Avaluo Los Haticos

ING. JOSE A. NUNEZ R.
CIV 176.008
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

TERRENO Y BIENECHURIAS
Propietario: KHALED HAIDAR SAAB

Solicitante: SAMER NOUEIHED MAKSAD
Ubicación: Av. Los Haticos No. 125-97, Sector el potente, Parroquia Cristo
de Aranza, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
Fecha: 09 de Marzo de 2022
Edificio La Sultana, apto. 2C, calle 100, Sabaneta, Maracaibo, Edo. Zulia. Tlf 0424-6851350
Correo: [email protected]
CIV 176.008
Maracaibo, 09 de Marzo de 2022.
Señor:
SAMER NOUEIHED MAKSAD
Ciudad.-
Distinguido Señor:
Me es grato informarle que he cumplido con lo encomendado por usted, relacionado con la
elaboración del Informe Técnico de Avalúo de un inmueble constituido por un TERRENO Y
SUS BIENECHURIAS, ubicado en la Av. Los Haticos No. 125-97, Sector el potente,
Parroquia Cristo de Aranza, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
Anexo a la presente hago entrega del Informe Técnico de Avalúo, consciente de mi
compromiso como profesional Avaluador y esperando haber cumplido con las expectativas
planteadas por Usted.
Quedando a sus más gratas órdenes, me despido atentamente,
Jose A. Núñez R.
Ingeniero Geodesta
C.I.N°V-13.174.894
C.I.V. 176.008
CIV 176.008

UBICACIÓN:
Av. Los Haticos No. 125-97, Sector el potente, Parroquia Cristo de Aranza, Municipio
Maracaibo, Estado Zulia.
PROPIETARIO:
KHALED HAIDAR SAAB

I
SOLICITANTE:
REALIZADO POR:
José A. Núñez R.
C.I.V. 176.008
FECHA DE AVALÚO:
Maracaibo 09 de marzo de 2022.
CIV 176.008
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:
El Avaluador abajo firmante, certifica no ser funcionario público.
Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

admitidos como justos, sin que haya influido en el mismo ningún otro factor, intención o sentimiento personal
que pudiera alterar en lo más mínimo, tanto los datos, como la hipótesis de trabajo o el resultado obtenido al
aplicar dicha metodología.
Que no tengo ningún interés, ni directa, ni indirectamente, con la propiedad aquí avaluada, ni en
cualquier tipo de operación de compraventa u otro tipo de transacción económica que se pudiera
derivar del resultado de éste estudio, ni me liga, algún nexo familiar o comercial, con el solicitante y
propietario del inmueble conformado por un terreno y sus bienhechurías, ubicado en la Av. Los
Haticos No. 125-97, Sector el potente, Parroquia Cristo de Aranza, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
Que mis servicios fueron requeridos, única y exclusivamente, en mi carácter de Tasador Profesional,
agremiado: COLEGIO DE INGENIEROS DE VENEZUELA, entre otros; por mis años de experiencia profesional
en el campo y en razón de la práctica racional del ejercicio de la avaluación desde el año 2006.
Que todos los datos obtenidos de segundas ó terceras personas, de planos ó archivos, necesarios para la
confección de estadísticas, indispensables en éste estudio, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del
Avaluador, sin que se haya exagerado u omitido conscientemente, ningún elemento de juicio que pueda influir
en el resultado final de este informe técnico de avalúo.
Jose A. Nuñez R.
Ingeniero Geodesta
C.I.N°V-13.174.894
C.I.V. 176.008
CIV 176.008
RESUMEN EJECUTIVO
IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

KHALED HAIDAR SAAB
IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:
Terreno y sus bienhechurías ubicadas en la Av. Los Haticos No. 125-97, Sector el
potente, Parroquia Cristo de Aranza, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el valor comercial del
inmueble, constituido por un TERRENO Y SUS BIENECHURIAS, con la finalidad de
servir de apoyo técnico en la actualización de activos para la fijación del valor actual
del mismo.
MÉTODO UTILIZADO: comparación directa de mercado y método de reposición y costo.
VALORES:
TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 1.893.887,80
TOTAL GENERAL AVALUO USD 437.185,55
TOTAL GENERAL AVALUO U.T. 94.694.390
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Documento de Propiedad.
FECHA DE INSPECCIÓN: 01 de Marzo de 2022.
FECHA DEL AVALÚO: 09 de Marzo de 2022.
CIV 176.008

1. OBJETIVOS Y ALCANCE.
El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el Valor Comercial del inmueble
objeto de este estudio valuatorio, el cual está constituido por un terreno y tres (3)
edificaciones adosadas entre si.
2. SOLICITANTE.
El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento del solicitante SAMER NOUEIHED

MAKSAD, el cual comprende todas las premisas establecidas en Materia Valuatoria entre las
cuales se mencionan:
Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.
Consulta del mercado inmobiliario en el segmento de galpones y terrenos.
Consulta y estudio de la tabla de valores para la construcción de edificaciones nuevas.
3. INMUEBLE. OBJETO.
Terreno y bienhechurías ubicado en ubicado en la Av. Los Haticos No. 125-97, Sector el
potente, Parroquia Cristo de Aranza, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
4. FECHA DE INSPECCION.
Todos los efectos derivados del presente informe técnico, se consideran como válidos a
partir del 01 de Marzo del año 2022, fecha ésta que se inicia con la inspección técnica e
informe fotográfico del inmueble antes descrito.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.
5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:
La zona en referencia se encuentra ubicada en la zona sur de la ciudad, la Av. Los Haticos; de
uso mixto, residencial-comercial, predominantemente Comercial, tipificada por la presencia
de sectores o conglomerados populares tales como: Barrio El Potente, Barrio La Arreaga,
Urb. Fundación Mendoza, Residencias Kimura, Residencias Sur América entre otras,
también Manifestaciones comerciales cercanas entre las que destacan: Locales Comerciales
independientes, Mini Centros Comerciales, Estaciones de Servicio, también cercano a centros
educativos, hospitalarios, clínicas, panaderías, farmacias, centros polideportivos.
5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:
La zona tiene como principales vías de acceso la Av. Los Haticos, la Vía principal hacia San
Francisco que conduce al Puente General Rafael Urdaneta y el Km 0, de la Vía a Perija que
comienza en la Plaza de las banderas y da acceso rápido a la Circunvalación No. 1 y No. 2.
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5.3. SERVICIOS:
El sector contempla todos los servicios públicos y privados, como: electricidad, teléfonos,
gas, agua, cloacas, aseo urbano domiciliario, transporte colectivo, líneas de taxi, telefonía
celular, televisión digital y por cable.
6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.
Propiedad de KHALED HAIDAR SAAB según documento de compra-venta presentado el
veintidós (22) de diciembre del dos mil seis (2006) ante la notaria segunda del Municipio
Libertador, quedando registrado bajo el No. 48 del tomo 3, cuarto trimestre.
Nota: El Avaluador no prejuzga la propiedad del inmueble, ni hace juicio de la titularidad del mismo, por no ser ello su objeto.
7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
Se trata de un Lote de Terreno que formo parte de mayor extensión que abarca una
superficie de SIETE MIL VEINTIDOS METROS CUADRADOS CON NUEVE CENTIMETROS
CUADRADOS (7.022,09 m2), dentro del cual se encuentran tres (3) edificaciones adosadas
entre sí, la primera de ellas, que representa la fachada frontal de las mismas esta construida
con paredes de bloque en obra limpia, pisos de concreto y techo de platabanda, el cual
evidencia en zonas puntuales problemas de impermeabilización, cuenta con una Mezzanina
cuyas paredes si son frisadas y pintadas por ambas caras y abarca aproximadamente una
superficie de un mil novecientos cincuenta y un metros cuadrados con cincuenta y seis
centímetros cuadrados (1.951,56 m2) de construcción, la misma se encuentra actualmente
en condición de abandono, sin instalaciones eléctricas, ni sanitarias, a nivel estructural se
encuentra en buenas condiciones en techo, paredes y pisos, aun cuando se evidencia el
afloramiento de humedad en sitios puntuales del piso debido al nivel freático de la zona
donde está construido, cuenta con dos accesos peatonales y dos vehiculares, adosada a la
fachada este de esta estructura se encuentra un galpón con tres (3) de sus fachadas cerradas
con paredes de bloque, piso de terreno natural, y su techo en estructura metálica a dos
aguas, con tubo cuadrado estructural y cobertura de Acerolit, el cual abarca una superficie
aproximada de un mil quince metros cuadrados (1.015,00 m2), no presenta instalaciones
eléctricas y su iluminación es a través de ocho laminas traslucidas que dan acceso a la luz
natural desde el techo, adosado a la fachada este de la estructura antes descrita se encuentra
un tercer bloque, constituido por una construcción de paredes de bloque en obra limpia
pintadas, techo de platabanda con problemas de impermeabilización, pisos de cemento en el
cual también se evidencian afloramientos de humedad en menor grado que la primera
construcción antes descrita, cuenta con un área destinada para oficinas cuyas paredes se
encuentran frisadas y pintadas así como también un área de salas sanitarias, no cuenta con
instalaciones eléctricas, tiene un acceso peatonal y uno vehicular, este ultimo abarca un área
aproximada de novecientos setenta y cuatro metros cuadrados (974m2).
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8. LINDEROS DEL INMUEBLE
NORESTE: DOS LINEAS RECTAS DE (38,73m) y (114,00m) CON TERRENOS Y EDIFICACIONES

DE EMINCA O GRUPO FRIGIVEN.
SUROESTE: (148,00m) CON CALLE INTERNA.
NOROESTE: (30,00 m) CON TERRENO Y EDIFICACIONES DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR
PARA ECOSOCIALISMO Y AGUAS
SURESTE: (60,00 m)
9. METODOLOGIA DE VALORACIÓN
Desde el punto de vista metodológico existen tres enfoques, universalmente aceptados como
métodos de análisis y consideración de los elementos fundamentales, para determinar el
valor de un bien, que son: Método de comparación directa o de mercado, método del costo y
método de los ingresos.
- Mediante el enfoque de mercado se establece el valor del inmueble a través de un proceso
de análisis de valores comparables tomados directamente del mercado. A través de este
método se puede obtener el valor de cualquier bien, siempre que existan datos que puedan
ser considerados como una muestra representativa.
- Mediante el enfoque del costo se establece el valor basado en el costo de reposición del
inmueble, descontando la depreciación a causa del deterioro físico y obsolescencia
económica o funcional, cuando estén presentes y exista la factibilidad de su medición. En
general, este enfoque se aplica en los casos de mejoras al terreno y edificaciones.
- Mediante el enfoque de los ingresos se establece el valor del inmueble sobre la base de la
capitalización de los flujos netos de beneficios que genera o que puede generar el inmueble
en condiciones de arrendamiento o, en el caso de una inversión o empresa en marcha.
En todo estudio de avalúo deben considerarse los tres enfoques, no obstante en la práctica
algunos de ellos pueden no ser aplicables al bien en estudio. La relevancia en el uso de cada
enfoque viene determinada por la información disponible.
10. VALOR DEL INMUEBLE:
Para determinar el valor o costo del bien inmueble objeto de este estudio consideraremos
dos análisis distintos, el método de enfoque de mercado y el método de enfoque de costo,
para luego promediar ambas y así poder determinar su justiprecio más probable en el caso
de la construcción o bienhechurías y para el caso del terreno utilizaremos solo el método de
enfoque de mercado que es el único parámetro de comparación directa que se encuentra
disponible para determinar el justiprecio del sector terrenos.
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10.1 METODO DE MERCADO PARA LA CONSTRUCCION
Para el galpon se realizó una investigación de las ofertas que existen actualmente en el
mercado dada la situación económica que actualmente afecta al país, haciendo un extracto
con el fin de caracterizar inmuebles que se encuentren con un área de construcción de 250-
2000 m2, cuyas edades de las edificaciones se asemeje a la del galpon objeto de este estudio,
la cual es de aproximadamente 15 años así como las características constructivas del mismo,
considerando las que básicamente se asemejan a la realidad económica y aplicándole unos
factores de ajuste por área (fca), por ubicación (fcu) y por estado de conservación y
geometria (fcg) de las comparables de mercado, los mismos son pesos que inciden en el
costo del precio unitario del metro cuadrado de construcción de cada comparable con
respecto al apartamento en estudio, dichos pesos son asignados a criterio del perito
valuador en función de las características intrínsecas de cada una de ellas, a continuación se
presenta la tabla de comparables de mercado:
TABLA DE OFERTA DE INMUEBLES TIPO GALPON EN LA CIUDAD DE

MARACAIBO
PRECIO
PRECIO UNITARIO HOMOGENEIZACION P. U.
ITEM UBICACION m2 USD $ $ fca fcu fg fcg USD $
1 ZONA IDUSTRIAL 1.800,00 224.000,00 124,44 0,46 0,88 0,72 0,63 78,85
2 EL PEDREGAL 1.000,00 45.000,00 45,00 0,25 1,05 0,79 0,83 37,33
3 MILAGRO NORTE 780,00 100.000,00 128,21 0,20 0,82 0,74 0,61 77,79
4 ZONA IDUSTRIAL 1.800,00 203.000,00 112,78 0,46 0,88 0,73 0,64 72,45
5 LOS HATICOS 4.000,00 595.000,00 148,75 1,02 0,95 0,54 0,51 76,31
6 LOS HATICOS 3.000,00 140.000,00 46,67 0,76 0,81 0,70 0,57 26,46
7 ZONA INDUSTRIAL 1.180,00 35.000,00 29,66 0,30 0,95 0,71 0,67 20,01
8 BELLOSO 850,00 55.000,00 64,71 0,22 0,89 0,72 0,64 41,46
CIRCUNVALACION No
9 2 500,00 29.000,00 58,00 0,13 0,90 0,75 0,68 39,15
10 HATICOS (UPACA) 375,00 20.000,00 53,33 0,10 0,91 0,71 0,65 34,46
11 AMPARO 1.097,00 100.000,00 91,16 0,28 0,94 0,73 0,69 62,55
12 GRANO DE ORO 1.860,00 120.000,00 64,52 0,47 0,86 0,76 0,65 42,17
CIRCUNVALACION No
13 1 ATAGRO 1.300,00 119.000,00 91,54 0,33 0,85 0,70 0,60 54,47
14 DON BOSCO 250,00 15.000,00 60,00 0,06 0,91 0,72 0,66 39,31
15 MILAGRO NORTE 900,00 84.000,00 93,33 0,23 0,82 0,70 0,57 53,57
LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV. CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 20,01 31,77 2 2 13,33
2 31,77 43,54 6 8 40,00
3 43,54 55,31 2 10 13,33
4 55,31 67,08 1 11 6,67
5 67,08 78,85 4 15 26,67
CIV 176.008
V.
VARIABLES ESTADISTICAS PROBABLE
MEDIA ARITMETICA 50,42
MEDIANA 42,17 48,84
MODA 53,93
El precio promedio de oferta de mercado por metro de construcción de Galpones en la

Ciudad de Maracaibo, homogeneizando la muestra a la ubicación del inmueble objeto de este
estudio y a las condiciones de mantenimiento, uso y conservación del mismo nos da como
resultado un precio de CUARENTA Y OCHO DOLARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS
(48,84 USD/m2), este valor solo puede ser aplicado al galpón que cuenta con techo de
Acerolit ya que en los otros dos casos la cubierta de techo es de platabanda y en el
mercado no hay comparables para este tipo de estructuras por lo que debemos recurrir al
método de reposición a nuevo para poder formar el valor de los mismos.
VG(Acerolit) = AREA * PUm2
VG(Acerolit) = 1.015 m2 * 48,84 USD
VG = 49.572,60 USD
10.2 METODO DE REPOSICION A NUEVA DE LA CONSTRUCCION
Para estimar el valor aplicable a la construcción de los otros dos galpones objeto del
presente avaluó, se considera el concepto de depreciación; Depreciación es la pérdida de
valor útil de los activos permanentes corporales destinados a la producción de la renta
causado por obsolescencia, desgaste o por deterioro debido al uso, al desuso y a las acciones
del tiempo y de los elementos, por lo tanto la construcción se deprecia según el siguiente
modelo matemático:
Método de Ross - Heidecke
El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación

en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la
consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una
depreciación más acorde con la realidad.
El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos
fundamentales que son:
CIV 176.008
La depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:
Donde :
x = edad de la construcción
n = vida útil probable de la construcción
La depreciación por el estado de conservación, la cual se establece a través de la

observación y estudio del inmueble y con la ayuda de la tabla que se muestra más
adelante, se puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad.
D (estado)= coeficiente de depreciación
Este método considera los siguientes principios básicos:
La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de

mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien
mal conservado se deprecia más rápidamente.
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos

aplicar la siguiente fórmula:
Donde
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno por estado
Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de

conservación como se muestra en la siguiente tabla:
CIV 176.008
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DEL INMUEBLE
ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

DEPREC.
Edificaciones nuevas sin daños en

1 acabados o estructura. Óptimo-O 0.0
Presenta labores de mantenimiento a 0.032
2 nivel de acabados como repellos y Muy bueno-MB
pintura.
Algunos acabados han sido
sustituidos parcial o totalmente: 2.52
guarniciones, marcos de ventanas y
3 Bueno B
puertas, rodapiés, puertas, ventanas,
grifería y otros.
Ha recibido reparaciones y 8.09
sustituciones totales a nivel de
4 acabados como repellos y cielos, Intermedio-I
parte de tuberías, canoas, bajantes,
loza sanitaria.
Requiere reparaciones a nivel
estructural y de acabados en forma 18.10
5 parcial: contra piso, pisos, paredes Regular-R
secundarias, cielos.
Requiere sustituciones totales a nivel 32.20
estructural en uno o más elementos
6 Deficiente-D
como: paredes secundarias, cubierta,
y otros.
A nivel estructural requiere de
sustituciones totales 52.60
7 Malo-M
en cerchas, contra piso y algunas
paredes primarias.
Requiere sustituciones estructurales 72.20
8 en cimientos, columnas, muros de
Muy Malo-MM
carga, vigas en forma parcial e
inmediata.
Edificaciones sin valor por ser
9
necesaria su demolición. Demolición-DM 100
CIV 176.008
Factor de estado
Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de

construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con
la finalidad de simplificar el procedimiento.
Para obtener el factor de intermedio (I), que a criterio del perito es el estado de
conservación en el que se encuentra el inmueble, de acuerdo con el coeficiente de
depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y
luego dividir por 100 el resultado.
Aplicando estos modelos al inmueble objeto de este estudio valorativo y estimando que la
edad del inmueble es aproximadamente 40 anos y un estado de conservación catalogado
como 6 según la tabla, tenemos que para la construcción:
Depreciación por edad D= 0.28
Depreciación por estado de conservación Coef. Deprec. = 0,678
Edad de la Construcción X = 40
Vida Útil de la Construcción n = 100
Valor Nuevo de la edificación Vn = 196,57 $/m2
Valor actual depreciado VA= 95,96 $/m2
Por lo que podemos considerar debido al estado de conservación de los mismos, los
problemas con el nivel freático y no contar con acometidas de electricidad el costo probable
de la construcción en su actual estado de uso y conservación es de noventa y cinco dólares
con noventa y seis céntimos por metro cuadrado (95,96 $/m2)
CIV 176.008
VGP = AREA * VA
VGP = 2.925,56 m2 * 95,96 USD
VGP = 280.736,74 USD
COSTO UNITARIO PARA UN GALPON CON LAS CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

OBJETO DE ESTE ESTUDIO VALORATIVO
Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

OBRAS PRELIMINARES 2,63 1,34
OBRAS PREP. PARA ESTRUCTURA 7,30 3,71
INFRAESTRUCTURAS 25,29 12,87
SUPERESTRUCTURAS 17,70 9,00
PAREDES Y TABIQUES 17,15 8,72
REVESTIMIENTOS INTERIORES 18,24 9,28
REVESTIMIENTOS EXTERIORES 10,58 5,38
IMPERMEABILIZACIÓN 7,86 4,00
HERRERÍA 16,29 8,29
CARPINTERÍA 6,64 3,38
VIDRIOS, PLÁSTICOS Y SIMILARES 15,78 8,03
PINTURA 15,65 7,96
CERRAJERÍA 7,87 4,01
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 13,25 6,74
INSTALACIONES SANITARIAS 6,22 3,17
ARTEFACTOS SANITARIOS 2,27 1,15
SISTEMA HIDRONEUMÁTICO 5,84 2,97
COSTO UNITARIO $/m2 196,57 100,00
CIV 176.008
10.3 METODO DE MERCADO PARA EL TERRENO
Para el terreno se realizó una investigación de las ofertas que existen actualmente en el
mercado dada la situación económica que actualmente afecta al país, haciendo un extracto
con el fin de caracterizar inmuebles que se encuentren con un área de terreno de 100-3000
m2, considerando las que básicamente se asemejan a la realidad económica y aplicándole
unos factores de ajuste por área (fca), por ubicación (fcu) y por geometría (fcg) de las
comparables de mercado, los mismos son pesos que inciden en el costo del precio unitario
del metro cuadrado de construcción de cada comparable con respecto al apartamento en
estudio, dichos pesos son asignados a criterio del perito valuador en función de las
características intrínsecas de cada una de ellas, a continuación se presenta la tabla de
comparables de mercado:
TABLA DE OFERTA DE INMUEBLES TIPO TERRENO ACTUALIDAD EN LA

CIUDAD DE MARACAIBO
PRECIO HOMOGENEIZACION
PRECIO P. U. USD
ITEM UBICACION m2 UNITARIO fcg
USD $ $
$ fca fcu fg
1 Autopista No. 1 4.100,00 35.000,00 8,54 23,57 0,95 0,90 0,86 7,30
2 Urb. La Trinidad 1.402,00 40.000,00 28,53 8,06 0,84 0,81 0,68 19,41
3 Don Bosco 380,00 12.000,00 31,58 2,18 0,82 0,82 0,67 21,23
4 San Felipe 194,00 5.000,00 25,77 1,12 0,87 0,94 0,82 21,08
Zona Industrial
5 Sur 900,00 8.000,00 8,89 5,17 0,75 0,77 0,58 5,13
6 Los Robles 7.183,00 150.000,00 20,88 41,29 0,81 0,88 0,71 14,89
7 Autopista No. 1 4.088,00 50.000,00 12,23 23,50 0,95 0,90 0,86 10,46
8 Circunvalacion 3 750,00 15.000,00 20,00 4,31 1,05 0,97 1,02 20,37
9 18 de Octubre 225,00 7.000,00 31,11 1,29 0,76 0,84 0,64 19,86
10 Isla Dorada 3.000,00 25.000,00 8,33 17,24 0,89 0,91 0,81 6,75
11 Dr Portillo 300,00 10.000,00 33,33 1,72 0,73 0,71 0,52 17,28
12 Isla Dorada 2.000,00 12.000,00 6,00 11,50 0,89 0,91 0,81 4,86
13 El Milagro 3.500,00 80.000,00 22,86 20,12 0,87 0,83 0,72 16,51
14 Tierra Negra 782,00 29.000,00 37,08 4,49 0,82 0,82 0,67 24,94
15 Av. Guajira 1.932,00 55.000,00 28,47 11,10 0,82 0,76 0,62 17,74
LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV. CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 4,86 8,87 4 4 26,67
2 8,87 12,89 1 5 6,67
3 12,89 16,91 2 7 13,33
4 16,91 20,92 5 12 33,33
5 20,92 24,94 3 15 20,00
CIV 176.008
V.
PROBABLE
VARIABLES ESTADISTICAS (PUT)
MEDIA ARITMETICA 15,19
MEDIANA 17,28 15,22
MODA 13,19
Como análisis de los resultados para las ofertas reales de terrenos actualmente en la Ciudad
de Maracaibo, se puede determinar que el costo de Mercado para el terreno objeto de este
estudio valorativo es de quince dólares con veintidós céntimos (15,22) USD por metro
cuadrado por lo que podemos calcular su valor de la siguiente manera:
VT = AREA * PUT
VT = 7.022,09 m2 * 15,22 USD
VM = 106.876,21 USD
CIV 176.008
TABLA RESUMEN DE COSTO DEL INMUEBLE

EDIFICACION m2 M PU $ COSTO $ COSTO Bs.
GALPONES con techo de
platabanda en condición de
2.925,56 95,96 280.736,74 1.216.151,56
abandono y problemas
permeables debido al nivel
freático
GALPON con techo de
Acerolit en condición de 1015,00 48,84 49.572,60 214.748,50
abandono
TERRENO 7.022,09 15,22 106.876,21 462.987,74
TOTAL 437.185,55 1.893.887,80

TOTAL DEL
AVALUO 437.185,55 1.893.887,80
De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

concluye con un indicativo del valor aplicable en este estudio, con la tasa de cambio oficial
BCV para el día 09 de Marzo del año 2022, fundamentado en la confiabilidad de la
información utilizada, el proceso realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el
Valor Comercial estimado al inmueble es de UN MILLON OCHOCIENTOS NOVENTA Y
TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS
(Bs. 1.893.887,80). Lo que representa en unidades tributarias a la fecha de este informe
la cantidad de 94.694.390 U.T.
Jose A. Núñez R.
Ingeniero Geodesta
C.I.N°V-13.174.894
C.I.V. 176.008
CIV 176.008
Tipo de Cambio de Referencia
El tipo de cambio publicado por el BCV es el promedio ponderado resultante de las operaciones diarias de las mesas de cambio
activas de las instituciones bancarias participantes.
USD
4,33200000
Fecha Valor: Lunes, 09 Marzo 2022
CIV 176.008
ANEXOS
CIV 176.008
IMAGEN SATELITAL
CIV 176.008
IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE
No 125-97
CIV 176.008
FOTOGRAFIAS
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
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ING. JOSE A. NUNEZ R.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Propietario: KHALED HAIDAR SAAB

Maracaibo, 09 de Marzo de 2022.

Quedando a sus más gratas órdenes, me despido atentamente,

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

KHALED HAIDAR SAAB

SAMER NOUEIHED MAKSAD

Maracaibo 09 de marzo de 2022.

El Avaluador abajo firmante, certifica no ser funcionario público.

Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 1.893.887,80

TOTAL GENERAL AVALUO USD 437.185,55

TOTAL GENERAL AVALUO U.T. 94.694.390

FECHA DE INSPECCIÓN: 01 de Marzo de 2022.

FECHA DEL AVALÚO: 09 de Marzo de 2022.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento del solicitante SAMER NOUEIHED

7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

8. LINDEROS DEL INMUEBLE

NORESTE: DOS LINEAS RECTAS DE (38,73m) y (114,00m) CON TERRENOS Y EDIFICACIONES

10. VALOR DEL INMUEBLE:

10.1 METODO DE MERCADO PARA LA CONSTRUCCION

TABLA DE OFERTA DE INMUEBLES TIPO GALPON EN LA CIUDAD DE

LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

El precio promedio de oferta de mercado por metro de construcción de Galpones en la

VG(Acerolit) = AREA * PUm2

VG(Acerolit) = 1.015 m2 * 48,84 USD

10.2 METODO DE REPOSICION A NUEVA DE LA CONSTRUCCION

Método de Ross - Heidecke

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación

La depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:

La depreciación por el estado de conservación, la cual se establece a través de la

D (estado)= coeficiente de depreciación

Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DEL INMUEBLE

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

Edificaciones nuevas sin daños en

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de

Depreciación por edad D= 0.28

Depreciación por estado de conservación Coef. Deprec. = 0,678

Vida Útil de la Construcción n = 100

Valor Nuevo de la edificación Vn = 196,57 $/m2

Valor actual depreciado VA= 95,96 $/m2

VGP = 2.925,56 m2 * 95,96 USD

VGP = 280.736,74 USD

COSTO UNITARIO PARA UN GALPON CON LAS CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

COSTO UNITARIO $/m2 196,57 100,00

10.3 METODO DE MERCADO PARA EL TERRENO

TABLA DE OFERTA DE INMUEBLES TIPO TERRENO ACTUALIDAD EN LA

LIMITES DE CLASE FRECUENCIA