VARIABLES DICOTÓMICAS MÁS
UTILIZADAS SEGÚN EL TIPO DE INMUEBLE

Terrenos sin construcciones ni Apartamentos, viviendas Locales en centros comerciales

bienhechurías edificaciones, galpones

Topografía plana Tipología constructiva Planta baja (comercial)

Presencia servicios básicos Calidad de construcción Frente al área central

Infraestructura urbanismos Vista panorámica Edificio inteligente

Ubicación en esquina Estado de conservación Estado de conservación

Restricciones constructivas Inmueble nuevo Inmueble nuevo

Forma regular del terreno Presencia de ascensor Presencia de ascensor

Sin limitaciones de uso Nivel o piso de ubicación Nivel de ubicación

Porcentaje de construcción Puestos de estacionamiento Estacionamiento fijo

Porcentaje de ubicación Vigilancia y seguridad Vigilancia y seguridad

6.3.- Variable dependiente, aquella cuyo valor depende o varia, del valor que
tomen otras variables. Ejemplo: precio unitario, monto.

6.4.- Variables Independientes, son aquellas cuyo valor no dependen del valor
que tomen otras variables ejemplo: área, ubicación, matriz de vecindario, tiempo,
nivel, número de baños, número de habitaciones.

En terreno solo vamos a trabajar con tres variable independientes:

•Siempre precio unitario es la variable dependiente
•Como variables independiente, tenemos: Área, Tiempo, Ubicación
FOGADE, tiene TABLA de ubicación

Nº UBICACION ESCALA DE PODEMOS

VALORES UTILIZAR
1 Mala 65% 1

2 Regular 75% 2

3 Buena 85% 3

4 Excelente 100% 4

Para utilizar la variable independiente Ubicación, se tiene que conocer muy bien la ciudad
donde se esta elaborando el Avalúo
Estimadores de tendencia central: El estudio de la Tendencia Central es la primera
etapa del análisis estadístico propiamente dicho. Se dividen en dos grupos:
• Promedios Matemáticos
• Promedios no Matemáticos o Posicionales
Entre los Matemáticos, tenemos
1. Media aritmética (X)
2. Media Geométrica (G)
Entre los no Matemáticos o Posicionales, se tiene
1. Mediana (m)
2. Moda (M).

a continuación se presentan los estimadores de estas medidas para una muestra de

número de elementos dados por (X1, X2, X3NN. Xn)
1.- Media Aritmética

Es el valor de la tendencia central que mas frecuentemente se usa

n para representar los
X 1 + X 2 + X 3 + ........ + Xn ∑ (X ) n
datos de una serie ( )
Media X =
n
= 1
n
8 + 10 + 12 + 10 40
Pr omedio = = = 10
4 4

Conocida simplemente como media, es obtenida por la sumatoria de los elementos de la

muestra divididos por la cantidad de datos.
Características:
1.Es el promedio mas conocido y usado.
2.Participan todos los valores de la variable
3.Los valores extremos de la serie tienen gran influencia en el valor de la media aritmética
 2.- Media Geométrica: La media geométrica de una cantidad finita de números
(digamos 'n' números) es la raíz n-ésima del producto de todos los números
Si los N valores de una variable, son: X1, X2, X3, NNNN, XN, se tiene que la media
geométrica (G) es

G = n X 1 * X 2 * X 3 * X 4 KKK X n
Por ejemplo, la media geométrica de la serie de números 34, 27, 45, 55, 22, 34 (seis
valores) es de:

G = 6 34 * 27 * 45 * 55 * 22 * 34 = 34,65 Bs
m2
1.- La Mediana: Es el término central de una muestra ordenada
x(n/2) + x(n / 2+1)
1.1.- Cuando el número de datos “N” es par: ( N = 2 K ). Me =
2
En este caso, la mediana se obtiene con el promedio simple o semisuma de los dos términos
centrales o de posición central de la serie dada.

Por ejemplo: si se dispone de la siguiente serie de datos, que corresponden a los valores de
mercado de un determinado terreno, expresados en Bs/m2: 32,50; 35,80; 36,95; 38;40; 41,20;
48,85, la mediana para los N = 6 datos, será:
la que se obtiene con el promedio simple entre los datos de posición X3 y X4 dentro de la
serie, es decir:
36,95 + 38,40
Me = = 37,68 Bs 2
2 m
El resultado obtenido significa que el 50 % de los datos de la serie dada, se encuentra por
encima y el otro 50 % por debajo del valor dado de: 37,68 Bs/m2.
 1.2.-Cuando el número de datos “N” es impar: (N = 2k + 1).
En éste caso, la mediana está representada por el término de posición central, es
decir: Me = X ½ (N+1).
Para el ejemplo anterior, si se excluye el último dato de 48,85 Bs/m2, quedando
sólo los cinco primeros datos, la mediana será: Me = X ½ (5+1) = X3, es decir, que
la mediana está representada por el dato de la tercera posición a en la serie.

Me = X3 = 36,95 Bs/m2.

2.- Moda: Es el valor más frecuente en una muestra y se presenta más

frecuentemente en una serie de datos, se le denota Mo.

Ejemplo: dado los valores:

7, 8, 6, 7, 3, 2, 7, 4, 5, 7
Mo = 7 es el valor repetitivo de la muestra
Estimadores de dispersión: Los datos del mercado inmobiliario, en general,
tienden a concentrarse en torno a un valor central. Cuando se determinan las
medidas de tendencia central, como la media aritmética, la mediana ó la moda,
obtenemos información sobre su tendencia como un índice de localización central.
Sin embargo, a pesar de disponer de ésta información, es necesario conocer, cuál
de éstas representa más eficientemente a la serie de datos desde el punto de
vista estadístico. Para tal fin, se requiere una información adicional acerca de la
dispersión o grado de variabilidad de los datos respecto a la medida de tendencia
central considerada. Esta medida de la dispersión o variabilidad corresponde a
una información estadística adicional o auxiliar, que nos indica en cierta forma el
grado de dispersión de los datos o series de datos alrededor de una determinada
medida de tendencia central.
Dependiendo de la dispersión de los datos observados, esta concentración puede
ser mayor o menor, pudiendo ocurrir tres tipos de curva:

1.- leptocúrticas, cuando los datos están bien concentrados

2.- platicurticas, cuando los datos están muy dispersos
3.-mesocurticas, en caso intermedio.

Dentro de estas medidas de dispersión, tenemos las que se expresan en forma

absoluta como: la varianza o anova; la Desviación estándar o típica y el
Coeficiente de variación.
TIPOS DE CURVAS DE FRECUENCIAS

LEPTOCURTICA

NORMAL
(Gauss)

PLATICURTICA
1.- La Varianza o anova, también llamada variancia es una medida de dispersión o de
desviación estadística absoluta, que se basa en las desviaciones de cualquier
observación del conjunto de datos con respecto a la media aritmética de éstos, y se
define como la media aritmética de las desviaciones cuadráticas con respecto a la media
aritmética.
Se calcula por la media de las desviaciones cuadráticas, esto es la media de las diferencias
entre cada elemento observado (Y) y la media de los valores observados elevados al
cuadrado.

V=
∑ (Y − Y ) 2

n −1
2.- Desviación estándar, llamada también desviación típica, es la raíz cuadrada de la
varianza. Ambas medidas nos dan una distancia promedio de cualquier observación del
conjunto de datos, respecto a la media aritmética de la distribución. La ventaja de su
utilización es que posee la misma unidad de la media y su interpretación es más sencilla. El
paquete estadístico SPSS le denomina “error típico de la estimación”

S=
∑ (Y − Y ) 2

n −1
3.- El coeficiente de variación: Esta medida de dispersión relativa, relaciona a la
desviación estándar con la media aritmética, expresando a la desviación estándar como
un porcentaje de la media, siendo la unidad de medida el “por ciento”, más que la unidad
de los datos originales de cada variable.

El coeficiente de variación se obtiene de la razón entre la desviación estándar y la media.

S
CV =
X
Es una medida interesante púes nos da la indicación de cuanto representa la desviación
estándar en relación a la media.
Estimación: En la mayor parte de los estudios estadísticos, los parámetros poblacionales
son desconocidos y es necesario estimarlos mediante una muestra, debido a que es difícil
en términos de costos y tiempo, utilizar la totalidad de la población. La estimación de un
valor único para un parámetro de la población se le llama Estimación Puntual. Una de las
desventajas de la estimación puntual es que la misma no permite expresar su grado de
incertidumbre por eso hay que utilizar “El Intervalo de confianza”, donde con una
determinada probabilidad de error (α) y un intervalo (a – b) de valores se puede encontrar,
el valor con un margen de error entre el 2 y 5%, matemáticamente se denota de la
siguiente manera:
Yˆ − s * t ≤ Yˆ ≤ Yˆ + s * t , donde Ŷ – s.t. se le denomina
límite inferior y Ŷ + s.t. se le llama límite superior.
 CORRELACIÓN

Es la tendencia que tienen dos o más variables de relacionarse o asociarse en forma definida

en el mercado inmobiliario. Si existe relación directa, es positivo. Si la relación es inversa,

será negativa. Esta determina el grado de asociación o interrelación entre las variables.

Para conocer la relación existente entre la variable dependiente y las independientes por

pares, es necesario elaborar una “matriz de correlación”, que es un ordenamiento de los

valores de las variables, su forma puede ser triangular o simétrica.

Para elaborar, sus cálculos son tediosos, sin embargo con la ayuda de las computadoras y

los paquetes estadísticos tales como el SPSS esta se elabora fácilmente.

La correlación entre las variables puede Para saber si es fuerte o débil hay que
ser interpretar la siguiente tabla

r = 0 no hay correlación

+ Débil r = 0 – 0,30 Débil

+ Regular r = 0,31 – 0,70 Regular

+ Fuerte r = 0,71 – 0,90 Fuerte

+ Muy Fuerte r = 0,91 – 0,99 Muy fuerte

+ Perfecta r = 1 Perfecta
El análisis de la información contenida en la matriz de correlación permite, obtener una
descripción de la tendencia del mercado inmobiliario. Así para las variables que conforman
la muestra de mercado, el precio unitario (P.U.), se incrementa cuando el valor de la
variable independiente es positivo y disminuye cuando el valor de la variable
independiente es negativo.

Conclusión: la correlación solo determina si dos (2) variables (dependientes –

independientes), están relacionadas linealmente y la fuerza o porcentaje de esa relación,
pero no predice valores unitarios. La predicción corresponde solo a lo que se conoce como
“regresión”.
Regresión: Es la que estudia la naturaleza de la correlación y es capaz de predecir el
precio unitario. Actualmente el análisis de regresión es una de las ramas de la
estadística más utilizada en investigaciones científicas y en avalúo de terrenos urbanos
– pre-urbanos y edificaciones, porque permite predecir la variable. Esta puede ser simple
y múltiple.
1.-Simple: Se le llama simple cuando consta de una sola variable independiente.
Considera la relación o asociación entre dos variables, una independiente o variable
conocida y la variable que se trata de predecir.
Yˆ = β 0 + β1 * X 1 donde;
B0 = intercepto o constante o valor calculado de Ŷ cuando X1 = 0
B1 = pendiente de la línea recta que depende de los valores que tome la variable
independiente (X1)
2.-Múltiple: Considera la relación de varias variables independientes que son
necesarias para predecir valor

Yˆ = β 0 + β1 * X 1 + β 2 * X 2 + β 3 * X 3 + KKKK + β n * xn
Donde:
Ŷ = Variable dependiente
B0, B1, B2, B3, NN., Bn términos constantes
X1,X2 ,X3,NNNN.. Xn variables independientes
 ESTADÍSTICOS QUE INDICAN REGRESIÓN CONJUNTA:

1.- Coeficiente de determinación ajustado o corregido (R2)

2
2
R= 1- (Y - Y) X
n-1
2
(Y - Y) n - (k + 1)
Indica las variaciones de la variable dependiente, que son explicadas por las
variables independientes. Este coeficiente toma valores entre 0 ≤ R2 ≤ 1, a
medida que tienda a uno las variables independientes explican mejor la variable
dependiente. Mientras mayor sea el valor de R2, mejor será el ajuste del modelo
a los datos
El valor de R2 debe ser mayor del 75% para poder afirmar que hay regresión conjunta y
resolver la ecuación de regresión. Si es menor del 75% hay que depurar la muestra, para
ello, se recurre al cuadro “diagnóstico por caso” y en la columna residuos tipificados o
estandarizados, aquellos referenciales que sean en valor absoluto mayor o igual a 1,4 hay
que eliminarlos, porque están reflejando dispersión con respecto a la línea regresión y están
distorsionando el modelo, hay que correr de nuevo el programa, hasta que el R2 ajustado
sea mayor del 75%.
Estadístico F (o medida estadística de prueba F): Llamado así en honor a su autor R.
Fisher, Corresponde a una prueba para aceptar o rechazar la predicción de la correlación,
nos dirá si los datos son significativos o no. Constituye lo que se llama análisis de la
2
varianza.
(Y - Y) n - (k +1)
F= 2
X
(Y - Y) k
Este estadístico ayuda a verificar las contribuciones, de las variables independientes en la
predicción del precio unitario, estas pueden o no contribuir, para saberlo se compara el valor
de F dado en el cuadro de Anova, con el valor de F α dado en la Tabla de “Snedecor” de
acuerdo a los grados de libertad (n – (k + 1)) y número de variables independientes (k)
utilizadas. Cuando F cae dentro del área de aceptación del Nivel de Significación propuesto,
se acepta la hipótesis; se supone la homogeneidad, es decir, la diferencia entre las variables
no es significativa, nunca es negativa.
Estadístico t: Este estadístico señala la significancia que presenta cada una de las
variables independientes. Adicional el valor absoluto de las variables independientes debe
ser igual o mayor a dos (2) para cada variable independiente.