Urbanisme Opérationnel - Memento Inters em 2008

N°02/2007
Aménagement
Urbanisme
Réforme des
autorisations
d’urbanisme
Fiches d’analyse
Edition et publication : SCET - Intersem
Réalisation :
Juillet 2007 SCET - Juridique et Financier
Réforme des autorisations d’urbanisme - Fiches d’analyse Juillet 2007
Dossier du Réseau
AVANT PROPOS
Le décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis
de construire et aux autorisations d’urbanisme a été publié au journal officiel du 6 janvier 2007.
Avec lui, la réforme inscrite dans le cadre de l’ordonnance du 8 décembre 2005 (JO du 8 décembre) prend tout son sens
puisque de très nombreuses dispositions de ladite ordonnance renvoyaient au décret, en lui laissant le soin de définir
notamment :
• les champs d’application respectifs des différentes autorisations regroupées sous les quatre régimes que sont le
permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir et la déclaration préalable ;
• les délais d’instruction et les conditions d’allongement de ceux-ci, les formes et conditions de délivrance de ces
autorisations,
• l’organisation des règles d’urbanisme avec les autres législations (telles que la législation applicable aux monuments
historiques ou aux installations classées pour la protection de l’environnement).
Ordonnance et décret combinés modifient sensiblement les dispositions législatives et réglementaires du code de l’urba-
nisme sur de très nombreux thèmes, qu’il s’agisse de modifications de fond ou d’un toilettage salutaire clarifiant la
rédaction de certains articles.
C’est pourquoi, pour tenter d’expliquer les apports de cette importante réforme, à la rédaction d’une note d’analyse par
nécessité assez longue, a été préféré la rédaction de fiches par grands thèmes expliquant les nouvelles dispositions et
leurs conséquences opérationnelles.
Le présent dossier ne prétend pas à l’exhaustivité tant les dispositions techniques sont très nombreuses. Il présente les
principaux dispositifs et il a vocation à être régulièrement mis à jour soit, par l’insertion de nouvelles fiches, soit par la
modification de fiches existantes justifiées par des nécessités opérationnelles.
Après quelques atermoiements sur le délai d’entrée en vigueur de la réforme, celui-ci a été fixé pour la plupart des
dispositions au 1er octobre 2007 en application de l’article 4 du décret n°2007-817 du 11/5/2007 relatif à la restauration
immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l’urbanisme. Il convient cependant de relever que
l’entrée en vigueur est fixée au 1er avril 2007 pour les autorisations accordées dans le cadre des secteurs sauvegardés
(Cf article 2 du décret 2007-452 du 25 mars 2007 relatif aux secteurs sauvegardés et modifiant le code de l’urbanisme
Les consultants juridiques sont dès à présent à votre disposition pour vous assister dans la compréhension et la mise en
œuvre de ces nombreuses
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Dossier du Réseau
SOMMAIRE
FICHE N°1 :
LE CHAMP D’APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE 5
FICHE N°2 :
LE CHAMP D’APPLICATION DU PERMIS D’AMÉNAGER 10
FICHE N°3 :
LE CHAMP D’APPLICATION DE LA DÉCLARATION PRÉALABLE 12
FICHE N°4 :
LE CHAMP D’APPLICATION DU PERMIS DE DÉMOLIR 16
FICHE N°5 :
LES CONSTRUCTIONS, TRAVAUX ET AMENAGEMENTS EXEMPTÉS DE TOUTE FORMALITÉ 18
FICHE N°6 :
LA PROCÉDURE D’INSTRUCTION ET DE DÉLIVRANCE DES PERMIS 20
FICHE N°7 :
LA PROCÉDURE DE DÉCLARATION PRÉALABLE 28
FICHE N°8 :
LE CONTENU DE LA DEMANDE DE PERMIS 30
FICHE N°9 :
LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÉGIME DES CERTIFICATS D’URBANISME 36
FICHE N°10 :
LE CONTRÔLE DE LA CONFORMITÉ 37
FICHE N°11 :
LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÉGIME DES LOTISSEMENTS 39
FICHE N°12 :
LE PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION 43
FICHE N°13 :
L’ARTICULATION ENTRE LES AUTORISATIONS D’URBANISME
ET LES AUTORISATIONS ISSUES D’AUTRES LÉGISLATIONS 45
FICHE N°14 :
LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÉGIME DE LA RESTAURATION IMMOBILIÈRE 48
FICHE N°15 :
LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÈGLEMENT NATIONAL D’URBANISME 51
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Dossier du Réseau
FICHE N°1 : LE CHAMP D’APPLICATION

DU PERMIS DE CONSTRUIRE
Articles L.421-1, R.421-1, R.421-14 à R.421-16 du Code de l’urbanisme
Contexte
L’appréciation du champ d’application du permis de construire a donné lieu à un important contentieux et à des inter-
prétations divergentes des tribunaux administratifs, civils et pénaux portant notamment sur la notion de construction et
sur les travaux sur constructions existantes pouvant en fonction de leur caractéristiques techniques ressortir soit du
permis de construire, soit de la déclaration préalable dont la liste n’était pas limitative. Dans ce contexte, le décret vient
clarifier notablement le champ d’application du permis de construire.
Les nouvelles dispositions

L’article L.421-1 édicte brièvement le principe selon lequel les constructions, même ne comportant pas de fondations,
doivent être précédés d’un permis de construire. A ce principe, sont opposés deux types de dérogations :
• Les constructions, aménagements et travaux qui en raisons de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation,
ne justifient pas l’exigence d’un permis de construire et sont soumis à déclaration préalable.
• Les constructions, aménagements et travaux dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme en raison de
leur très faible importance, de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire, du fait qu’ils
nécessitent le secret pour des raisons de sûreté ou du fait que leur contrôle est exclusivement assuré par une autre
autorisation ou une autre législation
Ces deux types de dérogations sont définis par le décret selon deux cas de figure clairement distingués désormais : le cas
des constructions nouvelles et les cas des interventions sur des constructions existantes.
En ce qui concerne les constructions nouvelles

Le principe du permis de construire est réaffirmé à l’article R.421-1.
Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception :
• des constructions limitativement énumérées aux articles R.421-2 à 8 dispensées de toute formalité au titre du code
de l’urbanisme ;
• des constructions limitativement énumérées aux articles R.421-9 à 12 soumis à déclaration préalable.
En ce qui concerne les interventions sur des constructions existantes

L’article R.421-12 prend quelque liberté par rapport à la rédaction de l’article L.421-1 en édifiant le principe selon lequel
les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité à l’exception :
• des travaux limitativement énumérés aux articles R.421-14 à 16 qui sont soumis à permis de construire
• des travaux limitativement énumérés à l’article R.421-17 qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable
Le cas particulier des changements de destination

Le décret :
• Définit limitativement le cas où les changements de destination accompagnés de travaux d’aménagement sont
soumis à permis de construire : il s’agit des travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses et la façade
du bâtiment ;
• Dispose par ailleurs que tout changement de destination, même sans travaux doit faire l’objet d’une déclaration
préalable ;
• Dispose qu’il n’y a de changement qu’entre les destinations limitativement définies à l’article R.123-9 du Code de
l’Urbanisme, c’est à dire : l’habitation, l’hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploi-
tation agricole ou forestière ou la fonction d’entrepôt.
L’application des dispositions précitées peut être résumée dans les tableaux ci-dessous.
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Dossier du Réseau
Le cas particulier des permis délivrés à titre précaire

La réforme introduit une plus grande souplesse dans le recours au permis précaire. L’article L.433-1 dispose « Une
construction n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 421-5 et ne satisfaisant pas aux exigences fixées
par l’article L. 421-6 peut exceptionnellement être autorisée à titre précaire dans les conditions fixées par le présent
chapitre. »
L’article L.421-6 précise « le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont
conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination,
la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils
ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique »
Par rapport au régime antérieur ; la réforme procède à une double extension :

• Sur le plan géographique : le permis précaire peut être délivré désormais dans n’importe quelle zone de n’importe
quelle commune. Il n’est plus limité aux emplacements réservés du PLU ou aux zones industrielles ;
• Sur le plan de la dérogation : le permis de construire précaire peut désormais déroger à n’importe quelles règles
d’urbanisme de fond (prospect, destination,…)
Auparavant, la construction ainsi autorisée ne devait pas gênée la réalisation future du projet ayant justifié l’emplace-
ment réservé. De même, en dehors des emplacements réservés, ne pouvaient être autorisées à titre précaire que les
installations industrielles.
Il appartient au permis de définir le délai à l’expiration duquel le bénéficiaire devra enlever sa construction (pas délai fixé
par les textes) lorsque le projet se situe :
• Dans une zone urbaine, une zone à urbaniser ou un emplacement réservé délimités par un plan local d’urbanisme ni
dans un secteur constructible délimité par une carte communale ;
• Ou dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière, dans un site inscrit ou classé, dans le
champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et
paysager.
En dehors de ces zones, l’indication du délai d’expiration du permis est optionnelle.
Attention car l’article R.433-1 indique que le permis précaire peut être accordé à titre exceptionnel. Ce qui implique :
• une motivation de la décision délivrant le permis dans la mesure où elle comporte une dérogation,
• une appréciation par le juge administratif en cas de recours.
Observations
Le champ d’application du permis de construire est appréhendé par défaut. Les projets qui ne figure pas dans la liste des
exemptions de toute formalité ou celle relative à la déclaration préalable sont automatiquement soumis à permis.
Il convient d’être particulièrement attentif à l’existence de périmètres de protection tels que les secteurs sauvegardés ou
les ZPPAUP.
La réforme apporte un assouplissement notable au champ du permis de construire précaire dont la date d’expiration est
optionnelle en dehors des périmètres de protection évoqués à l’article R.433-1. La notion « à titre exceptionnel » qui
conditionne la délivrance dudit permis n’est pas balisée aujourd’hui.
Il appartiendra au juge de la définir à défaut de nouvelles précisions législatives.
Il faudra notamment être attentif à la manière dont ces permis sont délivrés sur des terrains destinés, à une échéance
plus ou moins brève, à faire l’objet dune opération d’aménagement. Bien que précaire, le permis délivré n’en est pas
moins créateur de droit pour le bénéficiaire.
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Proposition de nomenclature
Pour un projet sur une construction existante
Application générale (dans et hors secteurs sauvegardés)
Régime applicable Permis de Déclaration

Exemption
Nature des travaux construire préalable
Travaux ayant pour effet de créer une SHOB < 20m² X - -
Travaux ayant pour effet de créer une SHOB > 2m² et < à 20 m² - X -
Les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10m² de SHOB
X
en SHON
Travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de
X
percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur
Travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la
façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un X
changement de destination
Travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la
X
façade du bâtiment, sans changement de destination
Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie
d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques sauf X
si secret pour des motifs de sécurité (exemption)(1)
Travaux de ravalement et travaux ayant pour effet de modifier l’aspect
X
extérieur d’un bâtiment existant
Changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes
X
destinations définies à l’article R. 123-9 (même sans travaux)
Autres travaux X
(1) Travaux expressément exemptés de permis par n du 8/9/2005 sur la protection des monuments historiques et sites
classées qui institue un régime d’autorisation spécifique (L.6219 du C.Patr.)
Dans les secteurs sauvegardés (ailleurs ces travaux sont exemptés)

Exemption
Lorsque le PSMV est approuvé :
Travaux exécutés à l’intérieur des immeubles ou parties d’immeubles visés
au III de l’article L. 312-1, lorsqu’ils ont pour objet ou pour effet X -
de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des
volumes existants
Lorsque le PSMV est approuvé :
Les travaux qui portent sur un élément que le plan de sauvegarde et de
X -
mise en valeur a identifié, comme présentant un intérêt patrimonial ou
paysager.
Lorsque le PSMV n’est pas approuvé ou est mis en révision :
X
Les travaux effectués à l’intérieur des immeubles ;
Autres travaux X
En fonction du PLU

Exemption
Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que
le PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, comme X -
présentant un intérêt patrimonial ou paysager.
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Dossier du Réseau
Pour un projet de construction nouvelle
Application générale

Exemption
Constructions dont la hauteur au-dessus du sol est < à 12m et qui
n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet X
de créer SHOB < ou égale à 2m²
Constructions, autres que les éoliennes, dont la hauteur au-
dessus du sol est > à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer X
de SHOB ou qui ont pour effet de créer une SHOB brute < ou égale à 2m² ;
Constructions ayant pour effet de créer une SHOB > à 2m² et < ou égale
X
à 20m²
Eoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est
X
< à 12m
Eoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est
X
> à 12m
Habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de
camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la X
SHON est < ou égale à 35m²
Habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à
X
l’article R. 111-32, dont la SHON est > à 35m²
Piscines dont le bassin a une superficie < ou égale à 10 m² X
Piscines dont le bassin a une superficie < ou égale à 100m² et qui ne sont
pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au- X
dessus du sol < à 1,80 m
Châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est < ou égale à 1,80m X
Châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un
1,80 et 4 m, et dont la surface au sol n’excède pas 2000 m² sur une même X
unité foncière
Murs dont la hauteur au-dessus du sol est <à 2 m X
Murs dont la hauteur au-dessus du sol est > ou égale à 2m X
Murs de soutènement X
Clôtures, ainsi que les clôtures nécessaires à l’activité agricole ou
X
forestière ;
Mobilier urbain X
Caveaux et monuments funéraires situés dans l’enceinte d’un cimetière X
Tous ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviale tels que les
X
voies, ponts, infrastructures portuaires ou aéroportuaires
Canalisations, lignes ou câbles, lorsqu’ils sont souterrains X
Ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’énergie électrique
X
dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts
Constructions implantées pour une durée n’excédant pas 3 mois
Durée portée à :
• Un an pour les constructions nécessaires au relogement d’urgence des
personnes victimes d’un sinistre ou d’une catastrophe naturelle ou
technologique
• Une année scolaire en ce qui concerne les classes démontables
• Durée du chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires
directement nécessaires à la conduite des travaux ainsi que les X
installations liées à la commercialisation d’un bâtiment en cours de
construction
• d’un an en ce qui concerne les constructions nécessaires au maintien
des activités économiques ou des équipements existants, lorsqu’elles
sont implantées à moins de trois cents mètres du chantier
• Durée d’une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou
sportive, dans la limite d’un an,
Constructions couvertes par le secret de la défense nationale X
Constructions situées à l’intérieur des arsenaux de la marine, des
aérodromes militaires et des grands camps figurant sur une liste fixée par
X
arrêté conjoint du ministre chargé de l’urbanisme et du ministre de la
défense
Dispositifs techniques nécessaires aux systèmes de radiocommunication
X
numérique de la police et de la gendarmerie nationales
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Dossier du Réseau
Régimes spéciaux
Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité

Exemption
Tous ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviale tels que les
X
voies, ponts, infrastructures portuaires ou aéroportuaires
Constructions n’ayant pas pour effet de créer une SHOB ou ayant pour
effet de créer une SHOB < ou égale à 20m², quelle que soit leur X
hauteur (1)
Murs, quelle que soit leur hauteur (1) X
Clôture (2) X
Constructions implantées pour une durée n’excédant pas 15 jours (3)
Durée de trois mois en ce qui concerne les constructions nécessaires
au maintien des activités économiques ou des équipements existants,
X
lorsqu’elles sont implantées à moins de trois cents mètres du chantier (3)
Durée d’une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou
sportive, dans la limite de trois mois
(1) Cette exception s’applique également dans un site classé, dans les réserves naturelles, dans les espaces ayant voca-
tion à être classés dans le cœur d’un futur parc national dont la création a été prise en considération en application
de l’article R. 331-4 du code de l’environnement et à l’intérieur du cœur des parcs nationaux.
(2) Cette exception s’applique également dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ; dans un site inscrit ou dans un site classé au titre du code
de l’environnement ou dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme
(3) Ces limitations de durée sont également applicables dans les sites classés et des périmètres justifiant une protection
particulière et délimités par une délibération motivée du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI
compétent en matière de plan local d’urbanisme
9
Dossier du Réseau

DU PERMIS D’AMÉNAGER
Articles L.421-2, R.421-18 à R.421-22
Contexte
La création du permis d’aménager s’inscrit dans le cadre de la simplification des régimes d’autorisation puisqu’il se
substitue à l’autorisation de travaux et installation divers, à l’autorisation de lotir, à l‘aménagement de terrain de
camping, à l’hébergement touristique ou à l’installation de caravanes.
Le permis d’aménager a un tronc commun limité. Il se décline en plusieurs variantes selon le type d’aménagement dont
le lotissement (Cf fiche n°11).
Les dispositions
L’article R.421-18 fixe le principe selon lequel les travaux, installations et aménagements autres que ceux exécutés sur
des constructions existantes sont dispensés de toute formalité.
Au principe sont opposées deux exceptions :
Les travaux, installations et aménagements soumis à déclaration préalable (cf fiche n°3)
Les travaux, installations et aménagements soumis à permis d’aménager :
Application générale
Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire
1
lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
Les remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies
2
ou espaces communs ;
La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping permettant l’accueil de plus de vingt
3
personnes ou de plus de six tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs
La création ou l’agrandissement d’un parc résidentiel de loisirs ou d’un village de vacances
4
classé en hébergement léger
Le réaménagement d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs existant, lorsque ce
5 réaménagement a pour objet ou pour effet d’augmenter de plus de 10 % le nombre des
emplacements
Les travaux ayant pour effet, dans un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs, de modifier
6
substantiellement la végétation qui limite l’impact visuel des installations
7 L’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés
L’aménagement d’un parc d’attractions ou d’une aire de jeux et de sports d’une superficie supérieure à deux
8
hectares
9 L’aménagement d’un golf d’une superficie supérieure à vingt-cinq hectares
Lorsqu’ils sont susceptibles de contenir au moins cinquante unités les aires de stationnement ouvertes au
10
public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs
A moins qu’ils ne soient nécessaires à l’exécution d’un permis de construire, les affouillements
et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un
11
affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à deux
hectares
10
Dossier du Réseau
Dans les secteurs sauvegardés, les sites classés
12 Les cas cités supra quelque soit l’importance (1)

Lotissements avec ou sans création d’équipements collectifs ou publics situés dans un site classé ou dans un
12
secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité
Les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur
14 dans le cas d’un affouillement, excède deux mètres et portant sur une superficie supérieure ou égale
à cent mètres carrés (1)
15 La création d’un espace public (1)
(1) Concernent également les réserves naturelles
Dans les secteurs sauvegardés uniquement

Outre les hypothèses ci-dessus :
16 La création d’une voie ou les travaux ayant pour effet de modifier les caractéristiques d’une voie existante
Dans les espaces du littoral identifiés par un document d’urbanisme

Outre les hypothèses ci-dessus :
Les cheminements piétonniers et cyclables et les sentes équestres ni cimentés, ni bitumés, les objets mobiliers
17
destinés à l'accueil ou à l'information du public,
Les aires de stationnement indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile et à la prévention de la
dégradation de ces espaces par la résorption du stationnement irrégulier, sans qu'il en résulte un accroissement
18
des capacités effectives de stationnement, à condition que ces aires ne soient ni cimentées ni bitumées et
qu'aucune autre implantation ne soit possible ;
Dans les zones de pêche, de cultures marines ou lacustres, de conchyliculture, de saliculture et d'élevage d'ovins
de prés salés, les aménagements exigeant la proximité immédiate de l'eau liés aux activités traditionnellement
19
implantées dans ces zones, à la condition que leur localisation soit rendue indispensable par des nécessités
techniques ;
Observations
Le champ d’application du permis d’aménager est donc assez hétérogène puisqu’il se substitue à un certain nombre de
régimes d’autorisation spécifiques. Le champ de l’autorisation préalable n’est pas fondamentalement bouleversé, notam-
ment en ce qui concerne le lotissement.
Cependant, il faut être là aussi attentif au secteur dans lequel une opération d’aménagement ou de travaux est suscep-
tible d’être effectuée. Notamment relèveront du permis d’aménager dans les secteurs sauvegardés, les catégories de
travaux ou d’aménagement relevant hors de ces zones de la déclaration préalable.
11
Dossier du Réseau

DE LA DÉCLARATION PRÉALABLE
Articles L.421-4, R.421-9 à 12, R.421-17 et R.421-22 à 25 du Code de l’urbanisme
Contexte
En ce qui concerne la déclaration préalable, la réforme :
• Soumet à un régime unifié de déclaration l’ancienne déclaration de travaux, la déclaration de clôture et les divisions
foncières de l’article L.111-5-2 qui emprunte désormais le vocable de déclaration préalable ;
• Etend notablement son champ d’application d’une part, en concevant la déclaration préalable comme une alternative
à part entière au permis de construire (Cf fiche n°1) et au permis d’aménager (Cf fiche n°2) et d’autre part, en englo-
bant les coupes et abattages d’arbres qui relevait auparavant d’un régime d’autorisation particulier ainsi que certains
travaux ou aménagements qui relevaient du régime des autorisations d’installations et travaux divers.
Les dispositions
L’article L.421-4 dispose « qu’un décret d’application arrête la liste des constructions, aménagements, installations et
travaux qui, en raison de leur dimension, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l’exigence d’un per-
mis et font l’objet d’une déclaration préalable ». Cette liste est limitativement énoncée par plusieurs articles du code
réformé. La synthèse en est donnée dans le tableau ci-dessous.
Sont soumis à déclaration préalable :
Les constructions, autres que les éoliennes, dont la hauteur au-dessus du sol est > à 12 mètres et qui n’ont
1
pas pour effet de créer de SHOB ou qui ont pour effet de créer une SHOB brute < ou égale à 2m²
2 Les constructions ayant pour effet de créer une SHOB > à 2m² et < ou égale à 20m²
Les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l’article R. 111-32, dont la SHON
3
est > à 35m²
Les piscines dont le bassin a une superficie < ou égale à 100m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la
4
couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol < à 1,80 m
Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un 1,80 et 4 m, et dont la surface au
5
sol n’excède pas 2000 m² sur une même unité foncière
6 Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est > ou égale à 2m
7 Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l’article R. 421-19
8 Les divisions des propriétés foncières situées à l’intérieur des zones délimitées en application de l’article L. 111-5-2
L’aménagement ou la mise à disposition des campeurs, de façon habituelle, de terrains ne nécessitant pas un
9
permis d’aménager en application de l’article R. 421-19
L’installation, en dehors des terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs, d’une caravane autre qu’une
10
résidence mobile lorsque la durée de cette installation est supérieure à trois mois par an
Les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes lorsqu’ils sont susceptibles de contenir de dix à
11
quarante-neuf unités, les aires de stationnement ouvertes au public
Les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur
12 dans le cas d’un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à
cent mètres carrés ; (1)
12 Les coupes ou abattages d’arbres
L’installation d’une résidence mobile constituant l’habitat permanent des gens du voyage, lorsque cette
14
installation dure plus de trois mois consécutifs
15 Les aires d’accueil des gens du voyage
(1) Attention : en secteur sauvegardé, ces interventions sont soumises à permis d’aménager
12
Dossier du Réseau
En outre, la compréhension de ces dispositions est un peu compliquée par l’existence de mesures spécifiques à certains
secteurs. Sont en outre soumis à déclaration préalable dans ces secteurs (hors ces secteurs, il y a exemption de toute
formalité au titre du code de l’urbanisme) :
En secteur sauvegardés :
Les travaux, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, ayant pour effet de modifier
16
l’aménagement des abords d’un bâtiment existant doivent être précédés d’une déclaration préalable.
les modifications des voies ou espaces publics et les plantations qui sont effectuées sur ces voies ou espaces, à
17 l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires et des travaux imposés par les
réglementations applicables en matière de sécurité (1)
(1) Cette exception s’applique également dans un site classé, dans les réserves naturelles, dans les espaces ayant
vocation à être classés dans le cœur d’un futur parc national dont la création a été prise en considération en appli-
cation de l’article R. 331-4 du code de l’environnement et à l’intérieur du cœur des parcs nationaux.
En fonction du PLU :
18 Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un
document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l’article L. 123-1, comme présentant
un intérêt patrimonial ou paysager
Observations
Globalement, le décret du 5 janvier 2007 étend notablement le champ d’application de la déclaration préalable :
• Soit en y soumettant ce qui était jusqu’ici du ressort d’un régime d’autorisation :
- Catégorie 3 : H2L jusqu’ici soumises à permis de construire ;
- Catégorie 4 : les piscines couvertes jusqu’ici soumises à permis de construire lorsque la SHOB est supérieure à 20 m2
aménagées sur un terrain comportant déjà un bâtiment ;
- Catégorie 6 : les murs d’une hauteur supérieure à deux mètres soumis par certaines jurisprudences à permis de
construire, les textes ne réglant jusqu‘alors que la question des murs exemptés de permis (hauteur inférieure à deux
mètres).
- Catégorie 10 : les stationnements isolés de caravanes soumis jusqu’alors à autorisation particulière ;
- Catégorie 11 : les aires de stationnement ouverts au public et dépôt de véhicules soumis jusqu’alors au régime de
l’autorisation de travaux et installation divers ;
- Catégorie 12 : affouillements et exhaussements du sol qui était du ressort jusqu’ici du régime de l’autorisation
d’installation et travaux divers ;
- Catégorie 12 : les coupes et battages d’arbres soumis jusqu’alors à autorisation particulière ;
- Catégorie 16 : Travaux jusqu’alors soumis à autorisation spéciale de l’architecte des bâtiments de France
• Soit en créant ex nihilo de nouvelles catégories de travaux, constructions ou aménagement soumis à déclaration
préalable : Catégories 7 et 17 à 23
A cet égard, la principale modification intéressant les SEM est l’obligation de déclaration préalable
pour les lotissements autres que ceux qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de
créer plus de deux lots à construire lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs,
c’est-à-dire par conséquent les lotissements qui ne prévoient pas la réalisation de voies et espaces
communs et les divisions de moins de deux lots. La réforme n’établit pas de ligne de partage entre
permis d’aménager et déclaration préalable en fonction du nombre de lots. A partir du moment où
il y a des équipements communs, une opération portant sur deux lots et celle portant sur 50 lots
seront traités de la même manière au plan procédural.
13
Dossier du Réseau
Proposition de nomenclature
Champ d’application du permis d’aménager
Régime applicable Permis Déclaration

Exemption
Nature des travaux d’aménager préalable
Création sur une période de moins de dix ans, de plus de deux
x
lots à construire avec réalisation de voies ou espaces communs
Création sur une période de moins de dix ans, de plus de deux
x
lots à construire sans réalisation de voies ou espaces communs (1)
Création sur une période de plus de dix ans, de moins de deux
x
lots à construire avec ou sans réalisation de voies ou espaces communs
Les remembrements réalisés par une AFUL lorsqu’ils prévoient la
x
réalisation de voies ou espaces communs
Les remembrements réalisés par une AFUL sans la réalisation de
x
voies ou espaces communs
La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping
permettant l’accueil de plus de vingt personnes ou de plus de six x
tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs
La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping
permettant l’accueil de moins de vingt personnes ou de moins de x
six tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs (1)
La création ou l’agrandissement d’un parc résidentiel de loisirs
x
ou d’un village de vacances classé en hébergement léger
Le réaménagement d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de
loisirs existant, lorsque ce réaménagement a pour objet ou pour effet x
d’augmenter de plus de 10 % le nombre des emplacements
Le réaménagement d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de
loisirs existant, lorsque ce réaménagement a pour objet ou pour effet x
d’augmenter de moins de 10 % le nombre des emplacements(1)
Les travaux ayant pour effet, dans un terrain de camping ou d’un parc
résidentiel de loisirs, de modifier substantiellement la végétation x
qui limite l’impact visuel des installations
L’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs x
motorisés
L’aménagement d’un golf d’une superficie supérieure à vingt-cinq x
hectares
L’aménagement d’un golf d’une superficie inférieure à vingt-cinq x
hectares(1)
La création d’une voie ou les travaux ayant pour effet de modifier les x
caractéristiques d’une voie existante (2)
Les cheminements piétonniers et cyclables (3) x
Les aires de stationnement (3) x
Lorsqu’ils sont susceptibles de contenir au moins cinquante unités les
aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les x
garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs
Lorsqu’ils sont susceptibles de contenir moins de cinquante unités
les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et x
les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs (1)
…/…
(1) Travaux et aménagement soumis à permis d’aménager dans les secteurs sauvegardés et sites classés
(2) Travaux et aménagement soumis à permis d’aménager dans les secteurs sauvegardés
(3) Travaux et aménagement soumis à permis d’aménager dans les espaces littoraux
14
Dossier du Réseau
Champ d’application du permis d’aménager (suite)
Régime applicable Permis Déclaration

Exemption
Nature des travaux d’aménager préalable
Affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit
d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un
x
affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une
superficie supérieure ou égale à deux hectares
Affouillements et exhaussements du sol hauteur ou profondeur
> à deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à x
cent mètres carrés (1)
Affouillements et exhaussements avec hauteur ou profondeur
x
> à deux mètres mais sur une superficie < à cent mètres
Affouillements et exhaussements avec hauteur ou profondeur
x
< à deux mètres mais sur une superficie > à deux hectares
L’installation, en dehors des terrains de camping et parcs résidentiels de
loisirs, d’une caravane autre qu’une résidence mobile lorsque la durée de x
cette installation est supérieure à trois mois par an
Les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes lorsqu’ils
sont susceptibles de contenir de dix à quarante-neuf unités, les aires de x
stationnement ouvertes au public
Les coupes ou abattages d’arbres x
L’installation d’une résidence mobile constituant l’habitat permanent des
gens du voyage, lorsque cette installation dure plus de trois mois x
consécutifs
Les aires d’accueil des gens du voyage x
Les clôtures (4) x
L’installation de mobilier urbain ou d’œuvres d’art, les modifications des
voies ou espaces publics et les plantations qui sont effectuées sur ces
voies ou espaces, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations x
ordinaires et des travaux imposés par les réglementations applicables en
matière de sécurité (4)
(1) Travaux et aménagement soumis à permis d’aménager dans les secteurs sauvegardés et sites classés
(4) Travaux et aménagement soumis à déclaration préalable dans les secteurs sauvegardés
15
Dossier du Réseau

DU PERMIS DE DÉMOLIR
Articles L.421-3, L.421-6, L.451-1, R.421-26 à 29 du Code de l’urbanisme
Contexte
Historiquement, le permis de démolir était intimement lié à l’interdiction de changer l’affectation de certains immeubles
en vue de sauvegarder le maximum de locaux à usage d’habitation. Cette police des changements d’affectation a été
introduite dans le Code de la construction et de l’habitation (Cf article L.631-7 du CCH), alors que le permis de démolir
était introduit dans le Code de l’urbanisme. La finalité initiale de ce dernier fut ainsi combinée avec la police de l’urba-
nisme, faisant du permis de démolir un instrument hétérogène à fins multiples.
La réforme rompt avec cette interdépendance notamment au travers du nouvel article L.421-6 en vertu duquel
« le permis de démolir peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales
si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des
quartiers, des monuments et des sites. » Le permis de démolir est un instrument d’aménagement urbain.
Les dispositions
Il n’y a pas de bouleversement en ce qui concerne le champ d’application du permis de démolir.
L’application du régime du permis de démolir est conditionnée par deux types de critères :
• un critère matériel lié à la nature des travaux assujettis,
• un critère géographique.
En ce qui concerne le critère matériel

Le permis de démolir concerne « les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une
construction ».
Par rapport à l’ancien article L.430-2 disposant « quiconque désire démolir en tout ou partie un bâtiment à quelque
usage qu’il soit affecté […] est assimilée à une démolition “l’exécution tout travail qui aurait pour effet de rendre
l’utilisation des locaux impossible ou dangereuse … », le décret étend réglementairement le champ d’application du
permis de démolir. Ce n’est pas en soi une révolution. L’article intègre des évolutions issues de la jurisprudence sur la
notion de bâtiment. Pour tenter d’éviter tout problème d’interprétation, est employé le terme « construction ». Mais ce
terme est lui-même sujet à contestation.
En ce qui concerne le critère géographique

Sous réserve de la présence du critère matériel, le permis de démolir est requis de droit dans les cas suivants :
Construction située dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un périmètre
1
de restauration immobilière
Construction inscrite au titre des monuments historiques ou adossée à un immeuble classé au titre des
2
monuments historiques
Construction située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de
3
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.
Construction située dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code
4
de l’environnement
Construction identifiée comme devant être protégée un PLU située dans un périmètre délimité
par ce PLU ou, dans une commune non dotée d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en
5
tenant lieu, identifiée par délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, comme constituant
un élément de patrimoine ou de paysage à protéger et à mettre en valeur
16
Dossier du Réseau
Il est optionnel dans le cas suivant :
Doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable
1 tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le
conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir.
La liste des dispenses, quelle que soit la zone concernée est la suivante :
1 Démolitions couvertes par le secret de la défense nationale

Démolitions effectuées en application du CCH sur un bâtiment menaçant ruine ou en application du code
2
de la santé publique sur un immeuble insalubre
3 Démolitions effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive
4 Démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d’alignement
5 Démolitions de lignes électriques et de canalisations
A noter tout de même que le cas des démolitions prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (cf ancien
article L.430-3 d) a été supprimé de la liste de des dispenses. Par contre, a été ajouté le cas des démolitions de lignes
électriques et de canalisations.
A noter également que :
• Il n’y a pas de déclaration préalable en matière de démolition ;
• Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, le maître
d’ouvrage a la faculté de déposer un dossier portant à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménage-
ment. S’il n’exerce pas cette faculté, le dossier de demande de permis de construire ou d’aménager devra comme
auparavant être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir. (Art. .L451-1 et
Art. R 431-21).
Observations
Pas de bouleversement majeur quant au champ d’application du permis de démolir.
La réforme ouvre la possibilité d’exploiter en la matière le système de « l’autorisation valant pour ». Le maître d’ouvrage
d’un projet de construction ou d’aménagement peut à la fois demander la démolition de certains bâtiments, si le permis
est exigé, et en même temps l’autorisation de construire ou d’aménager.
C’est d’une certaine manière la généralisation des dispositions de l’article L.123-1 10e issu de la loi SRU en vertu duquel
les PLU peuvent délimiter les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la
démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l’implantation de la construction est envisagée.
Dans ce cas le permis de construire contient une prescription relative à la démolition.
17
Dossier du Réseau
FICHE N°5 : LES CONSTRUCTIONS,

TRAVAUX ET AMENAGEMENTS EXEMPTÉS
DE TOUTE FORMALITÉ
Articles L.421-5, R.421-2 à 8, R.421-18
Contexte
Dans ce domaine, le décret procède là aussi à une clarification salutaire :
• Soit, en énonçant une liste limitative de constructions et travaux exemptés de permis de construire ou de déclaration
préalable. Cette liste contribue à définir le champ d’application par défaut du permis de construire ;
• Soit, en édictant le nouveau principe selon lequel les aménagements non soumis à permis d’aménager ou à déclara-
tion préalable sont exemptés de toute formalité au titre du Code de l’urbanisme.
Les dispositions
Les constructions et travaux sur construction existante et aménagements exemptés de toute formalité sont les suivants :
Les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est < à 12m et qui n’ont pas pour effet de créer
1
de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB< ou égale à 2m *
Les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs
2
autorisé et dont la SHON est < ou égale à 35m²
3 Les éoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est < à 12m
4 Les piscines dont le bassin a une superficie < ou égale à 10m²
5 Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est < ou égale à 1,80m
Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est < à 2m, sauf s’ils constituent des clôtures régies par l’article
6
R. 421-12 *
Les clôtures, en dehors des cas prévus à l’article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l’activité agricole
7
ou forestière*
8 Le mobilier urbain*
9 Les caveaux et monuments funéraires situés dans l’enceinte d’un cimetière
10 Les murs de soutènement*
Tous ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviale tels que les voies, ponts, infrastructures portuaires
11
ou aéroportuaires*
12 Les canalisations, lignes ou câbles, lorsqu’ils sont souterrains
Les constructions implantées pour une durée n’excédant pas trois mois.
Durée portée à :
• Un an pour les constructions nécessaires au relogement d’urgence des personnes victimes d’un sinistre ou
d’une catastrophe naturelle ou technologique
• Une année scolaire en ce qui concerne les classes démontables
13
• Durée du chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires directement nécessaires à la conduite des
travaux ainsi que les installations liées à la commercialisation d’un bâtiment en cours de construction
• d’un an en ce qui concerne les constructions nécessaires au maintien des activités économiques ou des
équipements existants, lorsqu’elles sont implantées à moins de trois cents mètres du chantier
• Durée d’une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive, dans la limite d’un an,
14 Constructions couvertes par le secret de la défense nationale
Constructions situées à l’intérieur des arsenaux de la marine, des aérodromes militaires et des grands camps
15
figurant sur une liste fixée par arrêté conjoint du ministre chargé de l’urbanisme et du ministre de la défense
Dispositifs techniques nécessaires aux systèmes de radiocommunication numérique de la police et de la
16
gendarmerie nationales
* Soumis au régime de la déclaration préalable dans les secteurs protégés
18
Dossier du Réseau
Observations
Par rapport aux dispositions antérieures, le décret du 5 janvier 2007 modifie sensiblement la liste des exemptions.
En ce qui concerne les constructions nouvelles, la plus notable concerne la catégorie 12. Tout d’abord, le décret généra-
lise le champ des constructions temporaires exemptées de formalité qui n’est plus limité aux installations de chantier et
aux modèles de construction. Mais, l’exemption de formalité est conditionnée désormais par une durée maximale de
droit commun de trois mois. Des aménagements sont expressément prévus.
En ce qui concerne les constructions existantes, beaucoup de travaux sont sortis du régime d’exemption pour être
soumis pour la plupart au régime de déclaration préalable. Cela concerne les secteurs protégés. Ils étaient auparavant
exemptés de la formalité du permis ou de la déclaration de travaux mais soumis à un régime d’autorisation spéciale au
titre des monuments historiques ou des secteurs sauvegardés.
Il est important de rappeler que le fait d’être exempté d’un permis de construire n’exonère pas le maître d’ouvrage du
respect d’un certain nombre de règles. C’est ce que rappelle l’article L.421-8 faisant un renvoi à l’article L.421-6 qui
dispose « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux
dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature,
l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas
incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. »
19
Dossier du Réseau
FICHE N°6 : LA PROCÉDURE D’INSTRUCTION

ET DE DÉLIVRANCE DES PERMIS
Articles L.422-1 à L.422-8, L.423-1, L.424-1 à L.424-9, R.422-1 à R.422-5, R.423-1 à R.423-74,
R.424-1 à R.424-23
Contexte
La procédure d’instruction des autorisations d’urbanisme est depuis longtemps critiquée car elle ne permet pas au
pétitionnaire de connaître précisément la date à laquelle la décision doit intervenir. De ce point de vue, la réforme
comporte des avancées importantes, notamment :
• La réforme définit un cadre procédurale commun aux permis de construire, d’aménager et de démolir ainsi qu’à la
déclaration préalable (Cf fiche n°6) ;
• La loi fixe le principe selon lesquels les délais sont prévisibles et garantis ;
• Le décret fixe précisément un délai d’instruction de droit commun ;
• Les majorations de délais sont limitativement prévues par la loi et doivent être notifiées dans un délai déterminé ;
• Les conditions des avis ou accords des personnes publiques, services ou commissions intéressés dans le cadre de
l’instruction sont clarifiés ;
• Les pièces pouvant être demandées dans le cadre de l’instruction de la demande d’autorisation sont fixées de façon
exhaustive par les textes.
Les dispositions
Les principales dispositions à retenir sont les suivantes.
En ce qui concerne le dépôt de la demande de permis
Personnes habilités à déposer une demande
• Le décret fixe une liste limitative de personnes habilités à demander un permis (suppression de la notion de titre
habilitant à construire)
• Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables peuvent être déposées
notamment par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs
personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux.
présenter conjointement une demande de permis g possibilité de délivrer une seule autorisation à plusieurs person-
Le texte reconnaît donc la possibilité pour plusieurs propriétaires envisageant de faire une opération d’ensemble de
nes ou délivrance d’autorisations conjointes.

Par ailleurs, l’administration n’aura plus en principe à vérifier la véracité du titre présenté pour déposer la demande
(le principe d’immixtion dans les litiges de droit privé ayant parfois été remis en question par la jurisprudence notam-
ment en matière de copropriété). Une attestation sera remise par le demandeur sous sa seule responsabilité.
Une nuance cependant : lorsque le projet de construction portera sur une dépendance du domaine public, le dossier
joint à la demande de permis de construire comportera une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour
engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public.
En ce qui concerne la notification du délai d’instruction

• Première modification importante : le maire affecte un numéro d’enregistrement à la demande ou à la déclaration
et en délivre récépissé. Ce récépissé précise le numéro d’enregistrement et la date à laquelle un permis tacite
doit intervenir.
- La lettre de notification dans le délai de quinze jours est supprimée
- Le permis tacite résulte de la date figurant dans le récépissé et non de l’expiration du délai notifié dans la lettre
précitée.
- En corollaire, la procédure de requête en instruction (ancien article R.421-14) supprimée.
20
Dossier du Réseau
• Seconde modification importante : Le récépissé doit préciser également que l’autorité compétente peut, dans le
délai d’un mois à compter du dépôt du dossier :
- Notifier au demandeur que le dossier est incomplet
- Notifier, en motivant au demandeur un délai différent de celui indiqué dans le récépissé
- Préciser que le projet ne peut faire l’objet d’un permis tacite.
En ce qui concerne les délais d’instruction
Délais de droit commun

Le délai d’instruction de droit commun est de deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les
demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle
Le délai d’instruction de droit commun est de trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les
demandes de permis d’aménager.
Les majorations de délai limitativement énumérées

• Pour les permis de construire hors maisons individuelles et les permis d’aménager1 :
Lorsque le projet est soumis à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévues par d’autres
1 + 1 mois législations ou réglementations que le code de l’urbanisme ou lorsque le projet est situé dans un
secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité
2 + 2 mois Lorsqu’il y a lieu de consulter une commission départementale ou régionale
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc
3 + 2 mois national dont la création a été prise en considération ou dans le cœur d’un parc national si les
travaux prévus figurent sur la liste des travaux qui peuvent faire l’objet de l’autorisation spéciale
Idem si les travaux prévus ne figurent pas sur la liste des travaux qui peuvent faire l’objet de
4 + 3 mois
l’autorisation spéciale
5 + 3 mois Lorsqu’il y a lieu de consulter une commission nationale ou l’assemblée de Corse
Lorsque le permis de construire ou d’aménager porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments
6 + 3 mois
historiques ou un immeuble adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques
Lorsqu’un permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans le champ de visibilité
7 + 3 mois des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou dans un secteur
sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé
Lorsque le permis doit être précédé d’une autorisation de défrichement défrichement non
8 + 4 mois
soumis à enquête publique
Lorsque le projet est soumis à une autorisation d’exploitation commerciale ou à une autorisation de
9 + 4 mois
création de salle de spectacle cinématographique
Lorsque le permis doit être précédé d’une autorisation de défrichement défrichement soumis à
10 + 6 mois
enquête publique
11 + 9mois Lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou du ministre chargé des sites
• Pour les permis de construire de maisons individuelles et les permis de démolir, il faut ajouter un mois supplémentaire
au cas ci-dessus.2
- Les majorations des catégories 1 et 2 ne sont pas cumulables avec celles des catégories 3 à 11.
- Ces majorations doivent être notifiées dans le délai d’un mois à compter de la réception en mairie du dossier
de demande.
1 Ces délais ne sont pas applicables en matière de déclaration préalable
2 Les délais prévus aux cas 2 à 11 ci-dessus ne sont pas applicables en matière de déclaration préalable (cf fiche n°7)
21
Dossier du Réseau
Les majorations de délai exceptionnelles
Lorsque la délivrance du permis est subordonnée à une autorisation de défrichement et que le préfet
1 + 3 mois
a décidé de prolonger de trois mois le délai d’instruction de l’autorisation de défrichement.
Lorsque la délivrance du permis est subordonnée à l’accord de l’ABF et quand l’autorité compétente
2 + 3 mois
pour délivrer le permis a saisi le préfet d’un recours contre l’avis de l’ABF.
3 + 4 mois Quand la décision de la commission départementale compétente fait l’objet d’un recours
Lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites, par le ministre chargé
4 + 9 mois de la protection de la nature ou par le ministre chargé des monuments historiques et des espaces
protégés
Les majorations exceptionnelles de délai doivent être notifiées avant l’expiration du délai normal éventuel-
lement modifiées dans les conditions ci-dessus.
Le point de départ du délai d’instruction
En principe, le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.
Ce principe connaît deux exceptions nouvelles :
• Lorsque la demande porte sur un projet soumis à enquête publique en application de l’article R. 123-1 du code
de l’environnement, le délai d’instruction part de la réception par l’autorité compétente du rapport du commissaire
enquêteur ou de la commission d’enquête. Cette exception ne s’applique pas lorsque l’enquête publique porte
sur un défrichement (cas faisant l’objet d’une majoration de délai)
• Lorsque la demande porte sur un projet soumis à enquête publique préalable à la délivrance d’une autorisation
d’exploitation commerciale ou de création de salle de spectacle cinématographique, le délai d’instruction du
dossier complet part du jour de la réception par le préfet du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission
d’enquête.
La notification des pièces manquantes
L’autorité compétente est tenue de notifier dans le délai d’un mois à compter de la réception du dossier de demande,
la liste exhaustive des pièces manquantes à fournir.
• Si la notification est faite dans le délai :
- Le délai d’instruction court à compter de la réception des pièces complémentaires ;
- Le demandeur a trois mois pour fournir lesdites pièces ;
- A défaut de fourniture des pièces dans le délai de trois mois, cela entraîne automatiquement une décision tacite de
rejet en cas de demande de permis ou d’une décision tacite d’opposition en cas de déclaration.
• Si la notification est faite hors délai : elle n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction initialement
notifiés. L’instruction se poursuit en l’état et peut entraîner une décision de rejet.
• Si une nouvelle demande de pièces est formulée dans le délai initial d’un mois, elle se substitue à la première
demande de pièces qui dresse la liste exhaustive des pièces et fait courir le délai d’instruction à compter de la récep-
tion des dites pièces
Ce processus modifie sensiblement le système. La réglementation précédente applicable au permis de construire et à
l’autorisation de lotir prévoit que l’autorité compétente :
• Notifie les pièces complémentaires à fournir dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la demande.
• Adresse la lettre de notification lorsque le dossier est complet.
Ce qui a conduit à gonfler les délais d’instruction car d’une part, la notion de dossier complet et de pièces complémen-
taires est sujet à interprétation et d’autre part, le délai de quinze jours n’est pas en soi assorti de sanctions.
22
Dossier du Réseau
Le contenu du dossier de demande
(Cf fiche n°8)

La notion de « pièces manquantes » renvoie à une liste exhaustive de pièces devant figurer dans le dossier de demande
ou de déclaration.
Il sera toujours possible pour l’administration de demander des informations complémentaires (par exemple en matière
de sécurité incendie, règles sanitaires, qualité architecturales et urbaines lorsque le dossier est soumis à l’examen des
commissions techniques spécialisées) mais elles ne permettront pas de suspendre les délais d’instruction.
Ce qui conduit à la situation suivante :
• Soit, le dossier peut être complété car il s’agit d’une précision mineure en respectant le délai d’instruction notifié.
• Soit, il s’agit d’un manquement ne permettant pas aux commissions techniques de se prononcer en connaissance de
cause et dans ce cas :
- La commission compétente émet un avis négatif entraînant un refus de permis (ou si elle émet un avis positif moins
probable, il y a un risque de contestation de tiers pouvant entraîner l’annulation la responsabilité des personnes
publiques intervenues dans le cadre de l’instruction) ;
- Pour éviter le refus, le dossier de demande est déposé à nouveau avec les éléments nécessaires.
Les consultations dans le cadre de l’instruction
Le décret clarifie les conditions et délais d’émission des différents avis et accords que l’autorité compétente a l’obliga-
tion de requérir dans le cadre de l’instruction du dossier.
La clarification est amorcée par le principe selon lequel « les services, autorités ou commissions qui n’ont pas fait
parvenir à l’autorité compétente leur réponse motivée dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande
d’avis sont réputés avoir émis un avis favorable. »
A ce principe, sont opposés deux grands types d’exceptions :
• Exceptions tenant au délai à partir duquel l’avis est réputé favorable
Avis émis par la commission départementale de la nature, des paysages et des sites et la commission
2 mois
départementale de l’action touristique.
2 mois Avis émis par le ministre chargé de l’aviation civile, le ministre de la défense ou leur délégué, consultés
Avis émis par la chambre d’agriculture et la commission départementale d’orientation agricole sur un
2 mois projet situé sur un terrain non couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en
tenant lieu et dans une zone agricole protégée
Avis émis par l’ABF :
• Lorsque la demande concerne la démolition d’une construction située dans un secteur sauvegardé,
2 mois dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine
architectural, urbain et paysager ;
• Lorsque la demande de permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans un
secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été approuvé ou dans une zone de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée ;
• Lorsque le projet est situé dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du
code de l’environnement ;
4 mois • Lorsque la demande de permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans le champ de
visibilité d’un monument historique, dans un secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise
en valeur n’est pas approuvé
Avis du préfet sur une demande de dérogation aux règles relatives à l’accessibilité aux personnes
2 mois
handicapées mentionnées à l’article L. 111-7 du code de la construction et de l’habitation
3 mois Avis du Préfet sur la demande de permis portant sur un immeuble de grande hauteur
5 mois Si l’IGH a une hauteur supérieure à 100m

3 mois Avis émis par des commissions nationales
Avis émis par le ministre chargé de l’agriculture sur un projet de nature à porter atteinte à l’aire ou aux
3 mois
conditions de production, à la qualité ou à l’image du produit d’appellation d’origine contrôlée
Avis émis par le Préfet lorsque le projet porte sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des
4 mois
monuments historiques ou adossé à un immeuble classé.
23
Dossier du Réseau
• Exceptions tenant au délai et à la nature de l’avis ou de la décision (réputé négatif)
Décision du Préfet portant sur le recours formé par l’autorité compétente en matière de permis contre l’avis
3 mois
de l’ABF
Délai à l’issue duquel le préfet de région est réputé avoir renoncé à édicter une prescription de fouille ou
2 mois
demander la modification de la consistance du projet lorsque le projet est soumis à étude d’impact
Avis émis par le préfet ou le directeur de l’établissement public d’un parc national sur un projet situé dans
un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national dont la création a été prise en
considération ou dans le cœur d’un parc national délimité
3 mois • Si les travaux prévus figurent sur la liste des travaux qui peuvent faire l’objet de l’autorisation spéciale
arrêtée par le décret de création du parc
5 mois • Dans le cas contraire
A noter essentiellement les dispositions nouvelles relatives à l’avis de l’ABF :

• Pour les projets de construction : fixation d’un délai global de quatre mois se substituant au délai d’un mois et à
la possibilité pour l’ABF de notifier un délai plus long dans la limite de quatre mois pour prendre sa décision ;
• Pour les projets de démolition : fixation d’un délai de deux mois au lieu d’un mois.
En ce qui concerne la décision
Le principe
A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme ci-dessus, le silence gardé
par l’autorité compétente vaut, selon le cas, décision de non-opposition à la déclaration préalable ou permis de
construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite.
Exceptions
Le silence gardé vaut décision implicite de rejet dans les cas suivants :
Lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des
1
sites classés ou des réserves naturelles
Lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites ou par le ministre chargé des
2
monuments historiques et des espaces protégés
3 Lorsque le projet est soumis à enquête publique
4 Lorsqu’il y a lieu de consulter l’Assemblée de Corse
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national
5
dont la création a été prise en considération dans le cœur d’un parc national
Lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié,
6
dans le délai, un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions.
La lecture de ces exceptions permet de constater une diminution des cas dans lesquels le permis tacite est impossible.
Le simple fait que le projet soit situé dans un site classé, une ZPPAUP dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou
inscrit ou adossé à un immeuble classé n’est plus un cas d’exclusion. Il faut que l’ABF consulté dans ces hypothè-
ses ait émis un avis défavorable ou favorable avec prescription.
En cas de décision tacite, la réforme autorise désormais l’administration à notifier les participations financières exigibles
dans le délai de deux mois de son intervention.
En matière de publicité
Que la décision soit expresse ou tacite, l’affichage sur le terrain pendant toute la durée du chantier et l’affichage en
mairie restent obligatoire. Mais seul celui de l’autorisation sur le terrain fait courir le délai de recours contentieux à
compter d’une période continue d’affichage de deux mois. L’affichage en mairie n’est plus pris en compte.
Par ailleurs, les délais de recours contre la décision seront en tout état de cause forclos à l’expiration d’un délai d’un an
à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement (notamment en fonction de la déclaration
d’achèvement non contestée - (Cf fiche n°10)
24
Dossier du Réseau
En matière de caducité
La caducité de la décision n’est encourue que si :
• Les travaux, ou opérations juridiques, autorisés ne sont pas entrepris dans un délai de deux ans à compte de la notifi-
cation de la décision expresse ou la date d’acquisition de la décision tacite.
• Passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an
De plus, le délai de validité de la décision est suspendu en cas de recours devant le juge administratif contre la décision
jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle définitive.
La réforme maintient les mécanismes de prorogation actuels.
Observations
A noter que le décret a prévu une mesure transitoire : pour les demandes de permis déposées entre le 1er juillet 2007
et le 30 septembre 2007, les services instructeurs ont deux mois au lieu d’un soit, pour notifier une prolongation
de délai soit, pour notifier une demande de pièce manquante. Cette mesure ne modifie pas pour autant le délai
d’instruction globale.
Ce changement de procédures implique pour les SEM :

• Une vigilance accrue sur le déroulé de l’instruction des dossiers d’autorisation, qu’elles intervien-
g vigilance fondamentale sur le récépissé de dépôt de la demande car c’est lui qui conditionne la
nent en mandat, compte propre ou dans le cadre d’une concession d’aménagement
délivrance d’une autorisation tacite.

Cette vigilance doit prioritairement empêcher la délivrance au bénéfice des SEM de permis de
construire ou d’aménager tacite illégaux qui ne pourront pas toujours être régularisés (non-
conformité au PLU).
• Une adaptation des clauses des cahiers des charges de cession de terrains (dispositions relatives
aux délais imposés à l’acquéreur de terrains en ZAC ou lotissement pour la délivrance du permis
de construire ou d’aménager).
Globalement, la réforme dite au bénéficie des constructeurs doit être nuancée :

• Elle accroît sensiblement les délais d’instruction alors que les contrôles de l’administration sur le contenu de la
demande sont allégés,
• Bien que les délais soient garantis, elle ne sécurise pas totalement les autorisations obtenues.
25
Dossier du Réseau
Ancien schéma de procédure
$ÏPÙT DU DOSSIER
$ÏLAI DE NOTIFICATION
JOURS
$EMANDE DE PIÒCES
.OTIFICATION DES DÏLAIS 3ILENCE
COMPLÏMENTAIRES
$ÏLAI LIBRE
$ÏLAI DE FOURNITURE
DES PIÒCES MOIS
2EQUÐTE EN 3ILENCE
INSTRUCTION
$ÏPÙT DES PIÒCES
$ÏLAI DE ,E DÏLAI DINSTRUCTION NE
RÏPONSE COURT PAS
$ÏLAI DINSTRUCTION JOURS /BTENTION DUN PERMIS
-INI MOIS TACITE IMPOSSIBLE
.OTIFICATION DES DÏLAIS 3ILENCE
$ÏLAI DINSTRUCTION .OTIFICATION DES $EMANDE DE 3ILENCE

-INI MOIS DÏLAIS PIÒCES
COMPLÏMENTAIRES
$ÏLAI AUTOMATIQUE
MOIS
$ÏLAI
$ÏLAI DE FOURNITURE
DINSTRUCTION
DES PIÒCES
-INI MOIS
MOIS
$ÏPÙT DES
PIÒCES
!UTORISATION
EXPRESSE OU
TACITE !UTORISATION $ÏLAI DINSTRUCTION
EXPRESSE OU -INI MOIS !UTORISATION
!UTORISATION TACITE EXPRESSE OU
EXPRESSE OU TACITE
TACITE
!UTORISATION
EXPRESSE OU
TACITE
$EMANDEUR !DMINISTRATION
,ÏGENDE
26
Dossier du Réseau
Nouveau schéma de procédure

Applicable en matière de permis de construire hors maison individuelle et permis d’aménager
$ÏPÙT DU DOSSIER
0AS DE DÏLAI POUR LA

NOTIFICATION DU RÏCÏPISSÏ
2ÏCÏPISSÏ DE DÏPÙT 3ILENCE
$ÏLAIS DUN MOIS Ì COMPTER DE LA $ÏLAISDINSTRUCTION

RÏCE PTION DU DOSSIER EN MAIRIE MOISQUICOURTÌ
COMPTERDELARÏCEPTIONDU
DOSSIERENMARIESAUF
EXCEPTIONSVISÏESÌ
LARTICLE2 ET
.OTIFICATION DUN .OTIFICATION DE

DÏLAI DIFFÏRENT DOSSIER INCOMPLET 3ILENCE
$ÏLAI
DE TRANSMISSION
DESPIÒCESMOIS
&OURNITURE
DES PIÒCES 3ILENCE
MANQUANTES 2ESPECTDUDÏLAIFIGURANT
DANSLERÏCÏPISSÏ
MOISMINIMUMQUICOURT
ÌCOMPTERDELARÏCEPTION
DUDOSSIERENMARIESAUF
2ESPECT DU EXCEPTIONSVISÏESÌ
NOUVEAU DÏLAI LARTICLE2 ET
NOTIFIÏ Ì COMPTER
DE LA RÏCEPTION DU
$ÏCISION TACITE DE
DOSSIER EN MAIRIE
REJET
2ESPECT DU
NOUVEAU DÏLAI
NOTIFIÏ Ì COMPTER 0ERMIS TACITE 0ERMIS TACITE
DE LA RÏCEPTION DU /U DÏCISION TACITE DE /U DÏCISION TACITE DE
DOSSIER EN MAIRIE REJET DANS LES CAS REJET DANS LES CAS
0ERMIS TACITE VISÏS Ì LART2 VISÏS Ì LART2
/U DÏCISION TACITE DE
REJET DANS LES CAS
VISÏS Ì LART2
0ERMIS TACITE
/U DÏCISION TACITE DE
REJET DANS LES CAS
$EMANDEUR !DMINISTRATION
VISÏS Ì LART2 ,ÏGENDE
(1) deux mois pour les demandes de permis déposé entre le 1er juillet et 30 septembre 2007
27
Dossier du Réseau
FICHE N°7 : LA PROCÉDURE

DE DÉCLARATION PRÉALABLE
Articles R.421-1 à R.421-23, R.431-35 à R.431-37, R.441-9
Contexte
Si la déclaration préalable a vu son champ d’application s’étendre notablement, elle est basée sur les mêmes règles
procédurales que celles du permis de construire, d’aménager ou de démolir retracées dans la Fiche n°6.
Ne sont indiquées dans la présente fiche que les quelques observations particulières afférentes à la déclaration préalable.
Les dispositions
En ce qui concerne le dépôt et l’enregistrement de la déclaration préalable

La déclaration préalable et le dossier qui l’accompagne sont établis en deux exemplaires3 ; au lieu de trois dans le
cadre de l’ancienne réglementation.
La déclaration et son dossier font désormais l’objet d’un récépissé précisant le numéro d’enregistrement et la
date à laquelle, la date à partir de laquelle les travaux peuvent être entrepris. Précédemment, la déclaration faisait
uniquement l’objet d’un affichage en mairie qui mentionnait la date à partir de laquelle les travaux pouvaient être
exécutésLorsque
faute d’opposition de l’autorité
les travaux sont soumis àcompétente.
l’autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des
1
sites classés ou des réserves naturelles
La formalité de l’affichage est maintenue dans des conditions à préciser par arrêté.
Lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites ou par le ministre chargé des
2
En ce monuments
qui concerne historiques et des espaces
le contenu de la protégés
déclaration et du dossier
3 Lorsque le projet est soumis à enquête publique
Le dossier de la déclaration préalable est logiquement différent suivant qu’il s’agit d’un projet de construction ou de
4 Lorsqu’il
travaux y a ou
sur existant lieud’un
de consulter l’Assemblée de Corse
projet d’aménagement.
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national
5
En ce dont la création les
qui concerne a étéprojets
prise ende
considération
construction dansnouvelle,
le cœur d’un parc national
les travaux
Lorsquesur existant
la décision estou changement
soumise à l’accorddededestination
l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié,
6
dans le délai, un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions.
Cas général
1 L’identité du ou des déclarants
2 La localisation et la superficie du ou des terrains
3 La nature des travaux ou du changement de destination
4 S’il y a lieu, la surface hors œuvre nette et la destination des constructions projetées
La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies
5
à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable
6 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de
7
modifier le volume d’une construction existante
Une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si
8
le projet a pour effet de modifier celui-ci
S’y ajoutent comme

Document auparavant
graphique différents
faisant typesl’état
apparaître de pièces suivant
initial et l’état la nature
futur du projet
de chacune des(par exemple,
parties l’étude faisant
du bâtiment d’impact,
9
cf Fiche l’objet
n°8) des travaux

3 Plus2un exemplaire
La localisation
lorsque les et la superficie
travaux sont soumis à du ou desduterrains
l’autorisation ministre de la défense ou du ministre chargé des sites ou lorsque la décision est subordonnée à l’avis
ou à l’accord de l’autorité compétente dans le domaine de l’architecture et du patrimoine ou de l’architecte des Bâtiments de France
3 La nature des travaux ou la description du projet de division.
Plus deux exemplaires si le projet est situé dans le cœur d’un parc national.
4
à l’article
L’administration R. exiger
peut aussi 423-1quepour déposer
certaines pièces une déclaration
du dossier préalable
soient fournies en un nombre plus important.
6 Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain
Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou28
7
les divisions projetées © SCET - GROUPE SNI
3 La nature des travaux ou du changement de destination
4 S’il y a lieu, la surface hors œuvre nette et la destination des constructions projetées
2 La
La localisation et la superficie
déclaration comporte du ou l’attestation
également des terrains du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies
5
3 Réforme des autorisations d’urbanisme - Fiches d’analyse
àLal’article
nature R.des travaux
423-1 pourou du changement
déposer de destination
une déclaration préalable Juillet 2007
4
6 S’il y a lieu, la surface hors œuvre nette et la destination des constructions
Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune projetées
Dossier du Réseau
5 Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de
7 àmodifier
l’articleleR.volume
Cas particulier 423-1 pour
d’unedéposer une déclaration
construction existante préalable
6 Une Un plan permettant de
représentation de l’aspect
connaître la situation
extérieur de ladu terrain à l’intérieur
construction de la commune
faisant apparaître les modifications projetées et si
Secteur
8 sauvegardé dont le plan de sauvegarde n’est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise
le projet
Un aplan a pour effet de modifier celui-ci
en 7valeur étédemismasse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de
en révision
modifier le volume d’une construction existante
Document graphiquedefaisant
Une représentation apparaître
l’aspect extérieurl’état
de la initial et l’étatfaisant
construction futur de chacune les
apparaître desmodifications
parties du bâtiment faisant
projetées et si
9
8 l’objet des travaux
le projet a pour effet de modifier celui-ci
1 Document
En L’identité du ou des déclarants
graphique faisant apparaître l’état initial et l’état futur de chacune des parties du bâtiment faisant
9 ce qui concerne les projets d’aménagement
l’objet des travaux
Cas2 général
La localisation et la superficie du ou des terrains
3 La nature des travaux ou la description du projet de division.
1 L’identité du oucomporte
La déclaration des déclarants
également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies
4
2 àLal’article
localisation et lapour
superficie duune
ou des terrains préalable
R. 423-1 déposer déclaration
3 Un
5 La nature des travaux
plan permettant deou la description
connaître du projet
la situation de division.
du terrain à l’intérieur de la commune
6 La déclaration
Un plan comporte
sommaire des également
lieux l’attestation
indiquant les du ou
bâtiments de des
toutedéclarants qu’ils remplissent
nature existant les conditions définies
sur le terrain
4
àUnl’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable
croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou
7
les divisions projetées
6 Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain
Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou
7
les divisions projetées
S’y ajoutent d’autres pièces si le dossier prévoit la réalisation par l’aménageur de constructions à l’intérieur du péri-
mètre (Cf fiche n°8)
En ce qui concerne les délais d’instruction

Comme auparavant le délai d’instruction de droit commun est d’un mois à compter de la réception en marie d’un
dossier complet.
Comme auparavant, ce délai est porté à deux mois lorsque le projet est soumis à un régime d’autorisation ou à
des prescriptions prévus par d’autres législations ou réglementations que le code de l’urbanisme ou
lorsque le projet est situé dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité.
En ce qui concerne la décision

L’article L.424-5 dispose que la décision de non-opposition à la déclaration préalable ne peut faire l’objet
d’aucun retrait. La réglementation revient donc sur la jurisprudence permettant de retirer une décision tacite de
non-opposition par une décision expresse motivée par l’illégalité de la décision tacite. La décision tacite ne pourra être
annulée que par la voie contentieuse.
Observations
Dans la mesure où la déclaration préalable devient un régime de contrôle de l’utilisation des sols à part entière et compte
tenu de son champ d’application étendue, la procédure se complique quelque peu.Attention donc aux nouvelles chausse-
trappes. Mais elle offre aussi davantage de garanties au déclarant.
29
Dossier du Réseau
FICHE N°8 : LE CONTENU

DE LA DEMANDE DE PERMIS
Articles R.431-5 à R.431-34 et articles R.441-1 à R.441-8
Contexte
Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire ou d’aménager court à compter de la réception en mairie
d’un dossier complet. Ce dossier est complet dans la mesure où il est conforme à la liste limitative des pièces fixée par
le décret du 5 janvier 2007. Aucune autre pièce ne peut en principe être requise par l’administration. En tous cas, aucune
demande de pièces complémentaires ne figurant pas dans la liste arrêtée ne peut justifier un allongement du délai
d’instruction.
Il est donc important de revenir sur cette liste.
Les dispositions
En ce qui concerne le dossier de demande permis de construire

Le principe est fixé à l’article R.431-4 : le dossier est réputé être complet lorsqu’il comprend les informations définies par
les textes. Dans ce cas, il ne peut justifier une demande de pièces complémentaires.
Le dossier de demande de permis de construire comprend :
Cas général
La demande de permis comprenant :

• L’identité du ou des demandeurs ;
• L’identité de l’architecte auteur du projet(1), sauf dans les cas prévus à l’article R. 431-2 ;
• La localisation et la superficie du ou des terrains ;
• La nature des travaux ;
1 • La destination des constructions, par référence aux différentes destinations définies à l’article R. 123-9 ;
• La SHON des constructions projetées (2), s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations définies à
l’article R. 123-9, ainsi que leur SHOB lorsque le projet n’est pas situé dans un territoire couvert par plan local
d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
• La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions
définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis
Le projet architectural (1) comprenant :
…/…
Une notice (3) qui précise :
• L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments
(1) Dans lapaysagers
mesure où existants ; est soumis à l’obligation de recourir à un architecte (obligation non impactée par la
le projet
• Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des
réformepaysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
- L’aménagement
(2) SHON déclarée du terrain, enduindiquant
sous la responsabilité ce qui
demandeur. Elleestn’est
modifié
plusou
ensupprimé
tant que ;telle contrôlée par l’administration.
- L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par
rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;
- Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
- Les matériaux et les couleurs des constructions ;
- Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;
- L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.
Un plan de masse des constructions (3) à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions
faisant apparaître :
• Les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant,
les constructions existantes dont le maintien est prévu ;
• Les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut
3 d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et
l’assainissement ;
• L’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’accéder au terrain lorsque
celui-ci n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique ;
Le plan des façades et des toitures (3): lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les 30
toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
Un plan en coupe (3) précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les
• La localisation et la superficie du ou des terrains ;
• La nature des travaux ;
1 • La destination des constructions, par référence aux différentes destinations définies à l’article R. 123-9 ;
• La SHON des constructions projetées (2), s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations définies à
l’article R. 123-9, ainsi que leur SHOB lorsque le projet n’est pas situé dans un territoire couvert par plan local
d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
Dossier du Réseau
• La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions
définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis
Cas général (suite)
Le projet architectural (1) comprenant :
Une notice (3) qui précise :
• L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments
paysagers existants ;
• Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des
paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
- L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
- L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par
- Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
- Les matériaux et les couleurs des constructions ;
- Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;
- L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.
Un plan de masse des constructions (3) à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions
faisant apparaître :
• Les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant,
les constructions existantes dont le maintien est prévu ;
• Les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut
3 d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et
l’assainissement ;
• L’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’accéder au terrain lorsque
celui-ci n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique ;
Le plan des façades et des toitures (3): lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les
toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
Un plan en coupe (3) précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les
travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
Un document graphique (3)(4) permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction
par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement
des accès et du terrain
Deux documents photographiques (3)(4) permettant de situer le terrain respectivement dans
l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible,
dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le
plan de masse
Lorsque le projet porte sur des exécutés à l’intérieur d’un bâtiment situé dans un secteur
sauvegardé ou à l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le
projet architectural comporte un document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état
futur de chacune des parties du bâtiment faisant l’objet des travaux.
(1) Dans la mesure où le projet est soumis à l’obligation de recourir à un architecte (obligation non impactée par la
réforme
(3) Pièces non exigées lorsque le projet porte exclusivement sur des travaux intérieurs
(4) Pièces non exigées lorsque le projet est situé dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager
La principale modification apportée par le décret sur le projet architectural concerne la notice dont le contenu est nota-
blement étayé (les rédacteurs du décret se sont notamment appuyés sur la jurisprudence rendue sur le volet paysager
des permis de construire, volet paysager qui en tant que tel est supprimé).
Encore une fois, ces compléments importants sont justifiés par la rigueur de la procédure d’instruction (Cf fiche n°6) qui
permet difficilement un dialogue en amont avec l’administration compétente en matière d’instruction.
A noter également que la demande de permis doit désormais contenir systématiquement une attestation du ou des
demandeurs relative à leur qualité pour déposer la demande. L’administration n’a plus à l’exiger au coup par coup
(Conseil d’Etat - 22 mars 1985, Talbot)
31
Dossier du Réseau
Pièces complémentaires
Pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure

1 d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public lorsque le projet de construction
porte sur une dépendance du domaine public
La notice du projet architectural indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des
travaux. lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble
2
adossé à un immeuble classé ou sur une construction existante située dans un secteur sauvegardé, dans le
champ de visibilité d’un monument historique ou en ZPPAUP
Lorsqu’un COS est applicable, la demande indique en outre, s’il y a lieu, la SHON des bâtiments qui existaient
3
à la date de la division sur les autres terrains issus de celle-ci.
4 L’étude d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du code de l’environnement
Attestation du contrôleur technique certifiant qu’il a fait connaître au maître d’ouvrage son avis sur la prise en
compte, au stade de la conception, des règles parasismiques et paracycloniques prévues par l’article L. 563-1
5
du code de l’environnement pour les Immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 8
mètres par rapport au niveau du sol en zone de sismicité
Attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert agréé certifiant la réalisation de l’étude préalable
6 permettant de déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation PPRN ou PPRI et
constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception
7 L’agrément relatif au changement d’affectation des locaux lorsqu’il est exigé
Lorsque la demande de permis de construire porte sur des constructions dont une partie, ayant la destination
de logements locatifs sociaux bénéficiant pour leur construction du concours financier de l’Etat, et dépasse la
densité résultant du COS, le dossier de la demande est complété par :
• La délimitation de cette partie des constructions ;
8
• La mention de la surface de plancher hors œuvre nette correspondante ;
• L’estimation sommaire du coût foncier qui lui sera imputé ;
• Dans les communes de la métropole, l’engagement du demandeur de conclure la convention prévue au 3°
de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
Lorsque la demande de permis de construire porte sur un projet pouvant bénéficier des dispositions de l’article
9
L. 128-1 : document attestant que le projet respecte les critères de performance énergétique.
Lorsque les travaux projetés nécessitent une autorisation de défrichement : copie de la lettre par laquelle le
10
préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d’autorisation de défrichement est complet.
Lorsque les travaux projetés portent sur une ICPE soumise à autorisation ou à déclaration en vertu des :
11
justification du dépôt de la demande d’autorisation ou de la déclaration
Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir :
12 justification du dépôt de la demande de permis de démolir ou demande portant à la fois sur la démolition et
sur la construction ou l’aménagement
Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement :
• Certificat prévu par le premier alinéa de l’article R. 442-11, quand la SHON constructible a été répartie par le
12 lotisseur ;
• Certificat prévu par le quatrième alinéa de l’article R. 442-18, quand l’ensemble des travaux mentionnés
dans le permis d’aménager n’est pas achevé
Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans une ZAC :
• Terrain ayant fait l’objet d’une cession, location ou concession d’usage consentie par l’aménageur : copie de
celles des dispositions du CCCT qui indiquent le nombre de mètres carrés de SHON dont la
construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du
14
cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales
imposées pour la durée de la réalisation de la zone
• Terrain n’ayant pas fait l’objet d’une cession, location ou concession d’usage par l’aménageur de la zone :
copie de la convention prévue par le quatrième alinéa de l’article L. 311-4.
Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le
terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de
l’ensemble du projet :
15 • Plan de division
• et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale
des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces
communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété
…/…
32
Dossier du Réseau
Pièces complémentaires (suite)
Lorsque les travaux projetés sont situés dans une commune ayant institué le PLD et portent sur une
16 construction dont la densité excède ce plafond : la demande précise la valeur du terrain sur lequel la
construction doit être édifiée
Lorsque le constructeur demande à réaliser tout ou partie des aires de stationnement imposées par le PLU sur
un autre terrain que le terrain d’assiette du projet ou demande à être tenu quitte de tout ou partie de ces
obligations en justifiant de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou
de l’acquisition de places dans un parc privé de stationnement :
17
• Plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des
constructions ou aménagements correspondants ;
• Ou la promesse synallagmatique de concession ou d’acquisition, éventuellement assortie de la
condition suspensive de l’octroi du permis.
Lorsque la construction porte sur un projet soumis à une autorisation d’exploitation commerciale :
18 ou autorisation de création de salle de cinéma : copie de la lettre adressée par le préfet au demandeur de
cette autorisation lorsque le dossier joint à la demande d’autorisation a été reconnu complet.
Lorsque les travaux projetés portent sur un IGH : Plans et documents définis par le code de la construction et
19
de l’habitation.
Lorsque les travaux projetés portent sur un ERP : Plans et documents prévus par les articles R. 111-19-14 et
20
R. 123-24 du code de la construction et de l’habitation
Lorsque les travaux projetés nécessitent une dérogation aux règles relatives à l’accessibilité aux personnes
21 handicapées : documents prévus, selon les cas, par les articles R. 111-18-3, R. 111-18-7, R. 111-18-10,
R. 111-19-6 et R. 111-19-10 de ce code.
Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à
22 l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes : contrats ou
décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes
Lorsque l’édification des constructions est subordonnée à un transfert des possibilités de construction résultant
23
du COS : contrats ayant procédé à ces transferts.
La liste des pièces complémentaires est un peu alourdie pour plusieurs raisons. Cela résulte :
• de la prise en compte nouvelle de certains régimes d’autorisation autonome dans le cadre de l’instruction du permis :
• de l’évolution de certaines législations :
- Catégorie 9 : régime de majoration de COS – construction prenant en en compte la performance énergétique des
constructions (loi du 12/7/2005)
- Catégorie 21 : Législation sur l’accessibilité des personnes handicapées qui ne concernent plus seulement les ERP et
IGH et qui prévoit un régime de dérogation aux normes fixées par arrêté ministériel (loi du 11/2/2005) ;
• de la volonté d’accroître le contrôle :
- Catégorie 14 : obligation de joindre au dossier copie des dispositions du CCCT relatifs à la SHON attribuée et aux
prescriptions architecturales, urbanistiques et techniques ;
- Catégorie 17.
En outre, la production du titre d’occupation du domaine public n’est plus obligatoire. L’accord du gestionnaire du
domaine au stade du dépôt suffit désormais.
33
Dossier du Réseau
En ce qui concerne le permis d’aménager
Le dossier de demande de permis d’aménager comprend :
Cas général

• La localisation et la superficie du ou des terrains à aménager ;
• La nature des travaux.
1 • La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions
définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis.
La demande peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière.
Le
• La projet d’aménagement
localisation et la superficie(1)ducomprenant
ou des terrains: à aménager ;
•Une Lanotice qui précise
nature des travaux.:
1 • L’étatLa demandeinitial du terrain et
comporte de ses abords
également et indiquant,
l’attestation du ou s’il
desydemandeurs
a lieu, les constructions, la végétation
qu’ils remplissent et les
les conditions
éléments paysagers existants ;
définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis.
•LaLes partis retenus
demande peut ne pour
porterassurer
que surl’insertion
une partie dud’une
projetunité
dansfoncière.
son environnement et la prise en compte des
2 Un- plan permettant deduconnaître
L’aménagement terrain, en laindiquant
situation du terrain
ce qui à l’intérieur
est modifié de la commune
ou supprimé ;
Le -projet d’aménagement
La composition (1) comprenant
et l’organisation du projet,: la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants,
le traitement
Une notice minéral
qui précise : et végétal des voies et espaces publics et collectifs et les solutions retenues pour le
3 • L’état stationnement
initial du terrainvéhicules
des et de ses;abords et indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les
L’organisation
-éléments paysagers et l’aménagement
existants ; des accès au projet ;
• -LesLepartis
traitement
retenus despour
parties du terrain
assurer situées
l’insertion en limite
du projet du son
dans projet ;
environnement et la prise en compte des
Les équipements
-paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques ducollecte
à usage collectif et notamment ceux liés à la projet des
: déchets.
Un- planL’aménagement
de l’état actuel du terrain, en indiquant
du terrain ce quietest
à aménager demodifié
ses abords ou supprimé ;
faisant apparaître les constructions et les
- La composition
plantations existantes, et l’organisation
les équipements dupublics
projet, qui
la prise en compte
desservent des constructions
le terrain, ainsi que, dans ou le
paysages
cas où laavoisinants,
demande
le traitement
ne concerne pas laminéral
totalitéetdevégétal
l’unitédes voies et
foncière, la espaces
partie depublics
celle-ci et quicollectifs
n’est pasetincluse
les solutions
dans leretenues
projet pour le
3 d’aménagementstationnement ; des véhicules ;
Un plan coté dansetles
- L’organisation l’aménagement
trois dimensions des accès au projet
faisant ;
apparaître la composition d’ensemble du projet et les
- Le traitement
plantations des parties
à conserver du terrain situées en limite du projet ;
ou à créer.
- Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets.
Un
(1) 1Attention
Etude plan decomposition
d’impact
: La l’état actuel
ou notice duduprojet
terrain
d’impact, à aménager
lorsqu’elle et de ses
est prévue
d’aménagement en
dans abords
application faisant
le cadre dudesapparaître
code les constructions
de l’environnement.
lotissements et lesdes
est régie par
plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande
Lorsque
ne concerne lapasdemande
la totalité prévoit l’édification, pardel’aménageur,
celle-ci qui n’estde constructions
incluse dans le àprojet
l’intérieur du
dispositions particulières (Cfdefiche
l’unité foncière, la partie
n°11) pas
périmètre
d’aménagement ; :
La notice du projet d’aménagement comprend :
UnL’implantation,
plan coté dans les trois dimensions
l’organisation, la composition faisant apparaître
et le volume la compositionnouvelles,
des constructions d’ensemble du projet et
notamment parles
Pièces• complémentaires
plantations à conserver ou à créer.
• Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
1 •Etude d’impact
Un plan ou notice
de masse d’impact, lorsqu’elle
des constructions à édifierestouprévue en application
à modifier coté dans du les code de l’environnement.
trois dimensions.
2 Le plan des
•Lorsque façades et des toitures; lorsque le projet a pour
la demande prévoit l’édification, par l’aménageur, de constructions effet de modifier les façades ou àlesl’intérieur
toitures d’undu
bâtiment existant,
périmètre : ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
•LaUn plan en
notice ducoupe
projetprécisant l’implantationcomprend
d’aménagement de la construction
: par rapport au profil du terrain ; lorsque les
travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce
• L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructionsplan fait apparaître l’état initial notamment
nouvelles, et l’état futurpar
;
• Lorsque le projet porte sur des exécutés
rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; à l’intérieur d’un bâtiment situé dans un secteur sauvegardé ou à
l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le projet
• Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; architectural comporte un
• document
Un plan degraphique
masse desfaisant apparaître
constructions l’étatou
à édifier initial et l’étatcoté
à modifier futurdans
de chacune des parties du bâtiment faisant
les trois dimensions.
l’objet des travaux.
• Le plan des façades et des toitures; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un
2 • + pièces complémentaires (Cf catégories
bâtiment existant, ce plan fait apparaître1l’étatà 23initial
du dossier de futur
et l’état demande
; de PC)
• Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les
travaux ont
Attestation du pour effet de
contrôleur modifier certifiant
technique le profil duque terrain, ce plan
le maître fait apparaître
d’ouvrage l’état initial
a tenu compte des seset l’état futur
avis sur ;
le respect
1 • Lorsque
des le projet
règles de porte sur
construction des exécutés et
parasismiques à l’intérieur d’un bâtiment
paracycloniques prévuessitué dans unL.secteur
par l’article 563-1 du sauvegardé
code de ou à
l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le projet architectural comporte un
l’environnement.
2 documentque
Attestation graphique faisant
les travaux apparaître
réalisés respectentl’étatlesinitial
règlesetd’accessibilité
l’état futur dedeschacune des parties
constructions auxduhandicapés
bâtiment faisant
• + pièces complémentaires (Cf catégories 1 à 23 du dossier de demande de PC)
Attestation du contrôleur technique certifiant que le maître d’ouvrage a tenu compte des ses avis sur le respect
1 des règles de construction parasismiques et paracycloniques prévues par l’article L. 563-1 du code de
l’environnement. 34
2 Attestation que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité des constructions aux handicapés
Dossier du Réseau
Observations
Bien entendu, le dossier de demande de permis de construire ou d’aménager est un élément central de la faisabilité du
projet et de sa sécurisation juridique.
Cette phase du projet prend une importance accrue compte tenu de la rigidité de la procédure d’ins-
truction (Cf fiche n°6). Les SEM doivent donc être encore plus attentives au contenu juridique du
dossier. Il en va non seulement de la sécurité des projets dont elles sont maîtres d’ouvrage et mais
aussi de leur responsabilité dans le cadre de leur mission de mandataire ou d’assistant à maîtrise
d’ouvrage.
La rigidité du mécanisme de notification des pièces complémentaires ne doit pas à notre sens fermer
le dialogue entre le demandeur et le pouvoir instructeur. Il peut être utile de répondre aux sollicita-
tions de documents permettant de mieux comprendre le projet tout en restant vigilant sur le fait
que cette sollicitation ne peut justifier à elle seule une prolongation du délai d’instruction.
35
Dossier du Réseau
FICHE N°9 : LES MODIFICATIONS APPORTÉES

AU RÉGIME DES CERTIFICATS D’URBANISME
Articles L 410-1, R 410-1 à R 410-20
Contexte
Le régime du certificat d’urbanisme fait l’objet de modifications visant d’une part, à simplifier la procédure de délivrance
et d’autre part, à accroître les garanties au bénéfice du demandeur. Pour autant, le certificat d’urbanisme reste fonda-
mentalement un document d’information.
Les dispositions
En ce qui concerne le contenu
La réforme ne touche pas à la distinction entre :
• Le certificat d’information (certificat neutre) qui indique les dispositions d’urbanisme, les limitations adminis-
tratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain.
La réforme supprime la mention des équipements publics existants. Cette mention conduisait à apprécier la construc-
tibilité du terrain, ce qui n’était pas cohérent avec la vocation de ce certificat.
• Le certificat pré-opérationnel qui indique, outre les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit
de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain, si le terrain peut être utilisé
pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus, ceci
lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destina-
tion des bâtiments projetés.
Le dossier de demande n’a plus lieu de faire état de la superficie développée par les constructions.
En ce qui concerne la portée du certificat

L’effet de cristallisations du certificat d’urbanisme est bien entendu maintenu :
« Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de
la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi
que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en
cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. »
Cet effet est renforcé :
• La durée de validité du certificat est étendue : 18 mois pour les deux types de certificats (jusqu’ici, elle était de douze
mois pour le certificat neutre)
• Le droit au maintien des règles concernent toutes celles qui sont applicables à la date de délivrance du
certificat et non plus seulement celles qui sont mentionnées dans le certificat le certificat apportait donc une
garantie limitée dans la mesure où le refus ultérieur de permis pouvait reposer sur d’autres règles applicables).
En ce qui concerne les éléments de procédure

Le décret du 5 janvier 2007 modifie la procédure de dépôt de la demande, d’instruction et de délivrance du certificat à
la marge. A noter cependant :
• Le délai d’instruction du certificat d’information est réduit à un mois au lieu de deux ;
• A défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai d’un ou deux mois, le silence gardé par l’autorité
compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite qui a les effets du certificat d’information même si la
demande portait sur un certificat pré-opérationnel.
Observations
Dans le cadre des opérations d’aménagement, les collectivités devront redoubler d’attention sur les demandes de certi-
ficat d’urbanisme. Le certificat tacite est la disposition la plus surprenante à cet égard. Elle méritera sans doute des
commentaires permettant d’en saisir mieux l’utilité et les effets. En tous cas, l’efficacité d’une procédure visant à
adapter le document d’urbanisme aux nécessités de l’opération, notamment d’une ZAC, peut être remise en question.
A notre sens, l’idée du décret est avant tout d’offrir au demandeur les même garanties, c’est-à-dire le droit au maintien
des règles d’urbanisme existante au moment de la délivrance du certificat, qu’il y ait à l’expiration du délai d’instruction
une réponse expresse ou non de l’administration.
36
• La localisation et la superficie du ou des terrains à aménager ;
Dossier du Réseau
• La nature des travaux.
1 • La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions
FICHE définiesN°10
à l’article R.:423-1
LEpour CONTRÔLE
déposer une demandeDE LA CONFORMITÉ
de permis.
La demande peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière.
2 Un plan permettant
Articles L.462-1 et L.462-2, de articles
connaîtreR.462-1
la situation du terrain à l’intérieur de la commune
à R.462-10
Le projet d’aménagement (1) comprenant :
Une notice qui précise :
Contexte• L’état initial du terrain et de ses abords et indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les
éléments paysagers existants ;
La réforme simplifie
• Les sans le remettre
partis retenus fondamentalement
pour assurer en question,
l’insertion du projet dans sonleenvironnement
contrôle de la conformité
et la prise endes travaux.
compte desElle subs-
titue au régime du certificat délivré par l’administration un système déclaratif qui est étendu à l’ensemble des travaux et
- L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
aménagements soumis à autorisation
- La composition ou déclaration
et l’organisation préalable.
du projet, Ellecompte
la prise en intègredes
le fait qu’en réalité,
constructions oulepaysages
certificatavoisinants,
de conformité
est rarementledélivré
traitement minéral
lorsque et végétal des
la construction voies
n’est pasetsoumise
espacesàpublics et collectifs et les solutions retenues pour le
recolement.
3 stationnement des véhicules ;
- L’organisation et l’aménagement des accès au projet ;
- Le traitement des parties du terrain situées en limite du projet ;
Les dispositions
- Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets.
Le nouveau dispositif
Un plan de contrôle
de l’état actueldeduconformité repose essentiellement
terrain à aménager et de ses abordssurfaisant
une nouvelle déclaration
apparaître d’achèvement
les constructions et lesdes
plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain,
travaux signée par le bénéficiaire du permis ou l’architecte si celui-ci a dirigé les travaux.ainsi que, dans le cas où la demande
ne concerne pas la totalité de l’unité foncière, la partie de celle-ci qui n’est pas incluse dans le projet
d’aménagement ;
La déclaration
Un plan coté d’achèvement
dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d’ensemble du projet et les
plantations à conserver ou à créer.
En ce qui concerne le champ d’application
1 Etude d’impact ou notice d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du code de l’environnement.
La DAT nouvelle version est une obligation qui incombe aussi bien au bénéficiaire du permis de construire qu’au bénéfi-
Lorsque la demande prévoit l’édification, par l’aménageur, de constructions à l’intérieur du
ciaire d’un permis de: démolir, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable.
périmètre
La notice du projet d’aménagement comprend :
Dans le •cadre d’un lotissement,
L’implantation, cette déclaration
l’organisation, la composition d’achèvement
et le volume des des travaux senouvelles,
constructions substituenotamment
à la procédure
par du
rapport aux constructions ou paysages avoisinants
certificat d’achèvement prévu à l’article R.315-36. (Cf fiche n°11). ;
• Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions.
En ce •qui
Le concerne le contenu
plan des façades et des toitures; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un
2
bâtiment existant,
Fondamentalement, par rapport ce plan
à la fait
DATapparaître
de l’articlel’état initial
R.460-1 et l’état
ancien, futur ; déclaration d’achèvement porte à la fois
la nouvelle
• Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les
sur l’achèvement
travaux ont des travaux
pour effet demais aussi
modifier sur leur
le profil conformité
du terrain, par apparaître
ce plan fait rapport aul’état
permis délivré
initial ou futur
et l’état la déclaration
;
• Lorsque
préalable. (L.462-1).le projet porte sur des exécutés à l’intérieur d’un bâtiment situé dans un secteur sauvegardé ou à
l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le projet architectural comporte un
En fonctiondocument graphique
de la nature et desfaisant apparaîtredul’état
caractéristiques initial
projet et l’état
réalisé, futur
cette de chacune
déclaration doitdes parties
être du bâtiment
accompagnée de faisant
certains
documents• +: pièces complémentaires (Cf catégories 1 à 23 du dossier de demande de PC)
Attestation du contrôleur technique certifiant que le maître d’ouvrage a tenu compte des ses avis sur le respect
1 des règles de construction parasismiques et paracycloniques prévues par l’article L. 563-1 du code de
l’environnement.
2 Attestation que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité des constructions aux handicapés
37
Dossier du Réseau
Le contrôle de conformité
A compter de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente a trois mois pour contester
la conformité des travaux. Ce délai est porté à cinq mois lorsqu’un recolement des travaux est obligatoire.
En ce qui concerne le champ d’application du recolement
Le recolement est obligatoire dans les situations suivantes :
Lorsque les travaux concernent :

• un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou
ou lorsqu’ils sont situés :
1 • dans un secteur sauvegardé
• dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement ;
Le recolement est alors effectué en liaison avec l’ABF ou le cas échéant le représentant du ministre chargé des
monuments historiques ou du ministre chargé des sites ;
Lorsqu’il s’agit de travaux soumis soit à la réglementation « IGH », soit à la réglementation « ERP »;
2 Dans ce cas, le recolement est effectué en liaison avec le directeur départemental des services d’incendie et de
secours.
Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés soit à l’intérieur d’un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un
3 futur parc national dont la création a été prise en considération, soit à l’intérieur du cœur d’un parc national
délimité, soit à l’intérieur d’une réserve naturelle créée.
Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés dans un secteur couvert par un PPRMP ou par un PPRT, ou par un plan de
4
prévention des risques miniers établi en application du code minier.
Les divisions apportée

Pas1de modification effectuéesaudans
chample cadre d’une opération
d’application de remembrement réalisée par une association foncière
du recolement.
urbaine autorisée ou constituée d’office
En 2 ce Les
quidivisions
concerneeffectuées par l’aménageur
la réponse à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté
de l’administration
Dans Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article
3 le délai de trois mois ou cinq mois :
R. 431-24
Les divisions
• Soit, l’autorité par ventes
compétente ou délivrer
pour locationsle effectuées
permis ou par un propriétaire
prendre la décision au profitàde
relative la personnes
déclarationqu’il a habilitées
préalable estimeà que
les réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu une
4 travaux ne sont pas conformes à l’autorisation. Elle met en demeure de déposer un dossier modificatif ou de met-
autorisation de lotir ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un
tre lesimmeuble
travaux en conformité
autre qu’une avec l’autorisation
maison accordéeindividuelle
d’habitation
Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l’attribution ultérieure des lots issus des opérations
• Soit,
5 elle ne réagit pas, l’article L.462-2 dispose alors qu’elle ne peut plus contester la conformité des travaux.
énumérées au a, à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé
Dans ce cas, elle est tenue de délivrer une attestation de non contestation de conformité sous quinzaine au
bénéficiaire du permis
1 Les terrains qui le demande.
supportant En cas de refus,
des bâtiments quicette attestation
ne sont est délivrée
pas destinés par ledémolis
à être préfet.
2 Les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contiguë
Attention : l’attestation de non contestation de conformité n’éteint pas toutes actions, notamment l’action pénale (Droit
Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après
de 3visitedéclaration
et de communication des agents
d’utilité publique assermentés
et, lorsqu’il qui peut
en est donné acte être exercé aprèsdul’achèvement
par ordonnance des travauxd’une
juge de l’expropriation, pendant
trois ans).
cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique
Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1
4
à L. 231-6 ;
Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l’application du e du 2° de l’article L. 332-6-1 et de
5
l’article L. 332-10
6 Les terrains issus des divisions mentionnées à l’article R. 442-1
38
Dossier du Réseau

AU RÉGIME DES LOTISSEMENTS
Articles L 442-1 à L442-14 ; R 442-1 à R442-1 à R.442-25
Contexte
L’opération de lotissement est essentiellement impactée par la procédure de dépôt, d’instruction et de délivrance à
laquelle elle doit se conformer dans le cadre du permis d’aménager substituée à l’autorisation de lotir. Il ne faut cepen-
dant pas négliger les différents apports spécifiques du décret.
Les dispositions

L’article L.442-1 définit le lotissement comme suit : « Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour
objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance,
qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés
foncières en vue de l’implantation de bâtiments ».
Cette définition appelle les observations suivantes :
• Avant même son entrée en vigueur, l’article L.442-1 fait l’objet d’une polémique sur le champ d’application du régime
du lotissement. Deux positions existent :
- Celle de l’administration : le régime du lotissement et les obligations qu’il implique (bornage, règles de commer-
cialisation, forme de l’avant contrat, réalisation des équipements) s’applique dès le premier détachement dès lors que
cette division est opérée en vue de construire. Le critère du nombre de lots n’est ensuite utilisé que pour distinguer
ce qui est du ressort du permis d’aménager et ce qui est du ressort de la déclaration préalable.
- Celle d’une partie de la doctrine : le régime du lotissement n’est applicable qu’à compter du second détachement
opéréLorsque les travauxinitial.
sur le tènement concernent
Cette :interprétation est davantage dans la logique antérieure mais elle nous semble
• un immeuble
difficilement applicable inscrit
en au titrecompte
l’état des monuments
tenu de lahistoriques
rédaction des ou textes.
ou lorsqu’ils sont situés :
• L’article L.442-1 conforte l’idée selon laquelle le lotissement peut faire l’objet d’une concession d’aménagement confor-
1 • dans
mément un secteur sauvegardé
aux dispositions de l’article L.300-4 et suivants du code de l’urbanisme. Techniquement, cette position est
confortée par un
• dans site inscrit
le contenu duou classéde
dossier endemande
application (Cfdes articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement ;
infra)
Le recolement est alors effectué en liaison avec l’ABF ou le cas échéant le représentant du ministre chargé des
• Sont concernées par le régime juridique du lotissement les divisions portant sur une ou plusieurs propriétés foncières.
monuments historiques ou du ministre chargé des sites ;
L’ordonnance revient
Lorsqu’il s’agitdonc sur le principe
de travaux de laà la
soumis soit délivrance d’une autorisation
réglementation « IGH », soitde
à lalotir par tènement« foncier.
réglementation ERP »; Il est désor-
mais2 possible
Dans cemaiscas, lenon obligatoire
recolement d’envisager,
est effectué sousavec
en liaison réserve de la présence
le directeur des autres
départemental conditions,
des services le dépôt
d’incendie et ded’une
secours. de lotir portant sur plusieurs propriétés foncières nonobstant l’absence de contigüité entre les parcel-
seule autorisation
les et qu’il y ait un
Lorsqu’il ou plusieurs
s’agit de travaux propriétaires
réalisés soitfonciers (dépôt
à l’intérieur d’und’une demande
espace conjointeà de
ayant vocation êtrepermis
classéd’aménager).
dans le cœur d’un
Le décretdélimité,
quant àsoit lui àdéfinit : d’une réserve naturelle créée.
l’intérieur
• Les Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés dans un secteur couvert par un PPRMP ou par un PPRT, ou par un plan de
4 opérations qui ne constituent pas des lotissements. Il reprend peu ou prou la liste figurant à l’ancien article
R.315-2 prévention des risques
tout y ajoutant miniers établi
explicitement endu
le cas application
permis deduconstruire
code minier.
valant division. (Cf Fiche n°12)
Les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière
1
2 Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté
Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article
3
R. 431-24
Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à
réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu une
4
autorisation de lotir ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un
immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle
Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l’attribution ultérieure des lots issus des opérations
5
énumérées au a, à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé
1 Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis
Les terrains détachés d’une propriété par©l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après 39
SCET - GROUPE SNI
3 déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une
Lorsqu’il s’agit de travaux soumis soit à la réglementation « IGH », soit à la réglementation « ERP »;
2 Dans ce cas, le recolement est effectué en liaison avec le directeur départemental des services d’incendie et de
secours.
Lorsqu’il s’agit de travaux
Réforme des réalisés soit à l’intérieur
autorisations d’un espace ayant
d’urbanisme vocationd’analyse
- Fiches à être classé dans le cœur d’un
Juillet 2007
délimité, soit à l’intérieur d’une réserve naturelle créée.
Dossier du Réseau
Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés dans un secteur couvert par un PPRMP ou par un PPRT, ou par un plan de
4
prévention
• Le nombre desissus
de lots risques
de miniers établi
la division deenlaapplication du code minier.
propriété foncière à partir desquels le régime du permis d’aménager
s’applique. L’article R.421-19 dispose que « Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :
Les divisions effectuées
« 1Les lotissements, qui ont pourdans le cadre
effet, d’une
sur une opération
période de remembrement
de moins de dix ans, de réalisée par une
créer plus association
de deux foncière :
lots à construire
- lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
2 Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté
- ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ; »
Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article
3 soumis à déclaration préalable (Cf fiche n°7), les lotissements hors secteurs sauvegardés qui ne prévoient pas
Sont R. 431-24
d’équipements collectifs
Les divisions ou publics
par ventes et cecieffectuées
ou locations quel que par
soitunlepropriétaire
nombre deaulots. Lede
profit principe de laqu’il
personnes déclaration préalable
a habilitées à
en matière
réaliserdeune
division foncière
opération n’est pas
immobilière sur entièrement
une partie de nouveau
sa propriété(cf etarticle R.315-54).
qui ont elles-mêmesC’est la obtenu
déjà positionune
actuelle de
4
autorisation
l’Administration quidedevrait
lotir ouêtre
un précisée
permis deparconstruire portant
la voie d’une sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un
circulaire.
immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle
• ArrêteLesla liste desrésultant
divisions terrains deoulatypes
vente,de cession
de la locationqui
oun’entrent pas dans
de l’attribution le décompte
ultérieure desdes
des lots issus lots. Sous réserve de
opérations
5
quelques modifications,
énumérées au a, à c’est la liste de
la condition quel’ancien
chaquearticle R.315-1
lot vendu : délimité par le plan de remembrement approuvé
ait été
1 Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis
Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après
3 déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une
Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1
4
à L. 231-6 ;
Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l’application du e du 2° de l’article L. 332-6-1 et de
5
l’article L. 332-10
6 Les terrains issus des divisions mentionnées à l’article R. 442-1
A noter :
Cas n°1 : ne sont pas pris en compte les terrains supportant des constructions qui ne sont pas destinés à être
démolis, nonobstant la date d’achèvement de ces constructions (la condition de l’achèvement depuis plus de dix ans
est supprimée), le délai dans lequel la démolition intervient (le critère du délai de moins de dix ans est également
supprimé), ou le changement de destination dans le même délai (également supprimé puisque le changement de
destination sera contrôlée au stade du permis de construire ou de la déclaration préalable).
La réforme simplifie ainsi le contrôle du décompte des lots et accroît potentiellement le champ d’application du permis
d’aménager dans la mesure elle ne tient plus compte ni de la date d’achèvement du bâtiment ni de a date de la
démolition de ce bâtiment.
Cas n°6 : Ce cas lève les réserves émises par une position ancienne prises par l’administration dans une note technique
du 3/8/1978. Pour l’administration, les terrains dont le détachement ne constitue pas un lotissement était toutefois
considérés comme des terrains issus de la propriété d’origine entrant dans le décompte des lots.
La réforme vise donc à éviter notamment le cas illustré ci-dessous :

0HASE #ESSION DES LOTS ET 0HASE #ESSION DU LOT Ì UN PROMOTEUR
EN VUE DE LA CONSTRUCTION QUIRÏALISE UNE OPÏRATION IMMOBILIÒRE
EN PERMIS DECONSTRUIRE GROUPÏ
0AS DAUTORISATION DE LOTIR
!UTORISATION DE LOTIR PORTANT SUR
LE DÏTACHEMENTDU LOT
40
Dossier du Réseau
En ce qui concerne le contenu de la demande

Un dossier de demande de permis d’aménager relative à la création d’un lotissement comporte les pièces communes à
l’ensemble des opérations soumises à ce type de permis (Cf fiche n°11).
Compte tenu des spécificités opérationnelles d’un lotissement, les dispositions réglementaires relatives aux lotissements
imposent quelques adaptations (Art. R.442-3 à R.442-8).
Les pièces obligatoires sont les suivantes :
La demande précise le nombre maximum de lots et la SHON maximale dont la construction est envisagée dans
1 l’ensemble du lotissement. S’il n’y a pas de PLU applicable, la demande indique la surface de plancher hors
œuvre brute maximale dont la construction est envisagée
Le plan coté dans les trois dimensions fait apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des
2
équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative
Un projet architectural, paysager et environnemental. Il tient lieu du projet d’aménagement et comporte en
outre :
• Deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel ;
3
• Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement
proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage
lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse
Le programme et les plans des travaux d’équipement indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser, le
4 tracé des voies, l’emplacement des réseaux et les modalités de raccordement aux bâtiments qui seront édifiés
par les acquéreurs de lots ainsi que les dispositions prises pour la collecte des déchets
Un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des
5
bâtiments
6 Un projet de règlement, s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur
7 Le cas échéant, une attestation de la garantie à fournir en application de l’article R. 442-14.
L’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle
8
seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs (1)
(1) Cf art R.442-8 : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de
lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération inter-
communale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces
communs une fois les travaux achevés
A noter que parmi ces pièces obligatoires, figure désormais le document graphique faisant apparaître une ou plusieurs
hypothèses d’implantation.
Par contre, le décret supprime l’obligation pour le lotisseur de fournir :
• les statuts de l’association syndicale
• l’engagement du lotisseur de provoquer la réunion d’une assemblée de l’association syndicale dans le mois suivant
l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot.
En outre, le principe suivant lequel l’ASL n’est pas obligatoire pour les lotissements de moins de cinq lots est supprimé.
Désormais quelque soit le nombre de lots, l’engagement de constituer une ASL ne sera exigé que dans la mesure où les
autres moyens de gestion des équipements communs définis à l’article R.442-8 précité ne sont pas mis en œuvre.
41
Dossier du Réseau
En ce qui concerne les relations entre les lotisseurs et les acquéreurs de lots
La commercialisation des lots

La réforme maintient le régime de la cession des lots en indiquant le principe suivant lequel aucune promesse ne peut
être consentie avant l’obtention du permis d’aménager ou la décision de non opposition aux travaux. Elle confirme par
ailleurs la possibilité pour le lotisseur de consentir une promesse unilatérale de vente après obtention du permis
d’aménager. L’article R.442-12 précise dans ce cas le plafond de l’indemnité d’immobilisation exigible par le lotisseur
(plafond fixé à 5 %).
La répartition de la surface constructible entre les lots
Le décret n’apporte pas de modification majeure sur ce plan. Il précise les modalités formelles d’information sur la SHON
affectée au lot. En effet, il oblige désormais le lotisseur à fournir aux acquéreurs de lots un certificat indiquant la SHON
constructible sur le lot lorsque c’est lui qui procède à cette répartition (étant rappelé que cette répartition peut aussi
résulter du permis d’aménager).
Les conditions de délivrance des permis de construire

Le décret renforce les conditions de délivrance du permis de construire dans l’hypothèse où le lotisseur a été autorisé à
différer la réalisation des travaux d’équipement du lotissement.
Dans ce cas, comme auparavant, l’acquéreur d’un lot est autorisé à déposer un permis de construire avant la réalisation
de ces équipements mais la délivrance est soumise à certaines conditions réformées :
• Il peut être accordé à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant
exécution des travaux. La délivrance du permis n’est plus encadré par le délai de six mois précédant la date à
laquelle les personnes autorisées peuvent mettre en jeu la garantie bancaire ;
• Mais, le lotisseur doit fournir un certificat garantissant que les équipements desservant le lot sont achevés, c’est-à dire
tous les équipements et non seulement les « plates-formes des voies desservant les terrains » (cf ancien article
R.315-39-1).
Observations et impacts opérationnels
La rigueur de la procédure d’instruction et les exigences accrues en matière de contenu de la de-

mande implique de la part des SEM, une attention redoublée sur la composition du dossier ;
Les règles relatives au dépôt de la demande (par un ou plusieurs propriétaires) et celles relatives au
champ d’application du régime du lotissement (division sur une ou plusieurs propriétés foncières)
peuvent peut-être, sous réserve d’une analyse plus approfondie, d’une certaine manière faciliter
pour les SEM la réalisation de lotissement à maîtrise foncière partielle (ex : demande conjointe de
permis d’aménager par la SEM titulaire d’une concession d’aménagement et un lotisseur privé pro-
priétaire de terrains voisins). Elle permettra sans doute d’associer le lotisseur professionnel et les
propriétaires désirant valoriser leur foncier.
42
Dossier du Réseau
FICHE N°12 : LE PERMIS DE CONSTRUIRE

VALANT DIVISION
Articles R.431-24.
Contexte
Le permis de construire valant division est un outil majeur pour la réalisation d’opération immobilière complexe condui-
sant à la réalisation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière. Depuis le 1er janvier 1978, un tel permis
emportant division parcellaire n’a plus aucun lien avec le régime du lotissement. Il est depuis cette date considéré comme
une variante du permis de construire. Cependant compte tenu de son cadre d’emploi, son utilisation a suscité bon
nombre d‘interrogations. Le décret du 5 janvier 2007 apporte à cet égard de très utiles précisions à la fois au travers de
l’article R.421-34 qui remplace l’article R.421-7-1 et d’autres dispositions telles que l’article R.423-1 permettant le dépôt
d’une demande de permis par une pluralité de propriétaires ou l’article R123-10-1 permettant d’apprécier l’application
des règles d’urbanisme, notamment celle relatives à la densité, au regard de l’ensemble du projet de construction.
Les dispositions
L’article R.421-34 dispose :
« Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain
d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le
dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs
sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la
gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété. »
Cette disposition appelle des commentaires sur le champ d’application, le contenu du dossier de demande, les modali-
tés d’application des règles d’urbanisme et le statut des divisions.

Pour relever du régime du permis de construire valant division, quatre critères cumulatifs doivent être réunis :
• Comme auparavant, les travaux projetés doivent porter sur « la construction, sur le même terrain de plusieurs
bâtiments ». Ce critère de la pluralité des constructions implique donc nécessairement la réalisation de deux bâtiments
distincts autonomes.
• Comme sous l’empire de l’article R.421-7-1, la demande doit porter sur « un même terrain », ce qui ne signifie pas que
le permis doit porter sur l’ensemble de l’unité foncière. L’article R.442-1 d) listant les opérations ne relevant pas du
régime du lotissement (CF fiche n°11) prévoit l’hypothèse où le permis est délivré sur partie d’une propriété avec
l’accord du propriétaire.
• Le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance.
Sur ce point, il convient de rappeler les positions jurisprudentielles sur la copropriété horizontale qui peut relever soit
du permis valant division soit du lotissement suivant le montage sont stabilisées depuis peu.
Le régime du lotissement s’applique lorsqu’il y a pluralité de maîtres d’ouvrages disposant sur le terrain indivis d’un
droit exclusif de jouissance avec droit de construire et d’implanter une construction.
Par contre, la copropriété horizontale sans délimitation de zone de jouissance exclusive dans le cadre de laquelle le
promoteur est le maître d’ouvrage unique des constructions relève du régime du permis de construire valant division.
• Le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division avant l’achèvement des constructions. Sur ce point, l’article
R.421-34 apporte une réponse définitive par rapport à la jurisprudence qui appliquait le régime de l’article R.421-7-1
aux divisions après achèvement dans l’hypothèse où les documents ou actes postérieurs au permis de construire
laissaient apparaître une intention de diviser préexistante qui n’était explicitement relevée dans le cadre du dossier de
demande puisque la fourniture du plan de division parcellaire était facultatif.
Désormais, compte tenu de la mention « avant l’achèvement de l’ensemble du projet », si la division intervient après
l’achèvement de l’ensemble des constructions autorisées, elle s’opérera suivant le droit commun de libre division des
terrains bâtis non assujetti au régime du lotissement (divisions en vue de la construction) et le risque de requalification
du permis en permis valant division sera écarté.
43
Dossier du Réseau
Par ailleurs, il convient de souligner que le décret prend en compte les évolutions jurisprudentielles. Désormais, le permis
valant division, à l’instar du permis classique (Cf fiche n°6), peut être mis en œuvre en cas de pluralité de maîtres
d’ouvrages soit, dans le cadre du dépôt de la demande initiale par plusieurs opérateurs solidaires soit, à l’occasion d’un
transfert partiel du permis de construire obtenu par un seul opérateur.
En ce qui concerne l’application des règles d’urbanisme

Sur ce plan, le nouvel article R.123-10-1 dispose : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un
même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en
jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si
le règlement de ce plan s’y oppose. »
Etant donné que le plan de division parcellaire constitue désormais une pièce obligatoire du dossier, deux cas de figure
sont envisageables :
• Si le PLU n’édicte aucune règle particulière à ce type d’opération, l’ensemble des règles d’urbanisme sera appliqué à
l’assiette du projet global, nonobstant les divisions parcellaires opérées par le plan de division. La seule contrainte est
que la SHON cumulée des constructions projetées ne dépasse pas l’enveloppe globale de la SHON découlant de
l’application du COS au terrain d’assiette de la demande de permis ;
• Si le PLU le prévoit expressément, chaque construction projetée sur un des futurs terrains tels qu’indiqués sur le plan
de division à venir devra respecter soit l’ensemble des règles appliquées à chacun de ces terrains, soit celle des règles
issues du règlement du lotissement pouvant prévoir par exemple que les règles s’apprécieront lot par lot.
En ce qui concerne les divisions

Le décret clarifie notoirement le régime des divisions opérées dans le cadre d’un permis de construire valant division.
L’article R.442-1 dispose que ne constituent pas des lotissements les divisions de terrains effectuées conformément à un
permis de construire valant division,
Par ailleurs, en ce qui concerne l’appréciation du nombre de terrains issus de la propriété foncière qui conditionne
l’application du permis d’aménager, l’article R.442-2 exclue du décompte les terrains issus d’une opération qui est
contrôlée dans le cadre d’un permis de construire valant division.
En ce qui concerne la composition du dossier

A souligner :
• L’article R.431-24 dispose que le constructeur doit joindre au dossier de demande de permis le projet de constitution
d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies
et espaces commun à moins que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de
coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des
voies et espaces communs une fois les travaux achevés. Ce qui n’est pas nouveau par rapport à l’article R.421-7-1.
Par contre, il est ajouté expressément que ceci n’est pas requis lorsque l’ensemble, c’est-à-dire les terrains, les aména-
gements et services communs et les parcelles bâties, est soumis au statut de la copropriété.
• Le plan de division, jusqu’ici facultatif, devient une pièce obligatoire.
• Le tableau de répartition de la SHON entre les terrains issus de la division est supprimé en cohérence avec les
nouvelles modalités de gestion de la densité au niveau du projet global (sauf dispositions autre du document
d’urbanisme applicable).
44
Dossier du Réseau
FICHE N°13 : L’ARTICULATION ENTRE

LES AUTORISATIONS D’URBANISME ET LES
AUTORISATIONS ISSUES D’AUTRES LÉGISLATIONS
Articles L.425-1 à L.425-11, R.425-1 à R.425-31
Contexte
De ce point de vue, la réforme ne remet pas fondamentalement en question les dispositions antérieures. C’est surtout un
effort de rédaction qu’il convient de noter ici au travers une nouvelle classification des cas de figure. Le code de l’urba-
nisme intègre également des dispositions figurant dans des textes épars.
Les dispositions
Le code de l’urbanisme classe désormais cinq cas de figure.
1ère catégorie
Le permis ou la décision prise après une déclaration préalable tient lieu d’autorisation au titre d’une autre
législation
La condition générale est que l’autorité compétente pour délivrer ladite autorisation ait donné son accord. L’autorisation
d’urbanisme tient lieu de :
Le projet est situé dans le champ de visibilité d’un
L’autorisation prévue à l’article L. 621-31 du code du
édifice classé ou inscrit au titre des monuments
1 patrimoine dès lors que la décision a fait l’objet de
historiques ou dans celui d’un parc ou d’un jardin classé
l’accord de l’ABF
ou inscrit ayant fait l’objet d’un périmètre de protection (1)
L’autorisation prévue à l’article L. 642-3 du code du
patrimoine dès lors que la décision a fait l’objet de Le projet est situé dans une zone de protection
2
l’accord, selon les cas prévus par le code du du patrimoine architectural, urbain et paysager
patrimoine, de l’ABF ou du préfet de région
Lorsque le projet porte sur des ouvrages et
L’autorisation « Loi sur l’eau » dès lors que la
3 travaux entraînant des prélèvements sur les
décision a fait l’objet de l’accord du préfet
eaux superficielles ou souterraines
L’autorisation spéciale prévue par les articles L. 332-6
Lorsque le projet est situé sur un territoire en instance de
4 et L. 332-9 du code de l’environnement avec l’accord
classement ou classé en réserve naturelle
de l’autorité compétente
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation
L’autorisation spéciale prévue par l’article L. 331-6 du
5 même code dès lors que la décision a fait l’objet de
à être classé dans le cœur d’un futur parc national dont la
création a été prise en considération en application de
l’accord du préfet
l’article R. 331-4 du code de l’environnement
L’autorisation spéciale prévue par l’article L. 331-4 du
Lorsque le projet est situé dans le cœur d’un parc national
code de l’environnement dès lors que la décision a
6 délimité en application des articles L. 331-1 et L. 331-2 du
fait l’objet de l’accord du préfet (parc national
code de l’environnement
délimité) ou du directeur du parc national (Parc créé)
L’autorisation prévue par l’article L. 5112-2 du code
Lorsque le projet porte sur une construction située à
7 de la défense dès lors que la décision a fait l’objet
proximité d’un ouvrage militaire
d’un accord du ministre de la défense
l’intérieur d’un polygone d’isolement
L’autorisation prévue par l’article R. 244-1 du code de
Lorsque le projet porte sur une construction susceptible,
l’aviation civile dès lors que la décision a fait l’objet
9 en raison de son emplacement et de sa hauteur, de
d’un accord du ministre chargé de l’aviation civile et
constituer un obstacle à la navigation aérienne
du ministre de la défense
…/…
Lorsque le projet porte sur une construction située le long
L’accord prévu à l’article L. 2124-18 du code général
10 de la propriété des personnes publiques dès lors que
de la Loire ou d’un de ses affluents mentionnés à l’article
L. 2124-16 du, sur un terrain compris entre les digues et la
la décision a fait l’objet de l’accord du préfet
rivière ou sur les digues et levées, ou sur les îles
45
L’autorisation prévue à l’article 39 de la loi© locale du
SCET - GROUPE SNI
Lorsque le projet porte sur une construction située dans la
11 2 juillet 1891 dès lors que la décision a fait l’objet de
zone d’inondation du Rhin
proximité d’un ouvrage militaire
l’intérieur d’un polygone d’isolement
L’autorisation prévue par l’article R. 244-1 du code de
Lorsque le projet porte sur une construction susceptible,
l’aviation civile dès lors que la décision a fait l’objet
Dossier du Réseau
9 en raison de son emplacement et de sa hauteur, de
d’un accord du ministre chargé de l’aviation civile et
constituer un obstacle à la navigation aérienne
1 ère du ministre de la défense
catégorie (suite)
Lorsque le projet porte sur une construction située le long
L’accord prévu à l’article L. 2124-18 du code général
10 de la propriété des personnes publiques dès lors que
de la Loire ou d’un de ses affluents mentionnés à l’article
L. 2124-16 du, sur un terrain compris entre les digues et la
la décision a fait l’objet de l’accord du préfet
rivière ou sur les digues et levées, ou sur les îles
L’autorisation prévue à l’article 39 de la loi locale du
Lorsque le projet porte sur une construction située dans la
11 2 juillet 1891 dès lors que la décision a fait l’objet de
zone d’inondation du Rhin
Lorsque le projet porte sur une construction, une clôture
L’autorisation prévue à l’article L. 152-8 de ce code
ou une plantation située dans une zone de servitude de
12 dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord du
protection des canaux d’irrigation instituée en application
préfet
de l’article L. 152-7 du code rural
13 général des collectivités territoriales dès lors que la
moins de 100 mètres d’un cimetière transféré
décision a fait l’objet d’un accord du maire
L’autorisation prévue par l’article L. 122-1 du CCH
Lorsque le projet porte sur un immeuble de grande
14 dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord de
hauteur
l’autorité compétente
L’autorisation prévue par l’article L. 111-8 CCH dès
Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du
15 lors que la décision a fait l’objet d’un accord de
public
l’autorité compétente
(1) Dispositions non applicables aux projets portant sur les immeubles classés au titre des monuments historiques,
sur les immeubles inscrits et sur les immeubles adossés aux immeubles classés
2ème catégorie
Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable est subordonné à un accord prévu par une autre
législation
Lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre
des monuments historiques ou sur un immeuble adossé à
un immeuble classé monument historique, le permis de
1 Accord est donné par le préfet de région construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou
la décision prise sur la déclaration préalable doit faire
l’objet de l’accord prévu par les articles L. 621-27 ou L.
621-30 du code du patrimoine
Accord du préfet, après avis de l’architecte des
Bâtiments de France si déclaration préalable) ou
Lorsque le projet est situé dans un site classé ou en
2 accord donné par le ministre chargé des sites, après
instance de classement
avis de la commission départementale de la nature,
des paysages et des sites, (dans les autres cas)
Lorsque le projet porte sur la démolition d’un bâtiment
3 Accord exprès de l’ABF situé dans un site inscrit en application de l’article L. 341-
1 du code de l’environnement
Accord de l’établissement public du parc émis après
4 consultation de son conseil scientifique (si étude Lorsque le projet est situé dans un parc national
d’impact) et accord du directeur (dans les autres cas)
Lorsque le projet porte sur une construction ou un
Avis de la chambre d’agriculture et de la commission
aménagement qui altère durablement le potentiel
départementale d’orientation agricole ou accord
5 agronomique, biologique ou économique d’une zone
motivé du préfet après avis défavorable de la CA ou
agricole protégée et situé dans un territoire non couvert
Commission
par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu
Accord du préfet, après consultation du service Lorsque le projet porte sur une construction située dans
6 chargé des mesures de défense contre les inondations un plan de surfaces submersibles valant plan de
et du service chargé de la police des cours d’eau prévention des risques naturels prévisibles
Lorsque le projet est situé dans une zone de protection
Accord de l’autorité désigné par le décret créant la
7 créée, antérieurement à la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983
zone de protection au titre de la loi du 2 mai 1930
relative à la répartition de compétences
Autorisation préalable à tous travaux de restauration, Lorsque le projet porte sur une construction édifiée sur un
1
de réparation ou de modification quelconque immeuble classé monument historique (1)
Autorisation de stockage prévu par le code de 46
Lorsque le projet porte sur un ouvrage ou une installation
2 © SCET - GROUPE SNI
l’environnement de stockage souterrain de gaz, de fluides ou de déchets
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application
3
départementale d’orientation agricole ou accord 1desdumonuments historiques
5 code de l’environnement
agronomique, biologique ouou sur un immeuble
économique d’une zoneadossé à
motivé du préfet après avis défavorable de la CA ou un immeuble classé monument historique, le permis de
Accord de l’établissement public du parc émis après agricole protégée et situé dans un territoire non couvert
1 Commission
4 Accord
consultationest donné
de son parconseil
le préfet de région(si étude
scientifique construire,
par un PLU
Lorsque leoupermis
le projet unest d’aménager,
document
situé dans unleparc
d’urbanismepermis ende démolir
tenant
national lieuou
d’impact) la décision prise sur la déclaration préalable doit faire
Accord duetpréfet,
accord
Réforme du directeur
après consultation(dansdules
des autorisations autres cas)
service Lorsque le projet
d’urbanisme porte sur
- Fiches une construction située
d’analyse dans2007
Juillet
6 chargé des mesures de défense contre les inondations l’objet un plan
Lorsque
de l’accord prévu par les articles L. 621-27 ou L.
de surfaces
le projet submersibles
porte valant plan
sur une construction ou un de
Avis 621-30 du code du patrimoine
et dude la chambre
service chargéd’agriculture
de la police des et decours
la commission
d’eau prévention
aménagement des qui risques
altèrenaturels prévisibles
durablement le potentiel
Dossier du Réseau
départementale d’orientation agricole ou accord
5 Accord du préfet, après avis de l’architecte des agronomique,
Lorsque le projet biologique
est situé ou économique
dans une zone d’une
de zone
protection
motivé
Accord
Bâtiments du préfet
de l’autorité
de France après avis défavorable
désigné par le décret
si déclaration decréant
préalable) la ou
CAlaou
3ème catégorie
7 Commission agricole
créée, protégée
Lorsqueantérieurement
le projet est et situé
à ladans
situé loi n°un
dans territoire
83-8
un sitedu non
ou couvert
7 janvier
classé en1983
2 zone
accorddedonné protection
par leau titre dechargé
ministre la loi du des2 sites,
mai 1930après par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu
relative
instanceàde la classement
répartition de compétences
L’autorisation prévue pardépartementale
avis de la commission une autre législation dispense de permis ou de déclaration préalable
de la nature,
Accord
des paysagesdu préfet,et des après consultation
sites, (dans les autres du service
cas) Lorsque le projet porte sur une construction située dans
6 Autorisation
chargé des mesures préalable de àdéfense contrede
tous travaux lesrestauration,
inondations Lorsque un plan de surfaces
le projet submersibles
porte valant planédifiée
sur une construction de sur un
1 et du service chargé de la police des cours d’eau Lorsque
prévention le projet
des risquesporte naturels
sur la démolition
prévisibles d’un bâtiment
de réparation ou de modification quelconque immeuble classé monument historique (1)
3 Accord exprès de l’ABF situé dans un site inscrit en application de l’article L. 341-
Autorisation de stockage prévu par le code de Lorsque
1Lorsque
du code le de
le projet
projet est situé
porte surdans
l’environnement une zone
un ouvrage oude uneprotection
installation
2 Accord de l’autorité désigné par le décret créant la
7 l’environnement créée,
de antérieurement
stockage souterrain àdela gaz,
loi n°de83-8 du 7oujanvier
fluides 1983
de déchets
zone de protection au titre de la loi du 2 mai 1930
Accord de l’établissement public du parc émis après relative à la répartition de compétences
4 Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol estLorsque soumis leà déclaration
projet est situé ou àdans
autorisation en application
un parc national
3 consultation de son conseil scientifique (si étude
des du code
d’impact) et de l’environnement
accord (autorisation
du directeur (dans les autresICPE cas)ou stockage de déchets)
Autorisation préalable à ou
Lorsqu’un affouillement tousuntravaux de restauration,
exhaussement du sol estLorsquesoumis le projet porteou sur une construction édifiée sur du un
1
4 de réparation ou de modification quelconque Lorsque
immeuble leà classé
déclaration porte suràune
projet monument autorisation
construction
historique
en application
(1) ou un
Avis de
code minier la chambre d’agriculture et de la commission
départementale
Autorisation d’orientation
de stockage prévuagricole
par le codeou accord
de Lorsque le projet porte surou unéconomique
ouvrage ou d’une une installation
5
2 Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte agronomique,
sur un projet biologique
d’installation nucléaire zone
motivé du préfet après avis défavorable de la CA ou de stockage
l’environnement souterrain de gaz, de fluides ou de déchets
Le permis de stationnement ou l’autorisation agricole
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du couvert
protégée et situé dans un territoire non sol porte
6 Commission
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration oudomaine
à autorisation
3 d’occupation
par
sur un projet
un PLU ousitué
un document
sur le public enenapplication
d’urbanisme tenant lieu
des
Accord du code de l’environnement
du préfet, après consultation (autorisation
du service ICPE ou stockageLorsque de déchets)
Autorisation d’enseigne au titre du code de Lorsque le le projet
projet porteporte sur
sur une construction
un dispositif située dans
de publicité, une
7
6 Lorsqu’un
chargé des affouillement
mesures de ou un exhaussement
défense contre les du sol estunsoumis
inondations plan deà déclaration
surfaces ou à autorisation
submersibles valant en
planapplication
de du
4 l’environnement enseigne ou une pré-enseigne
code
et du minier
service chargé de la police des cours d’eau prévention des risques naturels prévisibles
(1)5Autorisation
Lorsqu’un instituée
affouillementpar l’ordonnance
ou un exhaussement du 8/9/2005 du sol relative
porte aux monuments
sur un
Lorsque le projet esthistoriques
projet d’installation et
uneaux
situé dansnucléaire espaces
zone protégés qui
de protection
Lorsque
Accord de le projet porte
l’autorité désignésur par
uneleopération ou des
décret créant la travaux soumis à l’autorisation de défrichement, celle-ci doit
71prévoit
Leêtre que
permis lesdits travaux
de stationnement sont exemptés de permis ou déclaration
créée, préalable
antérieurement à la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983
6 zone deobtenue
protection au titre deoula
préalablement àl’autorisation
la
loidélivrance
du 2 mai 1930 du permisLorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte
d’occupation relative à la répartition de
sur un projet situé sur le domaine publiccompétences
Lorsque le permis de construire porte sur un projet soumis à une autorisation d’exploitation commerciale, le
4ème catégorie
Autorisation d’enseigne au titre du code de Lorsque le projet porte sur un dispositif de et,publicité,
en cas deune
72 Autorisation
permis ne peut être accordé avant l’expiration du délai
préalable à tous travaux de restauration,
de recours
Lorsque le projet
relatif à cette
porte sur
autorisation
une construction édifiée sur un
l’environnement
recours,d’un avantpermis
la décision de la commission nationale enseigne ou une pré-enseigne
La1délivrance
de réparation est différée
ou de modification dans l’attente
quelconque de formalités
immeuble classé prévues
monument par historique
une autre(1) législation
Le dossier joint à la demande de permis comprend les pièces exigées à l’article 8 du décret 3 juin 2004 relatif à
Autorisation
Lorsque le projet
l’archéologie depréventive.
stockage
porte surprévu
Laune par le code
opération
décision nede
ou des intervenir
peut travaux Lorsque
soumisle projet
avant portele sur
à l’autorisation
que un
deouvrage
préfet ou une
défrichement,
de région ait installation
celle-ci
statué, doit
21
3 l’environnement
être obtenue préalablement à la délivrance du permis de stockage
dans les conditions prévues à l’article 18 de ce décret sur les prescriptions d’archéologie souterrain de gaz, de fluides ou de déchets
Lorsqu’un
préventive
Lorsque le affouillement ou un exhaussement
permis de construire porte sur undu sol est
projet soumissoumis à uneà déclaration
autorisation oud’exploitation
à autorisationcommerciale,
en applicationle
3
des du code de l’environnement (autorisation ICPE ou stockage de déchets)
2 permis ne peut être accordé avant l’expiration du délai de recours relatif à cette autorisation et, en cas de
recours,
Lorsqu’un
Lorsque le avant
projet la décision
affouillement ou un
est situé de la commission
exhaussement
dans un site inscrit, nationale
du lasoldemande
est soumis de àpermis
déclaration ou à autorisation
ou la déclaration préalableen application
tient lieu dedula
4
code minier
1 déclaration
Le dossier joint exigéeà lapar l’articlede
demande L. permis
341-1 du code de les
comprend l’environnement.
pièces exigées Les travaux8 ne
à l’article du peuvent
décret 3 être
juin entrepris
2004 relatif à
avant
5 Lorsqu’un l’expiration
l’archéologie d’unou
préventive.
affouillement délai
La de quatre mois
un décision
exhaussement ne peutà compter
du portedu
solintervenir surdépôt
unavant de laque
projet demande
le préfet
d’installation ou de delarégion
déclaration
nucléaire ait statué,
3
Ledans
permisles
Lorsque leconditions
de projet porte prévues
stationnement sur ou à l’article
desl’autorisation
travaux ayant 18pour deobjet
ce décret sur les prescriptions
un changement
Lorsqu’un affouillement d’usageou un d’archéologie
deexhaussement
locaux destinésduà sol porte
62 préventive
l’habitation, soumis à autorisation préalable en application de l’article
d’occupation sur un projet situéL.sur631-7 du CCH,public
le domaine ces travaux ne
A noter peuvent
:
Autorisation être exécutés au
d’enseigne qu’après
titre dul’obtention
code de de l’autorisation Lorsquementionnée
le projet porte à cet
surarticle
un dispositif de publicité, une
7 Lorsque le projet est situé
porte dans
sur2007 un site
une modifie
ICPE inscrit,àlaautorisation,
soumise demande deles permis ou la déclaration êtrepréalable
exécutéstient lieu
la de la
l’environnement
Cas31 n°3 : le décret du 5 janvier celui du 3 juin enseigne
2004 outravaux
relatif uneaux ne peuventadministratives
pré-enseigne
procédures avant
et financières
déclaration exigée par
clôture de l’enquête l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris
publique.
de l’archéologie
avant préventive.
l’expiration La délai
d’un relation établie mois
de quatre avec àl’article
compter 4 dudit
du dépôtdécret est assez obscureou dequant à la composition du
Lorsque
Lorsque la
le réalisation
projet porte d’opérations
sur une d’archéologie
opération ou des préventive
travaux a étéàdeprescrite,
soumis
la demande
l’autorisationles travaux
de
lanedéclaration
peuventcelle-ci
défrichement, être doit
dossier.
4 Pour autant,
1 entrepris
Lorsque le il estporte
projet clairement
sur des établi
travauxdésormais
ayant pourqueobjet
le permisun ne pourra être
changement délivré
d’usage de tant que
locaux le préfet
destinés à de région
avant l’achèvement de ces opérations
n’a2pas être
arrêté obtenue préalablement à la délivrance du permis
les prescriptions
l’habitation, éventuelles,préalable
soumis à autorisation celles-ci-devant être émises
en application dans unL. délai
de l’article 631-7dedudeuxCCH,mois lorsque le
ces travaux neprojet est
soumis àLorsque le
étude d’impact
peuvent permis
être deun
et
exécutés construire
mois pour
qu’après porte
les sur undeprojet
autres
l’obtention quisoumis
(cel’autorisation à mentionnée
est désormais une autorisation à cetd’exploitation
compatible avec les délaiscommerciale,
article d’instructionlemini-
2 permis ne peut être accordé avant l’expiration du délai de recours relatif à cette autorisation et, en cas de
mum instaurées
Lorsque lepar la réforme).
projet porte sur Auparavant,
une ICPE soumise seule laàréalisation
autorisation, deslestravaux
travaux étaient conditionnées
ne peuvent par l’exécution
être exécutés avant la de la
3 recours, avant la décision de la commission nationale
prescription
clôturearchéologique.
de l’enquête publique.
Le dossier joint à la demande de permis comprend les pièces exigées à l’article 8 du décret 3 juin 2004 relatif à
Lorsque
l’archéologie la réalisation
préventive. d’opérations
La décision d’archéologie préventive aavant
ne peut intervenir été prescrite,
que le les travaux
préfet dene peuvent
région aitêtre
statué,
4
3 catégorie
5ème entrepris avant l’achèvement de ces opérations
dans les conditions prévues à l’article 18 de ce décret sur les prescriptions d’archéologie
préventive
L’exécution des travaux est différée dans l’attente de formalités prévues par une autre législation
Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la
1 déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris
avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration
Lorsque le projet porte sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à
2 l’habitation, soumis à autorisation préalable en application de l’article L. 631-7 du CCH, ces travaux ne
peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à cet article
Lorsque le projet porte sur une ICPE soumise à autorisation, les travaux ne peuvent être exécutés avant la
3
clôture de l’enquête publique.
Lorsque la réalisation d’opérations d’archéologie préventive a été prescrite, les travaux ne peuvent être
4
entrepris avant l’achèvement de ces opérations
47
Dossier du Réseau

AU RÉGIME DE LA RESTAURATION IMMOBILIÈRE
Articles L.313-4 à L.313-4-4, R.313-23 à R.313-32
Contexte
Le régime de la restauration immobilière n’est pas fondamentalement remis en question par la réforme. Mais dans ce
domaine aussi, des modifications substantielles sont apportées pour simplifier la procédure de mise en œuvre de cet
instrument opérationnel. Elle résulte de l’ordonnance du 8/12/2005 et du décret n°2007-817 du 11 mai 2007 relatif à la
restauration immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l’urbanisme.
Les dispositions
En ce qui concerne la définition

L’article L.313-4 apporte une définition plus formel de l’opération de restauration immobilière qui est déconnectée des
conditions de réalisation. L’article L.313-4 dispose que « les opérations de restauration immobilière consistent en des
travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des
conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. Elles sont engagées à l’initiative soit des
collectivités publiques, soit d’un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées
dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre. »
En ce qui concerne le régime des opérations de restauration immobilière

La réforme impacte la procédure de restauration immobilière sur 3 points :
• Elle supprime le périmètre de restauration immobilière
• Elle modifie le régime des enquêtes
• Elle supprime le régime de l’autorisation spéciale de travaux
Suppression du périmètre de restauration immobilière
Jusqu’à présent, la délimitation du PRI est indispensable pour engager la DUP des travaux, en application de l’article
L. 313-4 du Code de l’urbanisme. Toutefois, elle n’a, à elle seule, aucun effet de droit sur les travaux engagés par les
propriétaires. C’est pourquoi, cette phase préalable a été considérée comme superfétatoire.
L’opération est donc essentiellement basée sur le périmètre de la DUP dont le dossier est préparée par la collectivité
bénéficiaire ou son opérateur au titre d’une concession d’aménagement.
Modification du régime des enquêtes
S’agissant dossier d’enquête préalable à la DUP, l’article R 313-24 en précise le contenu :

1° un plan permettant de connaître la situation du ou des bâtiments concernés et de leur terrain d’assiette à l’intérieur
de la commune ;
2° la désignation du ou des immeubles concernés ;
3° l’indication du caractère vacant ou occupé du ou des immeubles ;
4° une notice explicative qui :
a) indique l’objet de l’opération ;
b) présente, au regard notamment des objectifs de transformation des conditions d’habitabilité et de mise en valeur
du patrimoine, le programme global des travaux par bâtiment, y compris, s’il y a lieu, les démolitions rendues
nécessaires par le projet de restauration ; lorsque l’opération s’inscrit dans un projet plus vaste prévoyant d’autres
opérations de restauration immobilière, la notice présente ce projet d’ensemble ;
c) comporte des indications sur la situation de droit ou de fait de l’occupation du ou des bâtiments ;
48
Dossier du Réseau
5° une estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le service des domaines et l’estimation
sommaire du coût des restaurations.
S’agissant de la procédure d’enquête, le décret du 11 mai 2007 précité met ainsi fin à une ambiguïté concernant l’orga-
nisation même de l’enquête. Celle-ci n’est pas soumise au régime des enquêtes préalables portant sur des opérations
entrant dans le champ d’application des articles L 123-1 à L 123-16 du Code de l’environnement (enquêtes publiques
dites « Bouchardeau »), mais à la procédure d’enquête préalable de droit commun.
Du fait de l’absence de référence faite par l’article R 313-23 à l’article R 11-6 du Code de l’expropriation, ce dernier se
trouve inapplicable aux enquêtes préalables à la déclaration d’utilité publique d’une procédure de restauration immobi-
lière. L’indemnisation du commissaire enquêteur est de ce fait assurée par le maître d’ouvrage dans les conditions
prévues aux articles R 123-10 et R 123-12 du Code de l’environnement (art. R 11-6-1 du Code de l’expropriation)
(versement des indemnités au fonds d’indemnisation des commissaires enquêteurs).
L’enquête parcellaire est quant à elle organisée par le préfet dans les formes prévues par les articles R. 11-19 à R. 11-26
et R. 11-28 à R. 11-30 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (C. urb., art. R 313-26). L’enquête parcel-
laire se déroule donc selon les formes et modalités de droit commun. Le décret du 11 mai 2007 précité ne transpose
toutefois pas in extenso la procédure prévue par le Code de l’expropriation concernant les enquêtes parcellaires.
Contrairement à la procédure de droit commun, et logiquement au regard de l’objet même de la procédure de restaura-
tion immobilière, le commissaire-enquêteur ne peut pas proposer une modification du périmètre concerné par l’enquête
parcellaire, et donc des immeubles dont la restauration est prescrite, telle que cette possibilité est prévue par l’article
R 11-27 du Code de l’expropriation pour les procédures d’expropriation « classiques ». Ne trouve pas non plus à s’appli-
quer à la procédure de restauration immobilière l’article R 11-31 du Code de l’expropriation relative à l’expropriation de
droits réels immobiliers ne nécessitant pas l’expropriation de l’immeuble grevé, sans objet en matière de restauration
immobilière.
L’autorité expropriante qui a pris l’initiative de la déclaration d’utilité publique de l’opération notifie à chaque proprié-
taire, ou copropriétaire, le programme détaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et son terrain d’assiette. La notifica-
tion du programme des travaux à réaliser est effectuée à l’occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du
dossier de l’enquête parcellaire prévue par l’article R. 11-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Cette notification comporte l’indication du délai dans lequel doivent être réalisés les travaux.
L’article R 313-28 du Code de l’urbanisme définit les conditions dans lesquelles les propriétaires concernés par l’opéra-
tion de restauration immobilière peuvent se substituer à l’autorité expropriante. Afin que leur immeuble ne soit pas
compris dans l’arrêté de cessibilité, comme le prévoit le second alinéa de l’article L 313-4-2 dans sa rédaction issue de
l’ordonnance n°2005-1527 du 18 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme, et
applicable à compter du 1er octobre 2007, les propriétaires qui décident de réaliser ou de faire réaliser les travaux dont
le détail leur a été notifié doivent produire à l’autorité expropriante :
• une note précisant un échéancier prévisionnel et le délai maximal d’exécution des travaux, qui ne peut être supérieur
à celui fixé par l’autorité expropriante ;
• la date d’échéance des baux et, s’il y a lieu, les offres faites aux locataires de reporter leur bail sur un local équivalent,
dans les conditions prévues à l’article L. 313-7.
Suppression de l’autorisation spéciale de travaux
Le décret du 11 mai 2007 précité définit les modalités d’articulation entre la procédure de restauration immobilière et
les autorisations d’urbanisme suite à la suppression des autorisations spéciales de travaux (AST).
Dans un premier temps, une modification du décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance
n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire fait entrer explicitement les travaux nécessaires à la
réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4 dans le champ du permis de
construire, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires (C. urb., art R 421-14 d) (Cf fiche n°1).
Par ailleurs, les travaux exécutés sur des immeubles dont la restauration a été déclarée d’utilité publique ne peuvent faire
l’objet d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préa-
lable que s’ils sont compatibles avec la déclaration d’utilité publique (C. urb., art. R 313-25).
49
Dossier du Réseau
D’un point de vue formel, outre les pièces mentionnées à l’article R. 431-8 du Code de l’urbanisme, la notice du projet
architectural joint à la demande de permis de construire doit indiquer les matériaux utilisés et les modalités d’exécution
des travaux (C. urb., art. R 431-14) (Cf fiche n°8)
Dans la même logique, lorsque les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière
portent exclusivement sur la réalisation de travaux intérieurs, l’article R 431-11 du Code de l’urbanisme prévoit néan-
moins que le projet architectural doit comporter un document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état futur du
bâtiment faisant l’objet des travaux, à l’instar de ce qui est prévu pour les travaux exécutés à l’intérieur d’un bâtiment
situé dans un secteur sauvegardé ou à l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques. Le dossier
« allégé » prévu pour les travaux intérieurs par l’article R 431-11 se trouve de ce fait en l’espèce renforcé afin de
prendre en considération les spécificités de l’opération de restauration immobilière.
Enfin, lorsque l’opération est située dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans une zone de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l’article L. 642-1 du code du patri-
moine, l’architecte des bâtiments de France accompagne, s’il y a lieu, pour l’application du 3° du I de l’article 156 du code
général des impôts (imputation des déficits fonciers directement sur les revenus globaux, v. n°88 à 125), son accord sur
les travaux projetés d’une attestation certifiant que ces travaux constituent la restauration complète de l’immeuble
concerné (C. urb., art. R 313-29).
50
Dossier du Réseau

AU RÈGLEMENT NATIONAL D’URBANISME
Articles R.111-1 à R.111-47
Contexte
Le corps de règles communément appelé le règlement national d’urbanisme est remanié de façon très importante par la
réforme pour tenir compte à la fois d’évolutions jurisprudentielles qui ont étendu son champ d’application matériel et
assurer une meilleure articulation entre ces dispositions et celles du POS ou PLU.
Les dispositions
Extension du champ d’application

La réforme conduit à étendre le champ d’application du RNU de deux manières.
En ce qui concerne les utilisations du sol assujetties
Ne sont concernées actuellement concernées par les dispositions du RNU que les travaux soumis à permis de construire
ainsi que les travaux soumis à autorisation de travaux par extension issue de la jurisprudence, et les lotissements en vertu
de l’article R.315-28.
A partir du 1er octobre 2007, le RNU, selon l’article R.111-1 nouveau, le RNU sera opposable à tout utilisateur du sol qu’il
soit assujetti à autorisation d’urbanisme ou exempté.
Art. R. 111-1. - Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux constructions, aménagements, installations et
travaux faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux
autres utilisations du sol régies par le présent code.
En ce qui concerne le champ d’application géographique
Le principe est en l’état actuel le suivant : le RNU n’est pas applicable sur les territoires couverts par un POS/PLU ou un
document d’urbanisme en tenant lieu à l’exception de quelques dispositions permissives en vertu duquel l’autorité
compétente peut refuser l’autorisation demandée ou l’assortir de prescriptions spéciales.
Le décret du 5 janvier 2007 inverse le rapport principe/exceptions en posant le principe d’une application générale du
RNU, que le territoire soit ou non couvert par un POS/PLU, sauf pour certains articles.
Deux types de dispositions peuvent donc être distingués :
• Les articles applicables en l’absence de PLU ou POS ou tout document en tenant lieu
Il s’agit des articles :
- R.111-3 relatif aux nuisances graves,
- R.111-5 relatif à la desserte et à l’accès des constructions
- R.111-14 relatif aux espaces naturels et aux activités agricoles, minières ou d’exploitation de carrières susceptibles
d’être compromises par l‘urbanisation,
- R.111-16 à R.111-20 relatifs à l’implantation des constructions,
- R.111-22 relatif à la hauteur des constructions,
- R.111-23 relatif à l’aspect des pignons aveugles
- R.111-24 relatif à l’intégration dans le paysage des constructions industrielles et des constructions légères et
provisoires
Jusqu’alors, l’article R.111-5 (ex article R.111-4) était applicable même en présence d’un document d’urbanisme.
Avec la réforme, cet article devient subsidiaire.
51
Dossier du Réseau
• Les articles applicables sur l’ensemble du territoire

La réforme procède ici à une extension de la liste des dispositions applicables même en présence d’un document
d’urbanisme.
A la liste existante des articles renumérotés que sont le :
- R.111-2 relatif à la salubrité et à la sécurité publique
- R.111-4 relatif à la conservation des vestiges archéologiques
- R.111-6 relatif au stationnement des véhicules
- R.111-15 relatif aux atteintes à l’environnement
- R.111-21 relatif au projet de construction portant atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites,
aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Attention : cette dispo-
sition n’est toutefois pas applicable dans les secteurs sauvegardés couverts par un PSMV ou une ZPPAUP.
La réforme ajoute les articles :
- R.111-8 à R.111-12 relatifs aux caractéristiques de l’alimentation en eau potable et de l’assainissement
- R.111-7 relatif aux espaces verts
- R.111-13 permettant à l’autorité de refuser une autorisation qui occasionnerait pour la commune des dépenses
excessives d’équipement public ou de service public.
Le texte accroît les cas potentiels d’insécurité juridique : un projet pourra être conforme au règlement du PLU mais subir
un refus de permis au titre des dispositions du RNU. Par ailleurs, l’opposabilité de certaines règles même en présence d’un
document d’urbanisme applicable n’incite pas les collectivités à avoir une réflexion sur les règles locales à mettre en
place.
Modification du contenu des règles

Ces modifications concernent essentiellement ;
• La suppression des articles R.111-5 et R.111-6 anciens relatifs à la marge de recul des bâtiments par rapport à l’axe
des autoroutes et des routes à grande circulation. Justifiée par l’existence de l’article L.111-1-4 qui édicte le principe
de l’inconstructibilité sur une bande de 100 mètres de part et d’autre des autoroutes, routes expresses et déviation de
75 mètres de part et d’autre de l’axe des autres routes à grande circulation.
• L’article R.111-16 nouveau relatif à l’implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres sur un même terrain
n’exige plus le dégagement des baies selon un angle de plus de 45° au dessus du plan horizontal. Seule est conservée
la distance minimale de trois mètres.
• Les règles d’implantation de l’ex-article R.111-17 relatif aux conditions d’ensoleillement dans les ensembles d’habita-
tion est supprimé.
• L’ex article R.111-14 renuméroté R.111-14-1 est remanié pour faire échec à la jurisprudence du Conseil d’Etat admet-
tant qu’un permis de construire puisse être refusé alors même le terrain d’assiette devait être considéré par ailleurs
comme situé dans les parties actuellement urbanisée. Le nouvel article dispose désormais « En dehors des parties
urbanisées des communes, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescrip-
tions spéciales s’il est de nature, par sa localisation ou sa destination :
« a) A favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en
particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés ;[…] »
52
Dossier du Réseau
Réforme des autorisations d’urbanisme : Fiches d’analyse

Juillet 2007
Ce Dossier, édité par le Réseau SEM-SCET, a été réalisé par : Emmanuel ISAERT, Pôle Juridique et Financier - 04 72 84 50 78
Il est à destination exclusive des membres du Réseau SEM-SCET.
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Urbanisme Opérationnel - Memento Inters em 2008

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N°02/2007

Edition et publication : SCET - Intersem

FICHE N°1 : LE CHAMP D’APPLICATION

Les nouvelles dispositions

En ce qui concerne les constructions nouvelles

En ce qui concerne les interventions sur des constructions existantes

Le cas particulier des changements de destination

Le cas particulier des permis délivrés à titre précaire

Par rapport au régime antérieur ; la réforme procède à une double extension :

En dehors de ces zones, l’indication du délai d’expiration du permis est optionnelle.

Il appartiendra au juge de la définir à défaut de nouvelles précisions législatives.

Pour un projet sur une construction existante

Application générale (dans et hors secteurs sauvegardés)

Régime applicable Permis de Déclaration

Dans les secteurs sauvegardés (ailleurs ces travaux sont exemptés)

Régime applicable Permis de Déclaration

Régime applicable Permis de Déclaration

Pour un projet de construction nouvelle

Régime applicable Permis de Déclaration

Régime applicable Permis de Déclaration

FICHE N°2 : LE CHAMP D’APPLICATION

Les travaux, installations et aménagements soumis à permis d’aménager :

Dans les secteurs sauvegardés, les sites classés

12 Les cas cités supra quelque soit l’importance (1)

(1) Concernent également les réserves naturelles

Dans les secteurs sauvegardés uniquement

Dans les espaces du littoral identifiés par un document d’urbanisme

FICHE N°3 : LE CHAMP D’APPLICATION

Articles L.421-4, R.421-9 à 12, R.421-17 et R.421-22 à 25 du Code de l’urbanisme

Champ d’application du permis d’aménager

Régime applicable Permis Déclaration

Champ d’application du permis d’aménager (suite)

Régime applicable Permis Déclaration

FICHE N°4 : LE CHAMP D’APPLICATION

En ce qui concerne le critère matériel

En ce qui concerne le critère géographique

Il est optionnel dans le cas suivant :

1 Démolitions couvertes par le secret de la défense nationale

FICHE N°5 : LES CONSTRUCTIONS,

* Soumis au régime de la déclaration préalable dans les secteurs protégés

FICHE N°6 : LA PROCÉDURE D’INSTRUCTION

En ce qui concerne le dépôt de la demande de permis

Personnes habilités à déposer une demande

nes ou délivrance d’autorisations conjointes.

En ce qui concerne la notification du délai d’instruction

En ce qui concerne les délais d’instruction

Délais de droit commun

Les majorations de délai limitativement énumérées

1 Ces délais ne sont pas applicables en matière de déclaration préalable

Les majorations de délai exceptionnelles

Le point de départ du délai d’instruction

La notification des pièces manquantes

Le contenu du dossier de demande

(Cf fiche n°8)

Les consultations dans le cadre de l’instruction

5 mois Si l’IGH a une hauteur supérieure à 100m

• Exceptions tenant au délai et à la nature de l’avis ou de la décision (réputé négatif)

A noter essentiellement les dispositions nouvelles relatives à l’avis de l’ABF :

En ce qui concerne la décision

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