SANEAMIENTO
SANEAMIENTO
SANEAMIENTO
Son tres las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro
de un predio:
1. La primera es porque la inscripción en el registro protege al propietario de un tercero
que con mala fe pretende adquirir el bien, por ejemplo mediante una compraventa, ya al
estar inscrito, en ningún caso este puede alegar desconocimiento de lo registrado.
2. La segunda es por un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro
facilita, en el mundo real, su transferencia, ya que los interesados en la compra de un
predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes
que no lo están.
3. La tercera es porque recién el predio toma su verdadero valor comercial, al estar
inscrito en los registros
NORMATIVA APLICABLE
1. Ley N°29090 - Con intervención de la Municipalidad (Ley de regularización de habilitaciones urbanas y
Edificaciones)modificada por las leyes N° 29300, N° 29470 y N° 29566.
2. D.S. N° 024-2008-Vivienda
3. Ley 27157 y Ley 30830 – Sin Intervención de la Municipalidad
DECLARACIÓN DE FABRICA
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de LEY N° 30830
obra. No es otra cosa que la valoración de las de áreas techadas, Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de
cumplido el saneamiento legal y suscrito en los Registros Públicos. diciembre 2016, que hayan sido construidas o demolidas sin
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de contar con la respectiva licencia, conformidad de obra o que no
obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
formalidades y trámites previstos en la ley ART. 2 Reglamento Ley Reglamento interno.
27157 y Art. 3 de la ley 30830 Así lo ha dispuesto el decreto Supremo N° 008-2019- Vivienda,
DETERMINACIÓN DE LA NATURALEZA URBANA DE UN publicado el martes 12 de febrero del 2019, en el diario oficial
PREDIO el peruano. Esta norma ha modificado los artículos 3,10,11,12,13
“Corresponde a la autoridad municipal competente, determina la y 25 del Reglamento de la LEY N° 27157, que fuera aprobado por
naturaleza de un predio, condición que puede ser acreditada al decreto supremo N° 008-2000-MTC.
Registro, mediante el Certificado de Zonificación y vías o el LEY N° 27157
Certificado de parámetros urbanísticos y edificación” – El cual Ley de Regularización de Edificación del procedimiento para la
tiene 3 Años de vigencia. declaratoria de fábrica del régimen de vivienda inmobiliaria de
Resolución N°360-2005- Sunarp –TR-L propiedad exclusiva y de propiedad común.
Son los dos méritos de título inscribible como pre-habilitación Antes, esta posibilidad de regularización estaba restringida a las
urbana, estos documentos, permite acceder a una pre-habilitación edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de Julio de
urbana. 1999, ahora es al 31 de diciembre 2016.
¿ qué dice la ley sobre el saneamiento físico legal?
LEY 27157 Y SU REGLAMENTO ( D.S.035-2006- VIVIENDA) Y LA LEY COMPLEMENTARIA
2733
LEY 30830 (D.S.008-2019-VIVIENDA, PUBLICADO EL 12 FEBRERO DEL 2019)
También puede darse el caso de inmuebles que se encuentran inscritos en los registros públicos,
solo como terrenos, pero en la realidad existen construcciones e inclusos edificios sobre ellas. En
dicho caso el saneamiento de inmuebles está regulado por la ley regularización de edificaciones,
del procedimiento de declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y propiedad común, más conocida como ley 27157 y ley 30830
b) Saneamiento de quintas, casas en copropiedad y otras
unidades Inmobiliarias
Al igual que el caso anterior, el procedimiento variará en
función de si el terreno se encuentra o no inscrito en el
registro. Si está registrado se requerirá llenar el FOR junto
con todos los demás requisitos exigidos por la ley.
Someramente, podemos señalar que las leyes 27157 y
30830 regulan los siguientes casos: En cambio, si el terreno no está registrado se deberá
a) Saneamiento de departamentos en edificios presentar una declaración notarial que acredite el título del
otorgante, además del FOR junto con todos sus requisitos.
Para iniciar el saneamiento de edificios en lo que
existen departamentos, los cuales son utilizados para Una vez acreditada la posesión el registrador procederá a
viviendas, se requiere que la mayoría simple de los matricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área
propietarios haya decidido realizarla. de propiedad común y el área de bienes de propiedad
Y el procedimiento dependerá de, si el terreno sobre exclusiva.
el cual se levanta la edificación está o no registrado. c) Saneamiento de construcciones de propiedad exclusiva
Si está registrado solo requerirá llenar el Formulario
Registral (FOR) junto con todos sus requisitos más el Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor
título de propiedad del terreno y el informe técnico pleno deberá presentar el FOR adjuntando los requisitos
verificador. exigidos por la ley
En cambio, si el terreno no está registrado se deberá Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el
presentar una declaración notarial que acredite el
título del otorgante, además, claro está, del FOR junto FOR más la declaración notarial que acredite el título del
con todos sus requisitos. interesado.
CASOS.- Discrepancias en áreas y/o linderos (Art. 33 Ley 27157)
33.1 El Registrador inscribirá la declaratoria de fábrica, siempre que el área real del terreno no sea mayor de
la que figura en el registro. Asimismo, inscribirá como carga la discrepancia existente.
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Partida Registral Área Real
30 A=240m2 30 A=230m2 30
30
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33.2 Si El Área del terreno es superior al área registrada y no existe Superposición de Áreas, podrá
solicitarse la anotación preventiva de la fábrica, la misma que tendrá una vigencia de un año prorrogable
por un año más.
8 8
Partida Registral Área Real
20 A=150m2 20 20 A=160m2 20
8
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DEL SANEAMIENTO DEL AREA LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS Del
TERRENO - LEY 27333
Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de Se tramita por el procedimiento judicial previsto
competencia notarial, siempre y cuando el área real del
es los artículos 504 y siguientes del Código
predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
procesal Civil, toda rectificación que:
Cuando el área real es superior a la Registrada procederá
este trámite siempre y cuando exista una certificación registral • Suponga Superposición de Áreas o Linderos o
de que la mayor área no se superpone a otra registrada. • Cuando surja oposición de terceros
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo
establecido en el reglamento de la Ley N° 27157 y la Ley N°
NOTA.- Si, durante la tramitación de
30830(El mismo que se lleva acabo en los supuestos de cualquiera de los procesos indicados
prescripción adquisitiva). (procedimiento Notaria o Judicial), se
produjese acuerdo entre los propietarios, podrá
En ambos casos si hay superposición de área, no se puede
rectificar.
otorgarse la escritura Pública a la que se refiere
el inciso A, dándose por concluido el proceso
FUNDAMENTO: iniciado
Resolución 498 – 2019 Sunarp TR- Arequipa 19 Julio 2019