Tasación de un edificio

multifamiliar de 12
niveles en condominio

Integrantes:
Huari maximiliano víctor hugo
Ortega cotrina daniel estuardo
Ulloa mullisaca jorge luis
MEMORIA DESCRIPTIVA
Nombre de la persona natural que solicita la tasación
Herrera Martínez Enrique Martin
Nombre del propietario
Vallarino Vinatera José Antonio
Situación registral del predio
El inmueble se encuentra inscrito en el Registro Predial Urbano,
con el código de predio P03045224, distrito del Callao
Objeto de la Tasación
Determinar el valor reglamentario y comercial del inmueble
para fines de venta.
Método y reglamentación empleada

La tasación del predio se efectúa en concordancia con el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por la R.M.
Nro. 172-2016-VIVIENDA / 19 de julio del 2016 y Modificatorio del
Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado por la R.M Nro. 424-
2017-VIVIENDA / 2 de noviembre del 2017; por el Método de la
Tasación Directa.
Para la tasación del edificio se utilizará el Cuadro de Valores Unitarios
Oficiales de Edificaciones – Vigente desde el 01 al 30 de junio del 2019,
a ser publicado en el diario El Peruano.

Fecha de inspección ocular y fecha a la cual está referida la

tasación
Fecha de inspección ocular programada: 05 de junio del 2019.
 Ubicación del predio
El inmueble se encuentra ubicado en
la provincia constitucional del Callao,
distrito del callao, en la Av. Santa Rosa
cdra. 4. Vivienda multifamiliar tipo
residencial que consta de 12 plantas
con 8 departamentos cada uno. Tiene
como referencia más cercana el
cruce de la Av santa rosa y la Av.
argentina, a 2 cuadras, y corte
superior de justicia del callao, a 5
cuadras.
 Zonificación y uso actual del predio

 Zonificación: Zona de Reglamentación Especial. Son áreas urbanas

y de expansión urbana, con o sin construcción, que poseen
características particulares de orden físico, ambiental, social o
económico, que pueden ser desarrolladas urbanísticamente
mediante Planes Específicos para mantener o mejorar su proceso
de desarrollo urbano-ambiental. (Ver Anexo 1).
 Uso actual del predio: Edificio ocupado actualmente.
 Tipo: Edificio de departamentos en condominio.
Área de la edificación y área del terreno
Según planos de la edificación: Según planos de la vivienda:

Área Ocupada
Edificación 580.36 m2
Terreno 5686.66 m2
Según toma de medidas en la fecha de inspección:

 Según las tolerancias catastrales y

registrales que se encuentran en el
Reglamento de la Ley 28294 – Ley de
Sistema Nacional Integrado de Catastro
y su vinculación con el registro de
Predios, la tolerancia de naturaleza
urbana para áreas de 200 a 1000 m2 es
de 2%, lo cual es corroborado.
 585.84 − 580.36 = 5.48 < 11.72 = 2% ∗
580.36
 Área ocupada: El área ocupada por
todos los niveles es de 580.36m2. (Ver
Planos de planta en Anexo)
 Área total del terreno: El área encerrada
dentro de los linderos es de 5686.66 m2.
Linderos y Perímetro
 Por el frente limita con la Av. Santa rosa.
 Por la izquierda limita con Av. Alameda 1.
 Por la derecha limita con la calle Micaela Bastidas
 Por el fondo limita con la auxiliar Juan pablo segundo.

El perímetro del edificio es de 149.44 metros lineales.

El perímetro del terreno total del condominio es de 394.79 metros lineales.

 Linderos del terreno:

 Frente de 119.60 ml.
 Lindero izquierdo de 72.10 ml.
 Lindero derecho de 78.70 ml.
 Fondo de 124.60 ml.
Descripción del predio

 Descripción General
 El inmueble está ubicado entre la
av. Alameda 1 y av. Villegas, la
calle Micaela Bastidas y la Mz. B, lt.
2, Distrito de Callao, Provincia
Constitucional del Callao.
 Está dividido en 12 niveles sin
azotea, conectados por un núcleo
de escaleras con puertas corta
fuego y 2 ascensores.
 Además, cuenta con un cerco
perimétrico y un portón (reja) de
seguridad que da a la calle con
seguridad dactilar para la
entrada, una puerta de ingreso
principal al edificio con clave
de seguridad, y cámaras de
vigilancia.
El edificio cuenta con un sistema de puesta a
tierra, una cisterna, instalaciones sanitarias de
agua (frío y caliente) y desagüe con medidores
independizados en cada nivel, instalaciones
eléctricas con medidores en muro de concreto en
el primer piso independizadas e instalaciones de
gas natural con medidores independizados en
cada nivel.

 Cada nivel cuenta

con luces de
emergencia,
pasadizos ventilados
e iluminados, y un
gabinete contra
incendio.
 Respecto al interior del edificio,
este consta de 8 departamentos
por planta, de los cuales 2 son de
tipo 1 (2 dormitorios, 1 baño, sala-
comedor ,1 cocina, 1 tendedero
1 lavandería de 52.43 m2) y 6 son
de tipo 2(3 dormitorios, 2 baños, 1
sala-comedor, y 1 cocina, 1
tendedero y 1 lavandería de
65.26 m2).
Techos
 El techo es de concreto armado tipo aligerado, con viguetas prefabricadas y bovedillas
de concreto.
 * Según el cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa, vigente
desde el 01 al 30 de junio del 2019; se presenta la siguiente información:
 Tipo: Estructura
 Categoría: C
 Costo: 166.04 s/.xm2 :

Muros y columnas
El edificio cuenta con columnas, vigas y/o placas
de concreto armado.
* Según el cuadro de valores unitarios oficiales de
edificaciones para la costa, vigente desde el 01 al
30 de junio del 2019; se presenta la siguiente
información:
Tipo: Estructura
Categoría: B
Costo: 370.00 s/.Xm2
Pisos
 Piso laminado, cerámica nacional (en SS.HH.)
 * Según el cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa,
vigente desde el 01 al 30 de junio del 2019; se presenta la siguiente
información:

 Tipo: Acabado
 Categoría: D
 Costo: 94.67 s/.xm2 :
Puertas y Ventanas
 Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta, vidrio
tratado transparente.
 * Según el cuadro de valores unitarios oficiales de
edificaciones para la costa, vigente desde el 01 al 30 de
junio del 2019; se presenta la siguiente información:

 Tipo: Acabado
 Categoría: D
 Costo: 82.14 s/.xm2
Revestimientos
 Tarrajeo frotachado, pintura lavable, en los baños presenta
mayólica nacional de color.
 * Según el cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones
para la costa, vigente desde el 01 al 30 de junio del 2019; se
presenta la siguiente información:
 Tipo: Acabado
 Categoría: F
 Costo: 62.06 s/.xm2 :
Baños

 Baños completos nacionales con mayólica nacional de color.

 * Según el cuadro de valores unitarios oficiales de

edificaciones para la costa, vigente desde el 01 al 30 de junio
del 2019; se presenta la siguiente información:

 Tipo: Acabado

 Categoría: C

 Costo: 52.80 s/.xm2

Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras

Sistema de bombeo de agua potable, ascensor, teléfono,
agua caliente y fría, y gas natural.
* Según el cuadro de valores unitarios oficiales de
edificaciones para la costa, vigente desde el 01 al 30 de
junio del 2019; se presenta la siguiente información:
Tipo: Instalaciones eléctricas y sanitarias
Categoría: B
Costo: 214.82 s/.xm2
 Distribución de Planta

 En el ingreso principal:
 El ingreso hacia la propiedad se da
por la av. Alameda 1, en esta
avenida se encuentra uno de los
ingresos con sistema de
reconocimiento biométrico y
custodiado por el personal de
seguridad de turno.
 Una vez habiendo pasado el ingreso
sigue una vereda de concreto pulido
y esta tiene un recorrido hacia los
diferentes edificios.
 En una Torre:

 El edificio está dividido en 12 niveles sin azotea,

conectados por un núcleo de escaleras con
puertas corta fuego y 2 ascensores.
 En el ingreso a los edificios también
encontramos el sistema dactilar de seguridad
biométrico y cámaras de seguridad.
 Para nuestro reconocimiento: Subimos por la
escalera y luego de ello llegando a unos de los
pisos; salimos por la puerta contra incendios y
nos encontramos en un pequeño hold y
seguido de ello el pasillo que conecta los
diferentes departamentos.
 Al ingresar a uno de los
departamentos:

 *Tipo 1 (2 dormitorios, 1 baño, sala-

comedor ,1 cocina, 1 tendedero 1
lavandería de 52.43 m2):
 El ingreso en un departamento Tipo
1 nos pone en un pequeño hold
que hace disponer de los accesos
de los espacios de la cocina y
comedor.
 Siguiendo por el acceso hacia el
comedor se encuentra seguido el
espacio de la sala y entre ambos
(sala y comedor) se encuentra un
pasillo que distribuye los accesos
hacia el dormitorio principal, el
dormitorio simple y el baño.
 *Tipo 2(3 dormitorios, 2 baños, 1 sala-comedor, y
1 cocina, 1 tendedero y 1 lavandería de 65.26
m2):
 El ingreso en un departamento Tipo 2 nos pone
en un pequeño hold que hace disponer de los
accesos de los espacios de la cocina y sala -
comedor.
 Siguiendo por el acceso hacia la sala - comedor
se encuentra en medio un pasillo que distribuye
los accesos hacia el dormitorio principal, los 2
dormitorio simple y el baño compartido. Entre el
hold que nos hace disponer de los accesos a los
dormitorios y baño, hay espacio que es suficiente
en el que cabe un escritorio y silla y utilizar esta
área como un lugar de estudio o tareas.
 Siguiendo el acceso hacia el dormitorio principal
encontramos dentro de este espacio un acceso
hacia el baño de uso exclusivo de los usuarios de
este dormitorio principal.
 Características Técnicas de la Edificación

 Estructural:

 El edificio fue construido con el sistema

estructural dual según norma E.030 diseño
Sismorresistente
 Son edificaciones que se caracterizan por
tener un sistema estructural donde la
resistencia sísmica y de cargas de
gravedad está dada por muros y
columnas de concreto.
 Planteamiento del sistema Sanitario:

 El diseño de las Instalaciones Sanitarias para el presente

proyecto estará de acuerdo a la Norma Técnica I.S. 010
Instalaciones Sanitarias para edificaciones del Reglamento
Nacional de Edificaciones.
 Para la determinación de la dotación, se ha tenido en cuenta la
cantidad de agua necesaria en lt/dia para determinada
actividad, dichas cantidades están reglamentadas por el
Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE).
 Luego la dotación es el consumo promedio diario que requiere
una edificación para su buen funcionamiento de agua potable.
 Planteamiento del sistema Eléctrico:

 COMPAÑÍA SUMINISTRADORA

 La energía eléctrica se tomará de la red de distribución eléctrica

que posee la compañía Enel Distribución Perú S.A.A la zona
urbana objeto del estudio.
 La distribución de la energía se realiza mediante un esquema TT;
es decir, el neutro de la instalación de alimentación está
conectado directamente a tierra. El conductor de protección y
las masas de la instalación están conectados a la toma de tierra
de la instalación del edificio separada de la toma de tierra de la
instalación de alimentación.
 DESCRIPCIÓN DE LA INSTALACIÓN ELÉCTRICA
 La instalación eléctrica del edificio empieza a partir de la acometida que
proviene de la red de distribución y termina en una de las muchas líneas
que alimentan cualquier dispositivo eléctrico del edificio. Esta instalación
está formada por los siguientes tramos y dispositivos:
• Acometida.
• Caja General de Protección (CGP).
• Línea de Enlace o Línea
General de Alimentación (LGA).
• Interruptor General de Maniobra.
• Caja de derivación.
• Centralización de contadores
• Derivación Individual (DI)
 Instalación de gas:

 El sistema control de gas se ha proyectado teniendo

en cuenta las necesidades estipuladas en los planos
de distribución de los equipos.
 Los medidores para gas estarán ubicados en el hall de
los diferentes niveles del edificio, procurando cumplir
con dos condiciones básicas:
 Buena ventilación
 Fácil accesibilidad
 En este proyecto al referirnos al gas, entendemos que
se trata de Gas natural seco
 Salida de gas: Ensamblado por los componentes;
tubería, accesorios como codos y adaptadores,
soldadura y unidad de salida instalados empotrado en
las paredes, considerado desde la derivación de la
troncal hasta la ubicación del equipo de uso de gas
 Detalles del interior:

 Sala – comedor

 Pisos: Laminado K 2 3AC3 6mm 2.92, color cerezo

 Contra zócalos: MDF 4cm, acabado con DD satinado
 Paredes: Papel mural
 Cielo raso: Escarchado,(temple+marmolina+malla18+sellador+cola)
 Mampara o ventana: Carpintería de aluminio color aluminio, vidrio
crudo 6mm
 Pasadizo

 Pisos: Laminado K 2 3AC3

6mm 2.92, color cerezo
 Contra zócalos: MDF 4cm, acabado
con DD satinado
 Paredes: Papel mural
 Cielo raso:
 Escarchado,
(temple+marmolina+malla18+sellador+cola)
 Cocina o kitchenette

 Pisos: Cerámico Celima Serie Piedra Gris 30x30 o similar

 Zócalo: Cerámico Celima Serie America Blanco 30x30.
 Contra zócalos: Cerámico Celima Serie Piedra gris 30x30
 Paredes: Empastado y acabado látex o similar
 Cielo raso: Empastado y acabado látex o similar
 Mueble Melamine: Modulo bajo de lavadero de cocina color blanco.
 Puerta: Puerta contraplacada en HDF de 3mm. lisa pintura
látex
 Ventana (de ser el caso):
 Carpintería de aluminio, color natural, vidrio crudo de 4mm
 Lavadero:
 Lavadero de acero inoxidable Record 1P ED 50x80
(incluye desagüe y canastilla)
 Grifería:
 Mezcladora Italgrif al mueble monoblock con pico giratorio
 Patio o Lavandería

 Pisos: Cerámico Celima Serie Piedra Gris

30x30 o similar
 Zócalo: Cerámico Celima Serie America Blanco
30x30.
 Contra zócalos: Cerámico Celima Serie Piedra
gris 30x30
 Paredes: Empastado y acabado látex o similar

 Cielo raso: Empastado y acabado

látex o similar
 Ventana (de ser el caso): Carpintería de
aluminio, color natural, vidrio crudo de 4mm
 Lavadero: Lavadero Trebol modelo
Amazonas
 Grifería: Grifo Italgrif para lavadero
de 1/2" cromado
 Dormitorio 2 o Dormitorio 3 (De ser el caso)
 Pisos: Laminado K 2 3AC3 6mm
2.92, color cerezo
 Zócalo: MDF 4cm, acabado con DD
satinado
 Paredes: Papel mural.
 Cielo raso:
 Escarchado,
(temple+marmolina+malla18+sellador+cola)
 Puerta:
 Puerta contraplacada en HDF de 3mm. lisa pintura látex
 Ventanas: Carpintería de aluminio, color natural, vidrio
crudo de 4mm
 Dormitorio principal

 Pisos: Laminado K 2 3AC3

6mm 2.92, color cerezo
 Contrazócalo: MDF 4cm,
acabado con DD satinado
 Paredes: Papel mural.
 Cielo raso: Escarchado,
(temple+marmolina+malla18+sellador+cola)
 Puerta: Puerta contraplacada en HDF de 3mm.
lisa pintura látex
 Ventanas: Carpintería de aluminio, color natural, vidrio
crudo de 4mm
 SS.HH. principal
 Pisos: Cerámico Celima Serie Grecia Hueso 30x30
 Zócalo: Cerámico Celima Serie América Marfil 30x30.
 Contra zócalos: Cerámico Celima Serie Grecia Hueso 30x30
 Paredes: Empastado y acabado látex o similar
 Cielo raso: Empastado y acabado látex o similar
 Puerta:
Puerta contraplacada en HDF de 3mm. lisa pintura látex
 Inodoro: Inodoro Trebol, modelo Rapid Jet Plus color blanco
 Lavatorio:
 Lavatorio Trebol, modelo Manantial con pedestal color blanco.
 Grifería Lavatorio:
Mezcladora 4” para lavatorio, Italgrif
 Grifería Ducha:
Mezcladora exterior 8”
para ducha con salida teléfono, Italgrifl.
 Accesorio 1:
Extractor de aire
 Accesorio 2:
Minikit de accesorios adhesivos o similares.
 SS.HH. 1
 Pisos: Cerámico Celima Serie Grecia Hueso 30x30
 Zócalo: Cerámico Celima Serie América Marfil 30x30.
 Contra zócalos: Cerámico Celima Serie Grecia Hueso 30x30
 Paredes: Empastado y acabado látex o similar
 Cielo raso: Empastado y acabado látex o similar
 Puerta:
Puerta contraplacada en HDF de 3mm. lisa pintura látex
 Inodoro: Inodoro Trebol, modelo Rapid Jet Plus color blanco
 Lavatorio:
 Lavatorio Trebol, modelo Manantial
con pedestal color blanco.
 Grifería Lavatorio:
Mezcladora 4” para lavatorio, Italgrif
 Grifería Ducha:
Mezcladora exterior 8”
para ducha con salida teléfono, Italgrifl.
 Accesorio 1: Extractor de aire
 Accesorio 2:
Minikit de accesorios adhesivos o similares.
 Terraza y/o jardín (De ser el caso)
 Pisos: Cerámico Celima Serie Piedra gris 30x30
 Contrazócalo: Cerámico Celima Serie Piedra gris 30x30
 Baranda:
 Tubo electrosoldado rectangular 20x40x1.5mm, tubo eloctrosoldado
rectangular 20x20x1.5mm, tubo eloctrosoldado 15x15x1.5mm @15.5cm.
 Paredes: Empaste y acabado látex
 Jardín: Tierra de chacra.
 Otros
 Chapas:
 * Cerradura Pomo Baño Edmon AC 115BK32K 30/GEO (Black&Drecker o
similar) Baños – Cocina
 * Cerradura Pomo Dormitorio Edmon AC 116K32K 30/GEO
(Black&Drecker o similar) Dormitorios.
 * Cerradura Pomo Calle Edmon AC 119BK32K 30/GEO (Black&Drecker o
similar) Puerta Principal.
 Otros
 Tapajunta: Tapajunta de MDF
 Bisagras: Bisagra de niquel satinado de 3”x3”
 Instalaciones eléctricas:
 * DIN, llaves de riel
 *Interruptor unipolar 1,2 golpes EPEM
 *Interruptor doble unipolar EPEM
 *Placa Ciega con prerrotura para salida de teléfono EPEM
 *Tomacorriente doble 3 en línea EPEM
 *Placa Ciega con prerrotura para salida de cable EPEM
 *Pulsador simple EPEM
 *Timbre Zumbador
 *Intercomunicador Commax blanco
 Drywall: Placa de yeso resistente a la humedad (RH), de espesor de
1/2".
 Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

 Se observó las siguientes obras complementarias:

 Cerco perimétrico
 Portones de entrada y de estacionamiento
 Postes de alumbrado
 Gimnasio al aire libre
 Pérgola central y Zona recreativa (juegos para niños)
 Jardines
 Lugar de esparcimiento para reuniones familiares en la azotea.
 Baranda de Escalera
 Luces de emergencia
 Sistema contra incendio, extintores, gabinete
 Contenedores de basura
 Bancas
 Tachos de basura
 Losa deportiva de Grass sintético
 Pavimento de concreto
 Piscina con sistema de recirculación
 Antigüedad, estado de conservación y depreciación

 El edificio tiene una antigüedad de 15 meses, su material

estructural es concreto, y su conservación, constatada en
la visita de campo y guiada por el artículo 13.3 del
Reglamento de Tasación, es de MUY BUENO, ya que recibe
constante mantenimiento (como lo indica su reglamento
interno) y no presenta daños en los acabados.
 Característicase infraestructura de servicios urbanos
del entorno del predio
 Lacalle y todo el frente cuenta con aceras rodeadas de
áreas verdes con Grass natural, pequeñas plantas y
bancas. Los postes alumbran con luz incandescente.
 Área de ejercicio
 Losa deportiva multiusos
 Arcos de futbol
 Malla de vóley
 Pérgola y juegos infantiles
 2 baños (niñas y niños)
 Juegos

 Garitas de ingreso peatonal y vehicular

 Mueble bajo para organización del portero
 Zona de estacionamiento
 Zonade acopio de basura
 Tachos de 75 lts para el almacenamiento de la basura
 Servidumbres
 No se presenta servidumbres.
 Gravámenes y Cargas
 No se presenta registro de gravámenes y cargas.
 Fuente y procedencia de información
 Las fuentes proceden directamente del propietario, y visita
técnica realizada al condominio. La inmobiliaria proporcionó
algunos de las características de la edificación en sus folletos de
venta, los cuales fueron comprobadas en la inspección ocular.
 Observaciones
 Los condominios en fase de construcción aledaños tienen
estructura similar a los dos condominios ya construidos (el edificio
tasado pertenece al condominio 2).
TASACIÓN REGLAMENTARIA
 Valor del terreno
 Para obtener el valor del terreno, se sigue las disposiciones
contempladas en el Reglamento de Tasaciones, artículos 18, 19 y 21. El
valor arancelario del predio, al que dichos artículos hacen referencia, es
establecido en la Resolución Ejecutiva Regional N° 000398, a fecha de
31 de octubre del 2018, por el Gobierno Regional del Callao, vigente
para el presente año “Valores Arancelarios de los planos prediales de los
distritos de la Provincia Constitucional del Callao”.
 El acceso principal al condominio del edificio es a través de la Calle
Micaela Bastidas, la auxiliar Juan Pablo, y llegando finalmente a la Av.
Alameda. Según el Plano Predial de Valores Arancelarios, en la zona B-
18 no están reconocidos ni la av. Alameda ni la auxiliar Juan Pablo II.
Mientras que la Calle Micaela Bastidas sí, con un valor de S/.112 por
metro cuadrado.
 Este valor, entonces, debe ser actualizado al IPC más reciente este año
(mayo 2019), el cual contiene un IPC Base2009 de 131.88. Setiembre 2018
tiene un IPC Base2009 de 129.99.
𝐼𝑃𝐶 𝑚𝑎𝑦𝑜2019 131.88
 𝑉𝑎. 𝑎𝑐𝑡𝑢𝑎𝑙 = 𝐼𝑃𝐶 𝑜𝑐𝑡𝑢𝑏𝑟𝑒2018 ∗ 𝑉𝑎 = 129.99 ∗ 112 = 113.63
 -Valor arancelario (Va) = 113.63 soles/m2
 -Área total del edificio (S) = 580.36 m2
 -Frente (a’) = 36.7 m (midiendo la proyección del frente a
la vía del pasaje)
 -Ancho de la vía privada (a)= Ancho variable, superior a 3m.
 -Distancia de la vía pública al vértice más cercano del terreno (d): mayor
a 50m en planos y observado, el cual es el límite según el reglamento.

𝑎
 𝑆𝑉𝐴𝑈 = 𝑉𝐴𝑇𝑈 ∗ 3 ∗ (1 − 0.01 ∗ 𝑑)
 𝑆𝑉𝐴𝑈 = 113.77 ∗ 1 ∗ (1 − 0.01 ∗ 50)
 𝑆𝑉𝐴𝑈 = 56.82 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠/𝑚2
 𝐶𝑜𝑚𝑜 𝑆 = 580.36𝑚2 ≤ 3𝑎2 = 4040.67 𝑚2 , 𝑒𝑛𝑡𝑜𝑛𝑐𝑒𝑠:

 𝑉𝑡 = 𝑉𝑎 ∗ 𝑆 = 56.82 ∗ 580.36 = 32,976.06

 𝑉𝑡 = 𝑆/.32,976.06
 Del mismo modo, para determinar el valor del terreno del espacio público de Condominio que le corresponde al edificio, se
procede:
 -Frente (a’) = 119.57 m.
 -Área total del terreno = 9168.82 m2 (especificado en cada contrato compra-venta de departamento, incluye
gimnasio, estacionamientos, cancha de grass)

 𝑆 = 9168.82 − 6 ∗ 580.36 = 5686.66 𝑚2

 -Área de terreno (S) =5686.66 m2

𝑎
 𝑆𝑉𝐴𝑈 = 𝑉𝐴𝑇𝑈 ∗ 3 ∗ (1 − 0.01 ∗ 𝑑)
 𝑆𝑉𝐴𝑈 = 112 ∗ 1 ∗ (1 − 0.01 ∗ 50)
 𝑆𝑉𝐴𝑈 = 56.82 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠/𝑚2

 𝐶𝑜𝑚𝑜 𝑆 = 5686.66 ≤ 3𝑎2 = 42890.95 𝑚2 , 𝑒𝑛𝑡𝑜𝑛𝑐𝑒𝑠:

 𝑉𝑡 = 𝑉𝑎 ∗ 𝑆 = 56.82 ∗ 5686.66 = 323,116.02 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠

323,116.02
 𝑉𝑡 𝑝𝑜𝑟 𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑖𝑜 6 = = 53,852.67 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠
6

 𝑉𝑡 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑦 á𝑟𝑒𝑎 𝑐𝑜𝑚ú𝑛 = 32,976.06 + 53,852.67 = 86,828.73

 Por lo tanto, el valor del terreno del edificio, incluyendo áreas comunes, es de S/. 86,828.73
  Valor de las edificaciones
 Para cuantificar el valor de la Edificación, se procede
según los artículos 29, 30, 31 y 33 del Reglamento de
Tasaciones. El edificio tasado tiene plantas típicas desde el
primer nivel hasta el duodécimo segundo, además de
tener en cada uno de ellos la misma área techada (562.74
m2).
 El siguiente cuadro recoge los valores unitarios
predominantes en el edificio y las características
correspondientes, las cuales podrán ser corroboradas en la
galería fotográfica en anexos.
 Entonces, se tiene un valor, por metro cuadrado de área techada, de:
 𝑉𝑎𝑡 = 327.00 + 166.04 + 94.67 + 82.14 + 62.06 + 52.80 + 214.82 = 999.53 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠 𝑝𝑜𝑟 𝑚2

 Para los primeros 4 pisos:

soles
 𝑉𝑡 = 4 ∗ 562.74 m2 ∗ 999.53 = 2′ 249,902.05 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠
m2

 Para los pisos 5to al 12do, ya que el Cuadro de Valores Unitarios indica aumentar en
5% el valor por m2 a partir del 5to piso:

soles
 𝑉𝑡 = 1.05 ∗ 8 ∗ 562.74 m2 ∗ 999.53 m2
= 4′ 724,794.30 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠

 𝑉𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = 2′ 249,902.05 + 4′ 724,794.30 = 6′ 974,696.35 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠

 El edificio tiene una antigüedad de 15 meses, su material
estructural es concreto, y su conservación, constatada en
la visita de campo y guiada por el artículo 13.3 del
Reglamento de Tasación, es de MUY BUENO, ya que recibe
constante mantenimiento (como lo indica su reglamento
interno) y no presenta daños en los acabados. Por todo lo
anterior, la depreciación según la tabla N°1 del Anexo 1
del R.T., es CERO.

 𝑉𝐸 = 𝑉𝑆𝑁 − 𝐷 = 6′ 974,696.35 − 0 = 6′ 974,696.35 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠

 Finalmente, el valor de la edificación es S/. 6’974,696.35

  Valor de las Obras complementarias e
Instalaciones fijas y permanentes Código Unidad Descripción Cantidad
Precio
unitario
Precio
parcial

 Obra complementaria: Cerco perimétrico

1 Materiales

Bloque de concreto, liso estándar

 El condominio presenta un cerco

color gris, 40x20x15 cm, resistencia
mt02bhp010Af Ud 12.600 2.04 25.70
normalizada R10 (10 N/mm²),
densidad 1200 kg/m³, para revestir.

perimétrico hecho de albañilería armada Acero en varillas corrugadas, Grado

60 (fy=4200 kg/cm²), de varios

de bloques de concreto. A partir del plano

mt07aco060g kg 0.210 2.99 0.63
diámetros, según NTP 339.186 y
ASTM A 706.

arquitectónico consultado:
Alambre galvanizado para atar, de
mt08var050 kg 0.010 3.17 0.03
1,30 mm de diámetro.

 Metrados: Armadura horizontal prefabricada en

las juntas de acero galvanizado en
caliente con recubrimiento de resina

Longitud total: 394.79 m. mt07aag010ebe m

epoxi de 3,7 mm de diámetro y 75
mm de anchura, con dispositivos de
separación, geometría diseñada
2.450 7.05 17.27

Altura del cerco: 2.40 m.

para permitir el empalme y sistema
de autocontrol del operario (SAO).

 APU de Partida: Cerco perimétrico de mt08cem000b

mt08aaa010a
kg
m³
Cemento gris en sacos.
Agua.
5.575
0.008
0.43
4.32
2.40
0.03

Albañilería armada, bloques de concreto mt01arg000b

mt01arg001be
m³

m³
Arena cribada.
Agregado grueso homogeneizado
0.008

0.010
39.74

54.06
0.32

0.54

40x20x15.
de tamaño máximo 12,5 mm.

Arena de cantera, para mortero

mt01arg005a t 0.002 58.29 0.12
preparado en obra.
Subtotal materiales: 47.04
 2 Equipos
mq06hor01
h Mezcladora de concreto. 0.015 4.64 0.07
0
Subtotal
0.07
Según el ACU, el valor de la partida es de
equipos:
3 Mano de obra
s/.73.49/m2 de muro.
mo021 h Operario albañil. 0.556 21.28
11.8
3
𝐴𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = 394.79 ∗ 2.4 = 947.5 𝑚2
mo114 h Peón albañil. 0.568 14.11 8.01
𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = 947.5 ∗ 73.49 = 69,631.78
mo043 h Operario fierrero. 0.136 22.21 3.02

mo090 h Oficial fierrero. 0.136 15.33 2.08 Del cimiento corrido y sobrecimiento se tiene los
Subtotal mano 24.9 siguientes metrados:
de obra: 4
𝐴𝑠𝑒𝑐𝑐𝑖ó𝑛 = 0.6 ∗ 0.8 ∗ 0.3 ∗ 0.4 = 0.60𝑚2
4 Herramientas

% Herramientas 2.000 72.05 1.44 𝑉𝑜𝑙. 𝑐𝑖𝑚 + 𝑠𝑜𝑏 = 0.60 ∗ 394.79 = 236.87𝑚3
Coste de mantenimiento decenal: S/. 3,67 en Costos directos 73.4
los primeros 10 años. (1+2+3+4): 9
 Zapata corrida de cimentación
CSV015 m³
de concreto ciclópeo.
Zapata corrida de cimentación, de concreto ciclópeo, realizada en excavación previa, con
concreto f'c=140 kg/cm² (14 MPa), no expuesto a ciclos de congelamiento y deshielo,
exposición a sulfatos insignificante, sin requerimiento de permeabilidad, no expuesto a
cloruros, tamaño máximo del agregado 25 mm, consistencia blanda, preparado en obra y
vaciado con medios manuales (60% de volumen) y piedra grande de tipo canto rodado de
15 a 30 cm de diámetro (40% de volumen).
unitari 3 Mano de obra
parcial Operario especializado en
o
mo045 h 0.119 22.21 2.64
1 Materiales vaciado de concreto.
mt08aaa010a m³ Agua. 0.116 4.32 0.50 Oficial especializado en
mo092 h 0.119 15.33 1.82
mt01arg000b m³ Arena cribada. 0.340 39.66 13.48 vaciado de concreto.
Agregado grueso mo113 h Peón de construcción. 2.313 14.11 32.64
mt01arg001bo m³ homogeneizado de tamaño 0.427 55.84 23.84 Peón especializado de
máximo 25 mm. mo112 h 1.375 14.36 19.75
construcción.
mt08cem000b kg Cemento gris en sacos. 210.856 0.43 90.67
Subtotal mano
Piedra grande de tipo canto 56.85
de obra:
mt01arg100b m³ rodado de 15 a 30 cm de 0.400 63.03 25.21
diámetro. 4 Herramientas
Subtotal 212.3
153.70 % Herramientas 2.000 4.25
materiales: 9
2 Equipos Costos
Coste de mantenimiento decenal: S/. 4,33 en los
mq06hor010 h Mezcladora de concreto. 0.397 4.63 1.84 directos (1+2+3 216.64
primeros 10 años.
Subtotal equipos: 1.84 +4):

𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = 236.87 ∗ 216.64 = 51,315.52

El costo total de la partida Cimiento corrido para cerco perimétrico es de S/.51,315.52.
El costo total de la Obra complementaria “Cerco Perimétrico” es de 69,631.78+51,315.52= S/.120,947.30.
* Se especifica que Obra complementaria Cerco perimétrico no se ha desgastado por la poca antigüedad que
tiene y por lo tanto no se depreciada.
Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑆/.120,947.30.
 Obra complementaria: Portones de entrada y de estacionamiento

 El condominio cuenta con un portón para entrada de personas, tipo reja, de

alumino. Posee las siguientes dimensiones:
 Largo: 3.50m, de los cuales 1m es para una puerta de acceso para los usuarios.
 Altura: 2.40m.
 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las medidas
y las especificaciones técnicas siguientes a la empresa METALICAS ROSALES S.A.C,
especialista en carpintería metálica, estructuras metálicas y construcciones
metálicas.

 Dimensiones: Las dadas.

 Perfiles tubulares cuadrados de 1 ½” (38mm), 10cm de espaciado entre perfiles.
 3 capas de base al aceite anticorrosivo (durabilidad y alta resistencia a la
humedad)
 3 capas de acabado con pintura gloss poliuretano de color Aluminio.
 Incluye instalación, chapa y puerta
 El precio fijado en total por la estructura más la instalación fue de S/.2,600.00.
 También se encuentra un portón de entrada vehicular tipo plancha, de fierro, de las
siguientes dimensiones:
 Largo: 2.60m.
 Altura: 2.40m.
 *Para determinar el precio de esta obra complementaria, se usará el Anexo III.1 del
Cuadro de Valores Unitarios 2019, en el ítem 15, donde se determina el valor unitario
de:
 “Portón de fierro con plancha metálica con una h. hasta 3.00m”  S/.295.86/m2.
 𝐴𝑝𝑜𝑟𝑡ó𝑛 = 2.60 ∗ 2.40 = 6.24𝑚2
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝑝𝑜𝑟𝑡ó𝑛 = 6.24 ∗ 295.86 = 1,846.17.
 El costo del portón de entrada vehicular es de S/.1,846.17.
 El costo total de la Obra complementaria “Portones vehicular y peatonal” es de
S/.2,600+S/.1,846.17= S/.4,446.17.

 *Se especifica que Obra complementaria Portones de entrada y de

estacionamiento no se ha desgastado por la poca antigüedad que tiene y por lo
tanto no se depreciada.
 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑆/.4,446.17.
 Obra complementaria: Postes de alumbrado

 Se contabilizó un total de 22 postes de alumbrado en el condominio,

del tipo usado para iluminación de parques y alamedas.
 *Para determinar el precio de esta obra complementaria, se usará el
Anexo III.1 del Cuadro de Valores Unitarios 2019, en el ítem 44, donde se
determina el valor unitario de:
 “Poste de alumbrado de fierro que incluye un reflector” 
S/.1,646.98/und.
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝑝𝑜𝑠𝑡𝑒𝑠 = 1,646.98 ∗ 22 = 36,233.56
 El costo total de la Obra complementaria “Postes de alumbrado” es
S/36,233.56
 *Se especifica que Obra complementaria Postes de alumbrado no se
ha desgastado por la poca antigüedad que tiene y por lo tanto no se
depreciada.
 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑆/𝟑𝟔, 𝟐𝟑𝟑. 𝟓𝟔
 Obra complementaria: Gimnasio al aire libre

 En el condominio se visualiza un área de Gimnasio al aire libre, que cuenta

con 3 máquinas que trabajan con peso corporal (sin motores ni pesas).
 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las
medidas y las especificaciones técnicas siguientes a la empresa RMD Perú:
Fabricar, distribuir y comercializar productos para el deporte, parques
infantiles, y otras piezas de caucho y poliuretano.
 Las fotos para cotizar son las indicadas en la memoria descriptiva, mientras
que las especificaciones técnicas dadas son:

 Costo.gimnasio=1,150+1,350+1,550=4,050.00
 El costo total de la Obra complementaria “Gimnasio al aire libre” es de
S/.4,050.00.
 *Se especifica que Obra complementaria Gimnasio al aire libre no se ha
desgastado por la poca antigüedad que tiene y por lo tanto no se
depreciada.
 Por lo tanto: (metr.oc*VUOC*fd)= S/.4,050.00.
  Obra complementaria: Pérgola central y Zona recreativa (juegos para
niños)
En la zona de jardín central hay una Pérgola central, con bancas, en la cual los Las fotos para cotizar son las indicadas en la memoria descriptiva, mientras que
usuarios pueden reunirse a charlar y cuidar a los niños en la zona de juego. las especificaciones técnicas dadas son:
*Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las
medidas y las especificaciones técnicas siguientes a la empresa Grupo PJ -  Estructura de castillo “La Ciudadela” (885x795x350cm)=
desarrollo y ejecución de proyectos en: construcción de TECHOS DE MADERA S/.23,000.00.
tipo SOL & SOMBRA - techos MACHIHEMBRADOS. Las fotos para cotizar son  Incluye una zona con columpios (01), una zona con
las indicadas en la memoria descriptiva, mientras que las especificaciones pasamanos, una escalera, una escalera tipo rampa, un
técnicas dadas son: tobogán.
 El precio incluye estructura e instalación.
 Pérgola hexagonal de piso  2 capas de base antihumedad y anticorrosivo
 Precio incluye instalación
 2 capas de pintura, colores variados.
 Techo a 6 aguas, con teja antino
 Barnizado
 Detalle de madera todo el perímetro debajo de las tejas
 6 columnas, 2 bancas
 Madera tornillo El costo total de la Obra complementaria “Zona recreativa” es de
 Espaciado entre columnas= 1.80m S/7,500.00+S/23,000.00= S/30,500.00.
 Costo total= S/.7,500.00
 Barnizado *Se especifica que Obra complementaria Pérgola central y Zona recreativa
(juegos para niños) no se ha desgastado por la poca antigüedad que tiene y por
lo tanto no se depreciada.
Además, se observó un área de juegos recreativos, una estructura de “castillo”
de madera y elementos metálicos. Por lo tanto: (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑) = 𝑆/30,500.00
*Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las
medidas y las especificaciones técnicas siguientes a la empresa RMD Perú:
Fabricar, distribuir y comercializar productos para el deporte, parques infantiles,
y otras piezas de caucho y poliuretano.
 Obra complementaria: Jardines
 El condominio tiene diversas zonas de áreas verdes cubiertas
con césped. Se identifican las partidas: Despedregado del
terreno, Abonado de fondo, y Césped.
 El área total del terreno, cubierto por césped, es: 2094.77 m2
(según plano de arquitectura).
 El APU de la Partida Despedregado del terreno:
Despedregado del
UJA030 m²
terreno.
Despedregado del terreno suelto, con medios manuales. El precio no incluye el transporte.
unitario parcial
1 Mano de obra
mo115 h Peón jardinero. 0.075 14.11 1.06
Subtotal mano de
1.06
obra:
2 Herramientas
% Herramientas 2.000 1.06 0.02
Costos
1.08
directos (1+2):

 El CU de la Partida Despedregado del terreno es S/.1.08/m2.

 Abona
UJA060 m² do de
fondo.

Abonado de fondo de terreno suelto con abono mineral sólido de liberación rápida, extendido
con medios mecánicos, mediante tractor agrícola equipado con abonadora, con un rendimiento
de 0,05 kg/m², procurando un reparto uniforme.

unitario parcial

1 Materiales

mt08aaa010a m³ Agua. 0.005 4.32 0.02

Abono mineral
mt48tif030a kg sólido, de liberación 0.050 5.76 0.29

 ElAPU de la Partida Abonado de

rápida.

2 Equipos
Subtotal materiales: 0.31
fondo:
Tractor agrícola, de
 El CU de la Partida Abonado de
fondo es de S/.0.41/m2
44 kW de potencia,
mq09tra040 h 0.001 82.54 0.08
equipado con
abonadora.

Subtotal equipos: 0.08

3 Mano de obra

mo086 h Oficial jardinero. 0.001 14.69 0.01

Subtotal mano de obra: 0.01

4 Herramientas

% Herramientas 2.000 0.40 0.01

Costos directos (1+2+3+4): 0.41

 El APU de la Partida Césped: Césp
La partida Césped tiene un
UJC020 m²
 ed.

CU de S/.19.07/m2. Césped por siembra de mezcla de semillas de lodium, agrostis, festuca y poa.
unitario parcial
 𝐴𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = 2094.77 𝑚2 1 Materiales
Mezcla de
mt48tis010 kg semilla para 0.030 14.40 0.43
 𝐴𝐶𝑈𝑗𝑎𝑟𝑑𝑖𝑛𝑒𝑠 = 1.08 + 0.41 + césped.
Tierra vegetal
19.07 = 20.56 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠/𝑚2 mt48tie030a m³
cribada,
suministrada a
0.150 68.24 10.24
granel.
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = 2094.77 ∗ 20.56 = mt48tie040 kg
Mantillo limpio
6.000 0.08 0.48
cribado.
43,068.47 mt48tif020 kg
Abono para
presiembra de 0.100 1.18 0.12
 El costo total de la Obra césped.

complementaria “Jardines” es
mt08aaa010a m³ Agua. 0.150 4.32 0.65
Subtotal materiales: 11.92
de S/43,068.47 2 Equipos

*Se especifica que Obra

mq09rod010 h Rodillo ligero. 0.025 9.63 0.24
 Motocultor 60/80

complementaria Jardines no se
mq09mot010 h 0.050 7.43 0.37
cm.
Subtotal equipos: 0.61

ha desgastado por la poca 3 Mano de obra

Operario
antigüedad que tiene y por lo mo040 h
jardinero.
0.125 21.28 2.66

tanto no se depreciada.
mo115 h Peón jardinero. 0.249 14.11 3.51
Subtotal mano de
6.17
Por lo tanto: (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗
obra:
 4 Herramientas
% Herramientas 2.000 18.70 0.37
Coste de mantenimiento decenal: S/. 49,39 en los Costos
19.07
primeros 10 años. directos (1+2+3+4):
 Obra complementaria: Lugar de esparcimiento para reuniones familiares en la
azotea.

 Para el lugar de esparcimiento se generan las siguientes obras complementarias:

 - Parapeto perimetral de azotea (h=1.00m): longitud total 149.44m.
 *Para determinar el precio de esta obra complementaria, se usará el Anexo III.1 del
Cuadro de Valores Unitarios 2019, en el ítem 53, donde se determina el valor unitario
de:
 “Parapeto ladrillo KK, de soga, acabado caravista h=0.80-1.00m”  S/.86.11/m2.
 𝐴𝑝𝑎𝑟𝑎𝑝𝑒𝑡𝑜 = 1 ∗ 149.44 = 149.44𝑚2
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝑝𝑎𝑟𝑎𝑝𝑒𝑡𝑜 = 149.44 ∗ 86.11 = 12,868.28
 - Escalera metálica de caracol (h=3m)
 *Para determinar el precio de esta obra complementaria, se usará el Anexo III.1 del
Cuadro de Valores Unitarios 2019, en el ítem 66, donde se determina el valor unitario
de:
 “Escalera metálica caracol h=3.00m, de um piso a otro (entre pisos)”
  S/.3,202.04/und.
 - Pérgola cuadrada, de 8x8m y h=2.40m.

 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso,

las medidas y las especificaciones técnicas siguientes a la empresa
Grupo PJ - desarrollo y ejecución de proyectos en: construcción de
TECHOS DE MADERA tipo SOL & SOMBRA - techos MACHIHEMBRADOS.
Las fotos para cotizar son las indicadas en la memoria descriptiva,
mientras que las especificaciones técnicas dadas son:

 Atotal=8*8=64m2
 Costo.total=64*320=S/.20,480.00
 El costo total de la Obra complementaria “Lugar de esparcimiento”
es de: 12,868.28+3,202.04+20,480.00= S/36,550.32
 *Se especifica que Obra complementaria Lugar de esparcimiento no
se ha desgastado por la poca antigüedad que tiene y por lo tanto no
se depreciada.
 Por lo tanto: (metr.oc*VUOC*fd)= S/36,550.32
 PDB010 m Baranda de escalera

Obra complementaria: Baranda de Escalera

Baranda metálica de tubo hueco de acero laminado en frío de 90 cm de altura, con bastidor
 sencillo y parantes y barrotes verticales, para escalera de ida y vuelta, de dos tramos rectos con
descanso intermedia, fijada mediante atornillado en obra de albañilería.
Ren
unitario parcial
d.

 El condominio presenta con barandas a lo 1 Materiales

Repercusión, por m de baranda, de

largo de todas las escaleras mt26aaa031 Ud elementos de fijación sobre obra de

albañilería: tarugos y tornillos de acero.
1 6.41 6.41

intercomunicadoras. Baranda metálica de tubo hueco de acero

laminado en frío de 90 cm de altura, con

 A partir del plano arquitectónico consultado: bastidor sencillo formado por travesaño
superior de 100x40x2 mm, que hace de

 Metrados: Longitud total: 55.2 m. mt26dbe010c m

pasamanos, y travesaño inferior de 80x40x2
mm; parantes verticales de 80x40x2 mm 1 195,75 195,75

La partida Baranda de escalera tiene un CU

dispuestos cada 120 cm y barrotes verticales
 de 20x20x1 mm, colocados cada 12 cm y

de S/ 254.61 /m.
soldados entre sí, para una escalera de ida y
vuelta, de dos tramos rectos con descanso
intermedia.

 𝐿𝑜𝑛𝑔𝑖𝑡𝑢𝑑 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = 55.2 m Subtotal

materiales:
202.16
2 Equipos
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝐵𝑎𝑟𝑎𝑛𝑑𝑎 𝑑𝑒 𝑒𝑠𝑐𝑎𝑙𝑒𝑟𝑎 = 254.61 ∗ 55.2 = mq08sol020 h
Equipo y elementos auxiliares para soldadura 0.10
eléctrica 1
8.83 0.89

14,054.47 Subtotal
equipos:
0.89

 El costo total de la Obra complementaria 3 Mano de obra

1.

“Baranda de escalera” es S/ 𝟏𝟒, 𝟎𝟓𝟒. 𝟒𝟕 mo017 h Operario fierrero

3
1
16.51 21.73

*Se especifica que Obra complementaria

6
 1.

Baranda de escalera no se ha desgastado mo054 h Oficial fierrero.

3
1
13.34 17.56

por la poca antigüedad que tiene y por lo 6

tanto no se depreciada.
Subtotal mano
39.29
de obra:
4 Herramientas
 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑆/ 2.
0
14,054.47 % Medios auxiliares
0
0
242,34 4.85

% Costes indirectos 3 247,19 7.42

Subtotal
12.27
herramientas:
Costos
Coste de mantenimiento decenal: S/. 12,73 en los primeros 10 años. directos (1+2+ 254.61
3+4):
 Luces de emergencia

 Se contabilizó un total de 24 aparatos de luces de emergencia en el condominio,

del tipo con 2 micro paneles giratorios.
 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las medidas
y las especificaciones técnicas siguientes a la empresa Opalux S.A.C - desarrollo y
ejecución de proyectos de construcción en general. Las fotos para cotizar son las
indicadas en la memoria descriptiva, mientras que las especificaciones técnicas
dadas son:
 “Luces de emergencia Led rectangular con 2 faros giratorios de movimiento
horizontal y vertical direccionables CON BATERÍA 12V/4amp y 12 horas de duración”
  S/130/und.
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝐿𝑢𝑐𝑒𝑠 𝑑𝑒 𝑒𝑚𝑒𝑟𝑔𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎 = 130 ∗ 24 = 3,120

 El costo total de la Obra complementaria “Luces de emergencia” es S/ 3,120.00

 *Se especifica que Obra complementaria Luces de emergencia no se ha
desgastado por la poca antigüedad que tiene y por lo tanto no se depreciada.
 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑆/ 3,120.00
 Sistema contra incendio, extintores, gabinete

 Se contabilizó un total de 12 Gabinetes contra incendio de emergencia en el condominio, el

extintor se encuentra fuera del gabinete contra incendio.
 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las medidas y las
especificaciones técnicas siguientes a la empresa Davip Ingenieros S.A.C - consultoría, diseño y
ejecución de proyectos de construcción en general.
 Las fotos para cotizar son las indicadas en la memoria descriptiva, mientras que las
especificaciones técnicas dadas son:
 Nitrilo color roja de 1 1/2" y 2 1/2" Rollos x 30 Mts.
 Extintor portátil de polvo químico ABC polivalente antibrasa, con presión incorporada, de
eficacia 21A-144B-C, con 6 kg de agente extintor, con manómetro y manguera con boquilla
difusora, con accesorios de montaje.
 Gabinetes tipo canastilla aguja 2 11/2
  S/900 /und.
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝐺𝑎𝑏𝑖𝑛𝑒𝑡𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑡𝑟𝑎 𝑖𝑛𝑐𝑒𝑛𝑑𝑖𝑜 = 900 ∗ 12 = 10,800.00
 El costo total de la Obra complementaria “Sistema contra incendio, extintores, gabinete” es
S/ 10,800.00
 *Se especifica que Obra complementaria Sistema contra incendio, extintores, gabinete no se
ha desgastado por la poca antigüedad que tiene y por lo tanto no se depreciada.
 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑺/ 𝟏𝟎, 𝟖𝟎𝟎. 𝟎𝟎
 Zona de acopia de basura y contenedores
 El condominio cuenta con 4 espacios de depósito de basura, en una denominada
zona de acopio de basura, con contenedores de 700lt. La zona de acopio tiene
55.65m2 de área, según lo metrado en planos. Costo(S/.
 Para proceder a determinar su valor, se utilizará el CVU Junio 2019 por m2. Tipo Ítem Descripción Categoría
xm2)
 Entonces, se tiene un valor, por metro cuadrado de área techada, de: Columnas,
vigas y/o
 𝑉𝑎𝑡 = 327.00 + 166.04 + 23.92 + 0.00 + 62.06 + 0.00 + 17.81 = 596.83 𝑠𝑜𝑙𝑒𝑠 𝑝𝑜𝑟 𝑚2 1. placas de B 327.00
concreto
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 = 55.65 ∗ 596.83 = 33,213.59 armado.
Estructur
 El costo de la zona de acopia es de S/.33,213.59 as Aligerado o
losas de
 Se contabilizó un total de 8 contenedores de basura en el condominio, 2 2. concreto C 166.04
contenedores por cuartos de acopio. armado
horizontales
 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las medidas Cemento
y las especificaciones técnicas siguientes a la empresa Soluciones Logísticas 3.
pulido
H 23.92
Integrales G&J , Industria de multiservicios. 4.
Sin puertas ni
I 0.00
 Las fotos para cotizar son las indicadas en la memoria descriptiva, mientras que las ventanas
especificaciones técnicas dadas son: Tarrajeo
Acabado
 “Recolector de 700 lt con 4 ruedas de caucho con jebe y 2 frenos de acero s
frotachado, y/o
galvanizado.” 5. yeso F 62.06
moldurado,
  S/ 800.00/und. pintura lavable.
Sin aparatos
6. H 0.00
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝐶𝑜𝑛𝑡𝑒𝑛𝑒𝑑𝑜𝑟𝑒𝑠 𝑑𝑒 𝑏𝑎𝑠𝑢𝑟𝑎 = 800 ∗ 8 = 6,400.00 sanitarios
 El costo total de la Obra complementaria “Contenedores de basura” es Instalacio
S/6,400.00 nes Corriente
 *Se especifica que Obra complementaria Zona de acopio de basura y eléctricas 7. monofásica sin H 17.81
contenedores de basura no se ha desgastado por la poca antigüedad que tiene y y empotrar
por lo tanto no se depreciada. sanitarias

 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑆/6,400.00

 El costo total de la Obra complementaria es de 33,213.59+6,400= S/.39,613.59
 Bancas

 El condominio cuenta con distintas áreas libres y de recreación en donde se contabilizó un

total de 12 bancas en el condominio con espacio para 2 personas por banca.
 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las medidas y las
especificaciones técnicas siguientes a la empresa Grap Kids S.A.C – Venta de todo para
jardines y parques.
 Las fotos para cotizar son las indicadas en la memoria descriptiva, mientras que las
especificaciones técnicas dadas son:
 “Banca de madera para jardín con estructura de acero color verde de cuatro apoyos y 1
metro de largo”
  S/ 220.00/und.

 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝐵𝑎𝑛𝑐𝑎𝑠 = 220 ∗ 12 = 6,400.00

 El costo total de la Obra complementaria “Bancas” es S/2,640.00

 *Se especifica que Obra complementaria Bancas no se ha desgastado por la poca

antigüedad que tiene y por lo tanto no se depreciada.
 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑺/𝟐, 𝟔𝟒𝟎. 𝟎𝟎
 Tachos de basura

 El condominio cuenta con 8 tachos de basura de 60 L en los alrededores de

jardines y áreas de esparcimiento.
 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las medidas
y las especificaciones técnicas siguientes a la empresa BEGLAS PERU SAC, Empresa
Importadora y Comercializadora de PRODUCTOS DE LÍNEA INSTITUCIONAL e
IMPLEMENTOS DE LIMPIEZA. Las fotos para cotizar son las indicadas en la memoria
descriptiva
  S/ 200.00/und.
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝑇𝑎𝑐ℎ𝑜𝑠 𝑑𝑒 𝑏𝑎𝑠𝑢𝑟𝑎 = 200 ∗ 8 = 1,600.00

 El costo total de la Obra complementaria “Tachos de basura” es S/1,600.00

 *Se especifica que Obra complementaria Tachos de basura no se ha desgastado

por la poca antigüedad que tiene y por lo tanto no se depreciada.

 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑺/𝟏, 𝟔𝟎𝟎. 𝟎𝟎

 Losa deportiva de Grass sintético
 El condominio cuenta con una losa deportiva en la parte
posterior del edificio. Posee las siguientes dimensiones: UVT030 m Malla
 Largo: 24 m electrosoldada

 Ancho: 16 m. Cerramiento de parcela formado por panel de malla electrosoldada con pliegues de refuerzo, de
 *Para determinar el precio de esta obra complementaria, se 200x50 mm de paso de malla, reducido a 50x50 mm en las zonas de pliegue, y 5 mm de diámetro,
usará el Anexo III.1 del Cuadro de Valores Unitarios 2019, en el de 2,50x1,00 m, acabado galvanizado y montantes de perfil hueco de sección rectangular
ítem 33, donde se determina el valor unitario de: de 60x40x2 mm, atornillados al soporte
 “Losa de concreto armado espesor 4’ ” Rend. unitario parcial
  S/119.66/m2. 1 Materiales
Panel de malla electrosoldada con
 𝐴. 𝐿𝑜𝑠𝑎 = 16 ∗ 24 = 384.00𝑚2 pliegues de refuerzo, de 200x50
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝐿𝑜𝑠𝑎 = 119.66 ∗ 384.00 = 45’949.44 mm de paso de malla, reducido a
 El costo de la losa deportiva es de S/.𝟒𝟓’𝟗𝟒𝟗. 𝟒𝟒 mt52vsm010a m 50x50 mm en las zonas de 1 137,36 137,36
pliegue, y 5 mm de diámetro, de
2,50x1,00 m, acabado
 La losa cuenta grass sintetico para su uso deportivo y cubre galvanizado.
toda el área de esta. Poste de perfil hueco de acero de
 Posee las siguientes dimensiones: mt52vpm030a ud
sección rectangular 60x40x2 mm,
0.2 38,16 7.63
 Largo: 24 m de 2,00 m de altura, acabado
galvanizado.
 Ancho: 16 m. Bases de aluminio para fijación de
 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo mt52vpm040 ud postes, tornillos y accesorios de 0.2 71,23 14.25
el uso, las medidas y las especificaciones técnicas siguientes a la fijación.
empresa Perú Grass S.A.C para la colocación de Grass artificial. Accesorios de fijación de los
  S/46.30/m2. mt52vpm050 ud paneles de malla electrosoldada 1.2 7.33 8.80
modular a los postes metálicos
 𝐴. 𝐺𝑟𝑎𝑠𝑠 𝑠𝑖𝑛𝑡𝑒𝑡𝑖𝑐𝑜 = 16 ∗ 24 = 384.00𝑚2 Subtotal materiales: 168.06
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝐺𝑟𝑎𝑠𝑠 𝑠𝑖𝑛𝑡𝑒𝑡𝑖𝑐𝑜 = 46.30 ∗ 384.00 = 𝟏𝟕, 𝟗𝟗𝟕. 𝟐 3 Mano de obra
mo009 h Operario de montaje. 0.107 14.80 1.58
mo075 h Oficial de montaje. 0.107 11.75 1.26
 La losa deportiva esta encerrada y protegida en la zona frontal Subtotal mano de obra: 2.85
y posterior por una malla metálica de acero galvanizado color 4 Herramientas
verde de 2m de altura % Medios auxiliares 3 170.88 5.13
 A partir del plano arquitectónico consultado: % Costes indirectos 3 176.01 5.28
 Metrados: Longitud total: 32 m. Subtotal herramientas: 10.41
Coste de mantenimiento decenal: S/. 30,82 en los primeros
Costos directos (1+2+3+4): 181.29
10 años.
 La partida Malla electrosoldada tiene un CU de S/ 181.29 /m.
 Longitud total=32 m
 Costo.Malla electrosoldada =181.29*32=5,801.28
 El costo de la Malla electrosoldada es de S/.5,801.28

 La losa deportiva, además, para su iluminación cuenta con 8 reflectores.

 *Para determinar el precio de esta obra complementaria, se usará el Anexo III.1 del Cuadro de Valores Unitarios 2019, en el
ítem 68, donde se determina el valor unitario de:
 “Proyectores luminaria,250W, vapor de sodio, instalación, cableado”
 S/777.71/m2.
 Reflectores=8 ud
 Costo.Reflectores=777.71*8= 6,221.68
 El costo de los reflectores es de S/.6,621.68

 La losa deportiva también cuenta con 2 arcos de futbol con mallas de nylon.

 *Para determinar su valor, se realizó una cotización describiendo el uso, las medidas y las especificaciones técnicas
siguientes a la empresa Sport Masters Perú S.A.C para la colocación de arcos de futbol con malla de nylon.
 Las fotos para cotizar son las indicadas en la memoria descriptiva.

 S/350.00 / ud.
 Arcos con malla=2 ud
 Costo.Arcos con malla=350*2= 700.00
 El costo de los reflectores es de S/.700.00
 El costo total de la Obra complementaria “Losa deportiva de Grass sintético” es de S/.77,069.6

 *Se especifica que Obra complementaria Losa deportiva de Grass sintético no se ha desgastado por la poca antigüedad
que tiene y por lo tanto no se depreciada.
 Por lo tanto: (metr.oc*VUOC*fd)= S/.77,069.60
 Pavimento de concreto

 *Para determinar el precio de esta obra complementaria, se usará el Anexo III.1 del
Cuadro de Valores Unitarios 2019, en el ítem 95, donde se determina el valor unitario
de:
 “pista o losa de concreto de 6’’
  CU de pavimento de concreto: S/148.11 / m2.
 A partir dele plano arquitetônico consultado:
 Metrados: 𝐴𝑟𝑒𝑎 = 352.76 𝑚2
 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜. 𝑃𝑎𝑣𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑐𝑟𝑒𝑡𝑜 = 148.11 ∗ 352.76 = 52,247.28

 El costo total de la Obra complementaria “Pavimento de concreto” es de

S/.𝟓𝟐, 𝟐𝟒𝟕. 𝟐𝟖

 *Se especifica que Obra complementaria Pavimento de concreto no se ha

desgastado por la poca antigüedad que tiene y por lo tanto no se depreciada.
 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑺/. 𝟓𝟐, 𝟐𝟒𝟕. 𝟐𝟖
 EQUIPO ESPECIAL DE
 Piscina con recirculación
RECIRCULACIÓN

 (Se utiliza un equipo especial de recirculación, como una bomba). La unit

piscina que se encuentra en el condominio será valuada de esta forma ario
parcial

entonces. 1 Materiales
 Dado que se trata de un condominio consideramos el diseño de una mt48tis010 gln
Pegamento
0.0400
60.
2.40
piscina de: para pvc 00

 Largo: 20 m mt48tie030a und

Codo de 90°
s/p pvc sap 4.0000
2.0
8.00
 Ancho: 10 m. p/agua de 3/4"
0

 Se divide en tres zonas: Niple d/plastico

0.8
 *Zona para niños: 5mx10m (Área = 50m2), profundidad de 0.70m y mt48tie040 und p/agua o'rosca
3/4" x 3"
2.0000
9
1.78

vol.=35m3 Adaptador pvc 2.8

 *Zona para jóvenes: 5mx10m (Área = 50m2), profundidad de 1.20m y mt48tif020 und
sap 3/4"
2.0000
0
5.60
vol.=60m3 Timer digital
 *Zona para adultos: 10mx10m (Área = 100m2), profundidad de 1.70m y mt08aaa010a und
temporizador
1.0000
100
100.00
vol.=170m3 sinotimer 220v .00
30 amperios
 *Para determinar el precio de esta obra complementaria, se usará el
Anexo III.1 del Cuadro de Valores Unitarios 2019, en el ítem 31, donde se Filtro arena 14

determina el valor unitario de: mt48tif02024 und

pulgadas
termoplastico 1.0000
520
520.00
 Piscina espejo de agua, concreto armado con mayólica, capacidades con valvula usr
.00

mayores a 10.00 m3. Donde el V. U en el año 2019 es de S/ 836.71 alco

Bomba para
piscina 0.5hp
530
mt48tif012 und 220v 1.0000 530.00
.00
monofasico usr
“Volumen de la piscina” *Zona para niños: 𝑣𝑜𝑙. = 35𝑚3 pump alco

Valvula
*Zona para jóvenes: 𝑣𝑜𝑙. = 60𝑚3 compuerta de 13.
mt48tif013 und 1.0000 13.40
bronce ros. de 40
*Zona para adultos: 𝑣𝑜𝑙. = 170𝑚3 1/2"
Subtotal materiales: 1,181.18

Volumen Total 𝑉𝑜𝑙. = 265𝑚3 2 Herramientas

Herramientas
mq09rod010 %MO 0.03 7.75 0.23
manuales
𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑃𝑖𝑠𝑐𝑖𝑛𝑎 = 265 × 836.71 = 221,728.15 Subtotal equipos: 0.23
3 Mano de obra
mo040 hh Operario 1 6.00 6.00
mo115 hh Peón 0.5 3.50 1.75
Subtotal mano de obra: 7.75
Coste de mantenimiento decenal: S/. 49,39 en los primeros
Costos directos (1+2+3): 1189.16
10 años.
 *Para determinar el valor e instalación del equipo de recirculación se tuvo como guía los
precios del mercado peruano y experiencias constructivas de la empresa Pool Decor S.A.C.
que es una empresa peruana que se inició en el año 2014
 La empresa se dedica a la compra y venta e instalación de equipos y accesorios para
piscinas, jacuzzys, sistemas contraincendios, sistemas de presión constante, bombas
sumergibles para aguas limpias y cargadas, así como, suministro e instalación de piso y muros
de concreto estampado. Adicional a ello se tiene el know how para emprender el diseño y
construcción de piscinas residenciales, olímpicas, semiolimpicas, piletas, saunas e hidromasajes
y asi mismo la ejecución de los proyectos constructivos.

 Costo de la piscina: 𝑆/221,728.15

 Costo del equipo de recirculación: 𝑆/1,189.16

 El costo total de la Obra complementaria “Piscina con recirculación” es de:

 𝑺/ 𝟐𝟐𝟐, 𝟗𝟏𝟕. 𝟑𝟏

 *Se especifica que Obra complementaria Piscina con recirculación no se ha desgastado por la
poca antigüedad que tiene y por lo tanto no se depreciada.
 Por lo tanto: 𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑 = 𝑺/𝟐𝟐𝟐, 𝟗𝟏𝟕. 𝟑𝟏
 + (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑖𝑓 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹 ∗ 𝑓𝑑)

Suma total del Valor del área techada

(𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡) ∗ 𝑓𝑑 = 𝑆/6’974,696.35

CALCULOS: Costo de las Obras Complementarias considerando 𝑓𝑑 = 1:

Finalmente se tiene: Costo total de la “Cerco Perimétrico” 𝑆/120,947.30.

𝑉𝑆𝑁 = (𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡) + (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶) + (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑖𝑓 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹) Costo total de la “Portones vehicular y peatonal” 𝑆/4,446.17.
Costo total de “Portones de entrada” 𝑆/36,233.56.
* Se especifica que el edificio no se ha desgastado por la poca antigüedad que
tiene y por lo tanto no se depreciada. 𝑓𝑑 = 1 Costo total de “Gimnasio al aire libre” 𝑆/4,050.00.
Costo total de “Pérgola central y Zona recreativa” 𝑆/30,500.00.
𝑉𝐸 = (𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡 ∗ 𝑓𝑑) + (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑)
Costo total de “Jardines” 𝑆/43,068.47.
+ (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑖𝑓 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹 ∗ 𝑓𝑑)
Costo total de “Lugar de esparcimiento” 𝑆/36,550.32.
Suma total del Valor del área techada
Costo total de “Baranda de escalera” 𝑆/14,054.47
(𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡) ∗ 𝑓𝑑 = 𝑆/6’974,696.35 Costo total de “Luces de emergencia” 𝑆/3,120.00

Costo de las Obras Complementarias considerando 𝑓𝑑 = 1: Costo total de “Sistema contra incendio, extintores” 𝑆/10,800.00

Costo total de la “Cerco Perimétrico” 𝑆/120,947.30. Costo total de “Zona de acopio de basura y contenedores” 𝑆/39,613.59

Costo total de la “Portones vehicular y peatonal” 𝑆/4,446.17. Costo total de “Bancas” 𝑆/2,640.00

Costo total de “Portones de entrada” 𝑆/36,233.56. Costo total de “Tachos de basura” 𝑆/1,600.00
Costo total de “Losa deportiva de Grass Sintético” 𝑆/77,069.60
Costo total de “Gimnasio al aire libre” 𝑆/4,050.00.
Costo total de “Pavimento de concreto” 𝑆/52,247.28
Costo total de “Pérgola central y Zona recreativa” 𝑆/30,500.00.
𝑉𝐸“Jardines”
= (𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡 ∗ 𝑓𝑑) + (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑) Costo total de “Piscina con recirculación” 𝑆/ 222,917.31
Costo total de 𝑆/43,068.47.
+ (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑖𝑓 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹 ∗ 𝑓𝑑) (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑) + (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑖𝑓 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹 ∗ 𝑓𝑑) 𝑆/
Costo total de “Lugar de esparcimiento” 𝑆/36,550.32.
. 699,858.07
Costo total de “Baranda de escalera” 𝑆/.699,858.07 𝑆/14,054.47
𝑉𝐸 = 𝑆/.6’974,696.35 +
Costo total de “Luces de emergencia” 6 𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑖𝑜𝑠 𝑆/3,120.00
Costo total de “Sistema contra
𝑉𝐸 = 𝑆/7′091,339.36
incendio, extintores” 𝑆/10,800.00
Costo total de “Zona de acopio de basura y contenedores” 𝑆/39,613.59
Costo total de “Bancas” 𝑆/2,640.00
Costo total de “Tachos de basura” 𝑆/1,600.00
 Valor de bienes intangibles, según corresponda

 Según Reglamento Nacional de Tasaciones:

 Bienes intangibles: Son bienes que no tienen existencia física, tales como patentes, marcas,
franquicias, acciones, contratos, derechos a servicios y otros.
 En la zona no hay ningún bien intangible dado que no se puede aprovechar el edificio para
actividades comerciales, porque se le ha dado el uso de vivienda.

 Valor total del predio

 Según el reglamento; el valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:
 Donde:
 𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑜.
 𝑉𝑇 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 𝑉𝑇 = S/86,828.73
 𝑉𝐸 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 = 𝑉𝐸 = 𝑆/7’091,339.36
 𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸
 𝑉𝑇𝑃 = 𝑆/7′178,168.09

 SE TIENE QUE EL VALOR TOTAL DEL PREDIO ES DE S/. 7'178,168.09

 TASACIÓN COMERCIAL
 Valor del terreno
 Nos apoyamos en valores comerciales de terrenos en los
distritos de callao, La perla y Bellavista

Precio Precio en
Ítem Ubicación Área
comercial soles por m2
S/
Alt. de la 52 de la Av. Canta Callao- Callao
1 420.35 115,596.2 275
5
S/
2 Av. José Gálvez 1314 La Perla, Callao, Callao 366.10 110.17
40,332.00
S/102,025.
3 Av. Argentina 1627, Callao, Callao, Callao 369.00 276.49
00
Avenida Virrey Conde De Lemos Nº 543 Bellavista, S/96,280.0
4 506.80 189.97
Callao, Callao 0
S/45,280.0
5 Av. Lima 308, Callao La Perla, Callao, Callao 378.00 119.79
0
 Area vs Precio
 Tenemos la línea de tendencia 140000

del precio por m2 de terrenos en Surquillo 120000 y = 276.27x - 32830

PRECIO COMERCIAL
100000
 Tenemos la ecuación 80000

de la línea de tendencia: 60000

 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 = 276.27𝐴𝑟𝑒𝑎 − 32,830 40000

20000

0
 Área total (S) = 9,168.82 m2 300 350 400
AREA
450 500 550

 N° de edificios: =6
 Precio comercial terreno = 276.27 9,168.82 − 32,830 = 𝑠/2′ 500,239.90

𝑆/2′ 500,239.90
 𝑉𝑡 = = 𝑆/416,706.65
6
 Valor de la edificación

 Nosapoyamos en valores comerciales de departamentos

en los distritos de callao, La perla y Bellavista
Precio Precio en
Ítem Ubicación Área (m2)
comercial soles por m2
Alt. de la 52 de la Av. Canta Callao- Callao
1 60.05 s/ 198,329.00 3,302.73
2 Av. José Gálvez 1314 La Perla, Callao, Callao 52.3 S/ 210,000.00 4,015.29
3 Av. Argentina 1627, Callao, Callao, Callao 53 S/145,100.00 2,737.74
Avenida Virrey Conde De Lemos Nº 543
4 72.4 S/247,132.50 3,413.43
Bellavista, Callao, Callao
5 Av. Lima 308, Callao La Perla, Callao, Callao 54 S/105,443.20 1,952.65
 Tenemos la línea de tendencia del precio por m2 de edificación en Surquillo
 Tenemos la ecuación de la línea de tendencia:

 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 = 21.586(𝑎𝑟𝑒𝑎) + 1824.80

 Área del departamento tipo 1 = 51 m2

Area vs Precio/m2
4500
 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 1 = 21.586 51 + 1824.80 = 2,925.69 4000
y = 21.586x + 1824.8
3500
3000
 𝑉𝑑𝑒𝑝 1 = 51 ∗ 2,925.69 = 𝑆/149,210.19

PRECIO/m2
2500
2000
 Área del departamento tipo 2 = 65 m2 1500
1000
500
 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 2 = 21.586 65 + 1824.80 = 𝑆/3,227.89
0
50 55 60 65 70 75

 𝑉𝑑𝑒𝑝 2 = 65 ∗ 3,227.89 = 𝑆/209,812.85 AREA

 𝑉𝑒 = 12𝑥(3𝑥149,210.19 + 3𝑥209,812.85)

 𝑉𝑒 = 𝑆/12′ 924,829.44
 Valor comercial total del predio

 Valor total = Valor del Terreno + Valor de edificación

= 𝑆/416,706.65+ 𝑆/12′ 924,829.44

 Valor total = 𝑆/13′ 341,536.09

ANEXOS
 Cuadro resumen general de las tasaciones

Ítem Costo (S/.)

Valor del terreno 86,828.73

Valor de las Edificaciones 6’974,696.4

Valor de las obras complementarias e

116,643.01
instalaciones fijas y permanentes

Valor de bienes intangibles 0

Valor total del predio 7,178,168.09

 Registro Fotográfico
 Otros

Plano de Ubicación

Plano de valores arancelarios Callao 2019

Depreciación según el CVU junio 2019
Documento que certifica la propiedad
Documento que certifica la propiedad