INTRODUCCIÓN

El presente trabajo correspondiente a la investigación realizada sobre el

“Derecho real de uso y habitación”, en donde son dos términos que tienen
tendencia a confundirse o a compararse
 1. EL DERECHO REAL DE USO
 Definición
Se puede determinar que “el derecho de uso es un derecho real sobre cosa ajena de la
categoría de derechos reales de goce, pues su contenido, al ser el uso de una cosa, supone
una las facultades de goce” (G. Elías & Muñoz ABOGADOS, s.f.), el derecho real de uso,
contemplado en el Código Civil de El Salvador, es una figura legal que otorga a una
persona el derecho de utilizar y disfrutar de un bien que pertenece a otro, sin poseer la
propiedad sobre el mismo se nos dice que el titular es una persona física y el derecho recae
sobre una cosa que pueda ser susceptible de ser utilizada y el uso debe realizarse de forma
directa. Las facultades de uso y goce de la cosa ajena estarán limitadas según lo que se
establezca mediante el título constitutivo y sin modificación de su materia, destino o forma.
y se encuentra regulado desde el artículo 813 CC al 821 CC.

 Características
1. Es un derecho real autónomo, separados del usufructo.
2. Tienen carácter personalísimo e intransmisible, solo pueden ser utilizados por
sus titulares y no se pueden transmitir bajo ningún título, según lo estipulado en
el artículo 821 del Código Civil. Tampoco pueden ser hipotecados ni
embargados.
3. Se constituyen mediante negocio jurídico unilateral o bilateral, inter vivos
(compraventa) o mortis causa (testamento), a título gratuito u oneroso.
4. Es un derecho de aprovechamiento, es decir, que están destinados para el uso y
disfrute de un bien por su titular.
5. Se limita a las necesidades de su titular y sus familiares.
6. Es temporal (nunca perpetuos), puesto que están destinados a extinguirse con el
vencimiento del plazo previsto en el acto constitutivo o con la renuncia o muerte
del titular.
7. El derecho de uso tiene por objeto un bien mueble o inmueble, susceptibles de
uso siempre y cuando se hallen dentro del comercio de los hombres. (Conceptos
Jurídicos, s.f.)
  El Derecho de uso se puede constituir de diversas formas:
Art. 814.- Los derechos de uso y habitación se constituyen y pierden de la misma manera
que el usufructo.
Por lo que según el Código Civil en el artículo 771, nos menciona que es a través de: por la
ley, como el del padre o madre de familia sobre ciertos bienes del hijo; por testamento; por
donación, venta u otro acto entre vivos; se puede adquirir un usufructo por prescripción.
o Por la ley: En algunos casos, la ley establece que ciertas personas tienen
derecho automático al usufructo sobre ciertos bienes. Por ejemplo, el padre o la
madre de una familia pueden adquirir automáticamente el usufructo sobre
ciertos bienes de su hijo o hija. Esto puede ser parte de las disposiciones legales
destinadas a proteger los intereses de los menores de edad o de garantizar el
cuidado y sustento de los hijos.
o Por testamento: Una persona puede designar en su testamento que alguien más
adquiera el usufructo sobre ciertos bienes después de su fallecimiento. Esta es
una forma común de transmitir el usufructo de una propiedad a un beneficiario
específico, permitiéndole disfrutar de los beneficios de esa propiedad durante un
período de tiempo determinado, después del cual puede pasar a otros herederos.
o Por donación, venta u otro acto entre vivos: El usufructo también puede ser
adquirido mediante donación, venta u otro tipo de acto entre personas que están
vivas. Por ejemplo, una persona puede otorgar a otra el usufructo sobre una
propiedad como parte de un acuerdo de venta, donde el usufructo es retenido por
el vendedor mientras que la propiedad se transfiere al comprador.
o Por prescripción: En algunos sistemas legales, es posible adquirir el usufructo
sobre una propiedad a través del transcurso del tiempo, siempre y cuando se
cumplan ciertos requisitos legales, como el uso ininterrumpido y pacífico de la
propiedad durante un período de tiempo especificado por la ley. Este proceso se
conoce como prescripción y puede variar en términos de duración y requisitos
según la jurisdicción.
El derecho real de uso confiere a su titular la facultad de utilizar el bien de acuerdo con los
términos establecidos, siempre y cuando no interfiera con los derechos del propietario. Es
importante destacar que este derecho no implica la posesión del bien ni la capacidad de
disponer de él como lo haría un propietario.

 Efectos del Derecho de Uso:

o Facultad de Uso: El titular del derecho de uso tiene la facultad de utilizar y
disfrutar del bien de acuerdo con los términos establecidos en la ley o en el
contrato. (Art. 813 CC)
o Obligaciones: El titular del derecho de uso está obligado a respetar los derechos
del propietario y a utilizar el bien de manera adecuada y conforme a las
condiciones establecidas. (Art. 816 CC)
o Responsabilidad: El titular del derecho de uso puede ser responsable de los
daños o perjuicios que cause al bien durante su uso, salvo que dichos daños sean
consecuencia de fuerza mayor o caso fortuito. (Art. 817 CC)

 Causas de extinción del Derecho de Uso

Según lo establecido en el Art. 814 CC la forma de extinción del Derecho de Uso, será la
misma que la forma de extinción del usufructo.
1. Art. 807 CC.- El usufructo se extingue generalmente por la llegada del día o el
evento de la condición prefijados para su terminación: Por lo que el usufructo
tiene una duración determinada por un período de tiempo o por la ocurrencia de
un evento específico. Una vez que se alcanza el día acordado o se cumple la
condición establecida, el usufructo llega a su fin y el usufructuario pierde su
derecho de uso y disfrute sobre el bien.
2. Art. 809 CC.- El usufructo se extingue también:
a. Por la muerte del usufructuario, salvo que se haya constituido por tiempo
fijo y a título oneroso;
b. Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha
constituido sobre una cosa que se ha comprado con pacto de
retrovendendo, y se verifica la retroventa;
 c. Por consolidación del usufructo con la propiedad;
d. Por prescripción;
e. Por la renuncia del usufructuario.
3. Art. 810.- El usufructo se extingue por la destrucción completa de la cosa
fructuaria; si sólo se destruye una parte, subsiste el usufructo en lo restante.
Si todo el usufructo está reducido a un edificio, cesará para siempre por la
destrucción completa de éste, y el usufructuario no conservará derecho alguno
sobre el suelo. Pero si el edificio destruido pertenece a una heredad, el
usufructuario de ésta conservará su derecho sobre toda ella.
o Ejemplo de aplicación
o Ejemplo N°1: El acceso a una instalación recreativa, como una piscina
comunitaria. En este caso, los residentes de un vecindario pueden tener el
derecho de usar la piscina durante ciertas horas o días de la semana, según las
reglas establecidas por la asociación de propietarios o el dueño de la instalación.
Los residentes que pagan sus cuotas de membresía o alquiler pueden disfrutar
del derecho de uso de la piscina durante la temporada establecida. Este derecho
les permite nadar, relajarse junto a la piscina y usar otras instalaciones
asociadas, como vestuarios o áreas de descanso. Sin embargo, el derecho de uso
de la piscina también viene con ciertas restricciones y responsabilidades. Por
ejemplo, los usuarios deben seguir las normas de comportamiento establecidas,
como no correr alrededor de la piscina, no entrar en áreas restringidas y recoger
después de sí mismos. También podrían estar sujetos a regulaciones específicas,
como limitaciones en el número de invitados o la prohibición de traer alimentos
y bebidas. El incumplimiento de estas normas podría resultar en la revocación
temporal o permanente del derecho de uso de la piscina. Por ejemplo, los
residentes que causen daños a la propiedad, molesten a otros usuarios o no
cumplan con las reglas de seguridad podrían perder su privilegio de utilizar la
piscina.
o Ejemplo N°2: El caso de un contrato de arrendamiento de una vivienda. En
donde ambas partes acuerdan y firman un contrato de arrendamiento que
establece los términos y condiciones del acuerdo. En este caso, el derecho de
 uso se le concede al inquilino por un período específico de tiempo, generalmente
establecido en el contrato de arrendamiento. Durante este tiempo, el inquilino
tiene el derecho legal de ocupar y utilizar el apartamento como su residencia,
siempre y cuando cumpla con las disposiciones del contrato, como el pago del
alquiler a tiempo y el mantenimiento adecuado de la propiedad. El derecho de
uso también implica ciertas limitaciones y responsabilidades. Por ejemplo, el
inquilino no puede realizar modificaciones importantes en la propiedad sin el
consentimiento del propietario, y debe respetar las normas de convivencia y de
uso del edificio. Si el inquilino cumple con todas las condiciones del contrato,
tiene el derecho de disfrutar de la vivienda durante el período acordado. Sin
embargo, si no cumple con sus obligaciones, el propietario puede tomar medidas
legales, como el desalojo, para proteger sus derechos de propiedad.

2. EL DERECHO REAL DE HABITACIÓN

La principal diferencia entre el derecho de "uso" y el derecho de "habitación" radica en el
propósito y la duración del derecho. Mientras que el derecho de uso se refiere al uso
limitado de una propiedad para ciertos fines específicos, el derecho de habitación implica el
derecho de residir en la propiedad como hogar principal durante un período de tiempo
determinado o de manera permanente.
 Definición
Partamos desde el conocimiento de que es un Derecho Real el cual nos indica que es la
relación jurídica que se da entre una persona y una cosa, concediéndole a su titular un poder
inmediato y directo sobre la cosa, partiendo de esta definición en cuento al Derecho Real
podemos mencionar que en términos del Derecho Real de Habitación estamos haciendo
referencia al derecho que se le atribuye a su titular la facultad de ocupar una casa y la
utilidad de morar en ella como una necesidad personal y familiar todo esto establecido en el
art 813 inc 2do así mismo el art 817 del Código Civil en donde nos establece a las
limitaciones de las necesidades personales del usuario o el habitador, haciendo también
referencia en su Inc 2do quienes comprenden la familia basándose únicamente al cónyuge,
los hijos legítimos y naturales.
 Derechos reales:
De Habitación: Artículo 813 cod. CC
La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o
en parte material de él, sin alterar su sustancia. Su destino se halla circunscripto a "morar en
un inmueble ajeno". El titular de este derecho real tiene el deber de conservar la sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana. Se
encuentra reconocido jurídicamente en el Art. 813 de nuestro Código Civil.

 Naturaleza jurídica:
Es un derecho real que recae sobre una cosa ajena, principal y que se ejerce por la posesión.

 Características:
o Temporario: El derecho real de habitación está destinado a extinguirse y por lo
cual este se considera que no tiene perdurabilidad en el tiempo ya que este se
encuentra ligado con el vencimiento del plazo o con la misma muerte del titular.
o Intransmisible; El derecho real de habitación tiene la característica que por su
naturaleza jurídica no puede ser transmisible bajo ningún título, ya que debido a
que el derecho real de habitación recae sobre un inmueble, dicho inmueble no es
de la propiedad de la persona que está ejerciendo el derecho de habitación por lo
cual este no puede transmitir el bien inmueble.
o Imposibilidad de alterar la sustancia: El derecho real de habitación es la
capacidad que el titular tiene de ocupar una casa y permanecer en ella sin ser el
titular de este si no un tercero, lo cual con las características de que así mismo es
temporal este no puede tener una alteración en cuanto a su sustancia del hecho
de ocupar y habitar en un inmueble que no es de su propiedad.

 Con respecto al objeto:

Recae sobre un inmueble ajeno, o bien sobre una parte material de aquel.

 ¿Cómo es la adquisición?
o Adquisición legal:
 1. Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite
(viudo o viuda), tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno
derecho sobe el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el
último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba
en condominio con otras personas.
2. Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes.
o En ambos tipos de adquisición legal es necesario cumplir con los siguientes
requisitos:
a) Que no sea condominio.
b) Que haya sido asiento del hogar.
c) Estado de necesidad del conviviente (en el caso de una relación de
convivientes).

 Facultades del habitador:

1. Materiales de poseer, usar.
2. Jurídicas solamente renunciar.

 Obligaciones:
Debe afrontar las recargas, contribuciones y reparaciones en función de la parte material del
inmueble sobre el que efectivamente ejerce su derecho.

 Limitaciones:
1. No es transmisible.
2. El habitador no se encuentra autorizado a constituir derechos reales o personales
sobre la cosa.
3. La habitación es un derecho real exento de la ejecución de los acreedores. Art. 821
CC.

 Causales generales de extinción:

1. Destrucción.
2. Abandono.
3. Consolidación.

 Causales especiales de extinción:

1. Muerte del habitador.
2. No uso durante 10 años.
3. Uso abusivo y alteración de la sustancia.

 Ejemplos de aplicación
o Ejemplo N°1: En un matrimonio dónde muere el esposo el lugar dónde se
constituyó el hogar con 3 hijos y está solo a nombre de este que es Juan, esta
casa una vez finalizada la sucesión será:
a) 50% para la esposa
b) 50% repartido entre los 3 hijos
Y si uno de ellos /el hijo desea vender porque necesita el dinero, pero, la esposa
supérstite podrá habitar la casa sin pagarle nada a sus otros dueños que son sus
hijos.
Y en el caso que hubiese sido una unión convivencial, el conviviente supérstite que
no cuenta con vivienda, puede invocar el derecho de habitación gratuito por un
plazo definido sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último
hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio
con otras personas.
o Ejemplo N°2: María es dueña de un inmueble y ella tiene un hijo al cual ella
desea darle una habitación para que este pueda habitar en ella, su hijo Francisco
tiene a su esposa Julia y sus dos hijas Sara y Camila, Francisco decide hacer el
uso de habitación en una de las habitaciones en casa de su mamá; María, siendo
siempre María la propietaria del inmueble y Manuel con su familia ejercen el
derecho real de habitación.