Chapitre II les droits sur les terrains

Le droit, conçu sous l’angle objectif, est l’ensemble des règles régissant la vie en société.
La violation de ces règles est sanctionnée par la puissance publique.

Sous l’angle subjectif, le droit est une prérogative attribuée à un individu qui, en tant que
sujet de droit, peut jouir d’une chose, d’une valeur ou d’exiger d’autrui une prestation.
Il s’agit des rapports qui peuvent s’établir juridiquement entre des personnes ou entre des
personnes et des choses.

Parler du droit domanial revient à cerner d’abord la notion de domaine.

Le mot domanial est un adjectif dérivé du mot domaine qui n’est rien d’autre qu’une terre
sur laquelle un propriétaire exerce l’usus, le fructus et l’abusus.

Le droit domanial peut être défini comme la règle de droit applicable à la terre. Il regroupe
l’ensemble des dispositions législatives afférentes à la gestion du domaine des personnes
publiques, en intégrant les dispositions domaniales du code du domaine de l’Etat, du code du
domaine public fluvial et de la navigation intérieure, mais également les dispositions
afférentes au domaine maritime, routier et ferroviaire.

L’étude du droit domanial semble se ramener uniquement au domaine de l’Etat ; à savoir son
domaine public, son domaine privé et ses biens. Une telle conception du droit domanial
réduit considérablement notre étude.

L’étude du droit domanial ne doit pas porter seulement sur le domaine de l’Etat mais aussi
sur le domaine national et le domaine des particuliers dont l’ensemble constitue le sol
sénégalais ;

1
 SECTION I LE DOMAINE NATIONAL
Le Domaine National est régi par la loi n° 64-46 du 17 Juin 1964. La définition du domaine
national doit être recherchée dans l’article 1 de cette loi.
Il convient de nous interroger sur la création du domaine national, ses composantes qui
renvoient au classement, sa nature juridique, sa gestion, son affectation et désaffectation.

PARAGRAPHE I - CREATION ET DETERMINATION DU DOMAINE NAIONAL

Il est créé par la loi n° 64-46 du 17 Juin 1964 et il englobe 95% du territoire sénégalais.
Aux termes de l’article 1 de cette loi « constituent de plein droit le domaine national
toutes les terres non classées dans le domaine public, non immatriculées ou dont la
propriété n’a pas été transcrite à la conservation des hypothèques à la date d’entrée en
vigueur de la présente loi. Ne font non plus partie de plein droit du domaine national
les terres qui à cette date font l’objet d’une procédure d’immatriculation au nom d’une
personne autre que l’état »
On se rend compte que pour déterminer les terres relevant du domaine national, la loi de
1964 procède à une démarche déductive ; c'est-à-dire qu’elle va du général au particulier ;
Ce mode de détermination des terres relevant du domaine national est critiquable parce
qu’elle ne peut être faite par rapport à un loi qui lui est postérieure : à savoir la loi n°76-66
du 2 Juillet 1976 porte création du domaine de l’Etat dont l’une de ses composantes est le
domaine public.

PARAG II - CLASSEMENT DES TERRES DU DOMAINE NATIONAL

L’article 4 de la loi 64-46 du 17 Juin 1964 classe les terres du domaine national en 4 zones ;
-Les zones urbaines constituées par les terres du domaine national situées sur le territoire des
communes et des groupements d’urbanisme prévu par la législation applicable en la matière,
-Les zones classées constituées par les zones à vocation forestière ou les zones de protection
ayant fait l’objet d’un classement dans les conditions prévues par la réglementation
particulière qui leur est applicable,
-La zone des terroirs correspond aux terres qui sont régulièrement exploitées pour l’habitat
rural, la culture ou l’élevage ;
-Les zones pionnières correspondent aux autres terres

PARA III - NATURE JURIDIQUE DU DOMAINE NATIONAL

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 64-46 du 17 Juin 1964 « l’état détient les terres du
domaine national en vue d’assurer leur utilisation et leur mise en valeur rationnelles,
conformément aux plans de développement et aux programmes d’aménagement »
Cet article affirme que l’état détient les terres du domaine national. Le débat entre les auteurs
des thèses propriétarismes et antipropriétaristes est né de cette formulation ;
2
Il ressort de l’article 293 de cette loi que « Dans le respect des principes et dispositions de
la loi sur le domaine national et du Code du Domaine de l'Etat, en tout ce qui n'est pas
contraire à la présente loi, les compétences transférées aux départements et aux
communes en matière domaniale concernent la gestion et l'utilisation ……………….du
domaine national ».
L’affectation, la désaffectation et la réaffectation sont des délibérations prises par le conseil
rural et portant sur des terres du domaine national ;
Elles sont réglementées par le décret n°72-1288 du 27 octobre 1972 relatif aux conditions
d’affectation et de désaffectation des terres du domaine national comprises dans les
communautés rurales, modifié par les décrets n° 80-1051 du 14 octobre 1980 et 86-445 du
10 avril 1986 ;
Pour plus de compréhension, nous allons commenter quelques articles de ce décret ;

ARTICLE 7 : La demande d’affectation est adressée au Président du Conseil Rural.

ARTICLE 3 : L’affectation peut être prononcée en faveur, soit d’un membre de la

communauté rurale, soit de plusieurs membres groupés en association ou coopérative.
Elle ne confère qu’un droit d’usage. Les terres affectées ne peuvent faire l’objet d’aucune
transaction et notamment d’aucune vente ou contrat de louage.
L’affectation est prononcée pour une durée indéterminée.

ARTICLE 5 : L’affectation prend fin, de plein droit, au décès de la personne physique ou à

la dissolution de l’association ou de la coopérative affectataire.

ARTICLE 6 : En cas de décès de l’affectataire, ses héritiers obtiennent l’affectation à leur

profil selon le droit d’usage des terres affectées au défunt, dans les limites de leur capacité
d’exploitation et sous réserve que cette affectation n’aboutisse pas à la constitution de
parcelles trop petites pour une exploitation rentable. Dans ce cas, l’affectation peut être
prononcée au profit de certains héritiers seulement en fonction de leur capacité
d’exploitation. Des instructions détaillées préciseront l’application de cet article.

ARTICLE 7 : La demande d’affectation est adressée au Président du Conseil Rural. Dans le

cas de l’article 6 ci-dessus, elle doit lui être adressée dans les trois mois qui suivent le décès
du précédent affectataire.

ARTICLE 8 : La désaffectation est prononcée par le Président du Conseil rural après avis
conforme du conseil Rural et dans les conditions fixées ci-après.

ARTICLE 9 : La désaffectation totale ou partielle peut être prononcée à tout moment, dans
les cas suivants :
- à la demande de l’affectataire ;
- d’offre si, un an après une mise en demeure restée sans effet, il est constaté par le Président
du Conseil Rural un mauvais entretien manifeste des terres de l’affectataire au moment des
travaux saisonniers habituels, une insuffisance de la mise en valeur ou une inobservation
répétée et grave des règles fixées en matière en matière d’utilisation des terres :
3
- d’office si l’affectataire cesse d’exploiter personnellement ou avec l’aide de sa famille
ARTICLE 18 : Toute affectation et désaffectation de terre doit faire l’objet d’une
notification aux intéressés. Cette notification peut être verbale. Dans tous les cas où cela est
possible elle sera faite par écrit dont les doubles seront versés au dossier foncier, prévu à
l’article 21.
L’affectation et la désaffectation font également l’objet d’une publication par les moyens les
plus appropriés.
Dans tous les cas, la décision d’affectation ou de désaffectation est mentionnée au registre
foncier prévu à l’article 21. L’inscription à ce registre vaut preuve en matière de droit
d’usage.
Toute personne intéressée par une affectation ou une désaffectation signe au dossier foncier
ou y appose son empreinte digitale à la suite de la décision la concernant.

ARTICLE 13 : Dans le cas de réaffectation d’une parcelle pour cause quelconque, le nouvel
affectataire est tenu de verser à son prédécesseur, où à ses héritiers, une indemnité égale à la
valeur des constructions et des récoltes pendantes estimées au jour de la nouvelle affectation.
L’estimation est faite par le Président du Conseil Rural sur l’avis du Conseil rural.

4
 SECTION II
LE DOMAINE DE L’ETAT
La loi n°76-66 du 2 Juillet 1976 porte création du domaine de l’Etat.
En adoptant cette loi, le législateur réaffirme à la fois que l’Etat est propriétaire et que sa
propriété se scinde en domaine public et en domaine privé. En effet ces domaines
s’entendent de tous les biens et droits immobiliers qui appartiennent à l’Etat.
Aux termes de l’article 1de la loi 76-66 du 2 juillet 1976 portant code du Domaine de l’Etat
« Le domaine de l'Etat comprend le domaine public et le domaine privé ».
L’article 2 dispose que « Le domaine public et le domaine privé de l'Etat s'entendent de
tous les biens et droits mobiliers et immobiliers qui appartiennent à l'Etat.
Ceux de ces biens qui, en raison de leur nature ou de la destination qui leur est donnée,
ne sont pas susceptibles d'appropriation privée, constituent le domaine public. Les
autres biens constituent le domaine privé ».

PARAGRAPHE I- LE DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT

Le domaine public est affecté à l’usage de tous et aux services publics. Il connaît des
composantes originales telles que l’espace aérien, la mer territoriale, le sous sol et l’eau.
L’article 4 de la loi 76-66 distingue le domaine public naturel du domaine public artificiel.
Cette distinction oppose les éléments naturels à ceux qui résultent du travail de l’homme.
Aux termes de l’article 5 de la loi n° 76-66 le domaine public naturel comprend :
« -la mer territoriale, le plateau continental tel que défini par la loi, la mer intérieure,
les rivages de la mer couverts et découverts lors des plus fortes marées, ainsi qu'une
zone de cent mètres de large à partir de la limite atteinte par les plus fortes marées ;
-les cours d'eau navigables ou flottables dans les limites déterminées par la hauteur des
eaux coulant à pleins bords avant de déborder, ainsi qu'une zone de vingt cinq mètres
de large à partir de ces limites sur chaque rive et sur chacun des bords des îles ;
-les cours d'eau non navigables ni flottables dans les limites déterminées par la hauteur
des eaux coulant à pleins bords avant de déborder ainsi qu'une zone de dix mètres de
large à partir de ces limites sur chaque rive ;
-les lacs, étangs et mares permanentes dans les limites atteintes par les plus hautes eaux
avant débordement ainsi qu'une zone de vingt cinq mètres de large à partir de ces
limites sur chaque rive et sur chacun des bords des îles ;
-les eaux de surface et les nappes aquifères souterraines quelle que soit leur
provenance, leur nature ou leur profondeur ;
-le sous-sol et l'espace aérien ».
Aux termes de l’article 6 de cette loi le domaine public artificiel comprend notamment :
« -les emprises des routes, des chemins de fer, des gares routières et des voies de
communication de toute nature avec les dépendances nécessaires à leur exploitation ;
-les ports maritimes et fluviaux avec leurs dépendances immédiates et nécessaires,
digues, môles, jetées, quais, terre-pleins, bassins, écluses, les sémaphores, les ouvrages
d'éclairage et de balisage, phares, fanaux et leurs dépendances ;
5
-les aérodromes et aéroports avec leurs dépendances nécessaires à la navigation
aérienne : stations météorologiques, centres de contrôle et de guidage, etc. ;
-les ouvrages réalisés en vue de l'utilisation des forces hydrauliques ainsi que leurs
dépendances ;
-les canaux de navigation ainsi que les chemins de halage, les canaux d'irrigation et de
drainage, les aqueducs et oléoducs, les forages et puits ainsi que les dépendances de ces
ouvrages ;
-les conduites d'eau et d'égouts, les lignes électriques, les lignes télégraphiques et
téléphoniques, les ouvrages aériens des stations radioélectriques y compris leurs
supports, ancrages, lignes d'alimentation, appareils de couplage ou d'adaptation et
leurs dépendances ;
-les ouvrages militaires de défense terrestre, maritime ou aérienne avec leurs
dépendances et leurs zones de protection.
-les objets d'art et collections affectés aux musées nationaux.
-les halles et marchés ;
-les servitudes d'utilité publique comme les servitudes de passage, d'implantation,
d'appui et de circulation nécessitées par l'établissement, l'entretien et l'exploitation des
installations et ouvrages visés ci-dessus » ;

PARAGRAPHE II- LE DOMAINE PRIVE DE L’ETAT

Le domaine privé de l’Etat comprend tous les biens dont l’état est propriétaire et qui ne sont
pas classés dans le domaine public. Aux termes de l’article 21 de la loi n° 76-66 du 2 Juillet
1976 porte création du domaine de l’Etat, entrent notamment dans le domaine privé :
« -les biens et droits mobiliers et immobiliers acquis par l'Etat à titre gratuit ou
onéreux selon les modes du droit commun ;
- les immeubles acquis par l'Etat par voie d'expropriation ;
- les immeubles immatriculés au nom de l'Etat ;
- les immeubles préemptés par l'Etat ;
- les biens et droits mobiliers et immobiliers dont la confiscation est prononcée au profit
de l'Etat ;
-les immeubles abandonnés dont l'incorporation au domaine est prononcée en
application des dispositions de l'article 82 du décret du 26 juillet 1932 portant
réorganisation du régime de la propriété foncière ;
- après immatriculation le cas échéant, les portions du domaine public déclassées ;
-les biens vacants et sans maître ;
- dans les conditions prévues à l'article 29 ci-après, les biens visés aux articles 691 et
suivants du Code de procédure civile ;
-les sommes et valeurs désignées à l'article 30 ci-après ».

Aux termes de l’article 32 de la loi n° 76-66 le domaine privé immobilier de l’Etat se divise
en domaine affecté et domaine non affecté.
L’article 33 de la même loi dispose que « le domaine affecté comprend les immeubles mis
gratuitement à la disposition des services de l'Etat pour leur permettre d'assurer leur
fonctionnement. Peuvent aussi bénéficier d'une affectation les établissements publics à
caractère administratif de l'Etat ».

6
Le domaine privé non affecté comprend les terrains bâtis ou non qui vont être mis à la
disposition des particuliers
PARAIII – LA GESTION DU DOMAINE DE L’ETAT
Rappelons que le domaine de l’Etat est constitué de son domaine public et de son domaine
privé. La caractéristique de ce domaine c’est qu’il est d’utilité public parce qu’affecté dans
les 3/4 de sa consistance à l’usage de tous. C’est ce qui justifie que l’Etat gère lui-même son
domaine et pour ce faire il n’a pas besoin d’un mandat ;
La gestion foncière du domaine de l’Etat reste fortement dominée par la tradition de la
prétention de l’Etat au monopole foncier. Elle est perçue comme un ensemble d’opérations
visant à assurer la mise à la disposition des terres du domaine de l’Etat aux particuliers.
Il s’agit également d’assurer la délivrance des titres réguliers représentant ces droits et à
organiser des mécanismes de nature à permettre leur circulation en sécurisée.

I- LA GESTION DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT

Les dispositions des articles 5 et 6 de la loi n°76-66 du 2 Juillet 1976 portant création du
domaine de l’Etat déterminent la consistance du domaine public de l’Etat. L’article 10 de
cette loi traite de la gestion de ce Domaine.
Aux termes de cet article « L'Etat assure la gestion du domaine public naturel. Il gère les
dépendances du domaine public artificiel qui n'ont pas fait l'objet d'un transfert de
gestion au profit d'une autre personne morale publique, d'un concessionnaire de
service public ou d'un organisme visé à l'article 11 de la loi n° 64-46 du 17 juin 1964
relative au domaine national » (communautés rurales, associations, coopératives ou tous
autres organismes créés sur l’initiative du Gouvernement ou avec son agrément et placés
sous son contrôle)
L’article 11de la loi précitée dispose que « le domaine public peut faire l'objet de
permissions de voirie, d'autorisation d'occuper, de concessions et d'autorisations
d'exploitation donnant lieu, sauf dans les cas prévus à l'article 18 ci-après, au paiement
de redevances ».

A-LES PERMISSIONS DE VOIERIE

La permission de voierie est un acte pris au nom du Maire d'une Commune qui confère
l'autorisation de réaliser des travaux en bordure de voie ou sur le domaine public.
La permission de voirie encadre les conditions de réalisation des travaux. A cette fin, elle
prévoit les modalités techniques de l'occupation et de la réalisation des travaux.
En outre, elle fixe les délais d'exécution.
La permission de voirie s'utilise pour les objets ou les ouvrages ayant un impact sur la voirie
ou sur le domaine public. Il peut s'agir d'un branchement au réseau d'eau potable ou
d'assainissement, d'une évacuation d'eau pluviale.
Il ressort de l’article 12 de la loi n°76-66 du 2 juillet 1976 que « Les permissions de voirie
sont délivrées à titre personnel, essentiellement précaire et révocable. Elles n'autorisent
que des installations légères démontables ou mobiles n'emportant pas emprise
7
importante du domaine public ou modification de son assiette. Leur retrait ne donne
lieu au paiement d'aucune indemnité ».

B- LES AUTORISATIONS D’OCCUPER

L’autorisation d’occupation temporaire du domaine public est définie comme un instrument
juridique qui permet à l’Etat d’accorder à un tiers un droit réel sur son domaine afin que ce
dernier construise un ouvrage qu’il exploite ou qu’il loue à l’Etat.
L’article 13 de la loi n°76-66 retient que « Les autorisations d'occuper le domaine public
naturel ou artificiel sont accordées à titre personnel, précaire et révocable. L'acte
accordant l'autorisation précise les conditions d'utilisation de la dépendance du
domaine public qui en fait l'objet. L'autorisation peut être retirée à tout moment sans
indemnité ».

C- LES AUTORISATIONS ET LES CONCESSIONS D’EXPLOITATION

L’autorisation d'exploitation est une autorisation administrative nécessaire à l’exploitation
d’une terre, d’une mine, d’un puits mais aussi d’un commerce.
Alors que la concession d’exploitation est un contrat conclu entre l’Administration
publique et une personne privée par lequel la première autorise la seconde à occuper un dom
aine ou à effectuer un ouvrage moyennant une rémunération .
La loi 76-66 du 2 juillet 1976, en son article 15 dispose que « Les autorisations d'occuper
nécessitées par les exploitations de mines et de carrières sont accordées dans les formes
et conditions prévues par la réglementation fixant le régime des substances minérales et
des hydrocarbures ».
Les concessions et les autorisations d'exploitation sont accordées de gré à gré ou par
adjudication pour une durée déterminée ou non, aux clauses et conditions fixées dans chaque
cas. Elles sont réservées aux installations ayant un caractère d'intérêt général.
D- LA REDEVANCE
Les autorisations d'occuper le domaine public, les concessions et les autorisations
d'exploitation font l’objet d’une redevance. La redevance est un paiement qui doit avoir lieu
de manière régulière, en échange d'un droit d'exploitation ou d'un droit d'usage d'un service.
Les autorisations d'occuper peuvent être accordées aussi à titre gratuit.
Aux termes de l’article 17 de la loi précitée « la redevance pour occupation et concession
ou autorisation d'exploitation est fixée en tenant compte des avantages de toute nature
procurée au permissionnaire, bénéficiaire de l'autorisation ou concessionnaire et des
charges qui lui sont imposées. Elle est révisable chaque année ».
L’article 18 de la loi 76-66 du 2 juillet 1976 dispose que « Les autorisations d'occuper et
les concessions ou autorisations d'exploitation du domaine public peuvent être
accordées à titre gratuit lorsqu'elles revêtent un caractère prédominant d'utilité
publique ou d'intérêt économique ou social et sous réserve qu'elles ne constituent pas
pour le bénéficiaire une source directe ou indirecte de profits ».
Si la loi n°76-66 du 2 Juillet 1976, en ses articles 10 à 17, organise la gestion du domaine
8
public de l’Etat par la mise en place de différents titres d’occupation, avec l’entrée en
vigueur la loi n° 2013-10 du 28 décembre 2013 portant Code général des Collectivités
locales, la gestion des terres du domaine de l’Etat relève de la compétence des collectivités
locales ;
Il ressort de l’article 293 de cette loi que : « Dans le respect des principes et dispositions
de la loi sur le domaine national et du Code du Domaine de l'Etat, en tout ce qui n'est
pas contraire à la présente loi, les compétences transférées aux départements et aux
communes en matière domaniale concernent la gestion et l'utilisation du domaine privé
de l'Etat, du domaine public………. ».

II- GESTION DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT

Rappelons que l’article 21 de la loi n° 76-66 du 2 Juillet 1976 dispose que le domaine privé
de l’Etat se scinde en domaine privé affecté et en domaine privé non affecté. La gestion ne
portera que sur le domaine privé non affecté de l’Etat en distinguant les terrains à mettre en
valeur des terrains mis en valeur.
A- LA GESTION DES TERRAINS A METTRE EN VALEUR
Les terrains à mettre en valeur sont constitués du fonds de sol ; c'est-à-dire de terrains nus
sur lesquels ne sont réalisés aucun ouvrage, construction ou immeuble ;
Il ressort de l’article 36 de la loi précitée que : « Les dépendances du domaine privé
immobilier non affecté consistant en terrains à mettre en valeur sont administrées de
manière à assurer leur utilisation et leur mise en valeur rationnelle conformément aux
plans de développement et d'urbanisme ou aux programmes d'aménagement. A ces
fins, lesdits terrains peuvent faire l'objet d'autorisations d'occuper à titre précaire et
révocable, de baux ordinaires, de baux emphytéotiques, de concessions du droit de
superficie et de ventes ».
1–L’AUTORISATION D'OCCUPER
Les terrains à mettre en valeur relevant du domaine privé immobilier non affecté de l’Etat
peuvent faire l'objet d'autorisation d'occuper. Cette autorisation ne peut porter que sur des
terrains non lotis ;
Abondant dans ce sens, l’article 37 de la loi n° 76-66 du 2 Juillet 1976 portant création du
domaine de l’Etat dispose que « L'autorisation d'occuper à titre précaire et révocable est
accordée lorsque le terrain est situé dans une zone non encore dotée d'un plan
d'urbanisme ou dont le plan d'urbanisme doit être révisé dans un délai rapproché ».
A l'expiration de l'autorisation pour quelque cause que ce soit, le terrain doit être libéré de
tous les aménagements, constructions et installations qu'il comporte, par les soins de
l'attributaire. A défaut, l'Etat peut exécuter des travaux nécessaires aux frais de celui-ci.
L'autorisation peut être retirée à tout moment, sans indemnité, moyennant préavis de trois
mois par lettre recommandée. L'attributaire peut y renoncer à tout moment après paiement
des redevances échues.
L'attributaire ne peut réaliser sur le terrain que des installations légères ou démontables.
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Il est tenu au paiement d'une redevance dont le montant est déterminé en fonction de la
valeur du terrain et en cas d'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, des
avantages de toute nature qu'il peut retirer de l'occupation.

2- LE BAIL ORDINAIRE
Le bail, appelé encore louage, est défini par l’article 544 du COCC. Aux termes de cet
article « le louage est le contrat par lequel le bailleur s’oblige à fournir au preneur
pendant un certain temps la jouissance d’une chose contre paiement d’un loyer ».
Contrairement à l'autorisation d'occuper qui porte sur des terrains non lotis, le bail portera
sur un terrain loti ;
Il ressort de l’article 38 de la loi n° 76-66 que « Le bail ordinaire confère au preneur un
droit de jouissance pour une durée ne pouvant excéder dix huit ans ».
Le bail peut être résilié par le preneur, après règlement des loyers échus, moyennant préavis
de six mois, en délaissant l'immeuble dans l'état où il se trouve, à moins que la remise en état
des lieux ne soit imposée.
Le bail peut être résilié par l'Etat, sans indemnité pour inexécution par le preneur de ses
obligations. La résiliation est prononcée par arrêté du ministre chargé des Finances trois
mois après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet.
Le preneur est tenu de libérer l'immeuble en le laissant dans l'état où il se trouve, à moins
que la remise en état des lieux ne soit imposée dans un délai d'un mois à compter du jour où
la résiliation lui est notifiée. Passé ce délai, il peut être procédé à son expulsion en vertu
d'une simple ordonnance de référé.
Lorsque la remise en état des lieux est imposée, l'Etat peut, en cas de carence du preneur,
exécuter les travaux nécessaires aux frais de celui-ci. Le recouvrement de ces frais est
poursuivi contre le preneur comme en matière d'enregistrement.

3-LE BAIL EMPHYTEOTIQUE

Le bail emphytéotique ou emphytéose est un contrat conclu pour une durée de 18 à 99 ans
qui permet au bénéficiaire le preneur, appelé encore l’emphytéote, de disposer du terrain
pour y réaliser des impenses qui reviendront au propriétaire à l’issue du bail, moyennant le
versement d’une redevance annuelle dont le montant est proportionnel à la valorisation du
terrain attendue à l’expiration du contrat.
L’objectif principal du bail emphytéotique est de permettre au propriétaire de valoriser son
bien en permettant au titulaire du bail emphytéotique d’y réaliser divers investissements avec
la seule restriction, éviter de diminuer la valeur du bien.
Aux termes de l’article 39 de la loi n° 76-66 du 2 Juillet 1976 « Le bail emphytéotique
confère au preneur ou emphytéote un droit réel susceptible notamment d'hypothèque »

Le bail emphytéotique peut être résilié par le preneur après règlement des loyers échus et
radiation, le cas échéant, des charges inscrites moyennant préavis de six mois ou délaissant
l'immeuble dans l'état où il se trouve, à moins que la remise en état des lieux ne soit imposée.
10
Il peut être résilié par l'Etat sans indemnité pour inexécution par le preneur de ses
obligations. La résiliation est prononcée par arrêté du ministre chargé des Finances trois
mois après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet.
Cependant, si l'immeuble a été grevé du fait du preneur, de charges quelconques, le bail ne
peut être résilié sans que les bénéficiaires des dites charges aient été préalablement informés
des intentions de l'administration. Ces bénéficiaires ont alors la faculté de se substituer au
preneur défaillant dans l'exécution de ses obligations.
A défaut, l'acte de résiliation éteint à la date de sa publication, les hypothèques inscrites ainsi
que, le cas échéant, les autres droits consentis par le preneur. Ce denier est tenu de libérer
l'immeuble dans l'état où il se trouve, à moins que la remise en état des lieux ne soit imposée,
dans un délai d'un mois à compter du jour où la résiliation lui est notifiée. Passé ce délai, il
peut être procédé à son expulsion en vertu d'une simple ordonnance de référé.
Lorsque la remise en état des lieux est imposée, l'Etat peut, en cas de carence du preneur,
exécuter les travaux nécessaires aux frais de celui-ci.

4- LA CONCESSION DU DROIT DE SUPERFICIE

La concession du droit de superficie est l’acte administratif par lequel l’administration en
charge du domaine public, concède à une personne physique ou morale, publique ou privée,
la jouissance d’un terrain déterminé et des immobilisations qu’il supporte, dans les
conditions fixées dans l’acte et au cahier des charges, moyennant redevance, pour une durée
déterminée (vingt cinq ans au minimum et cinquante ans au maximum avec possibilité de
prorogation dans la limite de la durée maximale de cinquante ans et possibilité de
renouvellement) .
L’article 40 de la loi n° 76-66 du 2 Juillet 1976 dispose que « Il n'y a lieu à concession du
droit de superficie qu'à l'égard des terrains situés dans une zone résidentielle dotée
d'un plan d'urbanisme de détail et destinés soit à la construction par l'attributaire
d'une habitation individuelle répondant à ses besoins soit à la construction
d'habitations individuelles ou d'immeubles collectifs à usage d'habitation par toute
personne se consacrant avec l'agrément de l'Etat, au développement de l'habitat ».
A l'expiration de la concession, à défaut de demande de prorogation ou de renouvellement,
l'Etat reprend l'immeuble avec tous les aménagements, constructions et installations qu'il
comporte, à moins que la remise en état des lieux ne soit imposée.
La concession peut être résiliée par le concessionnaire en délaissant l'immeuble dans l'état où
il se trouve, à moins que la remise en état des lieux ne soit imposée.
Elle peut être résiliée par l'Etat sans indemnité, pour inexécution par le concessionnaire de
ses obligations ou inobservation des clauses et conditions sous lesquelles elle a été stipulée.
La résiliation est prononcée par arrêté du ministre chargé des Finances trois mois après une
mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet.
5- LA VENTE

11
Aux termes des dispositions de l’article 264 du COCC, « la vente est le contrat par lequel
le vendeur s’engage à transférer la propriété d’une chose corporelle ou incorporelle à
l’acquéreur, moyennant un prix fixé en argent ».
La vente foncière est un contrat par lequel une personne s’oblige à transférer à une autre la
propriété d’un sol moyennant le paiement d’un prix en argent. Cette définition fait apparaître
les deux éléments essentiels de toute vente, à savoir le transfert de la propriété et le paiement
du prix ; qu’il s’agisse d’une vente publique ou d’une vente de gré à gré.
Il ressort de l’article 41 de la loi n° 76-66 du 2 Juillet 1976 que « La vente a lieu de gré à
gré ou par voie d'adjudication ; celle-ci étant réalisée aux enchères publiques ou par le
procédé combiné des enchères verbales et des soumissions cachetées, avec obligation de
mise en valeur et aux conditions fixées dans chaque cas ».

B- LA GESTION DES TERRAINS MIS EN VALEUR

Les terrains mis en valeur comportent des ouvrages, des constructions ou des immeubles ;
Aux termes de l’article 42 de la loi de la loi précitée « Les immeubles non affectés
consistant en terrains portant des constructions, installations ou aménagements,
peuvent faire l'objet d'autorisations d'occuper à titre précaire et révocable, de baux
ordinaires, de baux emphytéotiques, de concessions de droit de superficie. Celles-ci
pouvant comporter la vente des constructions installations ou aménagements existants,
dans des conditions qui seront déterminées par décret. La propriété ne peut en être
transférée qu'en vertu d'une loi ».
Si les articles 36 à 42 de la loi n°76-66 du 2 Juillet 1976 organisent la gestion du domaine
privé de l’Etat par la mise en place de différents titres d’occupation, avec l’entrée en vigueur
de la loi n° 2013-10 du 28 décembre 2013 portant Code général des Collectivités locales,
cette gestion est confiée aux collectivités locales ;

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