Geralmente podemos analisar um REIT em 2 vertentes:

1. Análise aos inquilinos e aos imóveis do REIT

2. Análise fundamentalista aos números da empresa

A principal fonte de informação a ter em conta de forma a analisar os inquilinos e os imóveis de um
REIT, é o seu próprio site institucional.

Nele consegues encontrar a informação resumida em tópicos e secções, bem como o relatório
anual e trimestral da empresa, com a informação mais consolidada.
É um bom indicador olharmos para os inquilinos de um REIT, e vermos que a MAIOR PARTE dos
seus inquilinos são grandes empresas.

Dá-nos uma boa sensação de segurança, pois a probabilidade dessas empresas deixarem de
pagar as rendas, por exemplo, é mais baixa, do que se estivermos a falar de uma start-up ou de
uma empresa em relativo crescimento, com baixos cash flows.
Olhando para a lista dos principais
clientes da Realty Income, conseguimos
ver que todos eles são grandes empresas
nos EUA.

Nomes como a 7-Eleven, Walgreens,

FedEx, Walmart, Home Depot, etc., deixam
qualquer investidor seguro da qualidade
dos inquilinos do seu REIT.
Outro excelente indicador é olharmos para a percentagem de rendas pagas, principalmente num
cenário de crise, como a que vivemos em 2020 com o Covid-19.

Quanto maior for a percentagem, maior a qualidade dos seus arrendatários.

Se durante a pandemia, e respetivos confinamentos, o REIT conseguiu manter ou descer pouco o

nível de pagamento das suas rendas, então isso é um indicador de solidez e qualidade.
Analisando o relatório do 2º trimestre de 2020, no pico da pandemia, vemos
que a percentagem de rendas pagas manteve-se sempre acima dos 80%,
o que é um valor bastante bom, tendo em conta as circunstâncias e
comparando com os valores de 2021, que estão na ordem dos 95%.
É importante analisar se existe uma boa diversificação entre os inquilinos, ou se está uma grande
percentagem concentrada em alguns deles.

Se apenas 1 inquilino gerar 10% ou mais das receitas totais do REIT, então cuidado, pois pode ser
muito perigoso, visto existir uma grande dependência de 1 só cliente.

Imaginando que se no final dos contratos, esse inquilino não pretender continuar e renovar contrato
com o REIT, então isso vai causar um impacto muito grande nas contas.
Tendo novamente como base a lista do Top
20 clientes da Realty Income, podemos ver
que o seu maior cliente, a 7-Eleven (uma
cadeia gigante de lojas de conveniência),
gera apenas 6% das receitas totais do REIT,
o que é um valor bastante aceitável.
 º
Se um REIT tem um crescimento constante do nº de imóveis ao longo dos anos, então é sinal de que
ele continua a expandir o seu negócio e a crescer.

Podemos considerar isso como um ponto positivo, pois significa que o REIT não está a navegar a
uma velocidade de cruzeiro e a contentar-se com os imóveis que já tem. Ao invés disso, a equipa de
administração é ambiciosa e pretende expandir-se.
 º
Desde o início do milénio que a Realty Income só teve 1 ano em que não aumentou o seu número
total de propriedades. Esse ano foi 2009, quando se abateu a crise financeira. Nos últimos 11 anos,
passou de 2496 para 6761 imóveis, o que equivale a um crescimento médio de 387 propriedades
por ano. Números impressionantes.
Quanto maior for a percentagem de ocupação dos imóveis, melhor. O que menos se quer, é
investir num REIT cujas propriedades estejam desocupadas.

O ideal é olharmos também para o histórico e vermos se a tendência sempre foi de ter uma
percentagem de ocupação muito alta.

É normal que ao longo dos anos, se o REIT tem vindo a aumentar o seu portfólio de imóveis, que a
percentagem de ocupação fique mais difícil de manter perto dos 100%.

É diferente termos 5 imóveis e consegui-los manter todos ocupados, com clientes a gerarem uma
fonte de renda, do que ter 6000 e conseguir manter uma taxa de ocupação quase completa.
Portanto, os que conseguirem manter num valor muito alto, consistentemente, anos após ano, têm
um sinal de ótima gestão.
No caso da Realty Income, nunca teve abaixo dos 96% de ocupação. Em 2021 anda a rondar os
98,5%. É um ótimo indicador.
Podemos também olhar para a dispersão geográfica dos imóveis.

Se ele está só presente nos EUA, se também está no Canadá, cá na Europa, ou até dentro dos
próprios Estados Unidos, qual é a dispersão que ele tem, tanto a nível de quantidade de imóveis,
como da própria receita.

É importante analisar quais são as cidades, estados, ou países que estão a gerar mais receitas
para o REIT.
A Realty Income tem imóveis dispersos por todos os estados dos EUA, tendo também alguns
imóveis no Reino Unido. Mais de 10% das suas receitas são originadas no Texas.
Depois de fazermos uma primeira análise, de forma a percebermos como o REIT funciona, qual é a
distribuição geográfica, a qualidade dos inquilinos, de onde vem a receita, e a ocupação e
crescimento dos imóveis, convém fazer uma análise um pouco mais fundamentalista, da saúde
financeira da empresa, de forma a analisarmos se é efetivamente um bom investimento ou não.
Olhamos para a receita, lucro, dívida, dividendos, etc.

ATENÇÃO: Este tipo de análise deve ser comparada com outras empresas do mesmo setor, para
conseguirmos entender o contexto em que a empresa está face à sua industria.

Pode ser enganador comparar análises fundamentalistas entre empresas de setores diferentes,
porque as realidades podem ser muito dispares.
À semelhança de uma análise fundamentalista a ações, devemos ter em conta os seguintes
instrumentos, para analisarmos um REIT:

1. Balanço Patrimonial
2. Demonstração de resultados
3. Demonstração de fluxo de caixa

Algumas fontes de informação muito úteis são o YahooFinance.com, fundamentei.com, finviz.com.com,

e seekingalpha.com
É importante que a receita que o REIT gera, aumente ao longo dos anos, e que ela acompanhe o
crescimento do nº de imóveis que o REIT tem.

Se o nº de imóveis for aumentando, e a receita caindo, é porque algo está errado.

Ao longo dos anos, tal como foi aumentando o nº de imóveis que possui, a Realty Income também
foi aumentando consistentemente a sua receita.

A imagem abaixo é uma compilação dos principais indicadores de um REIT e foi retirada do site
fundamentei.com/us/o. Os valores estão em “milhões de dólares”.
Queremos investir em ativos que deem lucros e que eles sejam crescentes.

É normal que, por exemplo, em anos de crise como a que tivemos no ano passado por causa do
Covid, que os lucros de um REIT tenham diminuído um pouco face ao ano anterior.

Mas fora isso, num ano normal, é importante que ele cresça com o passar do tempo.
Tal como a receita, também o lucro da Realty Income tem sido crescente com o tempo, tendo tido
apenas uma quebra em 2020, por ter sido ano de grande crise económica provocada pela
pandemia de Covid.

Como a Realty Income é um REIT comercial, e possui vários shoppings, foi muito afetada com os
confinamentos, pois muitos dos negócios dos seus clientes simplesmente fecharam durante
meses, tendo alguns deles não conseguido pagar a renda, tal como vimos na aula anterior.
O ROE, Return On Equity, ou em português, Retorno sobre o Património Líquido, é um indicador que
tem como objetivo medir a capacidade que uma empresa tem para gerar lucro a partir dos
próprios recursos e do dinheiro investido pelos acionistas.

Através deste indicador, é possível comparar a rentabilidade da empresa, e a possibilidade dela

apresentar bons resultados, e assim valorizar o investimento de quem aplicou dinheiro nas suas
ações.

Se a empresa tem apresentado ROE’s consistentes e altos ao longo dos anos, tendo inclusive
conseguido aumentá-lo, significa que tem reinvestido bem o seu capital, o que tem levado a um
aumento da produtividade e dos lucros.

O que podemos considerar um bom ROE, vai depender da média da industria.

O ROE é um percentual calculado com base na divisão entre o lucro líquido e o património líquido
de uma empresa num determinado período de tempo.

ROE = (Lucro Líquido / Património Líquido) * 100

No exemplo da nossa fonte de informação, o lucro líquido é o “Net Income” e o património líquido é
o “Equity”. O seu cálculo vai dar origem ao campo “ROE”.
O ideal é que o ROE de um REIT tenha 2 características:

Crescente ao longo dos anos

Superior ao ROE médio da sua indústria

Olhando para a tabela, podemos ver que ao longo dos anos o ROE tem-se mantido nos mesmos
valores, o que é um ponto negativo.
Para comparar com a média da indústria, costumo utilizar o site Simplywall.st, tal como faço para
analisar uma ação.

Analisando o indicador, vemos que o ROE da Realty Income é um pouco inferior ao ROE médio da
sua indústria, o que é outro ponto negativo.

Os dados do indicador são referentes a 2021. Na tabela que temos vindo a utilizar só temos
informação até 2020. Se pretendes confirmar que o ROE atual é 3%, basta dividir o lucro líquido do
último trimestre de 2020, pelo património líquido.
Extraindo a informação do YahooFinance.com
(https://finance.yahoo.com/quote/O/), temos que:

ROE = (361 254/11 839 532)*100

ROE = 3,06%
É normalíssimo e prática comum os REITs terem uma dívida alta, pois grande parte do seu
dinheiro em caixa é direcionado para distribuir os dividendos aos acionistas, e a empresa precisa à
mesma de capital para os seus projetos.

Portanto, só há 2 formas de eles captarem recursos no mercado, que é emitindo ações, ou através
de dívida, seja na forma de obrigações, ou seja pedindo dinheiro emprestado aos bancos.

As emissões de dívida aumentam a alavancagem do REIT, o que aumenta o risco de investimento.

Uma forma de analisarmos esta dívida e vermos se ela está relativamente controlada ou não, é
determinar a capacidade que a empresa tem para pagá-la.

O indicador mais utilizado para isso, é a divida líquida sobre o EBITDA.

O EBITDA é um lucro bruto. É o lucro antes de impostos, taxas, amortizações e depreciações. Ou

seja, é o potencial de geração de caixa de um negócio, pois indica o quanto de capital é gerado
pelos ativos operacionais do negócio.
Sustentabilidade da dívida = ( Dívida líquida/ EBITDA)

Na nossa tabela, a dívida líquida é o campo “Debt” e o EBITDA é o campo “EBITDA”. O seu cálculo vai
dar origem ao campo “N.D./EBITDA”.
Dividindo a dívida pelo EBITDA, obtemos uma taxa, que é quantas vezes a dívida é maior do que o
EBITDA. Geralmente, acima de 6 é um indicador muito preocupante, e abaixo de 3, podemos
considerar como uma dívida saudável e controlada.

A Realty Income, tendo em média uma taxa perto dos 6, tem uma dívida no limiar do controlo. Um
indicador perigoso.
 Atenção a este indicador. É obrigatório tê-lo em conta quando queremos analisar um REIT.

O FFO, Funds From Operations, que em português significa “fluxo de caixa proveniente das
operações”, é um bom indicador de desempenho operacional, pois calcula a rentabilidade que
um REIT gera através das suas operações.
FFO = Lucro Líquido + depreciação + amortização – ganhos na venda de imóveis

No mercado imobiliário, os imóveis, dependendo da sua qualidade e da localização, tendem a

valorizar-se com o tempo, e raramente se depreciam como acontece com outros ativos, como
computadores ou máquinas de fabrico na maioria das empresas.

Por isso é importante somar a depreciação e a amortização, ao lucro líquido, porque senão
teríamos um lucro líquido injusto no caso de um negócio imobiliário.

Por fim, subtraímos os ganhos na venda de imóveis, pois são ganhos não recorrentes num REIT.
Os ganhos recorrentes vêm dos arrendamentos, por isso é também importante subtrair esses
ganhos não recorrentes das vendas.

Desta forma, obtemos o fluxo de caixa gerado pelas operações do negócio.

O que se pretende num FFO, é que ele seja crescente ao longo dos anos.

No caso da Realty Income, é o que tem vindo a acontecer. Um crescimento consistente e notável
com o passar do tempo.
 Outro indicador muito importante é o AFFO. Ele é uma espécie de “FFO mais limpo”.

O AFFO (Adjusted Funds From Operations), que em português significa “fluxo de caixa ajustado
proveniente das operações”, é baseado no FFO, mas tem ainda em consideração os aumentos nas
rendas, as despesas de capital da empresa e as despesas de manutenção.

Despesas de capital (CAPEX): Investimentos realizados em equipamentos e instalações de forma

a manter a produção e funcionamento de um produto/serviço/sistema.

Despesas de manutenção (OPEX): São os custos de manutenção dos imóveis, tais como
repintura, substituição do telhado, substituição de janelas, etc. Estes são custos recorrentes, pois
são necessários para manter o negócio do REIT em funcionamento, e é capital com que não se
pode contar para pagar os dividendos dos acionistas.

O AFFO fornece aos investidores uma imagem mais clara da capacidade de pagamento de
dividendos do REIT.
Não existe uma fórmula globalmente aceite para o AFFO.

Cada empresa calcula o seu AFFO, da forma que acredita refletir melhor o seu potencial de
geração de caixa.

A fórmula mais comum é:

AFFO = FFO + aumentos nas rendas - despesas de capital recorrentes – despesas de

manutenção
Como não temos o cálculo do AFFO na nossa tabela, podemos ir consultá-lo diretamente no
site da Realty Income (www.realtyincome.com), em “About us -> Company Overview”.
Tal como o FFO, também o AFFO tem sido crescente ao longo dos anos, o que é um ponto positivo.
Normalmente numa análise fundamentalista a empresas, o Payout Ratio é a percentagem dos
lucros líquidos que são distribuídos aos acionistas.

Por lei, já vimos que os REITs são obrigados a distribuir, no mínimo, 90% dos seus lucros. Portanto na
teoria o Payout Ratio será sempre superior a 90%.

No entanto, como no caso de um REIT, o lucro líquido não é a melhor métrica a ter em conta, usa-
se o FFO.

Dessa forma, conseguimos analisar a capacidade que a empresa tem para pagar os dividendos
com o fluxo de caixa gerado.
Payout Ratio = (Dividendos / FFO) * 100

Na nossa tabela, os dividendos estão no campo “Div.”, que ao dividirem pelo FFO, irão dar origem
ao Payout Ratio, que está no campo “Payout”.
Idealmente, queremos sempre um Payout abaixo de 90%. Quanto mais baixo for o rácio, mais
saudável está o dividendo, e mais capacidade a empresa tem de continuar a aumentar o valor
do mesmo.

O Payout da Realty Income de 84% é um excelente valor, que indica um dividendo bem suportado
pelo FFO, e com possibilidades de crescimento.
O FFOPS, FFO per share, ou em português, FFO por Ação, revela o FFO que um REIT gera por cada
ação emitida no mercado.

Ou seja, é a rentabilidade por ação do REIT.

É calculado através da divisão entre o FFO de um determinado período e o número de ações
emitidas no mercado.

FFOPS = FFO/Número de ações em circulação

O FFO em 2020 foi de $1 148 000 0.

O numero de ações em circulação temos como

referência o nº apresentado a Dezembro de
2020, que foi 357 367.

FFOPS = 1 148 000/357 367

FFOPS = $3,21
Quanto maior o FFOPS, melhor. O ideal será este indicador crescer todos anos, ao longo dos
últimos 10 ou 15 anos, pois isso significaria uma evolução sustentável da empresa e do FFO gerado
por cada ação.

Através do site
https://seekingalpha.com/symbol/O/in
come-statement, conseguimos ver
uma evolução crescente, e sempre
positiva do FFOPS da Realty Income, ao
longo dos últimos 4 anos.
O P/FFO, Price-to-FFO, em português, preço sobre o FFO, é um múltiplo calculado a partir do preço
atual da ação em relação ao seu FFO por ação.

Na prática, ele é um múltiplo do preço, pois mostra o quanto os investidores estão dispostos a
pagar pelo FFO por ação (FFOPS).

O P/FFO diz-nos também, quantos anos estamos dispostos a esperar para que o REIT retorne em
FFO o dinheiro investido na compra do mesmo.

É um dos indicadores mais populares entre os investidores para analisar um REIT, pois pode dar
uma primeira ideia sobre se o REIT está a negociar a um preço alto ou não.
Para calcular o P/FFO, basta dividir o preço atual da ação pelo FFOPS.

P/FFO = Preço da ação/FFOPS

O FFOPS em 2020 foi de $3,21

A 31/12/2020 o preço da ação era de $62,17.

FFOPS = 62,17/3,21
FFOPS = $19,4

O ideal é comparar-se o P/FFO da Realty Income com outras empresas do seu setor, de forma a
perceber se ela está cara ou não. Quanto mais baixo for o P/FFO, mais barata ela está. Em regra
geral, abaixo de $20 é um bom indicador.
 ROE N.D./EBITDA FFO AFFO Payout Ratio
4% 5,9% $1 148 000 0 $1 173 000 0 84%
Menor do que a industria, Tendo uma taxa perto dos Crescimento À semelhança do FFO, o 84% é um excelente valor,
e estagnado ao longo dos 6%, a dívida está no limiar constante e notável AFFO também tem que indica um dividendo
últimos anos da sustentabilidade ao longo dos anos evoluído com o tempo bem suportado pelo FFO,
e com possibilidades de
crescimento.

FFOPS P/FFO
$3,21 19,4x
Evolução crescente, e sempre Um valor abaixo de $20 é um bom
positiva do FFOPS da Realty sinal, mas deve ser comparado com
Income, ao longo dos últimos 4 outras empresas da sua indústria
anos.