PARECER TCNICO DE AVALIAAO MERCADOLGICA

IMVEL PARA VENDA

DE ACORDO COM A NORMA ABNT 14.653 E LEI 6.530/78

1.

SOLICITANTE

ANTONIO BENEDITO LEITE DA SILVA DE SOUZA

VISTA DO IMVEL AVALIANDO

LOCALIZAO

RUA SO RAFAEL, 1-45, JARDIM REDENTOR

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BAURU SP CEP 17032-240

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2. NDICE

1. SOLICITANTE E ENDEREO DO IMVEL EM AVALIAO.................................... 01

2. NDICE........................................................................................................ 02
3. OBJETIVO................................................................................................... 03
4. NMERO DO PARECER................................................................................ 03
5. DA COMPETNCIA / ABNT NBR 14653..................................................... 04
6. ABREVIATURAS........................................................................................... 06
7. PRELIMINARES / VISTORIA........................................................................... 07
8. DESCRIO DO IMVEL............................................................................... 07
9. CARACTERSTICAS DA REGIO / MELHORIAS E CONFRONTAES.................... 09
10. LOCALIZAO / VISTA AREA POR SATLITE.................................................. 10
11. DOCUMENTAO EM ANEXO........................................................................ 12
12. FOTOS DO IMVEL AVALIANDO.................................................................... 12
20

14. FOTOS DE IMVEIS REFERENCIAIS..............................................................

21

15. HOMOGENEIZAO DE DADOS IMVEL REAL...............................................

26

16. NOTA DE ESCLARECIMENTO.......................................................................

27

17. CONCLUSO DE PARECER.........................................................................

28

18. DADOS DO ESCRITRIO E CURRCULO DO CORRETOR AVALIADOR...............

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13. METODOLOGIA FONTE DE PESQUISAS REFERENCIAIS....................................

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3. OBJETIVO

Este parecer tcnico tem por objetivo determinar o valor de mercado para VENDA ou
LOCAO da CASA situada na Rua So Rafael, n 1-45, no Bairro Jardim Redentor, de
propriedade de Elizabete Coutinho Lopes, CPF n 256.687.648-77, imvel este descrito nos
termos da matrcula n 77.777 do 2 Cartrio de Imveis de Bauru - SP, e devidamente
cadastrado junto Prefeitura Municipal de Bauru como contribuinte municipal sob o n
30823006

4. NUMERO DESTE PARECER PTAM

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PTAM WRM 001 * 03/2015

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5. DA COMPETNCIA

Art. 1 - O exerccio da Profisso de Corretor de Imveis, no Territrio Nacional,

redigido pelo disposto na Lei 6.530/78.

Este parecer foi elaborado de conformidade com o disposto do art. 3 da Lei 6.530, de 12
de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido:

Art. 3 - Compete ao Corretor de Imveis exercer a intermediao na

compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo ainda, OPINAR
quanto comercializao e ou locao imobiliria.

Atende ainda as Resolues do Conselho Federal de Corretores de Imveis (COFECI) ns

957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1.066, de 22 de novembro de 2007
(D.O.U. de 29/11/2007), que dispem sobre a competncia do Corretor de Imveis para a
elaborao de Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica e regulamentam a sua forma

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de elaborao.

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5.1. Partes da ABNT / NBR

A ABNT/NBR 14.653 constituda pelas seguintes partes, sob o ttulo geral Avaliaes de
Bens

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imveis urbanos;

Parte 3: Imveis rurais;

Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes de bens industriais em geral;

Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

gerais para as demais partes e somente ser utilizvel em conjunto.

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Esta parte da NBR 14.653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos

Parte 7: Patrimnio Histrico.

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6. ABREVIATURAS
IA Imvel em Avaliao
CRECI-SP Conselho Regional de Corretores de Imveis do Estado de So Paulo
CNAI Cadastro Nacional de Avaliadores Imobilirios
Art. Artigo
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
NBR Normas Brasileiras
M - Metro quadrado
IPTU Imposto Predial Territorial Urbano
R Referenciais
VV Valor de Venda
VL Valor de Locao
ATC rea Total Construda
ATT rea Total do Terreno
AT rea do Terreno
C.M - Custo por Metro quadrado
VGV ou VGL Valor Global de Venda ou Valor Global de Locao
VM Valor Mdio
TG Total Geral
MG Mdia Geral

IAC Idade Aparente da Construo

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DTC Depreciao por Tempo de Construo

RFD Resultado do Fator de Depreciao

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7. PRELIMINARES

7.1 Por solicitao do professor do curso de formao para avaliadores de imveis;

constitui objeto do presente trabalho, o parecer de valorao para efeito de Valor Real para
Venda e/ou Locao de referido imvel

7.2 O imvel objeto deste parecer, est devidamente registrado na Matrcula de n 77.777
do 2 Cartrio de Imveis da Comarca de Bauru - SP cadastrado perante a Prefeitura
Municipal de Bauru - SP sob o nmero de contribuinte n 30823006

7.3 Vistoria
O imvel foi vistoriado in Loco por este subscritor em companhia de Elizabete Coutinho
Lopes, proprietria do imvel, no dia 06/03/2015, no perodo da manh, sendo conferida a
metragem do prdio, verificando a idade do mesmo, analisado o estado de conservao,
as avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua edificao.

8. DESCRIO DO IMVEL

Trata-se de imvel residencial tipo casa, de 139,9 m de rea construda (ver nota),
distribuda em um terreno de 200 m, trrea, com 2 dormitrios sendo 1 sute, com 2 vagas

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de garagem.

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Em visita de reconhecimento realizada conforme acima mencionado, pudemos verificar que

a casa de baixo padro em todos os seus aspectos apresentados, tanto de construo
quanto de acabamento.

O imvel apresenta uma idade aproximada de 20 anos, e seu estado de conservao de

boa aparncia. No h patologias estruturais externas aparentes. Na sua entrada possui
um porto com entrada social e para carros com abertura manual, com 2 vagas de garagem
cobertas, com pintura nova na cor amarela, e uma porta de ferro para entrada independente
para a rea de lazer do imvel.

A visita interna foi realizada, de maneira a vistoriar todas as dependncias do referido

imvel, onde verificamos na entrada uma sala de estar e uma de jantar, ambas com pintura
branca nova nas paredes e teto, piso de madeira na sala de estar e revestimento na sala
de jantar; cozinha com revestimento mais antigo nas paredes e pisos, com pintura branca
nova no teto; banheiro social reformado com revestimento novo nas paredes e piso, com
pintura branca nova no teto, e box de vidro temperado novo; uma sute com paredes e teto
pintado cor branca nova, piso de madeira, com seu respectivo banheiro, tambm reformado
com revestimento novo nas paredes e piso, com pintura branca nova no teto e box de vidro
temperado novo; rea de servio parte com pintura branca nova nas paredes parte com
revestimento novo, piso com revestimento novo, com tanque duplo em mrmore sinttico,
forro de madeira pintado branco; um dormitrio com pintura branca nova nas paredes, piso
com revestimento cermico novo, e teto em forro de madeira; rea externa com pintura
nova cor creme nas paredes e piso pintado novo na cor grafite; rea de lazer pintado novo
na cor creme, piso com revestimento cermico, forro de madeira, com churrasqueira em

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alvenaria. No h patologias estruturais internas aparentes.

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9. CARACTERSICAS DA REGIO

Referido imvel se localiza na Rua So Rafael, rua essa que fica paralela Av. Cruzeiro do
Sul quadra 38, e Rua Rafael Pereira Martini, importantes corredores comerciais e de
trnsito; dista 280 m do Cemitrio do Jd. Redentor e a 1000 m do Distrito Industrial, tratase de uma via pavimentada com mo dupla, com calamento e arruamento muito estreitos.
O imvel destaca-se pela proximidade de inmeros pontos comercias como padarias, lojas,
mercearias, supermercados, banco Caixa Econmica Federal.

9.1 Melhorias Pblicas

O local onde est situado o imvel avaliando possui uma caracterstica de uso e ocupao
de solo residencial.

Todas as ruas do entorno so pavimentadas, e possui pavimentao pblica, rede de gua

e esgoto, rede de telefonia, rede de TV a cabo, internet banda larga, coleta de lixo orgnico
e reciclvel, linha de transporte coletivo urbano, escolas particulares de educao infantil,
escolas Estaduais e Municipais, agncia de Correios, clnicas odontolgicas e mdicas,
lojas e escritrios de prestao de servios, banco e postos de gasolina.

9.2 Confrontaes

alteraes estaro contidas nas averbaes nestes documentos.

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do 2 Cartrio de Imveis de Bauru - SP e fazem parte integrante deste Parecer; possveis

A descrio exata e suas confrontaes esto melhor caracterizadas na Matrcula n 77.777

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10. MAPA DE LOCALIZAO / VISTA AREA

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11. DOCUMENTAO ANEXA

Anexo I: Atestado de Valor Venal e Extratos de Lanamento de IPTU

Anexo II: Matrcula do 2 Cartrio de Registro de Imveis de Bauru SP

Anexo III: Tabela de Homogeneizao de Dados

Esto anexo a seguir cpias simples dos documentos acima elencados.

12. FOTOS DO IMVEL AVALIANDO (IA)

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Fachada

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Garagem

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Garagem

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Sala de Estar

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Sala Estar

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Sala Jantar

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WC Social

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Sute

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WC Sute

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Cozinha

rea de Servio

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Dormitrio 1

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rea Externa Descoberta

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Area Externa Descoberta

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rea de Churrasqueira Coberta

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13. METODOLOGIA APLICADA

Pelo fato de esta sendo efetuado um Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica para um
imvel e no estado em que se encontra.

A metodologia aplicada para a elaborao do presente Parecer foi a de MTODO

COMPARATIVO, tendo sido possvel identificar junto ao Mercado Imobilirio, imveis com
caractersticas semelhantes ao AVALIANDO obedecendo as Normas NBR 14.653-1 e
14.653-2 da ABNT; optamos ainda por encontrar a Mdia entre os chamados Imveis
Referenciais, considerando que so semelhantes entre si e ao prprio AVALIANDO
aplicando a seguir a devida Homogeneizao dos Dados.

Portanto, ao final sero apresentados dois valores distintos para condies de anlise
distintas (Venda e Locao).

13.1 Fontes de Pesquisa dos Imveis Referenciais

A pesquisa de mercado foi realizada com base em informaes de imveis que tiveram
suas vendas concludas nos ltimos 4 meses por vrios escritrios imobilirios da regio,
identificados em cada foto dos referenciais R.
Essa identificao permitiu ento a obteno de inmeros imveis dos quais selecionamos
os abaixo descritos, com caractersticas intrnsecas semelhantes ao imvel avaliando e
identificados como R1 a R10.

dados obtidos e efetuar os clculos matemticos que permitiu concluir os valores

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apresentados ao final deste parecer tcnico.

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Aps a coleta de dados descritos na Tabela de Pesquisa, foi possvel homogeneizar os

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14. FOTOS DE IMVEIS REFERENCIAIS

R1 R$ 150.000,00 - 105 m

R2 R$ 210.000,00 - 120 m
IMVEL VENDA NA BOLSA IMOBILIRIA FONE (14) 3234-3344

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IMVEL VENDA NA JOSE GERALDO IMOVEIS FONE (14) 3208-2002

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R3 R$ 177.000,00 - 150 m

R4 R$ 250.000,00 - 136 m
IMVEL VENDA NA CONCRETO IMVEIS FONE (14) 3879-3795

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IMVEL VENDA NA CONCRETO IMVEIS FONE (14) 3879-3795

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R5 R$ 230.000,00 - 168 m

R6 R$ 160.000,00 - 142 m
IMVEL VENDA NA CONCRETO IMVEIS FONE (14) 3879-3795

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IMVEL VENDA NA CONCRETO IMVEIS FONE (14) 3879-3795

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IMVEL PARA VENDA
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R7 R$ 180.000,00 - 142 m

R8 R$ 190.000,00 - 122 m
IMVEL VENDA NA BOLSA IMOBILIRIA FONE (14) 3234-3344

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IMVEL VENDA NA ADDAD VOLPE IMOVEIS FONE (14) 3104-1234

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R9 R$ 200.000,00 - 140 m

R10 R$ 245.000,00 - 140 m

IMVEL VENDA NA BOLSA IMOBILIRIA FONE (14) 3234-3344

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IMVEL VENDA NA BOLSA IMOBILIRIA FONE (14) 3234-3344

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15. HOMOGENEIZAO DOS DADOS E RESULTADO DAS COLETAS

15.1 Evoluo dos Clculos

Homogeneizao:
VENDA
IA = (valores referenciais (1 a 10)) x (m IA) (valor de DPC)
10

LOCAO
IA = VL = TG * VM

15.2 Grfico Demonstrativo

R$300.000,00

R$250.000,00

R$200.000,00

Referncias

R$150.000,00

Imvel Avaliando
R$100.000,00

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R$50.000,00

R1

R2

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R3

R4

R5

R6

R7

R8

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R$R9 R10

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NOTA

O imvel objeto deste Parecer Tcnico foi avaliado levando-se em considerao duas
situaes distintas, ou seja:

A primeira, Valor de Mercado para a Venda do Imvel no estado em que se encontra;

A segunda, Valor de Mercado para Locao do imvel no estado em que se

encontra, sendo acrescido de IPTU R$ 18,83 (dezoito reais e oitenta e trs centavos
mensais).

Foi detectado neste imvel uma diferena de rea construda, sendo considerada
neste Parecer a rea correta, e no a rea que consta na Matrcula e no Atestado
de Valor Venal; a Prefeitura j notificou a proprietria, que est realizando a

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regularizao do imvel junto ao rgo competente.

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CONCLUSO

Em vistoria realizada segundo a NBR n 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT, aplicando fatores

de transposio e correo consubstanciada segundo tcnicas modernas de avaliaes
contriburam para a formao da convico dos valores aqui expressos; estando o IMVEL
AVALIANDO livre e desembaraado de quaisquer nus reais que comprometam a
negociao, tais como ttulos, hipotecas, aes ou quaisquer outras avenas que impeam
uma negociao, CONCLUMOS que:

Para a Venda do Imvel no estado que se encontra, representa nesta data a

importncia de R$ 185.267,47 (CENTO E OITENTA E CINCO MIL, DUZENTOS E
SESSENTA E SETE REAIS E QUARENTA E SETE CENTAVOS)

Em segunda instncia, seguindo os mesmos princpios e comentrios acima apresentados,

CONCLUMOS que:

Para a Locao do Imvel, no estado em que se encontra, representa nesta data a

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importncia mensal de R$ 926,34 (NOVECENTOS E VINTE E SEIS REAIS E TRINTA E

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QUATRO CENTAVOS)

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Por se tratar de um Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica expedida comercial que

se louva em informaes obtidas junto ao mercado imobilirio, considerando imveis com
caracterstica e localizao scia econmica semelhante, deve-se prever uma possvel
variao de at 5% nos valores acima expressos, ou seja, no mnimo R$ 176.004,10 e no
mximo R$ 194.530,84, diante dos interesses inerentes do prprio mercado e de seu
proprietrio.

Agradecemos a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, nos colocando

disposio de V. Sa. para quaisquer esclarecimentos que se faam necessrio.

Atenciosamente

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CRECI - SP n 136.132-F Habilitado desde 2013

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Currculo do Corretor Avaliador

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Dados Pessoais:
Brasileiro, casado, 34 anos de idade
R. So Rafael 1-34, Jd. Redentor
Bauru SP CEP 17032-240
(14) 99759-3363
Habilidades Profissionais:
Experincia na rea imobiliria como Corretor de Imveis desde Maio/2009
Formao Acadmica:
CTI UNESP-Bauru Tcnico em Processamento de Dados
SOER-Araatuba Tcnico em Transaes Imobilirias
Cursos Extra Curriculares:
Gesto Imobiliria Formao Interna MRV
Referncias Pessoais:

Eduardo Volpe
Scio Proprietrio da Addad Volpe Negcios Imobilirios
Telefone (14) 3104-1234

Daniel Addad
Scio Proprietrio da Addad Volpe Negcios Imobilirios

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Telefone (14) 3104-1234

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ANEXOS

Matrcula do IA