CAPÍTULO 2

SISTEMA DE CAPTAÇÃO DE RECURSOS

Para uma empresa de construção civil se manter num mercado competitivo

como o nosso não basta estar bem estruturada, em termos da definição de seus
objetivos e metas empresariais e planejamento e organização da sua estrutura
funcional com seus cargos e funções bem estudados e distribuídos; é preciso que
haja o desenvolvimento de todas essas funções no transcorrer dos anos com
eficácia e racionalização, sem o que a falência será inevitável.

Nesse sentido, a vida produtiva da construtora, em tese, começa com a

busca constante de obras e serviços de engenharia, como meio de captação de
recursos para a empresa. Muitos são os assuntos correlacionados com esta
problemática, contudo como é objetivo desse curso apenas dar uma visão geral do
que seja a área de gerenciamento da construção civil, selecionamos como temas
de relevância no conhecimento do gerente responsável por essa função:

- Sistema de Financiamento da Habitação;

- Licitação e contratos;

Veremos, a seguir, um pouco de cada um desses temas.

2.1. FONTES DE SUPRIMENTO DE CAPITAL

As empresas de construção civil captam recursos para operacionalizar suas

atividades segundo as formas apresentadas a seguir:

Capital Próprio

Quando os sócios investem capital na empresa ou quando existe retenção

de lucros dos exercícios anteriores disponíveis ao uso.

Capital de Terceiros

Seria o caso de financiamentos por:

• clientes, através de vendas antecipadas e serviços sob o regime de

empreitadas;

• créditos comerciais, quando os fornecedores de insumos realizam

vendas a prazo. Os créditos comerciais atendem às necessidades de
giro a curto prazo;
 • bancos comerciais, praticam empréstimos a curto prazo;

• Sistema Financeiro, emprestam capital a longo prazo;

• outras fontes, tais como Sistema Leasing.

SISTEMA de FINANCIAMENTO da HABITAÇÃO –SFH. SISTEMA DE

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO -SFI

Antes de discutirmos sobre a situação atual de aquisição de recursos via

Sistemas de Financiamento, é importante fazer um breve histórico do Sistema
Financeiro de Habitação – SFH. O SFH nasceu em 1964 com o objetivo de captar
recursos de FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), e do SBPE
(Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), para financiar a casa própria e
obras de infra-estrutura urbana. Sua estrutura organizacional era composta dos
seguintes órgãos:

BNH – Banco Nacional de Habitação, com a função de gerir os recursos do

Sistema e os fundos e créditos a ele vinculados;

CMN – Conselho Monetário Nacional

Entidade Máxima do sistema, com o objetivo de formular a política da

moeda e do crédito;

BACEN – Banco Central do Brasil

É o banco dos bancos, executor das políticas do CMN;

BB – Banco do Brasil

Realiza tarefas específicas do BACEN, através de sua enorme rede de

agências espalhadas por todo o território nacional.

BNDES – Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social

Repassa os recursos captados pelo governo, através da rede bancária

nacional, sendo o primeiro agente para financiamento de médio e longo
prazo aos setores industrial e social.

CEF – Caixa Econômica Federal

Captando economias populares administra o SFH. Também opera com

penhores e explora serviços lotéricos.
 CVM – Comissão de Valores Mobiliários

Regula e controla o mercado de valores mobiliários de emissão das

empresas, especialmente ações.

Entretanto a década 80 representou para o Brasil um período de graves

erros de política econômica, tendo como principais problemas a falta de
competitividade internacional das nossas empresas, altos índices de inflação,
conseqüentemente, alto custo de financiamento, o que deu-se o nome genérico
de CUSTO BRASIL. Isto tudo agravado pelo choque do petróleo ocorrido no final
dos anos 70, que elevou para níveis acima de 20% ao ano as taxas de juros
internacionais. Em razão de tais problemas, as autoridades decidiram enxugar o
Sistema extinguindo o BNH com a CEF absorvendo suas funções, ficando então
como agente financeiro especial para as operações do setor habitacional.

O SFH é uma instituição praticamente em extinção, devido à ingerência da

sua administração e pelo emaranhado de decretos e leis posteriores que criaram
tantas regras para cálculos e reajustes de prestações que culminaram numa
situação de quase impossibilidade do mutuário cumprir com suas obrigações
contratuais, como se comprova pelo alto índice de inadimplência, o que leva a
escassez de recursos para financiamento de novas obras habitacionais.

Apresentam-se, a seguir, alguns dos programas habitacionais do SFH.

A) Linhas de créditos

Cheque Capital de giro CDP (Certificado de Crédito empresarial

Empresa Dívida Pública)
Conta A) Construgiro: Antecipação São títulos emitidos A)Financiamento
movimentada de Recebíveis: Antecipar pela Sec de Tesouro direto para
por meio de fluxo de caixa dentro de Nacional visando o empréstimo (mútuo);
cheque azul, limite de crédito. pagamento de B) Financ. BCD –
com limite de B) Girocx – Instantâneo, dívidas p/máquinas,
crédito. relativo aos cheques pré- previdenciárias.
datados.
C) Aquisição de recebíveis,
p/empreendimentos já
concluídos –títulos de
créditos de compradores.

B) Linhas próprias para programas de desenvolvimento urbano.

PAR – Programa de Pró- Comunidade Pró-SANEAR PROGER- Geração de

Arrendamento emprego e renda
Residencial
Mesmo escopo do Realizar obras e Saneamento Apoio a profissionais liberais
leasing, ié, financia a melhoramentos para população que vão apresentar plano de
casa própria, e o públicos em de baixa renda negócios, c/utilização do FAT
usuário paga a título parceria com o (fundo de amparo ao
de aluguel, no final do poder público trabalhador)
prazo, pode resgatar
o imóvel.

Em razão do fracasso do SFH, os empresários da Construção Civil

buscaram outras alternativas para obter recursos para a produção. Em João
Pessoa, por exemplo, é notória a iniciativa das construtoras de assumirem funções
de “agente financeiro”, através de autofinanciamento das unidades residenciais ou
comerciais vendidas e dilatação do prazo de execução, com o objetivo de utilizar o
mínimo possível o recurso próprio da empresa, trabalhando dentro do cronograma
de recebimento das prestações das vendas realizadas.

Contudo, tal decisão traz como conseqüência imediata um maior risco do

empreendimento e aumento nos prazos de pay back (recuperação do capital
investido). Em vista disso, segundo RUDGE & LESLIE (1997), as entidades de
classe, em especial a ABECIP –Associação Brasileira da Entidades de Crédito
Imobiliário e Poupança apresentou uma proposta para financiamento imobiliário
dirigido para classes média e alta, não contempladas pelo SFH.

O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI foi criado pela LEI n.9.514,

de 20/11/1997 tendo várias fontes de recursos, quais sejam: Fundos de
Investimento Imobiliário (FII), Títulos de Investimento de Base Imobiliária (TIBI,
que têm natureza de Debêntures imobiliárias), Companhias hipotecárias, recursos
externos, etc. Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos
comerciais. os bancos de investimento, os bancos com carteiras de crédito
imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e
empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário
Nacional - CMN, outras entidades.

Fundos de Investimento Imobiliário- FII

Semelhante aos fundos de ações, esse tipo de fundo é regulado e

fiscalizado pela CVM, pois se trata da captação de recursos públicos para
investimento, viabilizando empreendimentos imobiliários prontos ou a serem
executados. Assim, os negócios imobiliários (aquisições, compra de direitos sobre
imóveis, como privatização de rodovia, por exemplo) são tratados como
investimento, sendo emitidos Certificados de Quotas de Fundos, de natureza de
valores mobiliários de renda variável, livremente negociáveis em mercados
controlados pelo Governo. Entretanto por serem fundos fechados, não são
resgatáveis, de modo que para liquidar o total ou parte do investimento, o cotista
deverá vender suas cotas a terceiros (pessoa física ou jurídica), como acontece
com as ações de companhias abertas.Uma das principais vantagens do FII é que
ele é isento de impostos, inclusive do Imposto de Renda.
OUTRAS FONTES DE RECURSOS

Finame

Trata-se de uma subsidiária do BNDES, destinada para compras de

equipamentos fabricados no Brasil;

Leasing

É um sistema de locação de equipamentos pela empresa “Leasing”, de

forma que após o término do contrato, o interessado pode ficar com o mesmo
pagando o seu valor residual.

Factoring

Representa a venda de uma carteira de cobrança à instituição de crédito

chamada “Factor”, que compra duplicatas e notas promissórias recebidas pela
construtora, mediante pagamento de taxa do serviço (juros descontados no ato da
entrega do valor).

OPORTUNIDADE DE INVESTIMENTO

Praticamente existem duas direções a seguir pelas empresas no sentido de

reinvestir o seu lucro e o dinheiro em caixa, quais sejam:

Aplicação de Renda Fixa

São aquelas aplicações que retomam acrescidas de alguma forma de

remuneração previamente estabelecidas. Podem assumir a forma de títulos
privados a prazo, como CDB’s (Certificados de Depósitos Bancários), que se
caracteriza por ser transferível, podendo ser contratado na forma pré ou pós-
fixado; RDB’s (Recibo de Depósito Bancário), intransferível e com resgate em data
pré-estabelecidas e Letra de Câmbio, etc..

Como títulos públicos, exemplificamos as LBC’s (Letras do Banco Central),

LTN’s (Letras do Tesouro Nacional, etc.), além de outros títulos estaduais e
municipais, cadernetas de poupança, debêntures, etc.

Aplicação de Renda Variável

Ao contrário das anteriores, não apresentam previsão definida de

remuneração, e por isso também são chamadas de aplicações com riscos. Como
exemplo, citamos compra e venda de ações, ouro, commodities, etc.
 Essas ações são denominadas “ordinárias” quando o proprietário tem
direito a voto nas assembléias de acionistas, caso contrário são ditas
“preferenciais”.

Para a tomada de decisão sobre qual a ação a comprar, o empresário faz

uso dos seguintes instrumentos de análise:

• Análise gráfica - onde se verifica as tendências de crescimento do valor

das ações.

• Análise fundamentalista – onde se estuda a estrutura organizacional,

econômica e financeira da empresa-mãe das ações, uma vez que o
valor destas ações é função do desempenho da empresa.

• Administração de carteira – situação em que o empresário ao querer

minimizar seus riscos de investimento decide diversificar o número de
aplicações na tentativa de maximizar retorno.

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO DE DÍVIDAS

A) Reajuste da prestação da Casa Própria

Para o empresário da Construção Civil é importante ele entender o

mecanismo de reajuste das prestações para o usuário do SFH.
Anteriormente, o reajuste ocorria de uma das seguintes formas, a critério do
usuário:

- PCM – Plano de Correção Monetária, em que as prestações eram

corrigidas periodicamente, absorvendo completamente o índice oficial de
inflação vigente na época. Observem que isto gerava um caos para o
mutuário, que tinha reajuste salarial de século em século, e via sua
obrigação crescer anualmente.

- PES- Plano de Equivalência Salarial, neste plano as prestações

somente sofriam reajuste após o aumento salarial do mutuário e no
exato valor deste. Em vista disso, havia uma defasagem entre o reajuste
do saldo devedor, que seguia o índice inflacionário, e a prestação que
subia nos passos dos salários, ou seja, lentamente. Daí o governo ter
cria o FCVS – Fundo de Compensação da Variações Salariais para
ajudar na amortização da dívida junto ao SFH. Mesmo assim, ainda
existiria, no final do prazo do financiamento, um valor residual do Saldo
Devedor, a ser renegociado (ou não!!!) no final do prazo.
 Como se observa, tais regras compõem o rol das causas de falência do
SFH. Para garantir o retorno do capital emprestado, os novos contratos não
seguem estas regras e o saldo devedor da dívida contraída pelo mutuário é
corrigido mês a mês pela TR (taxa referencial de juros) e a cada período de 12
meses é refeito o cálculo da prestação, baseado no saldo devedor e no período
restante. A partir do terceiro ano, o novo cálculo poderá ser feito trimestralmente, a
critério da Caixa Econômica Federal.

B) Sistemas de Amortização: PRICE, SAC ou SACRE.

Sistema Francês de Amortização (SISTEMA PRICE)

Neste sistema, as prestações pagas são constantes, englobando uma

parcela da amortização da dívida e os juros de capital emprestado. Seu valor é
calculado pela fórmula de juros compostos de uma série uniforme. O saldo
devedor diminui conforme a curva mostrada na figura abaixo.

Valor das prestações Saldo Devedor

juros

amortização

Nº de Nº de
períodos
Gráfico de prestação PRICE períodos
Gráfico de Saldo Devedor PRICE

No SISTEMA PRICE, adotando como:

• C – Capital financeiro (ou principal)

• j – juros

• i – taxa de juros

• n – períodos de capitalização

Teremos os seguintes elementos:

VALOR DA PRESTAÇÃO(P)
 P = C * FCP(i,n)

onde FCP(in) significa fator dado “C” (capital financiado) achar “P”
(prestação) a taxa “i” e “n” o período de capitalização, ou seja, “Fator de
Recuperação de Capital” dado por:

FCP(i,n) = i. (1 + i) n
(1 + i)n - 1

VALOR DA 1ª AMORTIZAÇÃO

a1 = C * FMP(i,n) onde FMP(i,n) significa fator dado “M” (montante,

isto é, o valor “C” levando à data “n”) achar “P”

→ “Fator de Formação de Capital”, dado por:

FMP (i,n) = __i____

(1 + i)n - 1

VALOR DA KÉSSIMA AMORTIZAÇÃO

ak = (l + i) k-1 . a1

TOTAL DE JUROS PAGOS

Sendo P = a + j, então

J =P-a

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Como o próprio nome diz, nesse caso o valor amortizado é que é constante,
sendo igual ao principal “C” (total do valor financiado) dividido pelo número de
prestações (n), ou seja:

A = C/n

Assim, a primeira prestação

P1 = C/n + ixSD, onde SD= Saldo Devedor

 No SAC o saldo devedor (SD) diminui linearmente, e se obtém subtraindo
do principal (C) do valor amortizado (a) vezes o número de prestações pagas (P)
conforme mostram as figuras a seguir.

SD = C - aXP

Valor das Prestações (P) Saldo Devedor(SD)

juros

amortização

Nº de períodos(n) Nº de períodos(n)

Gráfico de prestações SAC Gráfico de Saldo Devedor SAC

No SAC temos:

VALOR AMORTIZADO “a”

É constante igual a C/n

JUROS DAKÉSIMAPRESTAÇÃO

j=C { 1 – (k – 1) }. i
n

SALDO DEVEDOR DA KÉSIMAPRESTAÇÃO

SDk = C { 1- k }
n

PRESTAÇÃO

P= j + a
 TOTAL DE JUROS JÁ PAGOS NA KÉSIMA PRESTAÇÃO

j = C.i.k (2.n – k + 1)
2.n

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CRESCENTE - SACRE

Desenvolvido pela Caixa Econômica Federal, este sistema usa para o

cálculo do valor das prestações a metodologia do sistema de amortização
constante - SAC anual, sem levar em conta o valor da TR. Com a inclusão,
posteriormente, do valor da TR nos cálculos, este sistema resulta em uma
amortização variável. A denominação é inadequada, pois com um valor da TR
baixo, este sistema pode resultar até em uma amortização decrescente.

Cálculo da prestação a cada 12 meses

O valor da prestação é calculado tal qualsistema de amortizações

constantes supondo pagamento anual. Depois divide-se o valor da suposta
parcela anual por 12.

Sendo A a suposta amortização anual (a amortização real vai depender do

valor da TR) e J o suposto juro anual (sem levar em conta o valor da TR). Sejam i
a taxa de juros nominal anual, SD0 o saldo devedor atual e n o número de anos
restante. Para a suposta amortização anual temos

SD
A= ,
n

pois em n anos, com amortizações constantes iguais a A, a amortização total seria

igual a SD0. Para o suposto juro anual temos
J = i.SD

A suposta prestação anual é então a soma da suposta amortização anual

com o suposto juro:
 SD
A+J= + i.SD.
n

A prestação mensal é igual a suposta prestação anual dividido por 12:

A+J SD/n + i.SD
pk = = ,
12 12

Pelas regras da CEF, atualmente em vigor, este cálculo é feito anualmente

nos dois primeiros anos e pode a partir do terceiro ano, ser feito trimestralmente, a
critério da CEF.

Para a elaboração da planilha de prestações, utilizando-se estas mesmas

fórmulas, usa-se para o cálculo da próxima prestação anual (13a.; 25a.; etc), o
saldo devedor referente a última prestação já paga, considerando n como sendo o
período total do financiamento menos o período já pago (por exemplo, para p 13 , e
120 prestações, n= 120-12, ou seja n=108. Mas o Saldo devedor será
primeiramente corrigido mensalmente pela TR (índice de reajuste das poupanças),
depois diminui a parcela da amortização, e assim, terá o saldo devedor corrigido.

EXEMPLO COMPARATIVO DOS SISTEMAS PRICExSACxSACRE

Assim, comparando-se os três sistemas de amortizações, observa-se que

pelo sistema francês (Tabela Price) a prestação é constante no período (no caso,
R$1.301,68 para os primeiros 12 meses) , e de valor menor do que SAC e
SACRE. Já pelo SAC, ela inicia com um valor maior (R$ 1.516,1100) e vai
diminuindo linearmente; por sua vez, a amortização é constante.

Como se observa, a vantagem do sistema Price está em se calcular

facilmente a prestação, e tê-la como valor certo. No entanto, o tomador do
empréstimo pelo SAC, sabe que se puder pagar a 1ª prestação (cujo valor é maior
que no sistema Price), facilmente pagará a última. O SAC e Sistema Price
possuem fluxos de caixa equivalentes a uma determinada taxa de juros. Contudo,
no início do contrato, as prestações pelo SAC tem valores mais elevados que no
Sistema Price, logo depois o quadro se inverte.

Analisando agora o Sistema SACRE, você observa que dos três sistemas é
o que inicia com maior valor da prestação, entretanto é o que amortiza de forma
mais consistente, não deixando valor residual a ser renegociado no final do
contrato (veja que o SD foi negativo). Como no SAC, o mutuário sabe que se pode
pagar a primeira prestação, poderá pagar a última já que, dos três sistemas, é a
modalidade que mais diminui o valor das prestações futuras, uma vez que permite
maior amortização imediata do empréstimo.