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TÉCNICAS DE TASACIÓN:

Módulo N º 1: Terminología Básica de la Materia

Concepto de Tasación: “Es la determinación del justo precio de las cosas en

relación al mercado actual, tras la aplicación de métodos.”
Tiene como finalidad poder señalar el precio de una cosa, basándose en
elementos que surgen de ella, en un momento determinado, es decir siempre
recae sobre cosas (objetos materiales susceptibles de valor).
La tasación de bienes inmuebles tiene un objeto único que es medir el valor de
una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un
tiempo determinado.
La tasación de bienes en general involucra tres aspectos:
-Aspecto jurídico: implica tomar conocimiento preciso en cuanto a la situación del
sujeto propietario de la cosa y de la cosa en sí misma, por ejemplo si es titular
del dominio, o tiene la posesión por una simple prescripción adquisitiva o si es un
simple tenedor, también si son propietarios en virtud de una herencia y hay
problemas de sucesiones no concluidas. Todo ello debe ser considerado por el
tasador .
En cuanto al objeto el tasador tendrá en cuenta si cumple o no con los
ordenamientos jurídicos que regulan sobre su existencia, ejemplo si los planos
están o no aprobados, si hay mejoras sobre el predio y estas están aprobadas, el
estado parcelario, para saber desde y hasta donde se extiende el dominio.
-Aspecto económico: consiste en el análisis preciso del mercado en donde se
comercializa el objeto de la tasación. Para poder informar a sus clientes de los
posibles vaivenes del aspecto económico y como inciden sobre el valor de los
bienes.
-Aspecto Técnico: es el que nos otorga el ordenamiento metodológico para unir
toda la información relativa al bien a tasar, considerando la concurrencia de los
aspectos jurídicos y económico.
El criterio y la experiencia del tasador serán un punto fundamental para arribar
al precio.

Concepto de Valor: “Es el resultado de la comparación de bienes y riquezas en

función de una unidad monetaria para un mercado dado y en un determinado
tiempo” El valor de un bien es único, objetivo y privativo del bien examinado.
El valor de un bien posee un doble significado: desde el punto de vista subjetivo,
es inherente al individuo, es la importancia que el sujeto le otorga a una cosa;
desde el punto de vista objetivo se identifica como sinónimo de precio.
No hay diversos valores para un mismo bien sino distintos métodos para
estimarlo.
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Concepto de Valor de Mercado: Es el valor de una propiedad al momento de

realización de la tasación. Se encuentra directamente relacionado con la oferta y
demanda de bienes de similares características y que están situados en zonas
semejantes.

Concepto de Valor Patrimonial: El valor patrimonial de un bien es igual al valor

mercado del mismo menos las cargas que lo gravan.

Concepto de Precio: “Es la cantidad de dinero u otro bien que debe entregarse
para adquirir una cosa o servicio”.
Según Ruíz Moreno: “Es el valor de un objeto expresado en dinero”.

Modalidades para Tasar:

Hay dos corrientes:
a) Corriente Subjetiva: Considera que cada inmueble admite tantas valoraciones
como motivos puedan presentarse para fijar el precio, la finalidad de la tasación
debe ser conocida por el tasador, porque el valor de los objetos puede ser
diverso según el fin que se persiga al valorarlos.
Esta corriente cree importante tener en cuenta a los sujetos y sus
circunstancias a los fines de tasar, y que se modifica y condiciona el precio
conforme a esas motivaciones, es decir el precio se encuentra en constante
variación.
Ej: una persona desea enajenar su inmueble pero tiene una necesidad imperiosa
de venderlo al momento de la tasación, por lo tanto el precio se ajusta a los fines
de poder venderlo rápidamente, si superada la necesidad el inmueble aún se
encuentra a la venta, el sujeto le requerirá al tasador que el precio se adapte
conforme al mercado.
b) Corriente Objetiva: Considera que la valuación basada en métodos científicos
no puede variar en lo que a su esencia se refiere, cualquiera sea la finalidad con
que se practique. Cualquiera sea el origen, destino o método el precio es único,
objetivo y privativo del bien examinado.
Identifica al objeto motivo de tasación, aplica métodos y determina el precio, los
métodos son rígidos y no admiten variaciones durante su aplicación, la
variabilidad se puede presentar al final, considerando el motivo del sujeto.
Ej: se efectúa la tasación de un inmueble, se aplican métodos y se determina un
precio que se llama “virtual” o ideal. El propietario tiene necesidad de venderlo y
se introduce al mercado con un monto inferior es aquí donde esta teoría admite
variantes. Cuando se concreta la venta y se paga el precio fijado surge lo que se
denomina precio real.
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Variabilidad del Precio:

El precio de un inmueble se encuentra estrechamente ligado a la ley general de la
oferta y la demanda, lo que pone en evidencia su variabilidad, la que no puede ser
olvidada al momento de realizar la tasación. En el momento en que se tasa se
determina el precio latente, o sea el precio en un momento dado. Pero si entre la
tasación y venta transcurren un lapso de tiempo, cuanto mayor sea, mayor será la
posibilidad de diferencia entre uno y otro precio.
Otro factor que influye en el precio de un inmueble son las características de la
zona donde se encuentra, por ejemplo si el terreno en el momento en que se
compra se encontraba en una zona de características progresivas, que
supuestamente iba a ir avanzando económicamente, y de repente se dispuso el
traslado de una villa de emergencia de la zona, este hecho tiende a desvalorizar
la tierra.
Existen también otros factores que pueden influir en la variabilidad del precio
como puede ser el envejecimiento del edificio, su desgaste, la discordancia del
mismo con las nuevas costumbres, la situación económica del país, por ejemplo lo
que ocurrió en Argentina con el corralito financiero la gente tenía todos los
ahorros en el banco y una de las alternativas que quedaban para sacar el dinero
era comprar bienes esto produjo una suba importante en el valor de los distintos
bienes.

Necesidades de Avalúo:
Tasar: es poner precio oficialmente a cosas vendibles.
La tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica determinada.
Los motivos que generalmente hacen necesaria o procedente la tasación son:
-la compraventa
-la garantía de préstamos
-la división de condominios
-la confección de inventarios
-los reclamos por invasión de terrenos
-la regulación de cargas impositivas
-las expropiaciones
-la especulación
Si bien el punto de partida y las normas básicas para la tasación de un inmueble
son uniformes, no se puede pretender que el criterio práctico para concluirla sea
uniforme cuando los motivos son diferentes.
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Módulo Nº 2: Conceptos sobre simetría y medidas de superficie

Simetría: “Es la propiedad que tiene algunas figuras de aparecer equilibradas y

armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que, respecto de un
punto o una recta, constituyen un conjunto armónico”.
Llevada a un terreno la simetría asume un papel importante ya que cuanto más
simétrico (regular) sea el mismo, más aprovechable será su superficie al momento
de realizar las mejoras.

Centro de Simetría: “ Es el punto situado a igual distancia de todos los puntos de

una línea recta o curva.”
Centro de la figura: en las figuras regulares, es el punto respecto del cual todos
los puntos de la figura son simétricos de dos a dos. Por ejemplo en los
paralelogramo el centro de simetría está dado por la intersección e las dos
diagonales.
Eje de simetría. es la línea recta que pasa por el centro de una figura,
dividiéndola en dos partes iguales y sobre la cual giran ambas partes.
Se dice que una figura tiene eje de simetría cuando haciendo girar sobre el
supuesto eje, a 180º a una de las dos partes que ha quedado dividida la figura,
coincide exactamente con la otra. Dicho de otra manera el eje de simetría es el
que divide a la figura en dos partes iguales de tal manera que superponiéndolas
coinciden totalmente.

Medidas de Longitud y Superficie:

a)Medidas de Longitud: Sirven para medir distancias, la longitud es la mayor

dimensión en sentido horizontal.
La unidad es el METRO.
b) Medidas de Superficie: Sirven para medir extensiones en sus dos dimensiones
(ancho y largo) La unidad de medida es el METRO CUADRADO, por lo tanto para
calcular la superficie de una figura habrá que averiguar cuantas veces la unidad
de medida está comprendida en dicha superficie.
En los polígonos regulares la fórmula es la siguiente: S=L2.
En los polígonos irregulares Para determinar la superficie se debe recurrir a la
triangulación, tomando como punto de partida uno de los vértices y desde allí se
trazan segmentos de recta a los vértices no consecutivos y una vez que
obtenemos los diversos triángulos se debe aplicar la fórmula: B x h/2=
Medidas Agrarias: Son medidas de superficie que se utilizan para medir
terrenos amplios y campos. La unidad se llama área 100m2 y es múltiplo la
hectárea 10.000m2
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Denominaciones Catastrales: Son las denominaciones empleadas por la Dirección

General de Catastro a los fines de la identificación de la tierra.
Predio. Es la extensión territorial configurada por la poligonal cerrada que
delimita físicamente el derecho de dominio, cierto o presunto de una persona o
de varias en condominio. El predio puede estar constituido por uno o más títulos.

Planta Urbana: se denomina así a las ciudades, pueblos, villas y todo otro
fraccionamiento representado por manzanas o unidades equivalentes, cuyas
superficies no excedan de una hectárea y media y no superen a doce hectáreas
rodeadas de calles.

Suburbanas: Conjunto de fracciones (quintas) cuyas superficies excedan de una

hectárea y media y no superen a doce hectáreas rodeadas de calles.

Rural: Conjunto de predios cuyo fraccionamiento no encuadre en las

clasificaciones establecida en lo que respecta a lo urbano y suburbano.

Concepto de Parcela: Toda posesión de inmueble con características uniformes,

cerradas por una línea polígona perteneciente a un solo dueño o a varios en
condominio por uno o más títulos ubicados en un mismo partido dentro de un
término que puede ser manzana, chacra, quinta, cuartel o sección.

Concepto de Propiedad Horizontal: La naturaleza jurídica de este régimen pone

de manifiesto que se trata de un derecho de copropiedad o comunidad en el que
los diversos propietarios del edificio serían condóminos con una doble facultad:
a) derecho de participación en la comunidad general según el valor de las cuotas
del edificio con las que participa, y b) derecho exclusivo al uso, goce y disposición
jurídica sobre las partes objetivamente determinadas.
Este nuevo derecho de propiedad es autónomo, y se trataría de una figura sui
generis en la que se combinan el dominio y el condominio.
Caracteres peculiares:
1- Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y las partes comunes del edificio que son
indispensables para mantener la seguridad (como por ejemplo: cimientos,
muros maestros, escaleras, ascensores, jardín, portería, etc.)
2- El derecho de cada propietario sobre las partes comunes es proporcional al
valor del departamento de su propiedad.
3- Cada propietario puede enajenar sin el consentimiento de los demás, el
piso o departamento que le pertenece y constituir derechos reales o
personales sobre el mismo.
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4- Las expensas originadas por la administración y reparación de las cosas

comunes, indispensables para mantener la seguridad, comodidad y decoro,
están a cargo de los propietarios en proporción al valor de sus pisos o
departamentos.
5- La ley deja librado a convenio entre los propietarios el reglamento de
copropiedad y administración.
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Módulo Nº 3: Distintos Métodos de Tasación

Aspectos Generales: La necesidad de hacer tasaciones de bienes dio origen a la

profundización respecto de los factores y elementos variables que inciden sobre
la estimación.
Originariamente había dos teorías: una llamada “de la actualidad exclusiva”que
sostenía el principio de tasar un inmueble sobre la exclusiva base de la condición
actual sin tener en cuenta las condiciones del futuro lo que se entiende como
valor potencial. Y otra que indicaba que en la práctica el avalúo se realizaba sobre
la base de ambos conceptos, o sea investigando los datos del presente y teniendo
en cuenta las posibilidades del futuro.

La concepción actual basada en la Teoría de Chandías clasifica los métodos de

avalúo en dos grandes grupos:

Método Separativo: Son los que identifican dos elementos principales que
conforman una propiedad inmueble: el terreno y las mejoras, parten de que estos
poseen una naturaleza distinta y constituyen valores por sí mismos,
independientemente el uno del otro.

Método de Conjunto: Atienden al uso o beneficio que presta o rinde el bien en su

total, o sea en su conjunto sin considerar los elementos que lo forman.

Métodos Usuales: En la clasificación moderna, teniendo en cuenta el carácter

separativo o de conjunto los métodos se clasifican en:

a)Método Indirecto: Tiene en cuenta la renta que produce la propiedad, es un

método de conjunto. Consiste en calcular la renta anual líquida que produce o
puede producir el inmueble, que capitalizada a un tipo conveniente de interés,
conduce al valor de la propiedad. Es decir el precio de una propiedad está en
relación directa con el beneficio que ésta pueda producir.

b)Método Directo Comparativo: Es el que realiza un análisis por separado del

valor de la tierra y del valor de las mejoras.
Este método es separativo ya que opera sobre el terreno en forma independiente
de las mejoras y viceversa, obteniéndose de esta manera dos resultados que
luego se suman y determinan el precio del inmueble.
El examen a los fines de establecer el VALOR DE LA TIERRA se realiza en
forma comparativa, es decir se buscan antecedentes de valores unitarios del
metro cuadrado libre de mejoras sobre lotes que se comercialicen, de
características semejantes en cuanto a ubicación, superficie, regularidad en la
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forma, bondad del suelo, servicios, etc. estos datos luego serán homogeneizados
mediante la aplicación de tablas.
El VALOR DE LAS MEJORAS se establece por vía específica determinando las
características de la superficie cubierta en cuanto a calidad, cantidad,
antigüedad, estado de conservación.

Método Empírico: Se refiere a la rutina de observar, recopilar y comparar los

elementos que componen las características extrínsecas e intrínsecas que ofrece
el bien y a la investigación estadística de los valores. Se lo identificaría con un
organizador de datos en el que el tasador, en forma ordenada va recopilando los
elementos a los fines de poder identificar, analizar y así aplicar un procedimiento
correcto.
Búsqueda de antecedentes: una vez identificado el objeto de tasación, el tasador
se debe transformar en un detective que busca y obtiene cuanta información
pueda serle útil a sus fines. Es conveniente como punto de partida para obtener
información, visitar a colegas de la zona, sea para que emitan opiniones, que
podrán se acertadas o no.
También se debe realizar una rápida recorrida por los avisos clasificados del
lugar, que permite orientarse hacia la búsqueda de operaciones y ofrecimientos,
se deben analizar las condiciones ofrecidas.
Cumplida la tarea de búsqueda de antecedentes, se debe hacer una inspección del
inmueble a tasar teniéndose en cuenta: aspectos de la zona en la cual se ubica,
servicios públicos con los que cuenta, pavimento, forma y superficie del lote,
característica de la edificación, antigüedad, estado de conservación, etc.
Factores formadores del precio. Aspectos generales:
Según Chandías en la formación y modificación del precio asisten los siguientes
factores:
a) Factores que dependen del lote: dimensiones y proporciones, forma
regular o irregular, ubicación dentro de la manzana, orientación, suelo de
fundación, relación lote-mejoras.
b) Factores que dependen de su emplazamiento: carácter distintivo del barrio
o la zona, normas de edificación, servicios públicos, importancia de calles y
condiciones físicas, carácter de la vecindad inmediata, oferta de tierras
en la zona.
c) Factores que dependen de las condiciones de venta: fecha de operación de
la compraventa, forma de pago, venta individual o en block, situación del
vendedor y su necesidad de vender, situación del comprador y su interés
por comprar.
d) Factores de orden general: legislación ( régimen de propiedad, reg. de
locación, etc.); restricciones al dominio impuestas por el poder público,
legislación impositiva, política fiscal respecto de los préstamos
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hipotecarios, planes de viviendas y remodelaciones urbanas, estabilidad

monetaria, estabilidad política del país y condiciones de desarrollo, etc.
e) Factores particulares: son los elementos privativos que surgen de una
comunidad determinada, zona o cuadra, por ejemplos los fuertes
desniveles en una ciudad balnearia o de turismo serrano.

Elementos Extrínsecos:
El elemento fundamental es la ubicación, podría decirse que el precio de una
propiedad queda fijado en primera aproximación por su ubicación, como
consecuencia de ella surgen los siguientes datos:
-ciudad se deberá determinar la característica principal de la misma es decir
si es turística, industrial, etc, la tendencia económica: progresiva. regresiva o
estancada y el desarrollo social.
Por lo tanto en las ciudades más importantes se encontrarán los centros
típicamente comerciales y la tierra alcanzará los más altos valores.
-barrio o zona: se llama así a cada una de las partes en que se divide una
ciudad o pueblo, se tienen en cuenta las características de su aspecto: si es
comercial, residencial, industrial, etc.; los códigos de edificación u
ordenanzas; los servicios públicos: gas, agua, luz, transporte, etc.; pavimento o
asfalto; vecindades que pueden ser valorizantes o desvalorizantes como por
ejemplo edificios construidos con materiales de calidad, talleres ruidosos,
basurales.
-cuadra: es la distancia que cubre una calle entre dos arterias transversales
que la delimitan, aquí se debe tener en cuenta: la orientación: los lotes con
orientación al norte o al este reciben los rayos del sol durante un lapso mayor
de tiempo por día y por lo tanto serán menos húmedos que los ubicados al sur
u oeste.
-factores en potencia que podrían variar el precio: pueden ser positivos
( ejecución de obras públicas, proyectos culturales, emprendimientos
comerciales) o negativos (formación de villas miserias, presencia de fábricas
insalubres, descampados transformados en basurales).

Elementos Intrínsecos:
Son particulares e inherentes al lote y se refieren a las dimensiones de
frente y de fondo, las medidas y superficies aptas según la zona, las formas
regulares o irregulares.
Lote:
a- Dimensiones de frente y de fondo: Fitte y Cervini establecen la relación
frente-fondo determinando que un terreno de 10 m de frente x 30 m de
fondo es perfectamente simétrico, y debe considerarse muy bueno en
virtud de que permite una correcta distribución de las mejoras, por lo
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tanto es mucho más valioso en proporciones que un lote de 8,66 m de

frente x 50 m de fondo. Siempre se debe tener presente su ubicación, ya
que dependiendo de ésta se verificará si las medidas y proporciones son
útiles a los fines de su aprovechamiento.
b- Forma regular o irregular
c- Nivel: el tasador debe tener presente la importancia que representa el
nivel del lote en relación con la vereda. También se debe tener presente
que dependiendo de las características del sector, el desnivel puede
resultar provechoso como elemento estético en el diseño arquitectónico.
d- Características del suelo: su bondad es un elemento importante para
establecer la seguridad que puede ofrecer la tierra a la edificación, en
consecuencia se deberá averiguar si el sector ha sido rellenado, si la tierra
es firme, si no sufre hundimientos, si existen napas,etc.

Mejoras:
a- Superficie edificada: comprende todo el espacio cubierto sobre el lote. Se
deberán considerar los siguientes datos:
-las medidas de superficie cubierta
b-calidad de los materiales: algunos los distinguen como: de lujo, estándar, y
económica. El Colegio de martilleros de Córdoba establece:
-Edificios destinados a vivienda familiar individual y departamentos:
edificación de lujo, buena, muy buena y económica.
-Edificios destinados a locales comerciales: edificación muy buena, buena y
económica.
-Tinglados y cobertizos: categoría única
-Galpones: construcción simple, mejorada y buena.
Cocheras: construcción buena y económica.
c-Estado de conservación:
Según Lapa:
-estado de conservación NORMAL conforme a la antigüedad del edificio y su vida
útil.
-REGULAR con aspectos exteriores malos pero elementos vitales buenos.
-MALO elementos vitales destruidos.
Según Ross y Heidecke para la depreciación del edificio se establecen cinco
estados de conservación:
 ESTADO 1: Nuevo o muy bueno.
 ESTADO 2: Conservación normal.
 ESTADO 3: Necesita reparaciones sencillas.
 ESTADO 4: Necesita reparaciones importantes
 ESTADO 5: Demolición.
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A la vez contemplan la posibilidad de establecer estados intermedios de acuerdo

con los aspectos exteriores e interiores que se identificarían como: estado 1,5;
estado 2,5; estado 3,5; y estado 4,5.

e- Antigüedad: la vida útil de un edificio va a depender específicamente de la

calidad del material usado en la construcción, por ejemplo para una casa de
categoría buena de una planta con destino familiar se puede establecer
una vida probable de 70 años., para las de categoría muy buena de 80 años
y para las de categoría de lujo 90 años y a las económicas se les imputaría
una vida probable de 50 años.

Elección del Método. Técnica de Avalúo:

El tasador no se debe supeditar al uso de una técnica exclusiva, sino que debe
aportar sentido común para el análisis ponderativo de los elementos y aplicar la
que estime más correcta.

a) Método Indirecto: Consiste en capitalizar la renta real o hipotética de una

propiedad y es por su naturaleza una operación casi exclusivamente
matemática, la que comprende dos elementos determinantes:
1- La estimación separación de la renta neta.

2- La aplicación de una tasa conveniente de interés.

Ej.: si el ingreso bruto de una propiedad es de $12.000 y la suma a deducirse en
concepto de gastos es de $4000, esto deja una renta neta de $8000 que por
ejemplo capitalizados al 8% asignan a esa fecha a la propiedad un valor
capitalizado de $100000.
La tasa de interés va a depender de los riesgos de la inversión, cuanto más alto
es el tipo de interés, mayor es el peligro tanto para el capital como para la renta.
Establecer la tasa de interés que se considere equitativa es el elemento
fundamental del método indirecto.
Las fórmula son las siguientes:
1º R= I- (G+A)
2º Vp= R/r

R=Renta líquida
I= Renta bruta
G= Gastos
A= Amortización
Vp= Valor presente
r= interés
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Aplicación de este método: V = R /r

V = Precio total del inmueble
R = Renta líquida
r = Interés

No existe fórmula que establezca el valor de r, pero influyen en su aumento o

disminución:
Según Zangele son factores que tienden a reducir el interés:
-ubicación ideal; propiedad en buenas condiciones, buena edificación; caída en
desuso lenta; valorización segura; inquilinos de categoría, responsables,
cuidadosos, etc.

Quebrantos en la renta: En nuestro país los usos y costumbres fijaban que el

alquiler de una propiedad estaba representado por el 1% de su valor, es decir el
12% anual, por lo tanto un inmueble que vale $100.000 tiene una renta de $1.000
equivalente al 1% de su valor.
Esta pauta es de aplicación directa y constante, siempre teniendo en cuenta las
limitaciones que le impone el mercado cuando hay variaciones en el poder
adquisitivo de la gente, lo que produce un quebranto de la regla. Esta relación
directa de capital inmobiliario invertido e intereses se ve reducida en las
propiedades de muy buena categoría debido a sus costos de mantenimiento y
hace que en algunos casos la renta no supere el 0,4% del valor de la propiedad.
En las propiedades de menor valor se produce la situación inversa.
Es decir la renta se encuentra estrechamente ligada a la situación del país o sea
en épocas de inflación la tasa de interés disminuye oscilando tasa que rondan el
4,5 a 5% anual.

b) Método Directo Comparativo:

Este método examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y
accesorios.
1* Precio del Terreno: De los dos elementos que componen el inmueble la
tierra es el que requiere mayor atención, ya que el conjunto de datos que
contribuyen a formar el precio están en constante variación.
Homogeneizar antecedentes: el camino más seguro y racional para establecer
el valor de la tierra libre de mejoras consiste en comparar lo valores venales,
es decir determinar su precio en plaza en el momento de la tasación.
Se debe investigar sobre operaciones de compraventa ya que en éstas se
observa la influencia de todos los factores capaces de modificar le precio de
la tierra. El tasador se debe proveer de abundante información para
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seleccionar y clasificar a modo de establecer las tendencias de variación en el

espacio y en el tiempo.
Entonces en forma directa y comparativa se obtendrá el PRECIO UNITARIO
es decir el de cada metro cuadrado según el sector, precio que queda a
criterio del tasador en virtud de la influencia de factores capaces de
modificarlo.
Según Guerrero la homogeneización de antecedentes es la conversión de todos
ellos a operaciones de ventas supuestas al contado, de lotes tipo tomados como
patrón: baldíos ubicados en punto básico, con iguales servicios públicos y
referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor.
Para obtener la homogeneización es necesario recurrir a coeficientes
correctivos, para lo cual emplearemos tablas.
Coeficientes de Homogeneización: Se utiliza la Tabla de Fittr y Cervini que
toman como lote tipo aquel que tiene 11 m de frente por 30 m de fondo. En dicha
tabla se observa que a mayor cantidad de metros en el fondo el coeficiente; por
el contrario, en el frente la variación cambia porque a mayor frente aumenta el
coeficiente hasta un límite, ya que si supera ese límite el frente es oneroso
(mayor costo en la construcción, impuestos, etc.)
Fórmula para determinar el Antecedente Homogeneizado:

a)AH= V c/m2
Cfc x 100

b) Establecer el PUC resulta de sumar los antecedentes

homogeneizados y dividirlos por su cantidad (promedio).
c) Tasar el lote en cuestión:
1. PN= PNC x Cfc
100

2. El PN aplicado a la superficie del lote es igual al precio total

del lote libre de mejoras.

AH= Antecedente Homogeneizado

Vc/m2 = Valor de cada metro cuadrado
Cfc= Coeficiente de Fitte y Cervini
PUC= Precio unitario de cuadra
PUZ= Precio unitario de zona
PN= Precio normalizado T
abla
del Tribunal de Tasaciones de la Nación:
Esta tabla establece como lote tipo aquel que mide 10 m de frente por 30 m de
fondo al que le asigna el coeficiente 1, este coeficiente se aumenta hasta llegar a
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15 metros de frente, empezando a partir de allí a descender argumentando lo

mismo que Fitte y Cervini. Es decir que el Tribunal de tasaciones al reacomodar
los coeficientes beneficia a la mayor superficie de frente, obviamente hasta un
cierto límite.

Ley de Hoffman:
Esta teoría divide el lote de terreno en dos partes iguales y estima que las dos
terceras partes (66%) del valor de un terreno se encuentra en la primera mitad
dándole a la segunda mitad ( la más alejada del frente) un tercio (33%) del valor
del lote. Se usa generalmente para tasar unidades funcionales que se encuentran
distribuidas a lo largo de un terreno.
Ej.: Valor total del lote: $12.500
Valor de la primera mitad: $12.500 x 2 / 3= $ 8.333,33 (66%)
Valor mts. cuadrados: $50,50
Valor de la segunda mitad: $12.500 x 1 / 3= $4.166,66 (33%)
Valor mts. cuadrados: $25,25

Regla Norteamericana:
Esta teoría divide en cuatro partes iguales el fondo del lote dándole a la parte
del frente un valor 4 veces superior que la del fondo y a las del medio le da un
valor 3 y 2 veces superior.
Ej.: lote de 15 m. de frente x 40 m. de fondo
Precio total del lote: $5000
a) $4/10: $5000x 4/10= $2000
b) $3/10: $5000x3/10= $1500
c) $2/10: $5000x2/10= $1000
d) $1/10: $5000x1/10=$500

Estos últimos dos coeficientes se llaman de distribución ya que contribuyen a

determinar el precio unitario del metro cuadrado según se ubique en el
frente, el centro o el fondo del terreno. Esta teoría es aplicable para
unidades funcionales distribuidas a lo largo del lote (propiedad horizontal).

Lote Esquina:
Siempre se utilizó el concepto de que los lotes ubicados en las esquinas tienen
mayor valor unitario que el lote medial, la plusvalía (aumento de precio) se
relaciona con el mejor aprovechamiento que estos tienen para llevar adelante
proyectos arquitectónicos, mejores condiciones de iluminación y ventilación,
posibilidad para proyectar locales comerciales con grandes vidrieras. Todo
esto ha hecho que a las esquinas siempre se le reconociera un porcentaje de
mayor valor que en la antigüedad era del 25%.
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Valvano propone un método para la valorización del lote esquina: Para

determinar el coeficiente de valorización por esquina parte de la relación
entre la superficie del lote y la suma de los frentes:
B = S / Fe = S / f1+ f2=

B= Lote esquina
S= Superficie
F 1= frente
F 2= Frente
Fe= Suma de los dos frentes( esquina)

Ahora hacemos el cociente entre lote medial(común) y lote de esquina:

n= A medial / B esquina =

A “n” se lo llama índice de utilización, entendiéndose por utilización no sólo la

mayor superficie edificable, según las ordenanzas municipales, sino también la
mayor rentabilidad proveniente, además de la buena iluminación y ventilación,
el mejor acceso, desarrollo de negocios en planta baja, etc.
Una vez obtenido el índice se ingresa a la tabla:
TABLA I: Alto valor comercial en planta baja y de escritorios o residencias en
pisos altos.
TABLA II: Valor comercial y residencial intermedio apto para edificios en
propiedad horizontal
TABLA III: Zona familiar o residencial, donde puede haber algún comercio
minorista.
TABLA IV: Bajo valor de la tierra, barrios en formación.

Entonces para obtener el precio normalizado usamos la siguiente fórmula:

PN= PUN x Ctt x Ce
PN= Precio Normalizado
PUE= Precio unitario esquina
Ctt= Coeficiente tabla tribunal de tasaciones
Ce= Coeficiente esquina (Valvano).
El PRECIO NORMALIZADO se debe aplicar a la superficie total del lote a fin
de obtener el precio final.

Precio de las Mejoras:

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Cuando nos referimos a las mejoras hablamos de todo aquello que se ha

incorporado al terreno y que nuestro Código Civil identifica como inmueble por
accesión.
No siempre el capital invertido es el determinante del precio final, ya que
éste depende y está en relación directa con factores que influyen
permanentemente, ya sea en forma positiva o negativa: ejemplo políticas
impositivas, crecimiento o estancamiento del núcleo urbano.
No siempre se debe tomar como punto de partida exclusivamente y en forma
directa la cantidad y calidad de las mejoras, ya que pueden existir capitales
no muy bien invertidos.
Según Chandías la tierra ve afectado su valor por dos tipos de influencias:
intrínsecas ( calidad material y calidad funcional) y extrínsecas ( se vinculan
al complejo de influencias de orden social, político y económico que
determinan las necesidades y con ellas el interés del público).

Aplicación directa:
Según Lapa para la tasación de mejoras existe un nuevo factor a tener en
cuenta: la construcción, que deberá estar en armonía y directamente
relacionado con los factores interno y externo del inmueble. Haciendo una
división entre lote y mejoras podemos ver que a éstas últimas podemos
valuarlas de dos formas:
a- Presupuesto de valores: Consiste en un cálculo preciso de los gastos que
ocasionó la construcción del inmueble, en el que se tiene en cuenta el valor
de los materiales, el costo de la mano de obra empleada, honorarios
profesionales. Se debe tener en cuenta que con éste método no siempre
podríamos obtener el valor venal del inmueble, salvo cuando la propiedad
tenga meses de construida, de lo contrario nos encontraríamos con que lo
edificado representa el valor de costo.
b- Valor actual del metro cuadrado cubierto: Éste método tiene en cuenta la
categoría de la construcción y la relaciona con el estado de conservación y
vida probable, a fin de aplicar las depreciaciones que correspondan. Se
deberá tener en cuenta que sobre le resultado obtenido pueden influir
otros valores que lo hagan variar.
(PU c/m2 x Sup. cub.) - % de deprec./3
1 2

Valor Unitario del Metro Cuadrado: Es el valor del metro cuadrado cubierto,
dicho valor se obtiene a nuevo, a través de un análisis del costo en el que el
tasador deberá tener en cuenta los materiales empleados para determinar la
categoría del inmueble que corresponda. Las categorías son:
-de lujo
 6

- muy buena
- -buena
- intermedia
- económica
Superficie Cubierta: este dato se puede conseguir de los planos del inmueble, de
no existir planos se debe requerir información al catastro o bien el tasador
tomar las medidas y calcular la superficie cubierta.
Depreciación: Es el porcentaje de amortización que se le aplica a las mejoras
teniendo en cuenta la vida útil y el estado de conservación.

D= ANTIGÜEDAD x COEFICIENTE

Tabla de Ross- Heidecke:

Es el criterio que más se utiliza, toma en consideración como factores de
depreciación, la vida probable y la edad del bien que se estudia. Y sostiene que la
depreciación se incrementa en forma progresiva a medida que pasan los años.
Establece cinco estados posibles:
ESTADO 1: 0,00%
ESTADO 2: 2,52%
ESTADO 3:18,10%
ESTADO 4:52,60%
ESTADO 5:100%
Interpolando SE pueden crear criterios intermedios.
Aplicación:
Edad en porcentaje de duración:
% de duración= Antigüedad x 100 / vida probable
Para el cálculo de la vida probable se debe tener en cuenta:
viviendas colectivas comunes: 60 años
departamentos con servicio central: 50 años
edificio de una planta individual: 70 años
depósitos garajes y otras construcciones: 75 años

El estado de conservación es determinado por el tasador de acuerdo con las

características que presente. Los estados de conservación encabezan las
columnas de la tabla.

Depreciación: % de desvalorización x Realizac. del m2 s/ su categ./100

Precio Normalizado= Valor de realizac. delm2 s/ su categ. x deprec./100

 6

Valor de las mejoras= valor del metro cuadrado normalizado x la cantidad de

metros cuadrados.

MÓDULO Nº 4: TASACIÓN DE DEPARTAMENTOS, LOCALES Y OFICINAS

PROPIEDAD HORIZONTAL:

En Argentina, tras el espíritu codificador de la ley civil, de Vélez Sarfield

prohíbe la propiedad horizontal.

Las ventajas:
- la posibilidad de contribuir a solucionar el problema de la vivienda en las
grandes construcciones urbanas.
- Las tendencias a disminuir problemas de locación.
- La conservación de la casa familiar, dividiéndose entre los hijos las
distintas partes de aquella, para que esté técnicamente adaptada al
régimen tras el fallecimiento de los padres.
- Las dificultades de la convivencia no son tan graves.

Ley 13.512 (Dominio y Condominio)

La naturaleza jurídica del presente régimen pone de manifiesto un derecho de
copropiedad o comunidad, en el que los diversos propietarios del edificio serían
condóminos con una doble facultad:
a) derecho de participación en la comunidad general, según el valor de las
cuotas del edificio con las que participa, y
b) derecho exclusivo al uso, goce y disposición jurídica sobre las partes
objetivamente determinadas.

El nuevo derecho real de propiedad es autónomo; sería una figura de sui generis,
en la que se combinan el dominio y el condominio. tiene características propias
que lo separan y diferencian de otras figura jurídica.

Ley 13.512 Propiedad Horizontal: Derecho real autónomo. PH figura sui

generis; combina el dominio y condominio, que se unen en un todo indivisible.
Art. 2.506, el CC: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
Art. 2.673 CC: El condominio es un derecho real de propiedad que pertenece a
varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
 6

La enumeración no es de carácter
A) cada propietario es dueño taxativo: cimientos, muros
exclusivo de su piso o maestros, techos, escaleras,
departamento, y copropietario jardines, locales para alojamiento
sobre el terreno y sobre las del portero y portería, tabiques,
partes comunes del edificio o muros divisorios de los distintos
indispensables para mantener departamentos, ascensores,
su seguridad. montacargas, etc; estos ejemplos
no son únicos ni limitados, ya
que pueden agregarse otros. La
numeración definitiva estará dada
por el reglamento de
copropiedad.

B) El derecho de cada propietario sobre los

Los derechos de los propietarios sobre los
bienes comunes es proporcional al valor
bienes comunes son inseparables del
del departamento de su propiedad, que se
dominio, uso y goce de su respectivo
fija por acuerdo de las partes o, en su
departamento o piso. en la transferencia o
defecto, por el aforo inmobiliario a los
gravamen de un piso o departamento se
fines de la contribución fiscal.
entenderán comprendidos esos derechos y
no podrán efectuarse tales actos en relación
con los mismos separadamente.

C) Cada propietario puede enajenar, sin

necesidad de consentimiento de los demás, No podrá hipotecarse el terreno sobre el
el piso o departamento que le pertenece, o que se asienta el edificio, si la hipoteca no
constituir derechos reales o personales comprende a este y sino cuenta con la
sobre el mismo. conformidad de todos los propietarios.
Cada piso o departamento podrá
hipotecarse separadamente, pero el
conjunto de estos, solamente por la
voluntad de todos los propietarios.

D) Las expensas originadas por la

administración y reparación de las partes Ningún podrá librarse de contribuir con las
comunes, indispensables para mantener la expensas comunes, renuncia de uso y goce
seguridad, comodidad y decoro, están a de los bienes y servicios comunes, ni por
cargo de los propietarios en proporción al abandono del piso o departamento q le
valor de sus pisos; salvo convención en pertenece.
contrato, de la misma manera están La obligación que tienen los propietarios
obligados al pago del seguro. de contribuir con el pago de las expensas y
prima del seguro del edificio, sigue
siempre al dominio de sus respectivos
departamentos en la extensión del art.
3.266 del C.C., aun respecto a las
devengadas antes de su adquisición.
 6

E) La ley deja librada a convenio entre los

propietarios la regulación de sus relaciones El que deberá regular sobre las siguientes
respecto del inmueble y el grado de materias: especificaciones de las partes del
partición de cada uno de ellos, en las edificio de propiedad exclusiva;
expensas, partes comunes, etc., mediante el determinación de la proporción que
reglamento de copropiedad y corresponde a cada piso o departamento en
administración. relación con el valor conjunto;
enumeración de las partes comunes;
destino de las diferentes partes del
inmueble; cargas comunes y contribuciones
a las mismas, y otras disposiciones de
administración que no hacen a nuestra

Unidades funcionales sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal

Departamentos. Elementos que inciden el precio.
Los siguientes elementos inciden en el precio:

a) Ubicación del edificio( zona);

b) Diseño Arquitectónico del edificio y de la unidad ( plan de presentación del
conjunto y distribución de las unidades funcionales);
c) Ubicación de la unidad dentro del edificio;
d) Superficies: propia y común;
e) Coeficiente de participación del reglamento de copropiedad;
f) Locales comunes;
g) Estado de conservación del departamento y mejoras introducidas;
h) La ubicación esta determinada por las características del edificio- el tipo
y la categoría de la obra-.
Alcanzan características de importancia las zonas donde es mayor el déficit
viviendas o la actividad comercial. No siempre el sector urbanizado es el propicio
para este tipo de construcciones de debe tener presente la preferencia de los
compradores se orienta hacia los lugares de categoría residual o comercial.
 6

Uno de los elementos mas importantes que influye sobre la propiedad horizontal
es el carácter de los servicios que tenga la zona ( transporte público de
pasajeros , gas, cloacas, pavimento); sin esta condición , la división de una
propiedad horizontal en departamentos no agrega valor al conjunto ; mas aun
puede quitárselo.
La presentación de la fachada del edificio; por ejemplo, el diseño arquitectónico
en cuanto a la inversión doble , de frente y contrafrente , la inclusión de
materiales de calidad y detalles de terminación.
La ubicación del departamento en el conjunto será positivo o negativo,
dependiendo de la ubicación general del edificio influyen significativamente las
preferencias del publico. Normalmente aumenta la elección de departamentos
ubicados en pisos altos, argumentándose razones de iluminación , ventilación e
intimidad ; se califican negativamente los ubicados en zonas de mucho trafico
vehicular , por los ruidos y la polución . La preferencia general es por los
departamentos del frente , que resultan mas cotizados que los internos.
La relación entre la superficie propia y común se destaca a través de un elemento
numérico.
El coeficiente que figura en el reglamento de copropiedad y administración es
uno de los elementos que mayor importancia ha adquirido. El valor de un
departamento es proporcional a la superficie , o depende exclusivamente de ésta,
concepción que fue calificada como falsa por Chandías por no corresponder a los
hechos y carecer de fundamento racional.
Este coeficiente que regula solamente el grado de participación de cada uno de
los propietarios en las expensas y partes comunes, no es un factor determinante
del precio, podrá ser simplemente referencial.

Mientras que la característica del coeficiente es estática, el precio es variable y

bastará que los propietarios conserven sus departamentos de manera distinta
para que cambie la relación de valores.
Es costumbre destinar parte de la superficie disponible para la renta de locales
para negocios, consultorios con la finalidad de solventar las expensas, del tal
manera que éstas no recaigan sobre los propietarios.
El estado de conservación y mejoras introducidas por el propietario constituye
una causa legítima de bonificación o castigo.
Este punto representa una complicación para la aplicación de la deprecación, ya
que se deben combinar dos elementos: las partes comunes y las propias.
Las mejoras introducidas deberán respetar las partes de uso común y no alterar
el diseño arquitectónico del edificio, ya que esto significará un perjuicio para el
conjunto.
Siempre se debe tener en cuenta que el edificio se compone de unidades
funcionales y que éstas son parte de un todo.
 6

Técnica para la Tasación de viviendas colectivas:

Pautas de la Técnica para considerar:

a) Integración de costos parciales: la suma del valor del terreno más el valor
de las mejoras, más las obras complementarias, más los costos financieros,
nos da un subtotal que debemos al cual debemos sumar las ganancias
previstas y los gastos promocionales. Esta suma nos da la integración del
gasto total.
b) Un porcentaje del subtotal 1: será la ganancia prevista; que sumada al
subtotal 1 nos brinda el segundo subtotal, al cual sumaremos los gastos
promocionales y obtendremos el valor conjunto.
c) Debemos conocer por método directo comparativo: el valor del lote, el
factor de ocupación del suelo, el factor de ocupación total, la cantidad de
departamentos a construir, el valor del metro cuadrado. Verificar que
porcentaje de ocupación corresponde a espacios comunes ( no deben
superar el 25%) y tener en cuenta que el valor de los departamentos es
inversamente proporcional a su tamaño, es decir el departamento más
pequeño es más caro, ya que incide la zona húmeda; el más amplio y con
mayores espacios internos o externos es más económico.

Método Directo Comparativo:

a) Así como para terrenos, el lote tipo es de 11 x 30 m también para los

departamentos. Se ubica el coeficiente 1 para las siguientes
características:
- ubicación 3º piso
- planta al frente
- categoría estándar
- estado: usado llevado a nuevo
- superficie 120 m2
b) Debemos homogeneizar la superficie propia, teniendo en cuenta los
distintos tipos constructivos: cubierta, semicubierta, galerías, balcones,
etc.

Ubicación del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo queda a

criterio del tasador y se le recomienda tener en cuenta antecedentes.

Coeficiente de ubicación del departamento según el piso:

 6

A) EDIFICIOS CON ASCENSOR:

Planta Baja..................................... 0,90
1º Piso............................................. 0,96
2º Piso............................................. 0,98
3º Piso............................................. 1
4º Piso............................................. 1,02
5º Piso............................................. 1,04
6º Piso............................................. 1,06
7º Piso............................................. 1,08
8º Piso............................................. 1,10
9º Piso............................................. 1,11

B) EDIFICIOS SIN ASCENSOR:

Planta Baja..................................... 1
1º Piso............................................. 0,97 a 0,98
2º Piso............................................. 0,95
3º Piso............................................. 0,85 a 0,90
Del piso 13º en adelante será a criterio del tasador sin superar el 1,15.
Edificios de una sola planta es coeficiente es siempre de 1.

Coeficiente de ubicación del departamento en planta:

Con vista al frente............................................................ 1

Con vista a amplio espacio libre de contrafrente...... 0,95
Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente.... 0,90

Coeficiente de ubicación del departamento en esquina:

( se considera la mayor iluminación y la mejor vista que posee la unidad en
estos casos)

Departamentos en esquina..................................... 1,00

Departamentos con vista a plaza......................... 1,05 a 1,10

Coeficiente de características constructivas del edificio:

(se contempla la categoría del edificio)
Económica.............................................. 0,85 a 0,94
Estándar.................................. 0,95 a 1,04
Buena sin servicios centrales...... 1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales..... 1,15 a 1,25
 6

Muy buena con servicios centrales... 1,26 a 1,50

Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del

departamento:
( se considera más atenuada la depreciación de Ross-Heidecke para los
valores físicos; en el valor venal sólo se deprecia la construcción y se
mantiene constante el valor del terreno)

Ley C= 1-K/2 donde C= coeficiente

K= coeficiente de depreciación de Ross-Heidecke

Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento:

Sup. cubierta propia homogeneizad Coeficiente de sup.

30........................................... 1,35
40............................................1,30
50........................................... 1,25
60........................................... 1,20
70.............................................1,15
80.............................................1,10
90..............................................1,08
100...............................................1,05
110................................................1,03
120...............................................1,00

Coeficiente de actualización, coeficiente por mejoras introducidas en el

departamento, coeficiente de funcionalidad del departamento, coeficiente
por la existencia de locales de uso común:
(dadas las características, serán aplicados a juicio del tasador)

Coeficiente de oferta:
( se tiene en cuenta que en toda transacción inmobiliaria, se arriba
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido; este
coeficiente varía en función de la oferta y la demanda).

C= 1,00 a 1,20

Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble:

( la existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor de la
tierra aumente, esto se refleja en el valor venal):
 6

C= 0 > 1,05

Para tasar unidades usadas se deben tener antecedentes de unidades usadas.

En locales y oficinas se usan procedimientos similares.

Locales en Galería. Factores Referenciales:

Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes
factores tanto para el conjunto en general como para un local en particular:
a) UBICACIÓN: Es indispensable la ubicación de la galería en un sector
comercial donde se observe la circulación de los transeúntes.
La comodidad de la acera y la presencia de confiterías, paradas de
transportes públicos, comercios de envergadura, etc. confluyen en la
posibilidad de un mayor atractivo para el peatón y constituyen un elemento
propicio para la instalación de un centro comercial.
La ubicación del local dentro de la galería es un factor determinante del
precio, según Lapa van perdiendo valor unitario a medida que se alejan de la
entrada principal, también algunos galerías poseen dos o más ingresos y
salidas, y en tal caso el valor de los locales dependerá del movimiento
económico de las calles respectivas.
b) TIPO DE CONSTRUCCIÓN: A los fines de una mayor utilización del área
disponible, en algunas galerías se ha abusado de los recursos
arquitectónicos y se han colocado escaleras que conducen a planos más
altos o bajos que la calzada, aprovechando de esta manera tres plantas en
pocos metros de altura.
En el diseño de la galería el elemento de mayor importancia es prácticamente
la amplitud de los pasillos o corredores, que permiten examinar cómodamente
las vidrieras desde distintos ángulos y la presentación de los pisos a los
efectos de la seguridad y la fluidez del tránsito, sumándose a esto el confort
(aire acondicionado, decorados de moda, calefacción) que agrega un valor
positivo.
También habrá evidente diferencia si la galería es totalmente cerrada o si
cuenta con sectores al aire libre como por ejemplo cascadas, jardines, y en tal
caso el éxito de tales tipos de construcciones estará subordinado a las
incidencias del clima ya que el peatón desea circular sin preocupación alguna y
buscar comodidad en el objeto que quiere adquirir.
En cuanto al local propiamente dicho no pasará inadvertido si tiene sótanos o
dúplex, ya que significan una mayor amplitud de espacio utilizable para el
propietario, porque permiten guardar mercaderías y exhibir sobre una
vidriera alta.
 6

En algunas galerías hay locales comerciales ubicados en el centro del pasillo

llamados góndolas que tienen como característica mostrar toda la mercadería
en todo su perímetro, por lo tanto es obvio que estos locales serán los de más
alto precio.

c) ESTADO DE CONSERVACIÓN: del conjunto y la época de construcción

también cuentan en la valuación. Si las condiciones son óptimas, no hay
inconveniente alguno y podemos decir que el conjunto influye
positivamente en el local, pero si por el contrario, el hecho se produce a la
inversa, el factor negativo del estado de conservación desde un local no
sería tan significativo. Obviamente las reparaciones que se deban en el
local inciden negativamente, pero no en la misma magnitud que incide la
mala conservación de la galería en el local.
d) GASTOS COMUNES: A los locales en galerías comerciales, al igual que las
viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, les corresponde
una proporción de las partes de uso común, y por lo tanto, de los gastos
generales.
Estos gastos deben ser observados, porque también producen cierta
incidencia sobre el precio de la unidad.
MÓDULO Nº 5: TASACIÓN RURAL

NOCIONES BÁSICAS:
La valuación rural exige un amplio conocimiento tanto de aspectos técnico-
agropecuarios, como socioeconómicos y geopolíticos, ya que el precio de los
campos depende, además de los factores intrínsecos y productivos, de las
situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional,
de los regímenes impositivos, de la política crediticia, etc, tanto es así que las
circunstancias naturales como las precipitaciones pluviales o los anegamientos de
caminos, o bien las políticas económicas de importación o exportación de carnes y
cereales, pueden causar, en cuestión de meses, variantes significativas en el
precio de la tierra.
En la actualidad no se puede tasar un campo basándose en apreciaciones
subjetivas, como antes se hacía a ojo o por conocimiento de oídas de precios de
campos cercanos.

Método Directo Comparativo:

Al aplicar este método tendremos en cuenta el valor de la hectárea de campos de

similares características al campo a tasar. Cuando hablamos de características
similares no solo hacemos referencia a los factores intrínsecos y extrínsecos
 6

sino que también nos referimos a las capacidades productivas del campo (es decir
rendimiento por hectárea).
Dentro de los factores intrínsecos encontramos:
a) Las características del suelo
b) Relieve de la superficie
c) Orientación
d) Superficie (unidad agro-económica)
e) Forma
f) Agua
g) Cultivos existentes
h) Mejoras inmobiliarias
i) Ubicación
j) Infraestructura de la explotación
k) Mejoras de edad y estado

FACTORES EXTRÍNSECOS:
a) Distancia a centros poblados y mercados
b) Distancia a centros de carga y elevadores
c) Clima de la región
d) Situación económica y social del sector
e) Instituciones crediticias de la zona
f) Asesoramiento agrícola y ganadero
g) Servidumbres
h) Cargas públicas e impuestos
i) Plagas y enfermedades del ganado y de las plantas

Otros factores a tener en cuenta:

- ubicación
- destino actual o posible
- infraestructura
- explotación
- mejoras funcionales
- mejoras superficiales
- manejo
Por su parte Dante Guerrero enumera tres factores que inciden positiva o
negativamente sobre el precio de los predios rurales.
1. Factores que condicionan el valor de la tierra: ingresos
esperados en la explotación, oportunidad de colocación de
los capitales, crisis de otras alternativas, prestigio
vinculado a la posesión de la tierra, expectativas de
valoración, régimen de subsidios, préstamos, desgravaciones
 6

impositivas, compradores ajenos al sector, depresores: baja

productividad, impuestos excesivos, degradación ecológica,
siniestros repetidos, granizos, incendios, heladas, malezas,
plagas, enfermedades, etc.

2.Factores que lo elevan artificialmente: expectativas de obras

públicas a realizarse, difusión o apoyo oficial a nuevos cultivos
estimados altamente remunerados (soja, hortalizas, café,etc.),
apoyo oficial con créditos o desgravaciones, precipitaciones
excepcionales anormales en zonas marginales que determinan
falsas expectativas agrícolas en zonas típicamente ganaderas,
inversiones circunstanciales de capitales extraños al quehacer
agropecuario.

3.Factores depresores de los precios: mal manejo del ciclo,

exceso de pastoreo, erosión severa o grave, eólica o hidráulica,
afloramiento de napas acuíferas
, salinización del suelo, descenso significativo de las napas, obras
públicas iniciadas y no terminadas que causen molestias o impidan el libre
tránsito, presencia de plantas tóxicas, sequías prolongadas e inundaciones.

Edafología: La capacidad de producción en cantidad y calidad de los suelos

está condicionada por los factores ecológicos o variables del medio ambiente:
edafológicos y climatológicos.
La edafología estudia el suelo desde el punto de vista de las plantas
superiores, es decir, considera las diversas propiedades del suelo en relación
con la vegetación que producen.

Erosión: Es el desgaste paulatino de la tierra originado por agentes físicos

como la lluvia, el viento y el mar.
La erosión pluvial causada por la lluvia comprende dos elementos:
a) cantidad de lluvia total
b) intensidad
Una precipitación anual copiosa, recibida finamente, puede causar erosión,
mientras que una escasa lluvia anual, caída torrencialmente, puede causar un
tremendo daño.
La erosión eólica, producida por el viento, causa efectos destructores a veces
muy serios, no solamente actúa en la quita de partículas orgánicas y minerales
 6

de suelos ricos, sino también sobre los cultivos, que son destruidos o
separados de cuajo.

Clasificación de los suelos según su textura:

a) Suelos arenosos o de textura gruesa: Son livianos y fáciles de trabajar, se
debe tener cuidado con la erosión eólica por eso se deben elegir con
cuidado los elementos de labranza.
b) Suelos arcillosos: son pesados y difíciles de trabajar, una vez que se han
impregnado de agua mantienen el contenido de la humedad, luego se hacen
impermeables.
c) Suelos francos : son el punto intermedio entre los arenosos y los
arcillosos, en ellos se puede trabajar fácilmente y están formados por
porciones adecuadas de materia mineral, materia orgánica, aire y agua. Son
de alta fertilidad y aptitud agrícola.

Clasificación según la aptitud:

Suelos de aptitud agrícola: Son los de textura franca, permiten ser

laboreados, en Argentina los suelos más calificados están ubicados en el
centro y norte de la llanura pampeana.
Suelos de aptitud ganadera: Son pesados, con alto porcentaje de arcilla y
difíciles de trabajar.
Suelos de aptitud forestal: Son de textura arenosa o franco-arenosa, con
perfil profundo que permite la implantación y desarrollo de ciertas especies.

Extensión del campo: Es muy importante al momento de realizar la tasación,

ya que el precio unitario del terreno será mayor para la superficie agro
económica que corresponda. Dicho valor disminuye a medida que se aleja de la
unidad agro económica. O sea que a mayor extensión, menor será el valor por
unidad de superficie, salvo para aquellos terrenos que se acercan a un
poblado, caso en el que el valor unitario puede aumentar.
UNIDAD AGRO ECONÓMICA: Es el resultado de un estudio realizado por el
Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria (INTA) sobre una zona
determinada teniendo en cuenta el suelo, su capacidad de producción, tipo de
clima, carga animal. A medida que el coeficiente de unidad baja indica que la
tierra es mejor, es decir, que a menor unidad agro económica, mayor es el
valor de la hectárea.

Método Sumario:
Dentro de los métodos existentes tenemos técnicas que se aplican de acuerdo
con: a) los antecedentes homogeneizados del sector, b) el capital fundiario, c)
 6

las zonas con características particulares de explotación única y común de su

tipo.
El valor unitario de la tierra se estima en función de la cantidad de animales
que el campo en estudio es capaza de soportar, de acuerdo con el pastaje que
este produce por hectárea y por año.
Conocido el valor unitario(ha) normal de los campos del sector, se procede a
multiplicar por cada animal admisible, para luego aplicarlo a la superficie total
del campo.

Precio Total = pu /ha x ua x S

pu = precio unitario en la zona por hectárea
ua =unidad animal por hectárea
S = superficie del campo en cuestión

Capital Fundiario: La propiedad rural constituye el capital fundiario que se

compone por la tierra propiamente dicha y sus mejoras.
Tierra: se efectúa un análisis comparativo de los precios unitarios del sector,
teniendo en cuenta como datos referenciales, los campos de similares
características de producción en cantidad y calidad.

Mejoras: Se dividen en:

a) Ordinarias: construcciones y caminos, casa principal, galpones, tambos, se
tiene en cuenta los materiales empleados y el estado de conservación y
antigüedad; alambrados, corrales o potreros, postes, sistemas de riego,
tanques, bebederos, alcantarillas; plantaciones de carácter perenne como
por ejemplo frutales, eucalipto, etc.;
b) Extraordinarias: inversiones en desmontes o nivelación.
También a la propiedad rural se le debe aplicar (sumar o restar) todo lo que
constituye el capital necesario para la explotación al que podemos
caracterizar de dos formas:
- Fijo: formado por los animales de trabajo, o para la renta, las
maquinarias, sembradoras, cosechadoras, rodados, etc.
- Circulante: son los gastos generados por impuestos, seguros,
conservación de mejoras, gastos para la producción como por ej.
semillas.

SEMOVIENTES:
 6

Concepto: Según el Código Civil “son semovientes las cosas muebles que se pueden
trasladar de un lugar a otro moviéndose por sí mismas”

Distintos Tipos de identificación animal:

Grupales: Son los que identifican a los animales de un mismo establecimiento.

Dentro de este sistema se encuentra:
Marca a fuego: Es una figura impresa a fuego sobre la piel de los animales. El
diseño de la marca debe estar registrado en la oficina de Marcas y Señales de
cada municipio y debe ser irrepetible. Cada vez que el animal cambia de
titularidad se debe registrar una contramarca.
Es obligatorio para todo animal y es el sistema que hoy existe en Argentina.
Caravana: Son adminículos de plástico o goma resistentes que se insertan con un
trocar en el pabellón auricular del animal y se fijan con una grampa del otro lado
de la oreja.
Tiene la forma de una tarjeta y en ella se pueden grabar números, claves, códigos
de barra y microchips puede ser usado para sistemas individuales o grupales.
También hay caravanas en forma de cinta y se enroscan sobre sí mismas en la
cola del animal.

Individuales: Cada animal posee una clase donde se incorpora la identificación

del establecimiento y el número o clave del animal en cuestión como mínimo.

Además de la marca a fuego y de la caravana hay otros sistemas de

identificación tales como:
-Tatuaje: se usa para marcar ganado ovino y porcino y también hay de ello un
registro.
-Marca de orejas o señal: se usa para marcar al ganado ovino y porcino. También
hay un registro.
-Sistema basado en la tecnología láser: caravanas con códigos de barra, permite
la lectura automatizada de los datos incorporados.
-Sistema electrónico: se usan para identificar animales para lo cual se hacen
implantes subcutáneos.

Razas tradicionales:

ABERDEEN ANGUS: es la raza considerada como de mejor calidad de carne, es

un animal de alta fertilidad. Produce cortes del tipo que el mercado internacional
consume.
HEREFORD: produce una excelente carne con un alto rendimiento por kilos.
Tiene muy buena sanidad y corto período de lactancia.
 6

SHORTON: es de similares características a las anteriores pero se destaca la

precocidad del engorde, produce carne de alta calidad.
HOLANDO ARGENTINO: es una raza productora de leche y de carne, los
novillos que van al mercado para su faena pesan entre 500 y 600 kilos. Su valor
comercial es un diez por ciento inferior a las razas anteriores.
Hay dos vías para determinar los valores: el mercado de Liniers y las consultas a
los consignatarios de hacienda o a la sociedad rural.

Equinos: las razas más difundidas en nuestro país son la criolla, la pura sangre de
carrera, la árabe, la anglo-argentina, y la anglo-normando.
La tasación de estos animales debe efectuarse teniendo en cuenta la pureza del
animal, su estampa, edad, perfomance.
Para determinar su valor la fuente más precisa son el Jockey Club y los remates
en Palermo.
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MÓDULO Nº 6: TASACIÓN DE AUTOMOTORES

Datos a tener en cuenta al momento de elaborar la ficha del auto:

Tipo de Vehículo: coupe, tres puertas, cuatro puertas, cinco puertas, familiar,
utilitario, camión, acoplado.
Identificación del bien: número de dominio, marca, modelo, año de fabricación,
motor marca y número de chasis, registro donde se encuentra inscripto.
Estado funcional: Motor al verificar el estado de la comprensión del motor
teniendo en cuenta los datos aportados por el fabricante, verificar posibles
consumos de aceite, golpes internos.
Caja de velocidades: verificación del nivel del fluido, viscosidad y restos de
partículas metálicas, probar el auto.
Tren delantero y trasero del vehículo: verificar el estado de los bujes y
amortiguadores, parillas de suspensión, rótulas y demás componentes.
Estado estructural: estado general de la carrocería del vehículo, control de las
líneas del techo, puertas, guardabarros, luces de puertas, capot, baúl, ver
accesorios faltantes, alfombras, tapizados.
Según Teruzzi en la tasación de automotores existen tres aspectos a tener en
cuenta:
1) Jurídico: es decir el estado de los papeles del auto y demás
aspectos legales.
2) Técnico: el tasador deberá tener suficiente conocimiento a los fines
de analizar por medio de la confección de una ficha técnica el
funcionamiento de todos los componentes mecánicos, electrónicos
que hacen a las características propias del modelo a tasar y
permiten el correcto funcionamiento del mismo.
El avalúo se realiza tomando como referencia el valor a nuevo del
vehículo, depreciándolo por su antigüedad.
Otro aspecto a tener en cuenta es la vida útil, ya que es un elemento
fundamental a los fines de establecer la depreciación del vehículo. Una
vez superada su vida útil y si se mantiene en buen estado de
conservación, el valor residual del bien se calculará comparando el auto
con otros de similares características en el mercado.
Para identificar todas estas características el tasador deberá acceder
al título de propiedad del vehículo y allí encontrará los datos necesarios
para la correcta individualización.
Tres volúmenes: Son aquellos vehículos en que se encuentran bien diferenciados
su trompa, habitáculo y baúl. Ej.: Fiat 600
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Dos volúmenes: Son aquellos que la conformación de su carrocería deja

perfectamente establecidos dos espacios, trompa y habitáculo. Ej. Fiat 600, uno,
Peugeot 205. etc)
Mono volúmenes: son aquellos vehículos en los que sus espacios no se encuentran
diferenciados es decir trompa, habitáculo y baúl, sino que estos se encuentran
íntimamente relacionados. Ej.: Renault Scenic, Chevrolet Meriva, Safira,
Volkwagen, Fox, etc.
Familiares: tienen características similares al dos volúmenes en lo que hace a la
conformación de carrocería, pero en el la parte trasera del habitáculo posee un
mayor espacio que en oportunidades es utilizado únicamente como baúl ( Renault
12 Break, Fiat Duna Weekend, etc.) y el otras ocasiones posee además de un baúl
más grande otra fila de asientos como es el caso de rural Peugeot 504.
Método lineal:
Esta metodología además de servir para tasar automóviles sirve para tasar
cualquier bien mueble pero siempre tiene como punto de partida el valor nuevo
del bien. En caso de tratarse de automóviles, su punto de partida siempre va a
ser el valor de compra de ok es decir el valor abonado en concesionaria o fabrica.
En el caso de los galpones (bienes muebles) tiene en cuenta el costo de obra del
mismo o sea lo gastado en mano de obra, materiales, etc.
Es decir que una vez identificado el bien a tasar y obtenido su valor se procede a
calcular su depreciación según la antigüedad del mismo.
Para la contabilidad los bienes muebles tienen una vida útil de 20 años.
Supongamos que tenemos un galpón de 10 años de antigüedad, este ya posee una
depreciación del 50%. Para el caso de los automotores, su vida útil es de cinco
años.

Ejemplo:
Auto: Galpón:
Antigüedad: 2 años Antigüedad 10 años
Vida probable: 5 años.- Vida probable: 20 años.
Valor a nuevo: $60.000 Valor a nuevo. $30.000

D= 2 x 100 D= 10 x 100
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D= 40% D= 50%

Valor depreciado: $60.000x40% Valor depreciado: $30.000x50

100 100
Valor depreciado: $24.000 Valor depreciado: $15.000
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Así, pasado este un período de cinco años, su precio será aquel que fija el
mercado al momento de la tasación. Esta disminución en vida útil de los
automotores se debe al continuo avance tecnológico que estos sufren, tal es el
caso de los avances que existen en cuanto a los frenos que se ha incorporado a
estos un sistema anti bloqueo llamado (A.B.S), los avances respecto a la
alimentación de los motores (ya casi no existen modelos a carburador), y aquellos
en materia de seguridad con la incorporación de las denominadas airbag etc.