RIZA ARCTIUM

Riza Asset Management

RELATÓRIO DE GESTÃO
RIZA ARCTIUM
FEVEREIRO 2024

OBJETIVO

Gestão Riza Asset Management

(Riza Gestora de Recursos LTDA)

Administração BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Consultoria Imobiliária Não há

Julho 2017 (Fundo transferido | Início da

Início das Atividades
gestão Riza: Dezembro 2019)

Prazo Indeterminado

Público Alvo Investidores em Geral

Código de Negociação RZAT11

Quantidade de Emissões 6

Quantidade de Cotas 3.708.1 68

Taxa de Administração 1%

Taxa de Perfomance 20% acima de IPCA+ 5,0% a.a.

Divulgação de Rendimentos 10º dia útil do mês subsequente

Data Ex-Rendimentos 11º dia útil do mês subsequente

Pagamento de Rendimentos 15º dia útil do mês subsequente

01
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FEVEREIRO 2024

12,73 180 98,85

% Dividend Yield Valor de Mercado
Anualizado 2023 ABL (Mil/m²) (R$/Cota)

1,08 9 101,27
Último Dividendo Valor Patrimonial
N° de Ativos
Mensal (R$/Cota) (R$/Cota)

100 599,2
% Alocado do
Avaliação de
mercado dos imóveis
39.767
N° de Investidores
Patrimônio Líquido + CRIs + Caixa (R$
Milhões)

5,0 9,2 1,2

Prazo Médio
Liquidez Média Diária
Remanescente dos % Cap Rate (IPCA +)*
(R$ Milhões)
Contratos

*Cálculo refere-se à alocação nas estratégias de Sales & Lease Back e BTS.

02
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FEVEREIRO 2024

PANORAMA RESULTADOS
FUNDOS IMOBILIÁRIOS Para o mês de março, referente ao resultado do mês de fevereiro,
distribuímos R$ 1,08 por cota a todos os cotistas. Conforme
guidance apontado no último relatório, com distribuição alvo
O IFIX apresentou uma alta de 0,79% no mês de fevereiro,
acumulando um total de 1,47% em 2024, enquanto o Ibovespa entre 1,00 e 1,20, tivemos um valor de distribuição localizado no
apresentou uma queda de 3,85% ao longo de janeiro e fevereiro centro desta banda. A leve diminuição comparativa ao mês
de 2024. anterior está ligada à diminuição do IPCA mensal utilizado para a
contabilidade mês de fevereiro (0,42% a.m.) quando comparado
Segundo dados da Anbima, o mês de janeiro totalizou mais de 4 ao de janeiro (0,56% a.m.).
bilhões de reais em emissões de FIIs, mais que dobrando o valor
de fevereiro de 2023. Tal fato vem sendo impulsionado pelo ciclo Resultado (R$) dez/23 jan/24 fev/24 2024

de corte de juros locais, que tornam os FIIs ainda mais Receita Imobiliária 3.902.865,00 4.811.904 4.326.164 9.138.068
competitivos.
- Aluguel 2.677.194 2.677.194 2.677.194 5.354.388
Por outro lado, observamos que os movimentos de fechamento
de curva de juros atingiram estabilidade nos patamares atuais e - Opção de Recompra 929.600 1.859.200 1.394.400 3.253.600

apresentaram correções de curto prazo, após sinalizações de

- Outras Receitas 803 6.586 - 6.586
resiliência da economia dos EUA, que deve adiar o início do ciclo
de queda de juros americanos. Tal cenário, somado à - Resultado de CRIs 295.268 268.924 254.570 523.494

sazonalidade positiva para a inflação local, traz um cenário de

Receita Financeira 13.763 9.847 14.074 23.922
curto prazo que mantém os FIIs de papel com altos retornos e
com viés de crescimento de rendimentos no curto prazo. Total Receitas 3.916.628 4.821.751 4.340.238 9.161.990

Mudanças Regulatórias Taxa de ADM -297.295 -306.606 -310.210 -616.816

Recentemente, em 1 de fevereiro de 2024, através da Resolução Taxa Performance -1.749.645 0 0 0

n⁰ 5.118, o Conselho Monetário Nacional (CMN) publicou

Outras Despesas -37.336 -105.873 -16.597 -122.470
modificações nas normas que regem as emissões de títulos
isentos do agronegócio e do setor imobiliário, restringindo Resultado Fundo 1.832.351,99 4.409.272,23 4.013.430,78 8.422.703,01

lastros e alongando prazos mínimos de carência. Tais restrições

Quantida de Cotas 3.708.168 3.708.168 3.708.168 3.708.168
impactariam, por exemplo, 50% de todas as emissões de CRIs
feitas em 2023. Resultado/Cota 0,49 1,19 1,08 2,27

Ao passo que tais mudanças trazem desafios para a originação Rendimento Distribuído /
Cota 1,1 1,12 1,08 2,20
de novos CRIs, elas também tendem a ser benéficas para a
classe de Fundos em geral. Os FIIs se tornam ainda mais Sobras 0,05 0,12 0,12 0,12
competitivos com uma menor disponibilidade de outros ativos
com benef ícios de isenção de Imposto de Renda (CRIs, CRAs,
LCIs e LCAs). Foram retidos R$ 0,07 por cota referente ao resultado total
gerado em 2024. Como já havíamos retido R$ 0,05 por cota ao
A partir de agora, a originação de operações de lastro imobiliário
fim de 2023, somamos um total de R$ 0,12 por cota disponíveis
e do agronegócio exigirão ainda mais especialidade das equipes
para distribuição nos próximos meses.
de gestão de crédito, ao passo que se tornarão mais nichadas e
com maior dificuldade de eligibilidade de lastros.
A Riza entende estar bem posicionada nesta direção, uma vez
que um dos nossos diferenciais competitivos se pauta
exatamente em nossos Núcleos de Gestão especialistas em
setores e estratégias específicos.

03
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Tese de Investimento % Carteira Volume (R$ '000)

PORTFÓLIO Sale & Leaseback 90,28% 335.459

POSICIONAMENTO ATUAL Built to Suit 4,04% 15.000

Carrego | CRI 5,68% 21.118

O portfólio do fundo é composto atualmente por nove imóveis,
sendo oito locatários diferentes, a uma taxa contratual média de
IPCA + 9,23% a.a., além do CRI de Sodrugestvo a uma taxa de CDI + PORTFÓLIO POR ESTRATÉGIA
4,50% a.a..
5.7%
Lembramos que, exceto o contrato com a Poli-Gyn, em todos os
demais ainda há cobrança referente à variação positiva do IPCA
mensal sobre o valor de compra do imóvel, para que seja
mantida a opção de recompra pelos locatários.

Destacamos que até o final de fevereiro de 2024 não havia

qualquer aluguel em atraso ou em renegociação e que este
fundo não carrega nem jamais carregou em sua carteira ativos
ligados ao setor de multipropriedade. O acompanhamento dos
oito locatários continua sendo diário, a análise de crédito
renovada trimestralmente e as visitas in loco aos ativos e
respectivos locatários no máximo semestralmente. 94.3%

Segue abaixo a quebra de alocação entre os instrumentos dos Aquisição Financiamento

ativos em 29 de fevereiro de 2024:

Instrumentos de Ativos % Carteira Volume (R$ '000)

PORTFÓLIO POR INDEXADOR
Imóvel 93,1% 350.459
5.7%
CRI 5,6% 21.118

Caixa 0,2% 802

PORTFÓLIO POR TESE DE INVESTIMENTO

5.7%
4.0%

94.3%

IPCA+ CDI+

90.3%

Sale & Leaseback Built to Suit A taxa de remuneração atual média do portfólio é de IPCA+ 9,23%
a.a. para os ativos indexados à inflação (94,32% da carteira) e
Carrego | CRI CDI+ 4,5% para os ativos indexados ao CDI (5,68% da carteira).

Indexador Spread Volume (R$ %

Remuneração Médio '000) Total
Dos nove imóveis presentes no portfólio, oito incorporam a tese
IPCA+ 9,23% 350.459 94,32%
foco do fundo de Sale & Leaseback e somente o Posto Monte
Carlo de Corumbataí/SP pertence à estratégia de Built to Suit (a
CDI+ 4,50% 21.118 5,68%
explicação sobre cada um desses termos pode ser encontrada
no Anexo I).

Segue abaixo a quebra de alocação entre as estratégias e teses

de investimento em fevereiro de 2024:

04
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PERSPECTIVAS COTA PATRIMONIAL X COTA MERCADO

Para o mês de março, referente ao resultado do mês de fevereiro,

101.27
o Fundo distribuiu R$ 1,08/cota a todos os cotistas. 100.00
O resultado do mês teve como base o pleno carrego de todos os 96.39
seus ativos, com 100% de adimplência no pagamento de seus
aluguéis. 90.00

HISTÓRICO DE RENDIMENTOS E PROJEÇÕES

80.00

1.25

a…

23

23

24

4
r-2

-2

l-2

t-2

t-2

-2

-2
n-

o-

z-

n-
ai

v
m

ju

se

ou
ab

de
ju

ag

no

ja

fe
m
1.10 1.10 1.10 cota patrimonial cota mercado

1.00 1.00 1.00

1

Ao final de fevereiro, o valor da cota patrimonial do fundo era de

0.75 R$ 101,27, equivalente a um patrimônio contábil total de R$
375.521.514,22.
1.20 As cotas negociadas a mercado encerraram fevereiro cotadas a
1.10 1.12 1.08 1.10
0.5 1.02 1.05 1.05 R$ 96,39, e por consequência com um múltiplo Preço / Valor
Patrimonial equivalente a 0,952, ou seja um desconto de cerca de
0.79
5% em relação ao seu valor patrimonial.
0.25 Tal desconto se mostra bastante atrativo neste momento de
retomada do IPCA e principalmente somado ao fato de o
portfólio apresentar atualmente pleno carrego com nenhuma
0 inadimplência nos pagamentos de aluguéis.

-0.25
3

23

23

24

24

4
4

4
-2

-2

r-2
-2

-2
v-

z-

n-

v-

ar
t

ai
se

ou

ab
de
no

ja

fe

m
m

Rendimentos Max Esperado Expectativas

Min Esperado Sobras

Considerando a alta do IPCA de 0,42% em Janeiro e de 0,83% em

Fevereiro, e as expecativas do Boletim Focus para uma menor
componente de IPCA a partir de Março, estimamos rendimentos
mensais próximos a R$ 1,10 por cota para o mês de março e uma
leve diminuição para os demais meses do semestre, dentro de
uma banda de R$ 1,00 a 1,10.

Gostaríamos de reforçar que este guidance se apoia em

informações e disponibilidade de dados do momento atual de
divulgação deste relatório e está sujeito a alterações ao longo do
tempo, em especial com a divulgação oficial do IPCA mensal.

05
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ANEXO I BUILT TO SUIT

Na estratégia de Built to Suit, o fundo compra um terreno

destinado à construção de imóvel operacional de uma empresa.
TESES DE INVESTIMENTO Os recursos provindos da venda do terreno são então utilizados
para a construção do imóvel e liberados em tranches, conforme
Abaixo descrevemos as principais teses de investimento do Riza andamento da obra.
Arctium: Sale & Leaseback e Built to Suit. Mesmo tendo
Ao fim da construção, é firmado um contrato de aluguel do
semelhanças algumas de suas etapas, descrevemos os
imóvel com a empresa arrendatária, seguindo os mesmos
principais pontos que diferenciam cada uma das teses.
moldes das operações de Sale & Leaseback.

Respeitadas as condições contratuais do aluguel, ao final do

SALE & LEASEBACK período de locação a empresa arrendatária pode exercer opção
de recompra do imóvel, pelo mesmo valor de venda, sem
Na estratégia de Sale & Leaseback, é feita a venda imediata de
correção.
um imóvel para o fundo a preço de mercado descontado e
firmado um contrato de aluguel do mesmo com a empresa antes Ou seja, também neste tipo de operação, não há risco de perda
detentora do imóvel. patrimonial devido ao não pagamento dos aluguéis devidos, já
que o imóvel é de posse do fundo.
Além disso, o arrendatário recebe uma opção de recompra do
ativo ao fim do prazo de locação, pelo mesmo valor de venda,
sem correção. Para ter direito ao exercício da opção, o contrato
de aluguel deve ser respeitado sem atrasos nos pagamentos.

Caso o arrendatário não honre com os compromissos firmados,

o imóvel pode ser vendido pelo fundo a preço de mercado
atualizado.
Ou seja, não há risco de perda patrimonial devido ao não
pagamento dos aluguéis devidos, já que o imóvel é de posse do
fundo.

06
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DISCLAIMER
Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos
concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa
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opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte Riza Asset e o Administrador. É terminantemente proibida a
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em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção,
liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos
do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de
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financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

NOME DO FUNDO
RIZA ARCTIUM REAL ESTATE FII

CNPJ
28.267.696/0001-36

ADMINISTRADORA
[email protected]
https://www.btgpactual.com/asset-management/administracao-fiduciaria

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ANEXO II

Valor
Anode ÁreaConstruída ÁreaTerreno Tesede ValordeCompra Opçãode Prazode
Propriedade Localização MacroSetor Atividade Desembolsado Locatário Aquisição
Construção (m²) (m²) Investimento (R$mil) Compra Locação
(R$mil)

14.500

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ANEXO III

CRI Data de Emissão Data de Vencimento Valor de Mercado Taxa Empresa

20/04/2023 29/10/2024 R$ 23.519.389 CDI + 4,50% Sodrugestvo

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Outra operação com a rede de postos Rede Monte Carlo, a unidade de Corumbataí foi adquirida ainda como um terreno em junho de 2021.
O posto está em construção, com previsão de finalização de obras para o primeiro semestre de 2024. O prazo de locação também é de 10
anos, encerrando os acordos em junho de 2031. A operação segue a tese Built to Suit, em que R$ 14,5 milhões já foram desembolsados e
está previsto o desembolso de R$ 500 mil adicionais.

R$ 14.500

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