FINANCIAMENTOS PARA EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL

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INTRODUÇÃO
Pensando em ajudá-lo a esclarecer possíveis dúvidas, apresentaremos a seguir
informações úteis sobre financiamento para construção civil. A intenção é que
você saiba quando é recomendado buscar essa alternativa e quando não é, os
tipos de financiamentos existentes e os melhores bancos para isso.

Boa leitura!

PLATFORM
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 1. QUANDO É MELHOR FINANCIAR?

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Para viabilizar novos projetos no setor da Construção Civil, surge a necessidade de ter caixa
suficiente para que a obra flua sem problemas relacionados ao financeiro. Por conta dos
altos valores necessários para construir, às vezes a solução pode ser financiar.

Em alguns casos você até já possui um valor em caixa para a obra. Mas ele pode não
ser suficiente para outras etapas do projeto. Por isso, existe a possibilidade contratar
financiamentos específicos para:

• Máquinas e equipamentos;
• Materiais de construção;
• Veículos;
• Infraestrutura;
• Mão de obra;
• Terreno.

Além disso, pode ser que em um projeto seja mais vantajoso financiar apenas uma etapa do
que a obra toda, ou vice-versa. Por isso, a palavra chave é avaliar!

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 1. QUANDO É MELHOR FINANCIAR?

Apesar do cenário de crise na indústria da Construção, o setor possui alternativas para

quem deseja construir. Atualmente, existem bancos só para isso e outros que oferecem
esse serviço para construtoras, com opções de parcelamento e taxas de juros.

É importante ficar atento a todas as informações relacionadas ao financiamento, sobretudo

o que será cobrado e como será parcelado, evitando surpresas desagradáveis. Afinal, a ideia
é que ele seja uma solução, não um problema.

Quando uma empresa opta por tomar crédito emprestado para financiar sua produção, há
algumas vantagens, como:

• Manutenção do capital em caixa;

• Antecipação da construção;
• Associação à marca da instituição bancária e aos padrões de qualidade exigidos;
• Mais facilidade para repassar o financiamento aos compradores das unidades;
• Possibilidade de desenvolver empreendimentos maiores, que exigem maiores
volumes de investimento.

Entretanto, é preciso observar alguns riscos associados ao financiamento para construção.

O mais evidente deles é, sem dúvida, não conseguir pagar as parcelas. Ou até mesmo ser
capaz de arcar com os compromissos, mas ficar sem capital de giro em caixa.

As instituições bancárias podem ajudar você a modelar todos esses aspectos. Mas, antes
de falar sobre quais bancos oferecem financiamento para a construção civil, temos que
explicar algo importante a você:

A seguir veremos como funciona o Plano Empresário.

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 2. PLANO EMPRESÁRIO

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Quando falamos em financiamento para construção, o primeiro banco que vem a nossa
mente é a Caixa Econômica Federal, certo?

Sim, de fato esse é um banco que domina o mercado, mas não significa que seja a sua única
opção. Além da Caixa, existem outros bancos que oferecem financiamento para construção
civil.

Em geral, a oferta de crédito à construção se dá por meio do chamado Plano Empresário.

Nesta modalidade, praticada pelos principais bancos brasileiros, a incorporadora toma

crédito para a construção. Ao término da obra, a dívida com o banco é quitada por meio do
repasse das unidades aos compradores.

Em geral, durante a fase de construção, as instituições financeiras cobram das empresas de

construção apenas os juros. O principal da dívida é reembolsado somente após a conclusão
da obra.

Agora você já sabe que o Plano Empresário é a principal forma de financiamento para a
construção.

Então vamos falar sobre onde buscar financiamento?

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 3. BANCOS QUE OFERECEM FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO

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As modalidades de financiamento para

construção praticadas pelos bancos são
semelhantes entre si. Para saber qual a linha
de crédito mais adequada, é importante
atentar para detalhes como juros e prazos de
pagamento.

3.1 BNDES

Referência absoluta quando falamos sobre

financiamento para o setor. O Banco Nacional
do Desenvolvimento (BNDES) foi criado para
contribuir no desenvolvimento econômico e
social do Brasil.

Vinculado ao Ministério do Desenvolvimento,

Indústria e Comércio Exterior, o banco conta
com duas subsidiárias integrais: a FINAME
(Agência de Financiamento Industrial) e a
BNDESPAR (BNDES Participações).

Empreendimentos financiados pelo BNDES

O BNDES não apoia empreendimentos imobiliários, como edificações residenciais,

edificações comerciais destinadas à revenda, empreendimentos comerciais destinados a
aluguéis de escritórios, time-sharing, hotel-residência e loteamento.

Por outro lado, a instituição financia:

• projetos que incluam obras civis, como a implantação, expansão e modernização de

instalações (BNDES Automático);
• aquisição isolada de máquinas, equipamentos e material de construção (BNDES Finame
e Cartão BNDES);
• capital de giro (BNDES Giro), desde que não seja utilizado nas atividades vedadas pelas
políticas operacionais do BNDES - no segmento de construção civil, a vedação é ao CNAE
de Incorporação de Empreendimentos Imobiliários (4110-7/00).

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 3. BANCOS QUE OFERECEM FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO

Tipos de operação de financiamento

Os financiamentos do BNDES podem ser solicitados por meio de dois tipos de operação:

• Operação Direta: financiamento feito diretamente com o BNDES.

Nesse tipo de operação, é necessário apresentar o pedido ao Departamento de Prioridades

(DEPRI) do BNDES por meio do Roteiro de Pedido de Financiamento, documento em que
são descritas as características básicas da empresa e do empreendimento para a análise do
banco.

Os financiamentos diretos a projetos de investimento são realizados através do BNDES

Finem. Além disso, alguns programas de financiamento também oferecem apoio direto.
Aqui você poderá consultar todas as opções.

Em geral, para solicitar apoio direto ao BNDES, o financiamento deve ter valor superior a
R$ 20 milhões. Mas, em casos específicos, é permitido o apoio direto a tomadas de crédito
com valores inferiores.

• Operação Indireta: financiamento por meio de uma instituição financeira credenciada

ou através do cartão BNDES.

Nas operações indiretas, a análise do financiamento é feita pela instituição financeira

credenciada, que assume o risco de não pagamento da operação. Por isso, a instituição
pode aceitar ou não o pedido de crédito. É ela também que negocia com o cliente as
condições do financiamento, como prazo de pagamento e garantias exigidas.

Confira aqui as instituições financeiras credenciadas ao BNDES.

Existem duas modalidades de operação indireta:

Automática: operação que não precisa passar por avaliação prévia do BNDES. O pedido
é recebido e analisado pela instituição financeira credenciada, que aprova o crédito e
solicita ao BNDES a homologação e liberação dos recursos. Destinada a operações de
financiamento com valor até R$ 20 milhões.

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 3. BANCOS QUE OFERECEM FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO

Não automática: operação indireta em que é necessário apresentar a Consulta Prévia, que
será encaminhada para análise do BNDES pela instituição credenciada. O valor mínimo para
esta forma de apoio é de R$ 20 milhões.

Operação Mista

O BNDES também realiza a Operação Mista, que combina as formas direta e indireta
não automática. Neste caso, ele e a instituição financeira credenciada compartilham
o risco da operação. Contudo, as operações mistas não podem ser solicitadas
pelas empresas. Elas ocorrem somente por sugestão do BNDES ou da instituição
credenciada.

3.2 RODOBENS

Como modalidade de financiamento para

construção, o Rodobens oferece o Plano
Empresário. Criada em 2013, a linha de
crédito é voltada a empresas de construção e
incorporação de pequeno e médio porte.

Nesse modelo, as empresas pagam somente

os juros cobrados pelo financiamento durante
o processo de construção e quitam o valor
principal da dívida após a conclusão da obra, na
fase de venda das unidades.

O prazo para a quitação é de seis meses após a

liberação da última parcela do financiamento,
e as taxas de juros podem variar de acordo
com o prazo da obra, o valor e o tipo do
empreendimento, entre outros fatores.
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 3. BANCOS QUE OFERECEM FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO

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3.3 CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

A CEF também é adepta do Plano Empresário. Neste caso, no entanto, o produto é

chamado de Plano Empresa da Construção Civil, ou PEC.

Uma das exigências da CEF para liberação do financiamento para construção é o certificado
do PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat).

A instituição afirma que a contratação do PEC proporciona vantagens estratégicas para

as vendas. Afinal, a CEF exige o cumprimento de uma série de requisitos relacionados à
qualidade por parte das construtoras. Logo, os clientes ganham a garantia de que a obra é
executada dentro de critérios minuciosos de qualidade.

Além do Plano Empresário, a CEF possui outras duas opções de financiamento:

Alocação de Recursos: voltado a empreendedores individuais ou empresas da Construção

Civil que querem construir empreendimentos imobiliários com recursos próprios ou de
terceiros. Você constrói e recebe uma Carta de Garantia de que o financiamento das
unidades do empreendimento será oferecido aos compradores após a conclusão das obras.

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 3. BANCOS QUE OFERECEM FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO

Apoio à Produção: disponível para empresas do ramo da construção civil de todos os

portes, possui duas modalidades:

1. Produto destinado a empresas privadas de todos os portes que queiram comercializar

empreendimentos imobiliários sem tomar financiamento em seu nome. Os recursos são
liberados diretamente à construtora conforme cronograma de execução de obra. Pode
ser contratada em qualquer fase da obra.
2. Linha de crédito imobiliário contratada diretamente com a construtora para viabilizar
a construção do empreendimento. Enquanto o cronograma de obras é executado,
os adquirentes das unidades do empreendimento também podem ser financiados.
Os valores do financiamento aos clientes abatem o saldo devedor da sua empresa.
Essa linha é recomendada às empresas que precisam de velocidade na produção do
empreendimento.

Para contratar financiamento para construção civil na Caixa é preciso:

• Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira;

• Empreendimento localizado em área urbana;
• Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H;
• Incorporação registrada no Registro de Imóveis para contratação;
• Projeto de arquitetura aprovado e alvará expedido pelo Município;
• Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das concessionárias de
água, esgoto e energia elétrica;
• Existência de infraestrutura interna e externa ao empreendimento;
• Demanda mínima de comercialização das unidades do empreendimento.

3.4 BANCO DO BRASIL

O financiamento para construção do Banco do Brasil é oferecido em duas modalidades, com

regras distintas:

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 3. BANCOS QUE OFERECEM FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO

1. Sistema Financeiro da Habitação, da Carteira Hipotecária e do Sistema de

Financiamento Imobiliário: financiamento de empreendimentos imobiliários, localizados
em área urbana, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, da Carteira Hipotecária e
do Sistema de Financiamento Imobiliário.

O limite mínimo para o financiamento é de R$ 5 milhões. Entre os itens financiáveis, estão:

custo de construção das unidades; infraestrutura interna; terreno; recuperação de capital
de obra executada; equipamentos comunitários.

O pagamento é feito mensalmente, por meio de débito em conta corrente. O prazo para
conclusão da obra é de até 36 meses, e o prazo de carência é o prazo da obra mais 6 meses.

Condições gerais exigidas pelo Banco do Brasil

Para enquadramento:

• Comprovar atividade de incorporação imobiliária por, no mínimo, 3 (três) anos;

• Segregar o empreendimento pelo regime de Patrimônio de Afetação;
• Possuir conta-corrente no BB;
• Certificação PBQP-H ou ISO-9001 por parte da construtora executante da obra.
• Empreendimento localizado em área urbana.

Garantias:

• Hipoteca do terreno do empreendimento financiado e benfeitorias a serem

realizadas;
• Penhor dos direitos creditórios vincendos, decorrentes dos contratos/
compromissos de compra e venda das unidades do empreendimento financiado;
• Fidejussórias.

2. Programa de Habitação com recursos do FGTS - Financiamento para a construção de

unidades habitacionais, localizados em área urbana, lastreado com recursos do FGTS,
dentro da habitação popular (com regras do Programa Minha Casa Minha Vida) e fora da
habitação popular.

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 3. BANCOS QUE OFERECEM FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO

O limite mínimo para esse financiamento é de R$ 5 milhões. Entre os itens financiáveis,

estão: custo de construção das unidades; Bonificação de Despesas Indiretas - BDI;
infraestrutura interna; terreno; recuperação de capital de obra executada; e custo de
elaboração dos projetos.

O percentual máximo financiável é até 60% do valor de venda ou avaliação das unidades
habitacionais (o que for menor); ou até 100% dos custos de produção. O pagamento é
feito mensalmente, com débito em conta corrente. O prazo para conclusão da obra é de 36
meses, e o prazo de carência é igual ao prazo da obra.

Condições gerais exigidas pelo Banco do Brasil

• Comprovar atividade de incorporação imobiliária por, no mínimo, três anos;

• Segregar o empreendimento pelo regime de Patrimônio de Afetação;
• Possuir conta-corrente no BB;
• Certificação PBQP-H ou ISO-9001 por parte da construtora executante da obra;
• Empreendimento localizado em área urbana;
• Enquadramento conforme valor de avaliação do imóvel por região e demais
exigências dentro da área da Habitação Popular do Programa Minha Casa Minha
Vida e fora da habitação Popular.

Garantias:

• Hipoteca do terreno do empreendimento financiado e benfeitorias a serem

realizadas;
• Penhor dos direitos creditórios vincendos, decorrentes dos contratos/
compromissos de compra e venda das unidades do empreendimento financiado;
• Fidejussórias.

Como vantagem de seus financiamentos, o BB cita a possibilidade de os compradores das

futuras unidades financiarem o imóvel durante a construção. Isso, afirma a instituição,
contribui para agilizar as vendas e tornar o retorno do investimento mais rápido.

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 3. BANCOS QUE OFERECEM FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO

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3.5 ITAÚ

O Plano Empresário do Itaú é direcionado a incorporadoras e construtoras. É voltado ao

financiamento para construção de empreendimentos residenciais ou comerciais.

Não existe limite de valor a ser financiado. Geralmente, os prazos para vencimento
do contrato são: 30 meses para construção, seis meses de carência e seis meses de
amortização. Mas esses limites podem ser alterados de acordo com a solicitação do cliente.

A liberação das parcelas mensais do financiamento, que ocorre de acordo com o

cronograma de obra informado pela empresa, consiste na entrega de 2% a 5% do valor
financiado.

Esta linha de crédito exige como garantias:

• Fiança dos sócios;

• Hipoteca do terreno e das benfeitorias realizadas;
• Penhor de quotas/ações;
• Penhor dos recebíveis de créditos futuros;
• Imóveis ou outras garantias.

Conforme prática de mercado, aceita como amortização o repasse das unidades ou

pagamentos mensais ou à vista.

O Itaú também oferece o Plano Piloto, indicado para as incorporadoras que buscam
oferecer o financiamento para os compradores das unidades de um empreendimento
concluído ou em fase de término da obra.

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 3. BANCOS QUE OFERECEM FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO

3.6 BRADESCO

O Plano Empresário do Bradesco é voltado a construtoras e incorporadoras que desejam financiar

a construção de empreendimentos residenciais ou comerciais.

O banco oferece duas opções de crédito:

• Carteira Habitacional - Sistema Financeiro de Habitação

Financiamento destinado a empreendimentos com até 240 unidades. O valor de cada unidade
deve ser acima de R$ 150 mil e até R$ 750 mil para os Estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de
Janeiro e no Distrito Federal. Nos demais Estados, o valor máximo é de R$ 650 mil.

É possível financiar até 80% do custo direto da produção. O financiamento por unidades produzi-
das é menor ou igual a R$ 600 mil para os Estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no
Distrito Federal. Nos demais Estados, é menor ou igual a R$ 520 mil.

A primeira parcela é liberada quando no mínimo 15% dos serviços já tiverem sido executados e
30% das unidades estiverem vendidas. O prazo para conclusão da obra é de 36 meses, enquanto o
prazo de carência é de seis meses.

Forma de pagamento: recursos próprios ou repasse.

• Carteira Habitacional - Taxa de Mercado

Financiamento destinado a empreendimentos com até 240 unidades. O valor de cada unidade
deve ser acima de R$ 750 mil e até R$ 5 milhões para os Estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio
de Janeiro e no Distrito Federal. Nos demais Estados, o valor da unidade será acima de R$ 650 mil
e até R$ 5 milhões.

É possível financiar até 80% do custo direto da produção. O financiamento por unidades produzi-
das é acima de R$ 600 mil e até R$ 4 milhões para os Estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de
Janeiro e no Distrito Federal. Nos demais Estados, é acima de R$ 520 mil e até R$ 4 milhões.

A primeira parcela é liberada quando no mínimo 15% dos serviços já tiverem sido executados e
30% das unidades estiverem vendidas. O prazo para conclusão da obra é de 36 meses, enquanto o
prazo de carência é de seis meses.

Forma de pagamento: recursos próprios ou repasse.

Acesse aqui o checklist para o Plano Empresário do Bradesco

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 4. CUIDADOS AO FECHAR UM FINANCIAMENTO

Como vimos, há diversas fontes de crédito às quais recorrer diante da necessidade de um

financiamento para construção.

Em todos os casos, é preciso adotar alguns cuidados para que a tomada de crédito não se torne
um problema.

Sem dúvida, o primeiro ponto a ser observado quando se contrata um financiamento diz
respeito aos juros. Melhor dizendo, aos juros associados às condições de pagamento.

Certamente os valores praticados pelos bancos são diferentes entre si. Entretanto, por trás de
uma taxa de juros atraente podem estar escondidas condições de pagamento ruins.

Imagine, por exemplo, ter de começar a pagar o financiamento para construção antes de
começar a receber dos seus clientes.

O mesmo vale para condições de pagamento aparentemente muito vantajosas. Por isso preste
atenção aos juros cobrados pelo empréstimo.

Isso nos leva a um segundo ponto de atenção: o foco do crédito obtido.

O ideal é buscar instituições financeiras que oferecem linhas de crédito especializadas em

construção civil. A tendência é que, nestes casos, o processo de contratação de financiamento
para construção seja mais rápido.

Afinal, essas instituições especializadas sabem exatamente quais os procedimentos necessários

para a liberação do crédito.

O terceiro aspecto é a documentação.

Os bancos que oferecem financiamento para construção costumam listar em seus sites a
documentação necessária. Não é raro, por exemplo, ser necessário apresentar documentos
como:

• Atestado de situação cadastral;

• Confirmação de saúde financeira da empresa;
• Registro do imóvel;
• Projeto de arquitetura;
• Alvarás.

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 CONCLUSÃO

Créditos:Adobe Stock
Há diversas possibilidades de financiamento para construção civil disponíveis no
mercado. O construtor que deseja obter crédito tem de observar as exigências
dos bancos em cada caso.

É importante lembrar que parcelas menores podem esconder juros excessivos,

assim como juros atraentes podem estar associados a condições de pagamento
ruins.

Além disso, antes de fazer um financiamento, também é importante estudar o

mercado, tendo em vista avaliar se é um bom momento para lançar um novo
empreendimento. Conferir os indicadores imobiliários nacionais e realizar
pesquisas de mercado são estratégias aconselháveis, sobretudo neste período de
crise na indústria.

Nunca deixe de avaliar cuidadosamente todos esses fatores para que a tomada de
crédito não represente um risco para o negócio!

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