Cláusulas Ou Pactos Adjetos À Compra e Venda

Clusulas ou pactos adjetos compra e venda So (i) pactos acessrios, (ii) em regra condicionais ou modais e (iii) que ampliam
m o poder de contratar. O CC/02 prev os seguintes pactos adjetos: retrovenda; venda a contento ou sob prova; preempo convencional; venda com reserva de domnio; e venda sobre documento. Discute-se se esse rol taxativo. Se o rol no for taxativo, ainda poderiam ser utilizados os pactos previstos no CC/16, quais sejam, pacto comissrio e pacto de melhor comprador. Para o professor, o rol taxativo e esses outros dois pactos so potestativos, de forma que no podem mais existir. S sero vlidos aqueles que j foram firmados antes da entrada em vigor do novo CC. Retrovenda A retrovenda uma clusula do contrato de compra e venda que estabelece que o vendedor tem o poder de readquirir o seu imvel junto ao comprador ou junto a qualquer terceiro, restituindo o preo pago, as despesas e as benfeitorias necessrias. A retrovenda, alm de clusula potestativa pura, tambm um direito real, pois configura uma propriedade resolvel. O comprador proprietrio resolvel do bem, porque pode sofrer a perda da coisa; o vendedor o proprietrio reivindicante, pois pode reivindicar aquele imvel especfico. O prazo para tanto decadencial de 3 anos, nunca podendo ser ampliado. Os efeitos da retrovenda so: a) para o comprador: poderes de usar, fruir e dispor do bem (alienando ou gravando). Alm disso, sendo possuidor de boa-f, tem direito indenizao pelas benfeitorias necessrias apenas, perdendo as teis e as volupturias, exceto se tiver autorizao expressa. b) para o vendedor (proprietrio reivindicante): tem direito de seqela da coisa, que exercer por meio da ao reivindicatria. O prazo da ao reivindicatria decadencial de 3 anos ( especial, pois em regra as aes reivindicatrias so imprescritveis). Alm disso, o vendedor pode propor ao consignatria (art. 506) se o comprador se recusar a receber o preo pelo resgate (preo, despesas e benfeitorias necessrias). O ru ter direito de reteno pelas benfeitorias necessrias. Esse direito de seqela absoluto? O pacto de retrovenda no absoluto. Atualmente, s possvel trazer o bem de volta se o pacto constar da matrcula, ao contrrio do que ocorria na vigncia do CC/16. Por outro lado, trata-se de direito amplo, pois ao exercer a seqela o vendedor retira todos os nus reais da coisa, exceto tributos e despesas condominiais. Existe direito de cesso da retrovenda, ou seja, o vendedor pode alienar o poder real de retroadquirir a um terceiro. Isso torna o direito de retrovenda absolutamente impessoal na vigncia do atual do cdigo. Compra e venda a contento ou sujeita prova aquela que s se consuma com a satisfao do comprador, ou seja, tem uma clusula de satisfao. Em regra, recai sobre bens mveis. Sua natureza jurdica discutida. Discute-se se clusula puramente potestativa. Para o professor , porque se sujeita ao mero arbtrio da parte. Portanto, o pacto pura clusula potestativa. Alm disso, clusula suspensiva do negcio, que s est perfeito quando a clusula
satisfeita. At verificar a sua satisfao, o comprador comodatrio da coisa e o vendedor seu proprietrio. Esse pacto pode ser includo no contrato como condio resolutiva? O CC/16 permitia isso. Todavia, no silncio do novo cdigo, deve-se entender que no possvel. A clusula resolutiva abusiva. Quanto aos efeitos, a responsabilidade do comprador relativa at a perfeio do negcio, porque ele no responde pelo caso fortuito ou fora maior. S responde por usa desdia. O comprador deve ser expressamente notificado da perfeio do negcio. Essa notificao pode estar inserida no prprio contrato, que fixa o prazo de reflexo. Se se tratar de condio resolutiva, o contrato gera o efeito do comprador ser proprietrio e a sua responsabilidade ser absoluta. isso que se busca evitar. Por essa razo que o professor entende que isso no possvel. Na relao de consumo temos venda a contento em duas situaes: fora do estabelecimento comercial e por costume quando se tratar de datas festivas. Nesse caso, discute-se se seria condio suspensiva ou resolutiva. A questo polmica. Venda sujeita prova aquela na qual o comprador tem direito de constatar as qualidades do objeto, aps o que o negcio estar perfeito. No clusula puramente potestativa. O vendedor pode imputar o objeto ao comprador sempre que o objeto tiver as qualidades provadas. Portanto, aqui o vendedor tem uma defesa, ao contrrio do que ocorre na compra e venda a contento. Preempo A preempo convencional o direito de preferncia pelo qual o vendedor aliena o bem ao comprador, mas estabelece que na hiptese de venda a terceiros ter que ser comunicado para equiparar o preo. Essa clusula estabelece duas condies: se voc quiser vender e se eu puder equiparar o preco. Portanto, depende de dois eventos futuros e incertos. Para Larenz, toda vez que existem duas condies, uma anula a outra, portanto, seria uma compra e venda pura e simples. Existem dois prazos: o prazo decadencial geral, que o prazo de vigncia da preferncia (2 anos em se tratando de imvel e 180 dias em caso de mveis); e um prazo de reflexo (60 dias no caso de imveis e 3 dias no caso de mveis). Se j houver alienao do bem a terceiro, aquele que foi preterido em seu direito s pode pleitear indenizao, nunca a anulao do negcio. A indenizao pode ser exigida inclusive em relao ao terceiro, se se comprovar que este teve cincia da clusula de preempo. Outro efeito diz respeito retrocesso, prevista no art. 519 do CC. Venda com reserva de domnio
A venda com reserva de domnio no tinha previso antes do CC/02. Antes era um contrato atpico ou inominado. S tinha previso processual. A tipicidade veio com o novo CC (arts. 521 e ss). Para uma corrente, venda com reserva de domnio aquela em que a venda fica suspensa at o pagamento integral do preo, ou seja, o vendedor se reserva o domnio da coisa. Para outra corrente, a reserva de domnio uma locao cumulada com venda. Para a primeira corrente, o comprador um comodatrio especial porque pode se tornar dono e responde ilimitadamente pela coisa. Nunca poder ser considerado depositrio. Quanto forma, a venda com reserva de domnio deve ser feita por escrito e ser registrada no cartrio de ttulos e documentos. Ainda assim, o contrato pode no proteger o alienante contra o terceiro de boa-f. Em se tratando de automvel, a propriedade s no vai se consolidar nas mos do terceiro de boa-f se a clusula de reserva de domnio constar do documento de transferncia do veculo. Quanto aos efeitos, a venda com reserva de domnio gera a responsabilidade civil integral por parte do comprador, inclusive por caso fortuito ou de fora maior, nos termos do art. 524 do CC. Isso implica em exceo ao princpio "res perit domino". O comprador um comodatrio com responsabilidade de proprietrio. Na esfera processual, essa venda gera a necessidade de constituio em mora por meio do protesto ou de interpelao judicial. S com a constituio em mora possvel ao alienante ingressar com a ao de reintegrao de posse. Venda sobre documentos A venda sobre documentos est prevista nos arts. 529 a 532 do CC. No estava prevista no cdigo anterior. Visa garantir o princpio da celeridade na contratao. Com efeito, a venda sobre documentos uma modalidade de venda com tradio simblica, na qual o vendedor, no momento do negcio, transfere os documentos representativos do objeto e recebe o valor correspondente. Portanto, h substituio do objeto pelo documento e pagamento imediato, salvo clusula expressa em sentido contrrio (art. 530). Quanto aos efeitos, h impossibilidade de recusa por parte do comprador caso os documentos estejam em ordem (art. 529, par. nico). Ademais, a responsabilidade civil pelo objeto integral do vendedor, at a tradio efetiva da coisa. possvel repassar essa responsabilidade para o comprador em dois casos: i) quando houver seguro do objeto (art. 531); e ii) quando se tratar de venda de coisa exposta a risco (arts. 460 e 461). Nesse caso, o preo muito abaixo do preo normal do objeto. isso que caracteriza a validade desse contrato.

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