Trabajo Fanal de Tasaciones

INFORME DE VALUACIN REGLAMENTARIA DE UN INMUEBLE DE
VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE CUATRO NIVELES
MEMORIA DESCRIPTIVA
A) PROPIETARIO: ARCENIO IDROGO
B) SOLICITANTE: UNPRG
C) OBJETO DE LA TASACIN:
Es determinar el valor reglamentario de la VIVIENDA MULTIFAMILIAR
DE CUATRO NIVELES, UBICADO EN LA CA. PASCUAL SACO N 170,
MZNA. LL, LOTE 7, URBANIZACIN PROCERES DE LA
INDEPENDENCIA, DISTRITO DE LAMBAYEQUE, PROVINCIA DE
LAMBAYEQUE, DPTO. DE LAMBAYEQUE
METODOLOGA EMPLEADA
I. BASES PARA SU DESARROLLO
Se realiz una visita de inspeccin de campo, y a la vez al entorno del

Inmueble.
II. DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA UTILIZADA
La Valuacin se efectu en concordancia con lo dispuesto en el Reg. General

de Tasaciones del Per, R.M. N 226 2012, VIVIENDA, aprobado el 05 de
Diciembre de 2,012.
III. SUSTENTACIN
El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las

apreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar el valor del
Bien.
D) FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR: 9 de octubre del

2 014.
E) FECHA DE INSPECCIN OCULAR:
25 de Septiembre del
2,014.
F) UBICACIN: CA.PASCUAL SACO N 170, MZNA. LL, LOTE 7,

URBANIZACIN PROCERES DE LA INDEPENDENCIA, DISTRITO DE
LAMBAYEQUE,
LAMBAYEQUE
PROVINCIA
DE
LAMBAYEQUE,
DPTO.
DE
G) LINDEROS Y PERMETROS:
El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las

siguientes medidas, linderos y permetros, segn Partida Registral
SUNARP e inspeccin ocular:
Frente: Con la calle Pascual Saco en una lnea recta de 10.15 m.
Derecha Entrando: Con propiedad de terceros en una lnea recta de
20.10 m.
Izquierda Entrando: Con propiedad de terceros en una lnea recta de
20.05 m.
Por el Fondo: Con propiedad de terceros en una lnea recta de
10.05 m.
Permetro: 60.35 m
H) REA DEL TERRENO:
El rea superficial encerrada dentro de sus linderos es de: 202.10 M2.

(SON: DOSCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON DIEZ
DECIMETROS CUADRADOS).
El rea construida, se detalla a continuacin:
DESCRIPCIN
Primer Nivel
Segundo Nivel
Tercer Nivel
Cuarto Nivel
rea
total
construida
REA
TECHADA m2
174.31
163.98
163.98
163.98
ANTIGEDAD
02
02
02
02
ESTADO
Bueno
Bueno
Bueno
Bueno
666.25
I) ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.

A) ZONIFICACIN : Residencial de Densidad Media. R.D.M.
B) RETIRO MUNICIPAL: No Presenta.
C) ALTURA DE EDIFICACIN : 04 plantas.
D) ESTACION VEHICULAR
: No Presenta.
E) USO ACTUAL DEL PREDIO: Vivienda multifamiliar.
DEPRECIACIN
8%=0.92
8%=0.92
8%=0.92
8%=0.92
J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE

AFECTAN AL PREDIO
El entorno donde se ubica el inmueble es de carcter residencial, en dicha
zona existen inmuebles habitacionales, su estructuracin es urbana, con
Zonificacin: R.D.M. Residencial de Densidad Media.
Equipamiento y Servicios Urbanos: Institucin educativa inicial a unos
50m, Museo Tumbas Reales Seor de Sipan a 50m aprox., se encuentra a
30m aprox. del parque Juan Fanning y a dos cuadras del Mercado Modelo
de Lambayeque.
Cuenta con obras de Infraestructura urbana como: instalaciones de agua y
elctricas, conectadas a la red pblica y desage, veredas, jardineras y
pavimento asfltico en el frente.
K) DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

El inmueble materia de la presente valuacin, se trata de una VIVIENDA
MULTIFAMILIAR DE CUATRO NIVELES, construido de material noble,
la cual presenta la siguiente distribucin:
Primer nivel.-cuenta con tres ingresos, un ingreso para el segundo
nivel con escalera independiente.
Dos comercios con servicios higinicos y cocina cada uno, adems cuenta
con ducto de ventilacin.
Segundo.- la escalera que viene del primer nivel nos lleva a un hall que
nos comunica a la derecha con sala comedor, cocina, bao, dormitorio estar,
dormitorio principal y patio. A la izquierda sala comedor, cocina, bao,
dormitorio estar, dormitorio principal y patio
Tercer y cuarto nivel.- la escalera que viene del segundo nivel,
hall que nos comunica a la derecha con cuatro habitaciones con bao cada
una un patio. Ala izquierda que nos comunica con cuatro habitaciones con
bao cada una un patio y hall.
L) DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN.
Las principales caractersticas constructivas de acabados e instalaciones que
presenta el edificio en general, son las siguientes:
- Cimientos y Sobrecimientos: La cimentacin es de concreto.
Cimientos corrido
- Elementos estructurales: Aporticada: columnas y vigas son de
concreto armado.
- Muros y columnas: Son de ladrillo solido tipo V, , asentados con
mortero cemento-arena, columnas de concreto armado.
- Techos: Losa aligerada de 20 cmts. de espesor.
- Pisos: Presenta pisos de cermico nacional color blanco.
- Revestimientos: De mortero cemento arena.
- Puertas y ventanas: Las puertas principales de comercio y la de
la escalera son de fierro, las puertas interiores son de madera y otras son
de tipo contraplacadas, las ventanas son de aluminio.
- Vidrios: vidrio simple transparente en ventanas.
- Pintura: Ltex lavable en interior y exterior.
- Baos: Presenta aparatos sanitarios, con enchape de maylica.
- Instalaciones sanitarias: Las Instalaciones sanitarias son
empotradas de PVC. para agua fra y caliente. Presenta cisterna y tanque
elevado para todo el Edificio.
- Instalaciones elctricas: Las instalaciones son empotradas
para corriente monofsica, con luminarias de potencia variada.
M) ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN;
El inmueble tiene una antigedad de 02 Aos, informacin obtenida por la
documentacin que se nos brind; desde fecha de otorgamiento de licencia
de construccin. Por lo que asumiremos esta fecha como el valor presente
de antigedad.
N) ESTADO DE CONSERVACIN
Las observaciones fueron realizadas en IN SITU por los alumnos del
curso de ingeniera econmica, se pudo apreciar las estructuras sin
deterioro, los acabados presentan buen estado, su estado de conservacin es
BUENO.
DEPRECIACIN
La depreciacin se determina de acuerdo a los usos predominantes , con los
porcentajes que se establecen en el Reglamento General de Tasaciones del
Per, R.M. N 226 2012, VIVIENDA TABLA N1, le corresponde el 8 %
de depreciacin, siendo el factor de ajuste del valor unitario de edificacin:
0.86 (Art. II-D.33).
PORCENTAJE PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL
METERIAL ESTRUCURAL PREDOMINANTE PARA CASAS
HABITACION Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS
Antigedad
en Aos
Material
Estructural
Predominante
Hasta 5
aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
MATERIAL PREDOMINANTE
ESTADO DE CONSERVACIN
ANTIGEDAD
DEPRECIACIN ASIGNADA
N) SERVIDUMBRE
No presenta
ESTADO DE CONSERVACION
Muy
Bueno
%
0
0
5
:
:
:
:
Bueno
%
Regular
%
Malo
%
5
8
15
10
20
30
55
60
55
LADRILLO.
BUENO.
2 aos.
8%
O) ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN REGISTRAL

No se cuenta con esa documentacin.
P) OBSERVACIONES
El nombre del propietario se consigna en la memoria descriptiva
(ARCENIO IDROGO).
VALUACION REGLAMENTARIO DEL

INMUEBLE
I. VALOR DEL TERRENO (VT)
En concordancia con el Artculo II.C.20 del R.N.T., R.M. N 226 2012,
VIVIENDA, y considerando el valor unitario del terreno fijado por la
Municipalidad Distrital de Lambayeque a la fecha de la presente, es de:
S/.97.00/m2.
Dimensin del Frente del lote terreno (f):10.15 m.

Triple cuadrado del Frente del lote terreno (3f2):309.07 m2.
rea del lote terreno (At): 202.10 m2
At<3f2
Valor del terreno (VT)
VT= 202.10 m2* S/.97.00/m2
VT= S/.19603.7
II. VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

Considerando el tipo de construccin, los acabados antes descritos y la
depreciacin que por antigedad y estado le corresponde, teniendo
como referencia valores unitarios oficiales de la edificacin para la
costa (Vigentes 1 al 31 de octubre del 2014),
detallndose que:
Determinacin de los valores unitarios de la edificacin (primer,
segundo, tercer y cuarto nivel + azotea).
PARTIDAS
TIPO
VALOR
UNITARIO (S/./m2)
ESTRUCTURAS:
Muros y columnas
194.02
Techos
143.12
Pisos
54.67
Puertas y ventanas
45.48
Revestimientos
53.48
Baos
14.28
INST. ELCTRICAS Y SANITARIAS
30.66
TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2)
535.71
Valor de la edificacin (VE):

TOTAL
VALOR
VALOR
REA
SIMILAR
VALOR DE
UNITARIO
TECHADA
NUEVO DE
EDIFICACIN
DE
DEPRECIACIN
m2
EDIFICACIN
POR NIVEL
DESCRIPCIN
EDIFICACIN
(4)
POR NIVEL
(S/.)
POR NIVEL
(1)
(S/.)
(3)*(4)
(S/./m2)
(3)=(1)*(2)
(2)
Primer Nivel
174.31
535.71
93379.610
0.92
85909.24
Segundo Nivel
163.98
535.71
87845.726
0.92
80818.07
Tercer Nivel
163.98
535.71
87845.726
0.92
80818.07
Cuarto Nivel
163.98
535.71
VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)
87845.726
0.92
80818.07
328363.45
III. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

Cisterna
Eternit
S/. 1569.00
IV. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

VTP= VT+VE+VTP
VTP= S/.19603.7 +S/.328363.45+S/.1569.00
VTP= S/.349536.15
V. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR DEL TERRENO (VT)
VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)
S/. 19603.70
S/. 328363.45
S/. 1569.00
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
S/. 349536.15
VI. OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

1. La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio
aplicando las normas vigentes y datos recolectados de la Municipalidad
provincial de Lambayeque.
2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen
conservacin en toda la construccin.
estado de
VII.DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA
1. Se cont con la documentacin y facilidades para el trabajo de valuacin.
2. La informacin del precio unitario o arancelario del terreno se obtuvo de la
Municipalidad.
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de
terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ministerio de
Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos
legales correspondientes.
3. Se cont con diversas revistas especializadas de construccin.
VIII. ANEXO
Cuadro de valores unitarios oficiales de edificacin para la costa
(01 al 31 de octubre del 2014)
Plano bsico de valores oficiales de reas urbanas de la ciudad de
Lambayeque 2013 (Con lo cual todava se trabaja en la
actualidad)
La Lambayeque, 9 de octubre del 2,014
NEXOS
UBICACIN DEL PREDIO
UBICACIN: ZONIFICACION RDM, MANZANA LL, LOTE 7
CUADRO NORMATIVO
VISTA EN PLANTA DEL 4TO PISO
FOTOS DEL INTERIOR DE LA CASA
FOTOS DEL INTERIOR DE LA CASA
VISTA PANORAMICA HACIA EL MUSEO, EL CUAL SE ENCUENTRA CERCA
FOTOGRAFIAS TOMADAS EN EL EXTERIOR

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INFORME DE VALUACIN REGLAMENTARIA DE UN INMUEBLE DE

VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE CUATRO NIVELES

Se realiz una visita de inspeccin de campo, y a la vez al entorno del

La Valuacin se efectu en concordancia con lo dispuesto en el Reg. General

El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las

D) FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR: 9 de octubre del

E) FECHA DE INSPECCIN OCULAR:

F) UBICACIN: CA.PASCUAL SACO N 170, MZNA. LL, LOTE 7,

El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las

El rea superficial encerrada dentro de sus linderos es de: 202.10 M2.

I) ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.

J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE

K) DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

O) ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN REGISTRAL

VALUACION REGLAMENTARIO DEL

Dimensin del Frente del lote terreno (f):10.15 m.

II. VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

INST. ELCTRICAS Y SANITARIAS

TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2)

Valor de la edificacin (VE):

III. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

IV. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

V. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

VI. OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

UBICACIN: ZONIFICACION RDM, MANZANA LL, LOTE 7

VISTA EN PLANTA DEL 4TO PISO

FOTOS DEL INTERIOR DE LA CASA

FOTOS DEL INTERIOR DE LA CASA

VISTA PANORAMICA HACIA EL MUSEO, EL CUAL SE ENCUENTRA CERCA

FOTOGRAFIAS TOMADAS EN EL EXTERIOR

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