Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico PTAM

IlUSTRISSIMO SENHOR ORLANDO CASSIANO DOS SANTOS

Josenilton Cosme do
Nascimento, Corretor de Imóveis com
registro no CRECI da 2ª Região (Brasil)
sob o nº 114.858-F no CNAI nº 016.485 e
no OPERB nº 15.0174/SP, domiciliado na
Rua. Jose Versolato, 111-B, Sala 922,
Centro São Bernardo do Campo, SP, na
qualidade de Perito Judicial e Avaliador
Imobiliário contratado por V.Sª, vem
apresentar-lhe o presente Parecer Técnico
de Avaliação Mercadológica.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA

VISTORIA
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 12/09/2019.
Trata-se de um edificado para uso residencial, tipo casa, com área total de construção
60,90m2, nascente, de padrão construtivo baixo, em estado de conservação que
podemos caracterizar como conservação de padrão baixo.

A edificação na qual o imóvel avaliando está localizado é constituída de uma casa

térrea Inscrito no Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal de São Bernardo do
Campo sob o nº 024.063.023.000 e registrado em matricula no Segundo Registro de
Imóveis da Comarca de São Bernardo do Campo sob o nº 22.328.

O valor do IPTU para 2019 não foi informado pelo proprietário.

A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de abastecimento

de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefônica,
linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo.

A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota.

O Relatório Fotográfico da vistoria FOI ANEXADO.
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CONTEXTO URBANO

O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infra-estrutura básica (água,

rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo).
METODOLOGIA UTILIZADA
Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado com tratamento por fatores que permite a determinação do valor
levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado
Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de
imóveis.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação

deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes,
a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados
obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 06 (seis) imóveis com características
intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando.

Localização do Imóvel Avaliando compreendendo bairros

vizinhos dos Casa e vila Jerusalém
Fotos do Imóvel Avaliando
Fachada da casa
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Rua Germinio Dias da RochaNº 48

LISTA DE AMOSTRAGEM DE IMÓVEIS DE COMPARAÇÃO DE

DADOS DE MERCADO

Amostra nº 01

Sobrado para Venda Jardim Das Oliveira, 2 Dormitórios, 1 Vagas, 88 m

2 dormitórios, sala, cozinha, 1 wc, lavanderia, 1 vagas, 88 m - Atualizado em: 11/09/2019
Valor do imóvel R$ 190.000 IMOBILIÁRIA VITÓRIA (11) 4346-8830.
Valor m² = R$ 2.159,09
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Amostra nº 02

Sobrado para Venda no Bairro Dos Casa, 4 Dorm, 0 Suíte, 2 Vagas, 161 m²
Sobrado para Venda no bairro Dos Casa, R$260mil, 1ª casa 3 dormitórios 1 c/ closet e sacada, sala,
cozinha ampla 2 wcs, lavanderia, 2 ª casa 1 dormitório, sala, cozinha, 1 wc, lavanderia, 2 vagas, 161
m - Atualizado em: 11/09/2019
IMOBILIÁRIA VITÓRIA (11) 4346-8830 valor do imóvel R$260.000,00 – Valor do
m²=R$1614,90.

Amostra nº 03

Sobrado residencial à venda, Vila Jerusalém, São Bernardo do Campo - SO0692.

Sobrado padrão, condomínio fechado, área útil 76², área do terreno 86 m², ótima
localização, próximo ao KM 23 da Via Anchieta e Carrefour Demarchi. 2 dormitórios
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planejados em piso laminado, sendo 1 com armário em "L" (portas de espelho), cama
suspensa com iluminação embutida, bancada de leitura, sapateira, baú para brinquedos,
moldura de gesso no teto, sala 2 ambientes em piso laminado, sanca com dicroicas, espelho
em uma parede, cozinha planejada, azulejo até o teto, despensa com porta de correr, home
planejado com gavetas de vidro, iluminação de led, quintal e área de serviço coberta, 1
banheiro planejado, apastilhado, teto rebaixado, opção para 2º banheiro, azulejo até o teto,
box de vidro, 2 vagas de garagem coberta Condomínio: Salão de festas com churrasqueira,
quadra, playground, portaria 24 horas Fonte:.GRAL Imóveis SBC (11) 4509-8282 ou (11)
94780-5454, Valor do Imóvel R$ 330.000,00 Valor m²= 3.837,20.

Amostra nº 04

Casa Residencial à venda, Dos Casa, São Bernardo do Campo -2 Dormitórios, Sala, Cozinha ,
banheiro , tudo com piso frio, área de serviço, 4 Vagas. Toda forrada, só tem laje na área de

Casa com 2 Quartos à Venda, 99 m² por R$ 300.000

serviço Rua dos Ubás, 90 - os

Casa, São Bernardo do Campo – SP 99m² Fonte Casari Imóveis SBC Fone(11) 41227777
Valor do Imóvel: Valor do Imóvel R$ 300.000,00 valor m²= R$3.030,00
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Amostra nº 05

Casa residencial à venda, Vila Jerusalém, São Bernardo do Campo Casa a venda na Vila
Jerusalém próximo a Avenida Capitão Casa em São Bernardo do Campo - SP02 Dormitórios,
Sala, Cozinha, wc, Área de serviço, 02 vagas de garagem. Fonte A Especialista Imoveis SBC
Fone: (11) 4335-5083, Valor do imóvel R$290.000,00, Valorm² R$3.866,66.

Amostra nº 06

Casa residencial à venda, Vila Jerusalém, São Bernardo do Campo. Casa térrea à 5 minutos
do centro Sâo Bernardo do Campo. 2 dormitórios, 2 vagas, corredor lateral e quintal. Ótima
localização, estrutura para sobrado. Precisa de alguns reparos, aberto a negociação. 6 x 25 m²,
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paralela Avenida Capitão Casa. Fonte: CASARI Imóveis Fone: (11)4122-7777 - Valor R$
279.000,00 Valor do m² R$2.790,00.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR COMPARAÇÃO DIRETA DE

DADOS DE MERCADO COM TRATAMENTO POR FATORES

FINALIDADE

A finalidade do presente parecer é a caracterização como Imóvel edificado para uso

Residencial Unifamiliar, bem como, determinação do valor de mercado do imóvel
avaliando para fins de comercialização.
Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de
maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de
Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de
2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis
para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a
sua forma de elaboração, conforme o COFECI e este deverá está cadastrado no CNAI
(Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários)

IMÓVEL AVALIANDO
Uma casa simples de residência unifamiliar, situada na Rua Germinio Dias da Rocha,
nº 48, na Vila Nova Jerusalém, Bairro dos Casas na Cidade de São Bernardo do
Campo/SP com área 68,90m² de área construída em um terreno de 140m² com 2
dormitórios, sala, cozinha, banheiro, ´área de serviço e duas vagas de garagem para
automóvel de pequeno porte.
Área: 69m²

MÉTODO EMPREGADO:
Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com
homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Por
este método, o imóvel avaliando é avaliado por comparação com imóveis de
características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são ajustados
com fatores que tornam a amostra homogênea.

O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de

Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das
Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't' de Student com confiança de 80%,
consoante com a Norma Brasileira.

A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes fatores:

F1: Fácil a acesso a transporte publico
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F2: Rua sem saída

F3: Proximo a Capitão Casa
F4: casa não conservada
F5: boa infraestrutura local
F6: baixa valorização

IMÓVEIS AMOSTRADOS PARA COMPARAÇÃO

Imóvel 1:
Sobrado para Venda Jardim Das Oliveira, 2 Dormitórios, 1 Vagas, 88 m 2
dormitórios, sala, cozinha, 1 wc, lavanderia, 1 vagas, 88 m - Atualizado em:
11/09/2019
Área: 88m²
Valor: R$190.000,00
Valor por metro quadrado: R$2.159,09 Fator de homogeneização
Fácil a acesso a 1,50 transporte publico:
Fator de homogeneização Rua sem saída: 1,00
Fator de homogeneização Próximo a Capitão 1,00
Casa:
Fator de homogeneização casa não conservada: 1,00
Fator de homogeneização boa infraestrutura 1,00
local:
Fator de homogeneização baixa valorização: 1,00

Imóvel 2:
Sobrado para Venda no Bairro Dos Casa, 4 Dormitóros, 0 Suíte, 2 Vagas, 161 m²
Sobrado para Venda no bairro Dos Casa, R$260mil, 1ª casa 3 dormitórios 1 c/ closet e
sacada, sala, cozinha ampla 2 wcs, lavanderia, 2 ª casa 1 dormitório, sala, cozinha, 1
wc,
Área: 161m²
Valor: R$260.000,00
Valor por metro quadrado: R$1.614,91 Fator de homogeneização
Fácil a acesso a 1,50 transporte publico:
Fator de homogeneização Rua sem saída: 1,00
Fator de homogeneização Proximo a Capitão 1,00
Casa:
Fator de homogeneização casa não conservada: 1,00
Fator de homogeneização boa infraestrutura 1,00
local:
Fator de homogeneização baixa valorização: 1,00

Imóvel 3:
Sobrado residencial à venda, Vila Jerusalém, São Bernardo do Campo - SO0692.
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Sobrado padrão, condomínio fechado, área útil 76², área do terreno 86 m², ótima
localização, próximo ao KM 23 da Via Anchieta e Carrefour Demarchi. 2 dormitórios
planejado
Área: 76m²
Valor: R$330.000,00
Valor por metro quadrado: R$4.342,11 Fator de homogeneização
Fácil a acesso a 1,00 transporte publico:
Fator de homogeneização Rua sem saída: 1,00
Fator de homogeneização Proximo a Capitão 1,00
Casa:
Fator de homogeneização casa não conservada: 1,00
Fator de homogeneização boa infraestrutura 1,00
local:
Fator de homogeneização baixa valorização: 1,00

Imóvel 4:
Casa Residencial à venda, Dos Casa, São Bernardo do Campo -2 Dormitórios, Sala,
Cozinha , banheiro , tudo com piso frio, área de serviço, 4 Vagas. Toda forrada, só
tem laje na área de serviço Casa com 2 Quartos à Venda, 99 m² por R$ 300.000 Rua
dos U
Área: 99m²
Valor: R$300.000,00
Valor por metro quadrado: R$3.030,30 Fator de homogeneização
Fácil a acesso a 1,00 transporte publico:
Fator de homogeneização Rua sem saída: 1,00
Fator de homogeneização Proximo a Capitão 1,00
Casa:
Fator de homogeneização casa não conservada: 1,00
Fator de homogeneização boa infraestrutura 1,00
local:
Fator de homogeneização baixa valorização: 1,50

Imóvel 5:
Casa residencial à venda, Vila Jerusalém, São Bernardo do Campo Casa a venda na
Vila Jerusalém próximo a Avenida Capitão Casa em São Bernardo do Campo - SP02
Dormitórios, Sala, Cozinha, wc, Área de serviço, 02 vagas de garagem.
Área: 70m²
Valor: R$290.000,00
Valor por metro quadrado: R$4.142,86 Fator de homogeneização
Fácil a acesso a 0,50 transporte publico:
Fator de homogeneização Rua sem saída: 1,00
Fator de homogeneização Próximo a Capitão 1,00
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Casa:
Fator de homogeneização casa não conservada: 1,00
Fator de homogeneização boa infraestrutura 1,00 local:
Fator de homogeneização baixa valorização: 1,00

Imóvel 6:
Casa residencial à venda, Vila Jerusalém, São Bernardo do Campo. Casa térrea à 5
minutos do centro Sâo Bernardo do Campo. 2 dormitórios, 2 vagas, corredor lateral e
quintal. Ótima localização, estrutura para sobrado. Precisa de alguns reparos, aberto
Área: 100m²
Valor: R$279.000,00
Valor por metro quadrado: R$2.790,00
Fator de homogeneização Fácil a acesso a transpo1,50
Fator de homogeneização Rua sem saída: 1,50
Fator de homogeneização Proximo a Capitão Cas1,00
Fator de homogeneização casa não conservada: 1,00
Fator de homogeneização boa infraestrutura loca1,00
Fator de homogeneização baixa valorização: 1,00

TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO:
Imóvel R$/m² F1 F2 F3 F4 F5 F6 R$/m² homog.
1 2.159,09 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3.238,64
2 1.614,91 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2.422,36
3 4.342,11 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 4.342,11
4 3.030,30 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,50 4.545,45
5 4.142,86 0,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2.071,43
6 2.790,00 1,50 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 6.277,50

VALORES HOMOGENEIZADOS (XI), EM R$/M²:

Média: X = ∑(Xi)/n
X = 3.816,25

Desvio padrão: S = √(∑(X - Xi) ²)/(n-1)

S = 1.561,22

VERIFICAÇÃO DOS VALORES PELO CRITÉRIO EXCLUDENTE DE

CHAUVENET:
O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o
valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet.
Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC
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Valor crítico para 6 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,73

Amostra 1: d = |3.238,64 - 3.816,25| / 1.561,22 = 0,37 < 1.73 (amostra pertinente)

Amostra 2: d = |2.422,36 - 3.816,25| / 1.561,22 = 0,89 < 1.73 (amostra pertinente)
Amostra 3: d = |4.342,11 - 3.816,25| / 1.561,22 = 0,34 < 1.73 (amostra pertinente)
Amostra 4: d = |4.545,45 - 3.816,25| / 1.561,22 = 0,47 < 1.73 (amostra pertinente)
Amostra 5: d = |2.071,43 - 3.816,25| / 1.561,22 = 1,12 < 1.73 (amostra pertinente)
Amostra 6: d = |6.277,50 - 3.816,25| / 1.561,22 = 1,58 < 1.73 (amostra pertinente)

CÁLCULO DA AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANÇA:

Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais,
teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar.
Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X - tc * S/√(n-1) e Ls = X + tc * S/√(n-
1),
onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80% de
confiança e 5 (n-1) graus de liberdade.

Limite inferior do intervalo de confiança (Li):

Li = 3.816,25 - 1.48 * 1.561,22/√(6 - 1) = 2.782,92 Limite
superior do intervalo de confiança (Ls):
Ls = 3.816,25 + 1.48 * 1.561,22/√(6 - 1) = 4.849,58

CÁLCULO DO CAMPO DE ARBÍTRIO:

Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será
estipulado em aproximadamente 10% em torno da média.
Campo de arbítrio: de R$3.434,62 a R$4.197,87

TOMADA DE DECISÃO SOBRE O VALOR UNITÁRIO DO IMÓVEL

AVALIANDO:
Obs.: O perito avaliador tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo
de arbítrio.

Como não há valores dentro do campo de arbítrio, sugerimos utilizar a média das
amostras como valor unitário.

Valor unitário do imóvel avaliando: R$3.816,25

RESULTADO FINAL:

Valor final = Valor unitário * área

Valor final = R$3.816,25 * 69,00 = R$263.321,06
 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico PTAM

VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO: R$263.321,06

Conclusão
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e
extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de
técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor
levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado
Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia.

Concluí-se que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de

Análise Mercadológica é de R$263.321,06 (duzentos e sessenta e três reais,
trezentos e vinte e seis reais e seis centavos), já admitindo uma variação de até 5%
(cinco por cento), para cima ou para baixo, conforme livre arbítrio do perito
avaliador.

São Bernardo do Campo, 12 de setembro de 2019

______________________________________________
JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO
Perito Judicial Avaliador
CRECI/SP 114858
CNAI nº 16.485
OPERB nº 15.0174/SP

CURRÍCULO DO PERITO AVALIADOR

JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO

CRECISP 114858 Conselho Regional dos Corretores de Imóveis

CNAI 16485 Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários

OPERB nº 15.0174/SP Ordem dos Peritos do Brasil

Dados Pessoais
CPF: 852.729.308-00
 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico PTAM

Endereço: Rua Jose Versolato, 111-B

Bairro: Centro
Cidade: São Bernardo do Campo - Estado: SP
Telefone 1: (11) 933111-8702 Telefone 2: (11) 98184-5512
E-mail: [email protected]
Formação
Bacharel em Direito - UNIBAN/SP 2001, Pós graduado em Direito Processual Civil e
Direito Civil - UGF/RJ, Curso de Técnico em transação Imobiliária - Colégio Lapa -
2010, Curso de Perito Avaliador Imobiliário - INED/SP 2011 e curso avançado de
pratica de corretagem imobiliária e gestão.
Experiência
Atuação como Perito Judicial Avaliador Imobiliário para os imóveis do TRT (Tribunal
Regional do Trabalho) da segunda região, para aferição de valor de locação de mercado,
assim como, do Ministério Publico Federal, Tribunal de Justiça, Tribunal Regional
Federal e Autarquias Federais, membro do grupo de avaliadores de imóveis, formado
pelo CRECI 2ª Região, Avaliador de imoveis atuante na região do ABCD, atualmente
consultor imobiliário da Abyara Brasil Brokers, para o ABCD, ADVOGADO
especialista em direito imobiliário.
Informações Complementares
Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foi realizado com fundamento no art.
3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a
profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de
Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de
26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem
sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.