DEFINICIÓN DE AVALÚO.

Es la determinación del valor en precio justo, en términos de dinero, de un bien, de un fruto ó de un

derecho específico, a una fecha determinada y para un fin debidamente estipulado.

Un avalúo es la estimación de un determinado valor de un inmueble. El resultado del avalúo puede

ser dado en forma oral, pero generalmente es un reporte escrito por el valuador del valor estimado del
inmueble debidamente identificado y a una fecha dada, justificándolo por la presentación y análisis de
los diversos factores que intervienen en la obtención del valor.

Cualquier decisión acerca de un inmueble ó terreno que involucre cambio de propiedad, renta del
mismo, garantía financiera, remodelación ó destrucción, debe estar basada en un avalúo. Es
frecuente que una vez realizada una operación sobre el inmueble ó terreno, las personas se percaten
de que existían mejores soluciones.

Niveles de valuación

La necesidad de los avalúos es universal y se realiza en tres niveles diferentes, como son :

Primer nivel: Está comprendido por el público. Es la gente que usa el bien raíz, lo posee y lo emplea.
La gente tiene que hacer decisiones para comprar, hipotecar, rentar, asegurar, calcular daños,
rehabilitar proyectos y otras construcciones que requieren de la inversión de sumas importantes de
dinero.

Cuando una persona se encuentra en ésta situación, puede hacerlo en base a sus propias decisiones
ó bien acudir a un valuador profesional. De cualquier forma se hace un avalúo y éste estará en
función de la integridad y capacidad de la persona que lo hace.

Segundo nivel : Está comprendido por las personas que intervienen en la valuación del bien raíz,
como son vendedores, inversionistas, constructores, administradores y prestamistas. Pueden
considerarse también valuadores de catastro, de derecho de vía y otras actividades
gubernamentales.

Estas personas no son valuadores profesionales, pero están en constante contacto con el valor de la
propiedad.

Tercer nivel : Está constituido por los valuadores profesionales, quienes se dedican exclusivamente a
trabajos de valuación, contando con conocimientos, práctica, integridad y se identifican
profesionalmente por su designación y otros medios académicos, siendo reconocidos por los bancos,
hipotecarias y compañías aseguradoras.

OBJETO DE UN AVALÚO

El objetivo fundamental de un avalúo es estimar un valor determinado. El valor más

comúnmente buscado es el de mercado.

Un avalúo provee bases firmes para tomar una decisión ó establecer una política a seguir sobre el
bien a valuar.

Las razones para la existencia de los avalúos, entre otras pueden ser las siguientes:

1. Relación con el traslado de dominio.

1
 a) Para ayudar a los vendedores a determinar precios de venta aceptables.
b) Para ayudar a los compradores a decidir si el precio de compra es correcto.
c) Para establecer un justo valor de la propiedad que va a ser motivo de compraventa.
d) Para establecer valores en la unión o desintegración de propiedades múltiples.
e) Para distribuir los bienes de un conjunto.

2. En relación con financiamiento y crédito.

a) Determinar un valor que ofrezca seguridad con el propósito de conceder hipotecas.

b) Para proveer a un inversionista con bases firmes en la decisión de comprar cédulas hipotecarias
o bonos.

3.- Para establecer un valor justo en expropiaciones

a) Estimar el valor del conjunto antes de la expropiación.

b) Estimar el valor después de la expropiación.
c) Para determinar el valor de la parte adquirida y el daño a la parte restante.

4.- Para establecer bases de impuestos.

a) Para distribuir los bienes conociendo el valor de las partes destructibles y no destructibles, para
aplicar 4 diferentes tasas de capitalización.
b) Para determinar impuestos hereditarios o de donaciones.

5.- Valor de Seguro

6.- Valor Contable

7.- Valor de Liquidación

8.- Valor Catastral

Este listado no incluye todos los objetivos de los Avalúos, pero indica un amplio margen de las
actividades del valuador profesional.

Un aspecto importante , es diferenciar entre el objeto del avalúo (que es estimar un tipo
específico del valor) y la función, para que éste valor estimado esté requerido.

Un requisito para practicar cualquier avalúo, es conocer el objeto del avalúo.

PRINCIPIOS BÁSICOS QUE DETERMINAN EL VALOR DE LOS BIENES RAÍCES

En el apartado de fundamentos se menciona brevemente los factores que originan el valor de un

bien, en éste caso GANADERO, además hay principios que complementan la definición de éste valor.

Estos son los siguientes :

1. Anticipación

Según éste principio el valor de mercado es el valor presente de derechos futuros a ingresar.

2
2. Equilibrio

Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra) están
estrechamente relacionados con los principios de contribución, de beneficios variables y de
productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico.

3. Cambio

Según éste principio, el valor de mercado nunca es constante. Se establece que el valor de mercado
estimado es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación.

4. Competencia

De éste principio se deriva que donde hay ganancias substanciales se crea la competencia.

5. Homogeneidad

Establece que el valor de mercado llega a su máximo en los lugares en que se logra un grado
razonable de homogeneidad económica y social.

6. Uso consistente

De acuerdo con éste principio, para valuar una propiedad raíz, la tierra y la edificación deben ser
simultáneamente considerados y la valuación se puede hacer con base en un sólo uso para toda la
propiedad.

7. Contribución

Plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser un componente de la misma
propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total. El principio de contribución está
interrelacionado con otros principios como son el de equilibrio, el de beneficios variables (que
aumentan ó disminuyen) y el de productividad excedente.

8. Beneficios variables

Se refiere a los incrementos sucesivos de un agente de producción, que es un componente de la

propiedad, los cuales son sumados a montos fijos de otros agentes.

9. Progresión y regresión

La progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto es asociado con objetos del mismo tipo,
pero mejores. La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor de una casa ó terreno,
al estar asociado con otros más costosos.

La regresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de mayor valor, en un lugar donde
las propiedades valen menos; así, la regresión se manifiesta en la disminución del valor de la
propiedad de más calidad.

10. Substitución

Establece que el valor de mercado tiende a asentarse al tomar como punto de referencia el costo de
una propiedad substituta que es igualmente deseable.

3
11. Oferta y demanda

Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda.

12. Productividad excedente

La productividad excedente es el ingreso neto que queda después de haberse deducido los costos de
los agentes de producción, como son el trabajo, la administración y el capital.

El ingreso que se obtiene por la tierra es productividad excedente. En consecuencia, el valor de la

tierra tiende a ser fijado por los costos de trabajo, coordinación y capital.

LA INFLUENCIA DE LA TEORÍA DEL VALOR EN LA VALUACIÓN DE BIENES RAÍCES

A través de las principales teorías del valor, se conduce a la integración de una teoría del valor
aceptada en nuestros días y que es una síntesis de las ideas de diversas escuelas económicas, en
particular de la Clásica, la Austríaca, la Neoclásica y la Moderna.

- El método de costo
- El método de ingreso
El método de mercado

El método de costo está adoptado de la escuela clásica, dándose más énfasis sobre el costo de
reposición (reponer el bien en las condiciones en que se encuentra hoy) que sobre el de
reproducción. Este método tiene importancia para mejoras, hipotecas y financiamientos de proyectos.

El método de ingreso que se aplica actualmente, es el que toma a la utilidad (RENTA QUE
DEBERACUBRIRSE AL DUEÑO DEL PREDIO) como medida de valor potencial y proviene de la
Escuela Austríaca.

El método de mercado, (estadístico de los mercados) es el que presta atención preferencial a las
fuerzas del mercado, que actúan a corto plazo sobre la oferta y la demanda. Con éste método, se
emplean índices de precios que corresponden a un tiempo y lugar dados y que pueden ó no ser
iguales a una medida de valor a largo plazo, estable o garantizado.
La correlación de éstos tres métodos, permite encontrar un equilibrio de las fuerzas económicas, que
en un determinado tiempo y lugar, influyen en los compradores y vendedores típicos y prudentes. La
valuación requiere de los tres métodos simultáneamente para determinar atinadamente el valor.

VALOR DE MERCADO (DEFINICIONES)

1.- El valor de mercado es el precio más alto que se le da a una propiedad, expuesta a la venta en el
mercado y cuya realización se lleva a efecto en un tiempo razonable.

2.- Es el precio en el que el vendedor y comprador aceptan realizar una operación de compraventa
sin ninguna presión.

3.- Es el precio en el que se realiza una operación de compraventa en un tiempo razonable, siempre y
cuando el comprador y vendedor estén bien informados del valor del inmueble.

4
4.- Valor de mercado es el estimado para un inmueble y que se presume sería el precio de venta a la
fecha del avalúo que lo determina, si fuera posible transcurrirse un tiempo razonable para encontrar
un comprador y si la transacción fuese típica de las condiciones existentes en el mercado.

5.- Valor de cambio ó de mercado.- Se designa por valor de cambio ó de mercado de un capital, la
proporción ó relación cuantitativa en que se permutan entre sí, valores de uso de especies diferentes.

Es decir que el valor de cambio de un capital, es una relación de cantidades equivalentes que se
permutan, prestando por consecuencia igual utilidad o representando el mismo valor para quienes
efectúan la permuta.

En la actualidad, el valor ó utilidad de las cosas, se mide comparándolas con una mercancía común
como es la moneda; ó dicho en otras palabras, el valor de las cosas se conoce determinando su
precio en dinero.

El valor de cambio de un capital, es función positiva de su productividad y negativa del costo de

producción.

En efecto, a mayor productividad de un capital, corresponderá una mayor demanda de él en el

mercado y consecuentemente aumentará su valor de cambio.

En sentido diametralmente opuesto influye el costo de producción, ya que al elevarse éste, la

productividad del capital disminuye y por tanto su valor de cambio ó de mercado será menor.

Además, el valor de cambio de un capital se encuentra influenciado por los obstáculos a que
pueda estar sujeta la producción a que se le dedica, obstáculos que se refieren a las eventualidades,
las que influyen tanto sobre los productos como sobre los gastos.

Por lo antes dicho, podemos concluir que el valor de mercado de un capital, está en estricta
relación con los productos, con los gastos y con las eventualidades.

Categorías de valor de mercado :

Valor de mercado para el uso existente

Valor de mercado para un uso alterno
Valor de mercado para uso óptimo(uso mejor y más productivo)
Valor de mercado para venta forzosa
Valor de mercado para venta futura

Las categorías de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán de los términos del contrato
para el trabajo de valuación, el objeto del avalúo, el estado del mercado y las características
específicas relacionadas con el bien en cuestión.

REQUERIMIENTOS BÁSICOS PARA LA ELABORACIÓN DE UN AVALÚO.

Para la realización y elaboración de un avalúo, en este caso especifico GANADERO, es necesario
obtener de los interesados parte de la información referente al bien que se valúa y llevar a cabo
acciones de apoyo como la recopilación y análisis previo de documentos é información disponible.

Estos documentos pueden ser entre otros: Las cartas topográficas, estadísticas de mercado, planos
del predio, vías de acceso, costos de producción actualizados, literatura técnica y estadísticas de
rendimiento pecuario

5
Por la información que proporcionan, cada uno de ellos tiene particular importancia, puesto que en
base a su análisis, el valuador adquiere en principio una idea del estado general del predio ganadero,
necesaria para organizar las investigaciones de campo y en su caso de laboratorio, con el fin de
maximizar los recursos que empleará en la práctica de la valuación, ya que esto robustece el
conocimiento técnico que dispone respecto al bien que valúa y al realizar las comprobaciones, puede
fijar con mayor confiabilidad el valor de mercado correspondiente.

Este trabajo, pretende dar una idea de los diferentes datos e información necesarios para proceder a
la formulación de un avalúo ganadero determinado.

Es conveniente que todo avalúo sea correctamente realizado y analizado, para lo cual se presenta no
un formato ó patrón para la formulación de un determinado avalúo, sino una guía diseñada para
ajustarla y adecuarla a cada proyecto, en base a las necesidades del propietario ó institución que lo
requiera, conociendo el monto exacto de las inversiones existentes.

En los diferentes campos de la producción pecuaria , es de suma importancia contar con bases que
ayuden al inversionista a impulsar su industria y que mejor que cuente con un documento como es el
avalúo ganadero técnico y económico de sus propiedades y activos, el que por otra parte tiene como
objetivo principal ante una Institución de crédito, otorgar la garantía requerida en la obtención del
apoyo económico necesario para la realización de un proyecto determinado.

Cabe mencionar que para el desarrollo de una actividad productiva, se requiere de la participación y
conjugación de factores tales como: mano de obra, insumos y capital; siendo éste último el que en
muchas ocasiones deriva de un financiamiento, para el cual como se dijo antes , es conveniente
contar con un avalúo técnico y económico correctamente elaborado, que permita cubrir el requisito de
garantía solicitado por las diferentes Instituciones de crédito.

Es conveniente mencionar que existe un organismo constituido principalmente por Ingenieros

Agrónomos, preocupados por el manejo que actualmente están dando a los avalúos de bienes
agropecuarios y GANADEROS , personas con diferente formación académica.

Dicho organismo es el Instituto Nacional de Valuación Agropecuaria y GANADERO , A:C: ( INVAF,

A:C: ), constituido el 25 de Noviembre de 1993 por 15 socios, como una respuesta de los
profesionales de la Agronomía a ésta nueva concepción del valor de los predios agrícolas y su
urgente necesidad de metodización del procedimiento valuatorio del sector.

La concepción del INVAF, surge de la consulta interdisciplinaria de varios especialistas de diferentes

sectores de atención al campo, que percibiendo el espacio vacante del método calificado de
valuación, se aplican a la tarea de proponerlo bajo el auspicio del Colegio de Ingenieros Agrónomos
de México, A:C: ( CIAM ) , a quien queda afiliado, y con el apoyo de la Confederación Agronómica de
México, A.C., se constituye el Instituto como una asociación no lucrativa.

Los principales objetivos del INVAF son entre otros:

-- Formular métodos de valuación para predios agrícolas en general, que involucren la información
oficializada con el criterio del perito y su técnica agronómica, así como los especializados para cada
actividad en lo particular, buscando integrar el valor de los predios al mercado real de bases
económicas y financieras del País.

-- Definir el formato general para la valuación agrícola y sus diferentes especialidades, así como sus
manuales.

6
-- Capacitar a sus agremiados en el uso de la metodología de valuación, así como en el uso de los
formatos y manuales.

-- Investigar sobre el método, los índices, la metodología y las herramientas de información y equipo
usadas en la valuación.

-- Fomentar la normalización sobre la valuación agrícola y GANADERO.

-- Concentrar información estadística de valor de predios agrícolas, las curvas de variación y los
factores variables usados en la valuación.

-- Dictaminar sobre controversias relacionadas a la valuación.

MATERIALES Y MÉTODOS

Se presenta aquí la formulación de un avalúo ganadero de un proyecto real, a la vez que se analizará
previamente el formato ó guía utilizado, haciendo mención a la necesidad de cada aspecto de la
información, así como su utilidad para la formulación del avalúo.

En cada uno de los aspectos que se mencionan, se hará una explicación en forma breve para una
mejor comprensión del presente trabajo, aunque en algunos puntos, el párrafo correspondiente
explica por si solo el carácter de la información requerida.

En base a la técnica en la formulación de avalúos, es necesario marcar las diferencias existentes en

los diferentes tipos de avalúo como son los urbanos, de equipo, industriales, agrícolas y en éste
ultimo caso específicamente el ganadero

Es necesario mencionar que en el caso de los avalúos ganaderos en general, se presenta una
situación muy particular, ya que el valor del predio a valuar, está determinado por la capacidad del
predio para la producción de forrajes, que a través del consumo animal y su producción
estimada de carne (engorda) definirán su potencial productivo y por ende su valor, la
determinación de esta capacidad de carga y/o coeficiente de agostadero del predio se hará por medio
de las mediciones que para vegetación nativa en condiciones naturales tiene la COMISION TECNICA
DEL COEFICIENTE DE AGOSTADERO (COTECOCA - SAGDER), y para agostaderos naturales con
cultivo así como praderas inducidas, a través de la determinación del Distrito de Desarrollo
(SAGDER) correspondiente, y en el ultimo de los casos por determinaciones empíricas del valuador.

DEL FORMATO Y MÉTODO

EL FORMATO

Comprende en su estructura 10 secciones :

1) INFORMACIÓN GENERAL
2) INFORMACIÓN LEGAL
3) DESCRIPCIÓN TÉCNICA
4) PREMISAS ANALÍTICAS
5) ANÁLISIS ESTADÍSTICO
6) ANÁLISIS TÉCNICO
7) POTENCIAL PRODUCTIVO
8) REFLEXIONES DEL VALUADOR
9) CONCLUSIONES
10) DICTAMEN FORMAL

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EL MÉTODO
Comprende en su estructura 14 secciones :
1) RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN GENERAL
2) ORDENAMIENTO DE DATOS
3) DEFINICIONES LEGALES
4) LOCALIZACIÓN GEOGRÁFICA
5) INSPECCIÓN OCULAR
6) IDENTIFICACIÓN DE EL ENTORNO GEOFÍSICO
7) DEFINICIÓN AGRONÓMICA
8) DETERMINACIÓN PREVIA DE PARÁMETROS
9) ESTUDIO DE MERCADO
10) ANÁLISIS DEL COSTO DE REPOSICIÓN
11) ANÁLISIS DE PRODUCTIVIDAD
12) CONSIDERACIONES PARTICULARES DEL BIEN
13) SELECCIÓN DEL VALOR
14) EMISIÓN DE DICTAMEN FORMAL

A continuación se integran en un solo documento los apartados del formato y las secciones del
método, donde en cada uno de ellos se define su función.

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 AVALÚO
Número de avalúo (OPCIONAL)
I.- ANTECEDENTES
Este apartado contendrá la información preliminar que permita identificar el origen de la solicitud de
avalúo, así como seleccionar los criterios básicos de valuación, de acuerdo a la naturaleza del bien y
el propósito específico del avalúo.

I.1 .- Nombre del solicitante

Nombre o razón social de la persona física o moral que contrata al perito para efectuar el
avalúo, debiendo coincidir con el signatario de la orden de trabajo, y el receptor de la facturación del
perito.

I.2 .- Domicilio del solicitante

Domicilio de la persona que signa la solicitud.

I.3 .- Perito valuador

Título y nombre del perito responsable de la información recopilada, los cálculos e informes,
deberá ser el mismo que firma el dictamen en la parte final (apartado XV).

I.4 .- Registros del perito

Anotar los registros correspondientes a la especialidad Agrícola - Ganadera.

Este dato debe omitirse si el avalúo es particular (en este caso puede presentarse el número
de registro ante el Colegio de Ingenieros Agrónomos de México, A.C., y/o el núm. de registro ante el
Instituto Nacional de Valuación Agropecuaria y GANADERO, A.C.); en el caso de ser avalúo bancario
será exclusivamente el registro ante la Comisión Nacional Bancaria, Especialidad (es), y la vigencia
del mismo.

Si es avalúo realizado en otra dependencia, se anotará únicamente el registro que

corresponda a esta. (Cabin, Tesorería, Juzgados, DDF, etc.); si fuera en otro estado de la república,
se anotará el expedido por el organismo estatal.

No se deberán realizar avalúos de especialidad diferente a la autorizada para el perito. Salvo

en el caso de avalúos privados.

I.5 .- Fecha del avalúo

Es la fecha de elaboración del avalúo, considerando la fecha de la visita de inspección del

predio ganadero como base, en caso de diferir considerablemente (más de sesenta días) con la fecha
de firma del certificado (apartado XV), explicar los motivos de la dilación en las consideraciones
previas al avalúo.

I.6 .- Bien a valuar

Descripción detallada del predio ganadero, indicando la existencia ó no de caminos principales y

secundarios, brechas, construcciones é instalaciones especiales, equipos mayores y menores de
carácter fijo, etc., que pudieran integrarse al valor del bien a valuar.
Así mismo especificar los siguientes datos:
Nombre del predio o finca

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 Domicilio del predio

I.7 .- Propósito del avalúo

Se consignará el propósito para el cual se realiza, señalado por el solicitante de acuerdo a la

orden de trabajo, pudiendo ser alguno de los siguientes motivos ::

Crédito
Valor comercial para compra/venta
Catastral
Indemnización
Juicio
Seguros
Fianzas, etc.

I.8 .- Número de cuenta y predial

Se asentará el número de cuenta predial, asignado por la oficina catastral que le corresponda.
El perito deberá mencionar las diferencias y omisiones que se presenten y conservará una copia
simple en su expediente de los documentos.

I.9 .- Nombre del propietario

Solicitar el documento correspondiente que ampare fehacientemente el régimen de propiedad

y que señale al propietario del bien descrito, en concordancia con la boleta predial.

I.10 .- Régimen de propiedad

Describir el régimen de propiedad consignado en el documento requerido en el inciso anterior:

Privado
Ejidal
Comunal
Posesionario
Concesionario, etc.

I.11 .- Situación legal

Describir las circunstancias específicas del predio en cuanto a su estado legal. Ejemplo:

En posesión de su propietario
Solicitudes de afectación
En litigio
Invadido
En veda, etc.

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 II.- UBICACIÓN DEL PREDIO
Se asentarán en éste apartado los elementos suficientes para llevar a cabo la inspección
ocular del bien, accediendo a su ubicación e identificándolo. Mencionar las dificultades de la ruta de
acceso.

II.1 .- Croquis del predio

Ampliar éste espacio é incluir un dibujo simple del predio ; en primer lugar deberá obtenerse
de la información proporcionada, los datos que permitan establecer:

Diferentes tipos de suelo por clasificación edafológica

Cuadro de construcción con orientación
Escala, rumbos y estaciones
Linderos y colindancias
Accidentes topográficos y referencias

II.2 .- Ubicación en el municipio

Describir y/ó dibujar la colocación del predio dentro de su municipio, señálese la orografía e
hidrografía más importante, dando referencias como: accidentes del área, vías de comunicación
principales y secundarias (ferrocarril, carreteras, caminos menores, puentes, ríos, etc.).

II.3 .- Acceso al predio

Dar una reseña pormenorizada de la ruta de vías de acceso, su estado de conservación y

disponibilidad de tránsito durante el año y medios de transporte desde la población más importante
cercana al predio, mencionando kilometrajes, calidad de los caminos y referencias de identificación.

II.4 .- Superficie del predio

De acuerdo a la inspección ocular y a los documentos proporcionados, se deberá precisar cual

será la superficie definitiva a tomar en consideración en el avalúo precisando la fuente. (escrituras,
planos, boleta y otras referencias) si se tienen diferencias entre las fuentes de información, señalar la
conveniencia de efectuar un levantamiento previo (actividad adicional a la valuación), o bien, indicar
la fuente más adecuada, así como el motivo de su selección, dando prioridad a la escritura o título
debidamente inscrito en el Registro Público de la propiedad.

II.5 .- Coordenadas Geográficas

Se deberán obtener y anotar, las coordenadas geográficas del predio en avalúo, ya sea de la
fuente documental del predio, proporcionada por el solicitante o bien obtenidas en campo por medio
de Geo Posicionador Satelital (GPS) preferentemente.

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 III.- CLASIFICACION DEL SISTEMA NATURAL

Esta clasificación permitirá medir aquéllos elementos del medio natural que influyen en la
productividad GANADERO, dándonos una idea de las condiciones del predio .Esta información será
obtenida por observación directa y por consulta de fuentes oficiales ó privadas, pero siempre citando
el origen de la información.
III.1.- Altitud

Es la elevación del predio ganadero expresada en metros, sobre el nivel medio del mar. El
perito considerará éste factor para determinar si el agostadero o pradera existente en el predio, en su
especie y variedad, está dentro del rango de elevación que les favorece para su mejor
aprovechamiento.

III.2.- Precipitación media anual (en mm.)

Fuente de datos:

Es el valor promedio de varios años de precipitación pluvial para la zona, expresado en

milímetros por año. Deberá citarse la fuente de obtención de datos.

Distribución mensual de la precipitación anual (cuadro)

Es el promedio de distribución de la precipitación media mensual, según datos estadísticos,

expresada en milímetros de precipitación por mes. En el caso de terrenos GANADEROS, esto resulta
importante para la programación de extracción de madera, en virtud de los daños que ocasionan las
lluvias a los caminos y brechas de saca,

III.3.- Temperatura media anual

Fuente de datos:

Es la temperatura media anual expresada en grados celssius para la zona. Deberá citarse la fuente
de información.

Distribución mensual de la temperatura anual (cuadro)

Es la distribución en los meses del año de la temperatura media mensual, expresada en grados
Celssius.

III.4.- Sequías

Es la probabilidad de que ocurran fenómenos de sequía cada año, expresado en un cociente

de frecuencia sobre periodo, ejemplo:
No. de años secos / 10 años mínimo
Deberá citarse la fuente de obtención de los datos estadísticos.

III.5.- Heladas

Es la probabilidad de que ocurran heladas cada año, y se expresará como un cociente de

frecuencia sobre periodo, ejemplo:

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 No. de años con heladas / 10 años mínimo

Deberá complementarse la información con el número promedio de heladas por año.

Deberá citarse la fuente de obtención de los datos estadísticos.

III.6.- Inundaciones

Es la probabilidad de inundaciones en el predio de acuerdo a precipitaciones máximas.

III,7.- Granizadas

Es la probabilidad de que ocurran granizadas cada año y se expresará como un cociente de

frecuencia sobre periodo, Ejemplo:

No. de años con granizadas / 10 años mínimo

III.8 Vientos

Es la probabilidad de que ocurran fenómenos de vientos huracanados cada año y se

expresará como un cociente de frecuencia sobre periodo. Ejemplo :

No. de años con vientos huracanados / periodo 10 años mínimo

III.9.- Otros fenómenos

Es la probabilidad de ocurrencia de cualquier fenómeno de carácter repetitivo que pueda influir

en la productividad del agostadero o pradera en valuación, describiendo su efecto.

III.10.- Clima

Es la clasificación, producto de considerar los factores anteriores para el área, según registros
estadísticos. Se expresará en términos de codificación, según la clasificación de KöPPEN, modificada
por Enriqueta García.

III.11.- Actividad agrícola predominante en la zona

Describir la actividad productiva representativa ó más frecuente de la zona, en concordancia

con el sistema natural descrito y su clasificación.

13
 IV.- CONDICION AGRONOMICA DEL PREDIO

Este apartado identificará las condiciones físicas y químicas de la vegetación, suelo y agua en
el predio, las mejoras territoriales y la infraestructura; que serán la base de la productividad ganadera.
Es en base a éstas características particulares contra las regionales, que se deberá construir el
cuadro de homologación de valores, en el estudio de mercado descrito más adelante.

Para el llenado de este apartado se requieren datos del Análisis Físico y Químico practicado
por una institución oficial especializada, solo en caso de no obtenerse, será indispensable la
obtención de muestras de suelo y vegetación.

IV.1 .- Area boscosa natural

Es el área del predio que se encuentra con su cobertura natural (espontánea) sin cultivar, ya
sea original o de rebrote. Expresar en hectáreas.

IV.2 .- Descripción de la flora nativa

Describir la flora espontánea del predio (o del área circundante), consignando las principales
especies.

IV.3 .- Aptitud del área boscosa

Describir la ocupación actual o posible del área boscosa. Citar la fuente.

IV.4 .- Area cultivada

Es la superficie del predio que tiene una producción comercial, inducida y controlada.

IV.5 .- Uso del área cultivada

Es una breve descripción del modo de explotación del predio cultivado, señalando el producto
comercializable.

IV.6 .- Suelo

En este inciso del apartado, se describirá las condiciones de operación del suelo del predio
desde el punto de vista de los Sistemas de Clasificación Técnica o Edafológica, preferentemente
sobre la Pedológica, debiendo ser consistente con el apartado de vegetación del avalúo. Para
sustento de este apartado deberá(n) obtenerse las muestras representativas del suelo del predio
(capa arable o suelo útil en caso de cultivos más profundos) y someterla al análisis simple de
laboratorio, Los datos oficiales de orden regional serán una base de corroboración del análisis, pero
no pueden ser considerados como una información universal, para todos los predios (se recomienda
usar las tablas solo en superficies extensas, mayores de 200 ha.).

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 A) Textura

Es la mezcla de características del suelo derivadas de la diferente proporción de presencia de

arena, limo y arcilla, clasificada según el triángulo de texturas; es una característica de acuerdo a la
sociedad internacional de la ciencia del suelo.

B) Fertilidad

Es la presencia de elementos y nutrientes en el suelo y de la disponibilidad de estos, tomando

en cuenta que los niveles “satisfactorios” de cada suelo están en función del arbolado del predio, su
sistema radicular y sus requerimientos nutricionales. Los niveles de nutrientes deberán ser
clasificados después de obtener resultados de análisis de laboratorio oficiales o de la muestra.

Salinidad o sodicidad.- Es la acumulación salina o sódica en el suelo. En niveles

significativos detectados por el análisis del laboratorio, es una característica negativa, pero depende
su calificación de la tolerancia a ella que tenga el agostadero o pradera en el predio, y sus efectos en
el suelo.

P.H..- Es el nivel de acidez o alcalinidad que presenta el suelo a través del análisis del
laboratorio, y puede ser adecuado ó negativo dependiendo del arbolado presente en el predio.

Materia orgánica.- Es la presencia de materia orgánica en el suelo, expresada en porcentaje.

Elementos Químicos.- Es la presencia de Nitrógeno, Fósforo y Potasio, principalmente

expresada en porcentaje.

C) Pedregocidad

Es la expresión en porciento de presencia de piedras en el suelo del predio. Se obtiene por

cribado de la muestra, generalmente en laboratorio, generalmente en laboratorio es una característica
negativa del suelo.

Cantidad.- Nula < 1%

Ligera de 1% a 5%
Pedregoso de 5% a 20%
Muy pedregoso de 20% a 50%
Baja dominancia de 50% a 75%
Alta dominancia > 75%

Tamaño.-

La textura de un suelo se determina por la proporción de las siguientes partículas que

este contenga:

Arcillas con un diámetro menos de 0.002 mm.

Limos con un diámetro entre 0.002 y 0.02 mm.
Arenas finas con un diámetro entre 0.02 y 0.2 mm.
Arenas gruesas con un diámetro entre 0.2 y 2.0 mm.
Gravas con un diámetro entre 2.0 y 20 mm.
Piedras con un diámetro mayor de 20 mm.

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 D).- Color

Es una característica aparente del suelo útil para su identificación. Representa la presencia de
elementos y su estado de conservación.

E).- Topografía (Relieve)

Se refiere a la pendiente dominante del predio, tomada de los planos, o por apreciación del
perito con aparatos simples (clisimetro), expresada en porciento. Deberá describirse la forma del
contorno de la superficie.

Pendiente X%
Uniforme o regular
Mixta

Relieve Plano
Cóncavo
Convexo
Terraceado
Mixto
F).- DRENAJE
Descríbase el funcionamiento del drenaje, tanto el interno como el externo; el interno en función de
las características del suelo, y el segundo en función de recepción y escurrimiento de acuerdo a su
topografía.
INTERNO .- Excesivamente drenados.-
Suelos sueltos bien drenados.
Suelos francos, arenosos pobremente drenados.-
Grisáceos, ocres mal drenados.-
Grises.

EXTERNO.- Sitio donador.- Recibe menos que aporta

sitio normal.- Aporta igual que recibe
sitio receptor.- Recibe mas que aporta
sitio anegado.- De agua dulce
sitio anegado.- De agua salina

G).- Erosión

La erosión es la pérdida del suelo por arrastre de partículas, por cualquier vehículo. Se
clasifican en:

Efecto: Laminar
Surcos o Canalillas de 5 a 10 cm.
Cárcavas hasta 3 m. de profundidad

Arrastre: No manifiesta .- pierde menos de 1 ton./ha./año

Muy leve.- pierde de 1 a 2 ton./ha./año

Leve.- pierde de 2 a 3 ton./ha./año
Moderada.- pierde de 3 a 4 ton./ha./año
Severa.- pierde de 4 a 5 ton./ha./año

16
 Muy severa.- pierde > 4 ton./ha./año

H).- Contaminantes

Consignar la presencia de elementos nocivos a la productividad del predio de acuerdo al

sistema y producto en explotación.

IV.7 .- Agua

En este inciso se describe la fuente abastecedora del agua, lo que proporcionará la

certidumbre relativa de su obtención, factor determinante del valor del predio para el caso de terrenos
ganaderos.

17
 V.- OTROS USOS DEL PREDIO

Describir aquellas actividades que ocupen alguna superficie del predio o que afecten su
potencial productivo, aumentándolo o disminuyéndolo, o la ocupación de instalaciones e
infraestructura. Este dato deberá ser consistente con los valores de superficie considerados en los
renglones de producción y de bienes distintos de la tierra. Se expresará en hectáreas. El perito
deberá conservar en su expediente una relación detallada de estos conceptos, puede incluir la
relación como anexo.

Caminos HA
Servidumbres HA
Instalaciones HA
Construcciones HA (habitación)
Construcciones HA (infraestructura)
__________
Total HA

VI.- TOTAL DE SUPERFICIE CULTIVADA

Superficie total del predio (+)

Superficie rústica (sin uso) (-)

Superficie de otros usos (-)
_________________
Superficie Total en producción (+)

VII.- OCUPACION EN EL PREDIO

Comentar sobre cualquier característica de la ocupación física del predio, sus posibles
expectativas de servicios, sus condiciones sociales y políticas; es importante describir la posibilidad
de transformaciones de uso de suelo, de proyectos en construcción de infraestructura que afecte la
superficie o beneficie la productividad. Invasiones, acciones de litigo, etc.

VIII.- SERVICIOS URBANOS

Enumerar la presencia de equipamientos y servicios de tipo urbano, suburbano o rural, que

circunden al predio.

VIII.1.-Densidad de población

Es el cociente de dividir el número de pobladores del área considerada entre el número de

hectáreas que comprende la misma.

18
VIII.2.-Indice de saturación

Es la cantidad de metros cuadrados ocupada por unidades de habitación en el total del área
considerada, pudiendo darse como conceptos generales:

Rural
Bajo
Medio
Alto

VIII.3.-Distancia a al población más cercana

Distancia en kilómetros a la población más cercana con rango mínimo de cabecera municipal.

VIII.4.-Tipo de construcción predominante

Describir el tipo más frecuente de construcción en el área circundante al predio: adobe con
techo de cartón, tabique con techo de madera, bloc con losa de concreto con aplanados, tabique con
losa de concreto, etc.

VIII.5.-Servicios municipales

Listado de los servicios públicos en el área circundante del predio, señalando su tipo y estado:
caminos de terracería con grava, señalamientos, agua potable, etc.

IX.- ESTUDIO DE MERCADO

El estudio de mercado es una recopilación por investigación directa, (telefónica y/o por
encuesta), de valores en la zona sobre:

Ventas efectuadas de predios ganaderos

Oferta de predios ganaderos
Demanda de predios ganaderos
Renta de predios ganaderos

Deberán consultarse todas las publicaciones sobre los conceptos indicados, debiendo
ponderarse las diferencias que hay entre los precios de oferta y demanda con los precios históricos,
ya que los primeros son precios negociables y los segundos ya fueron realizados.

Fuentes de consulta.- Las fuentes deben buscarse en la localidad, como ejemplo enunciativo,
no limitativo, tenemos:

Prensa local
Prensa estatal
Prensa nacional
Revistas de inmuebles
Corredores locales
Registros de propiedad

19
 Asociaciones
Bancos
Juzgados
Notarias
Otros propietarios

IX.1.- Valores de mercado

Elaborar una lista ordenada de los precios obtenidos, clasificados por sus características tal y
como se conocieron.

El siguiente formato es un ejemplo simple, que deberá ser adaptado a las características de la
encuesta realizada:

Nombre Ubicación Superficie Precio Fuente O-ferta Fecha V-enta

del predio en Has. por Ha. D- R-enta
emanda
(1) (2) (3) (4) (5) H-istórico (7) (8)
(6)

(1) Nombre o código de identificación del predio investigado, o por su propietario

(2) Lugar de referencia en la ubicación del predio investigado
(3) Superficie total del predio investigado
(4) El valor investigado para este predio expresado en $ / ha.
(5) Medio, lugar y/o persona que proporciona el informe
(6) Escribir la inicial que corresponda al tipo de precio obtenido para el predio según la
fuente
(7) Fecha de vigencia del valor, aunque sea diferente de la fecha de obtención del
informe
(8) Definir si es precio de venta o precio de renta.
N O T A : El cuadro deberá complementarse con comentarios y datos a juicio del perito. El
perito deberá conservar en su expediente las referencias de los informes que cita en su cuadro
de valores de mercado.

IX.2.- Homologación de predios detectados

En este inciso se establecerán métodos de comparación para predios de diferente tipo, aún
aquellos que se rentan con los que se venden de manera de obtener un valor confiable, de donde se
pueda obtener por inferencia o deducción el valor del predio en análisis.

Una vez obtenidos los valores de mercado e identificadas sus diferencias, se procederá a
ponderarlas cuantitativamente, a fin de dar valores homologados a los predios diferentes; es decir, a
través de la “calificación” de las características diferenciales, se tenderá a “igualar” las diferencias.

20
Identificación de predios.- Se asigna un nombre o código a cada predio investigado. Se incluye en
la codificación al predio en valuación.

Características.- Se identifican las características principales que diferencian marcadamente a los

predios, ya sea una diferencia común a todos o solo entre algunos de los investigados. Se
considerarán únicamente aquellas características que influyen en la productividad del predio
investigado, se toman en cuenta las características del predio en valuación.

A cada característica se le asigna un rango de variación, considerando el valor máximo y el

mínimo, que presentan los predios, por ejemplo: para una variación de la pendiente donde en el
predio más nivelado tiene el 2% y el más inclinado tiene el 12%, el rango de variación es de 12 - 2 =
10%

A cada rango de variación se le asigna un puntaje a criterio del perito, ejemplo: el rango de
variación de 10 puntos porcentuales de la pendiente recibirá una calificación de 0- a -20 puntos (o la
que designe el perito), es decir, que por cada 1% de variación de la pendiente en cualquier sentido
aumenta o disminuye 2 puntos la calificación del predio en homologación.

Rango de variación de la pendiente = 10 (diez) puntos porcentuales

Calificación posible de un predio = De 0 a 20 (20 al de menor
pendiente, es beneficio)
Puntos de calif. por cada punto de var. = 2.0 (a criterio del perito)
Criterio = A mayor pendiente menor
calificación

Homologación.- Para efectuar la homologación de los predios se forma un cuadro-matriz de doble

entrada, colocando en la entrada superior los códigos de identificación de cada predio; en la entrada
lateral izquierda se enlistan las características que diferencian a los predios.

Efectuando un ejemplo:

(NOTA: Es importante recalcar que el ejemplo es simple e hipotético, por lo que los valores
empleados de ninguna manera serán parámetros aplicables en forma generalizada, el perito deberá
estimarlos en cada caso.)

Suponiendo que obtenemos de la investigación del mercado, el valor de un predio a $20,000.00 por
hectárea y que éste predio presenta diferencias en las características de: pendiente, existencia de
caminos de brecha, cercanía con alguna población y mayor disponibilidad de servicios con respecto
al predio que tenemos en valuación, siendo que en las demás características no presenta diferencias.

Codificación.- Predio en valuación # 1

Predio investigado # 2

Características.- Calificaremos cada una de las cuatro características con calificación de 0 al 10

Rango.- En este ejemplo, supondremos que no hay valores intermedios, por lo que
habrá solo dos valores de cada característica.

21
 Se tendrán calificaciones de 0 y 10 únicamente.

Característica Predio #1 Predio # 2

Otras Igual 0 Igual 0

Pendiente Optima para cultivos 10 Inadecuada 0

Caminos de Nula 10 Presente 0
brecha
Población cercana Alta 0 Mínima 10
Presencia de Eficiente 10 Menos eficiente 0
servicios

Calificación 40 Calificación 20

Nótese que el primer renglón lo constituyen las características que no muestran diferencia entre los
predios.

Los valores del cuadro anterior se dan como conceptuales, en la práctica deberán ser
cuantitativos. Deberán incluirse todas las características que sean necesarias.

En este resultado hipotético, el predio en valuación “supera” la calificación del predio

investigado en el mercado, es decir, al comprar el valor de uno y otro el primero será mayor.

Impacto en el Mercado.- Como se menciono en el ejemplo, el precio obtenido por encuesta es de

$20,000.00/ha. para el predio #2, el cual será menor que el valor del predio en valuación. Para
conocer el monto de la diferencia de valor, es necesario conocer el impacto que la calificación de
cada concepto característica tendrá en el precio del mercado obtenido para el predio #2. Con este
propósito se agregará una columna de ponderación a la derecha de las anteriores, señalando el
impacto que la máxima calificación de cada concepto, tendrá sobre el precio del predio #2.

Lo anterior es a juicio del perito quien establecerá para cada caso, que tanto se afecta el
precio del predio por las diferencias entre algunas de las características. Suponiendo que:

Textura impacta en un 12% del precio

Salinidad 20%
Pendiente 10%
Drenaje 8%
Calidad del agua 12%

Total de precio afectable 62%

NOTA: Se insiste que de ninguna manera es un parámetro universal

Es decir que por las diferencias que presentan los predios, el precio obtenido por encuesta se
verá afectado en un máximo del 62% de su valor total; lo que es lo mismo que decir que las
características iguales de los dos predios impactarán el otro 38% del precio. Así, el mínimo valor que
el predio en valuación podría tener, si las cinco características en homologación fueran calificadas
con cero para el y con 10 para el predio investigado, sería de:

22
 $20,000.00 X 0.38 = $7,600.00

Es decir, que por la diferenciación de estos factores, los precios de los dos diferentes predios
se podrán desviar en un máximo del 62% uno con respecto del otro.

Característica Predio #1 Predio # 2 Impacto de mercado

Características iguales 38% (hipotético)

Textura 10 0 12%
Salinidad 10 0 20
Pendiente 0 10 10
Drenaje 10 0 8
Cal de agua 10 10 12
Cal. 40 Cal. 20 Suma 62% 62% (hipotético)
100 %

La parte de valor que se ve calificada es el 62% del precio conocido del predio #2, esto indica que
para el predio investigado la calificación de 20 puntos le significa un valor de:

Si 20 puntos del predio # 2 ................ (0.62 x $20,000.00) = $12,400.00

40 puntos del predio # 1 ................ X De donde:

X = $12,400.00 x 40 = $24,800.00
20

Este resultado de precio es el 62% del precio del predio en evaluación, por lo que hay que
agregarle el 38% faltante que por tener características iguales no se altero:

0.38 x 20,000.00 = $7,600.00

Así el precio total de valor para el inmueble en valuación (#1), homologando las características
que le dan valor y precio al predio investigado en el mercado (#2), y dado que el primero presenta
mejores características según lo indica la calificación será de:
62% $24,800.00
(+) 38% $ 7,600.00
100% $32,400.00 / ha.

Observaciones.-

Se puede practicar una homologación semejante para valores de renta de predios

investigados en el mercado.

Deberán incluirse todos los factores que a juicio del perito ayuden a aproximar el precio
obtenido hacia el real.

Los factores de ponderación de productividad y de impacto en el precio, deberán quedar

justificados cuando menos en el expediente del perito.

La homologación de precios de varios predios investigados es la repetición de las columnas

primera y segunda de izquierda a derecha en el ejemplo de calificación, debiéndose comparar todos
ellos contra un lote tipo o un lote óptimo teórico.

23
 Se hace hincapié que en la homologación para terrenos agrícolas, se consideran factores
agronómicos generalmente y no del medio natural. Estos factores de comparación, pueden ser de
diferente uso de suelo, sistema de explotación y semejantes. Para la homologación en terrenos
ganaderos, es factible considerar factores del medio natural, coeficiente de agostadero
infraestructura, etc. por lo que el perito deberá aplicar el criterio en la selección de factores e índices
de homologación.

Es indispensable identificar las características propias de cada predio para asignarle un valor,
ya sea por comparación en el mercado o por identificación de su capacidad productiva en términos
comerciales.

X.- BIENES DISTINTOS DE LA TIERRA

Este apartado comprende la identificación de aquellos bienes muebles e inmuebles que no

sean el suelo y la vegetación del agostadero o pradera y que estén presentes en el predio, como
construcción ó equipamiento fijo e inamovible, perteneciente en propiedad al predio y que se
transfieren en propiedad junto con este.

Se pueden distinguir un gran número de bienes distintos de la tierra, pero señalando los
principales tenemos:

Vuelo.- Plantaciones perennes

Plantaciones de ciclo corto
Cercados, bardas, accesos
Caminos y puentes
Infraestructura de manejo y empaque
Bodegas
Casa habitación
Equipos fijos

Estos bienes deberán considerarse como “valores adicionales”, al bien tierra, aún cuando su
aportación al producto sea indirecta ó no tenga relación alguna.

Aquellos productos presentes en el predio, como por ejemplo:, equipos móviles, mobiliarios,
equipos menores y manuales, u objetos ajenos a la producción, merecerán un avalúo independiente y
especializado a sus características.

A) Vuelo.- Comprende las especies vegetales arraigadas en el predio, no así plantaciones en

substratos que puedan movilizarse. Deberán valuarse de acuerdo a su condición, etapa fenológica y
estado de desarrollo. Su producto será considerado en el apartado de producciones en el predio.
Los cultivos perennes tendrán valor en función del valor invertido en implantarlos, para estos
casos deberá seguirse alguno de los métodos específicos de valuación según la plantación, como por
ejemplo: el Método de Valuación de Huertas del Ing. Rafael Padilla Copado. También, así mismo al
valuar una huerta se tendrá que cuantificar el número de árboles, clasificándolos por edad y estado,
sumándolos al precio del terreno.

B) Cercados.- Comprende aquellas instalaciones que sirven para delimitar o subdividir al

predio, serán consideradas en función del precio unitario de su reposición nueva (VRN),

24
demeritándolo de acuerdo a su estado de conservación y la vida útil remanente hasta obtener su
valor neto de reposición (VNR).

C) Caminos y Puentes.- Igual procedimiento

D)-Construcciones, Maquinaria y Equipo.- Este inciso se apegará a las prácticas comunes

de valuación para instalaciones civiles y maquinaria, a través de sus valores de reposición nuevo,
vida útil, vida útil remanente, obsolescencia, conservación y valor neto de reposición.

XI.- VALOR FISICO

Al haber obtenido el valor del terreno por homologación de los precios investigados en el
estudio de mercado, se tiene la base de valor físico, ya que en el caso de los predios ganaderos, el
terreno no tiene un valor de reposición.

Se entenderá por valor físico a la suma de:

Valor de mercado homologado del predio

(+)
Valor de reposición neto de agostadero y praderas homologados en productividad
(+)
Valor de reposición neto de bienes distintos de la tierra

Valor físico
Este valor es ya un primer estimado del resultado del avalúo y deberá inscribirse en el
apartado XIII, inciso XIII.1.

XII.- VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS

Este procedimiento obtiene por deducción el valor del terreno, considerándolo un capital de
inversión a renta fija, del que podemos conocer esa renta, que será la parte de utilidades que
correspondan al propietario del predio, únicamente por este concepto.

Si consideramos que en el ingreso total por ventas del producto obtenido en el predio
ganadero en análisis, se tiene incluida la parte que hay que pagar de renta de la tierra e identificamos
esa parte, podemos convertirla a través de la tasa y así conocer el monto de inversión en el capital
que la origina, para lo cual requerimos precisar a que tasa de renta esta comprometido dicho capital,
es pues el proceso inverso de obtener el rendimiento o interés que le corresponde al capital por estar
invertido a esa misma tasa. En este caso debido a que la tasa la usamos para que nos conduzca al
capital que la origina la denominamos Tasa de capitalización.

Considerado así el proceso, se deben seguir los siguientes pasos:

Cuantificar la producción de carne por engorda al pastoreo directo en pesos

identificar los costos de producción del predio específicamente
deducir la parte correspondiente a renta
Identificar la tasa de capitalización
Convertir la renta en capital (índice de capitalización = valor del predio)

25
XII.1.- Producciones e ingreso

La obtención de información es en cuanto a costos de producción de carne en el predio

ganadero y deberá hacerse preferentemente de registros particulares y fiscales del propietario; en el
caso de no contar con ellos deberá recurrirse a la información estadística oficial ó de mercado en
condiciones y predios semejantes disponible para la zona, dejando en el expediente referencias de la
misma.
Cabe mencionar que los ingresos por venta del producto CARNE obtenido , estarán
estrictamente en función del coeficiente de agostadero y/o capacidad de carga identificado
oficial, técnica o empíricamente para el predio, situación que deberá ser verificada por el Perito
valuador. En el supuesto de no contar con la información de producción de forrajes, habrá de
constituir el antecedente de producción en base a los predios semejantes identificables, y en
ausencia de estos se homologara la productividad del predio a los promedios de explotación
autorizados para la zona.

Producción de carne

A) Rendimientos

A partir del coeficiente de agostadero y/o capacidad de carga del predio se multiplicara por el
incremento de peso diario identificado para la especie pecuaria que se determina como apropiada
para las condiciones generales del predio, y se expresa como ganancia anual

B) Precios de venta

Obténganse los precios esperados de venta para el presente ciclo (valores presentes y
constantes para años subsecuentes), citando la fuente de información.

Especie capacidad Rendimiento Precio de la Total de

de carga anual carne ingreso anual
(1) (2) (3) (4) (5)

Nota: Los subproductos deberán presentarse como ingreso independiente y adicional

(1) Describir el producto, en su presentación comercial, en caso de ser producto

destinado al mercado de exportación, indicarlo.
(2) Señalar la determinada.
(3) señalar el obtenido en el apartado A)
(4) Indicar el precio esperado para este ciclo, en moneda nacional, para la unidad de
peso según lo expresado en rendimiento.
(5) Es el producto de multiplicar (3) x (4)

26
XII.2.- Costos directos de producción (cuadro analítico)

Una vez determinado el ingreso esperado a través de la producción, debemos restarle los
costos directos, entendiendo por directos aquellos que se aplican directamente al producto o la
tierra:

Labores (vaqueros, ayudantes, vigilancia, etc.)

Maquilas
insumos
Impuestos y derechos
Asistencia Técnica

Con ello obtendremos la utilidad “bruta” del producto. Para lo anterior deberá construirse una
tabla de especificación de costos por cada uno de los productos y una tabla resumen de todas ellas.

Producto. Volumen por Costo por Total

Impuestos, Ha. concepto.
Labor Maquila
etc. (3) (4)
(1) (2)

(1) Describir los impuestos, la labor u ocupación de maquila que se usa, etc.
(2) Indique la cantidad ó unidades que se usaran en cada caso
(3) Anótese el costo a precio comercial por cada concepto anotado en la primera
columna, por cada una de las mismas unidades que se anotó en la columna anterior.
Citar la fuente de información ó anexar los cálculos.
(4) Es el producto de multiplicar (2) x (3)

XII.3.- Factor de costos indirectos __________%

Obtener de los registros del propietario del predio a valuar, el factor promedio anual de
costos indirectos. En caso de no contar con ellos, calcular un estimado describiendo el método. Si
fueran obtenidos de alguna fuente de información, citarla.

XII.4.- Factor de utilidad del productor __________%

El empresario ganadero será considerado como un coordinador general de las actividades

productivas, que reúne las diferentes fuerzas, insumos y servicios necesarios para la producción. Por
ello el propietario aspira a una utilidad independiente de la que obtendrá cada uno de los participantes
(se amplia el principio en el inciso XII.6). Esto quiere decir que tendrá una utilidad de riesgo aparte del
pago de las labores que efectúe como trabajador, proveedor o técnico.

27
 En este apartado se expresará como factor porcentual, cual es la utilidad esperada por el
productor únicamente por su labor coordinadora, que cabe señalar, es la única que corre un
riesgo con la producción al no tener ingreso asegurado .

XII.5.- Factor de costo financiero __________%

Es el costo del dinero usado en el pago de impuestos, labores, maquilas e indirectos

únicamente y por el periodo de tiempo que dure el ciclo de producción ó aprovechamiento. Este costo
será semejante a la tasa de interés vigente en la banca de desarrollo especializada para el proyecto
en cuestión. Deberá expresarse en porciento anualizado.

XII.6.- Obtención del precio de la renta de la tierra

Para obtener el valor renta de la tierra, es necesario descomponer en factores, al “valor total
de venta del producto”, es decir que de la venta del producto deberán obtenerse las retribuciones de
los participantes en la producción. Estos participantes son:

Jornaleros .- Son quienes realizan las labores manuales necesarias en el proceso, como son
el derribo, troceo y arrime del producto. Normalmente, esto no incluye operadores de maquinaria.
Estos participantes no llevan riesgo con la producción, pues cobran por trabajo ejecutado o por
tiempo. Aquí se incluirán los costos de sueldo integrado como IMSS, INFONAVIT, Impuesto a la
mano de obra, etc.

Maquileros .- Son los poseedores de equipo mecánico que trabajan realizando labores
completas de apertura de caminos de brecha y de saca, así como la carga y transporte de productos.
Estos participantes no llevan riesgo con la producción pues cobran al finalizar las labores y el
riesgo de su equipo va cubierto en el precio de la maquila. La utilidad es fija con respecto a la
producción.

Insumos .- Son los productos adquiridos para agregarse al producto final o a la tierra, esto es
aplicable principalmente en al caso de plantaciones.

Impuestos y Proveedores de Servicios Técnicos GANADEROS .- Los impuestos y el pago

por Servicios Técnicos que se cubren por ciclo anual y por la producción si corresponde debido al
tipo de producto. Estos participantes no llevan riesgo con la producción. La utilidad es fija con
respecto a la producción.

Indirectos .- Son los costos de control no directamente productivos, como es el caso del
administrador, contador, transporte de supervisión, acarreo de personal, etc. No llevan riesgo con la
producción, pues son pagados independientemente del resultado de la misma.

Financiero .- Es el prestador del capital de trabajo, sin importar si es el mismo empresario ó

trabaja con créditos. Recibirá una renta fija (interés) por la utilización del dinero durante el periodo
productivo. No lleva riesgo con la producción, pues contrata la devolución de su dinero con el
respaldo de garantías, que pueden ser diferentes al predio GANADERO.

Dueño del predio ganadero .- Es el propietario del predio donde se establecerá la empresa y
recibe una renta fija anual. Cobra por adelantado generalmente y no lleva riesgo con la
producción.

28
 Empresario GANADERO .- Es quien puede ser propietario (la renta pagada es aparte) o
arrendatario del predio y es el organizador de todos los demás participantes de la producción y es
quien corre el riesgo directo de lograr o no la productividad, y por ende, poder cubrir los costos de
los participantes, o tener que cubrirlos de su propio peculio. Cobra al último y su utilidad es variable,
nula o negativa; es el patrón laboral, Contratante de Servicios, Gerente Financiero y Coordinador
General.

Gobierno.- Es participante de un porcentaje de las utilidades de cada uno de los

componentes de la producción, es decir, es un participante secundario que se manifiesta en los
resultados independientes a la producción misma, por ello no se le incluye en el análisis.

Entonces la producción teórica deberá ser suficiente para cubrir costos y utilidades de cada
uno de los participantes, es decir:

Valor de la producción =M + J + CI + F + R + U

Donde:
(costos directos de producción)
M: Pago de maquileros
J : Pago de jornales
P: proveedores
CI: Pago de indirectos
F: Pago de intereses sobre el capital de trabajo
R: Pago por el uso de la tierra
U: Utilidad del empresario GANADERO

Nota: Estos valores fueron definidos para efecto de calcularlos en los incisos XII.2, XII.3, XII.4 y XII.5.

DESPEJANDO EL VALOR RENTA:

Valor renta de la tierra = Valor de la producción - (P+M+J+CI+F+U)

El valor (P+M+J) es sinónimo de costos directos.

XII.7.- Capitalización de rentas

Partiendo de la base que el valor de la renta es la retribución que el dueño de la tierra recibe
solo por el hecho de haber invertido en ella y rentarla, aun cuando sea él mismo quien la trabaje, se
procederá a identificar el valor del capital invertido en el terreno y de la renta que recibe por él cada
año.

A cualquier capital invertido se le supone una retribución que se conoce como interés y al
volumen de intereses que deberá recibirse en un periodo determinado en función del capital, se le
denomina tasa de interés y se expresa en porciento (%).

Ejemplo
Si tenemos un capital de $1,200.00 y lo invertimos a una tasa anual de 10%, al final de un año
recibiremos el producto del capital por la tasa:

$1,200.00 x 0.10 = $120.00 de intereses o renta financiera

29
 Si por el contrario, conociéramos el monto de intereses (renta) y pudiéramos identificar la tasa
a la que fueron producidos (10%), en un proceso inverso podremos identificar el capital que lo
produjo, si dividimos la renta entre la tasa, en este caso por ser la tasa que identifica al capital la
llamaremos de capitalización : $120.00 / 0.10 = capital origen = $1,200.00.

En el inciso anterior logramos despejar el valor renta, que es equiparable a los intereses
recibidos por el capital invertido en el terreno. Deberemos identificar a que tasa (de capitalización)
corresponde semejante renta, para deducir el valor del terreno (capital).

A) Tasa de capitalización .- Para obtener la tasa de capitalización adecuada a la inversión

que representa cada predio, deberemos considerar algunos factores particulares del terreno que
inciden en ella.

Es importante tener presente dos características de la tasa de capitalización, primero que es

el factor que regirá un aumento o disminución de precio de forma geométrica, y segundo que
mientras más elevada sea la tasa menor será el valor resultante del predio. Así, determinar la tasa es
una responsabilidad de cuidado y precisión del perito.

Otro factor importante que incide en el valor es el monto de venta del producto del predio, que
por residuo se transforma en renta; si este monto no es el máximo posible y se calcula una tasa
normal de capitalización resultará el predio con un valor menos que el real, por culpa de un cultivo
poco rentable. Se insiste en que la transformación de rentas a valor del predio es un proceso
delicado de variaciones geométricas en las respuestas, por lo que debe acometerse con
responsabilidad. De este proceso se derivarán muchas funciones económicas, como crédito,
asociaciones y compraventa; que representa un movimiento importante de capitales del sector
agrícola y están en función de la pericia y seriedad del perito.

B) Cuadro de Composición .- Factores que determinan la tasa de capitalización:

Tasa real de Interés monetaria.- Se refiere a que la inversión en terrenos es un modo

alternativo de aspirar a una renta y por ello es comparable a invertir en instrumentos bancarios de
renta fija, sobre todo si consideramos las tasas pasivas que los bancos del sector agrícola y
principalmente de Banca de Desarrollo pagan por ello. Sin embargo, hay diferencias entre éstos
aspectos que deberán considerarse al fijar la tasa de capitalización, basada en la tasa de interés
real. Así, el primer parámetro a considerar será la fluctuación de tasas de los intereses pagados por
el dinero en monedas duras en banco.

Inflación .- La tasa bancaria incluye en su monto la inflación acumulada del año. Bajo ésta
premisa debemos considerar que el bien raíz, repone el efecto de la inflación anual en su propio
incremento del precio de cada año, lo que no ocurre con el dinero invertido en el banco, que deberá
reponer su poder adquisitivo del mismo monto de interés recibido. Por lo anterior, el primer ajuste a
considerar en la tasa bancaria estándar, es descontar el efecto de la inflación que se verá repuesto
por los incrementos de precios de predios agrícolas. Lo anterior deberá ser calculado de acuerdo a
los índices oficiales de efecto inflacionario para el sector agrícola.

Subsidios .- Si el predio en análisis recibe la asignación permanente de subsidios al predio,

éstos deberán causar un ajuste en la rentabilidad de la inversión, ya sea ajustando la tasa de
capitalización, o bien adicionando el subsidio a la renta, sin variar por éste concepto la tasa. Estos
subsidios deberán ser destinados al predio y entregados a su propietario o posesionario directamente
y no por concepto del cultivo.

Manejo del predio .- Este concepto puede originar un gasto oculto, por renovación de los
deterioros causados por un mal manejo, ó a la inversa, puede generar un beneficio por prácticas de

30
conservación o mejora de los suelos ó terreno GANADERO. Por otra parte, si los deterioros son
permanentes y acumulativos por prácticas de manejo del predio, (por ejemplo plagas ó
enfermedades), pueden ocasionar reducciones casi totales del valor del predio. En cualquiera de los
casos deberá ser ponderado por el perito para determinar un aumento o decremento de la tasa de
capitalización.
Ejemplo: Un predio bajo malas prácticas de manejo irá perdiendo paulatinamente parte de su
potencial productivo, y aún cuando el mercado de rentas le permita cobrar lo mismo, es innegable
que también irá perdiendo parte de su valor, lo que debe ser previsto en una corrección al alza de la
tasa de capitalización.

Riesgo .- Es la consideración de los factores de probabilidad de ocurrencia de fenómenos

climáticos o físicos del apartado III (sistema natural).

Eficiencia del cultivo .- Se refiere a la eficiencia con que los cultivos (agostadero natural y/o
cultivado y/o praderas inducidas) aplicados al predio explotan el potencial del mismo, ó sea que se
deberá identificar si el ó los productos obtenidos en el predio representan la mejor opción financiera
del mismo, ya que de no ser así se “oculta” el precio del terreno. disminuyendo artificialmente su
valor. Esta consideración de que el producto en dinero, como renta anual no representa toda la renta
que se puede recibir, merecerá decir que sólo se recibe una parte de la tasa de capitalización (una
tasa menor) con lo que se incrementará el precio del predio, buscando su valor real.

Infraestructura .- La vida remanente de la infraestructura permanente que participa

directamente en la producción (cercados por ejemplo), deberá ser considerada como factor de ajuste
de la tasa de capitalización, ya que una instalación próxima a su fin de vida útil, representa gastos
inmediatos, que no se reflejan como deducción de las rentas, lo que le permite conservar al predio su
valor de un modo inconsistente. La detección de infraestructuras obsoletas o en próximo desuso,
representan un motivo de ajuste de la tasa a la alza, como de otra manera lo representa a la baja (de
la tasa), el hecho de incorporar al predio en el futuro inmediato instalaciones que beneficien su
productividad, por ejemplo: un sistema de riego en construcción.

Deberá estructurarse una matriz que abarque éstos factores y su impacto sobre la tasa
de capitalización, quedando como antecedente de la selección de tasa hecha por el perito.

Los valores que perjudican el valor del predio, incrementarán la tasa de capitalización y
aquéllos que lo beneficien decrementarán la tasa.

XII.8.- Indice de capitalización

El índice de capitalización es sinónimo de capital originador de la renta, es decir que es el

monto de dinero invertido en el predio, que de acuerdo a la tasa fijada originará una renta como la
encontrada.

Este índice se obtiene con el cociente de dividir la renta entre la tasa de capitalización:

Indice de capitalización = Renta

Tasa de C.

Este valor es otro estimado del precio comercial del predio en análisis, semejante al obtenido
por el método de mercado, y no incluye los bienes distintos de la tierra. Deberá inscribirse en el
siguiente apartado en el inciso XIII.2.

31
 En éste apartado y en todo el cuerpo de ésta guía, se han sumado los valores algebraicos de
las tasas de interés en su caso, sin embargo por norma del Banco Mundial aceptado en las prácticas
de FIRA, se aplica en los casos correspondiente a tasa de valor relativo, la siguiente fórmula:

Diferencia de tasas = 1 + Tasa Mayor - 1 X 100 = DT

1 + Tasa Menor

Lo anterior aplica especialmente para tasas de interés.

XIII.- RESUMEN DE VALORES

En este apartado se presentan los resultados que separadamente se han obtenido, a fin de que el
perito haga su selección, de acuerdo con el criterio aplicable según el caso.

XIII.1.-Valor del predio de mercado $__________

XIII.2.-Valor del predio por capitalización $__________

XIII.3.-Valor de bienes distintos de la tierra $__________

XIII.4.-VALOR FISICO (XIII.1 + XIII.3) $__________

XIII.5.-VALOR ANALITICO (XIII.2 + XIII.3) $__________

XIII.6.-VALOR SELECCIONADO
$__________

XIV.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

Deben describirse breve pero detalladamente, todas aquellas circunstancias bajo las que se
llevó a cabo la recopilación de datos, la visita de inspección, los análisis y cálculos, que han derivado
en conclusiones de valor para el predio. Se enunciarán las fuentes de información señalándose las
salvedades de la misma, las sustituciones ó adecuaciones y las inferencias obtenidas. Se listan las
dificultades físicas de acceso, circunstancias sociales, políticas, naturales ó financieras que incidan
en la conclusión.

En éste apartado el perito explica y justifica sus métodos, cuando adquieren características
especiales en concordancia con lo mencionado en el párrafo anterior. Puede ó no el perito hacer
referencia a documentos, anexos, bibliografías, etc.

En su oportunidad, ocupará éste apartado el perito para indicar los motivos que le inclinan a
seleccionar uno de los valores estimados en preferencia sobre los demás, ó uno diferente de
ellos, dejando explícito el mecanismo de redondeo de cifras ó conversiones de moneda que hayan
sido aplicados.

32
 XV.- DICTAMEN DEL AVALUO
Folio del dictamen ___________
Deberá ir foliado con el mismo número del avalúo

ESTE ES EL APARTADO DEL DOCUMENTO QUE TIENE VALOR DE CERTIFICADO, ES

EL DICTÁMEN DONDE EL PERITO ASEVERA QUE HABIENDO SEGUIDO LOS
PROCEDIMIENTOS GENERALMENTE ACEPTADOS Y LOS REGLAMENTARIOS, HA REVISADO
DOCUMENTOS, CONOCE EL BIEN DESCRITO, Y HA REALIZADO CONCIENZUDAMENTE LAS
INVESTIGACIONES QUE LE PERMITEN CONCLUIR EN UN VALOR.

El valor que aquí se presentará como valor total del bien y sus bienes distintos de la tierra

SERÁ SÓLO UNA DE ÉSTAS SELECCIONES:

El valor físico total que incluyen los bienes distintos de la tierra.

El valor por capitalización de rentas de los diferentes tipos de terreno y sus

diferentes producciones, multiplicado por cada una de las superficies correspondientes,
sumándole el valor total de los bienes distintos de la tierra

Deberá mencionarse el nombre o código del predio, su localización, el nombre del propietario
reconocido por el perito y la superficie aceptada:

El presente avalúo efectuado sobre el predio ________________________ localizado en el

poblado de ____________ municipio de __________________ Estado de______________
propiedad del Sr. _____________________________________ arroja como resultado total el valor
de $ ___________ (con letra _____________________________________) en números redondos.

Deberá asentarse un párrafo de vigencia:

El presente avalúo tendrá una vigencia de ______________________, hasta el día ___ del mes de
_____________ del año de ______.

Se anota la fecha de la edición del documento ____________________________

Se dan los datos del signatario:

Título y nombre del perito
Especialidad valuatoria SELLO DEL PERITO
Números de registros
Domicilio y teléfono
ANEXOS.-

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 Se adicionan obligatoriamente de manera inseparable fotografías del predio,
instalaciones, infraestructura interna y externa, accesos etc.

Se enuncian y adicionan de manera opcional, los documentos que el Perito juzgue pertinente como
comprobación de su dicho o fuente de información

34