INDEPENDIZACIÓN DE UNIDADES SUJETAS A LOS

REGÍMENES ESTABLECIDOS EN LA LEY N° 27157

Marco Legal :
* Ley 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N°
035-2006-VIVIENDA.
*Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN Directiva sobre el
Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, aprobada
por la Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP/SN.
*Artículos 83° a 88° del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios
 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
COMÚN
❖ El reglamento es el acto constitutivo del régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común (anteriormente denominado «propiedad
horizontal»), siendo por lo tanto de suma importancia en el régimen
ya que establece las reglas de convivencia de los residentes de la
edificación y regula todo el procedimiento que se debe seguir para
que la Junta de Propietarios adopte acuerdos válidos.

❖ La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN señala que: “El reglamento

interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de
voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos
reales y obligacionales. Así pues la eficacia real se aprecia
claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los
propietarios, transformando una situación dominical normalmente
independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la
propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o
exclusivas con las partes comunes.”
 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
COMÚN
El propietario no puede sujetar un edificio al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común si es que no se cumplen con los elementos
configuradores establecidos por La Ley 27157 y el TUO de su
Reglamento aprobado por D.S. N°035-2006-VIVIENDA, es decir:
• Edificación o conjunto de edificaciones integradas por
secciones de dominio exclusivo.
• Coexistencia en la mencionada edificación o conjunto de
edificaciones de bienes de dominio común y servicios comunes.
• Pertenencia, o vocación de pertenencia, a distintos
propietarios de las secciones de dominio exclusivo
En consecuencia para independizar bajo el régimen de propiedad
horizontal hoy denominado régimen de propiedad exclusiva y común,
no basta la declaración del propietario en el acto o título constitutivo,
se requiere además la presencia de los elementos antes mencionados.
REGÍMENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
COMÚN
La Ley 27157 y su Reglamento regulan dos regímenes
(Artículo 127° del Reglamento de la Ley 27157):

❖ RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD

COMÚN PROPIAMENTE DICHO: es obligatorio en los casos
de edificios y opcional en el caso de casas en copropiedad,
quintas, centros y galerías comerciales o campos feriales y
otras unidades con bienes comunes.

❖ RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD:

únicamente se puede optar por este régimen en el caso de
casas en copropiedad, quintas, centros y galerías comerciales
o campos feriales y otras unidades con bienes comunes.
 NATURALEZA JURÍDICA DEL REGLAMENTO
INTERNO E INDEPENDIZACIÓN

«El otorgamiento del reglamento interno y la

independización constituyen actos de disposición, por lo
que deben ser otorgados por todos los copropietarios del
predio.(…)»

❖ Resolución N° 1284 -2014 –SUNARP-TR-L de fecha

11/07/2014
❖ Resolución N° 487-2013-SUNARP-TR-L de fecha
21/0372013
❖ Resolución N° 1358 – 2014-SUNARP-TR-L de fecha
18/06/2014
TÍTULOS QUE DAN MÉRITO A LA
INSCRIPCIÓN
De acuerdo al Artículo 63° del RIRP, a efectos de que se inscriba
el reglamento y la independización bajo el régimen de
propiedad exclusiva y común, debe presentarse los siguientes
documentos:
a) Reglamento interno;
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio,
con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y
medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de
los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;
c) Plano de independización que grafique las unidades de
dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por
profesional competente con firma certificada por notario.
 INDEPENDIZACIÓN Y RESERVA
DE AIRES
❖El propietario-constructor puede atribuir el derecho de
sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o incluso de él
mismo, en virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la cláusula
de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación, con
lo que el Registro se limita a inscribir el reglamento interno (con la
cláusula incluida), sin independizar en ninguna partida “los aires”.
(…). Segundo, la cláusula de “independización de aires” cumple un
doble efecto: reservar un derecho de sobreelevación, y solicitar,
además, que este se consigne en una nueva partida registral
segregada de la matriz

❖Debe resaltarse que es necesario para la procedencia de la

independización de los aires, la existencia por lo menos de un área
proyectada de acceso a los mismos.
REGULARIZACIÓN DE REGLAMENTO
INTERNO
❖Regulado en el Artículo 6° de la Ley 27157 y los Artículos 19°
al 23° de su Reglamento.
❖Requisitos:
a) La asamblea es convocada por vía notarial por cualquiera de
los propietarios. Entre la convocatoria y la fecha de
reunión, debe haber un período mínimo de 5 y máximo de
10 días hábiles.
b) El acuerdo se adopta con el voto conforme de la mayoría de
los propietarios y se publica en el diario oficial el Peruano ,
en un diario de mayor circulación del lugar donde se ubica el
predio y en un lugar visible del propio edificio.
C) Se presume que los porcentajes de participación son iguales
para todas las secciones de propiedad exclusiva.
REGULARIZACIÓN DE REGLAMENTO
INTERNO
Resolución N° 1771-2016-SUNARP-TR-L de fecha 02/09/2016

«Para inscribir la regularización del reglamento interno y la independización de las secciones

exclusivas de un régimen de hecho se requiere el cumplimiento del procedimiento establecido
para dicho efecto en el artículo 6 de la Ley N° 27157 y los artículos 19 al 23 de su reglamento.»

Resolución N° 122-2013-SUNARP-TR-A de fecha 22/03/2016

«Cuando se trata de bienes sometidos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,

necesariamente deberán contar con un reglamento interno; debiendo otorgar el mismo los
propietarios por lo que de no estar inscrita la propiedad de los otorgantes deberá de acreditarse e
inscribirse simultáneamente la titularidad de los mismos.»

Resolución N°. 1660-2016-SUNARP-TR-L de fecha 19/08/2016

«Los propietarios de departamentos de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal bajo
los alcances de la Ley 10726 que no cuentan con reglamento interno pueden optar por otorgarlo y
aprobarlo conforme al artículo 39 de la Ley 27157 en concordancia con las disposiciones de la
Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común N° 009-2008-SUNARP/SN
(numeral 5.2).
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
• El Tribunal Registral aprobó en el Centésimo Cuadragésimo
Primer Pleno, realizado el día 14 de enero de 2016 el siguiente
precedente de observancia obligatoria: “INDEPENDIZACIÓN
AL AMPARO DE LA LEY Nº 27157: DISCREPANCIA ENTRE
MEMORIA Y PLANOS: En caso de discrepancia entre los datos
de la memoria descriptiva y el plano de independización de
unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157
prevalecerán los que aparecen en el plano debiendo
extenderse el asiento de inscripción conforme a este. Criterio
sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del
24.03.2015.”
 PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA CCLXII PLENO
PROTOCOLO EN LOS REGLAMENTOS INTERNOS.

El requisito del literal f) del artículo 42 de la Ley N° 27157,

referido a la incorporación de un protocolo en el reglamento
interno, es un requisito formal que no repercute en la validez del
documento ni afecta a terceros, por lo que su omisión no
constituye obstáculo para la inscripción. Criterio sustentado en
la Resolución N° 2009-2022-SUNARP-TR del 25.5.2022.
 SESIONES VIRTUALES
Resolución n.° 457 -2021-SUNARP-TR-L de fecha
11.03.2021
“ SESIONES NO VIRTUALES O PRESENCIALES DE JUNTA DE
PROPIETARIOS.
En aplicación extensiva del Decreto de Urgencia N° 100 –
2020 se permite a la junta de propietarios sesionar de
manera no presencial o virtual. Así, si la copia certificada
del acta celebrada virtualmente cumple con los requisitos
establecidos en la citada normativa se procederá con la
inscripción solicitada, no siendo exigible la suscripción por
parte de todos los propietarios asistentes.”
 SESIONES VIRTUALES
Resolución n.° 1853 -2021-SUNARP-TR de fecha 24.09.2021
Resolución n.° 718 -2022-SUNARP-TR de fecha 28.02.2022
“SESIONES NO PRESENCIALES
Tratándose de sesiones virtuales, no resulta exigible la
suscripción del acta por parte de todos los propietarios
participantes, pues en este ámbito la falta de presencia
física importa admitir que ese requerimiento no podrá ser
cumplido a cabalidad. En ese supuesto, bastará como
mínimo las firmas de las personas que actuaron como
presidente y secretario de la reunión.”