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O GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEL RURAL E O REGISTRO DE IMVEIS1 Francis Perondi Folle2

RESUMO No estudo desenvolvido para o tema em debate, buscou-se analisar todos os fatores importantes que culminaram na elaborao da Lei 10.267/01 e seus regulamentos, que alteraram toda a sistemtica de identificao dos imveis rurais no pas. Para isso, foram analisadas as questes atinentes ao Registro de Imveis, desde seu histrico, funes, efeitos esperados e princpios, afinal, a Lei em comento alterou substancialmente artigos da Lei de Registros Pblicos, e tem principal repercusso na atividade registral. Aps, buscou-se estudar, em carter geral, o imvel rural e seus elementos intrnsecos, caracterizando seus critrios e estudando elementos do mdulo rural e do cadastro rural, que tambm teve sua sistemtica alterada com o advento da nova Lei, que determinou o intercmbio obrigatrio de informaes entre INCRA e, por conseguinte, cadastro rural, com o Registro de Imveis. Ao final feito o estudo especfico do georreferenciamento, a questo da discusso dos prazos para sua total incorporao ao sistema de identificao de imveis rurais, suas principais caractersticas e aspectos legais. Espera-se, com isso, concluir qual a afetao que a nova exigncia do georreferenciamento teve sobre o Registro de Imveis, e qual a funo deste instituto na concretizao dessa legislao. Palavras-Chave: georreferenciamento. Registro de Imveis. Imvel rural.

INTRODUO Com o advento da Lei n. 10.267, de 2001, a sistemtica da identificao dos imveis rurais, tanto para o cadastro junto ao INCRA, quanto para seu registro no Registro de Imveis, mudou significativamente. Entende-se ser um desafio a registradores, agrimensores e comunidade em geral, em prol da mais precisa especializao do imvel e, por conseguinte, da segurana jurdica nas relaes em geral. Tendo isso em mente, foi desenvolvido o presente trabalho com o intuito de fazer um levantamento sobre todos os aspectos que abrangem essa nova exigncia legal, sendo eles: o
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Artigo extrado do trabalho de concluso de curso apresentado como requisito parcial obteno do grau de Bacharel em Cincias Jurdicas e Sociais da Faculdade de Direito da Pontifcia Universidade Catlica do Rio Grande do Sul aprovado pela banca examinadora composta pela Orientadora Prof. Me. Magda Azrio Kanaan Polawczyk, Prof. Marise Soares Corra e Prof. Maria Alice Hofmeister. 2 Aluna graduada pela Pontifcia Universidade Catlica do Rio Grande do Sul. E-mail: [email protected]

registro de imveis, o imvel rural e especificamente o georreferenciamento. Buscou-se com isto alcanar a compreenso desse novo instituto, sua incidncia, prazos e funcionamento. No primeiro captulo feita uma anlise sobre o Registro de Imveis, trazendo um panorama geral de seu histrico, fundamental para a compreenso do instituto que hoje se faz to ativo na vida das pessoas. So estudadas suas funes, englobando os efeitos que tal registro gera para o ttulo registrado e as atribuies que so dadas por lei a esse cartrio, ou seja, quais so os atos passveis de serem praticados pelo Oficial de Registro Imobilirio. Ao final do captulo, so analisados os princpios do direito registral imobilirio mais importantes para a compreenso do tema, que, posteriormente, tero sua aplicao referida ao longo do trabalho. Em um segundo momento, examinado o imvel rural e seus atributos. Esse momento se faz importante para o ideal entendimento do trabalho em curso, tendo em vista que a exigncia legal especfica quanto aos imveis rurais. Portanto, para entender-se a hiptese de incidncia da lei do georreferenciamento e seus efeitos esperados, precisa-se ingressar no mundo do imvel rural, compreender os critrios usados para sua distino, verificar o que se entende por mdulo rural e sua forma de dimensionamento e, principalmente, analisar os aspectos do cadastro de imveis rurais, feito pelo INCRA, mas substancialmente ligado ao Registro de Imveis, posto que requisito da matrcula do imvel. Ser examinada aqui, em uma interpretao teleolgica da norma, a vontade do legislador ao instituir a integrao entre INCRA e Registro de Imveis, e o modo como feita hoje. O terceiro captulo a razo de ser dos outros dois anteriores, pois nele tratado especificamente o georreferenciamento, observando no que se caracteriza, seus conceitos, pesquisando pontualmente a lei que o instituiu como modo de identificao dos imveis rurais e seu objetivo com tal realizao. Aqui ser feita a anlise pormenorizada da Lei e seus decretos regulamentadores, buscando compreender e identificar os prazos dados para a implantao da nova sistemtica e a gratuidade conferida aos proprietrios de at 4 mdulos fiscais. No ltimo item do terceiro captulo ser feita a avaliao do efetivo papel do Registro de Imveis para a concretizao da nova legislao que impe o georreferenciamento. Buscar-se- analisar a maneira que dita legislao alterou os processos internos do Registro de Imveis, mais precisamente o procedimento da retificao administrativa, que foi ampliada, conferindo a

possibilidade da existncia de uma retificao no caso de encontrar, ao realizar o georreferenciamento, medida divergente da constante na matrcula do imvel rural. Por fim, a pretenso do presente trabalho compreender um instituto que est revolucionando a forma de identificao dos imveis rurais, que est alterando o funcionamento de rgos importantes como o INCRA e como o Registro de Imveis, e que tem por principal escopo implantar a segurana jurdica to almejada quando se trata das questes territoriais deste pas de dimenses continentais em que vivemos.

DO REGISTRO DE IMVEIS

Registros Pblicos so instituies legais, organismos tcnicos de carter pblico, que anotam e publicam atos ou fatos3, notificando a coletividade sobre aqueles que lhes so de interesse geral. Eles tanto so meio de conservao de documentos (principalmente, neste mister, o Registro de Ttulos e Documentos), quanto so meios de prova especial, que tem como essncia a publicidade, uma forma de notificao pblica4. A publicidade que o Registro confere aos atos nele inseridos tm o condo de proteg-los e assegur-los5, tanto na esfera do interesse social como na do interesse privado, posto que dirigido todas as pessoas que possam ser interessadas nos efeitos jurdicos ali contidos, j que seria tarefa impossvel declarar cada ato particular a cada interessado individual que nele possa existir, principalmente pela dificuldade de precisar estes sujeitos individuais. O registro pblico realizado em uma serventia (antigo cartrio), atravs de um agente pblico delegado, provido por meio de concurso pblico, que exerce sua funo em carter privado, unicamente como pessoa fsica, em determinada comarca, nos termos do art. 236 da Constituio Federal. No nosso ordenamento jurdico esto previstas diversas categorias de

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Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Do Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva, 1976. p.3. Lopes, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos Registros Pblicos. 6 ed. Braslia: Livraria e Editora Braslia Jurdica, 1996. p. 18. 5 Lopes, Miguel Maria de Serpa. Op.cit. p. 18.

registros pblicos, dentre elas o Registro Civil de Pessoas Naturais, o Registro de Imveis, o Registro de Ttulos e Documentos, dentre outros6. O Registro de Imveis, em sendo o registro pblico destinado ao assentamento de bens imveis7, notifica coletividade da constituio, modificao ou extino de direitos e de nus reais sobre imveis e seus proprietrios, situados dentro de determinada circunscrio territorial, outorgando prioridades, atribuindo domnio titulado e dando publicidade aos atos nele registrados8.

1.1 HISTRICO

A histria da propriedade imobiliria no Brasil inicia-se com sua descoberta, em 1500. Todas as terras do territrio descoberto passaram ao domnio pblico, pois, em sendo o Rei de Portugal o descobridor, este adquiriu o ttulo originrio da posse das terras descobertas. Usando cartas de sesmarias, o Rei instituiu a propriedade privada, mediante doaes s pessoas que aqui desembarcavam, estimulando a ocupao do territrio, mas no transferindo o domnio pleno das Capitanias. A sesmaria, uma rea de dez lguas, era recebida pelos capites, que poderiam doar essas terras s pessoas que pretendessem cultiv-las, e, caso no fossem cultivadas, retornariam ao domnio pblico, configurando-se assim em terras devolutas9. O regime de sesmarias funcionou desde a descoberta at a Independncia do Brasil, em 1822 e a respectiva Constituio Imperial de 1824. Durante o perodo que abrange de 1822 a 1850 identificada uma lacuna na atividade legislativa sobre terras, resultando na progressiva ocupao do solo mediante a simples tomada de posse, sem qualquer ttulo10. A Lei Oramentria n. 317, de outubro de 1843, criou o primeiro registro geral de hipotecas do Brasil. Embora referente a um direito real, esta lei no teve por finalidade resguardar
Loureiro Filho, Lair Silva. Notas e Registros Pblicos. So Paulo: Saraiva, 2004. p. 1. Diniz, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imveis. 7 ed. So Paulo: Saraiva, 2007. 8 Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op.cit. p. 3. 9 Diniz, Maria Helena. Op. Cit. p. 16. 10 Carvalho, Afrnio de. Registro de Imveis. Rio de Janeiro: Forense, 1976. p. 12.
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o domnio privado, mas sim o crdito. Ou seja, j havia a publicidade em relao ao crdito e no em relao ao domnio, propriedade, que consistia na base daquele crdito. Entretanto tal sistema no logrou os efeitos desejados, posto que lhe faltavam requisitos de especialidade e publicidade e tambm se fazia necessria a regularizao prvia da propriedade. Esses aspectos permitem afirmar que a origem do atual Registro de Imveis est aqui, no registro geral de hipotecas. Em setembro do ano de 1850 a Lei n. 601, e seu Regulamento n. 1.318 de 1854, caracterizou-se como a primeira lei de terras do Imprio, discriminando os bens pblicos dos particulares, legitimando a aquisio pela posse, separando do domnio pblico aquelas posses que fossem levadas ao chamado registro do vigrio, assim conhecido pois o registro era feito pelos vigrios das freguesias do Imprio, no livro da Parquia Catlica. Cabe aqui observar que, desde ento, era possvel denotar o critrio de competncia do registrador pelo local de situao do imvel, ou seja, a freguesia qual ele pertencia. O registro era obrigatrio queles que possuam terras devolutas. A primeira lei de terras do imprio respeitou o domnio legtimo dos sesmeiros, posto que, devido a sua regularidade, no estavam sujeitos lei. 11 Importante se faz ressaltar que o registro paroquial tinha mero carter estatstico, no realizando a transferncia da propriedade nem sendo forma aquisitiva de tal propriedade. Tambm no tinha esse registro o carter publicitrio to conhecido hodienariamente, motivo pelo qual os requerentes dos registros podiam sofrer reivindicaes. Nessa poca, a forma de transmisso da propriedade no era atravs de contrato, mas pela simples tradio. A tradio seria a relao de direito real, enquanto o ttulo seria apenas a traduo de uma relao de direito pessoal, seguindo os moldes da teoria romana do ttulo e do modo de adquirir
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. Entretanto, com o passar do tempo, o carter limitado de publicidade

conferido pelo reflexo externo da tradio foi desaparecendo, na medida em que a clusula constituti foi disseminando-se, passando o vendedor a exercer a posse em nome do comprador. Como no havia registros de todas essas transmisses e alienaes, o crdito tambm ficou comprometido e sentia-se a necessidade de uma regularizao da situao.

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Diniz, Maria Helena. Op. cit. p. 16. Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 13.

A Lei n. 1.237, de setembro de 1864, criou o Registro Geral, atraindo para si todos os direitos reais imobilirios, o que, apesar de no consistir em um sistema registral completo, apresentava um grande avano na formalizao do registro. A Lei, dentre outros avanos que trouxe, indicou os oito livros principais para a escriturao dos registros, que perduram at hoje com pequenas alteraes. Tambm substituiu o modo de transferncia da propriedade, passando da tradio para a transcrio, um avano em benefcio da publicidade. J existia ento a obrigatoriedade da escritura pblica como ttulo da transmisso de imveis entre vivos e como ttulo para a constituio de nus reais. Esta lei deixou brechas, entretanto, no tocante possibilidade de iseno de registro que deu aos atos judicirios e s sucesses.13 Com a proclamao da Repblica e o surgimento de idias novas para o sistema registral imobilirio brasileiro, a Lei n. 1.237, de 1864, foi substituda pelo Decreto n. 169-A e seu regulamento, ambos datados de 1890. O novo Decreto manteve a denominao Registro Geral, mas inovou ao consagrar o princpio da especializao e, no tocante s brechas deixadas pela Lei Imperial, nada acrescentou nem modificou, fazendo com que perdurasse o sistema da antiga lei, persistindo tambm, o Decreto, no princpio de que o registro no induzia prova de domnio. Em 1917, com a entrada em vigor do Cdigo Civil de 1916, os diplomas anteriores foram revogados, e o registro imobilirio, agora denominado Registro de Imveis, no mais Registro Geral, tornou-se uma instituio pblica, com a funo de operar a transmisso do domnio, sendo agora uma das formas de sua aquisio14, consagrando o princpio de que a propriedade imvel se adquire pelo registro15, alem de trazer diversos princpios necessrios em um sistema registral. A transcrio tambm passou a ser valorizada, gerando presuno relativa de domnio em favor de seu titular. O Registro, agora, atraiu para si as transmisses causa mortis e os atos judiciais, que as anteriores leis tornavam isentos. 16 Em complemento ao Cdigo Civil de 1916, e com a funo de reorganizar os registros pblicos, o Decreto n. 4.827 de 1924, e seu regulamento n. 4.857 de 1939, conferiu autonomia para a atividade registral em geral e separou da legislao civil a matria dos cartrios.

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Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op. cit. p. 9. Diniz, Maria Helena. Op. Cit. p. 20. 15 Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op.cit. p.11. 16 Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 17.

De acordo com Afrnio de Carvalho17:

Aps esse regulamento, houve em 1947 uma tentativa de reforma do Registro de Imveis, mediante a instituio do livro fundirio e do cadastro, mas, inserida em captulo de Lei Agrria, malogrou, porque no teve andamento no Congresso Nacional o projeto oficial (...).

Houve, ento, a tentativa de substituio do Decreto n. 4.857, de 1939, pelo Decreto-Lei n. 1.000, de 1969, que era de tcnica legislativa to imprecisa e inaplicvel que teve sua execuo por diversas vezes adiada, a pedido dos registradores, culminando em sua revogao. Em substituio ao Decreto-Lei revogado, elaborou-se a Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, conhecida como Lei dos Registros Pblicos, at ento vigente, com alteraes, que adotou o flio real no Livro 2, no chamado Registro Geral. Essa Lei primou pela simplificao, preocupando-se bastante com o fluxo interno de papis. Tambm no tocante terminologia a Lei logrou simplificar, porquanto anteriormente existiam dois termos para caracterizar o ingresso de direitos e garantias ao registro: inscrio e transcrio, pela Lei foram unificados em um s termo, muito mais amplo e, por isso bastante criticado, qual seja: registro18. A matrcula foi outra novidade apresentada pela lei, por sua exigibilidade como prrequisito do registro, o que demonstra a ateno dada necessria cautela em relao exmia identificao das partes e do imvel.19 A Lei discorreu ainda sobre outros assuntos inerentes atividade de registro e notas, tais como a retificao dos assentos, o processo de dvida, ao desmembramento e unio de imveis contguos, o protocolo, dentre outros.

1.2 FUNES

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Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 21. Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 23. 19 Diniz, Maria Helena. Op. cit. p. 21.

1.2.1 Atribuies

O Registro de Imveis meio de garantia de direitos relativos a imveis e seus afins. Nele so realizados, alm da matrcula, atos de registro e averbao. Tambm funo do registrador imobilirio expedir certides e protocolizar ttulos que na serventia ingressarem, para que mantenham a devida ordem de preferncia. importante observar que no Registro de Imveis s tero ingresso aqueles ttulos previstos em lei, sendo inexecutvel o registro de documentos no trazidos pela lei20. O art. 172 da Lei de Registros Pblicos elucida a funo do registro imobilirio e, por isso, importante sua transcrio no presente trabalho:
No Registro de Imveis sero feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbao dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituio, transferncia e extino, quer para sua validade em relao a terceiros, quer para sua disponibilidade.

A matrcula consiste no cadastro do imvel, com suas especializaes objetivas (em relao ao imvel) e subjetivas (em relao aos titulares de direitos e garantias referentes quele imvel). a forma de individualizao dos imveis, com sua descrio e inteira localizao geogrfica. Ela ser aberta obrigatoriamente por ocasio do primeiro registro do imvel, de ofcio, quando ser chamada ex novo, ou ainda nos casos de fuso de imveis ou quando houver de ser feita alguma averbao em imvel j transcrito e ainda no matriculado ou a requerimento do proprietrio21, quando ser chamada matrcula por transporte. Aps aberta a matrcula do imvel, todos os atos a ele relativos, como registros e averbaes sero escritos em sua matrcula, observando o princpio da continuidade22, funcionando como um espelho do estado do imvel. O registro, principal funo do Registro de Imveis, o lanamento que constitui o direito real, ou o arquivamento de atos que no dizem respeito diretamente a imveis, mas que por lei so atribudos a essa serventia. Tanto o registro como a averbao devem ser feitos no Cartrio
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Oliveira, Edson Josu Campos de. Registro Imobilirio: uma abordagem pedaggica. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1976. p. 70. 21 Loureiro Filho, Lair Silva. Op. cit. p. 247. 22 Estudado na p. 24 deste trabalho.

da situao do imvel, ressalvadas as regras especficas a imveis localizados em circunscries limtrofes ou que tenham passado a pertencer a outras circunscries. Os ttulos registrveis encontram-se elencados no art. 221, I, II, III e IV da Lei n. 6.015/73 e consistem em escrituras pblicas, escritos particulares autorizados em lei, atos autnticos de pases estrangeiros, legalizados e traduzidos na forma da lei e cartas de sentena e demais atos judiciais. A averbao destina-se necessidade de consignar fatos subseqentes ao registro. Tem a funo de elucidar, modificar ou restringir registros, quer em relao coisa, quer em relao ao titular do direito real. Tem carter acessrio devido sua natureza meramente alteradora ou elucidativa do registro ou da matrcula. Seu efeito pode ser total, quando retira todo o efeito jurdico do ato anterior, ou parcial, quando efeitos do ato anterior subsistem. Quanto sua fonte, as averbaes podem ter origem legal, judicial ou voluntria. Sero legais quando o ato constar da prpria lei. Sero judiciais quando as averbaes forem decorrentes de ordens proferidas em juzo, e sero de origem voluntria quando as averbaes decorrerem da vontade do interessado, exigindo ento requerimento escrito.

1.2.2 Efeitos

J se estudou anteriormente que o registro uma das formas de aquisio da propriedade imvel, produzindo o contrato apenas efeitos obrigacionais ou pessoais. Pode-se dizer, ento, que os direitos reais s sero conferidos a partir da data do assentamento imobilirio no devido Cartrio Imobilirio.23 Podem ser encontrados, literalmente expressos, os efeitos que o ato de registro confere aos atos jurdicos no corpo das duas mais importantes legislaes sobre o tema, quais sejam, a Lei n. 6.015/73 (chamada Lei dos Registros Pblicos) e a Lei n. 8.935/94 (conhecida por Lei dos

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Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op. cit. p. 11.

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Notrios e Registradores)24. Os efeitos atribudos so a autenticidade, a eficcia e a segurana, alm da publicidade dos atos jurdicos inter vivos ou mortis causa. O art. 1 da Lei n. 6.015/73 enuncia o seguinte:
Os servios concernentes aos Registros Pblicos, estabelecidos pela legislao civil para autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta lei.

A autenticidade consiste em indicar, alm da veracidade do documento, a presuno relativa de regularidade da qual se encontra revestido tal documento, tornando-lhe um ato de especial eficcia. Ceneviva25 sugere ainda que a autenticidade traduz-se em ato de autoridade. Elucida tambm que, a despeito do que determina a lei, no d autenticidade ao fato jurdico que o origina, apenas ao prprio registro, vez que o oficial de registro ter somente a possibilidade de examinar os critrios formais do documento. A segurana traz a idia de estabilidade, transparncia. Conseguindo que se imponha um correto controle de lanamentos e dos cadastros imobilirios, os registros pblicos tornam-se um repositrio fiel de informaes, que almeja ser livre de riscos e, por isso, so previstas indenizaes para aqueles que venham a suportar danos devido s deficincias do sistema. A eficcia consiste na produo de efeitos jurdicos e tem ntima relao com a publicidade, posto que, por fora desta, ao ato de registro atribudo uma expanso de eficcia, passando a produzir efeitos perante terceiros, alm daqueles j produzidos entre as partes, proporcionando-he abrangncia erga omnes. A publicidade faz do registro uma afirmao da boa-f dos contratantes do ato jurdico.

2.3 PRINCPIOS

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Lei que regulamenta o art. 236 da Constituio Federal. Ceneviva, Walter. Op. cit. p. 5.

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Os princpios de direito registral so elementos orientadores, que daro ao ato de registro padres jurdicos e caractersticas internas. Eles direcionam as interpretaes normativas e atuam como norteadores para a formao legislativa. So muitos os princpios atribudos ao Direito Registral. Busca-se estudar no trabalho em tela aqueles entendidos como mais relevantes para a devida compreenso do tema, com insero dentro do conjunto em exame. Dentre os princpios importantes para a compreenso e delineao da estrutura dos registros pblicos est o princpio da unitariedade, que traz a obrigatoriedade legal de cada matrcula envolver um nico imvel e de cada imvel ter uma nica matrcula, e est disposto nos artigos 176, 1, I e 228 da Lei n. 6.015/7326. Tambm se faz relevante o princpio da f pblica, caracterizado pelo atributo da fora probante do registro, que confere ao titular registral uma presuno relativa de veracidade a seu favor, encontrado no art. 252 da Lei n. 6.015/7327. J o princpio da legalidade limita os ttulos registrveis, apenas permitindo o ingresso no registro de imveis daqueles expressamente indicados em lei, mas que encontra dificuldades em sua aplicao prtica, pois difcil para a lei acompanhar as inovaes e mutaes do mundo jurdico e ftico com a rapidez com que elas ocorrem. 28 De acordo com o princpio da eficcia, que diz respeito aos efeitos produzidos pelo ttulo, este somente estar apto a produzi-los aps a data do respectivo registro, caracterizando-se, at ento como simples direito obrigacional.
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O princpio da prioridade possui sentido temporal

relativo priorizao dos ttulos levados a registro30. Todo o ttulo apresentado a registro deve ser, obrigatoriamente, protocolado e prenotado e ser a partir da prenotao que se constituir o marco do incio dos efeitos erga omnes. A prenotao feita no Livro n. 1, que aberto e encerrado diariamente. O princpio da instncia, ou rogao, aquele conhecido no direito processual como o princpio da inrcia. Seu objetivo garantir que o ato de registro mantenha-se intacto, a no ser
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Salles, Vencio. Direito Registral Imobilirio. 2 ed. So Paulo, Saraiva. 2007. p. 8. Oliveira, Edson Josu Campos de. Registro Imobilirio: uma abordagem pedaggica. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1976. P. 73. 28 Salles, Vencio. Op. cit. p. 9. 29 Oliveira, Edson Josu Campos de. Op. cit. p. 73. 30 Salles, Venicio. Op. cit. p. 13.

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por pedido de alterao ou aperfeioamento do detentor do direito ou do interesse jurdico para tanto. O registrador, portanto, no poder agir de ofcio, dependendo da provocao da parte interessada. Este no um princpio absoluto devido ressalva legal feita em relao s hipteses em que a lei autorizar a atuao de ofcio do Registrador. Sua manifestao no texto de lei est no artigo 13, I da Lei dos Registros Pblicos. Dirigido a todos os registros pblicos, o princpio da publicidade considera que o registro torna pblico o conhecimento do ato registrado, no sendo possvel alegar ignorncia do fato, uma vez que tenha sido levado a registro. 31 Um dos mais destacados e importantes princpios do direito registral, que mais se impe na anlise do presente estudo, o princpio da especialidade32, revelado no artigo 176, 1, II e III da lei n. 6.015/73. Ele determina que os atos de registro no Registro de Imveis sejam individualizados quanto ao objeto e aos sujeitos de direitos em relao a ele. A especializao dever ser tanto objetiva, em relao ao imvel, quanto subjetiva, relacionada s partes. Esse princpio de fundamental importncia para a segurana jurdica que o registro imobilirio tanto almeja, declarando que o objeto a sofrer o registro deve estar perfeitamente individuado, o que vai ao encontro do tema em debate, pois o georreferenciamento uma das melhores formas de precisamente caracterizar o imvel ao qual se refere o ttulo. Vejamos o que Venicio Salles33 diz a respeito:
Os problemas se agigantam quando o imvel envolve glebas e grandes reas, descritas sem qualquer esmero ou rigor, mormente em ateno claudicante legislao que antecedeu a atual Lei dos Registros Pblicos. Nestes casos, alm a impreciso das prprias medidas, a descrio envereda por padres extremamente temerrios (...). Alm do mais, essas glebas so apresentadas com deflexes despidas de qualquer indicao sobre ngulo ou inclinao, o que eleva a dificuldade em sua individualizao. Uma perfeita descrio afasta os riscos de sobreposio ou de deslocamento lateral do imvel, resolvendo as questes relativas de disponibilidade ou da necessidade de apurao do remanescente.

Por fim, o princpio da continuidade, revelado pelos artigos 195 e 237 da Lei dos Registros Pblicos, exige uma seqncia lgica e ininterrupta entre os atos praticados na serventia imobiliria e seus objetos. Para que possa ser feita a transmisso de um imvel deve haver
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Salles, Vencio. Op. cit. p. 10. Veja-se sua efetiva aplicao no exemplo de p. 40/41. 33 Salles, Vencio. Op. cit. p. 19.

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perfeita seqncia entre antecessor e sucessor e perfeita coincidncia entre a descrio constante do registro e a constante do ttulo. outro princpio de muita relevncia para o tema, que nem sempre observado com a devida ateno, principalmente pelas ordens judiciais, o que faz criar uma tenso entre a qualificao registral e a determinao judicial34.

2 DO IMVEL RURAL

2.1 DEFINIO DE IMVEL RURAL

Primeiramente, faz-se necessrio estabelecer uma ligao entre a propriedade, os bens e sua destinao. Propriedade, segundo Azevedo35
o estado de sujeio jurdico-econmica, que o homem impe aos bens, corpreos ou incorpreos, mveis ou imveis, para provimento de necessidades, ligadas subsistncia, conforto e bem estar.

Os bens corpreos, ou seja, aqueles que existem no mundo fsico de forma palpvel, dividem-se em bens mveis e imveis, dependendo de sua mobilidade sem dano ou modificao de suas caractersticas. Para o nosso estudo interessam os bens imveis, aqueles que no podem ser transportados sem dano ou destruio. De acordo com o Cdigo Civil Brasileiro (art. 79), so bens imveis: o solo e tudo quanto se lhe incorporar, natural ou artificialmente. A lei civil tambm considera imveis, apesar de no poderem ser caracterizados pela imobilidade, os direitos reais sobre imveis, as aes que os asseguram e o direito sucesso aberta (art. 80). Doutrinadores aceitam a designao prdio tanto para qualificar o terreno edificado, o terreno sem edificao, aqueles cultivados como tambm os edifcios. Ensina Telga de Arajo36 que so os imveis (prdios), rsticos ou urbanos. A doutrinadora afirma ainda que, embora tenha definido os bens imveis, nosso Cdigo Civil no os definiu precisamente quanto a rurais
Salles, Venicio. Op. cit. p. 16. Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Do Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva, 1976. p. 15. 36 Arajo. Telga de. Op. cit. p. 223.
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ou urbanos, apesar de ter lhes dado tratamento diferenciado conforme sua natureza. Coerente a afirmativa de Stefanini37, ao dizer que a dificuldade de separar o rural e o urbano sobremaneira nvia (...), pois a cidade est sempre implantada no campo. Os critrios adotados para efetuar tal separao so dois: o da localizao e o da destinao do imvel. A primeira concepo usada na distino entre o imvel rural e o urbano foi a fornecida pela Lei de Direito Tributrio, dentro do critrio da localizao, que encara o imvel rural como aquele localizado fora do permetro da zona urbana dos Municpios e Distritos. Em contrapartida, seriam urbanos os imveis localizados dentro de tal permetro. Tal definio foi contestada pelos doutrinadores do Direito Agrrio, que alegavam que a classificao pelo critrio da localizao no atendia s necessidades da legislao da terra38. Com o advento do Estatuto da Terra, Lei n. 4.504, em 1964, no incio do governo do regime militar, foi estabelecido outro critrio para a distino em tela, fugindo da classificao pela situao geogrfica, incorporando a classificao do imvel por sua destinao econmica, como enuncia o art. 4 do referido Estatuto:
Para os efeitos desta Lei, definem-se: I - "Imvel Rural", o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao que se destina explorao extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada;

Pela concepo da destinao econmica do imvel, pouco importa sua localizao, mesmo que seja dentro da zona urbana do Municpio, contanto que sua utilizao seja alguma das atividades elencadas no texto legal. A situao dos critrios de distino entre imveis rurais e urbanos tornou-se conflitante com a edio do Cdigo Tributrio Nacional (CTN), Lei n. 5.172, de 1966, que, tornando a tratar da matria, utilizou-se do critrio da localizao, em prejuzo das diretrizes impostas pelo Estatuto da Terra. O Cdigo Tributrio Nacional, portanto, teria destitudo o critrio da destinao trazido pela Lei n. 4.505/64, sob o fundamento de que, embora destinados explorao agrcola, os imveis localizados na zona urbana no poderiam sofrer a incidncia de

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Stefanini, Luis de Lima. A Propriedade no Direito Agrrio. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1978. P. 120. Stefanini, Luis de Lima. Op. cit. p. 121.

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Imposto Territorial Rural (ITR), mas sim de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). De acordo com o art. 29 do CTN:
O imposto, de competncia da Unio, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de imvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Municpio.

Menos de uma semana aps o Cdigo Tributrio Nacional ter adotado o critrio da localizao do imvel como determinador de sua natureza, sobreveio o Decreto n. 59.428, de 27 de outubro de 1966, buscando fosse retomado o critrio da destinao do imvel. No entanto, por tratar-se de decreto, no teve o condo de revogar o disposto na legislao prvia, fazendo-se necessria a edio do Decreto-Lei n. 57, de 1966, para que fosse restaurado como caracterizador da natureza do imvel o critrio da sua destinao. Eliminando possveis dvidas quanto ao critrio de conceituao do imvel rural, a Lei n. 5.868, de 1972, que criou o Sistema de Cadastro Rural39 assumiu, para fins de incidncia do Imposto Territorial Rural, o critrio do uso econmico do imvel, fazendo prevalecer, deste modo, o critrio da destinao econmica para a caracterizao da natureza do imvel.

2.2 MDULO RURAL

A preocupao em estabelecer a dimenso do imvel rural no privilgio da nossa legislao, sendo verificada desde o direito antigo, da era romana. Esse cuidado justifica-se tanto para determinar uma rea mnima que permitisse o cultivo da terra e o sustento da famlia, quanto para determinar as reas mximas, evitando a concentrao de terra nas mos de poucas pessoas. O direito ptrio, traa desde o regime sesmarial vestgios de preocupao com o acesso terra. No Regimento outorgado a Tom de Souza por Joo III, encontrava-se ordem para no dar a cada pessoa terras alm de suas possibilidades de aproveit-las. 40

39 40

Arajo, Telga de. Op. cit. p. 230. Arajo, Telga de. Op. cit. p. 231.

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Com a evoluo do conceito da necessidade de ser a rea suficiente para prover o sustento da famlia, permitindo sua cultivao, ocupando o tempo integral do agricultor e familiares, chega-se ao mdulo rural, medida flexvel para cada regio, unidade agrcola padro suficiente ao cultivo, subsistncia e progresso social do agricultor e sua famlia. Ensina Paulo Torminn Borges41:
Mdulo rural a rea de terra que, trabalhada direta e pessoalmente por uma famlia de composio mdia, com auxlio apenas eventual de terceiro, se revela necessria para a subsistncia e ao mesmo tempo suficiente como sustentculo ao progresso social e econmico da referida famlia.

Dispe o art. 11 do Decreto n. 55.891, de 1965:

O mdulo rural, definido no inciso III do art. 4 do Estatuto da Terra, tem como finalidade primordial estabelecer uma unidade de medida que exprima a interdependncia entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis rurais e a forma e condies do seu aproveitamento econmico.

Portanto, o mdulo rural medida de superfcie, condicionada por diversos fatores, tais qual o tipo de explorao a que se destina, a qualidade da terra, a facilidade de escoamento da produo, dentre outras. uma medida mutvel, podendo ser periodicamente alterada pelo INCRA. Serve como referncia para a dimenso dos imveis rurais e deve garantir famlia um mnimo de renda, que normalmente corresponder ao salrio mnimo. O dimensionamento da rea do mdulo rural ser feito conforme a destinao dada ao imvel rural e a zona tpica em que ele se encontre. A zona tpica a zona de caractersticas econmicas e ecolgicas homogneas e a destinao caracteriza-se pelo tipo de explorao rural atribuda ao imvel, conforme mencionado no art. 5 do Estatuto da Terra:
A dimenso da rea dos mdulos de propriedade rural ser fixada para cada zona de caractersticas econmicas e ecolgicas homogneas, distintamente, por tipos de explorao rural que nela possam ocorrer.

As zonas homogneas so reunidas em quatro grupos de zonas tpicas, denominados A, B, C e D, ainda so divididas em subgrupos, A1 e B1 ,A2 e B2, A3 e B3. Quanto aos tipos de explorao rural, podero ser eles os seguintes: cultura hortigranjeira, cultura de lavoura permanente, cultura de lavoura temporria, cultura pecuria e cultura florestal. Eles
41

Borges, Paulo Torminn. O Imvel Rural e seus Problemas Jurdicos. So Paulo: Pr Livro Comrcio de Livros Profissionais, 1976. P. 15.

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tero sua rea fixada dependendo da zona tpica em que o imvel esteja situado, portanto, tero um valor mnimo, normalmente quando localizados na zona A1 e um valor mximo, via de regra usado para aqueles localizados na zona D. Ressalte-se que, em no havendo qualquer tipo de explorao, o mdulo ser de propriedade inexplorada, ou de explorao indefinida.42 A legislao agrria brasileira apresenta trs espcies de mdulo, sendo eles o mdulo da regio, determinado segundo as zonas tpicas do pas, o mdulo da propriedade, usado para imveis que explorem vrias culturas, hipteses de explorao diversificada, e o mdulo do proprietrio, que expressa a mdia dos mdulos correspondentes aos imveis do mesmo proprietrio dividida pela rea total de cada imvel, caracterizando os imveis rurais de um mesmo proprietrio em um minifndio, latifndio ou empresa rural. 43 Importante tambm se faz caracterizar a frao mnima de parcelamento (FMP). Ela corresponde rea fixada em cada municpio para o surgimento de um imvel rural. a medida que caracteriza a divisibilidade de tal imvel, que poder ser dividido desde que o originrio permanea com rea igual ou superior mnima estipulada.44 Pode ser igual, maior ou menor ao mdulo rural, dependendo do municpio. Vejamos o que diz o art. 8 da Lei 5.868/72:
Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do Art. 65 da Lei nmero 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de parcelamento fixado no 1 deste artigo, prevalecendo a de menor rea.

Quanto aos tipos de imveis rurais, o art. 4 do Estatuto da Terra classifica os imveis rurais em propriedade familiar, minifndio, latifndio e empresa rural, tendo como ponto de referncia o mdulo rural, da seguinte forma:
Art. 4 Para os efeitos desta Lei, definem-se: II - "Propriedade Familiar" (...) III - "Mdulo Rural", a rea fixada nos termos do inciso anterior; IV - "Minifndio", (...) V - "Latifndio", (...) VI - "Empresa Rural" (...)

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Arajo. Telga de. Op. cit. p. 232. Diniz, Maria Helena. Op. cit. p. 526. 44 Borges, Paulo Torminn. O Imvel Rural e seus Problemas Jurdicos. So Paulo: Pr Livro Comrcio de Livros Profissionais, 1976. p. 78.

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A propriedade familiar pode ser caracterizada como a rea mxima equivalente ao mdulo da regio, sendo explorada direta e pessoalmente pelo agricultor e sua famlia, a quem cabem os riscos do negcio, garantindo-lhes a subsistncia e o progresso econmico e social. importante para a sua existncia que a famlia resida no local e que empregue toda a sua fora de trabalho naquela atividade, podendo, eventualmente, utilizar-se de assalariados para ajudar no trabalho. possvel encontrar institutos correspondentes propriedade familiar na legislao agrria de diversos pases, a exemplo do direito italiano e sua piccola propriet colitivatrice. Tambm na Espanha, Portugal, Peru, Colmbia, Chile, Argentina, Venezuela e Honduras percebe-se a existncia de instituto semelhante. 45 O minifndio aquela propriedade em que as possibilidades so inferiores s da propriedade familiar, ou seja, para que assim se caracterize o imvel sua rea deve ser inferior ao mdulo rural da regio e suas possibilidades devem ser insuficientes para a subsistncia de uma famlia. Por ser antieconmica, sua gradual extino uma das metas das legislaes de reforma agrria, mas ela ainda apresenta-se em nmeros bastante elevados frente s outras modalidades de imvel rural. O latifndio, ordinariamente reconhecido por ser a propriedade com grande extenso territorial, possui dois tipos no direito ptrio. O primeiro o latifndio por dimenso, que se caracteriza como o imvel rural com rea superior a seiscentos mdulos de propriedade. O outro tipo o latifndio por explorao, assim chamado pois aquele que pode ter rea igual ou superior ao mdulo de propriedade rural, at seiscentas vezes, mas que no explorado, ou o deficiente ou inadequadamente. 46 Empresa rural expressa a idia de organizao caracteristicamente econmica, quando terra, capital e trabalho se unem com o objetivo de lucro. O agricultor ser o produtor, buscando novas condies de produo para a economia agrcola. Sua rea deve ser igual ou superior ao mdulo mdio da propriedade at seiscentas vezes e os requisitos do inciso IV do art. 4 do Estatuto da Terra devem ser observados.

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Arajo, Telga de. Imvel Rural, in Enciclopdia Saraiva de Direito. So Paulo: Saraiva, 1977. p. 238. Mignone, Carlos Ferdinando. Op. cit.

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2.3 CADASTRO RURAL

O titular de direito real sobre imvel rural, para efetivar sua condio e assegurar seu domnio, deve registrar seu imvel no Registro de Imveis da circunscrio do local. Entretanto, alm do registro, necessrio que se faa o cadastramento do imvel rural, apresentado com a finalidade de fazer o levantamento dos prdios rurais existentes no pas47. Segundo ensina Pedro Cordeiro da Silva48:
O Cadastro uma radiografia da estrutura agrria de um pas. O objeto do Cadastro o imvel rural. (...) O cadastro de imveis rurais um repositrio de informaes dos imveis rurais do Pas, onde so catalogados dados econmicos, financeiros, sociais e jurdicos do imvel, do proprietrio e da produo, proporcionados pelo seu detentor.

O presente cadastro foi criado pelo Estatuto da Terra, com o objetivo de elucidar os direitos e deveres referentes aos imveis rurais, atendendo a fins de realizao da reforma agrria e de polticas agrcolas. A lei, em seu art. 49, 1, obrigou a todos os proprietrios, titulares do domnio til ou possuidores, a qualquer ttulo de imvel rural, a prestar declaraes para cadastro. O art. 46 do referido estatuto ainda disps:
O Instituto Brasileiro de Reforma Agrria promover levantamentos, com utilizao, nos casos indicados, dos meios previstos no Captulo II do Ttulo I, para a elaborao do cadastro dos imveis rurais em todo o pas, mencionando: I - dados para caracterizao dos imveis rurais: (...); II - natureza e condies das vias de acesso e respectivas distncias dos centros demogrficos mais prximos com populao: (...); III - condies da explorao e do uso da terra, indicando: (...).

Os sujeitos obrigados a fazer o cadastro so, alm do proprietrio, os arrendatrios e parceiros rurais. No caso de omisso dos declarantes, a lei autoriza o lanamento de ofcio do imposto pelo INCRA, rgo ento responsvel pelo lanamento do ITR, alm de cobrana de multas e despesas para apurao dos dados. Posterior ao Estatuto da Terra a Lei n. 5.868, de 1972, que criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural. Esta lei abrange quatro espcies de Cadastros, sendo elas: Cadastro de Imveis

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Diniz, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imveis. . 7 ed. So Paulo: Saraiva, 2007. p. 528. Silva, Pedro Cordeiro da. Cadastro e tributao. Braslia: Fundao Petrnio Portella, 1982. p. 17.

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Rurais49, Cadastro de Proprietrios e Detentores de Imveis Rurais50, Cadastro de Arrendatrios e de Parceiros Rurais51, Cadastro de Terras Pblicas52 e Cadastro Nacional de Florestas Pblicas53. O Cadastro de Imveis Rurais54 incorpora, basicamente, trs grupos de finalidades distintas, que podem ser classificados como: finalidades econmicas e sociais, para auxilio na reforma agrria e na elaborao de uma base de dados, finalidades fiscais, decorrente da necessidade de tributar-se a terra55, e finalidades jurdico-registrais56. A finalidade jurdico-registral, a mais importante para o presente trabalho, visto que se caracteriza na expresso da necessidade do intercmbio entre o Cadastro Rural feito pelo INCRA e o Registro de Imveis, originada ao exigir-se como condio principal para a matrcula do imvel, juntamente com a escritura, o documento do Cadastro de Imveis Rurais. Segundo observou Pedro Cordeiro da Silva, anteriormente reforma trazida pela Lei 10.267/0157:
A probatoriedade jurdica do cadastro vem sendo preconizada desde o ano de 1969 (...), quando se ventilou a necessidade da simbiose Cadastro-Registro de Imveis e que, agora, ser novamente tratado considerando-se a nova lei dos registros pblicos, ao estabelecer o sistema de matrcula, sem considerar a base material para a mesma, que deveria ser proporcionada pelo Cadastro de Imveis Rurais, realizado pelo INCRA.

O mesmo autor refere que a exigncia do pronunciamento do Cadastro Rural na matrcula do imvel teria o condo de agregar a base material necessria para certificar, confirmar o contedo do ttulo ou da escritura de transao, baseando-se no estudo aerofotomtrico e vistoria do imvel realizado por ocasio de tal cadastro, resultando na unio de um documento pblico de manifestao de vontade, na forma da escritura, com um documento oficial certificador da realidade, correspondente ao Cadastro. As alteraes trazidas pela Lei 10.267/01 ao art. 176, 1, 3, da Lei de Registros Pblicos, sujeitaram a matrcula a uma melhor e mais precisa descrio do imvel, sobretudo para ajustarArt. 1, I da Lei 5868, de 12 de dezembro de 1972. Art. 1, II da Lei 5868/72. 51 Art. 1, III da Lei 5868/72. 52 Art. 1, IV da Lei 5868/72. 53 Art. 1, V da Lei 5868/72. 54 Art. 46 do Estatuto da Terra. 55 O art. 50 do Estatuto da Terra dispe: Para clculo do imposto, aplicar-se- sobre o valor da terra nua, constante da declarao para cadastro, e no impugnado pelo rgo competente, ou resultante de avaliao, a alquota correspondente ao nmero de mdulos fiscais do imvel, de acordo com a tabela adiante: 56 Silva, Pedro Cordeiro da. Op. cit. p. 31. 57 Silva, Pedro Cordeiro da. Op. cit. p. 51.
50 49

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se ao Certificado de Cadastro de Imvel Rural CCIR, exigido pelo art. 22 da Lei n. 4.947, de 6 de abril de 1966.58 Narra o art. 22 da Lei n. 4947/66, e seu 1:
A partir de 1 de janeiro de 1967, somente mediante apresentao do Certificado de Cadastro, expedido pelo IBRA59 e previsto na Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964, poder o proprietrio de qualquer imvel rural pleitear as facilidades proporcionadas pelos rgos federais de administrao centralizada ou descentralizada, ou por empresas de economia mista de que a Unio possua a maioria das aes, e, bem assim, obter inscrio, aprovao e registro de projetos de colonizao particular, no IBRA ou no INDA, ou aprovao de projetos de loteamento. 1 - Sem apresentao do Certificado de Cadastro, no podero os proprietrios, a partir da data a que se refere este artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imveis rurais.

Concorda-se com o Prof. Walter Ceneviva60 quando refere que a individuao do imvel, indicao de suas confrontaes e caractersticas mais difcil nas zonas rurais do que nas zonas densamente habitadas, exigindo aquelas maiores cuidados em sua descrio, principalmente evitando referncias a rvores, cercas ou acidentes geogrficos que podem ser facilmente removidos, tanto pela ao humana, quanto por aes naturais61. Continuando tal ponderao assevera o Professor Ceneviva:
A tendncia deve ser no sentido da clara delimitao, a contar de ponto inicial rigorosamente assinalado, (...) orientando-se segundo o meridiano do lugar, dados os rumos seguidos, levantados por instrumentos de preciso e mediante auxilio tcnico competente. (...) A prtica aprimora os ttulos e contribui para o aperfeioamento do registro imobilirio.

De acordo com o art. 176 e 1 da Lei dos Registros Pblicos, que agora exige maior preciso na identificao do imvel rural:
O Livro n 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos imveis e ao registro ou averbao dos atos relacionados no art. 167 e no atribudos ao Livro n 3. 1 A escriturao do Livro n 2 obedecer s seguintes normas: I - cada imvel ter matrcula prpria, que ser aberta por ocasio do primeiro registro a ser feito na vigncia desta Lei; II - so requisitos da matrcula: 1) o nmero de ordem, que seguir ao infinito; 2) a data;
58 59

Ceneviva, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 16 ed. So Paulo: Saraiva, 2005. p. 388. O IBRA (Instituto Brasileiro de Reforma Agrria) passou a ser o que conhecemos hoje como INCRA (Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria). 60 Ceneviva, Walter. Op. cit. p. 387. 61 Podemos aqui perceber latente a aplicao do princpio da especializao, estudado na p. 24.

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3) a identificao do imvel, que ser feita com indicao62: a - se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e de suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea; b - se urbano, de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea, logradouro, nmero e de sua designao cadastral, se houver.

A Lei 10.267/01 representa uma significativa contribuio para a integrao entre os sistemas cadastral e registral, caracterizado como o compartilhamento e intercmbio de informaes e processos, pois prev a simbiose entre o Cadastro Nacional de Imveis Rurais (CNIR) e o Registro de Imveis63. Entretanto, tal integrao no representa o desaparecimento da funo cadastral, tampouco da registral, nem a fuso de competncias e funes ou a primazia de um tipo de informao sobre o outro, posto que ambos possuem finalidades distintas, sendo a do Cadastro, dentre outras, a medio de parcelas e a do Registro, a publicidade dos atos. Alm disso, a integrao dos sistemas cadastral e registral tem o condo de estabelecer a garantia das transaes imobilirias, a supresso das ampliaes de fato da medida dos imveis, principalmente os rurais, a melhor identificao de erros na fixao dos limites, a atualizao das informaes e a eliminao de espaos vazios entre imveis, causados por erros ou ausncias na descrio registral. 64 A integrao entre INCRA e Registro de Imveis, de acordo com as exigncias da nova Lei, feita da seguinte forma65: o proprietrio do imvel rural leva ao INCRA o memorial descritivo e a planta georreferenciada do imvel, feita por um profissional habilitado, para que o INCRA certifique que tal imvel no se sobrepe a outro e, em no se sobrepondo, passe a fazer parte de seu sistema nacional. Se o sistema no acusa conflito com outros imveis, a planta e o memorial nele ingressam e o INCRA emite certificado do memorial e da planta. De posse da planta e do memorial descritivo certificados, junto com as declaraes de concordncia dos confrontantes com os limites demarcados, o proprietrio do imvel rural os apresenta ao Registro de Imveis, que verificar a correspondncia dos declarantes com os titulares das matrculas vizinhas e transcrever o memorial descritivo para a matrcula do imvel. O novo memorial descritivo georreferenciado substituir a matrcula anterior, independentemente das diferenas de

Redao dada pela Lei n 10.267, de 2001. Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Cadastro Imobilirio e Registro de Imveis. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2003. p. 173. 64 Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 152. 65 Dias, Regis Wellausen. Georreferenciamento de Imveis Rurais em 15 Perguntas e Respostas. p. 1. Encarte cortesia do Escritrio Wellausen, v. 11, Porto Alegre, mar. 2005.
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reas e medidas que existam entre eles. Aps arquivar os atos, o Oficial do Registro de Imveis comunicar ao INCRA as mudanas objetivas e subjetivas envolvendo ditos imveis rurais. O INCRA, recebendo as informaes do Registrador, atribuir a cada imvel um novo nmero cadastral e o informar ao registro imobilirio, que realizar, de ofcio, uma averbao na matrcula, incluindo o nmero do cadastro fornecido pelo INCRA. Dessa forma estar completo o procedimento de interconexo entre esses dois rgos. 66

3 GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEIS RURAIS

3.1 ORIGEM

Anteriormente Lei n. 10.267/01, a identificao dos imveis rurais para fins de registro era baseada, unicamente, em descries literais, no havendo exigncia de medies. O que se percebia que esse mtodo era impreciso e inseguro, acarretando em indefinies dos limites de um determinado imvel e em superposies de reas. Com o advento da referida lei, foi estabelecido um novo preceito na identificao dos imveis rurais, com base na medio do imvel com suporte geodsico. So inmeros os benefcios trazidos por essa nova sistemtica, caracterizada pela padronizao de procedimentos tcnicos e sua aplicao, podendo citar como principais a identificao inequvoca dos imveis rurais do pas, a segurana aos detentores de tais imveis e aos terceiros e a eficincia no gerenciamento territorial. 67 A Lei n. 10.267 entrou em vigor dia 29 de agosto de 2001. No se tratando de uma lei especfica sobre determinado tema, ou de uma legislao independente, ela alterou dispositivos de diversas significativas outras leis, dente eles o art. 1 7 da Lei 4.947/66, estipulando a troca de informaes ente o INCRA e os cartrios de registro de imveis, o art. 176, II, 3, a e b e 3
66

Paiva, Joo Pedro Lamana. Direito registral imobilirio. O Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos oficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1761.asp Acesso em: 30 ago. 2008.
67

Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 189.

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da Lei de Registros Pblicos, tratando especificamente da forma de especializao dos imveis na matrcula e o art. 225, 3 tambm da Lei de Registros Pblicos, determinando o mesmo tipo de especializao, por meio do georreferenciamento, aos autos judiciais que tratem de imveis rurais. 68 Dispe o art. 176, 3 e 4 da Lei de Registros Pblicos:
3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imveis rurais, a identificao prevista na alnea a do item 3 do inciso II do 1o ser obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais. (Includo pela Lei n 10.267, de 2001) 4o A identificao de que trata o 3o tornar-se- obrigatria para efetivao de registro, em qualquer situao de transferncia de imvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. (Includo pela Lei n 10.267, de 2001)

Seu art. 225 segue no mesmo sentido:

Art. 225 - Os tabelies, escrives e juizes faro com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com preciso, os caractersticos, as confrontaes e as localizaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima, exigindo dos interessados certido do registro imobilirio. 3o Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os limites e as confrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georeferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais.

Apesar da Lei n. 10.267 estar em vigor desde agosto de 2001, fez-se necessria uma pormenorizada regulamentao para a sua aplicao, por meio de Decreto, principalmente pelo fato de exigir novos e complexos procedimentos, no mbito de diversas instituies, que concluram ser necessrio estabelecer, com urgncia, quais as informaes seriam intercambiadas entre registros imobilirios e INCRA e qual seria a preciso posicional do georreferenciamento, que a lei estipulou que fosse determinada pelo INCRA.

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Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 174/175.

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O Decreto n. 4.449/2002 veio regulamentar a Lei n. 10.267/01, resolvendo muitas questes atinentes sua aplicao por meio de importantes definies. Essas duas normas, no obstante definirem as linhas gerais para a identificao dos imveis rurais com base em medies geodsicas, no so suficientes para colocar todo o novo sistema em funcionamento, sendo necessria, para sua concreta implementao, a fixao de alguns aspectos tcnicos e administrativos em posteriores atos normativos. 69

3.2 CONCEITO

O georreferenciamento uma tcnica moderna de agrimensura. Seu uso no exclusivo do INCRA para o atendimento da exigncia legal trazida pela Lei n. 10.267/01, podendo ser feito por iniciativa particular de quem queira conhecer melhor ou definir precisamente os limites de sua propriedade. Para sua realizao, que feita por profissional de agrimensura, devem ser utilizadas normas tcnicas especficas para a correta distino do imvel. Gervsio de Oliveira Jnior70 bem conceitua o fenmeno do georreferenciamento na legislao ptria:
O georreferenciamento foi institudo em nosso sistema jurdico via alterao dos art. 176 e 225 da Lei dos Registros Pblicos (n. 6.015/73), por fora da lei n. 10.267/2001. Por esses dispositivos, o proprietrio rural, em prazos que a norma regulamentadora viria instituir, deveria promov-la, mediante utilizao do sistema geodsico brasileiro e s suas expensas, em casos de desmembramento, parcelamento e remembramento e, obrigatoriamente, em caso de alienao do imvel rural, pena de ver gessado o direito de fruio de seu imvel. Tais dispositivos foram regulamentados pelo Dec. 4.449/2002, que pormenorizou os deveres do proprietrio. O georreferenciamento de acordo com essa legislao tem duas funes bsicas: a de servir de instrumento de Registro Pblico, possibilitando a segurana no trfico jurdico de imveis; e a de servir de instrumento de cadastro, com a finalidade preponderantemente fiscalizatria, como, alis, dispe o art. 1O. e seus pargrafos da Lei n. 5.868/72, que trata do cadastramento rural, alterado tambm pela dita lei n. 10.267/01. (grifamos)

69 70

Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 190. Olveira Jnior, Gervsio Alves de. Aspectos Legais do Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos oficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1758.asp Acesso em: 24 ago. 2008.

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Carlito Vieira de Moraes71 ensina que o documento destinado composio da matrcula imobiliria, no qual o agrimensor descreve o permetro do prdio chamado de memorial da caracterizao de estremas, conhecido popularmente como memorial descritivo. Assinala o autor:
Hoje o tema estrema72 com a metodologia de sua caracterizao importante porque se constitui um dos suportes do Direito Imobilirio, parte da essncia do princpio da especialidade do registro pblico de imveis concernente individualizao obrigatria de propriedade fundiria, pois a certeza dos limites fsicos do prdio dependente do contedo do ttulo de domnio no qual se assentaram as quantidades geodsicas e estatsticas, com as quais se caracterizaram as estremas.

O que o georreferenciamento estabelecer so permetros rigorosamente poligonais e geomtricos, geograficamente referido ao sistema de coordenadas oficial e nico do pas73 e sua preciso absoluta74, limitada diferena de cinqenta centmetros 75. Em decorrncia da Lei n. 10.267/01, como dito anteriormente, o georreferenciamento foi imposto ao proprietrio rural, inserindo tal obrigatoriedade em artigos da Lei dos Registros Pblicos. Tendo em vista que a Lei n. 10.267/01 no autnoma, conclui-se que a Lei dos Registros Pblicos que determina o georreferenciamento do imvel rural. 76 Seguindo esse raciocnio, podemos entender que o imvel a ser georreferenciado somente aquele caracterizado como propriedade imobiliria pela Lei dos Registros Pblicos, ou seja, aquele descrito e especializado na matrcula do registro imobilirio, e no qualquer outra configurao que conste em cadastros do INCRA ou da Receita Federal, pois a lei que obriga a tal medida trata somente da propriedade imobiliria juridicamente constituda, e qualquer outra exigncia ficaria fora de sua alada. Alega Eduardo Arruda Augusto77:
Qualquer trabalho georreferenciado que abranja rea no adequada ao conceito jurdico de propriedade imobiliria, mesmo que devidamente certificada pelo Incra, no ter

Moraes, Carlito Vieira de. Registro Imobilirio. Curitiba: Juru, 2007. p. 44. O autor assevera que o termo estrema, na linguagem jurdica, possui o sentido do vocbulo marco divisrio. 73 O IBGE o rgo que regulamenta e mantm o Sistema Geodsico Brasileiro. 74 Dias, Regis Wellausen. Georreferenciamento de Imveis Rurais em 15 Perguntas e Respostas. p. 1. Encarte cortesia do Escritrio Wellausen, v. 11, Porto Alegre, mar. 2005. 75 Preciso estabelecida pelo INCRA atravs da Portaria n. 932/02, ou seja, o erro mximo na determinao das coordenadas de cada vrtice dos polgonos no dever ultrapassar 50 cm. 76 Augusto, Eduardo Arruda. Georreferenciamento de Imveis Rurais: conceito de unidade imobiliria. Revista do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, So Paulo, n 327, p. 126, jul./ago. 2006. 77 Augusto, Eduardo Arruda. Op. cit. p. 126.
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ingresso na matrcula, continuando o imvel sujeito s restries legais at o integral cumprimento da legislao do georreferenciamento. 78

Imprescindvel esclarecer que o georreferenciamento apresentado a registro no serve para criar ou extinguir direitos reais, ou seja, o proprietrio de um imvel rural com cem hectares, que detenha a posse sem ttulo de outros trinta hectares, no pode pretender que, georreferenciando a rea de cento e trinta hectares, essa conste do registro. A rea georreferenciada que constar no Registro de Imveis poder ser somente a rea dos cem hectares de seu efetivo domnio.79 Contudo, a falta da descrio georreferenciada no tem o condo de tornar o imvel indisponvel, apenas se trata de exigncia a ser cumprida no momento em que o proprietrio realizar a alienao, desmembramento, remembramento ou parcelamento do imvel rural. 80 Depois de realizado o levantamento, ao qual chama-se georreferenciamento, este ser encaminhado ao INCRA para a elaborao do Certificado de Cadastro de Imvel Rural, que ser, por exigncia dos arts. 176 e 225 da Lei dos Registros Pblicos, parte integrante do ttulo a ser apresentado ao Registro de Imveis, se esse ttulo objetivar o registro de alienao, desmembramento, remembramento ou parcelamento do imvel rural. Quem executa o georreferenciamento so profissionais inscritos nos Conselhos Regionais de Engenharia e Arquitetura (CREA) habilitados no INCRA, que, atravs da Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART), assumem a responsabilidade pelos servios. Esses profissionais, ao assumirem tal responsabilidade, ficam obrigados a responder por danos que a m execuo de seus trabalhos possa ocasionar. Questo recorrente quando se trata do presente tema so os prazos a serem observados para o enquadramento dos imveis rurais nova exigncia. Aps inmeros debates e argies salientando a impossibilidade do cumprimento das normas do georreferenciamento nos prazos primeiramente fixados e a preocupao com o travamento do mercado imobilirio, o cronograma
78

O autor cita como situaes comuns que descaracterizam a propriedade imobiliria, dentre outras, a incluso de rea no titulada rea registrada e a incluso de rea pblica no levantamento. 79 Paiva, Joo Pedro Lamana. Direito Registral Imobilirio, O Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos oficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1761.asp. Acesso em: 24 ago. 2008. 80 Augusto, Eduardo Arruda. A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos oficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1742.asp. Acesso em: 16 ago. 2008.

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foi prorrogado pelo Decreto n. 5.570, de 31 de outubro de 2005. O referencial dos prazos, ou seja, seu dies a quo a data da publicao dos atos normativos do INCRA, dia 20 de novembro de 2003. Dependendo da dimenso do imvel eles sero diferenciados, sendo os seguintes: 20 de novembro de 2008 (cinco anos) o prazo para enquadramento dos imveis com rea de quinhentos a menos de mil hectares e 20 de novembro de 2011 (oito anos) o prazo para os casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e transferncia de imveis rurais conforme o Decreto n. 5.570/05:
Art. 1o Os arts. 5o, 9o, 10 e 16 do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002, passam a vigorar com a seguinte redao: "Art. 10. A identificao da rea do imvel rural, prevista nos 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, ser exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situao de transferncia de imvel rural, na forma do art. 9o, somente aps transcorridos os seguintes prazos: III - cinco anos, para os imveis com rea de quinhentos a menos de mil hectares; IV - oito anos, para os imveis com rea inferior a quinhentos hectares.

Como o Decreto alterador no mudou o texto dos incisos I e II do art. 10 do Decreto 4.449/0281, entende-se que continuam valendo os prazos de noventa dias, para os imveis com rea de cinco mil hectares, ou superior, e de um ano, para os imveis com rea de mil a menos de cinco mil hectares. Para os casos de imvel rural objeto de ao judicial, o prazo para a realizao das exigncias ser: imediato para aes ajuizadas a partir da publicao do Decreto 5.570/05 e, para as aes protocoladas anteriormente ao referido Decreto, continuaro valendo os prazos estipulados pelo art. 10 do Decreto n. 4.449/0282.

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Art. 10. A identificao da rea do imvel rural, prevista nos 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, ser exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situao de transferncia de imvel rural, na forma do art. 9o, somente aps transcorridos os seguintes prazos: I - noventa dias, para os imveis com rea de cinco mil hectares, ou superior; II - um ano, para os imveis com rea de mil a menos de cinco mil hectares; 82 Conforme redao do art. 2 do Decreto 5.570/05: A identificao do imvel rural objeto de ao judicial, conforme previsto no 3o do art. 225 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, ser exigida nas seguintes situaes e prazos: I - imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea, nas aes ajuizadas a partir da publicao deste Decreto; II - nas aes ajuizadas antes da publicao deste Decreto, em trmite, sero observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto no 4.449, de 2002.

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A legislao eximiu de custos os proprietrios de imveis com propores menores ou iguais a quatro mdulos fiscais83. Apesar de ter concedido tal gratuidade, a lei no excluiu os aludidos imveis da necessidade de descrio georreferenciada no prazo legal, o que gera uma incoerncia na medida em que o pequeno proprietrio, no podendo arcar com os custos do procedimento e no conseguindo que o Estado o faa, fica impossibilitado de dispor de seu imvel em decorrncia do bloqueio de sua matrcula, pois o registrador no poder praticar nela nenhum ato at o cumprimento da norma. 84

3.3 O PAPEL DO REGISTRO DE IMVEIS NO GEORREFERENCIAMENTO

3.3.1 A importncia do Registro de Imveis na nova sistemtica de identificao dos imveis rurais

Dispe o art. 10 do Decreto 4.449/02:

A identificao da rea do imvel rural, prevista nos 3o e 4o do art. 176 da lei no 6.015, de 1973, ser exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situao de transferncia de imvel rural, na forma do art. 9o, somente aps transcorridos os seguintes prazos: (...) 2o aps os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imveis a prtica dos seguintes atos registrais envolvendo as reas rurais de que tratam aqueles incisos, at que seja feita a identificao do imvel na forma prevista neste decreto: I - desmembramento, parcelamento ou remembramento; II - transferncia de rea total; III - criao ou alterao da descrio do imvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo. (grifos nossos)

Art. 225, 3o da Lei dos Registros Pblicos: Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os limites e as confrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais.
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Augusto, Eduardo Arruda. Op. cit. p. 12.

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A atuao do Oficial de Registro de Imveis no processo de georreferenciamento dos imveis rurais fundamental, pois ele realizar a fiscalizao da adequao da identificao do imvel s exigncias da Lei, e no praticar o ato sem que a regularizao esteja feita. Deve salientar-se, ento, a aplicao do princpio da instncia, pela qual o registrador no poder fazer a exigncia do memorial descritivo georreferenciado sem que o interessado tenha manifestado perante o Oficial de Registro sua vontade em praticar algum ato de alienao, desmembramento, remembramento ou parcelamento, mediante a apresentao de um ttulo a ser registrado. Sem a provocao da parte o Oficial dever manter o registro intacto. 85

3.3.2 As alteraes trazidas pela legislao do georreferenciamento para o Registro de Imveis Inovao importante feita em prol do georreferenciamento, que atinge diretamente aos registradores imobilirios que, no caso de ser feita a medio e a caracterizao do imvel conforme a lei determina, e de encontrar-se rea divergente da rea registrada no cartrio, poder ser feita a retificao administrativa nos moldes do art. 213 da Lei dos Registros Pblicos. Devese observar que esse benefcio somente ser vivel no caso do primeiro georreferenciamento do imvel, desde que no exceda a poligonal do ttulo originrio de que deriva e no sofra oposio do confinante, quando a retificao teria que ser judicial ou por vias ordinrias, devido discusso de domnio existente. 86 Elucida o art. 213 da Lei de Registros Pblicos:
Art. 213. O oficial retificar o registro ou a averbao: I - de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de87: a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do ttulo; b) indicao ou atualizao de confrontao; c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por documento oficial; d) retificao que vise a indicao de rumos, ngulos de deflexo ou insero de coordenadas georeferenciadas, em que no haja alterao das medidas perimetrais;

Vide estudo sobre o princpio da instncia na pgina 23 deste trabalho. Olveira Jnior, Gervsio Alves de. Op. cit. 87 Includo pela Lei n 10.931, de 2004.
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e) alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; (...)

Entende-se que a ampliao da possibilidade da retificao administrativa, trazida pelo art. 59 da Lei 10.931/04, no fere o princpio da continuidade registral88, posto que foi criada para facilitar a adequao ao novo sistema de identificao do imvel, objetivando sanar as incertezas das antigas descries e as diferenas inerentes adoo de coordenadas e projeo geodsicas.89 Walter Ceneviva90 se posiciona frente ao assunto da seguinte forma:
A identificao do imvel rural, quando no satisfaa as exigncias do novo sistema, depender de apresentao de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado, integrado pela devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART. Deve oferecer as coordenadas dos vrtices definidores dos limites do imvel e toda a linha perimetral, georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA. Trata-se de procedimento de retificao, ressalvadas as poucas excees em que tais elementos constem da matrcula. Havendo interesse de terceiros, impe sua citao (art. 213). O dispositivo no levou em conta a exigncia da Lei de Registros Pblicos relativa necessidade de coincidirem os registros sucessivos, de modo a no deixar dvida de que a matrcula continua referindo-se por inteiro ao mesmo bem, como exigido pelos arts. 225 2, 196 e 197.

Considerao importante trazida pelo registrador Eduardo Arruda91, quando menciona o dever que tem o registrador de zelar pela qualidade da matrcula, ou seja, fazer com que aquilo que consta da matrcula represente com clareza e exatido os bens imveis e direitos ali referidos, de modo que o usurio comum possa entend-la. Ele entende que, para evitar o acmulo de registros e averbaes que possam tornar a matrcula confusa, no cumprimento da lei do georreferenciamento, dentre outros casos, deve-se encerrar a matrcula anterior e abrir nova matrcula que contenha a descrio atualizada, fazendo a averbao saneadora de transporte. 92 Como referido autor, atravs do estudo realizado, compreende-se que a possibilidade da abertura de novas matrculas, atravs da chamada averbao saneadora feita pelo oficial de
O princpio da continuidade registral tema de estudo na pgina 23 do presente trabalho. Dias, Regis Wellausen. Op. cit. p. 2. 90 Ceneviva, Walter. . Lei dos Registros Pblicos comentada. 16 ed. So Paulo: Saraiva, 2005. p. 176.
89 91 88

Augusto, Eduardo Arruda. A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos oficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1742.asp. Acesso em: 16 ago. 2008. 92 Vide em anexo modelos de matrculas de imveis e modelos novos, j com imveis georreferenciados, sugeridas pelo registrador Eduardo Arruda.

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registro medida que se impe, principalmente pelo fato de muitas matrculas serem praticamente incompreensveis aos olhos do usurio comum e muitas vezes tambm dos operadores do direito, que necessitam fazer vrias leituras para entender quais os direitos nela resguardados. Matrculas mais precisas e de fcil compreenso traro efeitos positivos, tanto para o registrador, na realizao da qualificao registral, quanto para os titulares de direitos ali registrados, e tambm para o mercado em geral, que encontrar mais facilidade na realizao das transaes sobre imveis e direitos reais.

3.4 ANLISE DE JURISPRUDNCIA

A anlise jurisprudencial sobre o presente tema ainda recente e pequena em relao a outros temas, amplamente debatidos. Apesar de Tribunais Estaduais e Corregedorias Gerais de diversas localidades estarem julgando feitos a respeito da matria, optou-se, nesta monografia, por enfocar os debates que vm ocorrendo no Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul, por entabularem discusses interessantes quanto necessidade ou no da adequao s novas exigncias, principalmente em aes de usucapio. No acrdo proferido pela Vigsima Cmara Cvel do TJRS, relatado pelo Des. Jos Aquino Flres de Camargo, tratando sobre a obrigatoriedade do georreferenciamento em Aes de Retificao de Registro Imobilirio93 os Desembargadores decidiram pela manuteno da deciso agravada, impondo a realizao de georreferenciamento no imvel retificando, independentemente de sua dimenso, de acordo com o disposto no art. 2 do Decreto 5.570/05, da seguinte forma:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. REGISTRO DE IMVEIS. RETIFICAO. OBRIGATORIEDADE DA REALIZAO DE GEORREFERENCIAMENTO, INDEPENDENTEMENTE DA DIMENSO DA REA CUJO REGISTRO IMOBILIRIO SE PRETENDE RETIFICAR. DECRETOS NS. 4.449/2002 E 5.570/2005. OFCIO-CIRCULAR N. 123/2007-CGJ. O art. 2 do Decreto n. 5.570/2005 especifica que a identificao de imvel rural objeto de ao judicial prevista no 3 do art. 225 da Lei n. 6.015/1973 e proposta a partir da publicao do referido Decreto deve ser exigida imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea. Obrigatria, portanto, a realizao de georreferenciamento na hiptese dos autos, porque proposta, a ao, mais de um ano depois de publicado o Decreto n. 5.570/2005. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento N 70022778906, Vigsima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Jos Aquino Flores de Camargo, Julgado em 30/07/2008)
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(...) Ocorre que o art. 2 do Decreto n. 5.570/2005 bastante claro ao especificar que a identificao do imvel rural objeto de ao judicial prevista no 3 do art. 225 da Lei n. 6.015/1973 deve ser exigida imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea em aes ajuizadas a partir da publicao do Decreto.

Mais complexos so os feitos que vem julgando a Dcima Nona Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul, que tratam da questo da exigncia de georreferenciamento em Ao de Usucapio. No acrdo relatado pelo Des. Carlos Rafael dos Santos Jnior94 a questo abordada de forma a no considerar o georreferenciamento como um requisito necessrio ao processo de conhecimento de referida ao, limitando-o, especfica e exclusivamente como requisito para a fase registral da sentena declaratria de usucapio. Entende-se correta a concluso a qual chegou a Colenda Cmara, de que somente na fase registral caberia a exigncia da realizao do georreferenciamento do imvel rural, principalmente pelo fato da Ao de Usucapio no ter como objeto central o imvel rural em si, mas sim o direito de propriedade. Entretanto, analisando a situao em longo prazo, o que tende a acontecer, contrariando o princpio da celeridade e economia processual preconizado no acrdo, o seguinte: realiza-se a Ao de Usucapio sem a exigncia do georreferenciamento da rea, no caso de ser proferida sentena declaratria de usucapio, a parte, agora proprietria, se dirige ao Registro de Imveis da Comarca do imvel visando registrar seu ttulo aquisitivo de propriedade. O Oficial do Registro, entretanto, no podendo realizar este registro, pois lhe defeso, por lei, praticar o ato sem que o imvel esteja georreferenciado, elaborar nota devolutiva, solicitando parte que realize o georreferenciamento da rea, sob pena de ter seu registro negado. A partir da podero ocorrer duas situaes: na primeira, a parte cumpre a exigncia, realizando o georreferenciamento da rea e registrando seu ttulo sem problemas. J na segunda, na qual entendemos encontrar-se o problema, que a parte, no conformada com a solicitao do Oficial, se nega a cumprir a exigncia, fazendo com que haja a Suscitao de Dvida por parte do Registrador, devolvendo ao Poder Judicirio a incumbncia de determinar a necessidade ou no da realizao da exigncia,
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USUCAPIO. MEMORIAL DESCRITIVO E GEORREFERENCIAMENTO. EXIGNCIA LIMITADA FASE REGISTRAL. Memorial descritivo com coordenadas e georreferenciamento dos vrtices da planta do imvel. Art. 225, 3, Lei 6.015/73, e art. 2 do Decreto n 5.570/2005. Juntada aos autos de ao de usucapio. Desnecessidade. Limitao da exigncia fase registral. Princpios da celeridade e economia processuais. Negaram provimento. (Agravo de Instrumento N 70022757645, Dcima Nona Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Carlos Rafael dos Santos Jnior, Julgado em 08/04/2008)

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momento no qual o Judicirio no poder decidir seno pela necessidade do cumprimento da exigncia. Tais Suscitaes de Dvida consistiro, entretanto, em novas demandas que poderiam ter sido aniquiladas poca da Ao de Usucapio, desde que constasse na sentena declaratria de usucapio a condio do georreferenciamento para a efetivao de posterior registro, ou alguma medida similar. Alm da Dcima Nona e da Vigsima Cmara Cvel, a Dcima Stima Cmara Cvel, na relatoria da Des. Elaine Harzheim Macedo95, tambm julgou feitos em que o

georreferenciamento o tema discutido, entendendo, assim como a Dcima Nona Cmara Cvel, pela necessidade da realizao do georreferenciamento somente na seara registral, dispensando a certificao para a propositura da Ao de Usucapio.

CONCLUSO

A exigncia trazida pela Lei 10.267/01 quanto especializao do imvel rural consiste em uma verdadeira revoluo nos sistemas de controle e registro dos imveis rurais brasileiros. certo que a medida imposta pela lei no ser implementada de uma hora para a outra, e que diversas novas questes adviro at que o tema esteja pacificamente compreendido por todos os envolvidos e pela sociedade em geral. Observa-se que agregar esforos para que o novo sistema se concretize o mais brevemente possvel lutar pela evoluo da segurana jurdica na questo fundiria do nosso pas, que to controvertida, principalmente em face das dimenses continentais do Brasil e desigualdade social que aqui faz morada. Ao longo do trabalho foi oportuna a anlise do porqu da importncia conferida ao Registro Imobilirio brasileiro e percebeu-se a impossibilidade de tamanha revoluo no sistema de identificao dos imveis rurais sem o ntegro comprometimento dos Oficiais de Registro de

AGRAVO DE INSTRUMENTO. USUCAPIO. CERTIFICAO JUNTO AO CADASTRO NACIONAL DE IMVEIS RURAIS. GEORREFERENCIAMENTO. DOCUMENTAO EXIGVEL SOMENTE QUANDO DO REGISTRO IMOBILIRIO. AGRAVO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento N 70022757884, Dcima Stima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 13/03/2008)

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Imveis do Brasil, que, atuando sempre da maneira mais tcnica e prudente, respeitando a amplitude que sua funo detm frente a toda a sociedade civil brasileira, lograram tornar este instituto confivel e digno dos efeitos de publicidade, eficcia, autenticidade e segurana jurdica que so incumbidos a gerar. de se esperar que este seja o primeiro passo dado rumo transformao de todo o sistema de identificao de imveis, tanto rurais, quanto urbanos, do nosso pas, buscando-se, aos poucos, eliminar das nossas matrculas a incerteza, caracterizada por descries vagas e insubsistentes dos imveis a que se referem, para que, em troca, possam elas ser preenchidas de segurana, advindas de referenciais seguros e medidas precisas, feitas por profissionais devidamente habilitados para esse fim.

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