Fundo de Investimento Imobiliário

FII BTG Pactual Fundo de Fundos

BCFF11
CNPJ: 11.026.627/0001-38

Relatório Mensal
Junho/2024
 Objetivo Principais Características

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O FII BTG Pactual Fundo de Fundos Regulamento
BCFF mailing
Imobiliários tem como objetivo principal
a aquisição de cotas de outros Fundos
de Investimento Imobiliário, bem como Início das Atividades:
Certificados de Recebíveis Imobiliários Janeiro/2010
(“CRI”), Letras Hipotecárias (“LH”) e Administração e Custódia:
Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”). BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
Gestão:
BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda

Pagamento de proventos Taxa de Gestão:

1,10% ao ano sobre PL ou valor de mercado (caso o Fundo integre o IFIX)
Taxa de Administração:
Data base: 07/06/2024 (5º Dia útil) 0,15% ao ano sobre PL ou valor de mercado (caso o Fundo integre o IFIX)

Data de pagamento: 14/06/2024 (10º Dia útil) Taxa de Performance:

Não há
Rendimento: R$ 0,070/cota
(equivalente a R$0,560/cota antes do split) Quantidade de Emissões:
10
Quantidade de Cotas:
O fundo deverá distribuir aos seus cotistas no mínimo 95% 204.491.024 (após split de cotas de 1 para 8, conforme Fato Relevante de 23/11/2023)
do resultado auferido, apurado segundo regime de caixa.
Esse resultado é distribuído aos cotistas mensalmente até o Código de Negociação:
10º dia útil do mês subsequente ao recebimento da receita, BCFF11
conforme previsto no regulamento do Fundo. Prazo:
Indeterminado
Público Alvo:
Investidores em geral
 Destaques Financeiros

Valor de Valor de Valor Valor Rendimento Dividend Yield

Mercado1 Mercado1 Patrimonial1 Patrimonial1 Mensal Anualizado
(R$ bilhões) (R$ / cota) (R$ bilhões) (R$ / cota) (R$ / cota) (12m a.a.)

1,750 8,69 1.917 9,51 0,070 9,67%

após split3

Investidores1 ADTV2 Portfólio Retorno

# FIIs # CRIs3
(+18% após split) (R$ milhões) Alocado3 12 meses
356.193 73 15 2,58 97% 13,1%

Notas: (1) Data base 30/05/2024, após desdobramento de cotas conforme Fato Relevante disponível em: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=558271&cvm=true; (2) ADTV (Average Daily Trading Volume) representa o volume médio negociado por dia em
cotas do BCFF; (3) Valores comparativos em relação ao desdobramento das cotas, realizado na proporção de 1:8.
 Mensagem aos Investidores Macro

Em junho/24, o BCFF pagou R$ 0,070/cota aos seus investidores, que representa um dividend yield de 9,67% ao ano com base na cota
de fechamento de maio/24.

No mês de junho, o presente ambiente de instabilidade fiscal trouxe ajuste nas projeções de inflação, bem como uma sensível
desvalorização do Real, que apresentou no mês uma queda acumulada na ordem de 5,3%, e a elevação da expectativa de inflação
dificulta o cenário para uma eventual redução da taxa de juros pelo Banco Central. A crescente incerteza quanto ao cumprimento das
normas fiscais também influenciou negativamente os rendimentos dos títulos do Tesouro Nacional de longo prazo, que acumulam
alta na ordem de 100 pontos-base desde o início do ano, o que restringe e prejudica a retomada dos investimentos no Brasil.

No ambiente externo, o índice de preços ao consumidor norte-americano (CPI) vem sinalizando sinais de melhora, o que gera no
mercado expectativas quanto ao início de um ciclo de flexibilização monetária no segundo semestre. Para isso, ainda é aguardado
eventual arrefecimento no mercado de trabalho, que permanece aquecido.

Em resposta aos desafios externos e internos, o Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a taxa Selic na última reunião em
10,50% ao ano, interrompendo assim o ciclo de flexibilização da política monetária iniciado em agosto de 2023. Conforme indicado
em sua ata, a manutenção dos juros é necessária para que se consolide o processo de desinflação, bem como para ajudar na
ancoragem das expectativas em torno de sua meta.

Embora no curto prazo as incertezas em relação ao cenário político brasileiro possam trazer volatilidade, temos uma janela de
oportunidades na aquisição de ativos imobiliários a preços convidativos e com taxas reais de retorno acima da média histórica. Nesse
contexto, é preciso acompanhar todo o cenário macro de perto, mas sem deixar de lado a análise micro e as peculiaridades de cada
nicho imobiliário, em que buscamos seguir originando novas frentes de investimento no BCFF.
 Seção do Investidor Price to Book(1) & FFO(2)
Price to Book(1) “preço sobre valor patrimonial” FFO(2)
No fechamento de maio/24, o BCFF negociava com 9,4% de desconto patrimonial. Se Apesar da modesta performance do IFIX em 2024 (YTD 2,1%), o BCFF tem aproveitado
considerarmos o “duplo desconto”, ou seja, o valor patrimonial dos FIIs investidos pelo fundo, esse oportunidades para realizar operações com ganho de capital. Temos apresentado nos relatórios
desconto chega a 21,9%. um aumento na representatividade do FFO, seu resultado recorrente, na distribuição mensal do
fundo, impulsionado pela melhora na distribuição dos FIIs em carteira e movimentações
estratégicas.
Marcação Cota BCFF
Nos últimos trimestres, o FFO tem superado o patamar de distribuição, aumentando a segurança
para os investidores. Dito isso, estamos muito confortáveis com o patamar de distribuição atual,
tendo em vista o momento de maior complexidade do mercado, com a abertura da curva de juros
Mercado 8,69 e deterioramento do cenário interno.
Menor Representatividade do Ganho de Capital: % do resultado
+9,4% FFO Ganho de Capital
3% 11% 7%
+21,9%
34% 7%
Book @ 42%
9,51 69%
Mercado
100% 100% 97% 100% 97% 93%
58% 66%
+11,4% 31%

1S20 2S20 1S21 2S21 1S22 2S22 1S23 2S23 1S24

Book @ Aumento do FFO – Ganho Recorrente R$/cota
10,59
Patrimonial
0,081 0,075
0,069 0,071 0,071 0,070
0,044 0,039
0,029 0,57

1S20 2S20 1S21 2S21 1S22 2S22 1S23 2S23 1S24

Nota: BTG Pactual Gestora de Recursos. (1) Price to Book é a razão entre a cota a mercado do fundo e o valor patrimonial da suas cotas; (2) Funds From Operations é uma métrica utilizada para analisar o desempenho do FII. O valor do FFO compreende o resultado operacional líquido do portfólio, ou seja, qual seria o
rendimento teórico no mês sem os resultados com a negociações de cotas no mercado secundário (ganho de capital); (3) Quantum. As informações apresentadas são baseadas em análises da Gestão do Fundo. Não representam qualquer garantia de rentabilidade futura. Manual de Precificação de Ativos do Administrador
disponível em: https://www.btgpactual.com/asset-management/administracao-fiduciaria#documentos
 Seção do Investidor Análise principais posições BCFF 57% do portfólio

KNIP, IRIM e BTCI: Os fundos possuem importante KNIP

papel de hedge dentro do portfólio do BCFF. Com 82% dos
BTCI
portfólios atrelados à inflação, em conjunto, os fundos IRIM
oferecem proteção ao patrimônio e oportunidade atrativa VTLT
VTLT11: O BCFF aumentou sua
de retorno. A taxa implícita considerando o PtB é de IPCA+ posição no fundo ao longo de 2023,
8,4% e CDI+ 3,9%. possuindo agora mais de 1/3 de suas
Destacamos ainda o BTCI, maior posição do cotas. O VTLT entrega rendimento
BCFF, fundo apresentou retorno de 23,2% nos superior a 11,5% a.a. e possui grande
últimos 12 meses, entregando dividend yield potencial de destrava de valor no
corrente superior a 10,9% a.a. curto e médio prazo.

EZTB EZTB e REPE: Os fundos, em

conjunto, possuem 60% de
BTHI11: Case de destaque do participação na Ez Tower, ativo
BCFF, con Investimento realizado AAA na região da Chucri Zaidan
em 2023. Fundo já entregou 45,9% em São Paulo/SP. Com a
de retorno total e apresenta Yield retomada do setor corporativo e
BTHI REPE
on Cost superior a 12,3% a.a. movimento das empresas na
busca por áreas de alta qualidade,
o ativo possui grande potencial de
50
+28,1% destrava de valor no médio prazo.
R$41,50 CRI BPML
45
GRU
40 CRI Martin Brower: CRI originado e estruturado BPML11: Fundo realizou a venda de um ativo em 2023, proporcionando
pela gestão BTG Pactual e ancorado pelo BCFF. A destrava de resultado e redução da alavancagem. Após a transação, estima-
35
Cota de entrada: R$32,40 operação financiou a aquisição e expansão de galpão se que o dividend yield será superior a 12,2% a.a., acima dos seus pares. Nos
30 refrigerado com especificações AAA em Guarulhos/SP, últimos 12 meses, o BPML apresentou retorno total de 77,4%, e no mês de
jun-23 ago-23 out-23 dez-23 fev-24
mai-24 que está alugado em contrato atípico. O CRI possui abril, o fundo realizou seu follow-on com captação de R$ 313 mm,
rentabilidade de IPCA + 9,05% a.a. e LTV de 65%. aumentando sua liquidez no mercado secundário.
 Seção do Investidor Principais estratégias do Fundo(1)

9%
Outros
49% 22% 11% 6% 3%

Caixa
Outros
Shoppings Caixa

FII de CRI e CRIs Lajes Corporativas Contratos Atípicos Shoppings

A participação do segmento aumentou levemente em +2% em relação ao mês A participação desse segmento seguiu em A participação desse segmento Alocação desse segmento
anterior devido a queda nas cotações dos FIIs de tijolo. Com a abertura da curva de linha em comparação ao mês anterior. A seguiu em linha em relação ao seguiu em linha em relação
juros observada nas últimas semanas, as novas alocações realizadas foram visando alocação do BCFF é composta principalmente mês anterior. O fundo segue com ao mês anterior.
ativos com duration superior a da carteira e ativos indexados a inflação. Alinhada pela participação no EZTB e RE Prime, ambos sua estratégia de alocação de
com a tese macro, os ativos IPCA+ devem trazer boas oportunidades com o detentores da EZ Tower, ativo AAA em uma recursos em portfólios com boa
fechamento da curva de juros real, especialmente ativos de duration longa. das melhores regiões de São Paulo. localização e contratos com baixo
risco de crédito.
Como destacamos nos últimos relatórios, a atual participação dos CRIs e FIIs de CRI Apesar dos possíveis impactos da COVID-19 Caixa
no portfólio do fundo representam o maior patamar dos últimos 4 anos, fruto da
estratégia de investimentos em ativos indexados ao CDI de curta duration e na
nos escritórios, embasamos nossa tese na
alocação em ativos de alta qualidade e com
20% Fundos com contratos de
alocação de modalidade atípica
O caixa se manteve em relação
ao mês anterior, seguindo em
aquisição de cotas de FIIs descontados. Com o fechamento da taxa de juros, o BCFF excelente localização, que historicamente se possuem multas maiores em uma patamar saudável dado que o
poderá migrar para outros segmentos e outras classes de ativos, capturando maior desempenharam de forma mais resiliente eventual saída de locatário, fundo está 97% alocado.
potencial de retorno. dentre os ciclos imobiliários. característica que traz maior
segurança na manutenção da
Com a abertura recente dos juros longos (NTN-B) e resultado pouco atrativo do IFIX taxa de ocupação dos imóveis.
nesse ano, dificultando as operações com ganho de capital, os CRIs seguem com
papel importante para trazer resiliência para a geração de resultados do fundo.

Nota: BTG Pactual Gestora de Recursos. (1) As oportunidades e estratégias citadas são baseadas em informações de análise da Gestão do Fundo. Não representam qualquer garantia de rentabilidade futura; (2) BTG Pactual Gestora e Quantum Axis.
 Composição do Rendimento(2)
Resultado (R$/cota)

0,01 0,01 0,19

0,01
0,01 0,01 0,01
Em junho/24, o BCFF distribuiu aos seus cotistas R$0,070/cota, 0,01 0,01 0,01 0,01
0,01 0,00
que representa um dividend yield de 9,67% com base na cota de 0,01 0,01
0,01 0,01 0,00
fechamento do mês de maio/24. 0,01 Reserva de contingência
Rendimento financeiro
O resultado desse mês foi de R$0,0707/cota, ligeiramente Renda de CRI
superior em relação ao mês anterior devido principalmente ao
maior resultado da inflação (IPCA março/24 0,16% vs 0,38% abril) 0,07 Ganho de Capital
0,06 0,06 0,06
e ao aumento da linha de ganho de capital no fundo, decorrente 0,06 0,06
Renda de FII
de negociações de CRIs e FIIs
Despesas
Nesse mês, dado a resiliência da carteira, teve um Ajuste de IR referente a ganho
comportamento muito similar ao mês anterior, permitindo a de capital
manutenção do patamar de resultado de maneira muito -0,01 -0,01 -0,01 -0,01 -0,01 -0,01
confortável. O portfólio relacionado a CRIs no BCFF representa
-0,01 -0,01
cerca de 49% do seu patrimônio e faz parte da estratégia de
dez-23 jan-23 fev-24 mar-24 abr-24 mai-24
trazer resiliência ao fundo e proteção ao investidor em períodos
de maior volatilidade.

Embora tenhamos observado uma relevante abertura das taxas

Rendimentos
(R$/cota) Regime Caixa
de juros longas, com a redução da Selic, é esperada uma maior 0,077
participação das operações com ganho de capital na composição 0,073
final do resultado do BCFF. 0,070 0,070 0,070 0,070

Reserva de contingência
Destacamos a evolução no número de investidores após split de 0,01 0,01 0,01
cotas, havendo um aumento de mais de 54 mil cotistas, Ganho de Capital
favorecendo a liquidez do fundo no mercado secundário. 0,07 0,07 0,07 Resultado Recorrente (FFO3)
0,07 0,07 0,07

Nota: BTG Pactual Gestora de Recursos. (1) Considera todo o resultado do fundo, inclusive valores destinados -0,01
à reserva de contingência. Valores ajustados após desdobramento de cotas de 1:8, realizada ao final de -0,01 -0,01 -0,01
novembro.(2) Os valores apresentados pelo FII representam o regime de caixa
jan-24 fev-24 mar-24 abr-24 mai-24 jun-24
 Portfólio
Top 20 Investimentos na carteira Segmento de Atuação
(% PL)(1|3) 77,5% das alocações do BCFF (% Total Ativos)(2)
BTCI 9,9%
EZTB 7,5%
RE Prime 7,4%
IRIM 7,0%
KNIP 6,4% Hotelaria
11% 4%
BTHI 4,4%
BPML 4,2%
CRI GRU Log 3,8% 3%
VTLT 3,6% FOF
49% 22% 6% 2%

Caixa
BTLG 3,0%

2%
BRCR 2,7%
CRI Duque 2,7% Carteira Breakdown CRIs
RBHG 2,4% % Total Ativos(2) % do portfólio de CRIs por indicador e taxa(2)
IRDM 2,1% 11%
86% 3%
CRI RZK Energia 1,9%
IPCA 75%
CPTS 1,9% +8,9%
LGCP 1,8%
MCCI 1,7% CDI 20%
RBRR 1,6% +2,3%

RBLG 1,5%
IGPM 5%
Notas: BTG Pactual Gestora. (1) Carteira apresentada com 3 meses de defasagem. FII RE Prime investe em cotas de EZTB. (2) Base 30/05/2024; +7,3%
(3) Cod IF dos CRIs: CRI GRU Log 23H2516001 e 23H2516002; CRI Duque 21I0855537 e 21I0855623; CRI Rzk Energia 21F0186712, 21F0097802,
21F0137485 e 21F0186815.
 Cotação Histórica e Volume Mensal(2)
Imposto de Renda 90.000 10

80.000 9

70.000 8
Potencial distribuição extraordinária(1) 60.000
7
6
50.000
Recuperação parcial do IR sobre o lucro auferido 5
40.000
em alienações de cotas de FIIs 4
30.000
3
(R$/cota) 0,12 0,17 20.000 2

51.956

51.597

76.894

68.340

54.555

51.750

61.603

73.363

59.966

59.018

55.872

54.306
10.000 1
0 0
jun-23 jul-23 ago-23 set-23 out-23 nov-23 dez-23 jan-24 fev-24 mar-24 abr-24 mai-24
0,05
0.39 R$/mil Volume (R$ mil) Cotação (R$) R$/cota
Valor já
distribuído 0,03

0,02
Valor aguardando
reversão para distribuição
Rentabilidade
Recebido A Receber Total Maio-24 YTD 12M 24M 36M
Em 20/01/2023, o BCFF comunicou ao mercado e aos cotistas o
BCFF11 -2,5% -3,5% 13,1% 28,0% 7,6%
recebimento de R$2,4 milhões em função do deferimento dos
pedidos de restituição de imposto de renda sobre o lucro auferido
em alienações de cotas de fundos de investimento imobiliário
apurados entre os anos de 2019 e 2020. IFIX 0,0% 2,1% 12,2% 19,9% 20,1%

Atualmente, o BCFF acumula R$6,3 milhões já recebidos a título

dos pedidos de restituição de IR sobre o lucro auferido em CDI Líquido3 0,7% 3,7% 10,2% 23,0% 31,6%
alienações de cotas de FIIs. Esse valor equivale a R$0,03/cota, que
serão revertidos para a distribuição de resultados do Fundo IBOV -3,0% -9,0% 12,7% 9,7% -3,3%
conforme legislação aplicável.

Link do Fato Relevante aqui

Nota: (1) Valor referido representa uma expectativa, cujo repasse ao cotista se encontra pendente de confirmação; (2) Histórico de cotação ajustado pelo desdobramento de 1:8 cotas.; (3) Tributação de 15%
 Demonstrações de resultados(1|2)
Dez/23 Jan/24 Fev/24 Mar/24 Abr/24 Mai/24

Receitas 16.158.848 15.405.106 16.518.186 19.724.416 16.352.969 15.741.595

Rendimentos FII 11.344.297 12.796.106 13.777.652 14.667.281 12.190.398 12.655.101
Receita de ganho de
2.333.098 109.205 2.282.012 1.261.005 118.421 755.386
capital
Renda Fixa 574.869 716.982 458.522 367.381 641.550 432.834
Contatos CRI 1.450.412 1.782.808 1.714.946 4.689.754 1.949.229 1.898.271
Despesas do Fundo(1) -2.333.098 -2.256.083 -2.236.639 -2.229.149 -2.224.913 -2.281.241
Site: https://bcff.btgpactual.com/
E-mail: [email protected] Despesas com IR -481.196 -21.841 - -418.402 -23.684 -
Ouvidoria: 0800 722 00 48 / + 55 (11) 3383 2000 Reserva de Contingência -759.817 -977.193 -326.551 - -1.453.369 -766.034
Resultado Líquido 14.104.374 14.104.372 14.612.086 18.584.265 14.104.371 14.226.388
Fundos de investimento não contam com garantia do
administrador do fundo, do gestor da carteira, de
qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Histórico de Distribuição(1|3)
Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no
passado não representa garantia de rentabilidade
0,08
futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto 0,0770
e do regulamento do fundo de investimento pelo
investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores 0,08
devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes
aos diversos mercados em que os fundos de 0,07
investimento atuam e, consequentemente, possíveis 0,0725
variações no patrimônio investido. O Administrador não 0,07
se responsabiliza por erros ou omissões neste material, 0,0700 0,0700 0,0700 0,0700 0,0700 0,0700 0,0700 0,0700 0,0700 0,0700
bem como pelo uso das informações nele contidas. 0,07
Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza
por decisões dos investidores acerca do tema contido 0,07
neste material nem por ato ou fato de profissionais e
especialistas por ele consultados. 0,07
jul-23 ago-23 set-23 out-23 nov-23 dez-23 jan-24 fev-24 mar-24 abr-24 mai-24 jun-24
R$/cota

Nota: (1) Base Caixa; (2) Considera todo resultado gerado pela estrutura do BCFF; (3) Considera valores após desdobramento de cotas, de 1 para 8.