Enraizados - Naomi Novik

Direito Civil IV – Aula 1 |Direitos Reais
O presente material constitui resumo elaborado por equipe de monitores a partir da aula
ministrada pelo professor em sala. Recomenda-se a complementação do estudo em livros
doutrinários e na jurisprudência dos Tribunais.
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Sumário
1. Introdução ..................................................................................................................... 3
2. Características dos direitos reais .................................................................................. 4
3. Obrigações propter rem e obrigações com eficácia real .............................................. 8
4. Classificação dos direitos reais ...................................................................................... 8
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1. Introdução
A professora Caroline Andriotti, Procuradora da Fazenda Nacional, Mestre em Direito
Civil pela UERJ, buscou verificar a incidência deste tema nas provas enfocadas por esta
turma.
Assim, concluiu que a cobrança dos direitos das coisas é mais recorrente em provas
dos TRF’s, sendo abordado em 21,9% das questões assuntos como, propriedade, usucapião,
efeitos da posse e outros direitos reais específicos como os direitos de garantia. No âmbito
do MPF, tem-se um percentual razoável, incidindo em 7,4% dos quesitos.
Inicialmente, para tratar de direitos reais, o próprio Código Civil enuncia um capítulo
sobre disposições gerais sobre direito das coisas, a partir do artigo 1.225.
Uma teoria geral dos direitos reais é uma análise da estrutura mínima de todos os
direitos reais, as características mínimas, a natureza jurídica, conceito e divergências
doutrinárias existentes.
A primeira divergência vista na doutrina, muito embora os discordantes ocupem
parcela bastante minoritária, dedica-se ao tratamento igual dado ao termo direito das coisas
e direitos reais. Para a maioria da doutrina estes são sinônimos, inicialmente pela própria
tradução, já que neste termo “reais” deriva do latim res que significa coisa.
A posição minoritária aponta uma diferença sutil, fundada na própria disposição
topográfica da matéria no CC/02. Os direitos das coisas seriam um conceito mais amplo, pois
ao verificar a nomenclatura disposta no código, o Livro III diz respeito ao próprio direito das
coisas, subdivididos nos títulos I e II, respectivamente, no estudo da posse e dos direitos
reais.
Contudo, esta posição é minoritária, não prevalecendo nem sobre a doutrina e nem
na jurisprudência. A importância disto será melhor vislumbrada na análise do instituto da
posse, enfrentando questões sobre se é direito ou não e, confirmada sua juridicidade, se
trata de direito real ou pessoal.
A origem do direito real, para a maioria dos autores, remonta ao direito intermédio,
por criação dos romanos que, por uma questão processual, distinguiram a actio in rem e a
actio in personam.
O conceito dos direitos reais seria aquele complexo de relações jurídicas que visa
regular a apropriação econômica das coisas e a utilização dos bens pelos sujeitos de direito.
Em outras palavras, é uma categoria jurídica que visa normatizar a utilização dos bens da
vida, em especial aqueles de conteúdo patrimonial.
É importante frisar a relevância da proteção aos bens de conteúdo patrimonial por
aludir a uma visão clássica dos direitos das coisas, vinculado à defesa da propriedade.
Para fundamentar esta relação jurídica que diz respeito ao patrimônio, surgiu uma
distinção importante entre a teoria realista clássica e a teoria personalista.
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A teoria realista ou clássica é aquela que enxerga a relação jurídica entre a pessoa e o
objeto de direito (coisa), esta interação se daria de forma imediata.
Mais tarde, até por influência do ideal do Kant, em especial no que tange à dignidade
da pessoa, verificou-se que esta relação não acontece entre pessoa e coisa, mas entre duas
ou mais pessoas que fazem referência à coisa. Logo, as relações jurídicas têm por sujeitos de
direito apenas as pessoas e nunca as coisas, pois lhe falta o valor imanente encontrado nas
pessoas.
Portanto, na explicação dos direitos reais, o que é aceito majoritariamente é esta
teoria personalista, ou seja, uma relação entre a pessoa e toda a coletividade que deve
respeitar o direito real, seja a propriedade, como direito real pleno, ou os outros casos que
serão vistos mais à frente, a partir da análise do art. 1.225 do CC/02.
Repise-se que a relação jurídica de direitos reais é entre pessoas, de um lado o
proprietário e do outro a coletividade (sociedade).
2. Características dos direitos reais

Pode-se verificar que todos os autores do ramo dispõem sobre as características dos
direitos reais, seja para diferenciá-los, ou mesmo por conta das próprias noções trazidas pela
distinção entre as teorias personalistas.
Estes caracteres demarcam uma relação que não visa exigir de outrem o
cumprimento de uma prestação, como aquelas envolvendo direito de crédito, mas uma
relação que fala por si só, no sentido que, dada a devida publicidade, toda a coletividade
deverá respeitar o direito real.
a) Aderência/inerência
A primeira característica apontada pelos juristas é a aderência ou inerência,
consistente no poder imediato sobre a coisa, que é próprio dos direitos reais.
Muito embora nãos se considere que a relação não se dá entre pessoa e coisa
(sujeito e objeto de direito), a importância da vinculação da pessoa com a coisa chama-se
aderência ou inerência.
Por isso é possível exercer o direito sobre a coisa de forma imediata, ao contrário do
direito de crédito onde exige-se, de regra, a reivindicação da prestação do devedor sendo,
portanto, uma relação mediata em face do bem da vida objeto de eventual contrato.
b) oponibilidade erga omnes
Outra característica é a oponibilidade erga omnes, ou seja, fazer valer o direito
perante toda sociedade.
Este é um ponto que demarca mais uma vez a diferença com os direitos de crédito,
justamente porque a regra nestes direitos pessoais é a relatividade dos efeitos dos
contratos, muito embora se saiba que na moderna teoria contratual isto já é lido com certa
restrição, por força da função social do contrato.
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c) Ambulatoriedade
A ambulatoriedade decorre da própria aderência, diz respeito à característica de que
o direito real persegue a coisa, caminhando junto com a relação jurídica.
Isto é muito evidente nos direitos reais de garantia, a exemplo da hipoteca, pois, uma
vez registrada, qualquer futuro adquirente do bem gravado, submete-se à garantia.
d) Sequela
Outra característica bastante próxima da aderência é o direito de sequela. Ele tem
por escopo o poder jurídico de perseguir o bem nas mãos de quem quer que seja.
e) Publicidade
É quase um pressuposto da eficácia erga omnes, não poderia imaginar um direito
real com eficácia perante toda comunidade se não houvessem requisitos de publicidade que
permitisse essa ficção jurídica do conhecimento de toda coletividade.
f) Especialidade
Esta característica diz respeito à necessidade que os direitos reais sejam exercidos
sob uma coisa certa e determinada.
Por certo, deve ser verificado que apenas um direito real passível de ser observado
pela coletividade, de modo que haja uma aparência do seu exercício, torna idônea a
publicidade e oponibilidade erga omnes.
Assim, é preciso que este direito real seja exercido sob uma coisa certa e
determinada. Por outro lado, a indeterminabilidade da coisa acabaria por dificultar a
presença das demais características dos direitos reais.
g) Preferência
Além dessas, costuma-se citar bastante a preferência, tanto do ponto de vista
temporal, no sentido de quem registrou primeiro terá precedência em relação aos
subsequentes, quanto espacial, ou seja, a predileção dos direitos reais sobre os próprios
direitos de créditos.
h) Taxatividade
Algumas obras tratam conjuntamente a taxatividade e a tipicidade, em outros apenas
uma delas é abordada entre as características, mas o fato é que são coisas distintas,
componentes do sistema do numerus clausus.
Na taxatividade, por todas essas características que tornam os direitos reais mais
fortes do que as outras categorias do direito, há a imposição que a criação de tais direitos
deve ser realizada com reserva de lei, ou seja, só é direito real aquelas figuras típicas
elencadas pela legislação civil.
i) Tipicidade
Por sua vez, a tipicidade diz respeito ao conteúdo dessas figuras típicas ora criadas.
Por exemplo, em uma eventual transferência do domínio tenha o das figuras típicas
previstos em lei.
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Vê-se, portanto, que são duas características intimamente relacionadas. Uma diz
respeito à categorização (cada uma das figuras típicas será criada por lei) e a outra ao
conteúdo normativo.
Estas são as características mais destacadas na doutrina sobre os direitos reais. Sabe-
se, entretanto, que estas categorizações estanques são passíveis de críticas, pois, via de
regra, seja em direitos reais ou pessoais, estas características podem ser vistas em situações
mistas.
Não raro, os operadores do direito encontram dificuldades em determinar a
prevalência de uma ou outra característica atribuída a relações de direitos reais ou pessoais
no caso concreto.
Feita esta importante ressalva, é comum encontrar na doutrina a distinção clássica
entre direitos reais e pessoais, consoante exposto no quadro abaixo:
Direitos Reais Direitos Pessoais

Sujeito passivo universal Sujeito passivo determinado
Objeto determinado Objeto determinável
(certo, determinado e atual)
Sistema do numerus clausus Numerus apertus
(art.1.225, CC-02) Autonomia privada
Não se extinguem por inércia + Extinguem-se pela inércia do
tempo, e sim pela situação contraria, titular + decurso do tempo
em proveito de outro titular (usucapião) Não admitem usucapião
Suscetíveis de posse Não suscetíveis de posse
Como se sabe, modernamente, esta distinção não deve ser levada de forma absoluta.
Por exemplo, diante da função social do contrato, não se pode dizer que os direitos
obrigacionais geram direitos apenas entre as partes. Em outra margem, há situações
envolvendo direitos reais como usufruto onde existe o direito real, mas também obrigações
recíprocas avençadas entre as partes.
Adentrando na comparação propriamente dita, nos direitos reais o sujeito passivo é
universal em razão da já comentada oponibilidade erga omnes, diferente dos direitos
pessoais, aonde o sujeito passivo é determinado ou determinável.
Portanto, no caso de relações obrigacionais, é preciso saber sempre de quem será
cobrada a prestação, pois há uma exigibilidade mediata, dependente do ato do devedor.
Com relação ao objeto, a especialidade dos direitos reais pugna que o objeto seja
certo, determinado e atual, ao passo que no direito contratual é possível acordar sobre
coisas futuras.
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No caso dos direitos reais, vigora o sistema dos numerus clausus1, o que significa a
impossibilidade de serem criados novos direitos reais não previstos pelo legislador, apenas
com base na autonomia da vontade das partes. Já nos direitos pessoais, a estipulação ocorre
em um sistema de numerus apertus, a autonomia privada, negocial, pode criar novas figuras
contratuais não previstas na legislação.
Neste ponto, cabe mais uma crítica à divisão estanque, pois no âmbito do direito do
consumidor, por conta da hipossuficiência e em uma série de regramentos específicos onde
há um certo dirigismo contratual, uma vedação de determinadas cláusulas, esta distinção,
não obstante ser parte de um entendimento clássico, cobrado em concursos, não se
sustenta diante de uma análise dogmática mais profunda.
Além destas distinções, faz-se mister pontuar que os direitos reais não se extinguem
por inércia, mais tempo, e sim pela situação contrária em proveito do outro titular
(usucapião). Pode-se afirmar que o direito real é perene, até que se constitua uma situação
contrária com requisitos legais específicos que façam cessar o direito real de determinada
pessoa.
Nos direitos pessoais a regra é a contrária, especialmente nos direitos de crédito,
verifica-se que eles se extinguem pelo decurso de tempo nos prazos estabelecidos na
legislação.
Por fim, costuma-se diferenciar que os direitos reais são suscetíveis de posse, ao
passo que os direitos pessoais não seriam. Esta é uma divergência doutrinária antiga que
ainda se mantém.
O professor Caio Mário da Silva Pereira, por exemplo, entendia que não haveria um
impedimento do ponto de vista dogmático para o exercício da posse de direitos, inclusive
fazendo um estudo histórico demonstrando que, primeiramente os romanos não
reconheciam o cabimento e depois acabaram aceitando a possibilidade de exercer a posse
sobre direitos de crédito.
No entanto, hoje em dia, é majoritário o entendimento do não cabimento pela
doutrina brasileira, esclarecendo-se, inclusive, que no momento que os juristas pátrios
defendiam a posse sobre os direitos de crédito, assim faziam por não haver remédios
garantidores como o mandado de segurança, capazes de oferecer uma tutela mais efetiva,
mais imediata, a determinados direitos que ficavam sujeitos ao perecimento, emergindo a
via possessória como um caminho mais rápido do que a postulação ordinária.
1 A professora ressalta que este rol será explorado, primeiramente, de forma breve e depois será
estudado em detalhes.
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3. Obrigações propter rem e obrigações com eficácia real

Ultrapassadas estas principais distinções entre direitos pessoais e reais, existe uma
categoria muito estudada pela doutrina e com uma série de implicações na jurisprudência
que são as obrigações propter rem, um meio termo entre obrigações reais e pessoais.
Com efeito, são obrigações pessoais que nascem com um vínculo direto com a coisa,
ou seja, em função do direito real surgirá este direito pessoal indissociável, normalmente
contendo uma obrigação de pagar.
Existem vários exemplos de obrigações propter rem, um dos mais citados é a cota
condominial, pois em função da posse ou propriedade daquela coisa, nasce a obrigação de
contribuir para as despesas do condomínio. Pode-se ilustrar também com o direito de
vizinhança, com os tributos cujo fato gerador seja a propriedade (ex. IPVA, IPTU).
Ao lado da obrigação propter rem existe um outro tipo citado pelos autores, que com
ela não se confunde, as obrigações de (ou com) eficácia real.
Este seria o exemplo de uma locação em que o contrato previsse expressamente
cláusula vinculando o eventual adquirente daquele bem imóvel a observar o tempo final do
contrato de locação.
Uma vez registrado este contrato, o terceiro adquirente, apesar de assumir a
propriedade sobre aquela coisa, seria obrigado a respeitar aquele contrato que, em princípio
só faria leis entre as partes, todavia, a referida cláusula teria eficácia erga omnes, vinculado
quem viesse a comprar o imóvel.
4. Classificação dos direitos reais

A classificação dos direitos reais elencados pelo CC/02 podem ser esquematizados
em:
•Direitos reais sobre coisa própria: Direito de propriedade (direito real pleno, por
excelência).
• Direitos reais sobre coisa alheia: os demais previstos no art. 1.225, por sua vez
subclassificados em direitos:
• de aquisição;
• de uso ou
• de garantia.
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Como serão apresentados nas próximas aulas, o art. 1.225, atendendo à sistemática
dos numerus clausus2, enumera os seguintes direitos reais:
Direitos Reais
Direito real sobre coisa Propriedade
própria
Superfície
Servidões
Usufruto
Uso
De uso, gozo e fruição Habitação
Concessão de uso especial
Direitos reais sobre coisa
para fins de moradia
alheia
Cessão de direito real de
uso
Penhor
De garantia Hipoteca
Anticrese
Direito do promitente
De aquisição
comprador do imóvel3
Direito real de laje
Vale frisar que o direito do promitente comprador do imóvel classifica este direito
como direito real sobre coisa alheia de aquisição, pois permite ao promitente comprador
não somente exigir do promitente vendedor a efetivação da escritura definitiva que
outorgue o título para aquisição da propriedade, mas se registrado e pago o preço, ganha o
direito de adjudicar aquele imóvel objeto do contrato de compra e venda.
Atente-se, também, para a inovação trazida pela Lei 13.465/2017, antes prevista em
medida provisória, ao inserir o direito real de laje, ainda não aprofundado na doutrina, mas
no avançar destas aulas serão vistas as divergências que já pairam sobre o instituto,
especialmente se deve ser tratado como direito real sobre coisa própria ou direito real de
coisa alheia, enquadrado como de uso, gozo e fruição.
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Muito embora a doutrina majoritária afirme que o rol de direitos reais são numerus clausus, alguns
doutrinadores aceitam que sejam criados novos direitos não previstos no código, desde que atendido o
requisito registral.
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Classifica-se este direito como direito real sobre coisa alheia de aquisição, pois permite ao promitente
comprador não somente exigir do promitente vendedor a efetivação da escritura definitiva que outorgue o
título para aquisição da propriedade, mas se registrado e pago o preço, ganha o direito de adjudicar aquele
imóvel objeto do contrato de compra e venda.
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De forma breve, vale dizer que o estudo do direito de superfície seria aquele direito
de plantar ou construir em terreno alheio, permitindo o desdobramento do solo por prazo
determinado, para o aproveitamento desta área, devidamente registrado no RGI.
No que tange às servidões, serão vistos os imóveis corpóreos que se constituem no
prédio dominante podendo apropriar-se da utilidade econômica do prédio serviente.
Na seara do usufruto, ou seja, a permissão do uso, gozo e fruição daquele bem e as
possibilidade mais restritas que com ele se parecem, como o uso, a habitação (ainda mais
restrita e personalíssima).
Será visto também o penhor, que é o bem móvel dado em garantia de quitação de
uma dívida. Assim como a hipoteca, que já abrange bens imóveis, domínio útil,
embarcações, aeronaves, linhas férreas, tudo isso a ser estudado com vagar.
Outrossim, será analisada a anticrese, instituto que se manteve e consiste no credor
se manter na posse de um bem para que, colhendo seus frutos, impute-os na dívida do
devedor, com finalidade de quitação.
A concessão de uso para fins de moradia, aplicado a imóveis da União, trazendo, do
mesmo modo, requisitos específicos. A concessão de direito real de uso tanto de imóveis
públicos, bens dominicais, quanto de imóveis privados com suas peculiaridades. Em suma,
todos estes direitos serão estudados nas aulas seguintes de direitos reais.
No concurso do TRF 2 de 2013, foi cobrada a seguinte questão:
TRF2 – XIV Concurso/2013
44. Com relação a direitos reais, obrigações e contratos, assinale a opção correta de
acordo com o Código Civil:
(A) O atual Código Civil consagra a positivação do princípio de que os direitos reais são
numerus clausus, somente podendo ser criados por lei.
(B) O Código Civil vigente prevê tanto a mora simultânea quanto a mora alternativa.
(C) No seguro de pessoas, a apólice ou o bilhete podem ser ao portador.
(D) Pode-se estipular a fiança ainda que sem consentimento do devedor, mas não contra
a sua vontade.
(E) A nulidade de qualquer das cláusulas da transação não implica, por si só, a nulidade
da transação.
Comentários: Vê-se que a resposta está logo na letra “a”, portanto, se o candidato
estivesse estudado bastante direitos reais, já era o suficiente para resolver esta questão,
pois todas as outras quatro alternativas subsequentes referem-se a obrigações e contratos.
Como foi alertado, apesar da crítica da doutrina minoritária sobre a relação numerus
clausus dos direitos reais, esta distinção ainda é cobrada.
Uma outra questão, agora relacionada com obrigações propter rem, foi pedida no
concurso da Procuradoria Geral da República:
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PGR – XXVIII Concurso/2015

71. De acordo com a jurisprudência do STJ:
I - A dívida condominial constitui uma obrigação propter rem, cuja prestação não deriva
da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real.
II - O dever de pagar pelo serviço de fornecimento de água tem a natureza jurídica de
obrigação propter rem, uma vez que se vincula a titularidade do bem.
III - A necessidade de reparação integral da lesão causada ao meio ambiente permite a
cumulação de obrigações de fazer, não fazer e indenizar, que tem natureza propter rem.
IV - As contribuições criadas por Associações de Moradores podem ser equiparadas,
para fins de direito, a despesas condominiais, tendo a dívida natureza propter rem.
Das proposições acima:
a) I e II são corretas;
b) I e III são corretas;
c) I e IV são corretas;
d) Todas são corretas.
Comentários: Analisando as assertivas, centradas na jurisprudência do STJ, percebe-

se que a I está correta, pois vimos que a cota condominial é considerada uma obrigação
propter rem.
A outra proposição certa era a III, pois este é um entendimento do STJ de que a
obrigação de reparar dano ambiental tem natureza propter rem, portanto, ainda que aquele
proprietário atual do bem onde houve uma degradação ambiental não tenha sido o
causador dela, ele será obrigado arcar com a reparação.
As afirmativas equivocadas eram a II e a IV. Sobre a II, será visto que a obrigação por
fornecimento de água tem natureza pessoal, não decorrendo da titularidade do direito real.
Já a IV está contrária à jurisprudência do STJ, onde o tribunal entende não ser possível a
equiparação das contribuições das associações de moradores às despesas condominiais.
Portanto, a resposta correta era letra “b”.
Nesta linha, cabe verificar alguns julgados sobre as obrigações propter rem, a
começar sobre as cotas condominiais:
Veja-se o tema julgado no repetitivo 949/STJ, estabelecendo prazo prescricional de 5
anos para cobrança das cotas condominiais:
"[...] as despesas condominiais, compreendidas como obrigações 'propter rem', (...) são
de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade
imobiliária , ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse,
o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o
condomínio". "[...] muito embora se cuide de obrigação real ('propter rem'), deve-se
observar [...] que os débitos devem constar em instrumentos (atas das assembleias que
devem instruir as ações para cobrança de taxa condominial e, eventualmente,
convenção condominial), onde é possível, pois, aferir os valores e a data em que
deveria ser efetuado o pagamento do débito inadimplido".
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Ainda no campo das cotas condominiais, outra questão foi objeto do repetitivo tema
886/STJ:
EMENTA [...] 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que
define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro
do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode
recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador.
Nota-se que o tema das cotas condominiais é bastante recorrente na pauta do STJ,
mesmo que a constatação dela ser uma obrigação propter rem já não seja tão nova assim.
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