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    Metodos Indirectos

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    Vania Jiménez Rosas
    Este documento presenta los métodos indirectos de valuación de inmuebles, en particular el método residual. Explica cómo se determina el valor de un terreno usando este método, calculando primero el área máxima de construcción permitida, luego estimando los ingresos y costos de un posible proyecto inmobiliario, y finalmente calculando el valor residual del terreno. También incluye ejemplos numéricos ilustrativos del cálculo de áreas, ingresos potenciales y costos de inversión requeridos para aplicar correctamente el método residual

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    Metodos Indirectos

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    Este documento presenta los métodos indirectos de valuación de inmuebles, en particular el método residual. Explica cómo se determina el valor de un terreno usando este método, calculando primero el área máxima de construcción permitida, luego estimando los ingresos y costos de un posible proyecto inmobiliario, y finalmente calculando el valor residual del terreno. También incluye ejemplos numéricos ilustrativos del cálculo de áreas, ingresos potenciales y costos de inversión requeridos para aplicar correctamente el método residual

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    METODOS INDIRECTOS

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    Este documento presenta los métodos indirectos de valuación de inmuebles, en particular el método residual. Explica cómo se determina el valor de un terreno usando este método, calculando primero el área máxima de construcción permitida, luego estimando los ingresos y costos de un posible proyecto inmobiliario, y finalmente calculando el valor residual del terreno. También incluye ejemplos numéricos ilustrativos del cálculo de áreas, ingresos potenciales y costos de inversión requeridos para aplicar correctamente el método residual

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    Metodos Indirectos

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    Vania Jiménez Rosas
    Este documento presenta los métodos indirectos de valuación de inmuebles, en particular el método residual. Explica cómo se determina el valor de un terreno usando este método, calculando primero el área máxima de construcción permitida, luego estimando los ingresos y costos de un posible proyecto inmobiliario, y finalmente calculando el valor residual del terreno. También incluye ejemplos numéricos ilustrativos del cálculo de áreas, ingresos potenciales y costos de inversión requeridos para aplicar correctamente el método residual

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    METODOS INDIRECTOS

    DOCENTE ALEJANDRO MERINO

    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    MÉTODOS
    INDIRECTOS

    • En el Reglamento Nacional de
    Tasaciones aprobado mediante
    Resolución Ministerial Nº 172-2016-
    VIVIENDA, publicado en el Diario El
    Peruano el día sábado 23 de julio de
    2016, Título I (Disposiciones
    Generales), artículo 3.1 (Definiciones
    Generales) dice:
    • Tasación comercial.- Es la tasación en
    la que se utilizan valores del libre
    mercado aplicando métodos directos e
    indirectos u otros debidamente
    sustentados.
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    OBJETIVO
    GENERAL

    • Desarrollar los denominados


    métodos indirectos de
    valuación de inmuebles, que
    permitan la determinación del
    justo precio de estos bienes.
    • Específicamente:
    • Método residual
    • Método de capitalización

    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    RECORDANDO DEFINICIÓN
    DEL MÉTODO RESIDUAL

    • Se utiliza el denominado Método


    Residual para tasar inmuebles que
    tienen determinada potencialidad
    para quienes invierten.
    • El valor del bien, por lo general, un
    terreno, se podría determinar por el
    método comparativo (comercial), sin
    embargo, este valor difiere del
    calculado cuando se plantea como el
    residuo de la inversión por realizar.

    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    REVISEMOS UN EJEMPLO DEL
    MÉTODO RESIDUAL

    1. Se tiene un terreno en Jesús María que tiene 300 m2


    (14 x 21.40) cuyo Certificado de Parámetros
    Normativos y Urbanísticos señala:
    • Área libre = 30%
    • Altura de edificación = 6 pisos
    • N° de estacionamientos = 1 por unidad inmobiliaria (uno por
    cada departamento)
    • Zonificación = Residencial de densidad media
    • Coeficiente de edificación = 4.5 (área techada máxima = 1350
    m2)
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    CÁLCULO PRELIMINAR
    DE ÁREAS

    • A partir de estos
    parámetros es posible
    definir: A.L =
    • El área máxima construida Área Libre
    Área
    • El área comercializable Comercia-
    • El área de circulación lizable
    =
    • El número de A.C = Área
    estacionamientos construida Área de
    requerido circulación =
    10-15% A.C.
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    DEFINIENDO EL PROYECTO
    INMOBILIARIO

    1. De acuerdo a los parámetros tenemos:


    Terrenos con posibilidades de inversión
    Coloque en los casilleros blancos el área del terreno
    y el porcentaje de área libre del Certificado de Parámetros

    Área del terreno 300.00 m2


    Porcentaje de área Libre 30%

    Área construida 210.00m2


    Área de circulación 21.00m2
    Área comercializable 189.00m2
    Área Techada Total 1,260 m2
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    BOSQUEJANDO UN
    PROGRAMA
    ARQUITECTÓNICO

    • Dado el frente del terreno (14 m.),


    las dimensiones del terreno y el
    área comercializable por piso, se
    plantea edificar:
    • Un edificio multifamiliar de seis
    niveles y sótano.
    • Dos departamentos por piso (cada
    uno de aproximadamente 90 m2) ,
    • Semisótano con 12
    estacionamientos y seis depósitos
    de 6 m2 c/u.
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    CÁLCULO DE INGRESOS
    POTENCIALES
    • Dependiendo del proyecto inmobiliarios que se tenga
    entre manos, en la zona del proyecto se deberá
    determinar el precio por m2 de:
    • Departamentos nuevos
    • Estacionamientos
    • Depósitos
    • Para cada caso se realizará un estudio de mercado
    utilizando el método comparativo (bienes
    sustitutos).
    • Los precios deberán ser lo suficientemente
    conservadores para no sobrevalorar los ingresos
    esperados. 2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    CÁLCULO DE INGRESOS
    POTENCIALES

    • Se tiene un área comercializable de 189 m2 por


    piso, lo cual nos da potencialmente la posibilidad
    de vender:
    • 6 x 189 m2 de área de departamentos comercializables
    • 12 estacionamientos ubicados en el semisótano
    • 6 depósitos ubicados en el semisótano
    • A partir de este bosquejo de programa
    arquitectónico se plantea el ingreso potencial.

    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    CÁLCULO DE INGRESOS
    POTENCIALES

    Descripción Cant. C.U. U. Totales

    Departamentos 1,134 1,600 M2 1,814,400

    Estacionamientos 12 10,000 U. 120,000

    Depósitos 6 5,000 U. 30,000

    Total $ 1,964,400

    Cada uno de estos valores se ha determinado con un estudio


    de mercado (método comparativo)
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    CÁLCULO DE INVERSIÓN
    REQUERIDA

    • Como se puede apreciar para poner en el mercado


    estos inmuebles se requiere construir una
    edificación que tiene más área que la
    comercializable y que requiere además ser
    ofertada y difundida en el mercado.
    • Se plantea que se comercializará departamentos
    que tienen acabados de calidad media.
    • Para el cálculo de la inversión se tendrá en cuenta
    el siguiente cuadro:
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    INVERSIÓN REQUERIDA:
    CÁLCULO DE COSTOS DE LA
    EDIFICACIÓN

    Descripción C. Directo G. Gen. y Costo


    m2 Utils. 35% Unitario
    Lujoso 540 189 729
    De primera 440 154 594
    Medio 340 119 459
    Convencional 280 98 378
    Económico 200 70 270
    Sótano 360 126 486
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    INVERSIÓN
    REQUERIDA

    • Elaboración del proyecto: 3-5% (aprox.)


    • Costos de Licencia y Revisión 1-2% (aprox.)
    • Costos por la venta de inmuebles: 2-5% (aprox.)
    (comisiones, marketing, publicidad, etc.)
    • Utilidades: 25-30% (aprox.)
    • Impuestos: 30% de Utilid.
    • Contingencias 5%
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    INVERSIÓN
    REQUERIDA

    Descripción Cant. C.U. U. Totales


    Construcción departamentos 1,260 460 M2 579,600

    Totales $
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    INVERSIÓN
    REQUERIDA

    Descripción Cant. C.U. U. Totales


    Construcción departamentos 1,260 460 M2 579,600
    Construcción del sótano 300 300 M2 90,000

    Totales $
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    INVERSIÓN
    REQUERIDA

    Descripción Cant. C.U. U. Totales


    Construcción departamentos 1,260 460 M2 579,600
    Construcción del sótano 300 300 M2 90,000
    Elaboración de proyecto 1 35,000 U. 35,000
    Licencia y revisores urbanos 1 8,000 U. 8,000

    Totales $
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    INVERSIÓN
    REQUERIDA

    Descripción Cant. C.U. U. Totales


    Construcción departamentos 1,260 460 M2 579,600
    Construcción del sótano 300 300 M2 90,000
    Elaboración de proyecto 1 35,000 U. 35,000
    Licencia y revisores urbanos 1 8,000 U. 8,000
    Costos de venta (publicidad, 1 98,220 98,220
    U.
    marketing, comisiones y otros)

    Totales $
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    INVERSIÓN
    REQUERIDA

    Descripción Cant. C.U. $ U. Totales $


    Construcción departamentos 1,260 460 M2 579,600
    Construcción del sótano 300 300 M2 90,000
    Elaboración de proyecto 1 35,000 U. 35,000
    Licencia y revisores urbanos 1 8,000 U. 8,000
    Costos de venta (publicidad, 1 98,220 98,220
    U.
    marketing, comisiones y otros)
    Contingencias (5%) 1 40,541 U. 40,541
    Impuestos 1 89,393 U. 89,393
    Utilidades 1 297,976 U. 297,976
    Totales $ 1,238,730
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    VALOR DEL TERRENO = VT

    VT =
    Ingreso Potencial Inversión requerida

    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    VALOR DEL TERRENO = VT

    VT = $ 1,964,400 – $ 1,238,730
    VT = $ 725,670
    El valor máximo que se pagaría por el terreno sería
    $ 725,670 lo cual da un precio de $ 2,419 por m2
    Precio superior al que se oferta en la zona (método de
    mercado).

    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    MÉTODO DE
    CAPITALIZACIÓN

    • Según el Reglamento Nacional de


    Tasaciones publicado el 23 de julio
    de 2016, Título I el Método de
    Capitalización es uno de los
    métodos que pueden utilizarse para
    la Tasación de inmuebles.
    • Este método es utilizado en
    aquellos casos que se trate de
    inmuebles que están generando una
    renta o tienen la potencialidad de
    hacerlo.
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    DEFINIENDO EL MÉTODO DE
    CAPITALIZACIÓN

    • El precio de un bien es la
    representación monetaria del
    valor actual de los futuros
    beneficios, lo que es
    fundamental en el enfoque de
    Capitalización de la renta en el
    futuro depende de: la
    rentabilidad, la durabilidad y sus
    variaciones.
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    DEFINIENDO EL MÉTODO DE
    CAPITALIZACIÓN

    • Es por ello que es


    indispensable evaluar la
    depreciación física y las
    funcional, también la
    pérdidas de rentas,
    variación de los intereses y
    cuantificar la tasa de
    amortización que compense la
    pérdida futura de valor de una
    propiedad destinada a producir
    renta.
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    FÓRMULA
    GENERAL

    Ingreso o Renta anual (Rna)


    Valor = ----------------------------------------
    Tasa de capitalización (Tc)

    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    PRECISIONES DE LA
    APLICACIÓN DEL MÉTODO

    • Se da una relación inversa en


    relación a la tasa de
    capitalización y el Valor del
    predio.
    • Si la tasa de interés es baja, la
    tasación es mayor.
    • Si la tasa de interés es alta, la
    tasación es más bien baja.

    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    PRECISIONES DE LA
    APLICACIÓN DEL MÉTODO

    • Tasa de Capitalización o Interés: se refiere al interés


    sobre el total del capital invertido (terreno + edificio) y
    que se determina en función de los intereses obtenidos
    en otras inversiones que tengan similares características
    (riesgos, plazos, liquidez, etc.).
    • Se define la tasa de interés por capitalización, de acuerdo
    con las características de antigüedad, uso, estado de
    conservación, calidad de proyecto, vida probable,
    ubicación, zona de ubicación.
    • Si son favorables, la tasa de interés será baja y, alta si son
    desfavorables.
    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    EJEMPLOS EN LOS QUE
    PODRÍA APLICARSE ESTE
    MÉTODO
    • Oficinas en alquiler
    • Departamentos en alquiler
    • Negocios concesionados de reducida o mediana
    dimensión.

    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


    2021

    MODULO : METODOS INDIRECTOS


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