TASACIONES

Dario Sierra
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Principios Regulares para Determinar los Valores de los Inmuebles

MARZO 30, 2013

Existen trece (13) principios que un tasador debe tener en cuenta para fijar un valor a un inmueble y los cuales
vamos a mencionar a continuación en forma breve:

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA, cuando el inmueble se encuentra afectado por el crecimiento de la

población, si hay poder adquisitivo y si a su vez hay demanda o escasez de terrenos. Demanda, siempre habrá
demanda, desde la más pequeña hasta la más grande, económicamente hablando y dependerá de los recursos
con que se cuenta para adquirir el inmueble.

PRINCIPIO DE CAMBIO, siempre debe preverse lo que fue ayer, lo que es hoy y lo que será mañana, basándose
en el principio de causa y efecto. En las construcciones hay que considerar los ciclos de: Desarrollo, Equilibrio
y Transformación, ya que en muchas zonas se cambia el uso determinado a otro con relativa frecuencia.

PRINCIPIO DE REGRESIÓN, propiedades situadas cerca o junto a un vecindario no agradable o con un comercio
no dignificante, tienen a valer menos por las condiciones poco deseables de sus alrededores.

PRINCIPIO DE PROGRESIÓN, es cuando el inmueble se valoriza por el cambio de uso, o porque su entorno se
ha valorizado, ya bien sea por medidas gubernamentales como por iniciativa propia del vecindario.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN, se entiende por principio de sustitución el hecho de reemplazar con otra
propiedad un inmueble igualmente deseado de valor más alto. Puede referirse esto a la propiedad física y a
su uso o a sus ingresos, debiendo analizarse las ventajas de una y otra, eligiendo las más conveniente.

PRINCIPIO DE OPTIMIZACION, es aquel que al momento de efectuar el avalúo, produciría el más alto ingreso
al terreno y/o construcciones por un periodo determinado. El ingreso neto no siempre es el dinero, sino
también la valorización intrínseca recibida por el uso que se le dé.

PRINCIPIO DE CONSISTENCIA, En una propiedad en transición de un uso a otro, no puede ser tasado por el uso
determinado para el terreno y el uso dado a la construcción, en razón a que prima el uso que nos conlleve a
dar un justiprecio más comercial.

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO, es una ley natural que está gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de
productividad que son: mano de obra y materiales de construcción, administración, capital, y de terreno. El
Valor máximo se obtiene cuando todos estos factores se encuentran en equilibrio.

PRINCIPIO DE INGRESOS ÓPTIMOS, este está íntimamente ligado al principio de uso, los agentes de
productividad deberán representar un ingreso neto máximo hasta cierto límite, después la productividad
bajará.

PRINCIPIO DE LA PRODUCTIVIDAD EXCEDENTE, el ingreso neto que queda después que se han pagado los
conceptos de mano de obra y construcción, administración y capital, tiende a determinar el valor del terreno.
Si esta cantidad es mayor de lo que debe permitir el terreno, el excedente deberá considerarse como parte de
la utilidad del negocio.

PRINCIPIO DE COMPETENCIA, para cualquier negocio, un exceso de ganancias atrae competencia y este a su
vez, destruye las utilidades exageradas.

PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD, es conveniente que para una zona dada, exista un grado razonable de
homogeneidad para que los inmuebles alcancen un óptimo valor; por tal motivo debemos no tener en cuenta
aquellos inmuebles con usos discordantes dentro de la zona.
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PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN, la experiencia adquirida en un lugar determinado, debe aprovecharse en otro,

siempre y cuando no deje de tomarse en cuenta las condiciones específicas de cada lugar.

FUNDAMENTOS Y TECNICAS DE LAS TASACIONES-ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ-Palma de Mallorca,

Octubre de 2007-IMPRESO POR: Publicep Libros Digitales.

Por: Martillero Público Miguel Ángel Antoñana

Escuelas o corrientes avaluatorias

ABRIL 27, 2013

En materia avaluatoria, existen al respecto dos escuelas o corrientes: la Univalente y la Plurivalente.

La Univalente entiende que el valor de un determinado bien es único en un determinado mercado, cualquiera
sea la finalidad de la avaluación.

La corriente Univalente, fundamenta su opinión en que el valor es un elemento objetivo que puede ser
determinado a través de la aplicación de ciertos métodos o técnicas, siempre por profesionales debidamente
experimentados y habilitados.

Entiende, que pueden existir muchos caminos para hallar el valor, e inclusive que ese valor pueda ser de
distintos tipos (físicos, venales, rentísticos, históricos, panorámicos, sentimentales etc.) pero que el valor final,
el precio de una cosa, en un mercado de libre oferta y demanda, es siempre uno solo y surge de la inteligente
ponderación o preponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el análisis.

Considera que tampoco existen distintos valores según la mayor o menor profundidad con que se haya hecho
el balance ponderativo de los antecedentes estudiados. Este podrá dar mayor o menor peso o mayor o menor
grado de seguridad al valor hallado, pero nunca una definición o calificación diferenciada. Un valor estimativo
no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un
número que ofrece menos seguridades de certeza que éste.

En cambio, la Plurivalente, mantiene el principio de que la fijación de un valor puede cambiar, de acuerdo con
la finalidad de su determinación. Esta corriente basa su concepto en que el valor tiene un carácter
extremadamente subjetivo en función de los más insignificantes detalles y que en última instancia debe
predominar el concepto de que se trata una opinión valorativa.

Es así, como se encuentran enumerados por los distintos autores adheridos a esta escuela denominaciones
tales como: valor de absorción, valor de amenidad, valor de avaluación, valor contable, valor de capricho, valor
de caja, valor de expropiación, valor depreciado, valor económico, valor comercial, valor de costo, valor de
uso, valor de trueque, valor de mercado, valor de venta forzada, valor en marcha, valor de seguro, valor de
empréstito, valor hipotecario, valor físico, valor potencial, valor de realización, valor de reproducción, valor
histórico, valor tangible, valor tributario, valor de utilidad, etc.

Sin perjuicio de sustentar una opinión favorable a la adopción conceptual de la corriente Univalente, se
considerarán dos conceptos sobre valor y una relación que los une, no por el hecho de que sean valores
diferentes sobre una misma cosa, sino por la forma en que se originan: Se está haciendo referencia a los
conceptos de Valor Venal o de Mercado y Valor Intrínseco o técnico.

El valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden alcanzar, en plazo razonable,
un vendedor deseoso de vender pero no obligado a vender y un comprador deseoso de comprar, pero no
obligado a comprar y en conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales está adaptado y podrá
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ser utilizado el inmueble. En otras palabras, será un precio obtenido a través de una libre operación de
compraventa.

El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregar o puede ser obtenido en
un mercado activo, sobre condiciones inmediatas y existentes a una determinada fecha.

El Valor Técnico o Intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los
bienes, servicios y contingencias que originaron la situación física en que al presente se encuentra el inmueble.

Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo para la construcción de un
edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas
municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra.

En forma expresa no se hace referencia a si la variable tierra integra o no uno de los ítems que integran el
valor intrínseco de un inmueble. Por el momento se admitirá su inclusión como un ítem más en la composición
del valor intrínseco, aunque ya se reconoce que la tierra en si misma es factible de tener un valor venal propio.

Como se expresó, la forma de cómo se origina un valor intrínseco nada tiene que ver con la forma de cómo se
origina un valor venal. En este último caso, dependerá del precio de compraventa que surja del acuerdo entre
comprador y vendedor de conformidad a la definición de valor de mercado antes mencionada.

En apariencia, estos dos valores no son iguales. En los hechos no lo son. ¿Se estaría entrando en una
contradicción, en el caso de adoptar como válidos los principios de la escuela univalente? Se entiende que no,
por las razones que se expresan.

Lo que realmente importa en la apreciación valorativa de los bienes inmuebles es el precio que el mercado
inmobiliario está dispuesto a pagar o a recibir por esos bienes, o sea el monto en dinero en juego.

Los valores venales surgen luego de concretada una operación de compraventa, mientras que una
determinación de ese valor es normalmente requerida antes de que se lleve a cabo esa operación. Lo que en
efecto puede técnicamente determinarse, no es entonces un valor venal sino un valor venal más probable
factible de concretarse en esa futura operación.

Los valores venales al estar dentro de un mercado de oferta y demanda, no escapan a las fluctuaciones de
éstos y motivadas por distintas variables que operarán según las condiciones y en el tiempo, subiendo y
bajando el precio del inmueble.

Mientras tanto, el valor intrínseco, que en realidad no interesa en forma directa al actor en el mercado,
permanece a valores constantes, dentro de determinados parámetros y es por lo tanto técnicamente
determinable.

Como conclusión relevante de lo expresado, puede establecerse en forma axiomática que, dados varios
inmuebles de similares características intrínsecas y extrínsecas, existe uniformidad en la relación, en cada uno
de ellos, entre los valores venal e intrínseco y es la misma que para los otros inmuebles.

La Suprema Corte de Justicia de la nación ha interpretado como Valor Objetivo (de Mercado)

“Lo que la cosa realmente vale para la generalidad en el mercado de los bienes de ésa especie,
correspondiente al lugar del expropiado y al tiempo de la desposesión”. Fallos 217 – 804.
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EL TASADOR – Funciones, Prácticas Inaceptables y Requisitos

MAYO 01, 2013

Las funciones del tasador son:

• Obtener la información más exacta posible relativa al precio de venta de las propiedades comparables.
Si fuera posible, verificar la venta con alguna de las partes de la transacción o con los registros
públicos.

• Conseguir información sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en venta y respecto de las
veces que se modificó el precio de oferta.

• Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de venderla.

• Confirmar que no hubo características especiales en la operación, como la compra de otro bien del
comprador o la inclusión de otra propiedad (inmueble o de otro tipo) por el vendedor para fomentar
la venta

• Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de compra del comprador,
como por ejemplo una parte de la comisión normalmente pagada por el adquirente.-

• Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el vendedor al
comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta.

• Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la propiedad respecto del
nivel de interés del mercado en la propiedad. Si fuera una propiedad horizontal, averiguar cuales
edificios representan la mayor competencia del edificio que contiene la propiedad comparable. Si
fuera una casa averiguar que barrios parecen estar ofreciendo la mayor cantidad de casas similares
en venta en ese momento.

• Preparar y firmar el Informe de tasación.

Prácticas de tasación inaceptables.

Los siguientes son algunos ejemplos de prácticas de tasación que se consideran inaceptables:

• Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los edificios o las
propiedades comparables.

• No considerar ni incluir en el Informe de tasación los factores negativos con respecto al barrio, la
propiedad tasada o la proximidad de esta a factores adversos.

• Utilizar comparables en el proceso de valuación no habiendo el tasador inspeccionado personalmente

el exterior de los mismos.

• Selección y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear comparables que por su

ubicación y estado físico son más similares a la propiedad considerada.

• Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistas por partes que tienen
intereses financieros en la venta o financiación de la propiedad tasada sin que el tasador verifique la
información recurriendo a una fuente objetiva.
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• Aplicación de ajustes a comparables cuando son innecesarios o no hacerlos cuando si son necesarios,
con la intención de cambiar o de otra manera modificar el valor de la propiedad tasada

• Elaboración de una valuación que no sea fundada en datos ciertos de mercado.

• No mencionar en el Informe de tasación una situación o circunstancia de la propiedad tasada que cree
un inminente peligro de daños a los ocupantes (incendio u otro riesgo de seguridad, instalaciones
eléctricas descubiertas, fallas estructurales inminentes, etc.).

Requisitos:

Los requisitos que deben reunir los tasadores son los siguientes:

• Que estén inscriptos en los registros que las instituciones de la actividad hayan habilitado o habiliten
a tal fin.

• Que cuenten con un título profesional o matricula profesional vinculada a la actividad (arquitecto,
ingeniero civil, ingeniero agrimensor).

• Que no cuenten con antecedentes penales o comerciales negativos.

• Que no tengan interés económico o de otro tipo en el resultado de la tasación (por ejemplo no podrá
tasar una propiedad un tasador que al mismo tiempo interviene como corredor en la operación
inmobiliaria de la propiedad en cuestión).

ACLARACIÓN: Lo transcrito, se corresponde a la cita que al pie se refiere y, a su vez, el autor de la bibliografía
da como fuente al Manual del Banco Central de la República Argentina. Pero, es mi interés dejar debidamente
aclarado que, los martilleros y corredores públicos, por ley, también se encuentran facultados a realizar
tasaciones. En el caso de los primeros –martilleros públicos- pueden emitir informes “oficiales”. Para los
segundos, emitir informes respecto de los valores de mercado de aquellos bienes que se le consignan para la
venta. La diferencia radica en que los primeros, podrán actuar como peritos judiciales.-

Inmuebles y Mercados: Las particularidades de los inmuebles

MAYO 06, 2013

El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonablemente
similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dicho valor
comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemática, con propiedades sustitutas, similares o
equivalentes funcionalmente, cuyas características y precios en el mercado son conocidos por el tasador.

Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales y de localización, a la vez
que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen
prácticamente únicos e irrepetibles. Esta heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores.
Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos,
medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo que sucede con la
mayoría de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo
que invierta en él su propietario como de su localización en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es
decir, de externalidades urbanas.

Además, como son bienes de larga duración, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o
vendan, compitiendo con productos de distinta antigüedad.
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El suelo, en particular, tiene una duración prácticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida
de expectativas futuras y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre.

El dinamismo del mercado

En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de
equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situación específica y circunstancial. De hecho, existen tantos
precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son
inciertos.

Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogéneos, su localización es muchas
veces prácticamente monopólica, las externalidades están siempre presentes, no existe movilidad de factores,
ni alta liquidez, el número de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de
precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y,
al contrario, actúan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos,
gustos, ansiedades y temores, unos con más habilidades de negociación, poder adquisitivo, alternativas,
tiempo, ex expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varíen. Inmuebles con las
mismas características pueden tener un mismo precio más probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo
“valor”), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar
dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente válidas y racionales, es
decir, para un mismo inmueble podrían estar asociados varios precios.

Pero los compradores y vendedores no actúan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el
contexto del mercado, compitiendo entre sí. Y dicha competencia, en virtud al propio interés económico de
las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un
número suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores.

Dada esta incertidumbre en la actuación de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede

determinarse de forma rigurosa como un precio único y cierto, sino como una medida de convergencia
estadística de los precios. El valor de mercado es “el precio más probable”, no solamente por cuanto el tasador
difícilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria
de la formación de precios, lo máximo que se puede afirmar, con determinada probabilidad, es que el valor
está dentro de determinados límites.

Disponibilidad de la Información
MAYO 08, 2013

La tasación es un problema de información. La base de una buena tasación, cualquiera sea la metodología
empleada, radica en la disponibilidad de buena información. Todos los métodos de tasación requieren datos
de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasación, ya sea precios de
transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construcción, etc. Es decir, datos de propiedades
de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus características. Sin información de mercado es
imposible realizar una tasación.

En los datos recolectados siempre está presente la aleatoriedad, no sólo porque es propia de cualquier
mercado con oferta y demanda variables sino también por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay
aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de
similitud con el inmueble objeto de la tasación sólo puede ser abordada mediante la ampliación del marco de
referencia, lo cual obviamente implicará un mayor grado de indeterminación, un mayor margen de error en
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el proceso de tasación. Además, los datos no están sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un
experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algún tipo de relación o comportamiento.

En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la información que dispone, datos imprecisos o

distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisión de otros elementos
influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador difícilmente puede evaluar todos
los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estará obligado a hacer supuestos
sobre algunas características del comportamiento del mercado y a estimar el valor más probable del inmueble
basándose en la limitada información con que cuenta.

No es extraño, entonces, que los resultados de una tasación no se puedan predecir con precisión. Así como
tampoco debiera llamar la atención, dadas las dificultades para acceder a la información, que dos tasadores
enfrentados al mismo problema dispongan de diferente información y, por lo tanto, lleguen a resultados
distintos. Es innegable que diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las
discrepancias deberían estar dentro de márgenes de tolerancia razonables.

Pero la incertidumbre disminuye con la información. Mientras mayor sea el nivel de incertidumbre, mayor
será la cantidad y calidad de la información requerida. Hoy en día, pese a la abundancia de datos, la
información sigue siendo un recurso escaso y valioso sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de
buena, íntegra, fidedigna y oportuna información proporciona ventajas comparativas para la adopción de
decisiones de valor, de inversión y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si la información no es
adecuadamente clasificada, analizada e interpretada.

Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar, calificar y relacionar
los distintos factores que pueden afectar a un bien, constituye la técnica de una tasación. Pero ¿qué métodos
debiera emplear el tasador para analizar estos datos y estimar el precio más probable de un inmueble?, ¿qué
elementos técnicos le permiten acercarse objetivamente al valor de un bien?, ¿cómo pasa de medir y
comparar los atributos de los inmuebles a medir su influencia en el valor? Si bien la experiencia es muy
importante en la tasación, no siempre es posible contar con la experiencia suficiente para abordar cualquier
tipo de tasación. ¿Qué sucede cuando dicha experiencia no existe?.

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan
(Argentina) – 2004.-

Etapas que se deben seguir en una tasación

MAYO 09, 2013

Una tasación es la expresión de una opinión o criterio personal de alguien con experiencia y capacidad técnica
que da, como resultante del estudio de todos los factores del bien y el valor en relación a la situación del
mercado inmobiliario, el valor de un bien.

Se debe realizar la correcta evaluación del valor de cada propiedad antecedente comparable.

Asegurar una evaluación adecuada del valor de mercado de cada propiedad, sobre la base de métodos de
tasación e información que contemplen las características de las propiedades.

El rol del tasador implica mucho más que el simple ofrecimiento de un valor estimado del precio de mercado
de la propiedad en cuestión.
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El tasador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado que influyen significativamente en
la calidad de los resultados obtenidos.

Una tasación se efectúa siguiendo un camino, con etapas escalonadas, a saber:

a) Información sobre la tierra

Obtención de datos generales: Para las tasaciones la recolección de datos generales consistirá en la
información de mercado que cada tasador conserva en su oficina, obtiene mediante publicaciones o conoce
como perito en el mercado inmobiliario. Esto suele incluir información sobre la economía local, la población,
las bases de la actividad económica de la región, información histórica sobre valores inmobiliarios, tasas de
ocupación y tendencias de precios, e información anticipada sobre la actividad de construcción y desarrollo.

Se debe llevar un archivo de compraventas de terrenos baldíos, clasificado por zonas, libre de operaciones
dudosas o extraordinarias (en más o en menos), de fuentes conocidas y responsables, con indicación de la
fecha de la operación, su monto y forma de pago.

A tal fin se requiere de los tasadores:

• Una descripción completa de la casa y del terreno que se está tasando.

• En el caso de propiedades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, adicionalmente al bien tasado
se deberá describir el edificio, el barrio privado o “country” al cual pertenece.

• Una descripción del barrio y de las condiciones actuales del mercado inmobiliario correspondiente.

• Una descripción de cada propiedad comparable en la que el tasador se basara, en parte, para formar
su opinión del valor del bien.

• Una breve descripción de las razones que condujeron a la valuación realizada por el tasador y los
factores preponderantes que influyeron en ella.

Utilizar en el proceso de tasación, especialmente la inspección “in situ” del tasador, para verificar la
información específica de la propiedad proporcionada por el comitente, confirmando en forma independiente
tal información.

El Informe de tasación es el medio que permite alcanzar los objetivos antes expuestos.

b) Información sobre las construcciones

Asimismo se debe llevar un archivo relativo al costo de la construcción, costo de los materiales, mano de obra
y relación de ambos, beneficios empresariales, honorarios profesionales.

Características del mercado de inmuebles; tipo de interés que se exige a los Inversores; alquileres medios;
gastos de operación; períodos efectivos de amortización; etc.

c) Inspección ocular a la zona aledaña al inmueble a tasar y la de los comparables

Para establecer el carácter de la vecindad mediata e inmediata para obtener datos específicos de la propiedad
considerada y de los antecedentes comparables.

Este paso es la parte de la investigación y del proceso de recolección de datos que todos los tasadores deben
realizar.

Consiste primordialmente en:

• Inspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores.

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• Reunir información sobre las ventas o cotizaciones de propiedades comparables que luego forman la
base para el cálculo del valor y realizar la inspección correspondiente.

Más adelante, se trataran los procedimientos adecuados para la inspección de una propiedad y la
confirmación de los datos de venta comparables.

• Inmuebles Urbanos: Interesa observar las características edilicias en la inmediaciones de la propiedad

que se tasa: destino más general de los inmuebles (viviendas de distintas categorías, fábricas,
comercios, depósitos, baldíos, etc.); tipo de veredas; nivel del terreno respecto de la vereda; cuadra
alta, baja o inundable; trazado de las calles (anchas o estrechas); calles de tierra o pavimento; medios
de comunicación; servicios públicos (agua potable, cloacas, alumbrado público y privado, gas natural,
teléfono); existencia de plazas, paseos, comercios, hospitales, escuelas; policía; etc.

Se debe establecer la tendencia de la barriada, cosa que tiene importancia para la duración de la vida
económica del bien, pues por no adecuarse a la tendencia actual o futura previsible del barrio puede perder
su valor venal antes de que termine su vida física.

• Inmuebles Rurales: Además de los ítems señalados para los inmuebles urbanos y que correspondan
aplicar a los rurales, se tendrán en cuenta los siguientes: Accesos; Tipos de Suelos; Topografía;
Climatología; etc.

d) Inspección al inmueble mismo a tasar

Procedimiento para Realizar una Tasación

MAYO 29, 2013

La calidad de la tasación no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la calidad de la muestra
elegida y de su tamaño que determinará el grado de fiabilidad del resultado obtenido. En definitiva dependerá
de la calidad del profesional tasador.

Estudio de mercado de inmuebles comparables

Se estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas características básicas extrínsecas e intrínsecas sean
similares.

Características más influyentes en la determinación del valor

Para inmuebles de naturaleza urbana:

• Localización

• Tipología de la construcción

• Uso: residencial, industrial, comercial, etc.

• Calidad de la construcción e instalaciones

• Antigüedad y estado de la construcción

• Luces, vistas, altura, orientación, etc.

• Actividades molestas

• Superficie
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• Fachada a la calle en locales comerciales

Para bienes inmuebles de naturaleza rural:

• Localización

• Tipología del suelo

• Cultivos

• Topografía, Recursos hídricos y Climatología

• Productividad, rendimiento o renta

Elección de la muestra

• Por comparación exhaustiva

• Por la media aritmética

• Por regresión lineal Simple

• Por regresión Lineal Múltiple

Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de información posible. Pero tal vez lo esencial es
elegir entre los antecedentes los más representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el
tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasación: si se está haciendo un estudio
para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deberá recurrir a una gran
cantidad de información e incluso a métodos econométricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso
específico, bastará con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones,
las estadísticas pueden indicarnos posibles desvíos, pero en definitiva la tasación estará sustentada por los
antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de “prueba”, más allá de las estadísticas

Dada la distorsión que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, luego de evaluar
los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debería
comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparación la evaluación que se haya
hecho del inmueble en cuestión y también la evaluación de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien,
el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no se cuenta con una
base de datos significativa de valores “realizados” y no “solicitados”, si o si se está arrastrando en la obtención
de la tasación la distorsión de quienes valúan mal.

El Valor, el Precio y el Costo

MAYO 12, 2013

El VALOR es un concepto subjetivo ya que depende de quién efectúe la valoración.

El valor es lo que una persona le otorga a un bien para su intercambio. El valor de tasación es una estimación
de lo que el precio debería ser y no es otra cosa más que un juicio, una proposición lógica por determinadas
premisas y que se expresa en una cifra que resume el juicio de valor.

El valor es creado y sostenido por la interrelación de cuatro factores que están asociados con cualquier
producto, servicio o mercadería (commodity). Éstos son:
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• utilidad,

• escasez,

• deseo,

• poder adquisitivo.

El funcionamiento del principio económico de oferta y demanda refleja la compleja interacción de los cuatro
factores del valor. La oferta de un bien o servicio es afectada por su utilidad y deseabilidad. La disponibilidad
de los bienes y servicios es limitada por su escasez y las restricciones efectivas al poder adquisitivo de los
consumidores probables. La demanda de un bien y servicio es, asimismo, creada por su utilidad, influenciada
por su escasez y deseabilidad, y restringida por los límites al poder adquisitivo.

El PRECIO es la cantidad en moneda u otro bien que expresa el valor de las cosas.

Es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho
histórico, sea de conocimiento público o reservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o
intereses especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado por los bienes o servicios
puede o no tener relación alguna con el valor que pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios.
Sin embargo, generalmente el precio es una indicación del valor relativo que el comprador y/o vendedor en
cuestión dan a los bienes y servicios en circunstancias particulares

CONCEPTOS DE VALOR Y PRECIO – Yezid Soler B. (1)

El valor es un atractor complejo que por su importancia llama, convoca a su alrededor. El precio se define
como la expresión monetaria del valor. El valor puede existir sin el dinero, pero los precios no existen sin el
dinero pues este es su elemento sine qua non. El valor es lo que se recibe por algo y el precio es lo que se da
a cambio. Por su magnitud, el mundo del valor es mucho más amplio que el mundo de los precios. Lo anterior
por cuanto la masa monetaria no cubre todos los recursos, productos y servicios, sino una parte de ellos. Por
ejemplo el valor que un productor agrario genera o se apropia de la tierra para su consumo directo sin que
exista dinero de por medio; o el valor que agrega una ama de casa preparando los alimentos sin que por ellos
se le pague dinero.-

Los valores son heterogéneos en tanto los precios establecen equivalentes homogéneos entre valores de
diverso tipo. El dinero vuelve conmensurables diversos objetos. Por ejemplo 10 libras de café no son iguales a
un barril de petróleo de 159 litros. Pero U$S 140 de un barril de petróleo puede equivaler a U$S 140 de 10
libras de café. En un momento dado en la bolsa de New York. Con relación a las circunstancia de tiempo, el
valor existió antes que los precios, cuando no se utilizaba el dinero en la transacciones. En cuanto a su
incidencia, mientras los valores son atractores, los precios son repulsores. El valor de un objeto está dado por
su poder de atracción en tanto que el precio de un objeto le confiere un poder de rechazo.

El valor es la rosa y el precio la espina. Entre más alto es un precio menos personas pueden acceder a el. El
precio de un almuerzo corriente repele menos gente que el precio de un almuerzo exclusivo.-

Con relación a las operaciones de la mente, los valores son más intuitivos en tanto que los precios son más
racionales. Los valores los percibimos con el lado derecho de nuestro cerebro, los precios los manejamos con
el lado izquierdo de nuestro cerebro. El hecho de que trabajen juntos los dos hemisferios del cerebro no quiere
decir que hagan lo mismo. Igual ocurre con los valores y los precios.-
(1)
YEZID SOLER B. (Bogotá, Colombia) Magíster en teoría y política económica. Universidad Nacional, 1986
Titulado en ciencias económicas. Universidad Nacional, 1981, Diplomado en Políticas Públicas. Universidad
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Nacional, 2010; EAN, Diplomado en formación por competencias, 2003 Técnicos SENA. Contabilidad general y
bancaria, 1973 Informática y Ofimática. INESAS. 1986 (http://yezidsoler.blogspot.com.ar/)

El COSTO es el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad requerida para crear o producir el bien
o el servicio. Cuando se ha concluido su producción, su costo es un hecho histórico. El precio pagado por un
bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

Fuentes:

“VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina)
– 2004.-

“TASACIÓN DE INMUEBLES URBANOS” – Mart. Artemio Daniel Aguiar

Valor de Mercado
MAYO 14, 2013

La tasación de un inmueble tiene por objeto “estimar en dinero el valor (precio probable) de una propiedad,
en un mercado y momento determinado”.

Toda tasación de un bien inmueble tiene una finalidad determinada. Entre los motivos que hacen necesaria
una tasación, podemos citar:

• la negociación de compraventa;

• la garantía de préstamos;

• la división de condominios;

• la constitución de seguros;

• la estimación de daños y perjuicios;

• la confección de inventarios;

• la regulación de cargas impositivas;

• las reclamaciones por invasión de terreno ajeno;

• el estudio económico-financiero de una inversión;

• la expropiación.

El destino de la tasación ha dividido las opiniones en cuanto a la determinación del valor: valor único o valor
según la finalidad de la tasación.

Chandías expresó al respecto: “…cualquiera sea el origen, el destino o método, el valor es único, objetivo,
privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, su forma, o cualquiera de sus
propiedades”.

En el mismo sentido se manifestó Dickmann: “la valuación basada sobre métodos científicos, no puede variar
en lo que a su cuamtum se refiere, cualquiera sea la finalidad con que se practique”.
 Tasaciones 13

Entre aquellos autores que adhieren a la variabilidad del valor en relación con la finalidad de la tasación,
encontramos a Rivarola: “la tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica determinada, y
cualquiera que sea la teoría que alrededor de esta operación se desarrolle será forzoso reconocer que, dado
su carácter netamente utilitario, su aplicación a los casos concretos no podrá escapar a la influencia de la
naturaleza propia de aquella finalidad”.

McMichael, en un pronunciamiento similar, dice: “así como hay distintas clases de valores, también se
encontrará que una determinada propiedad tiene valores diferentes según las distintas finalidades
perseguidas”.

El Comité Internacional de Normas de Tasación (International Valuation Standards Committe) en idéntico

sentido expresa: “hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor”. Distingue entre:

• Valor basado en el mercado. “Las valoraciones de propiedades basadas en el mercado, asumen la

operación de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas
ajenas al mercado”.

• Valores ajenos al mercado. “Las valoraciones de propiedades no basadas en el mercado, usan métodos
que consideran la utilidad económica o funciones de un activo -más que su capacidad de ser comprado
y vendido por los participantes del mercado-, o el efecto de condiciones de mercado atípicas o
inusuales”.

Creemos que el valor de un bien es único. Distintos métodos de estimación se adaptan en grado diverso a cada
problema en particular, en función de los propios términos del problema y no en función de la finalidad de la
tasación. Valor de garantía hipotecaria, valor de liquidación o de venta forzosa, valor asegurable, valor fiscal o
tributario, etc., son expresiones destinadas a denominar distintos elementos de juicio que, al decir de
Chandías, indican “distintos elementos de comparación o bases de cálculo que sirven para determinar el valor,
pero que no son el valor en sí”.

Así lo ha compartido conceptualmente la Primera Convención Panamericana de Valuadores, realizada en Lima

(1949), al establecer:

“Que el valor de un inmueble en un momento dado es único, cualesquiera sean los fines para los que se
avalúa… Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él.

El grado de aproximación de una valuación está en función directa del fin para el cual se efectúa, ya sea
tributario, hipotecario, comercial o judicial”.

Valor de mercado

Valor de mercado es el precio más probable que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta, en
un mercado abierto y competitivo, a la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor que actúan con
conocimiento y libre voluntad.

Una transacción libre supone que:

• comprador y vendedor están típicamente motivados (expectativas propias de la venta o compra, sin
condicionamientos extraños a la índole misma de la operación) y no hay relación alguna entre ellos;

• el bien se ha colocado para la venta en el mercado durante un tiempo razonable y se han hecho
adecuados esfuerzos por encontrar un comprador que ofrezca el mejor precio;

• comprador y vendedor se encuentran bien informados y cada uno de ellos actúa según lo considera
su mejor interés, sin presiones de ninguna clase (urgencia o necesidad específica);
 Tasaciones 14

• el pago se efectúa al contado o mediante acuerdos financieros comparables;

• el precio representa la contraprestación normal por el bien vendido, no afectado por financiación
especial o por concesiones de ventas otorgadas, salvo los costos que normalmente pagan los
vendedores como resultado de los usos y costumbres del mercado.

Estas condiciones concuerdan -en sus lineamientos- con las “Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice” (USPAP), promulgadas por la Appraisal Foundation de los Estados Unidos, y recogidas en la normativa
del Banco Central de la República Argentina para entidades financieras.

El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) define al valor de mercado:

“Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría

voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor, en una transacción libre, después de una
comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin
presiones”.

En un alto grado de unidad conceptual con la definición anterior, el “American Institute of Real Estate
Appraisers” se pronunció:

“Valor de mercado es el precio más probable, referido a la fecha de la valoración, en efectivo, o en términos
financieros equivalentes, que el inmueble alcanza en un mercado abierto y competitivo, actuando
compradores y vendedores de forma prudente, según su propio interés, con conocimiento del mercado y no
motivados por ningún estímulo indebido”.

El valor de mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos de tasación que:

• reproducen los criterios y procesos deductivos de los participantes (compradores y vendedores) en el

mercado;

• reflejan la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más
probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado;

• determinan el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.

“Es importante insistir en que la estimación de valor de mercado, profesionalmente determinada, es una
tasación objetiva de los derechos de propiedad, identificados con relación a una propiedad específica, a una
fecha determinada. En esta definición está implícito el concepto de un mercado general, que comprende las
actividades y motivaciones de muchos participantes, más que la visión preconcebida o interesada de un
individuo en particular” (normas IVSC).

Valor y riesgo

En el caso de la tasación de un bien inmueble que garantiza un préstamo hipotecario, no debe confundirse el
valor de aquél con la garantía que puede ofrecer en función del riesgo.

Este riesgo depende, entre otros factores, de:

• la relación entre el monto de la hipoteca y el valor de la propiedad que la garantiza;

• la relación entre el pago mensual correspondiente y la capacidad de renta de la propiedad;

 Tasaciones 15

• la relación entre el número de años que constituye el plazo para la hipoteca y la vida económica
remanente del edificio gravado;

• las características intrínsecas del edificio, su ubicación y las condiciones personales del deudor.

Se presume en este caso que el valor y el riesgo depende del futuro, y resulta necesario, en consecuencia,
evaluar los factores que pueden influir en el aumento o disminución de éstos a través del tiempo.

De lo expuesto, se deduce la diferencia entre la estimación del valor de una propiedad y la apreciación del
riesgo incidental al otorgar un préstamo garantizado con aquélla.

Es tarea del tasador determinar el valor del bien e informar además, a los fines de la calificación del riesgo, la
capacidad de renta actual, expectativa de vida útil (vida remanente) de la propiedad, cualidades de la misma
-en su característica y destino- y expectativas económicas del sector en que se halla.

Valor presente. Valor futuro

A la discusión, todavía vigente, entre valor único o variable según la finalidad de la tasación, se agregó durante
muchos años la presencia de dos teorías en la técnica del avalúo: la teoría de la actualidad y la teoría de la
aptitud.

La primera sostenía el principio de estimar el valor de la propiedad según su condición presente, sin considerar
las condiciones del futuro previsible, el llamado “valor potencial” del bien.

La estimación del valor debe hacerse teniendo en cuenta ambos conceptos: actualidad (presente) y aptitud
(futuro previsible).

Coincidimos con Chandías cuando dice: “…la teoría de la actualidad exclusiva debe ser rechazada. Las
condiciones presentes, es decir la actualidad, son un término importantísimo del problema, pero no debe
perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros”.

Entre los beneficios futuros no debe computarse sólo la utilidad o provecho en sentido económico (renta,
productividad), sino también las mayores y nuevas posibilidades de usos y servicios que pueda brindar el
inmueble en relación con factores que -previsiblemente- sobrevendrán.

Valor de utilidad. Valor de intercambio

La interpretación del concepto de valor, por otra parte, recepta matices en razón de aquello que indica el
profesor Hadley al decir: “Un precio es un hecho. Un valor es una estimación de lo que el precio debería ser”.

El valor de utilidad puede ser distinto al valor de intercambio, y no pocas veces ello resulta así.

Una botella de agua puede tener un valor de intercambio determinado, pero en el desierto cuando se carece
de agua, el valor de esa botella puede ser notablemente superior. Por el contrario, una joya puede tener un
alto valor de intercambio y ser de un valor de utilidad relativo.

En el ámbito de la propiedad inmobiliaria se presentan muchos ejemplos de valores de utilidad que difieren
del valor de intercambio.

Razones de tipo familiar, laboral, comercial o social generan particulares valores de utilidad. La reiteración de
estos valores puede, en ciertas ocasiones, afectar los valores de intercambio.

Otros valores

Más allá de nuestra posición teórica en cuanto a la unicidad del valor, se encuentra extendido el concepto de
la existencia de diferentes valores, en correspondencia con la finalidad de la tasación. Distintas normas definen
 Tasaciones 16

estos valores y establecen el ámbito para su aplicación. Es necesario, por lo tanto, desarrollar estas
conceptualizaciones en razón de las exigencias normativas o requerimientos particulares.

El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) ha considerado que “los inmuebles pueden tasarse
sobre bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el valor de
mercado como se ha definido. Tales bases alternativas pueden ser reflejo de una utilidad económica o
funcional ajena a su capacidad de comercialización, o de condiciones inusuales y ajenas al mercado”.

Los ejemplos incluyen el valor en uso, el valor de inversión, el valor de negocio en marcha, el valor asegurable,
el valor fiscal o tributario, el valor especial, el valor de liquidación o de venta forzosa y el valor de rescate.

“Valor en uso es el valor que una propiedad específica tiene para un uso o usuario específico y no está, por lo
tanto, relacionado con el mercado. Este tipo de valor se centra en el valor con el que un bien específico
contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el mayor y mejor uso de ese bien o la suma
monetaria que pudiera obtenerse de su venta”.

“Valor de inversión es el valor de un inmueble para un inversionista en particular, o una clase de inversionistas,
para objetivos de inversión específicamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles
específicos a inversionistas específicos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o criterios de
inversión claramente identificables”.

“Valor de negocio en marcha es el valor del negocio como un todo. El concepto involucra la tasación de una
empresa en operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor conjunto del negocio en
marcha entre las partes constitutivas, en la proporción en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes
por sí mismas constituye una base del valor de mercado”.

“Valor asegurable es el valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en un contrato o póliza de
seguro”.

“Valor fiscal, catastral o tributario es un valor que se basa en definiciones contenidas en las leyes que se
aplican a los avalúos y/o tributación sobre la propiedad inmobiliaria”.

“Valor de rescate es el valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales que
contiene, en lugar de considerar una continuación de su uso sin hacer reparaciones especiales o
adaptaciones”.

“Valor de liquidación o de venta forzosa es el importe que razonablemente se podría recibir de la venta de la
propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempo de comercialización
de la definición de valor de mercado. En algunos países, el valor de venta forzosa -en particular- puede
involucrar también a un vendedor no dispuesto, y a un comprador o compradores que compran con pleno
conocimiento de la desventaja del vendedor”.

“Valor especial es un término que se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor está por encima del
valor de mercado. El valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física, funcional o económica
de una propiedad con algún otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría
ser aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietario o usuario potencial del inmueble, más
que al mercado en general; es decir, el valor especial se aplica sólo a un comprador con un interés especial. El
valor de fusión (marriage value), el incremento de valor resultante de la unión de 2 ó más propiedades,
representa un ejemplo específico del valor especial”.

Fuente: “Tasación de Inmuebles Urbano” MCP Artemio Daniel Aguiar

 Tasaciones 17

El Mercado

MAYO 14, 2013

Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores mediante mecanismos de precios. El concepto de mercado implica que los bienes
y servicios pueden intercambiarse entre compradores y vendedores sin restricciones indebidas a sus
actividades. Cada parte responderá a las relaciones de oferta y demanda y otros factores de fijación de precios,
de acuerdo a sus propias capacidades y conocimientos, su comprensión de la utilidad relativa de los bienes
y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o
internacional.

El dinamismo del mercado

En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de
equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situación específica y circunstancial. De hecho, existen tantos
precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son
inciertos.

Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogéneos, su localización es muchas
veces prácticamente monopólica, las externalidades están siempre presentes, no existe movilidad de factores,
ni alta liquidez, el número de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de
precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y,
al contrario, actúan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos,
gustos, ansiedades y temores, unos con más habilidades de negociación, poder adquisitivo, alternativas,
tiempo, expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varíen. Inmuebles con las
mismas características pueden tener un mismo precio más probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo
“valor”), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar
dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente válidas y racionales, es
decir, para un mismo inmueble podrían estar asociados varios precios.

Pero los compradores y vendedores no actúan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el
contexto del mercado, compitiendo entre sí. Y dicha competencia, en virtud al propio interés económico de
las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un
número suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores.

Dada esta incertidumbre en la actuación de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede

determinarse de forma rigurosa como un precio único y cierto, sino como una medida de convergencia
estadística de los precios. El valor de mercado es “el precio más probable”, no solamente por cuanto el tasador
difícilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria
de la formación de precios, lo máximo que se puede afirmar, con determina-da probabilidad, es que el valor
está dentro de determinados límites.

El mercado inmobiliario, íntimamente relacionado con innumerables factores que Influyen en su movimiento,
es el otro factor de primordial importancia. Inclusive a una misma fecha hay diferentes mercados para
diferentes tipos de inmuebles, es decir: urbanos, rurales, industriales, etc.

El proceso que lleva a la adquisición de un bien inmueble no encuadra exactamente dentro de los tipos de
mercado: [1]

• Competencia Perfecta: Es aquél que tiene las propiedades de libertad, homogeneidad, frecuencia de
transacciones, transparencia y concurrencia
 Tasaciones 18

• Monopolio: Hay monopolio cuando la mercadería es ofrecida por una única empresa y en cambio, es
demandada por un amplio número de posibles compradores.

• Monopsonio: es la situación inversa de la del monopolio. Numerosos oferentes se enfrentan con un

único demandante.

• Oligopsonio: es la situación inversa a la de oligopolio. Numerosos vendedores se enfrentan a un

número reducido de posibles compradores.

• Competencia Monopólica: se distingue del de competencia perfecta en la falta de homogeneidad de

la mercadería, así como en la falta de transparencia

• Monopolio Bilateral: en el monopolio bilateral se enfrentan un sólo oferente a un sólo demandante.

Uno y otro negocian hasta llegar o no a un acuerdo respecto a las condiciones de venta de la
mercadería.

• Oligopolio: Hay oligopolio cuando la mercadería es ofrecida por un número restringido de empresas,
mientras que es demandada por un elevado número de posibles compradores.-

El mercado inmobiliario guarda similitud con el último mencionado, el monopolio bilateral.

Sólo en circunstancias muy determinadas puede asemejarse al de competencia monopólica.

Una situación así puede darse, por ejemplo, cuando en determinado momento en una zona geográfica
definida, se liberan al mercado, o sea se ofrece en venta un conjunto más o me nos importante de parcelas en
forma simultánea.

En relación a las características:

• Libertad: se dice que un mercado es libre cuando pueden entrar y salir de él los oferentes y
demandantes sin ninguna traba o impedimento legal y cuando el precio de mercado se forma sin
intervención directa ni indirecta de las autoridades

Cuando el mercado no es libre, se llama intervenido.

• Homogeneidad: se dice que un mercado es homogéneo cuando la mercadería que se comercia en él

tiene unas características uniformes, es decir, cuando desde el punto de vista comercial resulta
indiferente adquirir una partida u otra de las que salgan al mercado, ya que la calidad de todas ellas
es prácticamente idéntica.

Cuando el mercado no es homogéneo, se llama heterogéneo.

• Transparencia: se dice que un mercado es transparente cuando existe una adecuada información
sobre las cotizaciones que rigen en cualquier momento en el mercado, es decir, los interesados en él
(tanto oferentes como demandantes) saben en cada momento cuál es el precio que se está pagando
por el producto. Naturalmente la transparencia influye en la actitud que adopten oferentes y
demandantes ante el mercado.

Cuando el mercado no es transparente, se dice que tiene opacidad.

• Concurrencia: se dice que un mercado es concurrencial cuando el número de oferentes y

demandantes es muy alto.

Cuando no hay concurrencia se dice que existe ausencia.

 Tasaciones 19

• Frecuencia de transacciones: se dice que un mercado hay frecuencia de transacciones cuando las
compraventas del producto se suceden a lo largo del tiempo casi sin interrupciones.

Cuando no hay frecuencia se dice que existe infrecuencia.

Es a veces libre puesto que el Estado no interfiere en la formación de precios, ni mucho menos fija esos precios
mediante una disposición legal y, a veces es intervenido, cuando impone restricciones a la libre contratación
en defensa de sectores económicos débiles, teniendo, pues un acusado carácter social.

No es homogéneo, ya que las parcelas difieren entre sí en cuanto a una serie de circunstancias (medidas,
superficie, ubicación, etc.).

Según el tipo es o no más o menos frecuente y no es transparente, por lo menos totalmente transparente,
debido a la rareza de las transacciones y a la deficiente transparencia debido al falseamiento sobre precios de
transacción a los efectos de evasión fiscal.-

En lo que se refiere a la condición de concurrencial, en el mercado de inmuebles ello dependerá del tipo de
inmuebles de que se trate (urbano o rural, edificado o baldío, dimensiones pequeñas, medianas o grandes,
etc.).

Clasificación de los Bienes

MAYO 15, 2013

Podrían clasificarse en:

Bienes materiales o económicos:

a) Directos o de consumo,

b) Instrumentales.

Bienes inmateriales:

a) Internos,

b) Externos.

BIENES MATERIALES: (según Marshall) comprenden las cosas materiales útiles y todos los derechos de poseer,
utilizar o derivar beneficios de las cosas materiales o de percibirlos en el futuro. Se clasifican en bienes directos
o medios de consumo y bienes instrumentales

a) Bienes directos o de consumo; son los que satisfacen directamente las necesidades humanas (pan, vestido,
muebles, etc.).

b) Bienes instrumentales; son los que sirven para procurarse ¡os bienes directos o de consumo (la tierra
cultivable, los edificios industriales, las maquinas, las materias primas, etc.)

BIENES INMATERIALES: Se clasifican en internos y externos.

a) Bienes inmateriales internos: Comprenden las cualidades y facultades para la acción y para la diversión, Por
ejemplo: habilidad para los negocios. Pericia profesional, facultad de recreación derivada de la lectura o de la
música.
 Tasaciones 20

b) Bienes inmateriales externos: comprende las relaciones beneficiosas con otras personas. Por ejemplo:
Relaciones de negocios que dependen deI crédito personal.

A los fines de este espacio de estudio, analicemos a los INMUEBLES

BIENES INMUEBLES

La posibilidad de moverse preside la primera y más importante división de las cosas (muebles e inmuebles).
Los inmuebles se encuentran fijos en un lugar; los muebles, en cambio, pueden trasladarse de un sitio a otro,
ya sea por sus propios medios (semovientes), por una fuerza mecánica propia (locomóviles) o por una fuerza
externa.

“Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos elementos artificiales que se
adhieren al suelo. Es la “cosa” física, tangible -que puede verse y tocarse-, junto con todos los agregados en,
sobre y bajo el suelo.

La tasación del suelo o terreno como baldío o del suelo y las edificaciones a o en el suelo, es un concepto
económico. Sea que esté en estado baldío o tenga edificaciones, nos referimos a la tierra como bien raíz.

La propiedad es un concepto legal que comprende todos los intereses, derechos y beneficios relacionados con
el dominio. La propiedad consiste en los derechos privados de dominio, que permiten al propietario tener
intereses específicos sobre lo poseído. Para distinguir entre el bien raíz -como una entidad física- y su dominio
-un concepto legal- la propiedad del bien raíz se llama propiedad inmobiliaria. Los derechos asociados con el
dominio de la propiedad raíz, en algunos países, se refieren a un conjunto de derechos, tales como el derecho
a usar, a vender, a arrendar, a donar, o a elegir ejercer todos o ninguno de estos derechos” (normas IVSC).

En el lenguaje de la tasación suelen usarse indistintamente los términos “bien inmueble” y “propiedad”. Este
hecho es aceptable a partir del concepto de que aquello que se tasa no es el bien sino el derecho de propiedad
sobre el mismo, o al tasarse el bien en cuanto tal, se lo supone con un estado de dominio que permite el
ejercicio pleno del derecho de propiedad.

Nuestro Código Civil tipifica a los bienes inmuebles de la siguiente manera:

Bienes inmuebles por su naturaleza: son inmuebles por naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo
lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho
del hombre (Art. 2314 del Código Civil).

Ejemplos: la tierra misma (inclusive los ríos), los vegetales en general (árboles, cereales, plantas florales, etc.),
los minerales sólidos, líquidos o gaseosos (minas de metales preciosos, napas petrolíferas o gaseosas, etc.).

Bienes inmuebles por accesión física: son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran
realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de
perpetuidad (Art. 2315 del Código Civil).

Ejemplos: los edificios, los molinos, las galerías de una mina, los pozos de petróleo, etc.

Bienes inmuebles por destino: son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas
intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente (Art.
2316 del Código Civil).

“Para que estas cosas, que no quedan adheridas al suelo, ni inmovilizadas, sean reputadas inmuebles, es
necesario: 1º, que hayan sido puestas al servicio del inmueble; debe haber entre el fundo y los muebles una
relación de destino, de modo que éstos sirvan a la finalidad de aquél; 2º, que hayan sido puestas en él con
 Tasaciones 21

carácter permanente; 3º, que las haya colocado el propietario, sus representantes, o los arrendatarios, en
ejecución del contrato de arrendamiento (Art. 2320 del Código Civil). Si hubiesen sido puestas por los
usufructuarios, sólo se considerarán inmuebles mientras dura el usufructo (Art. 2321 del Código Civil)” (Borda).

Ejemplos: arados y útiles de labranza de un fundo, los bancos de un colegio, el lecho, mesas, sillas de una casa
habitación, etc.

A los fines valuatorios los inmuebles se clasifican de la siguiente manera:

1) Inmuebles Urbanos: Serán los que cumplan con los siguientes requisitos:

a) Que sus medidas y superficie se encuadren en las establecidas por la Dirección de Planeamiento y Desarrollo
Urbano.

b) Que se encuentren ubicados en zonas urbanizadas, aunque carezcan de servicios esenciales.

c) Que uso y destino sea habitacional, comercial o mixto.

2) Inmuebles Rurales: Serán los que cumplan con las siguientes condiciones:

a) Que sus medidas y superficie permitan una explotación rural

b) Que estén ubicados en zonas rurales

c) Que su uso y destino sea una explotación rural

3) Inmuebles Industriales: Son los que cumplan con los siguientes requisitos:

a) Que se encuentren ubicados en zonas industriales

b) Que su uso y destino sea una explotación industrial

Principios que Determinan el Valor de un Inmueble

MAYO 16, 2013

Existen determinados principios básicos que determinan el valor de un bien o servicio en cualquier mercado.
Los mismos principios se aplican a la venta de un inmueble.

Entre otros, podemos enumerar:

Reemplazo o sustitución. Este principio se funda en que el valor de una propiedad se ve influido por el costo
de adquisición de una propiedad de características similares. Un comprador bien informado no pagará por
una propiedad más que el precio o valor indicado de otras propiedades semejantes (en ubicación, diseño,
construcción y uso funcional), en un mercado abierto y competitivo.

Mayor y mejor uso. Es el uso más probable de una propiedad, que es físicamente posible, apropiadamente
justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor más alto de la propiedad
que se tasa.

Por lo tanto, una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más redituable que permite la
normativa legal y se aprovechan de manera óptima sus posibilidades físicas.
 Tasaciones 22

La aplicación de este principio permite, entre otras situaciones, evaluar los efectos del deterioro y la
obsolescencia en los edificios, las edificaciones más apropiadas para el suelo, la factibilidad de proyectos de
rehabilitación y renovación.

Oferta y demanda. Es el factor individual más importante que afecta el valor de un inmueble. El valor de una
propiedad siempre estará determinado por la cantidad de propiedades similares ofrecidas a la venta y su
relación con la demanda del mercado.

El principio de oferta y demanda establece que el precio de un bien o servicio varía inversamente con la oferta
de dicho bien o servicio, y directamente con la demanda por ellos.

“En los mercados inmobiliarios, la oferta representa la cantidad de propiedades que están disponibles para la
venta o alquiler a diferentes precios, en un mercado dado con un período de tiempo dado, asumiendo que los
costos de producción y mano de obra permanecen constantes.

La demanda constituye el número de posibles compradores o inquilinos que buscan tipos específicos de
propiedades a diferentes precios, en un mercado dado con un período de tiempo dado, asumiendo que otros
factores tales como la población, los ingresos, los precios futuros y las preferencias de los consumidores
permanecen constantes” (normas IVSC).

Equilibrio. Un mercado en equilibrio tiende a tener más propiedades disponibles para la venta que
compradores, ya que siempre hay propietarios que especulan en la venta con valores excesivos, dispuestos a
esperar una oportunidad.

Los usos de las propiedades están en equilibrio cuando hay una oferta relacionada de tipos complementarios
de inmuebles, es decir, cuando la oferta de viviendas guarda una adecuada proporción con la oferta de locales
comerciales e industriales.

Cambio. Los factores que afectan el valor de una propiedad, ya sean físicos o económicos, están sujetos al
cambio. Este cambio en lo físico puede ser gradual -deterioro natural de los elementos- o brusco -accidentes
o desastres-, en tanto que en lo económico las modificaciones son el resultado de hechos o políticas que
afectan la demanda.

Cambios producidos en la zona en que se halla un inmueble, ya sean nuevos usos del suelo, la construcción de
obras públicas o de infraestructura, la instalación de empresas generadoras de empleo, nuevas actividades
que afectan el medio ambiente, asentamientos precarios, etc., alteran los valores de las propiedades.

“Los precios cambian a lo largo del tiempo como resultado de los efectos generales y específicos de fuerzas
económicas y sociales. Las fuerzas generales pueden causar cambios en los niveles generales de precios y en
el poder adquisitivo relativo del dinero. Independientemente, las fuerzas específicas, tales como los cambios
tecnológicos, pueden generar variaciones en la oferta y demanda, y crear cambios significativos en los precios”
(normas IVSC).

Conformidad, progresión y regresión. Las propiedades alcanzan su valor más alto cuando mantienen calidades
físicas y funcionales similares a otras propiedades del vecindario.

Una propiedad que no guarda esta conformidad, puede verse beneficiada en su valor si es de inferior calidad
o conservación que las vecinas, constituyéndose en un ejemplo del principio de progresión. De forma
contraria, una propiedad de superior calidad que las vecinas, puede ser depreciada en su valor dado el carácter
desfavorable del entorno, situación que evidencia el principio de regresión.

Crecimiento, equilibrio y declinación. Las propiedades, lo mismo que las zonas o barrios de una ciudad, sufren
cambios constantes en su ciclo vital. Estas etapas son:
 Tasaciones 23

a) crecimiento: con la incorporación de mejoras;

b) equilibrio: con mejoras satisfechas en cantidad y calidad, y necesidades de conservación normales;

c) declinación: con la necesidad de un mayor mantenimiento como consecuencia de la edad.

En el primero y último de los ciclos, la demanda acompaña esos procesos -aumento y disminución-, mientras
que en la etapa de equilibrio la propiedad alcanza su mayor valor.

La alta demanda o precios elevados del mercado promueven una cuarta etapa llamada de revitalización o
reciclado, que permite una recuperación parcial del valor.

Contribución. Ganancias crecientes y decrecientes. El valor de un componente de la propiedad depende de su

contribución al valor total de ella.

Toda mejora incorporada a un inmueble contribuye, en la mayoría de los casos, al aumento del valor de
mercado de la propiedad. Sin embargo, dicho aumento no necesariamente será proporcional al gasto
efectuado en la mejora. El grado y modo en que incide la mejora sobre la propiedad, y no el costo de aquélla,
es el que se traslada al valor del bien.

En caso de que el valor de la mejora se traduzca en un aumento de valor proporcional o mayor, nos
encontramos frente a una ganancia creciente; por el contrario, si el valor de la mejora no trae consigo un
aumento en valor correspondiente, la ganancia es decreciente.

“Cuando se tasa el suelo edificado separadamente de las edificaciones o mejoras a o en el suelo, los principios
económicos exigen que las edificaciones o mejoras a o en el suelo se tasen según lo que contribuyan o le
resten al valor total de la propiedad” (normas IVSC).

Utilidad. Los procedimientos empleados en el proceso de tasación tienen el objetivo común de definir y
cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso de la propiedad tasada.

La utilidad es un término relativo o comparativo más que una condición absoluta.

El valor de un bien inmueble se establece al evaluar su utilidad en términos de los factores legales, físicos,
funcionales, económicos y ambientales que rigen su capacidad productiva.

Recordemos que, lo dijimos antes, el valor es creado y sostenido por la interrelación de cuatros factores que
están asociados con cualquier bien o servicio: utilidad, escasez, deseo y poder adquisitivo.

Competencia. Una zona o un tipo de inmueble pueden, en un momento dado, ser objeto de un alto interés
por parte de los compradores, hecho que eleva su valor. En un tiempo previsible, nuevas construcciones u
otras zonas entrarán en competencia y tenderán a nivelar esos valores, y luego a bajarlos si la demanda no es
creciente.

A su vez, los bienes inmuebles -de un mismo tipo y características similares- puestos a la venta, con valores
reconocidos por el mercado, se hallan en franca competencia para su realización.

Anticipación. El valor de un inmueble es función de las expectativas de renta que previsiblemente

proporcionará en el futuro (en caso de que se encuentre en explotación económica) o de un aumento de valor
del mismo.
 Tasaciones 24

Métodos Avaluatorios
MAYO 19, 2013

Método es la palabra que proviene del término griego methodos (camino o vía) y se refiere al medio utilizado
para llegar a un fin. Su significado original señala el camino que conduce a un lugar. Las investigaciones
científicas se rigen por el llamado método griego, basado en la observación y la experimentación, la
recopilación de datos, la comprobación de las hipótesis de partida.

El análisis de la valuación es el punto del proceso en que el tasador completa la investigación de los datos que
ha reunido, lo que lo lleva a una conclusión sobre el valor de mercado para la propiedad tasada.

Existen varios tipos diferentes de análisis de valuación que el tasador puede elegir para valuar distintas
propiedades.

Cálculo del avalúo por vía de todos los métodos que sea posible aplicar.

La tasación deberá ser realizada mediante la determinación del valor de mercado de la propiedad tasada, la
que surgirá de la utilización del método de propiedades comparables, tal como se describe en detalle más
adelante.

En el concepto más general los métodos de valuación pueden clasificarse en:

a) Separativo: atienden al hecho de que una propiedad inmueble estará formada por dos partes principales:
El Terreno y Las Construcciones y, eventualmente, algunas secundarias (plantaciones, por ejemplo)

b) De Conjunto: atienden al hecho de que el uso o beneficio que presta o rinde el bien proviene de su
consideración como ente total único, al margen de las partes que lo forman. Todas estas partes concurren a
la finalidad única de su utilidad conjunta, utilidad que, en términos de valor, queda medida por la renta, real
o probable.

Dentro de la misma generalidad, los métodos pueden ser:

a) Específicos o Analíticos: Se basan en el examen de las particularidades y características del bien en sí: su
renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc.

b) Comparativos: los que se basan en el examen de las particularidades de bienes semejantes al que se
estudia

La clasificación moderna, más simple y lógica que tiene en cuenta el carácter separativo o de conjunto da dos
métodos fundamentales:

a) Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios. Es
eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por un lado (por vía
comparativa) y Mejoras por el otro (por vía comparativa o por vía específica). Se obtienen dos valores que
luego se suman.

b) Indirecto: Es eminentemente un método de conjunto. Consiste en calcular la renta anual liquida que
produce o que puede producir el inmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de interés, conduce
inmediatamente al valor. Presenta dificultades en su aplicación que provienen de la indeterminación que
existe en algunos términos: la cuota de interés, la seguridad de que la renta sea la que equitativamente
corresponde, base de la capitalización, etc.

El método de valor de mercado consiste en una serie de procedimientos mediante los cuales el tasador revisa
y analiza los precios pagados o solicitados por inmuebles parecidos, considera las diferencias físicas, de
 Tasaciones 25

ubicación y económicas entre la propiedad a tasar y el comparable y se forma una opinión del valor luego de
ponderar estas diferencias.

Este método pide al tasador que proporcione información y observaciones sobre propiedades antecedentes
comparables y que relacione la conclusión del valor de la propiedad tasada con las referencias de valor
proporcionadas por dichos comparables.

Método Directo
MAYO 21, 2013

Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.

Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se
homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualización, oferta, forma de pago, medidas, ubicación,
esquina, topografía, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos
como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar
el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. Se
fijan límites y aquellos que estén fuera de estos límites indudablemente escapan a la normalidad y pueden
llevar a pensar que son datos que por algún motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los
restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno.

En todo proceso valuatorio corresponde, después de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar
la tasación de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo.

Es de vital importancia en una valuación determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualesquiera sean.
De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuación
de las mejoras

El valor técnico o intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los
bienes, servicios y contingencias (calidad física, calidad funcional y depreciación) que originaron la situación
física en que al presente se encuentra el inmueble.

Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construcción de un
edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas
municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra.

El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno más el valor de las mejoras. En algunos
casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor
del terreno en razón de su mal aprovechamiento.

Método de Comparación o Sintético

MAYO 21, 2013

“Aquel que define el valor a través de la comparación con datos de mercado similares en cuanto a las
características intrínsecas y extrínsecas. Las características y los atributos de los datos investigados que ejercen
influencia en la formación de los precios y, consecuentemente, en el valor, deben ser ponderados por
homogeneización o por inferencia estadística, respetados niveles de rigor. Es una condición fundamental para
 Tasaciones 26

la aplicación de este método la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadísticamente,
como una muestra del mercado inmobiliario”.

Está basado en el principio de Sustitución, permite la obtención del Valor de Mercado más probable de un
bien inmueble, por comparación con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona.

Se considera el método más preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se compara con precios de venta
reales de inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Su aplicación se considera
prioritaria sobre cualquier otro método, siempre que exista información suficiente de mercado.

Este método no está exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el más objetivo y que
proporciona los valores de mercado más probable.

El Valor de Mercado así obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se considera que tiene más fiabilidad
cuando mayor y mejor es la muestra utilizada.

Para su correcta aplicación es necesario que exista un número suficiente de inmuebles comparables, cuyos
precios de oferta o de venta sean conocidos por el tasador, número que determinará la fiabilidad del Valor de
Mercado obtenido como más probable y que de la muestra elegida para la obtención del valor medio tipo, se
excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean representativos del mercado de
inmuebles similares, es decir no pertenecen al colectivo homogéneo comparable.

Algunas consideraciones con respecto al método de valuación por comparables:

- Este es el método más usualmente utilizado, pero no el único que existe.

- Consideramos que es el método básico capaz de brindar una buena estimación, pero que debe ser chequeado
con otros métodos para brindar un servicio de valor agregado útil a la hora de tomar decisiones.

- La clave de este método está en la elección de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el
que se tasa.

- Consideramos que una práctica que metodológicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar
cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los comparables.

- Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el
mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes específicos para su actividad,
consideramos que puede resultar insuficiente.-

Varios Métodos Comparativos

MAYO 26, 2013

Método Comparativo por CLASIFICACION

Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de
tasar, en grupos o clases lo más homogéneos posible en función de sus características técnicas y económicas.
Seguidamente se habrá de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basándose en datos de
mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarán en índices de valor por unidad de
superficie (V/m² o V/Ha).

Por último para determinar el valor del lote a tasar bastará con determinar a qué grupo o clase pertenece y
luego multiplicar su superficie por el índice antes mencionado.
 Tasaciones 27

Cuanto más estrechos sean los intervalos de valor (más numerosas las clases) mayor será la exactitud del valor
determinado, aunque siempre quedará un cierto margen para la imposición del criterio del tasador.

Es importante observar que en este método se considera proporcional el incremento del valor respecto del
incremento de la superficie.

En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podrían dividir en función de características como zona
geográfica, tipo de explotación (agrícola o ganadera), tipo de cultivo (sí corresponde), etc.

En el caso de inmuebles urbanos este criterio sería de más difícil aplicación, aunque separando la tasación de
la tierra de la tasación de las mejoras, podrían llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que
lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupación se podría realizar en función de:
zona, regularidad, ubicación en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable
dada la inmensa cantidad de grupos que habría que definir, en función de las múltiples variables que influyen
en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categorías y destinos de las construcciones, todos los
estados de conservación, etc.

Método comparativo por CORRECCION

Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la
que corresponde el bien a tasar), que se irá corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las
características del bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes
que en general serán más de uno, actúan acumulativamente.

Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, deberán aplicarse los
coeficientes de corrección inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base,
ya que dichos bienes no serán en general del tipo medio.

Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase está muy ligado al de zona geográfica en que
se agrupan, ya que por tal motivo habrá una serie de características que les serán comunes como por ejemplo
el tipo de explotación (con excepciones).

Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser: superficie del predio, distancia a centros
urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.

En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo de la tierra como para el
avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo
de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.)
que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor
Unitario del Lote Tipo Medial, en base a características tales como frente, fondo, superficie y ubicación en la
manzana.

En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de reposición que combina la
categoría y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinación
estas características un valor por metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el
método de cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las
características por las que se corrige ese valor de reposición determinado son el estado de conservación y la
edad de la construcción en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades
desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como
los de Kuentzle, Ross y Heidek.

Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de valores de mercado o cómputos
y presupuestos, según existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado.
 Tasaciones 28

Método comparativo de los VALORES TIPICOS

Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las
diferentes partes físicas o típicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie
de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a través de los coeficientes fijados.

En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sería muy difícil determinar
coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio
detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del
terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.

Método comparativo por COMPARACION ESPACIAL

Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor
de mercado. La comparación se realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en cuestión,
suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional
a la diferencia de los índices que miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad
de superficie.

En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser: producción bruta, monto de
arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas características en
índices por unidad de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada predio.

Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios
urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el
valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo
en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

El valor de mercado final que se asignará a la parcela se calculará como la media ponderada de dichos valores,
de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador.

Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios
urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el
valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo
en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

Método comparativo por COMPARACION TEMPORAL

Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos
de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se
conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinará el valor
extrapolando desde el último valor de mercado conocido.

El mismo procedimiento se puede realizar también con alguna otra característica (por ejemplo la renta) de la
cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y además se conozca el valor de mercado en alguno de los
momentos en que se conoce el valor que toma esa característica, de modo tal que permita obtener una
relación entre el valor y la característica en cuestión (relación que se supondrá se mantiene invariable en el
tiempo) a través de la cual se determinará el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la
característica elegida.

Este método no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los
valores de mercado de bienes inmuebles a través del tiempo variarán de maneras diferentes reflejando los
 Tasaciones 29

vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas épocas acompañen la variación de algún
índice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras épocas no acompañar a ninguno.

Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni
fundamento más que la propia experiencia del tasador.

A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea
de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes
similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite
un juicio final del valor.

Método Analítico o Racional

MAYO 27, 2013

Surgió a posteriori de los métodos por comparación y se le llamo racional por el alto contenido matemático
con que se presentó en un primer momento.

El fundamento del método se basa en la capitalización de una renta a un determinado tipo de capitalización
que determina un valor de capitalización:

Vc = 100 x (R / r)

La fórmula proviene de los préstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de
interés o tipo de capitalización (en %) y R los intereses.

Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la fórmula con el tipo de capitalización igual al de los
préstamos a largo plazo, se estaría admitiendo implícitamente la hipótesis de que la inversión en bienes
inmuebles sería igualmente preferible que la inversión en préstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en
ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R.

Dicha hipótesis no se cumple porque el mercado de préstamos a largo plazo es de competencia perfecta
mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral,
además las distintas inversiones presentan características diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez.
Finalmente se concluye que el tipo de capitalización de los préstamos a largo plazo no es el mismo que estima
los valores de mercado a partir de la renta.

Concepto de RENTA en el método analítico

Puede entenderse de dos maneras diferentes:

1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podría pagarse si el bien estuviera
arrendado.

2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario

La renta de un bien se puede calcular a partir de la fórmula: (I – G) = (R + B)

Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial.

En esta fórmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el monto de los capitales
fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el método de la renta, para llegar al valor final.
 Tasaciones 30

Tipo de Capitalización

La elección del tipo de capitalización suele ser la clave del problema al aplicar el método analítico, y la
determinación de esta está relacionada con el tema de la inversión inmobiliaria.

Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos deseables en toda
inversión: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable.

Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalización que va a estimar el valor de mercado dependerá de la
seguridad y la liquidez de la inversión. A igualdad de otras condiciones el tipo de capitalización se elegirá más
bajo cuanto más altas sean la seguridad y la liquidez.

IRRACIONALIDAD del método analítico

A pesar de su aparente rigidez, el método analítico presenta ciertos inconvenientes que hacen difícil su
correcta aplicación, ellos son:

a) Indefinición del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el
valor que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalización de los
préstamos a largo plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que
el tipo de capitalización que estima este último solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de
mercado y rentas para bienes similares al que haya que tasar.

b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalización: A lo largo del tiempo los
tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es
utilizando el tipo de capitalización legal que existe en ciertos países, fijado para realizar tasaciones en
casos puntuales que según la ley se deben realizar por este método; el uso de este tipo de capitalización no
asegura buenos resultados porque está fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en
determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino según orden de
prioridad que fija la ley).

El otro camino se basa en la determinación previa del valor del bien inmueble por otro método, por
ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se
trata en realidad de una especie de trampa al solitario.

c) Dificultad de desglosar la renta del término (R + B): Para determinar la renta se debe calcular
previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse un error bastante grave
que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial
depende de la empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla
su labor. Lo correcto sería determinar que porción del beneficio es debida al bien inmueble,
de no proceder así se podría llegar a conclusiones erróneas como que un mismo bien inmueble producirá
diferentes rentas, y por ende aplicando el método analítico tendría diferentes valores de mercado
dependiendo de la empresa que lo explote.

Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER

Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni
fundamento más que la propia experiencia del tasador.

A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea
de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes
similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite
un juicio final del valor.
 Tasaciones 31

Destinos de los Inmuebles

JUNIO 02, 2013

Siguiendo con las recomendaciones del manual de tasaciones del BCRA, se trata en este artículo, sobre el
DESTINO de los inmuebles que se estudia en un barrio o sector en que se analiza el mercado. O sea, qué
destino prevalece y, a criterio del profesional, indicar el porcentaje de cada tipología.-

Se indicaran los porcentajes correspondientes a los diferentes destinos que se le han dado a los terrenos del
barrio en cuestión. Estos destinos se clasifican de la siguiente forma:

• Residencial: Terrenos utilizados para el desarrollo de unidades de vivienda (las cuales podrán ser
unifamiliares o multifamiliares).

• Industrial: Terrenos desarrollados especialmente para uso fabril.

• Comercial: Terrenos utilizados para el desarrollo de espacio de oficinas y comercios, y

• Otro: Los utilizados para cualquier otro uso.

Como se señalara anteriormente, los destinos deberán ser cuantificados y expresados en términos
porcentuales, debiendo ser la suma igual a 100%. Por ejemplo un vecindario puede ser 80 % residencial, 15 %
comercial, 0 % industrial y 5% otros usos.

Se deberá indicar la probabilidad de que en el futuro ocurra en el barrio un cambio importante en el uso dado
a los terrenos.

Si hay poca probabilidad, indicar “improbables”.

Si hay alta probabilidad de que ocurra algún cambio importante, indicar “probables”.

Si hay algún cambio importante produciéndose, marcar “en proceso”. Si se ha marcado “probables” o “en
proceso”, agregar un breve comentario del cambio en el ítem “Características del barrio”.

A continuación se brindan unos ejemplos de cambios en el uso de la tierra.

• Para usos comerciales o industriales. Cambia las características del barrio, positiva o negativamente.
• Nuevas calles, rutas y autopistas. Amplia modificación de la superficie de un barrio para la
construcción de calles, rutas y autopistas.
• Nuevas instalaciones recreativas. La creación de estas ocupa baldíos o altera parcelas cuyo destino
primitivo era otro.

Definiciones Técnicas de una Tasación

Las definiciones aquí transcriptas, son aquellas establecidas por el Tribunal de Tasaciones de la Nación
(Argentina), en su norma 2.x.-

Ellas son:

DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES

1. Depreciación.
Merma en el valor económico de un bien.
 Tasaciones 32

1. Depreciación física. Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en
función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos.

2. Depreciación funcional. Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien
atendiendo a su adaptación a la función a la que se destina.

2. Amortización
Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida
útil del mismo.

3. Antigüedad
Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o fabricación de un bien, y la fecha
de la valoración.

4. Vida remanente

Es el número de años de expectativa de vida que le restan al bien

5. Vida útil

Es el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigüedad y su vida
remanente.

6. Estado
Características de mantenimiento y conservación de un bien.

7. Antecedente
Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y características.

8. Referencia
Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado.

9. Remanente
Parte de un bien que queda después de una expropiación.

10. Cosas
Se llaman “cosas” en el Código Civil de la República Argentina, los objetos materiales susceptibles de
tener un valor.

11. Bien
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman “bienes”. El conjunto
de los bienes de una persona constituye su “patrimonio” (art 2312 del Código Civil de la República
Argentina)

12. Clasificación de las cosas

13. Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su carácter representativo
(art 2313 del Código Civil de la República Argentina).

14. Inmuebles por su naturaleza

Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el
suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está
incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho
del hombre (art. 2314 del Código Civil de la República Argentina).
 Tasaciones 33

15. Inmuebles por accesión.

Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su
adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad (art. 2315 del
Código Civil de la República Argentina).

16. Accesorias de un inmueble

Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como
accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente (art. 2316 del Código
Civil de la República Argentina).

17. Inmuebles por carácter representativo

Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la
adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de
hipoteca y anticresis (art. 2317 del Código Civil de la República Argentina).

18. Cosas muebles

• Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí
mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean
accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Código Civil) de la República Argentina.

• Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las
piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un
carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales
reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan
de una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos
inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de
donde constare la adquisición de derechos personales (art 2319 del Código Civil de la
República Argentina).-

• Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos, sólo tomarán el
carácter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o por
los arrendatarios en ejecución del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Código Civil de la
República Argentina l).-

• Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los
usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art. 2321 del Código Civil de
la República Argentina).-

• Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su naturaleza de muebles
cuando estén adheridas al inmueble en mira de la profesión del propietario, o de una manera
temporaria. (art 2322 del Código Civil de la República Argentina).

En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones
científicas o artísticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las
joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderías, ni en general otras cosas que las que
forman el ajuar de una casa (art 2323 del Código Civil de la República Argentina).-
 Tasaciones 34

18. Servidumbre

Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede
usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad (art. 2970 del Código Civil de la República Argentina).

Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de él, en
su superficie, profundidad o altura (art. 2998 del Código Civil de la República Argentina).

19. Servidumbre administrativa de electroducto

Designase con el nombre de electroducto todo sistema de instalaciones, aparatos o mecanismos destinados a
transmitir, transportar y transformar energía eléctrica (art. 2 ley 19552 de la República Argentina).-

La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones

al dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar y disponer todo sistema
de instalaciones, cables, cámaras, torres, columnas, aparatos y demás mecanismos destinados a transmitir,
transportar, transformar o distribuir energía eléctrica (art 3 ley 19552 de la República Argentina).-

Los transportistas y los distribuidores gozarán de los derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art
18 ley 24065 de la República Argentina).

20. De las servidumbres en tránsito

El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicación con el camino público,
por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito,
satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art.3068 del Código
Civil de la República Argentina).-

Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a
la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación (art. 3069 del Código
Civil de la República Argentina).

21. De la servidumbre de acueducto

Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas
necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para
el servicio doméstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa
indemnización. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio,
viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del Código Civil de la República Argentina)

22. Servidumbre de Gasoducto

Es el derecho real administrativo o público, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno establecido a favor
de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que éstos puedan cumplir o realizar las actividades
a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnización a favor del titular del bien gravado.

Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N° 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la República Argentina.

23. Locación

Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o
goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero.
 Tasaciones 35

Se halla regida por el Código Civil (arts. 1493 – 1622), y la Ley N° 23.091 (B.O. 16/10/84) de la República
Argentina.

24. Concesión de Uso

Es un contrato de derecho público, bilateral, en virtud del cual la Administración Pública crea a favor de un
particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio público del Estado (un derecho
de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigación, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de policía
del Estado, otorgado en el interés privado del concesionario, de carácter oneroso o gratuito, temporario o
permanente, no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la administración por razones
de ilegitimidad, o de oportunidad, mérito o conveniencia.

Proceso Valorativo
JUNIO 06, 2013

En la Tasación tenemos un “problema”, cual es la finca a valorar; y, para ése problema, debemos tener
“antecedentes”, con los cuales formaremos “un tipo”, el que nos llevará a determinar el precio del problema.-

Dice el Dr. Eduardo Magnou: El tipo: El tipo supone un paso intermedio en el cálculo valuatorio, pero lejos de
ser una intermediación estéril, es muy necesaria y casi protagónica: con referencia a él se seleccionan los
antecedentes y se tabulan los asimiladores:

Antecedente → Tipo → Problema

Puede por tanto considerarse como un problema con relación al antecedente y como un antecedente con
relación al problema.-

Puesto que el antecedente debe ser semejante al problema, el tipo lo será también con relación a ambos.-

Cuando hablamos del/los antecedentes, debemos tener en cuenta sus características.-

Tanto el bien como la moneda como el mercado problemas poseen algunas características que importan
significativamente para la tasación. Recuérdese que siendo la metodología de la tasación esencialmente
comparativa, no le interesan al tasador determinantes absolutos sino calcular diferencias de valor en función
de diferencias de características. Hay por cierto algunas fundamentales para que un bien tenga valor, por
ejemplo su dominio en regla, pero si no hay diferencia para una tal característica en el problema y en el
antecedente, no configura lo que llamamos una característica importante.-

Las características importantes a considerar en el problema (y en los antecedentes) deben reducirse al mínimo
indispensable (por ejemplo cinco) para evitar la excesiva acumulación de error en los cálculos. Es preferible
por tanto que cada característica elegida sea integradora de varios aspectos.-

Según sea el problema (bien, moneda y mercado) hay que establecer cuáles son esas características. Para ello
puede encararse un detallado estudio, pero lo más práctico es aprovechar críticamente la experiencia ajena
acumulada en la bibliografía y realizar consultas específicas a los tasadores teóricos. Obvio resulta que la
selección de características importantes depende de cada caso particular pero pueden adelantarse algunas
orientaciones genéricas que la faciliten.-

El antecedente, es cualquier dato utilizable como base de comparación en una tasación, por su semejanza con
el problema o con el tipo.-
 Tasaciones 36

El antecedente es un valor y por lo tanto está constituido esencialmente por una cantidad numéricamente
expresable, pero ese número no adquiere verdadero significado si además no se indica:

a) La individualización precisa del bien al cual se refiere y, en caso de no ser éste conocido o accesible, una
descripción de sus características importantes.-

b) El alcance del dominio que sobre el bien tiene su propietario.-

c) La unidad monetaria en la cual el valor está expresado y, de ser necesario, su poder adquisitivo. Para tal
caso, y a los fines prácticos, debemos considerar si el antecedente ha sido vendido en dólares
estadounidenses, se debería indicar la cotización de dicha moneda extranjera al tipo de cambio con la moneda
oficial del país para la fecha antecedente. Si se vendió en U$D 120.000 el 4 de noviembre de 2002, se deberá
indicar que para adquirir U$D 1,00 en dicha fecha se necesitan $ 4,25 (por ejemplo); y, en tal caso, hacer la
conversión a la moneda legal en curso. Por ejemplo $ 510.000.-

d) El mercado al cual está referido el valor (lo que implica, entre otras cosas, indicar el momento) y, en caso
de no ser aquél conocido o accesible, una descripción de sus características importantes.-

e) El margen de error y la confianza. Para tal caso, debemos considerar la fiabilidad de la información que
tenemos, o si el bien se ofrece en venta. Para el primero de los casos, debemos considerar si es una
información “oficial” o “extraoficial”. Consideremos para ello, que puede existir una evasión impositiva por
parte de los contratantes (declaran menor monto de la operación a fin de abonar menos valor sobre las cargas
impositivas existentes por cada transacción). Y para el segundo, debemos consultar cuánto hace que el bien
está en oferta o cuánto aproximadamente se tarda en “colocar” un bien de tales características en la zona en
que se emplaza. Para tal caso se utilizan coeficientes correctivos que van desde el 0,99 al 0,80.-

f) La tendencia del valor.-

Cuando hablamos de la similitud debemos tomar a esta expresión como cuantitativa del grado de similitud del
antecedente con el problema o con el tipo.-

Recuérdese que el antecedente debe ser bastante similar al problema, pues si bien la protofórmula:

Problema = antecedente x asimilador (coeficiente)

Vale para cualquier antecedente, si éste es muy diferente del problema se complica enormemente el cálculo
del coeficiente y no rigen los valores tabulados (que fueron calculados suponiendo simplificaciones justificadas
por similitud). Además, tampoco rige el modelo matemático que permite obtener el valor más probable por
promedio y el margen de error por desvío de la muestra.-

Factores de Valor de una Finca

JUNIO 10, 2013

Sería largo enumerar los elementos informativos que el tasador debe obtener para elaborar un informe
relacionado con datos generales de la zona y particulares del bien por tasar. Se pueden resumir, en la siguiente
forma: en particular, zonal y/o en general, los que son necesarios al estudiar los antecedentes para el avalúo
físico de un lote.-

Factores particulares inherentes al lote: Las dimensiones del frente, fondo y superficie, y si son medidas aptas
para cocheras, para edificios en torres, etc., forma regular o irregular, martillos a favor o en contra,
 Tasaciones 37

orientación, etc. Es muy importante inclusive, imaginar un proyecto de edificio para poder ponderar los
factores de orientación de un lote.-

La ubicación en la cuadra, la topografía del lote: El nivel respecto de la calzada, si es bajo, si es alto, si exigirá
un relleno, si será necesario un desmonte, o si el desnivel puede significar un beneficio arquitectónico,
sacándole provecho, son factores que contribuyen a ir elaborando hábilmente la ponderación de los
elementos de juicio que tenemos. La característica del suelo para fundar es un antecedente que no siempre
nos acordamos de averiguar, pero que tiene importancia. Hay muchas zonas donde construir un edifico o una
estructura de hormigón armado de varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una fundación con pilotes,
que puede ser de costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante este aspecto físico del
terreno. No siempre es fácil averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo mediante información
municipal o de reparticiones oficiales, etc., donde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profundidad a que
deben hincarse los pilotes.-

En cuanto a los factores de carácter zonal, podemos mencionar: características de la zona en sus aspectos,
residencial, comercial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonificación y alturas de edificios (aspectos
cuya influencia es obvio recalcar).-

También hay que observar las tendencias del desarrollo comercial, el volumen de tránsito peatonal y de
vehículos. En algunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar la información concreta de la cantidad
de peatones que pasan por hora por un determinado lugar, o por una determinada cuadra, para confirmar los
fundamentos de un coeficiente de ubicación. Los servicios públicos de agua, cloacas, alumbrado común o a
mercurio, y los tipos de pavimentos (de granito o liso), pueden hacer cambiar el valor de un lote.-

Por último, las vecindades pueden ser valorizantes o desvalorizantes (parque, edificios de buena arquitectura,
comercios o cementerios, talleres ruidosos, basurales, etc.).-

Y el tercer tipo, es el de los Factores que son de carácter general. Por ejemplo: el estado de la plaza
inmobiliaria: cualquier situación de orden económico, inclusive la amenaza de períodos inflacionarios, puede
crear una modificación total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una
posibilidad de desvalorización monetaria, y entonces corre a poner a resguardo su capital. Como el mejor
resguardo del capital es la inversión inmobiliaria, vuelven otra vea tonificarse las operaciones de ventas, tanto
en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer también, como antecedente de carácter
general las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de fracciones, ya que, en general, en
todos los países las municipalidades se están haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes, y resulta
muy oneroso comprar una fracción y subdividirla para venderla en lotes.-

Los regímenes de locación de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha
importancia como factor de valorización, ya que desalientan las inversiones en este campo.-

La política fiscal respecto a préstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra.
Aspecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de viviendas económicas.-

La desgravación impositiva a la edificación es una medida que produce un alza de valores de terrenos, de que
se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que
les conviene por desgravación impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque
sea al costo, pues la ganancia está en la desgravación. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes
aptos para ese fin, y un alza en sus precios así como también una sensible baja en los valores de oferta de
departamentos.-
 Tasaciones 38

FACTORES DE VALORIZACION DE TERRENOS

ZONALES
GENERALES
• Valor residencial
• Mercado Inmobiliario
• Valor comercial
PARTICULARES • Estado económico del
• Valor industrial país
• Dimensiones
• Reglamentaciones • Subdivisiones
(frente y fondo)
de zonificación • Perspectivas
• Ubicación
• Servicios públicos agropecuarias
• Forma
1. Agua • Régimen de locación
• Orientación
2. Cloacas • Desgravación impositiva
• Topografía
(niveles) 3. Teléfono • Creación de nuevas
zonas de desarrollo
• Subsuelo 4. Pavimento
• Incidencia de grandes
• Vecinos valorizantes obras
• Vecinos • públicas
desvalorizantes.

Los Factores Intrínsecos del Inmueble

JUNIO 12, 2013

La relevancia de la información referida al inmueble en sí mismo

Con el fin de conocer el valor de mercado de un inmueble, debemos obtener la información del juego de
relaciones e influencias que generan sobre él, cuestiones que son ajenas al mismo, tal como hemos visto
respecto de los factores extrínsecos que orientan el encuadre de la tasación. El segundo campo de datos a
obtener y evaluar corresponde a las características particulares que reúne el inmueble intrínsecamente. La
pregunta que debemos hacernos es cómo es en sí mismo como objeto.-

Desde el punto de vista físico, como sabemos, un inmueble es básicamente un terreno, el cual puede contar
o no con construcciones o mejoras. Así y, con el fin de obtener un orden metodológico de guía, podemos
establecer dos grandes ramas de datos: aquellos referentes al lote, predio o terreno; y los atinentes a las
construcciones o mejoras.-

Del Terreno

¿Cuál o cuáles son las cualidades fundamentales que deben observarse y considerarse específicamente
respecto del lote, sobre el cual o no erigirse una construcción? La importancia de considerar y analizar el lote
radica en que todo inmueble construido es susceptible de ser tomado como un lote si, como veremos más
adelante, la potencialidad de su valor como tal excede a lo que se haya construido sobre el mismo.-

Antes que nada, tenemos que tener en cuenta las características del lote o terreno, ya sea que se trate de
valuar un terreno baldío libre de toda construcción o cualquier tipo de inmueble. Lo que cambiará será la
 Tasaciones 39

cantidad de consideraciones y el grado de profundidad en el análisis que demandará cada una de ellas. Por
caso, si se trata de un inmueble en condominio recientemente construido, consideraciones sobre los aspectos
que hacen a la nivelación o saneamiento del terreno en sí mismo no tendrían el mismo peso que para el caso
de un lote libre de mejoras.-

Aprovechamiento del terreno

Muchos lotes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tienen un frente de 8,66 m., consecuencia de antiguas
medidas, 10 varas (Juan de Garay fundó por segunda vez Buenos Aires, eligiendo un trazado de 25 cuadras de
frente y 9 cuadras y media de fondo. Cada cuadra medía 140 varas, separadas por calles de 11 varas. A su vez,
cada manzana fue dividida en lotes de 10 varas de ancho, conformando el famoso modelo de planificación
urbana conocido como damero español, que caracteriza las ciudades coloniales de nuestro continente. Cada
vara española mide 0,866 metros.).

Eduardo L. Lapa enseña que: Ésa es la medida que más abunda en el catastro, que si bien no cubre las
necesidades de la arquitectura moderna, la distribución dentro de ella no resulta tampoco sumamente
engorrosa. El martillero valuador hará inmediatamente el cálculo siguiente:

Muros medianeros 0,45 *

Muros interiores 0,10

Pasillo de acceso 1,20

Total 1,75

* Nuestro Código Civil en el art. 2726 señala para las paredes de cerramiento y división, de 18 pulgadas, que
atento a la ley 845 de uso obligatorio del sistema métrico decimal se aproxima a los 0,45 m, medida mantenida
en las reglas de edificación de muchos municipios. El Código de Edificación acepta la reducción de espesor a
0,30 m. siempre que no se practiquen rebajos, cortes, canaletas, et. (Cód. de Edif.., De los muros)

Suma ésta que deduciéndola de 8,66 deja 6,91 m aprovechables, y de aplicarse la medianera de 0,30 m el
remanente suma 7,06 m. Claro está que las medidas señaladas (6,91 o 7,06 m) resultan estrechas cuando se
piensa disponer en su interior escaleras o ascensores.-

De esta manera, el valor intrínseco de un predio de 8,66 m. de frente será siempre inferior al de un lote de 10
m de frente, si tomamos en cuenta la amplitud y el aprovechamiento de su posible construcción (Argañaraz
enseña que los terrenos de forma rectangular, cuyo ancho no sea menor de 8 a9 m., se prestan para la
construcción de edificios con mayor economía sin desperdicios de terrenos).-

Recordemos, además, que un lote de mucho fondo no guarda armonía con su frente: se desvaloriza en su
precio unitario. En principio, para comprar un terreno de gran fondo debe el adquirente tener un motivo
especial, como el de construir un galpón para almacenamiento, talleres, etc.; de lo contrario, para ser
aprovechado, un predio de esas dimensiones, debe aumentarse la inversión de capitales. En consecuencia, se
produce, por lo general, menor demanda, lo cual hace rebajar el precio.-

Superficie y dimensiones

La extensión o área propia del terreno y la longitud de sus lados son datos objetivos del terreno que pueden
extraerse de la documentación y planos de la propiedad, obtenerse en el municipio del lugar o bien hallarse
mediante medición y cálculo. Aun así, si bien la información puede suministrarse u obtenerse, como dijimos,
de la documentación del inmueble, el valuador nunca debe dejar de verificar su correspondencia con lo
observado en la visita física al bien, recurriendo siempre, en caso de dudas, a una nueva medición.-
 Tasaciones 40

Las superficies son expresadas según la escala del inmueble. En terrenos urbanos lo habitual es el m2. Las
longitudes de los lados se expresan en general en metros. En extensas fracciones de tierra o en campos, la
hectárea es la medida de área utilizada para la cuantificación de superficie.-

Forma

El espacio encerrado por las líneas divisorias del terreno adopta una determinada conformación en virtud de
cómo se encuentran relacionados entre sí los límites. De la continuidad de esos bordes, de su paralelismo o
no, de la longitud de uno o más de ellos con relación a la de los otros dependerá la forma particular que ellos
otorguen al lote.-

Así, las formas de los terrenos pueden asemejarse a figuras geométricas simples como el cuadrado o el
rectángulo, o incluso a algunas más complejas, como las trapezoidales o triangulares o, en ciertos casos, se
reducen a formas absolutamente irregulares.-

En el campo de la tasación existen distintas tablas con coeficientes y fórmulas que tienden a asimilar la forma
de determinados lotes –triangulares trapezoidales o con forma de paralelogramo, entro otros- a la de un
terreno regular ideal. A nuestro criterio, si bien esta práctica puede ser de auxilio en aquellos casos de alta
complejidad y especificidad en los que no exista otro recurso, no es la metodología de uso más habitual o
recomendable, ya que una forma irregular de lote en muchos casos es injustificadamente castigada por esta
situación en su valorización mediante este reduccionismo metodológico.-

El valuador debe considerar y catalogar las cuestiones de forma y definir en su informe si la misma es regular
o irregular y a qué figura geométrica es más asimilable. Pero sin tener el preconcepto de que a irregularidades
de forma corresponde un menor aprovechamiento o valor del suelo que encierra, ya que ello en definitiva
derivará de otras cuestiones, como es la posibilidad de utilización de la superficie, distancias mínimas que
pueden ser exigidas por disposiciones municipales, del grado de creatividad del diseño de la construcción
factible de realizarse sobre el lote y del destino de la misma, entre otras.-

En loteos suburbanos de fracciones de tierra destinadas a casas de fin de semana sería irrelevante
homogeneizar la forma de paralelogramo de un lote con respecto a una cuadrangular, cuando en realidad esa
forma no implicará ningún perjuicio para que dentro de ese lote se pueda hacer el mejor y mayor
aprovechamiento del mismo.-

Por otro lado, un terreno de forma triangular puede tener un valor injustamente castigado con relación a uno
rectangular si éste se halla enclavado, como suele suceder, en una bifurcación de una avenida. En ese caso, el
lote cuanta con frente hacia dos calles y con la ventaja superlativa de no poder pasar desapercibido al tránsito.-

No obstante, también es cierto que en la práctica el tasador se topará con casos en los que una extensa
superficie desarrollada sobre un lote irregular es menos útil y aprovechable que otra menor enclavada sobre
una parcela de mayor regularidad.-

Al evaluar la forma de un lote, debemos centrarnos en el aprovechamiento de la superficie que encierra la

forma y no en la forma en sí mismo como invalidante o convalidante de un mejor aprovechamiento.-

Las formas de los predios urbanos podrían en primer lugar dividirse entre regulares e irregulares. Dentro de
los regulares, debemos incluir no sólo a aquellos que efectivamente lo sean con exactitud, sino también a los
que ante la observación visual no ofrezcan distorsiones llamativas.-

Como terrenos irregulares en cuanto a su forma, debemos catalogarse a aquellos que tengan una significativa
diferencia de longitud de lados, ángulos demasiado agudos u obtusos o que estén conformados por la
asimilación o sumatoria de dos figuras regulares de distinto tamaño que den como resultado una nueva figura
irregular.-
 Tasaciones 41

Una vez definida la regularidad o irregularidad de la forma del lote, podemos también avanzar en una
clasificación geométrica de la misma, asimilable a figuras simples conocidas, tales como las que se exponen a
continuación:

a) Rectangular

b) Cuadrada

c) Trapezoidal

d) Paralelográmica

e) Triangular

f) Sector de círculo

g) Romboidal

La clasificación de forma de un lote es, por sí misma, de utilidad relativa para la valuación al momento de
sopesar esta cualidad con respecto a la de los lotes de los inmuebles que se toman de referencia para el análisis
mediante comparativos. Lo que en realidad debe ponderarse es el factor de aprovechamiento que surge de la
relación forma-superficie.-

Así, la forma del terreno, como las otras cualidades que se analizan para establecer la valuación, deben estar
siempre referidas a lo que pueda materializarse sobre él o al uso al que se pueda destinar el mismo. Imaginar
el volumen de lo que se puede construir sobre el lote o sus usos factibles resulta más conveniente, práctico y
razonable que ajustarse a ultranza a consideraciones abstractas contenidas en determinadas tablas y
fórmulas.-

Factores Intrínsecos – Forma y Nivel

JUNIO 16, 2013

FORMA

No resulta fácil la tasación de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores definidos de la tierra.

Entendemos, en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular el rectángulo y el cuadrado. Formas
irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el triángulo y los polígonos irregulares
propiamente dichos.

Citando a Rivarola, “habrá irregularidades que por su propia forma y ubicación dentro del terreno harán sentir
aquella influencia, habrá otras que quedarán relegadas a los patios y jardines, con consecuencias de
importancia muchísimo menor que las primeras, y acaso no faltarán otras de las cuales se podrá obtener
excelente provecho”.

Lotes con frente o fondo sesgado resultan aprovechables según sea la extensión del frente y fondo o el destino
esperado. Así también deben considerarse los lotes con martillos a favor o en contra.

Se deprecian terrenos:

• con varios y pronunciados quiebres;

• con formas que se aproximan al triángulo;

 Tasaciones 42

• cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno);

• con superficies reducidas conforme al uso permitido o destino esperado.

A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre y cuando esa
superficie no sea consecuencia de una mayor longitud (lonja).

Algunos tratadistas -entre ellos, Guerrero- proponen la determinación de la “superficie homogeneizada”, que
resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo a los apéndices irregulares que complementan el núcleo
regular de una figura -que se construye realizando una especie de escalera con las medidas probables de
ambientes normales, por ejemplo 4 metros- y lograr así un “coeficiente de forma” a través de la siguiente
fórmula:

Cf = superficie homogeneizada (m2) (< 1)

Superficie total del lote (m2)

Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de dividir la
superficie del lote por el frente:

Fr = área (m2)

frente (m)

Se establece, de esta manera, “un fondo relativo ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del
lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno”
(Chandías).

La obtención de este “fondo relativo”, que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe
confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto, y muchas veces limitador.

NIVEL (propio y en relación con el de la calle)

Un desnivel inferior de más de 15 cm, en relación con la cota de la calle, es considerado perjudicial. La tarea
de relleno es costosa, y debe analizarse el valor del predio en relación con los gastos que insume tal tarea.

Los lotes a mayor altura, con respecto a la cota de referencia, comienzan a considerar el perjuicio cuando esta
diferencia es superior a los 30 centímetros (Fitte y Cervini). En el desmonte debe tenerse en cuenta que la
tierra excavada ocupa un volumen mayor que el del perfil (denominado “esponjamiento inicial”), hecho que
se traduce en mayores gastos de traslado.

No escapa a la consideración del tasador que el desnivel puede ser tratado con provecho desde el punto de
vista arquitectónico. Esto resulta aplicable, básicamente, en áreas residenciales, no así en las comerciales.

El relieve del terreno (topografía) se agrega en la consideración. Las pendientes, de resultar pronunciadas,
requieren la ejecución de desmontes o rellenos para salvar los desniveles. Los gastos a realizar castigan el valor
de la tierra.
 Tasaciones 43

Relación frente-fondo, dimensiones y superficie

JUNIO 13, 2013

Como frente se identifica al lado del terreno que linda con la vía pública de acceso. Así como en el caso de las
consideraciones que hacen a su forma, la relación del frente con el fondo del terreno es útil a la hora de su
comparación, pero aquí tampoco son válidos los condicionamientos a priori, aunque en lotes urbanos
habitualmente sea valorado contar con un amplio frente hacia la calle.-

La extensión del lado que vincula al terreno con la vía pública, como dijimos, es valorada, pero el tasador no
sólo debe considerar esta longitud sino la relación con las medidas de sus otros lados y, si esa relación es
adecuada para el mejor aprovechamiento de la superficie. Como vemos, nuevamente debemos reconocer el
mayor o menor beneficio en la aptitud económica del lote que representa la relación existente entre sus
lados.-

Dos lotes con idéntica superficie y forma pueden presentar grados de utilidad sumamente disímiles en función
de la relación de sus lados con la calle de acceso.-

Relación frente-fondo
C
A B

La figura ejemplifica tres lotes de forma rectangular denominados A, B y C. Los lotes A y B son idénticos en
cuanto a superficie y dimensiones de sus lados, difiriendo sólo en la posición relativa de los mismos con
relación a la calle. El lote C cuenta con la misma superficie pero diferente medida de lados que los
terrenos A y B.-

¿Cuál de los lotes presenta la mejor relación frente-fondo? Estaríamos inclinados a decir que el B, debido a
que su lado mayor coincide precisamente con el frente, y tal vez así sea, si el mejor uso de la zona es el
comercial o si este frente ofrece una excelente vista. Pero tal vez no sea así, y se trate de un área residencial
en la que los linderos y el contrafrente dan hacia espacios abiertos y parquizados que resulten más atractivos
para el uso residencial que la vía de acceso y, entonces el A resulta más conveniente. El caso C tal vez sea el
más extremo, pero no por ello descartable a primera vista si es posible materializar un proyecto en forma de
tira sobre él y la mejor y más atractiva orientación sea uno de sus lados.-

Del ejemplo surge el carácter altamente relativo que cobra la relación frente-fondo de un inmueble con
relación a otras series de variables que deben manejarse en conjunto (en realidad todas), como usos,
orientaciones, visuales, disposiciones reglamentarias municipales de altura y ocupación de parcela, etc. No
obstante, el tasador debe tener presente esta condición para ponderarla adecuadamente y asignarle la
magnitud económica correspondiente a la hora del análisis del valor.-

El marco conceptual de recopilación de datos y análisis debe ser siempre el de negar lo absoluto. De ahí el
énfasis en poner en crisis siempre cualquier análisis automático, dogmático y rígido al recopilar la información
necesaria y al evaluarla con fines de la obtención del valor de mercado. El aprendizaje de las condiciones
permite su aplicación en zonas ajenas y diferentes a la habitual del tasador.-

En el caso concreto de la relación frente-fondo, como en otras variables, la práctica y el conocimiento de la

zona, la trama urbana y el parcelamiento del lugar, hacen que se pueda establecer un lote tipo o modelo y
considerar la mejor relación frente y fondo de cada lote a tasar con respecto a ese lote tipo y modelo. Pero
dada la variedad de loteos y formas de parcelamiento y de usos de los entornos en los que la práctica
 Tasaciones 44

valuatorias implica actuar, el establecimiento de este patrón es atributo inherente al tasador como fruto de
un exhaustivo relevamiento y de un estudio particular de cada entorno.-

El Frente: La parte más valiosa de un lote es el frente. Podría deducirse aquí que al aumentar indefinidamente
el frente, aumentaría también de la misma manera el valor. Sin embargo no es así. Hay una zona dentro de la
cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende.

Frentes comprendidos entre los 9 y los 15 metros, parecen ser los más cotizados; fuera de esa zona la
influencia resulta negativa.

La influencia del frente se establece a través de efectos contradictorios:

a) Un frente es una estructura costosa en razón que debe ser tratado arquitectónicamente, lo que supone el
empleo de materiales caros: revestimientos, carpintería especial, etc., pero al mismo tiempo debe
considerarse que un frente amplio da una superficie de iluminación y ventilación que evita pérdida de terreno
por patios suplementarios.

b) El alto valor del área próxima a la línea municipal hace que aumente rápidamente el monto de la inversión
en la compra. A medida que el frente aumenta hay un proceso de disminución de compradores que hace
disminuir, por consiguiente, el precio unitario. Pero este aumento de inversión está compensado por la
posibilidad de obtener mayor renta, ya que las unidades locativas hacia la calle son las que alcanzan mayores
alquileres ya sean negocios o viviendas.

c) Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectónicas forzadas, en las cuales el acceso a los pisos altos o
dependencias interiores, contribuye a reducir el aprovechamiento de las plantas fuertemente. Frentes
inferiores a los seis (6) metros pasan ya a la categoría de extraordinarios y entran a jugar influencias muy
particulares que pueden llegar a determinar valoración o perjuicios suplementarios.

d) Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otras más angostas, de donde
puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es baldío, o con mejoras próximas al fin de su vida útil.

Para frentes menores de 9 metros tienen predominio las razones de orden arquitectónico; para frentes
superiores a los 15 metros, empieza a predominar el monto de la inversión. Para la zona comprendida entre
los 9 y los 15 metros se establece el equilibrio entre ambos elementos y se tienen los frentes normales más
solicitados.

El Fondo: Las zonas más alejadas de la línea municipal tienen menos valor. Esta disminución no responde a
una ley lineal, sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola.-

Tal variación se explica por las siguientes razones, orientadas en el mismo sentido:

a) Con el mayor fondo aumenta la inversión de capital, lo cual, al disminuir la demanda, hace bajar el precio
unitario.

b) Las ordenanzas municipales de algunas ciudades [en San Juan la DPDU (Dirección de Planeamiento y
Desarrollo Urbano)], contienen limitaciones estrictas en cuanto al aprovechamiento de los fondos.

c) Aunque esta limitación no exista, hay una gran preferencia de compradores e inquilinos por los locales
que dan a la calle.

PROPORCION RELATIVA DE LAS DIMENSIONES

 Tasaciones 45

La proporción relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el tasador debe
apreciar en su debida magnitud.

No es necesario señalar la diferencia que puede haber entre dos lotes de igual superficie y dimensiones, pero
dispuesto de manera tal que al frente de uno corresponda el fondo del otro. Un lote de 10 por 30 no es igual
a uno de 30 por 10, aun cuando sus dimensiones y superficies lo sean, ya que para el primero la relación frente-
fondo es de 1:3 y para el segundo 3:1.

Cuando se trata de terrenos de conformación regular, el problema no presenta mayores inconvenientes.

Mayores son las complicaciones que presentan las irregularidades de forma; estas, en la mayoría de los casos,
se presentan como una baja en el precio unitario de la tierra.

Las influencias que se derivan de las características geométricas de la parcela pueden ser reducidas a fórmulas
y tablas por medio de métodos analíticos-empíricos. A tal efecto se usa una unidad de comparación, la que se
supone valiendo el 100 %. Con respecto a ésta unidad, el precio por metro cuadrado de un lote puede valer
más o menos, según que aquellas influencias se orienten en el sentido favorable o desfavorable.

Se admite que tal unidad lo sea un lote ideal de 10 metros de frente y 30 metros de fondo ubicado en el centro
de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina.

Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del país, la unidad resulta satisfactoria
y las tablas han sido preparadas sobre ella. Las zonas de características familiares y suburbanas requieren una
unidad mayor que se estima en 11 por 40 metros.

Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales están expresadas en tablas
de frente y fondo calculadas inicialmente por el Ingeniero Valiente Noailles y modificadas por Fitte y Cervini.

Superficie

La adquisición de una propiedad de gran superficie supone la movilización de un capital también grande. Los
capitales grandes abundan menos que los chicos, hay entonces pocos compradores. La ley de la oferta y la
demanda es decisiva; la menor demanda hace disminuir el precio unitario de los lotes grandes.-

Inversamente, para una propiedad pequeña la compra requiere capitales menores; hay más compradores y al
aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La influencia de la superficie queda entonces,
resumida de la siguiente manera: “el precio unitario de una fracción urbana es tanto menor cuanto mayor sea
el área de la misma, a igualdad de las demás condiciones”.-

La superficie puede incidir también, y a través de otros factores, en sentido contrario al que se ha señalado en
la regla anterior, así por ejemplo, lotes muy grandes para los cuales podríamos corresponder coeficientes muy
bajos, pueden ser beneficiados en atención al hecho de su probable subdivisión. De de esta misma manera
habrá bonificación si puede establecerse de un modo seguro, que la relación entre el área edificada y la del
lote, es la conveniente, concepto que se indica aunque no corresponda a la influencia estricta de la superficie.-

La superficie de una figura es la medida de su extensión considerando dos dimensiones: largo y ancho. La
unidad de medida de un lote urbano es el metro cuadrado (m2); por lo tanto, para calcular la superficie de una
figura habrá que averiguar cuántas veces la unidad de medida está comprendida en dicha superficie.-

Parcela – Solar – Terreno

 Tasaciones 46

JUNIO 11, 2013

Para la correcta formación de un Tasador, se deben conocer y afianzar los conceptos de distintos elementos
que “maneja” a diario en su actividad. Es por ello, que en este artículo trataré de dejar debidamente aclarado
el concepto de:

Parcela: procede del francés parcelle que, a su vez, tiene su origen en el latín particella. El término se utiliza
para nombrar a una porción pequeña de terreno, que suele considerarse como sobrante de otra mayor que
ha sido comprada, adjudicada o expropiada.

El concepto se utiliza en el ámbito del planeamiento urbanístico para referirse a la superficie de terreno que,
legalmente conformada o dividida, actúa como soporte de aprovechamiento de acuerdo a las condiciones
fijadas por la normativa vigente.

Es posible analizar la parcela desde distintas perspectivas. La superficie bruta es la superficie original de
acuerdo a los datos que consten en el catastro, el registro de propiedad y las mediciones reales. La superficie
neta, en cambio, es la superficie que no se encuentra reservada para la ubicación de dotaciones urbanísticas
públicas.

La parcela mínima es la superficie mínima que tiene que tener una parcela para que las autoridades puedan
autorizar los usos permitidos según el planeamiento urbano, mientras que las parcelas resultantes son
aquellas formadas a partir del desarrollo de otras actuaciones.

La división de terrenos en parcelas se conoce como parcelación o aparcelamiento. En concreto, la parcelación

urbanística es la división sucesiva de terreno en varias parcelas con el objetivo de urbanizarlos o edificarlos.

Según los tiempos, obras bibliográficas, normas o disposiciones, también se las suele llamar: lotes o terrenos.-

Solar: Comprende las parcelas catastrales sin edificación. El concepto catastral de solar es más amplio que el
concepto urbanístico de solar, pues el primero incluye todas las parcelas no edificadas en suelo urbano o
urbanizable planificado, así como el no programado por carecer de planeamiento parcial, lo que da una idea
global del suelo vacante disponible para ser edificado.

Un terreno es un espacio de tierra sobre el cual generalmente y más comúnmente la gente puede construir
casas, edificios, negocios, locales, entre otros o bien cultivar la tierra, ya sea para uso propio, como podría ser
el caso del armado de una huerta en la cual se plantan distintos tipos de comestibles, para que una vez que
han dado sus frutos, ingerirlos, o bien, la explotación, puede hacerse a un nivel más amplio, como ser en el
caso de los terrenos ubicados en las zonas rurales, generalmente, alejadas de las grandes ciudades, destinados
para un uso agropecuario.

Obviamente, este pedazo de tierra, para la consecución de los destinos que mencioné en el párrafo anterior,
deberá estar legalmente conformada y dividida, en tanto, en el corriente vocabulario que se emplea a
instancias del planeamiento urbanístico, estos pedazos de tierra delimitados se llaman parcelas.

Tiempo de Comercialización
 Tasaciones 47

MAYO 30, 2013

Cuando se analiza un mercado determinado (tipología, barrio o ciudad, sociedad, situación económica), hay
varios aspectos a considerar. Uno de ellos, es el TIEMPO DE COMERCIALIZACIÓN, por el cual, el profesional
avaluador, deberá considerar en qué lapso de tiempo se comercializan aquellos inmuebles cuyas
características coinciden con el bien que valoriza.-

En este artículo, se trata tal temático, conforme las recomendaciones del Manual del Banco Central de la
República Argentina (BCRA).-

El tiempo de comercialización es la cantidad promedio de tiempo que una propiedad similar a la que será
tasada, en el mismo mercado que ésta, tardara en ser vendida cuando se la ofrezca a un precio cercano a su
valor real de mercado. Es una estimación de la medida del tiempo de oferta necesario hasta que la propiedad
se venda. Se hará en función al tiempo de comercialización para propiedades (de características similares) en
el barrio, pudiendo ser su clasificación:

“menos de 3 meses”.

“3 – 6 meses”.

“más de 6 meses”.

Se indicará el rango de valor correspondiente a las propiedades ubicadas en las inmediaciones.

Esto se refiere a la variación que pudiera existir entre los valores monetarios predominantes, excluida
cualquier anomalía producto, por ejemplo, de una propiedad atípica.

El rango comienza con el menor valor monetario, terminando con el mayor. Deberá indicarse el valor mínimo
y máximo para el barrio, expresado en términos de precio total y precio por metro cuadrado.

Se deberá indicar el rango en la antigüedad de las construcciones del barrio.

Esto tendrá que corresponder a la variación entre las distintas fechas de construcción original predominante
en el vecindario, excluyendo cualquier anomalía. El rango comienza con la de menor antigüedad, terminando
en la de mayor. Deben indicarse la antigüedad mínima y máxima de las construcciones del barrio.

Se deberá incluir una breve descripción de las características del barrio, así como cualquier ampliación o
explicación adicional que sea requerida para describir en forma más clara los elementos contenidos en los
ítems previamente mencionados. Esto debe brindar una comprensión general del estado actual del barrio en
que se ubica la propiedad a tasar.

Se deberán comentar los factores que influyen en la comercialización de las propiedades de la zona.

Este comentario debiera incluir los ítems tratados anteriormente así como cualquier otro que afecte el valor
de la propiedad tasada. En especial deberán hacerse comentarios sobre cualquier factor favorable o
desfavorable que pueda tener incidencia, tanto en el presente como en el futuro, en la estabilidad a largo
plazo de los valores de las propiedades en el barrio.

La facilidad de comercialización de las propiedades en el vecindario se refiere a su posibilidad de ser vendidas.

Además de la proximidad a fuentes de trabajo y áreas de esparcimiento, estabilidad de empleo, etc., se deberá
considerar la calidad de las escuelas y/o servicios educativos en el área, parques públicos, aspectos
característicos del barrio y el efecto de cualquier ruido u olores molestos que pudieran resultar objetables. La
mejor fuente de información en este sentido lo constituyen generalmente los agentes inmobiliarios que
operan en la zona.
 Tasaciones 48

El tasador deberá incluir cualquier comentario relevante sobre las condiciones del mercado.

Esto se refiere a las condiciones actuales del mercado inmobiliario, que puedan incidir sobre los valores
monetarios de los inmuebles de la zona.

Deberán incluirse comentarios sobre las tendencias inmobiliarias tales como el crecimiento de la demanda de
permisos de obra y actividad de construcción, la disponibilidad de trabajo y/o empleo en la zona y cualquier
otro factor importante que influya en el valor de la propiedad en el área en cuestión.

Procedimiento de los dígitos oscilantes

MAYO 28, 2013

Es el más usado en el ambiente inmobiliario, también llamado “a ojo de buen cubero”. El “más o
menos”.-

El “maestro” y fuente de consulta de muchos que nos dedicamos a la tasación como actividad profesional, el
extinto Ing. Dante GUERRERO (QEPD), expresaba en su obra “Manual de Tasaciones” (propiedades urbanas y
rurales), Librería y Editorial Alsina, 2ª edición, 1994, pág. 2, que “Un valor estimativo no debe considerarse ni
mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un número que ofrece menos
seguridades de certeza que éste”.

Realizar una tasación “razonada”, significa emitir un juicio de valor debidamente justificado. Ello, implica un
amplio trabajo de investigación y análisis, lo que no se puede hacer en 48 horas.-

En la actividad inmobiliaria, el tiempo es oro. El tener a una persona abocada por varios días dedicada a la
investigación para emitir un “juicio de valor”, es casi antieconómico.-

Por el otro lado, los dueños de inmuebles, no pretenden la exactitud en el valor de su bien, sino los “extremos”
posibles del valor del mismo (el mayor y menor), quedándose siempre con la mayor valoración y que convenga
a sus intereses patrimoniales.-

Pero en este “método”, se requiere de mucha experiencia en un lugar o mercado, la que sólo se adquiere con
el tiempo; por cuanto, podríamos decir que sólo debiera considerarse válida una tasación por esta
metodología, si quien emite ese “juicio” tiene, como mínimo, 10 a 15 años trabajando en el lugar en que se
emplaza la propiedad a valorar.-

Volviendo al material de estudio del Ing. Guerrero (pág.6/7), éste expresaba: “Saber tasar no significa –como
muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país,
sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. En este
aspecto cabe mencionar a los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya una experiencia tan
grande en la materia que se trasladan al interior de un país –donde quizá no han estado nunca- y en pocos
días, haciendo investigación de mercado, búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc.,
vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona, de la capacidad absorción posible de ese mercado
inmobiliario, etc., que prácticamente están a la par de cualquiera que –por razones de trabajo- está dedicado
a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar”.-

Para ser práctico a dónde “apunta” la tasación. Imaginemos un “blanco de tiro” que se usa en la arquería o
armería. El mismo suele ser un diagrama de varios círculos que desde el más grande (el externo) al más
pequeño (centro), otorgan un valor o puntuación al dar sobre cada uno de esos espacios.-
 Tasaciones 49

Dentro del “blanco de tiro”, podríamos decir que están los valores de un mercado; pero, en la tasación (como
en los deportes de la arquería o armería) se busca dar en el “centro” o “blanco”. En donde se otorga la mayor
puntuación.-

En los deportes citados, para dar en el blanco, se requiere de las armas con mayor avance tecnológico exista;
del entrenamiento o práctica permanente del deportista; de la concentración; del análisis del estado climático
del momento; de la calibración correcta de arma según la distancia en que se emplaza el “blanco de tiro”, de
la posición de tiro; del estado físico del deportista, etc.

Traslademos esos deportes a la tasación. El tasador, debe ser una persona preparada técnicamente; con
mucha práctica; deberá saber analizar, investigar y obtener la mayor cantidad de información necesaria para
que, cuando emita su “juicio” (haga su tiro), su resultado sea la aproximación más exacta al valor del bien (dar
en el blanco o centro). Siempre existirá un grado de incertidumbre, pero en su fundamentación, debe dar
todos los datos e indicios arribados, para que tal dictamen tenga un importante grado de certeza.-

Parafraseando al Dr. Eduardo Magnou (“Manual del Tasador”, pág. 31), cuando dice: “Los teóricos de la
economía dicen –y dicen bien- que las valoraciones personales y los precios son impredecibles, por ser
consecuencia de la acción humana, que es impredecible.- Pero la predicción de los precios que realiza el tasador
no sustituye la acción humana individual y la colectivamente integrada en el mecanismo de mercado, sino que
se limita a constatarla en alguna de sus manifestaciones para pronosticar aproximadamente otras…”

Informe: Cómo decidir el precio de alquiler de un inmueble

JULIO 14, 2013

Asignar un valor de alquiler a una vivienda, oficina o local que no corresponda al mercado implica riesgos como
el de disminuir la rentabilidad, retardar el cierre de un negocio o lo que es peor, no conseguir jamás un cliente.
De ahí, la importancia de esta tarea para la que metrocuadrado.com preparó la siguiente guía.

El ideal es contratar los servicios de un avaluador profesional para determinar el precio del arriendo y obtener
asesoría al respecto. Sin embargo, si los propietarios deciden hacerlo por su cuenta deben seguir los siguientes
pasos (sabiendo de antemano que por ley el canon no debe ser mayor al 1 por ciento del precio comercial de
la vivienda y que en los demás tipos de propiedades no existe un tope).

1. Haga una planilla en la que relaciones estos datos (aplique los que correspondan a su propiedad)

a. Tipo de inmueble

b. Vetustez (años de construido)

c. Área

d. Estrato

e. Piso en el que queda

f. Número de baños

g. Número de parqueaderos

h. Edificio inteligente (oficinas)

 Tasaciones 50

i. Altura (bodega)

j. Número de líneas telefónicas

k. Estado de conservación*: a. Excelente, b. Bueno, c. Regular, d. Malo, e. Pésimo (Ver detalle en el pie
de página)

l. Precio de arriendo

m. Observaciones

2. Llame a averiguar por los inmuebles que estén en arriendo en la misma zona del suyo. Pregunte todos los
datos de su planilla y escríbalos cuidadosamente.

3. Para esta tarea, tenga en cuenta los inmuebles a los les fijan avisos en las ventanas, también los que se
publican en los clasificados de los periódicos y en metrocuadrado.com y en la medida de lo posible, aquellos
que estén consignados en una inmobiliaria.

4. Para que su cálculo sea lo más cercano a la realidad, la muestra tomada no debe ser inferior a 20 inmuebles.

5. Luego, comience a clasificar las propiedades y seleccione aquellas que tengan las características más se
parecidas a la suya.

6. Divida el precio de cada una por su área y así obtendrá el valor por metro cuadrado.

7. Después sume los precios obtenidos y divídalos por el número de propiedades usadas en este ejercicio.

8. El resultado obtenido le servirá como referencia para decidir el precio de alquiler de su inmueble.

Ahora bien, el valor obtenido no necesariamente tiene que ser el que se pida inicialmente, ya que es
importante tener un margen de negociación. Es recomendable, entonces, que el precio base esté en un 10 por
encima del que se tiene previsto.

El valor de los seguros a que haya lugar, en el caso en que decida usarlos, son adicionales al valor de
arrendamiento de la propiedad y como tal debe especificarse claramente en el respectivo contrato.

Tenga en cuenta que si desea arrendarle su propiedad a una entidad bancaria, gubernamental o multinacional,
entre otras, estas le pueden exigir un avalúo profesional, el cual determina a ciencia cierta el valor de
reposición y el precio real -actual- del bien que desea arrendar. Los avaluadores profesionales tienen en cuenta
todas las circunstancias que pueden afectar al predio como el tiempo de vida, el deterioro físico y el propósito
del avalúo.

Estado de conservación de un inmueble. ¿Cómo calificarla?

a. Excelente: Como nuevo. No necesita reparaciones; pintura, baños, pisos, cocina, clóseres y acabados en
perfecto estado.

b. Bueno: Aunque no requiere remodelación deben hacerse pequeños arreglos en pintura, tomacorrientes,
interruptores, baños, pisos u otros acabados.

c. Regular: Habitable, pero se requieren reparaciones importantes en pañete y pintura, pisos, clóseres y/o
cocinas.

d. Malo: No habitable de inmediato. Tiene problemas de humedad, goteras y funcionamiento de baños,

cocinas y/o lavadero.
 Tasaciones 51

e. Pésimo: No habitable. Debe hacérsele reparaciones de todo tipo: estructura, humedad, goteras, redes y/o
conexiones de servicios públicos.

Fundamentos de la Tasación: Depreciación

JULIO 11, 2013

Tomando la recopilación que realizara el Agrimensor Mario Scarano en un trabajo sobre el tema, la
depreciación tiene las siguientes acepciones:

El “Diccionario de la Real Academia Española” dice: “Disminución del valor o precio de una cosa ya con
relación al que antes tenía, ya comparándola con otras de su clase”

La “Enciclopedia Universal Ilustrada” completa tal definición expresando: “Puede ocurrir con causas que no
alteran la utilidad natural o intrínseca de las cosas (disminución de la demanda o aumento de la oferta,
superproducción, etc.) o por deterioro de las cosas o disminución de dicha utilidad (avería, haber pasado de
moda, invención de otro producto mejor por igual precio o más barato, aunque sea de igual clase y calidad,
etc.)”.-

María Delia Abrines, en su obra “La Depreciación en la Industria”, reproduce algunas definiciones que son
interesantes de enunciar:

Según Mase y Flover (cómo analizar costos): “La depreciación es la pérdida operada en la vida o el valor de un
elemento del activo a causa del uso, abuso, desgaste o la acción de los elementos o del transcurso del tiempo”

Floy en su obra “Valuación de propiedades de utilidad pública” expresa: “La depreciación es una reducción
de las utilidades, expresada en unidades monetarias y debida a un deterioro en el activo físico en razón de: el
desgaste, la edad o decadencia física, la insuficiencia, la obsolescencia, el descuido en la conservación”.-

Para que tengamos una idea del origen de la terminología o el nacimiento del concepto de depreciación,
debemos considerar que aparece cuando la evolución industrial hace que la agricultura deje de ser el único
medio de vida de los pueblos y se inicia el desarrollo de las industrias, con el uso de herramientas, al principio
rústicas, y luego de las máquinas, cuyo desgaste progresivo se empezó a hacer en los costos de la producción.-

R. B. Kests da un cuadro; un agrupamiento, de las causas de depreciación:

CAUSAS DE DEPRECIACIÓN

(Cuadro de R. B. Kests)

1) Desgaste por funcionamiento

1) Causas físicas

2) Deterioro (decrepitud)

1) Insuficiencia o ineptitud

2) Causas funcionales

2) Obsolescencia.

A) Bienes tangibles
 Tasaciones 52

1) Accidentes: negligencia, fuego, rayo, viento, agua, temperatura.

2) Daños: parásitos, contaminación de aguas, obstrucciones.-

3) Causas contingentes

3) Disminución de provisión: gas, agua.

B) Bienes intangibles

Derechos: limitados en el tiempo, abandonados

El desgaste se produce por uso y funcionamiento.-

El deterioro puede producirse aún sin funcionamiento e, inclusive, puede ser causal. Cuando el deterioro es
por acción del tiempo, se llama decrepitud.-

La insuficiencia se produce cuando la unidad no alcanza a producir lo que se le requiere.-

La depreciación por obsolescencia se produce cuando la fabricación, invención, sistema de producción o

nuevos conceptos de planeamiento han cambiado y mejorado los resultados.-

En las construcciones, la obsolescencia es un aspecto que debe ser debidamente considerado por el valuador,
porque si en algún aspecto los métodos constructivos son más permanentes, no lo son así los conceptos de
proyectos distribución de ambientes, adecuación de materiales modernos en los detalles de terminación, etc.-

Las causales contingentes, en general, están representadas por situaciones accidentales, por deficiencia
mantenimiento o situaciones ajenas al inmueble en sí, imputables a la insuficiencia de servicios públicos.-

La depreciaciones de bienes intangibles, tiene directa relación con aspectos legales del dominio de los bienes,
por limitación o perención de los derechos.-

Fuente: “Manual de Tasaciones” – Dante Guerrero – Lib. y Edit. Alsina – 1994

“Un bien físico es perecedero. Desde el momento de su puesta en servicio hasta el de su retiro, transcurre un
período de tiempo llamado vida, durante el cual se pierde, paulatina o bruscamente, su aptitud para servir al
fin para el que fue habilitado.

La pérdida de aptitud se traduce en una pérdida de valor -brusca o paulatina, parcial o total- y se
denomina depreciación” (Chandías).

Las causas que originan la depreciación se agrupan en dos tipos: a) razones de orden físico (depreciación
física); b) razones de orden funcional (depreciación funcional).

La depreciación física se produce de dos modos:

• Avería o destrucción de una parte o todo el edificio como consecuencia de: 1) accidentes (fortuitos o
por negligencia -mala construcción o conservación-); 2) desastres (inundación, terremotos, otros
fenómenos climáticos).

• Decrepitud por deterioro físico o por desgaste y rotura: 1) deterioro físico: proviene de la edad misma
y la exposición a los agentes atmosféricos; 2) desgaste y rotura: aparecen con el uso (golpes,
vibraciones, frotamientos, etc.).
 Tasaciones 53

El deterioro físico aumenta en mayor proporción con la edad que con el uso; por el contrario, el desgaste y la
rotura aumentan más con el uso que con la edad.

La depreciación funcional se da de dos maneras:

• Insuficiencia o ineptitud: un proyecto arquitectónico limitado o mal resuelto, e instalaciones

incompletas o defectuosas deprecian el edificio. Es otro factor de depreciación funcional, la relación
equivocada entre el valor de la tierra y el valor del edificio, o la mala elección de la localización en
función de la característica o destino del edificio.

• Obsolescencia: los edificios existentes disminuyen la calidad de sus servicios al surgir nuevos tipos
arquitectónicos, la utilización de nuevos materiales en la construcción o nuevos sistemas térmicos y
electromecánicos para las instalaciones, convirtiéndolos en inadecuados para satisfacer exigencias
actuales.

La depreciación funcional es más rápida que la física, en consecuencia, la vida del bien queda limitada en
mayor medida por la depreciación funcional que por la física.

La depreciación funcional no puede medirse mediante la utilización de fórmulas como la física, depende de la
apreciación subjetiva del tasador, y sólo su conocimiento y buen criterio permitirá ponderar la dimensión de
aquélla.

Se establece la depreciación funcional por el grado de reducción en la productividad del inmueble en relación
con otras propiedades comparables.

Una propuesta de cálculo de la depreciación funcional se funda en la determinación de los costos y gastos
necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u
obsolescencia (Orden Real de España, 2003).

Otra propuesta consiste en calcular la depreciación funcional por el aumento de valor que tendría el bien
inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la insuficiencia constructiva, la ineptitud del
proyecto o el reemplazo de materiales y sistemas obsoletos. La consideración se realiza en base al aumento
del valor de la propiedad por las mejoras producidas y no sobre el costo de éstas, pues es sabido que el
porcentaje de recupero de la inversión, generalmente, no es total.

Distintos métodos proponen el cálculo de la depreciación física, entre los que citamos:

• a) El método de la línea recta: la depreciación es una función lineal de la edad. Este método supone
que la depreciación es uniforme a lo largo de la vida del edificio, es decir, que todos los años es la
misma.

• b) El método de la parábola (llamado de Kuentzle): la depreciación no es constante, sino que es lenta

al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el fin de la misma.

• c) El método de Ross: utiliza la misma hipótesis que el anterior; la fórmula, al igual que la de
Kuentzle, expresa mejor el hecho de que la depreciación no es constante como supone el método de
la línea recta.

• El criterio de Heideck: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular; un bien mal
conservado se deprecia más rápidamente, acortándose en consecuencia su vida útil. Heideck tiene en
cuenta este hecho y aconseja aumentar los valores teóricos de la depreciación cuando la conservación
no ha sido regular. Ha establecido cinco categorías de “estados” de conservación, con cuatro
categorías intermedias a cada una de las cuales hace corresponder un coeficiente.
 Tasaciones 54

Este criterio se aplica siempre en combinación con cualquiera de los indicados en a), b) o c), agregando el
castigo por mala conservación una vez que ha sido calculada la depreciación por uso. Los procedimientos que
mencionamos están referidos a una desvalorización integral o depreciación de conjunto. Las distintas
estructuras que se integran en un edificio nos obligarán, en ocasiones, a depreciaciones parciales de algunos
elementos constructivos.

El método de la línea recta se basa en un presupuesto arbitrario, cual es la depreciación constante; los de
Kuentzle y Ross, como lo expresamos con anterioridad, reflejan más cabalmente el fenómeno real.

En el cálculo de la depreciación por cualquiera de estos tres métodos, que en la práctica se combinan con el
de Heideck, es necesario estimar la vida probable del edificio mediante alguna de estas dos alternativas:
considerar la duración de un bien similar al que se tasa, preceptuándolo bien conservado -para poder aplicar
el castigo de acuerdo a Heideck- en cuyo caso se falsea la realidad tratando de ajustarla a las fórmulas; o,
considerar la expectativa de vida probable del bien a tasar, conforme a su estado, situación en la que el criterio
de Heideck dejaría -total o parcialmente- de ser necesario.

Las situaciones expuestas nos alertan en cuanto al error que puede acarrear el uso mecánico de estas
fórmulas.

Con el estudio y análisis de los materiales, de la mano de obra e instalaciones accesorias, puede determinarse
el costo de reposición del edificio, y a partir de éste establecer el valor actual, descontando la depreciación
física y la depreciación funcional.

En la generalidad de los casos, el valor actual de una unidad física no será nunca igual a cero; es decir, que la
depreciación no es total, manteniendo el bien un valor remanente, valor residual, que es el que corresponde
a los materiales en el momento de su retiro.

Para el cálculo de la depreciación, dice Chandías y lo compartimos, no puede formarse una tabla de duración
que contenga la vida probable de los edificios, sino desde un punto meramente informativo.

Los dos problemas que quedan librados al criterio del tasador en el cálculo de la depreciación son: la
estimación de la expectancia y la del valor residual de los materiales. Debe desterrarse la práctica de estimar
la expectativa de vida útil (vida remanente) como diferencia entre la vida probable teórica y la antigüedad (o
edad) del edificio.

La determinación de la expectancia se vincula con tres cuestiones que hacen a la técnica del avalúo:

• el tipo de construcción del edificio;

• lo funcional de la arquitectura;

• las características económicas del mercado.

Continúa en el próximo artículo con: “Depreciación por edad”

Fuentes:

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario -Argentina – 2009

Fundamentos de la Tasación: Costos

JULIO 10, 2013

3.1. Costo de origen. Costo de reposición

 Tasaciones 55

El valor de un edificio no es su costo de origen o su costo de reposición, tampoco el que pueda resultar por
capitalización de la renta, real o probable.

El valor de un edificio es la resultante de apreciar la importancia de cada uno de estos términos, en forma
justa y debida.

Costo de origen

Costo de origen es el monto que se necesitó en el momento de la construcción, nueva y en condiciones de

servicio

Si al costo de origen se le descuenta la depreciación (física y funcional) se tiene el costo de origen presente,
que en general no coincide con el valor por las siguientes razones:

• El costo de origen puede no ser representativo de los precios normales en la fecha correspondiente,
afectado por inversiones antieconómicas o beneficios extras.

• El costo de origen es estático -de carácter histórico- y por lo tanto, resulta ajeno a todo cambio en el
poder adquisitivo de la moneda. Es esta su mayor objeción y la más severa limitación.

• Las mejoras realizadas en distintas etapas constructivas deforman el costo de origen, al ser éste el
resultado de la suma de términos que no son comparables, como consecuencia de posibles cambios
en el valor de la moneda o en los métodos constructivos.

Otros inconvenientes derivan de la falta de datos, que en la mayoría de los casos resultan insalvables. Estos
datos no se refieren sólo a aquellos exclusivos de la propiedad que se estudia, sino a datos de aplicación como
el costo de materiales en distintas épocas, el costo de la mano de obra, etc.

Costo de reposición

Costo de reposición es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, considerando las condiciones
de precios de la fecha de tasación.

“La forma en que se estima el costo de reposición de los edificios depende de cuales de los siguientes
supuestos adopta el tasador:

a) El costo de reposición se toma como el costo de erigir una réplica del edificio existente tomando en cuenta
los tipos de materiales, estructuras y soluciones funcionales.

b) El costo de reposición se toma como el costo de erigir un edificio sustituto moderno con la misma
superficie útil y que cumpla las mismas funciones, pero construido con materiales modernos y empleando
técnicas modernas de edificación” (Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación).

El Comité Internacional de Normas de Tasación (normas IVSC) distingue:

“Un costo de reproducción es el costo de crear una réplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo
diseño y similares materiales de construcción. El costo de reposición visualiza la construcción de una estructura
de utilidad comparable, empleando el diseño y materiales usados habitualmente en el mercado de edificación
actual”.

Es aconsejable, en la mayoría de los casos, la utilización del costo de reposición como base para la
determinación del valor del edificio, en razón de:

• El acceso, por parte del tasador, a todos los datos necesarios para su determinación. El costo de
reposición se establece de forma rápida y segura, es verificable en su totalidad.
 Tasaciones 56

• El costo de reposición es dinámico, se adapta a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda. Es

su ventaja más significativa.

• En caso de mejoras construidas en distintas etapas, el costo de reposición las hace comparables.

El inconveniente que ofrece esta forma de determinar el valor de un edificio, reside en la imposibilidad de
encontrar un patrón de comparación para edificios construidos en épocas distintas. El desarrollo de las
técnicas constructivas, la utilización de nuevos materiales, cambios culturales y sociales, y nuevos
requerimientos funcionales en relación con esos cambios, hacen que una edificación antigua, que satisfizo las
necesidades de una época, no sea comparable -ni técnica ni económicamente- con una moderna.

El costo de reposición puede establecerse:

a) Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta: es un método comparativo, fundado en que el
costo por unidad de superficie de dos edificios semejantes es -en un alto grado de aproximación- el mismo.
Estos valores se obtienen de publicaciones especializadas, que informan los costos unitarios actualizados para
distintos tipos y categorías de edificios. Debe tenerse en cuenta, al utilizar este método, la variabilidad de
costos -tanto en materiales como en mano de obra- según las regiones y efectuar las correcciones de acuerdo
al origen de la información.

Las superficies semicubiertas deben ser incorporadas en el tratamiento, disminuidas en un cierto porcentaje.
Se suele tomar la mitad de su superficie real; no obstante, este coeficiente es arbitrario y su cuantía depende
del criterio del tasador.

En el caso de edificios antiguos, el costo unitario requiere ser ajustado en razón de la imposibilidad de
comparación técnica o económica. Al tratarse de una construcción en distintas etapas, cada una de éstas será
objeto de un análisis individual.

Existen factores intrínsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construcción para una misma categoría
de edificio. Los valores unitarios se relacionan, para su aplicación, no sólo con la categoría del edificio (calidad
material y funcional), sino también, con las características (tipo) de éste en cuanto a:

• La cantidad de locales sanitarios -baño y cocina- en relación con la superficie de la unidad funcional.
Estos locales tienen una fuerte incidencia cuando sirven a una superficie reducida o cuando son
muchos en proporción al resto de los ambientes (departamentos de un ambiente, hoteles, sanatorios,
etc.).

• La superficie -en propiedad horizontal- de la unidad funcional. La menor superficie de la unidad

funcional soporta una mayor incidencia de los costos de elementos constructivos de uso común
(entrada principal, caja de escalera, ascensores, sistemas centralizados de acondicionamiento del aire,
etc.).

• El mayor número de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construcción, entre otras causas, por
la magnitud de las fundaciones, la cantidad de ascensores, el encarecimiento de la mano de obra, etc.

b) Por cómputo y presupuesto: consiste en practicar un cómputo del edificio en estudio y aplicar los valores
unitarios y globales correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo. Es un método laborioso y exige
conocimientos específicos; es recomendable en la tasación de edificios especiales.

Según Chandías” la ejecución de una obra demanda una inversión de capitales destinados al pago de los
siguientes rubros:

1)
 Tasaciones 57

a) Costo de los materiales;

b) Costo de la mano de obra;

c) Monto de los subcontratos;

d) Gastos generales y beneficios del contratista principal;

e) Impuestos de construcción, sellado de contratos, etc.;

f) Variaciones en el costo de a), b) y c) durante la ejecución de la obra;

2)

g) Impuestos que gravan la propiedad durante la ejecución de la obra;

h) Intereses perdidos durante la ejecución de la obra;

i) Honorarios profesionales para proyectos y dirección;

j) Gastos de financiación;

k) Otros, no contenidos en la lista anterior”.

Los rubros contenidos en 1) constituyen específicamente el “presupuesto” de la obra; los gastos indicados en
2) no guardan relación con el presupuesto de obra propiamente dicho, aunque sus montos hacen a la inversión
total.

Está en cuestión, si todos estos términos de la inversión quedan legítimamente comprendidos en el costo de
reposición. Chandías conceptúa que no, entendiendo que el avalúo debe limitarse a la investigación de los
términos indicados en el denominado “presupuesto de obra”.

Creemos que deben agregarse otros gastos necesarios, a saber:

• honorarios profesionales por proyecto y dirección de obra;

• derechos y tasas que gravan la edificación;

• primas de seguros obligatorios de la edificación que no sean responsabilidad del contratista.

Consideramos, completando el análisis, que los gastos financieros y de comercialización no deben

incorporarse al costo de reposición.

Continúa en el próximo artículo con: “Depreciación”

Fuentes:

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario -Argentina – 2009

La Edad y Estado de Conservación

JULIO 04, 2013
 Tasaciones 58

La calidad de los materiales y su correcta utilización, están íntimamente vinculados al estado de conservación
y edad del edificio.

Siguiendo a Rivarola -lo transcribimos parcialmente-:

“Para determinar el verdadero estado de conservación en relación a la edad y de allí inducir el resto de vida y
los gastos de reparaciones inmediatas, será necesario examinar los elementos del edificio agrupándolos, al
menos, en dos órdenes: a) elementos vitales; b) elementos accesorios. Son elementos vitales las estructuras
de sostén y constructivas en general, y las instalaciones fundamentales que para su reparación a fondo o
sustitución requieran trabajos de rotura y remiendo de otros elementos del edificio (por ejemplo:
instalaciones sanitarias, de gas natural, de agua corriente); son elementos accesorios aquellos que pueden
ser reparados o repuestos sin tocar otros elementos del edificio o tocándolos tan sólo en grado mínimo (por
ejemplo: revoques, pinturas, herrajes de carpintería)”.

Las reparaciones oportunas y tareas de mantenimiento permanentes, contribuyen al sostenimiento de los

valores a través del tiempo. La mayor duración de las estructuras regularmente conservadas prolonga el
rendimiento del edificio y se traduce en un mayor valor presente. Por el contrario, los gastos necesarios para
rehabilitar estructuras e instalaciones, deben ser considerados como valores negativos.

INSTALACIONES ACCESORIAS

Las instalaciones de servicios complementarios, destinados a satisfacer las demandas de confortabilidad,

inciden en la valoración del edificio y dependen de la calidad, conservación y adelanto técnico con que
cuentan.

Rivarola apunta, en cuanto al número, condición, calidad y clase de las instalaciones, para establecer la
influencia sobre el valor.

Algunos autores identifican las instalaciones en:

• eléctricas,

• térmicas

• mecánicas.

A nuestro juicio, la instalación eléctrica debe entenderse -en extensión de su significado- como alámbrica, y
en ella comprendemos no sólo a ese servicio, sino todo acceso a los medios de comunicación (teléfono,
televisión por cable, etc.). Estas instalaciones deben encontrarse embutidas y distribuidas conforme a su
necesidad intrínseca y hábitos de uso.

Las instalaciones térmicas comprenden el acondicionamiento del aire y del agua (frío y calor). Los sistemas
centralizados, acondicionadores de aire individuales (frío o frío-calor), calefactores individuales (en todas sus
formas, incluidos aquellos para agua -termo tanque, calefón, etc.-), configuran el tratamiento térmico de un
edificio. De la calidad de los materiales, tipo de instalación, actualización tecnológica y cantidad en la que sirva
-en relación con la necesidad- se desprende el valor de la instalación.

Entre las instalaciones mecánicas pueden considerarse los ascensores y montacargas -en edificios de más de
una planta-, apertura automática de puertas (fundamentalmente, en garajes), etc.

Agregamos las instalaciones de emergencia o especiales: contra incendios, para discapacitados, grupos
electrógenos, tanques de depósito o bombas extractoras de agua, sistemas de seguridad, etc.
 Tasaciones 59

El tasador debe evaluar la existencia de estas instalaciones, relacionándolas con la característica y destino del
edificio.

Continúa en el próximo artículo con: “Funcionalidad”

Fuentes:

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario -Argentina – 2009

Mejoras: Calidad Física de la Construcción

JULIO 02, 2013

1. La calidad de los materiales y su correcta utilización

La calidad física de la construcción comprende:

• La característica de los materiales de construcción: sus propiedades de resistencia a los esfuerzos

mecánicos, a los agentes climáticos y a las condiciones de servicio; su aspecto externo.

• La correcta utilización de los materiales mediante procedimientos constructivos adecuados.

“La calidad material tiene un efecto directo sobre el valor del edificio porque afecta a dos importantes
elementos del mismo: la vida probable y el valor residual” (Chandías).

Las deficiencias constructivas hacen sentir también su influencia en el valor al originar mayores gastos de
conservación.

Los materiales deben ser aprovechados de acuerdo a reglas del arte, es decir, con buena mano de obra y en
la medida que corresponda. No aumenta el valor el hecho de que una estructura de hormigón se halle
sobredimensionada o que los muros tengan un espesor superior al requerido técnicamente.

La calidad de los materiales y su correcto empleo, las instalaciones y servicios complementarios, así como la
calidad funcional del edificio, definen la categoría de éste. Las categorías varían desde la “económica” hasta
la “de lujo”.

Es de resaltar que la categoría de un edificio no queda determinada exclusivamente por el tipo de material
utilizado, deben considerarse además:

• la correspondencia entre el tipo de material y la función de los locales o destino del edificio;

• las cualidades funcionales del edificio;

• las instalaciones y servicios complementarios, su eficiencia y capacidad.

Tampoco puede establecerse que ciertos materiales sean característicos de una categoría determinada dado
que, los materiales utilizados en la construcción resultan propios de las características naturales de la región
y de las exigencias del clima, que condicionan la arquitectura. Los elementos que provee la naturaleza
(madera, piedra, otros), así como la facilidad y economía de su extracción, traslado y utilización, provocan su
uso generalizado.

“En el costo físico de un edificio existen una serie de rubros, que salvo pequeñas variantes, son homogéneos
para cualquier categoría. La estructura de hormigón armado se realiza exclusivamente dentro de una misma
 Tasaciones 60

calidad para cualquier tipo de construcción; lo mismo ocurre con las excavaciones, mampostería, aislaciones
y, en general, con todo lo que en construcciones se llama obra gruesa.

Es en los detalles de terminación, revestimientos, carpintería, yesería, marmolería y servicios centralizados,

donde surge con evidencia la categoría de un edificio” (Guerrero).

A los fines de evaluar los materiales utilizados, debe procederse al análisis de las partes constitutivas del
edificio en el correspondiente orden:

a) Estructura resistente; b) mampostería (paredes); c) cubiertas (techos); d) cielorrasos; e) revoques; f)

revestimientos; g) pisos; h) carpintería (aberturas, placares, etc.); i) pintura.

Rivarola hace mención a la necesidad de que la calidad de los materiales se encuentre en relación con la vida
necesaria de los edificios. No debe confundirse vida necesaria -en función del destino- con probable -conforme
a la calidad de los materiales-. Pueden darse tres situaciones: que esa vida necesaria quede garantizada por
aquella calidad, que esa vida necesaria sea menor que la duración de esos materiales y, contrariamente, que
esa vida necesaria sea mayor que esta duración. Se manifiesta así, la influencia que tendrá el costo sobre el
valor según la relación que se establezca entre aquellas dos vidas.

En los casos en que la vida probable y la necesaria no se corresponden, el valor del edificio será inferior al
costo en razón de la imposibilidad de amortización total, ya sea, por la inutilidad del tiempo de sobrevida o
por la necesidad de una rápida amortización que no puede forzarse en lo económico.

El nivel de aprovechamiento de los materiales -como rezagos- al final de la vida útil de un edificio, es el último
elemento de la calidad física.

Individualmente tratados, los materiales pueden conservar las condiciones necesarias para una nueva
aplicación, por lo tanto, deben ser considerados en toda fórmula de depreciación e inciden en el valor.

Continúa en el próximo artículo: “Edad-Estado de Conservación-Instalaciones Accesorias”

Fuentes:

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario -Argentina – 2009

La Importancia del Avalúo de las Mejoras

JUNIO 30, 2013

En todo proceso valuatorio corresponde, después de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar
la tasación de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo.

El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno más el valor de las mejoras. En algunos
casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor
del terreno en razón de su mal aprovechamiento.

Es de vital importancia en una valuación determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualesquiera sean.
De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuación
de las mejoras

Influencias que afectan el valor de las construcciones

 Tasaciones 61

De la misma forma que la tierra libre de mejoras, el valor de las construcciones va afectado por dos tipos de
influencias:

a) Intrínsecas (calidad del material y calidad funcional) y

b) extrínsecas, que no son de tan inmediata localización, ya que se manifiestan, más que en el edificio mismo,
en el conjunto tierra – mejoras y se vinculan al complejo de influencias de orden social, político y económico.

Factores que determinan el valor de un edificio

Los factores que determinan el valor de un edificio son:

1) Calidad física o valor físico. Contribuyen a formar la calidad física de una obra:

a) La calidad de los materiales de construcción: La nobleza de los materiales empleados en cuanto se refiere
a sus propiedades de resistencia a los esfuerzos mecánicos, a la acción de los agentes atmosféricos y a las
condiciones de servicio, como asimismo su aspecto, etc., es un primer elemento en el examen en la calidad
material de un edificio. Por ejemplo, una mampostería de ladrillos prensados es superior a una de ladrillos
comunes.

b) La correcta utilización de los materiales: Resulta lógico suponer que de dos edificios construidos con los
mismos materiales, será mejor aquel en que estos hayan sido correctamente utilizados.

Un tabique de ladrillos de máquina sin trabazón con la estructura de hormigón armado, tiene una calidad física
inferior a aquel que estuviera trabado. Un cimiento de 60 centímetros de espesor donde sólo hace falta uno
de 40, no tiene ningún valor; por el contrario, quizás hasta hace que se reduzca debido a los mayores costos
que se tendrían en caso de tener que realizar el tendido de cañerías que lo atraviesen, como podría suceder
en un edificio de hotel o de baño público.

c) Edad y estado de conservación. Por medio de reparaciones acertadas y de una conservación constante
de la propiedad, puede obtenerse una máxima duración y una menor depreciación y por lo tanto una caída en
desuso menos acelerada.

Las reparaciones adecuadas y oportunas producen economía a su propietario o si se prefiere beneficios, como
sería en el caso de venta de una propiedad bien conservada.

d) Los gastos necesarios para la rehabilitación: Las estructuras funcionales anuladas o en vías de anulación
por efecto de su destrucción física o mala conformación constructiva deben ser consideradas negativamente.

El valor de un edificio en buen estado que tenga problemas en una parte de su red de agua corriente, deberá
ser castigado con el total que le demandaría reparar el gasto. Este es un castigo que rara vez es considerado
por los valuadores que parece prefieren el criterio de Heideck, que lo lleva implícito.

e) Valor de demolición o valor residual: Si bien es cierto, que, como conjunto, una obra puede llegar a tener
un valor nulo, por haber llegado al final de la vida útil, los materiales constructivos, individualmente, pueden
conservar algún valor. Hay casos, por ejemplo en un terremoto, inundación, incendio, etc., en que resulta
negativo, es decir, que no sólo no hay valor residual, sino que se debe restar al valor del terreno, el valor de
retiro de escombros y limpieza del mismo.

El valor físico de materiales e instalaciones debe estar completado con la evidencia de los trabajos. Nada valora
el empleo de costos materiales si ellos no son aprovechados de acuerdo a reglas del arte, con buena mano de
obra y en la medida que correspondan. No se justifica una plusvalía por el hecho que la estructura de hormigón
haya sido calculada con un exceso innecesario, ni que los muros tengan un espesor superior al normal.-
 Tasaciones 62

A los efectos de una correcta valuación física del edificio, es importante que el tasador clasifique debidamente
el tipo de construcción. Indudablemente que la experiencia es la que primordialmente lo inducirá a una
correcta ubicación del mismo dentro de las escalas de categoría que van desde la muy económica hasta la
de lujo. No obstante, el valuador poco experimentado puede guiarse por las descripciones de revistas
especializadas que clasifican y fijan valores unitarios para distintos tipos de construcciones.

En el costo físico de un edificio existen una serie de rubros, que salvo pequeñas variantes, son homogéneos
para cualquier categoría. La estructura de hormigón armado se realiza exclusivamente dentro de una misma
calidad para cualquier tipo de construcción; lo mismo ocurre con las excavaciones, mampostería, aislaciones
y, en general con todo lo que en construcciones se llama obras gruesas.-

Es por ello, que en una de las fórmulas para calcular el costo de una construcción, veremos que existe un
término constante, al que se le suma uno variable en función de las características particulares del edificio.-

Otro de los factores intrínsecos que contribuye a diferenciar los costos de las construcciones, cuando ellas son
de tipo colectivo, es la dimensión superficial de las unidades locativas. Existen elementos constructivos como
baños y cocinas que tienen una fuerte incidencia cuando sirven a una superficie reducida de habitaciones, o
cuando son muchos con relación al número de ambientes (hoteles, sanatorios, departamentos de un
ambiente, etc.). La densidad de locales, sanitarios, debe ser muy tenida en cuenta en la estimación de costos
unitarios.-

En lo concerniente a dimensiones superficiales de la planta tipo de los edificios colectivos, también se observa
que en los casos de ser de reducidas superficies, su costo unitario aumenta, ya que la incidencia de algunos
elementos constructivos de uso de común, como entrada principal, caja de escalera, ascensores, calderas,
etc., se reparta en una menor cantidad de metros cúbicos.-

En lo que respecta a la altura de los edificios, es evidente que a mayor número de pisos, el costo aumenta, ya
que las estructuras se hacen más importantes, se elevan los costos de fundaciones, se hacen necesarios más
ascensores, y la mano de obra se encarece por los desplazamientos verticales de los materiales. Es por este
motivo que generalmente se diferencian en costos los edificios de hasta 2 pisos de los de mayor altura.-

Los edificios torres, si bien logran un mejor aprovechamiento de la tierra, lo hacen a un mayor costo
constructivo porque dichas incidencias se agudizan, a la vez que inevitablemente requieren un período de
obra más prolongado con la consiguiente influencia, de los mayores costos financieros, que más adelante
veremos cómo se determinan.-

Es muy importante para el tasador conocer, aunque sea en forma aproximada, la incidencia porcentual de
cada ítem constructivo en el costo total de un edificio (certificados de préstamos, peritajes, etcétera).-

Por supuesto que esta incidencia porcentual no puede ser uniforme, sino dependiente del tipo de construcción
y fue objeto de estudio de muchos especialistas, manteniéndose como una inquietud muy justificada en los
profesionales de la construcción. En la Argentina se hallaron resultados muy coincidentes mediante estudios
comparativos de numerosas obras (Noguerol y Brebia, ingeniero Marghetti, Banco Hipotecario Nacional,
etcétera).-

Entre los factores intrínsecos que contribuyen a definir el valor físico de un edificio toman mucha importancia
los que se refieren a la edad y el estado de conservación del mismo, cuando no es nuevo. Más adelante, al
estudiar depreciaciones veremos en qué forma se calcula la incidencia de estos factores.-

Aunque en menor escala, interviene también en el cálculo del valor físico de una construcción no nueva, el
probable valor de recuperación de materiales de una posible demolición.-

En el próximo artículo “Calidad Funcional o Valor Funcional”

 Tasaciones 63

Fuentes:

“VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina)
– 2004.-

“Manual de Tasaciones propiedades urbanas y rurales“, Dante Guerrero, Librería y Editorial Alsina, Buenos
Aires, año 1994,

Los Factores Intrínsecos del Inmueble

JUNIO 12, 2013

La relevancia de la información referida al inmueble en sí mismo

Con el fin de conocer el valor de mercado de un inmueble, debemos obtener la información del juego de
relaciones e influencias que generan sobre él, cuestiones que son ajenas al mismo, tal como hemos visto
respecto de los factores extrínsecos que orientan el encuadre de la tasación. El segundo campo de datos a
obtener y evaluar corresponde a las características particulares que reúne el inmueble intrínsecamente. La
pregunta que debemos hacernos es cómo es en sí mismo como objeto.-

Desde el punto de vista físico, como sabemos, un inmueble es básicamente un terreno, el cual puede contar
o no con construcciones o mejoras. Así y, con el fin de obtener un orden metodológico de guía, podemos
establecer dos grandes ramas de datos: aquellos referentes al lote, predio o terreno; y los atinentes a las
construcciones o mejoras.-

Del Terreno

¿Cuál o cuáles son las cualidades fundamentales que deben observarse y considerarse específicamente
respecto del lote, sobre el cual o no erigirse una construcción? La importancia de considerar y analizar el lote
radica en que todo inmueble construido es susceptible de ser tomado como un lote si, como veremos más
adelante, la potencialidad de su valor como tal excede a lo que se haya construido sobre el mismo.-

Antes que nada, tenemos que tener en cuenta las características del lote o terreno, ya sea que se trate de
valuar un terreno baldío libre de toda construcción o cualquier tipo de inmueble. Lo que cambiará será la
cantidad de consideraciones y el grado de profundidad en el análisis que demandará cada una de ellas. Por
caso, si se trata de un inmueble en condominio recientemente construido, consideraciones sobre los aspectos
que hacen a la nivelación o saneamiento del terreno en sí mismo no tendrían el mismo peso que para el caso
de un lote libre de mejoras.-

Aprovechamiento del terreno

Muchos lotes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tienen un frente de 8,66 m., consecuencia de antiguas
medidas, 10 varas (Juan de Garay fundó por segunda vez Buenos Aires, eligiendo un trazado de 25 cuadras de
frente y 9 cuadras y media de fondo. Cada cuadra medía 140 varas, separadas por calles de 11 varas. A su vez,
cada manzana fue dividida en lotes de 10 varas de ancho, conformando el famoso modelo de planificación
urbana conocido como damero español, que caracteriza las ciudades coloniales de nuestro continente. Cada
vara española mide 0,866 metros.).

Eduardo L. Lapa enseña que: Ésa es la medida que más abunda en el catastro, que si bien no cubre las
necesidades de la arquitectura moderna, la distribución dentro de ella no resulta tampoco sumamente
engorrosa. El martillero valuador hará inmediatamente el cálculo siguiente:
 Tasaciones 64

Muros medianeros 0,45 *

Muros interiores 0,10

Pasillo de acceso 1,20

Total 1,75

* Nuestro Código Civil en el art. 2726 señala para las paredes de cerramiento y división, de 18 pulgadas, que
atento a la ley 845 de uso obligatorio del sistema métrico decimal se aproxima a los 0,45 m, medida mantenida
en las reglas de edificación de muchos municipios. El Código de Edificación acepta la reducción de espesor a
0,30 m. siempre que no se practiquen rebajos, cortes, canaletas, et. (Cód. de Edif.., De los muros)

Suma ésta que deduciéndola de 8,66 deja 6,91 m aprovechables, y de aplicarse la medianera de 0,30 m el
remanente suma 7,06 m. Claro está que las medidas señaladas (6,91 o 7,06 m) resultan estrechas cuando se
piensa disponer en su interior escaleras o ascensores.-

De esta manera, el valor intrínseco de un predio de 8,66 m. de frente será siempre inferior al de un lote de 10
m de frente, si tomamos en cuenta la amplitud y el aprovechamiento de su posible construcción (Argañaraz
enseña que los terrenos de forma rectangular, cuyo ancho no sea menor de 8 a9 m., se prestan para la
construcción de edificios con mayor economía sin desperdicios de terrenos).-

Recordemos, además, que un lote de mucho fondo no guarda armonía con su frente: se desvaloriza en su
precio unitario. En principio, para comprar un terreno de gran fondo debe el adquirente tener un motivo
especial, como el de construir un galpón para almacenamiento, talleres, etc.; de lo contrario, para ser
aprovechado, un predio de esas dimensiones, debe aumentarse la inversión de capitales. En consecuencia, se
produce, por lo general, menor demanda, lo cual hace rebajar el precio.-

Superficie y dimensiones

La extensión o área propia del terreno y la longitud de sus lados son datos objetivos del terreno que pueden
extraerse de la documentación y planos de la propiedad, obtenerse en el municipio del lugar o bien hallarse
mediante medición y cálculo. Aun así, si bien la información puede suministrarse u obtenerse, como dijimos,
de la documentación del inmueble, el valuador nunca debe dejar de verificar su correspondencia con lo
observado en la visita física al bien, recurriendo siempre, en caso de dudas, a una nueva medición.-

Las superficies son expresadas según la escala del inmueble. En terrenos urbanos lo habitual es el m 2. Las
longitudes de los lados se expresan en general en metros. En extensas fracciones de tierra o en campos, la
hectárea es la medida de área utilizada para la cuantificación de superficie.-

Forma

El espacio encerrado por las líneas divisorias del terreno adopta una determinada conformación en virtud de
cómo se encuentran relacionados entre sí los límites. De la continuidad de esos bordes, de su paralelismo o
no, de la longitud de uno o más de ellos con relación a la de los otros dependerá la forma particular que ellos
otorguen al lote.-

Así, las formas de los terrenos pueden asemejarse a figuras geométricas simples como el cuadrado o el
rectángulo, o incluso a algunas más complejas, como las trapezoidales o triangulares o, en ciertos casos, se
reducen a formas absolutamente irregulares.-

En el campo de la tasación existen distintas tablas con coeficientes y fórmulas que tienden a asimilar la forma
de determinados lotes –triangulares trapezoidales o con forma de paralelogramo, entro otros- a la de un
terreno regular ideal. A nuestro criterio, si bien esta práctica puede ser de auxilio en aquellos casos de alta
 Tasaciones 65

complejidad y especificidad en los que no exista otro recurso, no es la metodología de uso más habitual o
recomendable, ya que una forma irregular de lote en muchos casos es injustificadamente castigada por esta
situación en su valorización mediante este reduccionismo metodológico.-

El valuador debe considerar y catalogar las cuestiones de forma y definir en su informe si la misma es regular
o irregular y a qué figura geométrica es más asimilable. Pero sin tener el preconcepto de que a irregularidades
de forma corresponde un menor aprovechamiento o valor del suelo que encierra, ya que ello en definitiva
derivará de otras cuestiones, como es la posibilidad de utilización de la superficie, distancias mínimas que
pueden ser exigidas por disposiciones municipales, del grado de creatividad del diseño de la construcción
factible de realizarse sobre el lote y del destino de la misma, entre otras.-

En loteos suburbanos de fracciones de tierra destinadas a casas de fin de semana sería irrelevante
homogeneizar la forma de paralelogramo de un lote con respecto a una cuadrangular, cuando en realidad esa
forma no implicará ningún perjuicio para que dentro de ese lote se pueda hacer el mejor y mayor
aprovechamiento del mismo.-

Por otro lado, un terreno de forma triangular puede tener un valor injustamente castigado con relación a uno
rectangular si éste se halla enclavado, como suele suceder, en una bifurcación de una avenida. En ese caso, el
lote cuanta con frente hacia dos calles y con la ventaja superlativa de no poder pasar desapercibido al tránsito.-

No obstante, también es cierto que en la práctica el tasador se topará con casos en los que una extensa
superficie desarrollada sobre un lote irregular es menos útil y aprovechable que otra menor enclavada sobre
una parcela de mayor regularidad.-

Al evaluar la forma de un lote, debemos centrarnos en el aprovechamiento de la superficie que encierra la

forma y no en la forma en sí mismo como invalidante o convalidante de un mejor aprovechamiento.-

Las formas de los predios urbanos podrían en primer lugar dividirse entre regulares e irregulares. Dentro de
los regulares, debemos incluir no sólo a aquellos que efectivamente lo sean con exactitud, sino también a los
que ante la observación visual no ofrezcan distorsiones llamativas.-

Como terrenos irregulares en cuanto a su forma, debemos catalogarse a aquellos que tengan una significativa
diferencia de longitud de lados, ángulos demasiado agudos u obtusos o que estén conformados por la
asimilación o sumatoria de dos figuras regulares de distinto tamaño que den como resultado una nueva figura
irregular.-

Una vez definida la regularidad o irregularidad de la forma del lote, podemos también avanzar en una
clasificación geométrica de la misma, asimilable a figuras simples conocidas, tales como las que se exponen a
continuación:

a) Rectangular

b) Cuadrada

c) Trapezoidal

d) Paralelográmica

e) Triangular

f) Sector de círculo

g) Romboidal
 Tasaciones 66

La clasificación de forma de un lote es, por sí misma, de utilidad relativa para la valuación al momento de
sopesar esta cualidad con respecto a la de los lotes de los inmuebles que se toman de referencia para el análisis
mediante comparativos. Lo que en realidad debe ponderarse es el factor de aprovechamiento que surge de la
relación forma-superficie.-

Así, la forma del terreno, como las otras cualidades que se analizan para establecer la valuación, deben estar
siempre referidas a lo que pueda materializarse sobre él o al uso al que se pueda destinar el mismo. Imaginar
el volumen de lo que se puede construir sobre el lote o sus usos factibles resulta más conveniente, práctico y
razonable que ajustarse a ultranza a consideraciones abstractas contenidas en determinadas tablas y
fórmulas.-

Fuentes:

“Tasación Inmobiliaria” (adaptación técnica para el martillero y corredor) – Eduardo L. Lapa, Ed. La Cañada,
Córdoba, año 2007

“Tasación de Inmuebles” (el valor de mercado), Germán Gómez Picasso & José Rozados, Ed. Bienes Raíces
ediciones, año 2006.-

Factores Intrínsecos – ubicación dentro de la Manzana

JUNIO 17, 2013

1. Lote de terreno en esquina

El lote ubicado en esquina tiene un mayor valor unitario que los lotes mediales próximos. Varias son las
razones que justifican esta plusvalía, entre las que podemos mencionar:

• comodidad de acceso;

• mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales;

• mayor longitud de vidrieras y existencia de éstas sobre dos frentes;

• mejor aprovechamiento arquitectónico de la iluminación natural y la ventilación en el desarrollo de

edificios (fundamentalmente, en pisos altos);

• ventajas para la distribución de locales y economía de los edificios a construir.

Estas ventajas, de carácter general, pueden verse disminuidas cuando se trata de lotes en áreas residenciales.
Entre otros factores, deben considerarse:

• impuestos y tasas más altos;

• mayor costo de las obras de infraestructura pendientes (entre ellas, pavimento);

• mayores costos de construcción y mantenimiento;

• ruido y peligro del tránsito callejero;

• menor intimidad.
 Tasaciones 67

Se reduce también la importancia cuando la forma es un triángulo. Se combina, la valorización por esquina
con la depreciación por forma irregular y desproporción entre el desarrollo de los frentes y la superficie del
lote.

Las innegables ventajas de los terrenos en esquina, hizo que los tasadores agregaran un valor adicional del
veinticinco por ciento (25%) con respecto al valor unitario de lote medial. Este porcentaje, agregado al valor
unitario del terreno, devenía en arbitrario e incorrecto, ya que algunas esquinas -por distintas razones-
resultaban sobre o subvaluadas con la aplicación uniforme del citado porcentaje.

Dicho concepto se ha ido modificando, al precisar las variables que deben evaluarse en el tratamiento de un
lote en esquina. Entre éstas, pueden citarse:

• las características comerciales de la zona;

• la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina;

• las medidas del terreno sobre cada una de las calles.

Distintos autores (entre ellos, McMichael, Zangerle, Marston y Agg, Valvano) coinciden en que la importancia
e influencia de la esquina no se extiende más allá de los treinta (30) metros, contados a partir de la intersección
de las respectivas líneas municipales.

2. Lote de terreno medial

Medial es el lote al frente que no es esquina.

Algunos autores lo diferencian en su tratamiento del denominado “lote de transición”, que -según ellos- es el
que se encuentra influenciado por la esquina.

Creemos que esta influencia se hace sentir hasta cierta distancia -indeterminada y variable – según la
importancia relativa de las calles que forman la esquina y el carácter del barrio. En el caso de barrios
residenciales se limita exclusivamente al lote esquinero, mientras que en barrios comerciales puede alcanzar
a uno o más lotes vecinos.

Se admite, lo dijimos antes, que esta influencia no se extiende más allá de los treinta metros, medidos desde
la intersección de las líneas municipales.

Hechas estas salvedades, puede decirse, de manera general, que el lote medial se relaciona en su valor con
los lotes mediales de la zona o cuadra por los siguientes factores:

• la dimensión (superficie);

• la proporción (relación frente-fondo);

• la forma;

• la orientación y vista.

Esta relación es válida en tanto sean similares las otras variables que afectan el valor de la tierra.

3. Lote de terreno interno

Entendemos por terreno interno, aquél que se encuentra en el interior de una manzana, con acceso a la calle
a través de un pasillo. Este pasillo puede ser de uso exclusivo, común (condominio) o constituir una
servidumbre de paso. Sin dudas, estos terrenos tienen menor valor que los lotes frentistas.

Deben considerarse los siguientes aspectos a los fines de su valorización:

 Tasaciones 68

• único o uno entre otros;

• ingreso de uso exclusivo o común o por servidumbre de paso;

• la profundidad de acceso;

• el ancho del pasillo;

• las dimensiones, forma y proporción del lote;

• las siluetas y disposiciones de las construcciones linderas.

Los terrenos internos únicos con un pasillo de acceso de uso exclusivo, se privilegian con respecto a otros con
pasillo de uso común.

En el caso de ser un lote entre varios internos, la profundidad de acceso y la cantidad de lotes influyen en el
valor. En cuanto a la profundidad de acceso, en el mayor fondo disminuye el valor de la tierra; sin embargo,
en el caso de lotes internos, el grado de utilidad de la tierra -generalmente de alto valor- se modifica
sustancialmente y obliga a su consideración según cada caso. La mayor cantidad de lotes es un factor de
depreciación, fundado en cuestiones que hacen a la complejidad de la convivencia y a los trastornos que de
ella derivan.

El mayor ancho del pasillo de acceso incide favorablemente en el valor, en razón de facilitar actividades como
el acarreo de materiales o el ingreso de muebles.

La valorización en función de las dimensiones, forma y proporción del lote, se relaciona con el grado de
facilidad para la resolución del proyecto y economía del edificio a construir. Las características de las
construcciones linderas (siluetas y disposición de los edificios) pueden condicionar las posibilidades efectivas
de una adecuada resolución.

Puede utilizarse como método de aproximación al valor, tanto la Ley de Hoffman como la regla
norteamericana del 4-3-2-1. La Ley de Hoffman considera que las dos terceras partes del valor de un lote se
encuentran en la primera mitad. La regla norteamericana del 4-3-2-1, supone un lote de terreno en que el
largo de su fondo se halla dividido en cuatro partes, a la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor
respecto a la del fondo, y a las intermedias 3 y 2 veces.

Fuente: “Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

Características Intrínsecas – Lote – Edificio

JUNIO 23, 2013

La relación lote-edificio, ya sea en lo referente a las restricciones en la superficie edificable o limitaciones al

uso u ocupación de parte del lote de terreno, se vincula de manera directa con el valor en cuanto a:

• el grado de aprovechamiento de la tierra,

• su rendimiento económico.

1. Limitación de áreas

Entre las limitaciones más comunes, se destacan:

 Tasaciones 69

Retiro obligatorio (nueva línea municipal): es el desplazamiento de la línea municipal, avanzando sobre el
terreno, con el objeto de facilitar el ensanche o rectificación de la vía o lugares públicos actuales o futuros.

Retiro obligatorio por “servidumbre de jardín”: es el retiro de la construcción dejando un área libre al frente,
de variable profundidad por el ancho del terreno, destinada a jardín.

Receso de la planta baja por “servidumbre de recovas”: es el retiro en la planta baja, con el objeto de formar
una recova como servidumbre de paso para los transeúntes.

Ochava: es la línea municipal de edificación, perpendicular a la bisectriz del ángulo formado por la intersección
de las líneas municipales de edificación de las calles que conforman una esquina.

Centro de manzana: es el espacio central de la manzana con limitaciones para su ocupación por
construcciones.

2. Superficie edificable

Los índices más significativos resultan:

Índice edilicio: se entiende por “índice edilicio” la relación que existe entre la superficie total de edificación y
el área total del terreno (también denominado FOT -factor de ocupación total-).

Índice de ocupación de suelo: se entiende por “índice de ocupación de suelo” la relación que existe entre la
superficie total que ocupa la edificación en planta baja y el área total del terreno (también denominado FOS -
factor de ocupación del suelo-).

F.O.T.: Qué es?

El FOT o F.O.T. es el Factor de Ocupación Total y es el coeficiente que determina los máximos m² que podemos
construir, el parámetro se toma como referencia de los m2 del terreno. Veamos, si tenemos un FOT de 5,
significa que podemos construir 5 veces la superficie total del terreno, como en el ejemplo tenemos un terreno
de 100 m2 significa que podemos construir hasta 500 m2 cubiertos en N° cantidad de plantas.

El FOT, junto al FOS (Factor de Ocupación del Suelo), son los únicos factores que determinan el volumen o
silueta máxima de construcción permitida, hay otros factores como Línea de Frente Interno, Línea de
Basamento, Retiro de Línea Municipal y/o Medianera, Altura Máxima Permitida, etc.-

Fuentes:

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

“Valoración de Lotes Urbanos sin Mejoras” – Miguel Á. Antoñana – Libro digitalizado – 2011

Características Extrínsecas – Orientación y Fundación

JUNIO 18, 2013

ORIENTACIÓN

En arquitectura, “correcta orientación significa el lugar apropiado para cada local, en relación con el
soleamiento, vientos predominantes y vistas deseables” (Moia).

En la realidad no siempre es posible dar a todos los espacios la mejor orientación. Puede ocurrir que la
orientación correcta con respecto al soleamiento no coincida con las vistas deseables o la eficiente distribución
 Tasaciones 70

de los ambientes. Por otra parte, la orientación de la vivienda dependerá de sus condiciones de
emplazamiento en relación con las siluetas de las construcciones circundantes, que a menudo se constituyen
en un factor condicionante del proyecto. Se tratará de recibir sol en invierno y eliminarlo en verano,
aprovechando las diferencias de ángulo o altura que se registran en las distintas estaciones durante su
recorrido aparente.

Siguiendo conceptualmente a Moia, la orientación más conveniente es la que mira hacia el punto donde el sol
culmina al mediodía (recordamos, sur en el hemisferio norte y norte en el hemisferio sur), pues en verano
recibe menos horas de sol que en invierno y con un ángulo de incidencia menor.

En general, en el hemisferio sur, la orientación más favorable es la norte, ya que, en forma predominante, los
vientos húmedos y el sentido de la lluvia provienen de la dirección sur, asegurando a su vez esta orientación
buenas condiciones de asoleamiento. En el hemisferio norte, por el contrario, la orientación más favorable es
la sur, debido a que la norte es la expuesta a la dirección de vientos y lluvias.-

De allí que en todo plano o croquis de un terreno se grafique mediante una flecha hacia dónde encontramos
el norte en latitudes al sur del Ecuador. En un sentido decreciente, por calidad de orientación podemos
catalogar a la este, oeste y por último a la sur, siempre claro está, para localizaciones del hemisferio sur.-

Así, al realizar la visita al lugar, deberá considerarse qué lado o sector del terreno da hacia la mejor orientación,
marcándola en el croquis de relevamiento, con el fin de que luego sirva en la ponderación de cualidades que
hacen al valor del inmueble.-

Los frentes al este y al oeste reciben más horas de sol en verano que en invierno.

Las habitaciones orientadas hacia el este son menos cálidas en verano que las expuestas al norte y en inviernos
son templadas por el sol de la mañana. Son indudables los beneficios que reporta orientar los dormitorios
hacia este punto cardinal.

Las habitaciones orientadas al oeste son castigadas por el sol de la tarde en verano y en invierno apenas
reciben el sol en forma oblicua.

La orientación opuesta hacia donde el sol culmina al mediodía, no recibe sol en invierno pero sí en verano,
razón que la hace poco atractiva, salvo el caso que se requiera una iluminación uniforme y no excesiva.

EL SUELO DE FUNDACIÓN (su calidad)

Entre los elementos a tener en cuenta para la utilización del terreno, la resistencia del suelo es fundamental.

Rivarola manifiesta que “tres son los factores intrínsecos para la determinación del valor de un terreno:

1. ubicación, con sus variantes y derivaciones particulares;

2. forma y dimensiones: su influencia directa en la mayor o menor facilidad para construir tipos de
edificios adecuados a la zona;

3. calidad del suelo: sus consecuencias favorables o desfavorables para la cimentación y para la
construcción de locales en subsuelo”.

El estudio de suelo incluye generalmente un programa de exploración del subsuelo, observaciones del nivel
freático, recuperación de muestras para su estudio mediante ensayos de laboratorio y, en algunos casos, una
serie de ensayos in situ.

La naturaleza técnica de lo expuesto, obliga a considerar que no se encuentra en la competencia de un tasador

la determinación de la calidad del suelo.
 Tasaciones 71

Toda necesidad de información en este sentido, puede encontrarse en estudios realizados por organismos
públicos o requerirse, si la naturaleza de la tasación lo impone, a empresas privadas. No obstante, es obligación
del tasador manifestarse en cuanto a antecedentes que registre la zona por problemas de resistencia de suelo,
o si el terreno que se tasa ha sido objeto de rellenos.

“Si el suelo es de calidad tal que la cimentación del edificio requiere gastos extraordinarios, se tendrá un
elemento negativo para la economía del edificio” (Rivarola); en consecuencia, el mayor costo de esas obras
habrá que compensarlo con un menor valor del terreno.

En los terrenos urbanos, la calidad del suelo cobra relevancia en función de la capacidad de resistencia que
presenta ese suelo para fundar y construir edificios sobre el mismo. La resistencia admisible para
cimentaciones se mide en función de dos variables: a qué distancia de la superficie se encuentran las distintas
capacidades portantes de los diferentes estratos de composición del suelo y qué cantidad de kilogramos por
cm2 puede recibir de carga en cada estrato.-

La consideración de la capacidad portante del suelo en el valor del predio cobra gran significado, ya que
permite establecer, por un lado, si es apto o no para determinado tipo de construcciones y, por otro, si, para
erigir esas construcciones, el costo de fundaciones resulta sumamente alto, por lo que podría hacer inviable
económicamente realizar la construcción sobre el mismo.-

Habitualmente, cuando efectuamos valuaciones de terrenos urbanos, se suele contar con datos generales
sobre la capacidad del suelo del lugar, disponibles en el municipio. Además, la observación de las
construcciones existentes en el entorno brindará un panorama de al menos qué construcciones similares
serían factibles de edificar sobre el terreno particular que se debe valuar.-

No es misión del tasador convertirse en un experto en el análisis de la capacidad de carga en suelos urbanos,
pero la condición media del lugar debe ser tenida en cuenta, ya que ella limita el aprovechamiento del terreno
y por ende también incide en su valor.-

Pero no sólo la capacidad de la tierra de recibir cargas debe ser tenida en cuenta cuando hablamos de calidad
del suelo, sino también en estado de sanidad. Se debe observar si, por determinados usos actuales o anteriores
del terreno, su sustrato no se halla contaminado. Determinados usos industriales con canalizaciones o
depósitos subterráneos de productos químicos, la existencia de antiguos sumideros de residuos, cursos
subterráneos de aguas contaminadas o servidas suelen ocasionar contaminación de los terrenos.-

En ubicaciones urbanas, es habitual el caso de estaciones de expendio de combustibles, las cuales cuentan
con tanques y cañerías por subsuelo. Un cambio en su uso para el aprovechamiento del terreno para otro tipo
de edificación demanda de un estudio de la sanidad del suelo, lo cual deriva en costos y tiempos, en muchos
casos prolongados, por tareas de remediación del terreno a fin de librarlo de gases o fluidos tóxicos contenidos
en el mismo.-

En algunos casos particulares, el valuador deberá considerar en cuánto impactan los costos de rehabilitación
del terreno y, como es lógico, descontarlos de su valor, ponderándolos adecuadamente con relación a terrenos
semejantes que no presenten circunstancias de contaminación.-

Fuentes:

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

“Valuaciones de Inmuebles” Tº I – Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan,
San Juan Argentina, año 2004.-
 Tasaciones 72

Normas de Zonificación Vigente

JUNIO 24, 2013

Las ciudades más grandes poseen distintas normas, que establecen zonas de acuerdo al uso actual o previsto
para la tierra. Básicamente, se consideran las siguientes:

• zonas urbanizadas y aptas para urbanizar;

• zonas aptas para lotes de “fin de semana”;

• zonas industriales;

• zonas destinadas a lotes quintas;

• zonas previstas para futura extensión urbana;

• zonas ineptas para urbanizar;

• zonas de reserva para espacios verdes y libres.

Las normativas regulan además: a) la división de la tierra; b) la construcción de los edificios.

Estas regulaciones pautan el uso y grado de aprovechamiento de la tierra, por ende, la utilidad económica de
los edificios que en ella se pueden construir.

Zonificación: Qué es?

a) POR SU NATURALEZA

HABILITACIONES URBANAS REGULARES

Normadas por los dispositivos oficiales y municipales vigentes, de acuerdo a una base legal establecida y
vigente y que establece etapas de desarrollo, requisitos y regulaciones.

HABILITACIONES URBANAS EN VIA DE REGULARIZACION

Asentamientos humanos o agrupaciones del tejido urbano, cuya única alternativa es la regularización de su
asentamiento físico, adecuándose en lo mínimo posible a las normas técnico legales y administrativas que
establecen las normas legales vigentes al respecto.

HABILITACIONES URBANAS PROGRESIVAS

Originadas en el denuncio de terrenos eriazos y el deseo de ejecutar la correspondiente habilitación. En este

tipo existen superposiciones de carácter físico y legal, antes de lograr su objetivo.

b) POR SU UBICACIÓN

UBICADAS EN AREA URBANA

Ubicadas en las áreas urbanas que ya cuentan con estudios de zonificación y de usos del suelo, es decir que
existe un Plan de usos del suelo definido.

UBICADAS EN AREA DE EXPANSION URBANA

Ubicadas en áreas definidas dentro de los planes de expansión urbana, y una de cuyas características
principales es el requerimiento de la asignación de zonificación.
 Tasaciones 73

UBICADAS FUERA DEL AREA DE EXPANSION URBANA

Ubicadas en áreas con clara vocación urbana pero que todavía permanecen bajo las regulaciones del sector
agrario. Aquí podríamos mencionar las habilitaciones pre-urbanas.

UBICADAS EN AREAS RIBEREÑAS AL MAR

Normadas bajo regulaciones especiales y uno de cuyos requisitos principales tiene relación con el suministro
de los servicios de agua, disposición de aguas servidas y el interés del sector defensa para fines de defensa
nacional.

LOS RIOS
También normadas bajo regulaciones especiales, y salvo que no dispongan de zonificación definida, tiene
que ver con la administración del agua para fines de regadío o de consumo humanos. Intervienen los
sectores agricultura y de servicios como Sedapal.

c) POR SU ZONIFICACION

1) HABILITACIONES PRE URBANAS

Sobre zonificación PU
HABILITACIONES PECUARIAS
HABIALITACIONES PARA HUERTAS
2) HABILITACIONES URBANAS
PARA USO DE VIVIENDA

- Vivienda residencial semi-rústica (R1S)

- Vivienda en urbanizaciones (R1,R2,R3)
- Vivienda taller (R3, R4)
- Vivienda con uso recreacional tipo club en zona de playa (ZHR)
- Vivienda con uso recreacional tipo club sobre ribera de rio (ZHR)
- Vivienda temporal o vacacional (ZHR)
- Vivienda sobre terreno mancomunado.
De vivienda unifamiliar R3, R4 : Res. Media densidad
De vivienda multifamiliar R4,R5,R6 y R8 (Alta densidad)
- Vivienda con construcción simultanea de viviendas.
PARA USOS COMERCIALES
PARA USOS INDUSTRIALES
PARA USOS ESPECIALES

Para este caso, el tasador asentará el código que surja de la zona en que se emplaza el antecedente,
pudiendo componerse de letras y números, según lo haya identificado el municipio en la redacción del
Código Urbanístico de la ciudad o localidad.-

Fuentes:

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

“Valoración de Lotes Urbanos sin Mejoras” – Miguel Á. Antoñana – Libro digitalizado – 2011
 Tasaciones 74

Desarrollo – Servicios – La Calle

JUNIO 25, 2013

TENDENCIAS DE DESARROLLO DEL SECTOR

Las ciudades que satisfacen sus necesidades con el desarrollo de actividades propias y productivas, son
ciudades que propician la creación de nuevos centros de población, dinamizando, de esta manera, su actividad
económica y social. Estos elementos de expansión, como así también obras públicas en ejecución o
proyectadas, valorizan la tierra y alientan la incorporación de capitales en todas sus formas.

En resumen, dos factores valorizan la tierra en una ciudad: el mayor alcance económico de sus habitantes y el
mayor interés por radicarse en ella (mayor demanda de la tierra).

Factores económicos o sociales pueden modificar esta situación y provocar el descenso de los valores. Entre
otros, podemos mencionar: cierre de industrias con altos niveles de mano de obra local, instalación de otras
con riesgo -por su naturaleza- para el medio ambiente y la salud, cambios en la utilización de la propiedad,
construcción de edificios precarios, etc. Estos factores hacen sentir su influencia, fundamentalmente en
pequeñas localidades, generando emigración de habitantes, caída en el nivel de la economía particular y
pérdida de interés en la compra de terrenos.

SERVICIOS PÚBLICOS DISPONIBLES

La dotación de servicios públicos hace al rendimiento económico de la tierra al posibilitar:

• distintos usos (en su destino y capacidad);

• calidad y eficiencia en las prestaciones de los edificios a construir;

• bienestar y seguridad a sus ocupantes.

Podemos mencionar, entre otros, los siguientes servicios públicos: energía eléctrica; agua potable de red; gas
natural de red; desagüe cloacal a red; teléfono; alumbrado público, recolección de residuos y barrido de calles;
televisión por cable; transporte automotor de pasajeros; salud, educación, seguridad.

IMPORTANCIA DE LA CALLE Y SUS CONDICIONES FÍSICAS

“Es de observar que uno de los elementos que influyen en el desarrollo de los núcleos comerciales, es el tráfico
que corre por sus respectivas calles. Se comprueba, en la práctica, que el primero está en función del segundo”
(Rivarola). Las modernas “peatonales” extienden el concepto no sólo al tráfico vehicular.

De lo expuesto, resulta que una o varias cuadras situadas en la misma o diferentes calles, próximas o alejadas,
destacan su importancia en función del interés por su ocupación.

Conceptuamos como “cuadra” a la distancia que cubre una calle entre dos arterias transversales -con la
aclaración de Rivarola, en cuanto se debe entender por cuadra, la acera sobre la que se halla el terreno-. Entre
ambas aceras de una misma cuadra pueden existir diferencias notables de valores en razón de factores
accesorios.

La condición física de la calle se suma como factor de incidencia. Razones de comodidad, seguridad y estética
afirman este concepto. Es dable considerar los siguientes parámetros:

• el ancho de la calzada, existencia de canteros centrales;

• la calidad material de la calzada (base y capa de rodadura), su estado de conservación;

 Tasaciones 75

• el ancho de las veredas, su calidad material y estado de conservación, existencia de canteros;

• la forestación: especies, disposición y cantidad;

• el nivel de drenaje de las aguas pluviales;

• la existencia de semáforos.

Fuentes:

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

Claves para tasar y determinar el valor de una propiedad

13 de Julio de 2013 a la(s) 18:18

A la hora de vender una propiedad y fijar su justo valor aparecen las contradicciones: qué criterios emplear
para evaluar una propiedad. La polarización en los precios vigentes complica la operación.

Los criterios y métodos de evaluación

Cómo saber si un inmueble ha sido valuado correctamente es una pregunta inevitable para todo comprador
o vendedor. El dilema resulta particularmente fuerte en un mercado que sale de una profunda crisis y donde
los precios pueden variar fuertemente según la ubicación y el tipo de propiedad.

En Capital, en barrios ABC1 se alcanzó una revaluación tal de los precios de venta que, en algunos casos, no
sólo se lograron los niveles en dólares que tenían las propiedades antes de la devaluación, sino que los
superaron en puntos exclusivos como ocurrió con varios proyectos inmobiliarios en Puerto Madero.

En otras ubicaciones, en cambio, la revaluación quedó a mitad de camino, y los valores todavía se encuentran
hasta 30% por debajo del nivel que tenían en dólares en el 1 a 1 (p.ej. Boedo o San Cristóbal).

¿Cómo saber entonces cuánto cuesta una propiedad? "Lo que tiene que hacer un buen tasador, en principio,
es interpretar qué es lo que está pasando en el mercado, y luego analizar cuál es el criterio de tasación que
le conviene aplicar", aconsejó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Entre esos criterios se utilizan hoy:

▪ Criterio de Referentes Directos. Está basado en la comparación de propiedades para determinar el

valor del inmueble en cuestión.

▪ En principio, debe realizarse una tarea descriptiva: individualizar la propiedad ubicación,

metraje, piso, consorcio, expensas, deudas, problemas legales, estado, entre otras cualidades-
y, luego, buscar antecedentes de venta.

▪ Finalizada esta etapa descriptiva, recurrir a los valores de referencia por barrio. El valor del
metro cuadrado sirve para "promediar" con el valor de venta final de una propiedad similar
(puede buscarse en una inmobiliaria de la zona).

▪ Valor de Reposición. Es un método que se utiliza cuando se pierden los valores de referencia del
mercado (como ocurrió tras la crisis de 2001, o para bienes inmuebles que no tienen equivalente).
Para suplir este faltante, se utiliza el Costo de Reposición Depreciado. Esto es, se calcula el precio de
construcción del inmueble según valores actuales y, luego, según la antigüedad del inmueble, se
calcula su amortización.
 Tasaciones 76

▪ Capitalización de Ingresos. Esta metodología se relaciona con el valor del alquiler.

▪ El precio de un inmueble puede calcularse a través de la rentabilidad mensual que deje un

alquiler. En la actualidad, el nivel de rentabilidad mensual se ubica entre el 0,5 y 0,7%, por
tanto, una propiedad que se alquila en $1.000, cuesta aproximadamente entre $150 mil y
$170 mil.

▪ Es un criterio que se utiliza también para valuar oficinas. "Además, a la hora de tasar debe
considerarse el contexto y la contraoferta. En el primer caso, una importante falta de oferta
puede ocasionar una suba de precio, como ocurre ahora con los terrenos. En cuanto a la
contraoferta, debe saberse que de ella depende el precio final y que está relacionada con lo
que el propietario esté dispuesto a aceptar", recalcó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

"Lo importante, como propietario, es saber por qué el tasador llegó a determinado valor y qué criterio utilizó",
agregó.

Según Horacio Bielli, vicepresidente segundo de la Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades

Inmobiliarias, "el mercado tiene la verdad finalmente. Cuando hay un comercio bien ubicado, no importa qué
criterio se aplique, aunque para todo el resto, el método comparativo sea uno de los mejores".

Un caso aparte: tasaciones de inmuebles hipotecados. "No hay que olvidarse que la modalidad de
tasación de las propiedades, que son objeto de un crédito hipotecario, son diferentes de las tasaciones
comunes", explicó Juan Carlos Franceschini, director de la consultora CDI, asociada a la Cámara de Empresas
Tasadoras de la República Argentina (CETRA).

El criterio que aplican estas empresas para tasar un inmueble hipotecado, depende de la finalidad del bien.

Si el inmueble está destinado a vivienda única, entonces se regirá por la circular del BCRA (A2563) que está
basada en el criterio de referentes directos. De otra forma, seguirá no exclusivamente el método referencial,
sino los otros dos, según figura en las Normas Aplicables a la Valuación de Inmuebles Hipotecarios (NAVIH).

Fuente: Andrea Sambuccetti para iProfesional.com

Fundamentos de la tasación: Valor Comercial

JULIO 17, 2013

A partir de este artículo y, en una cantidad de seis (6), se procederé a reproducir las instrucciones que emitió
el Banco Central de la República Argentina, por las cuales, se les instruye a los tasadores para completar el
formulario por la institución armado y provisto y, el que será exigencia acompañar para todo avalúo bancario.-

Al final de este artículo, encontrará para descargar a su procesador, dicho formulario en blanco, el cual es
orientativo, ya que le está permitido a la empresa avaluadora o, al tasador, incorporar otros ítems o
herramientas de trabajo.-

El tasador debe dar su opinión respecto de la posibilidad de comercialización o venta que presenta la
propiedad.

Dicha opinión se fundamentara en el nivel de atracción que la propiedad en su conjunto ejerce sobre los
potenciales compradores, teniendo en cuenta todas sus características o atributos.

1) Una vez consideradas individualmente las distintas características, se deberá arribar a una conclusión
global, utilizando una escala que varía de escaso a excelente (detallada a continuación).
 Tasaciones 77

• Escaso: Esta categoría indica que las características de la propiedad en cuestión son
considerablemente inferiores a las propiedades ubicadas en zonas competidoras y que esto afectara
el precio y/o tiempo de comercialización de la propiedad.

• Regular: Esta categoría describe a propiedades cuyas características son algo inferiores a las de
aquellas ubicadas en zonas competidoras. Estas características harán que tanto el precio como el
tiempo de comercialización se vean levemente afectados.

• Normal: Esta categoría indica características típicas para el área de mercado y son consideradas
aceptables en comparación con propiedades de otras ubicaciones competidoras. La mayoría de las
propiedades se encontrarían dentro de esta calificación. La propiedad promedio tendrá un plazo y
precio de venta similar al de las propiedades cercanas.

• Bueno: Esta categoría describe a las propiedades cuyas características son algo superiores a las
ubicadas en zonas competidoras. Estas características y en un precio levemente mayor al que podría
esperarse harán que la propiedad se venda en un plazo menor que el promedio.

• Excelente: Esta categoría indica que las características del bien son sustancialmente superiores a las
encontradas en las ubicaciones competidoras. El tasador espera que la propiedad se venda en un
periodo considerablemente menor que el promedio de su categoría. El precio debiera reflejar la
calificación de excelente que presenta esta propiedad.

2) Los factores importantes que deberán ser tenidos en cuenta al momento de evaluar la posibilidad de
comercialización incluyen:

a) Ubicación. El emplazamiento de la propiedad en cuestión.

b) Atributos del terreno, incluidos dimensiones, forma y topografía. La dimensión total del terreno, su
configuración y características topográficas, incluida su pendiente

c) Calidad de lo construido. Aspectos cualitativos de la residencia u otras estructuras permanentes,

ubicadas en, o adheridas al terreno. Deben tenerse en cuenta tanto los materiales como la mano de obra
utilizada en la construcción.

d) Antigüedad y estado de lo construido. La antigüedad de la vivienda o de las instalaciones permanentes

ubicadas o agregadas al terreno y su estado.

e) Tamaño de las mejoras. Se refiere al tamaño global de la vivienda o de las instalaciones permanentes
ubicadas en la propiedad (en metros cuadrados).

f) Diseño y apariencia. Grado de atracción del diseño arquitectónico y de la decoración de las instalaciones

g) Otras características atrayentes. Atractivos tangibles o intangibles de la propiedad que realzan su

aceptación pero que no son esenciales para su uso.

La lista anterior es enunciativa. El tasador deberá tomar en cuenta todo atributo relevante para el comprador
y que influya en el tiempo de comercialización y en el precio.

3) Ejemplos de la clasificación de las posibilidades de comercialización:

• Escaso: Se refiere a una propiedad cuyo fondo es muy ruidoso, por lindar con las vías de un Ferrocarril
que son frecuentemente transitadas por trenes de carga y de pasajeros. Si otras propiedades de la
zona no presentan este inconveniente y si el tasador cree que el tiempo de comercialización y precio
 Tasaciones 78

de la propiedad resultara afectados negativamente y en forma sustancial, entonces deberá clasificar

su posibilidad de comercialización como escaso.

• Regular. En zonas donde las personas carecen o prefieren prescindir del uso de sus vehículos, la
disponibilidad de medios de transporte público se toma importante. Si la propiedad en cuestión no se
encuentra ubicada a una distancia razonable de una parada de ómnibus, estación de subterráneo o
de ferrocarril, su posibilidad de comercialización deberá ser marcada como regular, siempre que el
tasador opine que esa distancia no impedirá la venta de la propiedad pero reducirá levemente su
precio, comparado con el de otras propiedades de mejor acceso a transporte público.

• Normal. Se refiere a una unidad ubicada en la mitad del edificio en propiedad horizontal de diez pisos,
en una calle que incluye diferentes tipos de edificación, tales como casas, dúplex y otros edificios en
propiedad horizontal. Si otros inmuebles similares en venta están ubicados en entornos de
características parecidas y su comercialización no se ve afectada por este tipo de zonificación,
entonces la propiedad seria clasificada con posibilidades de comercialización media.

• Bueno. Un inmueble que posee para los potenciales adquirentes una característica diferencial, como
podría ser su ubicación, la cual es cercana a escuelas, comercios y fuentes de trabajo, tendría una
comercialización superior a otras propiedades ubicadas a mayor distancia de los mismos. En tal caso,
la propiedad podría ser vendida en menor tiempo y, por lo tanto, su posibilidad de comercialización
debería ser clasificada como buena.

• Excelente. Si la propiedad en cuestión estuviera ubicada frente a un parque con una consiguiente vista
agradable, en tanto que otras propiedades no tuvieran vistas tan atractiva, probablemente podría ser
vendida más rápido que el promedio del mercado y se le asignaría una buena posibilidad de
comercialización. Si la vista fuera excepcionalmente buena y el parque muy atractivo, podría ser
vendida probablemente más rápido aún y por ello ser considerada de excelente posibilidad de
comercialización.

“VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina)

Corrección del Valor del Terreno por Mal Aprovechamiento

JULIO 28, 2013

Fórmula de Guerrero

En el primer curso hemos desarrollado los temas relacionados a la valuación de tierras; en el actual traté la
valuación de edificios. Ahora veremos cómo se encara la valuación del conjunto, es decir, vamos a analizar
cuándo puede ser el valor de un inmueble suma directa de los dos valores hallados anteriormente: terreno
más edificio y cuándo esta suma no puede hacerse sin la corrección previa.-

Con frecuencia el valuador se encuentra ante la necesidad de apreciar, mediante coeficientes, fruto de su
experiencia o ensayo, algunos factores determinantes del valor de un inmueble. Uno de ellos es el cálculo de
la desvalorización que debe sufrir un terreno cuando se tasa el conjunto terreno-edificio, y este último no
cubre el máximo aprovechamiento a que es acreedor el primer, por su ubicación, por sus dimensiones, o por
su capacidad constructiva. La Ley de Propiedad Horizontal trajo una evolución notable en este tema, y una
valorización de los terrenos e impuso el concepto de que los terrenos deben ser debidamente aprovechados,
a efectos de disminuir en todo lo posible la incidencia de su costo dentro del conjunto terreno-edificio.-
 Tasaciones 79

Ya veremos los elementos qué debemos tener en cuenta, pero en primera instancia usted deberá estar
instruido debidamente en cuanto a las normas reglamentarias del código urbanístico de la ciudad o población
(si éste existiera). No podemos ponernos a analizar este concepto en estudio, si en el lugar no se admite
construcciones multifamiliares o propiedades tipo torres, cuando en el lugar, solamente se admite
edificaciones unifamiliares.-

Un terreno baldío vale por las posibilidades de proyectar y construir libremente, logrando un máximo de
aprovechamiento. Tanto es así, que se ha hecho muy frecuente tasar terreno por el método de incidencias, es
decir determinando el monto del valor de un terreno en función del posible aprovechamiento integral de este
terreno con un edificio en propiedad horizontal, y siempre que dicho costo esté dentro de los valores
razonables de incidencia dentro del metro cuadrado cubierto. En cambio, el terreno ya edificado, con una
construcción que no lo aprovecha integralmente, debe sufrir en la tasación del conjunto la desvalorización
propia de dicha indisponibilidad o congelamiento, salvo –claro está- que ese edificio haya llegado ya a una
edad tan avanzada y a un estado tal que lo tasemos como demolición. De ello surgen, entonces, dos
procedimientos para tasar un inmueble con edificio: el primer procedimiento es el de tasar el terreno con todo
su valor potencial, como si fuera baldío más el edificio tasado como demolición, y el otro procedimiento es
tasar el edifico con todo su valor remanente –de acuerdo a su edad y su estado-, y al terreno como baldío,
pero aplicando al terreno como baldío un coeficiente correctivo que mida esa disminución de su valor por ese
congelamiento que tiene, por un tiempo determinado, en función de la vida remanente del edificio. Eligiendo
estos dos procedimientos, el valor que a nosotros nos acuse un precio más alto, será, lógicamente, el valor de
ese inmueble, ya que medirá el criterio con que encararía su propietario la venta, o el adquirente su compra.-

En consecuencia, este tema tiende a establecer cómo encontramos ese coeficiente correctivo a aplicar al
terreno edificado, cuando el terreno está mal aprovechado. Este concepto no es nuevo; comenzó a aplicarse
cuando se hicieron las primeras normas de avaluación de propiedad horizontal por la Dirección Inmobiliaria
de la Capital Federal, en el año 1958, en que ya se empezó a aceptar que no se podía sumar aritméticamente
terreno más edificio, porque si un terreno de mucho valor está muy mal aprovechado en cuanto a su
edificación, no va a pagarse por ese terreno lo que se hubiera pagado como baldío, con todas las posibilidades
de construir en él un edificio de la altura permita por el Código de la Edificación. Este concepto fue tenido en
cuenta en las normas de valuación de propiedad Horizontal, y se había establecido un procedimiento que con
el tiempo fue realmente muy objetado; se usaba directamente un coeficiente de aprovechamiento, que surgía
del cociente del valor de reposición del edificio a nuevo –supuesto nuevo- y el valor del terreno. Con ese
coeficiente K el castigo de aprovechamiento a, fijado con el criterio de que si el edificio supuesto nuevo –
equivalía a tres veces el valor del terreno-, el coeficiente a era uno (1), es decir, no se castigaba absolutamente
nada.-

Como puede advertirse, es un procedimiento empírico, elemental, y que en ninguna forma llega a medir el
verdadero castigo que hay que aplicarse a un terreno que esté mal aprovechado, porque si yo tomo un terreno
cualquiera en Santa Rosa, y un edificio de planta baja y tres pisos, éste supera tres veces el valor de ese terreno,
a los costos constructivos actuales, de manera que consideraríamos muy bien aprovechado un terreno con
solamente planta baja y tres pisos altos.-

A causa de la inoperancia de este mecanismo, es que el Ingeniero Dante Guerrero (Q.E.P.D.), ex integrante del
Tribunal de Tasación de Nación trató de encontrar una fórmula que –si bien tiene un carácter empírico-
reconoce también fundamentos matemáticos. La fórmula que propuso –que está en uso hace muchos años,
porque fue aceptada por los Congresos de Valuación-, fue muy estudiada y muy experimentada en el Tribunal
de Tasación de Nación, y prácticamente se utiliza como única fórmula.-

¿Cómo elaboró la fórmula?. Si imaginamos un espacio aéreo en el cual podemos desarrollar una construcción
de 10 plantas y tenemos tan sólo dos edificadas, teniendo un espacio aéreo desaprovechado de 8 plantas.
 Tasaciones 80

Llamaremos e a lo edificado y E a lo edificable, esto lógicamente en metros cuadrados de superficie cubierta,

previo estudio del terreno. Como simplificación no aconsejable, pero que puede ser útil para el cálculo mental,
puede hablarse de pisos, del número de plantas edificables y del número de plantas construidas. Los códigos
de edificación, según la zonificación, permiten edificar planta baja y algunos pisos en toda la profundidad del
terreno, de manera que conviene más trabajar en metros cuadrados, de superficie cubierta que en número
de pisos. Vamos a ver en qué forma llegamos a la fórmula correctiva; establecemos un primer factor correctivo
que llamaríamos el primeo factor-básico; es decir, si un terreno no está debidamente aprovechado, debemos
castigar por el mal aprovechamiento que tiene su volumen edificable; es decir que el primer factor correctivo
sería:

Do = VB · E – e_

Luego, el valor del terreno, en primera instancia, corregido por aprovechamiento, sería el valor del terreno
supuesto baldío, menos esta depreciación, o sea:

Vca = VB - Do = VB · ( 1 - E – e_ )

Es decir, que hemos castigado el terreno por el mal aprovechamiento físico. ¿Por qué?. Porque es un terreno
donde podríamos edificar E, tenemos edificado solamente e, y no podemos construir más. Advierto esto,
porque tiene mucha importancia, pues si este edificio tuviera bases y columnas preparadas para construir la
totalidad de E, no es de aplicación el coeficiente correctivo. Se ven en las ciudades importantes, muchos casos
de esos, en zonas muy comerciales, donde, por razones financieras, se construye de inmediato en planta baja
para aprovechar el valor comercial que tiene la zona, y se dejan previstas columnas para seguir arriba. Hay
otros casos de galerías comerciales, donde se construye la galería comercial y se dejan columnas calculadas
como para vender después el espacio aéreo.

¿Cuándo corregimos? Cuando lo que está construido nos impide construir más arriba, es decir, nos congela la
capacidad aprovechable del predio por una cantidad x de años. Y ahí viene entonces el otro aspecto de la
fórmula: diríamos –para representarlo gráficamente- es que como si pensáramos que en este terreno hay un
inquilino que no se va a ir por muchos años, y no podemos hacer nada más hasta que ese inquilino no lo
desocupe.-

Veamos ahora el segundo factor correctivo: una cosa es que se tenga un edificio nuevo, recién construido, con
una expectancia de 50 ó 60 años, con un congelamiento de este terreno por el mismo tiempo, y distinto es
que yo tenga un edificio con su vida útil ya trascurrida prácticamente, y casi en estado de demolición. En este
caso, el congelamiento, es decir, la imposibilidad de aprovechamiento integralmente es por muy poco tiempo;
es como, vuelvo a repetir el ejemplo, un inquilino a quien se le está por vencer el contrato y pronto vamos a
poder aprovechar ese inmueble. Entonces, se debe considerar el segundo factor correctivo, que es el
relacionado con la vida remanente del edifico enclavado. Es muy importante que a usted le quede en claro
esto. Si tenemos una edificación unifamiliar de dos plantas, con una vida trascurrida del 30%, con una
expectancia total de 70 años, no podemos utilizar esta fórmula, ya que es antieconómico destruir lo construido
para realizar aquella edificación que el código urbanístico admite. En tal caso, debemos utilizar el primer
factor, aquél que castiga a la tierra por mal aprovechamiento. Debemos considerar aquél caso, donde la vida
transcurrida ha superado el 70 u 80% del total de la vida útil. Si llamamos V a la vida probable del edificio, y v a
la vida trascurrida, la depreciación Do antes hallada, debemos corregirla mediante el segundo factor
correctivo que tiene la forma:
 Tasaciones 81

_ V – v_

o sea la depreciación total tomaría la forma:

D1 = VB · ( E – e_ ) · (_ V – v_ )

E V

Y el valor del terreno –corregido por aprovechamiento- será igual al valor del terreno supuesto baldío, menos
su depreciación. O sea:

Vca= VB - D1 = VB – VB · [( E – e_ ) · (_ V – v_ )]

E V

Vca = VB · [1 - ( E – e_ ) · (_ V – v_ )]

E V

En consecuencia, el coeficiente correctivo por aprovechamiento, correspondiente a la propuesta hecha por el

estadista valuador Ing. Dante Guerrero, tiene la forma:

Ca= 1 – ( E – e_ ) · (_ V – v_ )

E V

En la práctica, usted podrá observar que los límites se cumplen: cuando un edificio es totalmente viejo,
entonces no tendrá castigo, porque V se hace igual a v, y directamente es nulo el castigo y anula el
desaprovechamiento físico, porque es un edificio que pronto lo vamos a demoler.-

Continúa en el próximo artículo: “Formas de aplicación”

Fuentes: “Manual de Tasaciones propiedades urbanas y rurales“, Dante Guerrero, Librería y Editorial Alsina,
Buenos Aires, año 1994,

Corrección del Valor del Terreno por Mal Aprovechamiento (2ª parte)
JULIO 29, 2013

Formas de aplicación

Antes de aplicar en el ejemplo la fórmula propuesta por el Ing. Guerrero, conviene aclarar que debe ser usada
con las siguientes reservas tal como el instruye:

Es solamente de aplicación en centros urbanos de grandes ciudades, donde se tiende a un máximo de

aprovechamiento de los terrenos, limitado sólo por las ordenanzas municipales o los Códigos, o donde se ha
hecho usual construir –como mínimo- un determinado número de pisos. Es decir, que esta fórmula es de
aplicación en las zonas céntricas de los centros urbanos. Donde ineludiblemente queremos aprovechar bien
el terreno; así que el que no lo ha aprovechado integralmente ha hecho un mal negocio y tiene que pagarlo
después en la venta de ese inmueble. Pero no es de aplicación, por supuesto, en zonas suburbanas, donde
normalmente no se construye más que una vivienda unifamiliar, etc. En Santa Rosa, como en la ciudad
 Tasaciones 82

autónoma de Buenos Aires –para fijar este término- si estamos en pleno centro tomaríamos lo que autoriza
el Código para E. Pero si me voy un poco afuera del centro de cualquiera de las ciudades citadas, aunque el
código me autorice a hacer, por ejemplo 10 pisos, al hacer la inspección de zona, veo que lo normal y corriente
es hacer planta baja y hasta tres pisos. Entonces el E no lo vamos a tomar de acuerdo a lo que me indica el
Código, sino a lo que es normal y corriente en la zona.-

Algo que no advierte el autor de este trabajo, es que hay zonas que si bien la construcción corriente es baja o
hasta tres plantas, existe un gran interés comercial inmobiliario ante la falta de oferta de zonas lindantes
céntricas. En tal caso, se debe hacer una estimación del potencial que fija el Código Urbanístico de la ciudad,
ya que debemos medir el valor económico en vista a un futuro muy próximo.-

¿Cómo conjuga con el criterio Ross-Heideck?

En el gráfico que desarrollo al pie e identifico con el número 1, vamos a observar que la desvalorización que
produce la aplicación de esta fórmula al valor del terreno, es complementaria armónicamente con la
desvalorización que produce la fórmula de Ross-Heideck al edificio. Así se tienen dos casos límite.-

1. El pequeño edificio nuevo, al que Ross-Heideck no lo desvaloriza por ser nuevo, y la fórmula propuesta
por Guerrero, castiga intensamente por mal aprovechamiento, porque el proyectista, el constructor
o el propietario han cometido un gravísimo error económico al construir en un terreno valioso un
edificio nuevo, no aprovechándolo integralmente.

2. El edificio de edad vencida, cuyo valor remanente es el de la demolición, la fórmula propuesta

entonces no castiga nada al terreno, pero está castigado el edificio por Ross-Heideck.-

En los casos intermedios, hay un complemento bastante armónico de una fórmula con la otra.-

Ross-Heideck Fórmula Guerrero

(edificios) (terrenos)

VA = VR – (VR-Vr) K Vca = VB · Ca

K = f · (_v_ ) · C (estado) Ca = f · (V- v ) · c (según uso)

V x V x

VR = Edificio nuevo, sin uso VB = Terreno baldío, sin ocupación.

VA = Edificio no nuevo (usado) Vca= Terreno edificado (ocupado)

VA = f (estado y edad) Vca = f (uso y edad)

A partir del próximo artículo, se comienza a tratar la tasación de predios rurales.

Fuentes: “Manual de Tasaciones propiedades urbanas y rurales“, Dante Guerrero, Librería y Editorial Alsina,
Buenos Aires, año 1994,
 Tasaciones 83

Fundamentos de la Tasación: La Propiedad Horizontal

JULIO 30, 2013

La propiedad horizontal es un régimen de propiedad muy especial, donde conviven el dominio y el condominio
y es regida por la Ley Nacional Nº 13512.

La implementación del régimen de la Propiedad Horizontal produce una innovación sustancial en una de las
instituciones fundamentales y más antiguas del derecho, como es la propiedad.

El artículo 2518 del Código Civil establece: “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al
espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo
el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos
objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque
quite al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del
vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio.”

El pensamiento del Dr. Dalmacio Vélez Sarsfield, no era desacertado cuando pretendió a través del art. 2617
del Código Civil evitar que se transfirieran los altos o bajos de un edificio, ni por contrato ni por actos de última
voluntad, por cuanto la creación de servidumbres especiales acarrearía un sin fin de conflictos.

Aquello que nació por una necesidad poblacional donde los que vivían en edificios eran de clase obrera
(denominados Conventillos), en la actualidad se han creado como una nueva forma de vida, cada día más
demandada, por los altos costos de los terrenos, economía en la construcción y servicios y concentración
poblacional. Se ha impuesto en las grandes ciudades donde poco a poco han ido creciendo y constituyendo
una nueva manera de vivir (hoy Conventillos de lujo).

Vamos a analizar los cuatro primeros artículos de la Ley Nacional 13512 de Propiedad Horizontal, los cuales
son los fundamentales para que un Tasador pueda proyectar las divisiones de un edificio.

Artículo 1º. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos
de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente
o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley.
Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

Como se puede advertir la ley, legisla en primer término, sobre el sustrato material el edificio. Como condición
primera de este régimen debe haber un edificio como objeto de este derecho, como elemento de hecho en
donde se ejerce aquel derecho.

La vida del consorcio y de la del propio dominio horizontal está unida indisolublemente al referido sustrato
material; este elemento físico es condición sine qua non para la vida del sistema, al punto tal que la propia ley
cita como casos de extinción del régimen, la destrucción o vetustez del edificio (artículos 12 y 16).

El edificio se compone de dos tipos de bienes: exclusivos y comunes; estos últimos con una variedad dentro
del género: las cosas comunes de uso exclusivo.

Lo fundamental en esta ley es que el derecho se concentra en el edificio, en su división, siendo el terreno (por
accesión) cosa común a todos los propietarios (art. 2º), en cambio en el derecho común el terreno es el objeto
físico principal del derecho y las construcciones lo son por accesión (a la inversa)

La norma legal se ciñe estrictamente a unidades destinadas a vivienda como únicas con posibilidad de ser
sometidas a este régimen de dominio horizontal, y sólo cabría la inclusión de otro tipo de bienes (caso de
 Tasaciones 84

cocheras, bauleras, etc.) cuando fuesen complementarios de una unidad principal de vivienda de manera que
formasen un todo.

De todas maneras, en la actualidad, no se discute que oficinas, locales comerciales, cocheras, etc., no ya como
unidades accesorias sino como verdaderas unidades funcionales principales, sean objeto de este tipo de
propiedad.

En cuanto al estricto plano legal, una parte de la doctrina asigna al artículo en estudio carácter taxativo,
mientras que otros lo consideran enunciativo, lo que implica que con los únicos límites de la moral, buenas
costumbres, etc., un edificio puede someterse a propiedad horizontal cualquiera sea el destino de las
unidades.

Para el caso de una cochera, al designarla como unidad complementaria de una unidad exclusiva o principal,
no puede enajenarse o disponerse de ella independientemente de la principal, y viceversa la disposición de la
principal la incluye a ella. Como consecuencia, esa unidad complementaria no puede pertenecer a un titular
distinto de la principal

Una unidad no destinada a vivienda puede incluirse en el régimen de propiedad horizontal porque es
complementaria de una vivienda principal o porque en sí ella misma reviste ese carácter.

El carácter de complementaria no lo da el destino, sino si se basta la unidad a si misma o necesita de otra

principal a la que accede, de la cual depende, si sigue la suerte de la principal y no puede disponerse de ella
separadamente.

De no desear que las unidades destinadas a cocheras o bauleras pudieran ser desmembradas del dominio
principal que les corresponde, se podría dentro del espacio cubierto común darle el derecho de uso exclusivo
a favor de determinadas unidades, a través del reglamento de copropiedad (como si se tratase de un
usufructo).

Las condiciones materiales de un edificio a someter a propiedad horizontal, es poseer características

fundamentales:

a) Que las unidades de propiedad exclusiva sean independientes

b) Que tengan salida a la vía pública directamente o por intermedio de un pasillo común.

c) Que el destino de cada unidad sea del tipo homogéneo, sin que perjudique a otros propietarios de
unidades [evitar en un edificio con destino a viviendas, unidades donde se produzcan ruidos (fábrica); actos
que perjudique a las buenas costumbres (hotel alojamiento etc.)]

El primero de los requisitos, como expresamente surge de su terminología significa que no haya comunicación
directa entre las unidades, que cada una se baste y cumpla su función y destino sin necesidad de requerir de
la otra, que cada dependencia de la misma sirva a su finalidad y para uso exclusivo de su titular, que la amplitud
de derechos y prerrogativas de éste los pueda ejercer y de hecho los ejerza sin depender para nada de las
unidades vecinas.

El segundo de los requisitos exige que la salida a la calle se pueda efectuar de idéntica forma sin depender
para ello de unidades de otros titulares.

El tercero de los requisitos es que el uso de las unidades debe ser armónico pensando en la convivencia de los
propietarios de unidades sin que ello perjudique la buena relación entre ellos. Es formal, de manera que la
vida armónica de convivencia del edificio perdure en el tiempo.
 Tasaciones 85

Fundamentos de la tasación: Bienes Comunes en la Propiedad Horizontal

JULIO 31, 2013

Continuando con la ley de propiedad horizontal (13.512), en su art. 2º expresa:

Artículo 2º: (Bienes Comunes): Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para
mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras,
puertas de entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración,
etcétera;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones
existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.

Además de los bienes exclusivos, el derecho de propiedad horizontal tiene por objeto una segunda categoría
de cosas o partes, aquellas de uso común, sujetas a un condominio de indivisión forzosa, indispensable para
el ejercicio del derecho de propiedad sobre los referidos en primer término.

Las cosas son comunes de acuerdo a la finalidad que posee, ya sea por su naturaleza (destino objetivo: por
ejemplo un ascensor está destinado a trasladar personas o cosas a pisos inferiores o superiores del edificio);
y también son comunes porque han sido afectadas por las partes (destino subjetivo: por ejemplo el local de
portería). De allí que la enunciación del artículo referido no sea taxativa, pues hay bienes y servicios que
pueden ser o no comunes, de acuerdo a lo que determinen las partes al redactar el reglamento de copropiedad
y administración.

Las partes comunes, en algunos casos, revisten tal importancia que sin ellas no se concebiría el sistema, ya
que resultan imprescindibles para su normal funcionamiento (terreno, escaleras, etc.).

La enunciación del artículo solo da ejemplos, lo que implica que existen otros bienes, partes y servicios que
son comunes sin entrar en la enunciación del precepto.

Pero la ley expresa además un principio general limitado, pues hace derivar el carácter común, de uso o por
razones de seguridad, cuando hay otros motivos o condiciones de los que puede devenir ese carácter común,
tal el caso de la naturaleza del bien, por ejemplo: balcones, techo del edificio, escaleras, etc.

El primer supuesto que la Ley considera en su enumeración es el Terreno.

Este es sobre lo que se asienta el edificio y sobre él, todos los propietarios tienen una cuota parte indivisa, es
decir son a su vez copropietarios. Cualquier acto de disposición, gravamen o constitución de derechos reales
sobre la unidad de propiedad exclusiva comprende entonces a la cuota parte indivisa sobre el lote de terreno,
conforme al porcentual asignado a cada titular.
 Tasaciones 86

Tal principio es inverso al sustentado por Código Civil para el dominio, en donde el suelo es siempre lo principal
y todo lo que se construye sobre el mismo se incorpora y accede a éste, y todo acto de disposición sobre aquél
conlleva a disponer de estas edificaciones (artículos 2518 y 2521 del Código Civil).

Estando prohibido en nuestra legislación el derecho de superficie (salvo el derecho de superficie forestal), o
sea que uno tenga el derecho de propiedad del suelo y otro la de lo edificado sobre él, forzosamente la
titularidad del terreno apareja la titularidad de lo que se encuentra sobre él. En propiedad horizontal, el
principio se invierte, el terreno es accesorio de la construcción.

Los Cimientos y Estructura son aquella parte de la construcción inserta en el subsuelo, la continuación hacia
abajo de los muros maestros y todo lo necesario estructuralmente para darle sustento y estabilidad al edificio.
Estas pertenecen al grupo de partes indispensables para seguridad del mismo.

Los Muros Maestros son los que forman el esqueleto o armazón del edificio, propiamente lo que constituye
su estructura. Son las paredes perimetrales internas y externas y cualquier obra de resistencia, aunque no
tenga la forma de pared.

El muro maestro, como su mismo nombre lo indica, es sobre el que se basa y afirma el resto de la construcción,
en consecuencia, por su propia naturaleza, no puede revestir otro carácter. La parte interna de esos muros
son de uso exclusivo de los titulares de las unidades exclusivas, con tal que no alteren su función o destino;
todo lo que se adhiera o coloque en la parte interior, es de propiedad privativa de aquellos.

Dentro de este tipo de paredes, existen dos que requieren tratamiento especial, y son: la fachada y las
medianeras.

Los muros interiores que separan a las unidades sean o no maestros son comunes por cuanto ellos son los
generadores de la privacidad entre las mismas.

Los muros separadores de ambientes pueden revestir el carácter de propios de cada unidad, pero ningún
propietario podrá demolerlos sin la autorización expresa del consorcio y de la autoridad competente, evitando
de esta manera por ignorancia se destruyera algún muro portante o maestro que pudiera afectar a la
resistencia del edificio.

El carácter de común de la Fachada es independiente de que algunos de sus titulares tengan unidades internas
o que no den al frente. El frente del edificio tiene una importancia regular, como cualquier otro muro de este
tipo, se suma una especial función de estética o armonía arquitectónica.

Las Medianeras son los muros maestros con la característica de que dividen fondos colindantes. A diferencia
de la Propiedad del Código Civil, los muros que separan las unidades funcionales son comunes pero no
medianeros, pues el terreno al ser común no separa fondos linderos de distintos propietarios. Sólo es
medianero el muro, también común, que separa el edificio del terreno vecino.

En cuanto a los Techos no nos referimos a los techos de las unidades de propiedad exclusiva, sino a lo que es
el techo del edificio, o sea, no cualquier plano horizontal sino al que recubre a aquel, al que se encuentra por
sobre la última planta.

No importa la forma o material del techo (en muchos casos el techo coincide con terrazas o azoteas). Lo
importante es su propiedad común derivada de la función de protección de la intemperie, a favor de todas las
unidades. No debemos confundir techo (cobertura exterior) con la parte interna superior o revestimiento
(yeso, madera, cielorraso, etc.) que es de propiedad de cada consorcista y sobre los cuales cada uno puede
disponer.
 Tasaciones 87

Una situación dudosa se presenta cuando se trata de encuadrar los techos de los edificios de una sola planta,
ya que, aparentemente, no habría ninguna causa o justificativo para considerar a este tipo de bien común,
excepto el hecho de que la ley no hace distinciones. La función del techo en el edificio de varias plantas, y de
allí el carácter de común, no existe en edificios de una sola planta, ya que sólo recubren o protegen a cada
unidad funcional. Incluso las reparaciones correrían por cuenta del titular de cada unidad.

Si se atiene a la ley exegéticamente en estos casos también el techo es de propiedad común

Los Patios y Solares son aquellas ubicados en sobrantes del terreno en donde se construyó el edificio; pueden
ser internos o externos y tienen la finalidad primera de servir de entrada de aire y luz a las unidades
independientemente de servir a un bien privativo (aire y luz) también su carácter deviene de ser el terreno
propiedad común, en consecuencia debe ser común un patio, que no deja de ser terreno con un revestimiento.

Como en el caso de los techos surge la duda con respecto a los patios en edificios de una sola planta, en donde,
no sólo no cumplen ninguna función común, sino que pueden estar dentro del perímetro de cada unidad
privativa; pero también en esta situación se entiende que es común, pues ese carácter reviste el terreno.

Por razones prácticas se concede el “uso exclusivo” de un patio común al titular de la unidad que accede a
dicho patio. Cuando algún bien común es continuo y accede directamente a una o varias unidades, se puede
conceder el uso exclusivo a esos copropietarios, estos espacios pueden ser divisibles o indivisibles; esto es
aplicable a azoteas, balcones, patios de grandes dimensiones, etc.

Ello no quita el carácter de común, con sus implicaciones, como por ejemplo no alterar el destino realizar obras
o innovaciones, ni siquiera mejoras y contribuyendo proporcionalmente y no en su totalidad cada consorcista
a su conservación.

Las galerías, pasillos y vestíbulos sirven para acceso a unidades exclusivas y en consecuencia su uso y dominio
son comunes.

Las puertas de acceso al edificio o entrada principal, revisten carácter común por ser aberturas sobre muros
maestros, como así también las puertas de acceso a las unidades exclusivas, por cuanto dichos muros
divisorios de unidades son comunes.

Las Escaleras son elementos típicamente comunes, ya que son los medios de tránsito y traslado entre las
diferentes plantas del edificio, sin perjuicio de que haya ascensor, no todos los edificios sometidos a este
régimen lo poseen

En todos los casos se refiere a escaleras efectuadas en función del edificio (sean principales o de servicio), las
que unen unidades o pisos de distintos planos horizontales; pero se excluyen las escaleras internas o al servicio
de una unidad, como es el caso de los dúplex o triplex, que unen distintos ambientes de una misma unidad
funcional.

Si bien estos bienes no son de utilidad directa a todos los copropietarios, aunque los de la planta baja, los de
locales comerciales con frente a calle pública no las utilicen, ello no quita el carácter de común, ya que aunque
en menor medida beneficia a todos.

Los Jardines, son, al igual que los patios, sobrantes del terreno, sobre el cuál no se edificó, pero con un destino
específico, tal como ornamentación y cultivo de plantas y flores.

Los locales e instalaciones de servicios centrales (calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.)

Se enuncian algunos de los más comunes servicios: cañerías de agua caliente y fría, cableado telefónico,
instalaciones de antena de televisión colectiva, gabinetes de gas y de medidores de luz, instalación general
eléctrica y de portero eléctrico, motores e instalaciones de ascensores, colectora de tanque de agua, cisterna
 Tasaciones 88

de bombeo de agua, ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos e
instalaciones existentes para servicios de beneficio común, etc.

Al enunciar este tipo de bienes, se hace no sólo en lo que a ellos se refiere específicamente, sino a todo aquello
que se construye para contenerlos: depósitos, cajas metálicas o de mampostería (sala de máquinas, cobertura
de cableado y cañerías, timbres, cubierta de portero eléctrico etc.).

Cabe hacer una distinción: con respecto a los edificios de una sola planta, generalmente, muchas de estas
instalaciones son independientes, lo que hace poner en duda el mencionado carácter común. Este tema
deberá ser estudiado minuciosamente en cada uno de los servicios y en cada caso, la conformación o modelo
de cada edificio, para definir el carácter de común o exclusivo

Todo aquel ramal, cañería, cableado, etc., que no sea general o que esté al servicio exclusivo de una unidad
funcional, reviste titularidad privativa. Para ejemplificar: de la unidad funcional hacia afuera es común; hacia
dentro es exclusivo.

Sobre todo en edificios de más de cinco unidades existe lo que se llama el Departamento de Portería y es
lógico que así sea.

Se sabe que la existencia de encargado y demás personal de servicios es de suma importancia ya que son los
que se ocupan de la limpieza y la puesta en funcionamiento de los servicios del edificio, vigilancia y procuran
hacer cumplir con las disposiciones internas en cuanto al buen funcionamiento. Este personal está al servicio
del edificio y en consecuencia su labor beneficia a todos los propietarios.

Ello demuestra la necesidad de que todo encargado permanente sea beneficiario de una vivienda, de la que
no puede ser otro titular que no sea el consorcio, el cual presta un servicio común

Si el consorcio dispusiera no entregar la unidad al encargado podría alquilarla con beneficio exclusivo del
consorcio, quién podría utilizar dicho monto de alquiler en solventar gastos de mantenimiento común del
edificio. De igual manera si se hubiera dispuesto crear locales comerciales cuyos titulares fueran los propios
dueños de las unidades (consorcio), estas podrán alquilarse en beneficio común.

Los Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. Estos son los que dividen las distintas
unidades funcionales (por ejemplo dos departamentos) y asimismo aquellos que dividen unidad funcional con
pasillo o parte común o exterior, es decir, excluye las paredes divisorias de ambientes de una misma unidad
de propiedad exclusiva.

Está en tela de juicio si estos muros sirven de sostén o no. Se entiende que en algunos casos si, en consecuencia
además de dividir unidades o ambientes son muros maestros; en otros casos no es así.

En caso que las unidades contiguas pertenezcan a un mismo propietario, considerando que ese muro no sea
maestro, es decir no sirva de sostén o refuerzo, entienden algunos autores que la pared resistiría el carácter
de privativo, en consecuencia podría derribarse a fin de ampliar la unidad por parte del dueño siempre que no
afecte la seguridad del edificio. En general tanto la doctrina como la jurisprudencia adoptan esta postura.

La ley es sumamente clara al respecto, y ni distingue ni determina excepciones como para fundar la posición
antes descripta.

Si los tabiques divisorios de unidades funcionales exclusivas, son comunes, no pueden derribarse sin la
autorización previa de su dueño, es decir, el consorcio, por medio de su instrumento: la asamblea de
copropietarios.

Por otra parte, lo que en el reglamento de copropiedad figura como dos unidades funcionales independientes,
en los hechos figuraría como una sola unidad funcional. Además alteraría el porcentual, lo que a su vez implica
 Tasaciones 89

modificar el reglamento por decisión unilateral, cuando en dicho caso se requiere unanimidad de votos
favorables de todos los consorcistas. Al derribar el muro divisorio, la superficie del mismo (que desaparece) la
ganan los departamentos unidos, que aumenta la superficie habitable, en una proporción idéntica a la
superficie; aumenta el porcentual en relación al total del edificio, y en consecuencia deben disminuir los
porcentuales de las restantes unidades.

Casos no enunciados. Contrapisos o armazón; bohardillas o desvanes y bauleras; puertas de entrada a

departamentos; ventanas, banderolas y entradas de luz; balcones; locales o unidades para renta; subsuelos;
espacios aéreos; aceras y partes inaccesibles.

Propiedad Horizontal: derechos sobre partes comunes

AGOSTO 01, 2013

Artículo 3º (derechos sobre partes comunes): Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme
a sus destinos, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o
piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los
efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su
respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se
entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos,
separadamente del piso o departamento que accedan.

La primera parte de la norma legal puede dividirse así: por un lado trata el ejercicio de derechos propios y `por
el otro el de los restantes copropietarios.

El destino de una cosa, es la finalidad que posee conforme a su naturaleza o conforme a su creación, lo que se
podría llamar Destino Objetivo (Vgr. Un ascensor está destinado a trasladar personas o cosas entre diferentes
plantas de un edificio). Pero además puede haber una finalidad de acuerdo a la voluntad de las partes que,
discrecionalmente le asignaron ese destino, es decir el que los copropietarios o empresa constructora, al
redactar el reglamento de copropiedad, le han fijado (Destino Subjetivo; vgr. Una unidad funcional puede
destinarse a vivienda, local comercial, oficinas, etc.). De por sí, la división de partes comunes y exclusivas
implica en alguna manera, una división de destinos, unos para uso común de los consorcistas y otras para uso
privativo de su propietario; pero a su vez cada una de estas categorías admite destinos particulares. En síntesis,
hay un destino en sí, por la naturaleza de la cosa o un destino determinado voluntariamente por las partes.

Es decir que el estatuto del consorcio debe contemplar cuál será el destino de las partes de un edificio, aunque
también es cierto que algunos reglamentos no son muy explícitos con respecto al tema, por lo que se debe
recurrir a analizar la naturaleza, función y característica del bien para fijarlo.

Tratándose de un condominio, el que existe sobre bienes comunes, la enunciación de la primera parte del
artículo analizado no deja de ser un principio general de toda copropiedad: todos pueden usar el bien de
acuerdo a la naturaleza o la finalidad para el que fue creado, pero a su vez permitiendo idéntico ejercicio de
restantes copropietarios. Es decir que el límite del derecho de un dueño lo da el derecho de otro titular.

El alcance de los derechos y obligaciones de los copropietarios es también aplicable a otros usuarios tales
como usufructuarios, inquilinos, etc.
 Tasaciones 90

Ya se dijo al comienzo que la propiedad horizontal, sin perjuicio de ser una institución jurídica es un sistema
de vida; el consorcio, una comunidad restringida, y el reglamento de copropiedad, un sistema de normas
tendientes a reglar la consecuencia de quienes habitan un edificio. En consecuencia muchas normas son
aplicables a todo aquel que vive dentro de dicha comunidad, con independencia del carácter jurídico o título
por el cual habita el edificio.

El uso debe ser el natural de la cosa, no el extraño a ella. Debe respetase el destino, y aún más no abusar o
exceder en dicho uso de manera que afecte o impida el derecho de terceros.

Este principio es válido en forma general para el derecho civil y ordenamiento jurídico (el derecho de uno se
acaba dónde comienza el derecho de los demás).

El segundo párrafo del artículo 3º de la ley fija expresamente el derecho sobre las partes comunes y el valor
de cada unidad.

El valor de cada unidad privativa se fija de acuerdo a su superficie, detalles de confort, ubicación y conforme
a este valor de la cosa principal se determina el porcentual que se tendrá sobre las cosas comunes, es decir,
que aquel representará la proporción de copropiedad que tiene sobre ellos.

A mayor valor de la unidad exclusiva, mayor será el porcentual que se tendrá sobre las partes comunes.

El referido porcentual se establece en principio, por voluntad de las partes, es decir, que el reglamento de
copropiedad y administración, de naturaleza contractual, es el que lo determina.

Todo reglamento de copropiedad posee un capítulo destinado a partes comunes y otro a exclusivas, en donde
consta, junto a las características de cada unidad, el porcentual correspondiente, que, vale la pena señalar,
normalmente coincide con la proporción con que cada consorcista debe contribuir al pago de las expensas
comunes, pero que no necesariamente debe ser así.

La determinación del porcentaje de marras, debe ser resuelto por unanimidad, ya que afecta derechos
individuales de cada propietario, excepto en el caso de reglamento preconstituido, que es redactado por el
propietario vendedor o empresa constructora, donde ya se hallan fijados, y cuando el adquirente firma el
boleto o escritura, se adhiere a dicho estatuto.(este tipo de casos son la mayoría, pues siempre existe un
propietario ejecutor el cual genera el plano de subdivisión sometido al régimen de la propiedad horizontal,
redacta el reglamento e inscribe el mismo en el Registro de la Propiedad, previo a la iniciación de las
transferencias de dominio).

El párrafo tercero del artículo 3º de la ley, consagra prácticamente el concepto de propiedad horizontal, al
determinar la conjunción del dominio (sobre partes exclusivas) y condominio (sobre partes comunes) de
manera tal que el dominio implica condominio y viceversa y no se puede ejercer o poseer un derecho con
independencia del otro.

Siendo el bien de naturaleza exclusiva lo principal y la parte común lo accesorio y siendo el principio general
sobre el tema que lo accesorio sigue a lo principal, se pueden extraer las siguientes conclusiones:

a) Que no se puede ser titular o ejercer derechos sobre partes comunes, con independencia de las exclusivas
(dominio y condominio son inescindibles)

b) Todo acto de disposición o constitución de gravámenes o derechos reales sobre la cosa exclusiva,
comprende a su vez la parte correspondiente de derechos que se tiene sobre las cosas comunes (lo accesorio
sigue la suerte de lo principal).

c) Como consecuencia de la misma regla, es imposible realizar actos jurídicos del carácter de los
mencionados en b) sobre los bienes comunes, si en ellos no se comprende a los privativos.
 Tasaciones 91

El Reglamento es la Ley básica a la que deben someterse todos los propietarios, el cual debe estar inscripto
por acto notarial en el Registro de la Propiedad de la Provincia, y que solamente de la misma manera puede
ser modificado por la voluntad de sus propietarios, en las condiciones que establezca el Reglamento.

En los espacios comunes, de servicios, muros, circulaciones, se refleja verdaderamente el condominio; en

espacios no cubiertos comunes, por ejemplo patios, terrazas y otros, se les otorga el derecho de uso, esto se
asemeja al usufructo, o sea que puede gozar de un espacio que es de otros (nuda propiedad).

En esta Ley, el interés común del consorcio va por encima del interés individual de cada propietario.

Se debe recordar que la Propiedad Horizontal puede ser tanto en altura como en profundidad.

Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas
las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad

El tasador, en primer lugar, debe munirse del plano de mensura de subdivisión en Propiedad Horizontal, para
conocer:

• Superficie propia de la unidad o departamento a tasar.

• Ubicación del departamento en altura y/o profundidad y en su caso ubicación dentro del piso.

• Proporción que tiene el departamento en las cosas comunes.

En segundo lugar se realiza el relevamiento de la zona de ubicación del edificio; del plan de comodidades y de
las características constructivas del edificio y de la unidad; estado de conservación del departamento y las
mejoras introducidas por su propietario; los servicios con que cuenta; etc.

Propiedad Horizontal: Método por Capitalización de la Renta

AGOSTO 04, 2013

Indudablemente que el método de capitalizar las rentas podría ser un sistema muy fácil para hallar el valor de
un inmueble, porque los inmuebles como todas las cosas destinadas a redituar un beneficio, valen por lo que
producen. De tal modo, sería sencillo informarse de la renta producida por el inmueble en estudio y
capitalizarla para obtener el valor del mismo.-

Pero hay muchos factores perturbadores de esos valores rentísticos; entre ellos podemos mencionar las leyes
reguladoras de los valores locativos, que hacen que los ingresos por alquileres no sean los normales, los justos
y equitativos, sino los que resultan de esas leyes de locaciones.-

En la Argentina, por ejemplo, durante muchos años, en un alto porcentaje de inmuebles arrendados, los
alquileres estaban regulados por esas leyes, de manera tal que no podíamos tomar esas rentas como reflejos
de un mercado inmobiliario de libre oferta y demanda.-

La otra imprecisión radica en la tan discutida tasa de capitalización; cuya determinación debe hacerse con un
profundo conocimiento de las leyes económicas que rigen en cada país. Las depreciaciones monetarias, de las
que muy pocos países se salvan, pues aún los de moneda fuerte y sana se encuentran actualmente con
perspectivas inflacionarias que serán difíciles de vencer, son uno de los factores definitorios en la elección de
esa tasa.-

Existen varios sistemas propuestos para capitalizar rentas y obtener con ellos el valor del capital inmobiliario.
Los norteamericanos son muy propensos a resolver éste y otros problemas de valuación por ese camino.-
 Tasaciones 92

Muchos autores han desarrollado estos métodos de tipo financiero y entre otros, Robert Huck, en su Manual
General de Avalúos, explica con mucha claridad, al desarrollar el “Método de Ingresos”, los “Métodos de
Capitalización” que se pueden aplicar a esos ingresos para hallar el valor de un inmueble.-
Mc Michael, en su Tratado de Tasaciones desarrolla también los más conocidos métodos de capitalización,
con abundantes ejemplos y tablas financieras que facilitan su aplicación.-

Algunos reconocidos estudiosos y autores literarios en la materia valuatoria nacionales, piensan que esos
sistemas pueden ser aplicados en aquellos países que tienen la ventaja de gozar de estabilidad monetaria y en
los que se puede hablar de tasas más permanentes o invariables.-

Por otra parte, hay que ser bastante escéptico, con respecto a la exactitud de los sistemas de capitalización de
rentas en la determinación de los valores inmobiliarios, porque se parte de valores menores para hallar
grandes valores y, por consecuencia, los pequeños errores que se puedan cometer en aquellos se proyectan
y magnifican en éstos como en un proyecto que agranda cientos de veces el tamaño de una figura. Muy
distinto es el problema inverso de determinar, en función del valor del inmueble, el valor locativo o alquiler
razonable de él, porque, a la inversa, los errores que se puedan cometer en la determinación del valor
inmobiliario, se reducen a lo imperceptible en los resultados que se obtienen al final.-

Por tales motivos y aun dentro de ese escepticismo, se prefiere, en la determinación de valores inmobiliarios
por vía de capitalización de rentas, aplicar métodos más adaptados o adaptables a la dinámica económica del
país donde serán aplicados.-

Fundamentos de la Tasación: Inmuebles Rurales

AGOSTO 05, 2013

Consideraciones Generales

Enseña el extinto Ing. Dante Guerrero (ex miembro del Tribunal de Tasaciones de la Nación –Argentina-), que:

La tasación de predios rurales o rústicos es de una entidad tal, que difiere en innumerables aspectos de la
tasación urbana y exige una metodología de análisis y determinación del valor muy particular y específico.-

La diferencia sustancial con la tasación urbana radica en que ésta se realiza en un mercado de inmuebles
destinados a habitación, comercio y demás usos urbanos, en una
plaza determinada (local) con antecedentes – en las características de los inmuebles - bastante homogéneos
y fáciles de homogeneizar a través de factores de corrección. El mayor tráfico inmobiliario de inmuebles
urbanos es fundamental en el aporte de elementos que informan al análisis tasacional.-

La tasación de predios rurales, por el contrario, reconoce otros factores de influencia que se vinculan con
políticas de intercambio comercial internacionales, regímenes impositivos, políticas crediticias para el sector,
etc., y se suman a las características intrínsecas del bien y a sus niveles de productividad; exigiendo del tasador,
conocimientos específicos del medio agropecuario e información acerca de las políticas instrumentadas para
el sector.-

El conocimiento adecuado de las características del medio rural, es requisito ineludible para tasador.-

Resulta primordial, reconocer las características del suelo y las técnicas de su laboreo, el tipo de agua y la
cantidad en la que sirve al predio, el comportamiento del clima, la presencia –en calidad y cantidad- de
pastizales naturales, etc. A ello se agrega el análisis de las mejoras (construcciones e instalaciones) en su
calidad, cantidad y modo en que optimizan el rendimiento del medio natural.-
 Tasaciones 93

A continuación, desarrollamos los conceptos fundamentales en cuanto a suelo, agua, clima y pastizales
naturales; anticipándonos a decir que resultan insuficientes para aquél que pretenda tasar predios rurales.
Sirven de introducción al tema y han sido tomados de “Enciclopedia de la Granja” (‘Suelos y Fertilización’ y
‘Pastizales naturales’ –edit. Trillas), cuya lectura recomiendo para la profundización del tema.-

En menos extensión, y con el mismo carácter introductorio, nos referimos a las características generales de
las instalaciones y construcciones rurales, utilizando como texto de consulta el libre “Bovinotecnia” de Daniel
Inchausti y Ezequiel Tagle.

Los métodos valuatorios se distinguen, al igual que en las tasaciones urbanas, en comparativos o directos e
indirectos por vía de la rentabilidad. Reitero la postura que han tomado distinguido tasadores técnicos en
cuanto a la inseguridad que ofrece este último dada la variabilidad de las condiciones económicas de una zona,
de un país, del mundo en forma diaria. Qué quiero decir con esto?, en que al calcular la rentabilidad del predio
se la hace en una fecha determinada, con un mercado, una moneda, un costo y rentabilidad de ése momento;
el que podrá variar sustancialmente a los pocos días o meses (a corto plazo), lo que obligará a realizar un
nuevo cálculo valuatorio.-

En esa misma línea conceptual, en base a apuntes de cátedra y del material bibliográfico del Agrim. Mendocino
Juan Silvestre, expresa el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice:

La tasación de predios rurales exige una metodología particular, que difiere en muchos aspectos de la
valuación de predios urbanos. La diferencia fundamental radica en que el valor de los predios urbanos está
íntimamente relacionado con un mercado de inmuebles destinados a viviendas, comercios y demás destinos
ciudadanos y los valores surgen de un estudio de mercado local, con antecedentes bastante homogéneos o
fáciles de homogeneizar mediante coeficientes correctivos convenientemente calculados. En cambio, la
valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y
geopolíticos, ya que el valor de los campos está definido por aspectos intrínsecos y productivos en parte, pero
en una gran medida por situaciones económicas relacionadas con un intercambio comercial nacional e
internacional, regímenes impositivos, política crediticia, etc. Tanto es así que, por ejemplo, los valores de
predios ganaderos pueden variar notablemente entre un año y otro de acuerdo al precio internacional de la
carne de exportación. La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos agropecuarios y su valor,
primordialmente, depende de su capacidad de producir en cantidad y calidad.

Es por tal razón que, si bien algunos de los métodos de tasación rural, de tipo comparativo, tienen similitud
aparente con los utilizados en valuaciones urbanas, aquellos introducen elementos y coeficientes de
comparación que solamente pueden calcularse en función de una paciente inspección de los campos o fincas
que sirven de antecedentes y también de un conveniente cálculo de la productividad de los mismos. La
valuación rural ya no puede basarse en apreciaciones personales como se hacía antiguamente por
conocimiento de oídas de precios de algunos campos vecinos, pues hay muchos aspectos que deben ser
analizados y pueden existir fuertes diferencias entre un campo y otro no muy distante.

Entre los métodos a seguir están los comparativos directos y los que arriban al valor por el camino de la
productividad. Estas últimas pueden resultar menos seguras que las primeras en virtud de las
indeterminaciones de las tasas de interés, riesgos y ganancias.

Los inmuebles rurales difieren ampliamente entre sí, proporcionando distintas utilidades y manifestando
distintos valores, de acuerdo a la variedad de sus características. Estas, dependen tanto de las condiciones
económicas y sociales que inciden sobre el inmueble (características extrínsecas e intrínsecas).
 Tasaciones 94

Características Económico-Sociales

Los inmuebles, independientemente de su naturaleza, son afectados por un conjunto de características

genéricas, originadas por al ambiente económico social que identifica cada zona. Estas características son
extremadamente complejas, por su diversidad y variabilidad.

De ellas se destacan:

a) Condiciones demográficas: densidad de población, tipos etnográficos, preferencias profesionales, etc. Son
la expresión cualitativa y cuantitativa del factor humano e influencian las actividades rurales a través del
consumo local, la eficiencia y estabilidad de las explotaciones fundiarias, disponibilidad de mano de obra, etc.
La tendencia de la densidad demográfica es índice importante de las perspectivas económicas de una región.

Condiciones políticas, como grado de seguridad para personas y bienes, derechos civiles y políticos de las
personas: Repercuten sobre la importancia de los inmuebles porque la seguridad para el trabajo y el capital,
actúa como factor de desarrollo y prosperidad de las explotaciones agropecuarias.

b) Organización social, legislación del trabajo, enseñanza, salud pública, etc.: Repercute a través del grado
de bienestar y tranquilidad colectiva.

c) Acción económica del Estado: en especial referida a la producción agropecuaria mediante el régimen de
impuestos, protección aduanera, créditos, etc. Tiene especial repercusión en las zonas de cultivos
especializados y en las de explotaciones incipientes donde el fomento es esencial.

d) Organización comercial: mercados, sistemas de ventas, competencia, transportes, cooperativas, etc.

Las condiciones extrínsecas denotan el mayor o menor adelanto económico social de la zona de la que
dependen los inmuebles y que contribuyen a darles el grado de utilidad que, a través de las fuerzas de la oferta
y la demanda, rige el valor fundiario. Su análisis es especialmente interesante en la determinación comparativa
de tasa para la capitalización de la renta, cuando deben tenerse en cuenta las diferencias entre las zonas para
deducir la tasa correspondiente a un inmueble en base a la vigente en otro, o cuando la tasa aplicable se infiere
del tipo de interés de otros capitales, afectados por el distinto ambiente económico social.

La Finalidad de la Tasación de la Propiedad Rural

AGOSTO 06, 2013

Las finalidades principales y que da cuenta el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, son:

a) Compraventa de propiedades rurales, campos forestales y naturales.

En los campos forestales, en San Juan, podrían cultivarse con éxito plátanos, paraísos, álamos, eucaliptos e
incluso algunas variedades de coníferas de rápido crecimiento.

Los campos naturales deben ubicarse para determinar el aprovechamiento como leña o carbón y medir la
madera como postes, unitariamente (tomando largo y diámetro), de acuerdo a ellos se tienen rodrigones,
varillas y varillones

b) Expropiaciones para futuras colonizaciones, escuelas agrícolas, reservas artificiales (Dique de Ullúm) y
naturales (Reserva faunística de San Guillermo, Valle de la Luna).

c) Determinación del impuesto real y potencial que debe oblar el predio El impuesto potencial es el impuesto
a la tierra ociosa, es el que debería oblar un terreno que en este momento está sin producir, pudiéndolo hacer.
 Tasaciones 95

d) Peritajes judiciales (división de condominio, sucesión, partición)

e) Asignación del valor para garantía de los préstamos bancarios, financieros y de fomento agrícola que se
deseen solicitar.

f) Realizar el inventario de los bienes existentes

g) Efectuar el estudio económico-financiero de los beneficios que se obtengan a los fines que el productor
sepa en qué rubro pierde y en cual gana.

h) Estimar el monto que se fije a los efectos de las donaciones y legados.

i) Constitución y Liquidación de Sociedades de Capital

j) Asesoramiento a inversores extranjeros

k) Actualización de valores patrimoniales empresarios

l) Revalúos Provinciales.-

FACTORES QUE INFLUYEN EN LA TASACIÓN RURAL

Los factores que influyen en la tasación rural son: Intrínsecos y Extrínsecos

Entre los factores Intrínsecos se pueden mencionar:

A) La Tierra: es el espesor del manto suelo. Se compone de: Capa arable y subsuelo apoyados sobre un
substrato, todo lo cual constituye el “perfil de suelo agrícola”.

Tiene gran importancia en el valor agropecuario por las siguientes características:

a) Secuencia y características de las capas del perfil de suelo, en función de las cuales se ha realizado la
clasificación taxonómica de los suelos de la provincia.

b) Profundidad del suelo: Al tener una capa más profunda de suelo se tiene mayor cantidad de elementos
de nutrición y mayor cantidad de humedad

c) Porosidad: es la propiedad físico – mecánica del suelo que regula la capacidad de almacenaje de agua en
el suelo (retención de humedad).

Es importante tanto la cantidad de poros como su tamaño, lo cual depende de la textura y estructura.

d) Permeabilidad: Es la propiedad del suelo que permite el movimiento del agua en el perfil húmedo. En
sentido amplio mide la posibilidad, ceder o bombear agua. Es importante porque: 1) permite la extracción de
agua de acuífero; 2) permite el drenaje (natural o artificial) de los excedentes de agua; 3) permite el lavado y
recuperación de suelos salinos / sódicos; 4) el mal manejo del riego en suelos pocos permeables provoca la
elevación de los niveles freáticos y en consecuencia la revinición de los mismos.

Los suelos pueden tener una permeabilidad muy alta, alta, media, baja y muy baja Los valores se dan en
mm/día.

e) Fertilidad: es la existencia de elementos nutrientes que tenga un suelo en las condiciones edafológicas en
que se encuentra. La estructura es la clave de la fertilidad porque asegura la actividad microbiana.

Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en razón que si ese suelo tiene una alta
salinidad este contenido de sales bloquea a los elementos nutrientes, impidiendo su absorción por las plantas
 Tasaciones 96

f) Productividad del suelo: se refiere a la capacidad que tiene un suelo para proveer a las plantas los
elementos necesarios (aire, agua, nutrientes) y en la cantidad adecuada para dar el producto que se espera
de ellas (follaje, flores, frutos, madera, etc.). Esta capacidad va a depender de las condiciones favorables que
en otros aspectos tenga el suelo.

Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en razón que si ese suelo tiene una alta
salinidad este contenido de sales disminuye o impide la absorción de la solución del suelo (agua y elementos
nutrientes) por las plantas

B) Topografía de la parcela: Juegan un papel preponderante: 1) La pendiente; 2) La rugosidad de la superficie

(relieve). Ambos aspectos se tienen en cuenta en el momento de evaluar la calidad del suelo por su aptitud
agrícola. En todo momento para favorecer el desarrollo de los cultivos, si deben hacerse movimientos de
suelos, estos deben hacerse en la menor cantidad posible para evitar la destrucción del suelo agrícola.

Entre los factores Extrínsecos tenemos:

a) Condiciones climáticas: tiene una influencia directa en el desarrollo de los vegetales e incluso influyen
sobre los primeros horizontes de un perfil de suelo agrícola; entre estas condiciones están: 1) la variación de
temperatura y de presión; 2) nubosidad; 3) vientos; 4) radiación; 5) precipitaciones ; 6) humedad relativa y 7)
heliofanía (horas efectivas de luz)

b) Topografía General de la zona: ídem anterior

c) Recursos Hídricos: En las regiones áridas, el riego se puede suministrar por el aporte de agua superficial y
por agua subterránea.

El agua superficial es la forma más conveniente de proveerle agua a una propiedad.

El costo que tiene el agua superficial, en esta provincia, no es otra cosa que el mantenimiento del servicio
(canon de riego); las obras se ejecutan con dinero del estado, es decir, no son cobradas a los usuarios.

Al hacer el análisis del recurso hídrico intervendrían los costos construcción de presas desde donde se toma
el agua de una fuente hídrica pasando por los canales, ramos, subramos, acequias, etc., es decir el
mantenimiento de todo esto hasta llegar al lugar del uso del agua. Se informará sobre sistemas de riego, turnos
y volumen.

En caso que se deba regar con agua del subsuelo, se deben tener en cuenta la perforación. Se colocan los
filtros, se ensamblan los caños, se cementa y se equipa con el motor, bomba, etc. Para la tasación se debe
tener en cuenta la profundidad, caudal del agua para riego por aspersión o por goteo y calidad de la misma
(para consumo o riego).

En este sistema pueden haber dos modalidades: 1) Pública: Cuando el Estado realiza las perforaciones y el
agua extraída es incorporada al sistema de riego superficial. 2) Privada: Cuando las perforaciones son
realizadas por uno o varios en común formando un consorcio o sociedad civil.

d) Calidad del agua: mientras más contenido salino tenga el agua es de menor calidad y a los fines de no
salinizar el suelo se tiene que regar con un volumen mayor de agua, porque se debe calcular el requerimiento
de lixiviación o el agua necesaria para lavar las sales que pueden concentrarse en el perfil radicular.

Se debe asegurar, previamente, el libre drenaje del suelo para evitar el ascenso de niveles freáticos (revinición,
salinización)
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e) Drenaje del área: Es importante conocer las condiciones de drenaje del área donde se encuentra la parcela.
En caso que fuera necesario la realización de drenaje artificial parcelario, es fundamental la existencia de
una red pública de desagües y drenes, que permita el saneamiento de los terrenos.

f) Régimen de tenencia de la tierra

g) Disponibilidad de mano de obra y equipamiento mecánico.

h) Ubicación; Accesos; Altitud.

i) Oportunidad de comercialización de los productos obtenidos en el mercado interno y externo.

j) Apoyo crediticio que facilita la inversión y el desarrollo financiero de la explotación.