Voces: CORRETAJE INMOBILIARIO - RESPONSABILIDAD SOLIDARIA

Título: El «corretaje inmobiliario de consumo» y las dos vías para llegar a la responsabilidad
solidaria

Autor: Rossi, Jorge O.

Fecha: 21-jun-2022

Cita: MJ-DOC-16642-AR | MJD16642

Producto: MJ

Sumario: I. Introducción. II. Los hechos. III. La solución en primera instancia. IV. El corretaje
inmobiliario y la LDC. V. El camino del art. 40. VI. La vía de la conexidad. VII. Conclusiones.

Por Jorge O. Rossi (*)

I. INTRODUCCIÓN

Tradicionalmente, la adquisición de inmuebles se entendió ajena al comercio. Como sabemos,

ese fue el criterio de nuestro derogado Código de Comercio, expresado en los arts. 8, inc. 1 y
452, párrafo 1.

Al comentar estos preceptos, Halperin señalaba que «(s)e trata de disposiciones reñidas con la
realidad económica contemporánea, pero que no es posible apartar dados los textos legales»
(1).

El mismo autor destacaba también que «la limitación se refiere exclusivamente a la adquisición
y enajenación de inmuebles, y no a los demás contratos que puedan referirse a inmuebles
(remate, corretaje, etc.)» (2).

Más cerca en el tiempo, la ley 24.240, de Defensa del Consumidor, (LDC), tampoco incluía a
los inmuebles, en su primitiva redacción, salvo en un supuesto específico: «adquisición de
inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo
fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas» (3). Esta limitación
desapareció en el actual texto del mencionado artículo, luego de la modificación introducida por
la ley 26.361. La posterior derogación del Código de Comercio y la entrada en vigencia del
actual Código Civil y Comercial (CCC) modificaron profundamente el anacrónico marco
normativo que criticara Halperin. En la práctica, a los negocios inmobiliarios se les aplican
similares herramientas de publicidad y marketing que a los demás bienes y servicios y quienes
intervienen en dichos negocios utilizan idénticas soluciones jurídicas para regular sus
actividades de intermediación y comercialización.

Eso es lo que se apreciará en el siguiente caso, donde el servicio corretaje de inmuebles se

realiza mediante la intervención de participantes vinculados a través de un contrato de
franquicia, hoy día regulado en los artículos 1512 a 1524 del CCC.

El mismo fue resuelto en la sentencia de autos «Morón, Mariano Oscar c. REMAX Argentina
SRL y otros s.daños y perjuicios», dictada el 12 de abril de 2022 por la Sala M de la Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil.

II. LOS HECHOS

El actor quería comprar un departamento y, a tal fin, ingresó al sitio de internet remax.com.ar,
donde fue derivado a «Remax Central» (nombre de fantasía del franquiciado Maxre SRL).

Luego de coordinar la visita al inmueble, hizo una oferta de compra y entregó una seña de
1000 dólares. Dicha oferta fue aceptada por la propietaria.

Posteriormente, el actor abonó otros 5700 dólares. En esta oportunidad se le informó que la
compraventa estaba condicionada a los informes del Registro de la Propiedad Inmueble, para
lo que se le solicitaron otros 300 dólares para gestionarlos. Luego, desde Remax Central se le
comunicó que el resultado de los informes fue negativo y, en consecuencia, el 22 de julio de
2016 firmó el boleto de compraventa junto a los agentes de Remax Central y la vendedora.

Sin embargo, la escritura no pudo realizarse porque, cuando el escribano interviniente solicitó
el certificado de inhibiciones de la vendedora, surgió que está se encontraba inhibida desde el
18 de mayo de 2016.

Como consecuencia, se frustró la compraventa y el actor demandó por daño directo, moral y
punitivo a Remax Argentina SRL y Maxre SRL, además de a dos agentes inmobiliarios.

Al contestar demanda, Maxre SRL reconoció el error cometido al solicitar el informe de

inhibiciones de la vendedora, como también la suscripción del boleto de compraventa con sello
aclaratorio «Remax Central».

Por su parte, REMAX Argentina SRL planteó la excepción de falta de legitimación pasiva. Dijo
que comercializa el sistema «RE/MAX» mediante franquicias y que, entre otras, concedió una
a Maxre SRL, que opera bajo el nombre de «Remax Central», según contrato de franquicia
celebrado el 1° de febrero de 2012.Manifestó que no tuvo ninguna relación con los supuestos
hechos, que la única vinculación invocada por la actora sería a través de la LDC y que el
franquiciante no responde por la obligación del franquiciado, tal como lo dispone el art. 1520(4)
del CCC.

III. LA SOLUCIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

En la instancia de grado se encuadró la cuestión como una relación de consumo. La jueza

interviniente sostuvo que al quedar acreditado que la operación de compraventa quedó
frustrada por exclusiva responsabilidad de Maxre SRL (Remax Central) y los dos agentes
inmobiliarios que laboraban para ella, los consideró solidariamente responsables de los daños
sufridos por el actor por aplicación del art. 40 LDC.

Con relación a REMAX Argentina SRL rechazó la excepción de falta de legitimación por
entender que también estaba comprendida en la relación de consumo. Asimismo, sostuvo que
el planteo de la irresponsabilidad del franquiciante frente a las obligaciones del franquiciado
sobre la base del art. 1520 inc. a) del CCC admite como excepción la existencia de disposición
legal expresa, considerando tal el art. 40 de la LDC.

Por lo anterior, la sentencia condenó en forma solidaria a los agentes inmobiliarios, así como a
Maxre SRL y a RE/MAX Argentina S.R.L. a pagarle al actor U$S2.129, 20 y $ 46.719,75, más
intereses y costas.

IV. EL CORRETAJE INMOBILIARIO Y LA LDC (5)

En materia inmobiliaria, actualmente se presenta el problema de los martilleros y corredores,

quienes a partir de la ley 25.028 deben contar con título universitario y matricula.Entonces, por
ejemplo, en principio, los servicios de los martilleros y corredores quedarían excluidos de la
LDC (6), salvo en lo referente a la publicidad que hagan de los mismos.

De todas maneras, recordemos que se entiende que no es de aplicación la excepción de la ley

24.240 cuando estos profesionales con título universitario y matricula (martilleros y/o
corredores, en nuestro tema) ejercen la actividad en forma de empresa (7), diluyéndose la
figura del profesional liberal para conformarse la de proveedor.

Como veremos, la publicidad efectuada será relevante en el caso a estudio. Sin perjuicio de
eso, entendemos que la organización del negocio de corretaje, a través del formato de una
franquicia, es una muestra acabada de la organización empresarial de la parte demandada. En
otras palabras, la actividad de corretaje no se ejercía a título de profesión liberal sino dentro de
una organización de bienes y servicios que tiene la finalidad de producir un servicio (el de
corretaje). En esa empresa, denominada REMAX, participan distintos sujetos de derecho. En
este caso concreto, los sujetos son Maxre SRL y RE/MAX Argentina S.R.L. Cabe presumir que
el actor requirió los servicios de «REMAX», y no de personas humanas determinadas. Los
eventuales corredores-personas humanas que intervinieron en la operación no aparecieron en
la misma como «profesionales liberales», sino como dependientes (8) de «REMAX».

V. EL CAMINO DEL ART. 40

Como expresáramos, la jueza de primera instancia sostuvo que al quedar acreditado que la
operación de compraventa quedó frustrada por responsabilidad de Maxre SRL y RE/MAX
Argentina S.R.L, y los consideró solidariamente responsables de los daños sufridos por el actor
por aplicación del art. 40 LDC.

En la Alzada, este encuadre fue criticado por el vocal preopinante, Dr. González Zurro. Al
analizar el mentado art. 40, este magistrado consideró que «la sintaxis del texto legal indica
que la prestación de servicio también debe ser viciosa o riesgosa.Desde este análisis
gramatical, entonces, es evidente que toda la actividad desplegada en este caso no responde a
una prestación de servicio con vicio o riesgo y, por lo tanto, queda excluida del art. 40 de la
LDC.».

Por otro lado, para el camarista, «se configuraría un supuesto de responsabilidad por daños
derivados de lesión al interés de prestación del consumidor. La falta provino del servicio objeto
de la contratación (corretaje inmobiliario), que derivó en la frustración del interés que el
acreedor procuraba satisfacer a través de la prestación (compra de un departamento).

Ahora bien, ese interés de prestación no debe confundirse con el interés de protección, que
responde a la obligación expresa de seguridad y garantía, y por la que se le impone al
proveedor prestar el servicio sin causar daños ni en la persona ni en los bienes del usuario.
Esta responsabilidad por incumplimiento de la obligación de seguridad es la que está
determinada en los arts. 5, 6 y 40 de la LDC y se encuentra alcanzada en todos los casos por
un factor objetivo de atribución, como el riesgo creado».

En conclusión, «para extender en el régimen de la responsabilidad solidaria por la prestación

de un servicio en los términos del art.40 de la LDC a quien no tuvo participación, el daño tuvo
que haber afectado la persona o bienes del damnificado -distintos del objeto contratado, al no
resultar derivación del incumplimiento típico del negocio-, y además debió provenir del riesgo o
vicio del servicio prestado.

En el caso, los daños operados por el incumplimiento de la obligación no afectaron, por cierto,
ni la integridad física ni ningún otro bien del actor por fuera del círculo indemnizatorio de la
obligación primaria, sino que quedaron limitados a los generados por la frustración del contrato
de compraventa (daño directo, daño moral y daño punitivo). Del mismo modo, no es posible
aquí hablar del corretaje inmobiliario como una actividad riesgosa según el alcance aceptado
uniformemente por la doctrina y la jurisprudencia.

Desde esta interpretación jurídica, entonces, el régimen de responsabilidad previsto en el art.

40 de la LDC tampoco es aplicable a la situación planteada».

En definitiva, esta postura considera que el art. 40 LDC tiene su campo de aplicación en los
casos de incumplimiento de la obligación de seguridad, que busca satisfacer el interés de
protección del acreedor. En cambio, la reparación del incumplimiento de la obliga ción principal
o primaria queda excluido del art. 40.

Este planteo no es novedoso ni solitario. Por ejemplo, en el año 2019 tuvo ingreso en la
Cámara de Senadores un Proyecto de Ley Defensa del Consumidor (9). En el mismo se
proponía lo siguiente:

«Capítulo 2 - Daños causados por productos o servicios defectuosos «Art. 108.

Responsabilidad por daños causados por defectos. Esta sección rige la responsabilidad por los
daños causados por un producto o servicio defectuoso como consecuencia de la lesión de las
personas humanas, o de daños a bienes distintos del producto o servicio en sí mismo.

Quedan excluidos de este Capítulo los daños derivados del incumplimiento de las obligaciones
principales comprometidas por el proveedor en el marco del contrato de consumo.»

«Art.109. Concepto de producto y servicio. Se considera servicio a cualquier actividad

suministrada por un proveedor, cualquiera sea su objeto».

«Art. 111. Servicio defectuoso. Un servicio es defectuoso cuando no ofrece la seguridad que
cabría legítimamente esperar, teniendo en cuenta todas las circunstancias, y en especial, el
modo de proveerlo, los riesgos previsibles de su realización, el tiempo en que fue suministrado,
y la información proporcionada acerca de sus características y los riesgos que representaba.

El servicio no puede ser considerado defectuoso por el solo hecho de que posteriormente se
hayan adoptado nuevas técnicas más inocuas para prestar esa clase de servicios.»

En su oportunidad criticamos esta distinción, al referirnos a casos de «vicio en las cosas» (10)
Aquí realizaremos una crítica similar: ¿estamos ante un incumplimiento principal o accesorio?

En el servicio de corretaje se publicitó e informó que un inmueble era «apto para

compraventa». Incluso el «servicio» se extendió a la redacción del boleto de compraventa. Este
«servicio», es obvio decirlo, constituye un conjunto de obligaciones de hacer (art. 774 CCC)

En la misma línea, cabe resaltar que la responsabilidad del corredor es la propia de la de un

profesional (arg. conf. art. 1725 CCC). El servicio de corretaje fue prestado de manera
defectuosa o, dicho de otra manera, el daño sufrido por el consumidor tuvo su causa en un
vicio o defecto del servicio prestado (errónea información acerca de la situación jurídica de la
vendedora).

Ahora bien, ¿la prestación defectuosa o el vicio o defecto del servicio prestado configuró un
incumplimiento de la obligación principal del contrato de corretaje?

Pero, al mismo tiempo, ¿no implica un incumplimiento del deber de cuidado y previsión o,
dicho de otra manera, del deber de prestar el servicio en condiciones seguras?

¿En qué parte del art.40 LDC (11) se distingue entre «obligaciones principales y
secundarias»?

En nuestra opinión, la distinción entre obligaciones principales y accesorias es muy útil en

algunos temas, como el de la determinación de la finalidad de un contrato, la configuración de
una clausula como abusiva, o la diferencia entre la responsabilidad contractual y
postcontractual, pero resulta confusa e innecesaria a la hora de interpretar el alcance del art.
40 LDC (12).

En definitiva, en tren de interpretar, así como del juego de los arts. 5 y 40 LDC se puede
predicar la responsabilidad solidaria de toda la cadena de comercialización por incumplimiento
del deber de seguridad, de la combinación de los arts. 10 bis y 40 LDC se puede seguir la
misma responsabilidad por incumplimiento de la obligación principal. No obstante, a fin de
evitar discusiones inacabables, es recomendable una modificación normativa (13).

VI. LA VÍA DE LA CONEXIDAD

Más allá que la distinción entre «obligaciones principales y secundarias», a los fines de la
aplicación o no del art. 40 LDC, nos parece un tanto artificiosa, la interpretación del vocal
preopinante lo llevará a la misma solución arribada en la instancia de grado, pero por un
camino diferente, actualmente habilitado por el CCC.

Así, el Dr. González Zurro advertirá que «el art. 40 de la LDC sea inaplicable no significa, sin
embargo, que REMAX ARGENTINA SRL carezca de responsabilidad en el presente caso.

Solo que no responderá por la vía ampliada del art. 40 sino que lo hará en forma directa, por
aplicación del art. 10 bis LDC, a partir de un triple juego de fundamentos: a) su calidad de
proveedor, ya que aunque el servicio de profesionales liberales no está incluido de la LDC, sí lo
está la publicidad que se haga de su ofrecimiento (art. 2 LDC). b) la noción de conexidad
contractual (art. 1073 CCCN), pues supone la existencia de un negocio cuya realización
requiere de diferentes contratos que en su conjunto conforman un sistema.Es evidente aquí la
conformación de una «apariencia» de unidad empresaria, la que a su vez potencia la
«protección de la confianza» que el cliente deposita en la «marca» (arg. art. 1067 CCCN). c) el
incumplimiento al deber de información, integrado en la publicidad del portal (arts. 1100 y
conc. CCCN; arts. 4, 8 y conc. de la LDC)».

En definitiva, «Remax intervino de forma activa en la fase inicial que preludió la

comercialización, al habilitar el acceso del usuario a través del portal y teniendo - o debiendo
tener- un conocimiento efectivo de los datos relativos a la oferta promovida, lo que le permitió
al actor proseguir con la operación inmobiliaria.

La segunda parte de la operación, ya con Remax Central (repárese en el nombre de fantasía),

si bien fue en este tramo donde se descubrió el error, ello no quita la conexión entre las
intervinientes, lo que demuestra una coordinación de actividades entre ellas. Desde la
perspectiva de la conexidad contractual la cuestión publicitaria es un elemento determinante
para acreditar la existencia de una operación económica.»

Detengámonos en los argumentos desplegados por el preopinante. REMAX ARGENTINA SRL

responderá por:

a) Su calidad de proveedor: ya que, aunque el servicio de profesionales liberales no está

incluido de la LDC, sí lo está la publicidad que se haga de su ofrecimiento (art. 2 LDC).

Al respecto, más allá de la publicidad mencionada por el camarista, nos parece que REMAX
ARGENTINA SRL califica como proveedor, precisamente, por no ser un profesional liberal con
título universitario, sino una persona jurídica que (14), de manera profesional, se dedica a la
intermediación en la comercialización de inmuebles. Además, concede su marca (15)
(REMAX), en el servicio prestado por el otro proveedor (MaxRe SRL).

b) La noción de conexidad contractual:Como expresa Lorenzetti (16), «(e)n la conexidad hay

un interés asociativo que se satisface a través de un negocio que requiere varios contratos
unidos en sistema; la causa en estos supuestos vincula a sujetos que son parte de distintos
contratos situándose fuera del contrato, pero dentro del sistema o red contractual; es una
causa sistemática. Ello significa que hay una finalidad económico social que trasciende la
individualidad de cada contrato y que constituye la razón de ser de su unión; si se desequilibra
la misma se desequilibra todo el sistema y no un solo contrato».

Este tipo de contratos presentan una configuración especial: «conviven», se necesitan unos
con otros y constituyen un sistema. No es posible pensarlos aisladamente, ya que su
existencia se explica en base a su celebración masiva.

Una frecuente práctica abusiva es la «omisión o negativa de responsabilidad basada en una

supuesta falta de legitimación pasiva», como puede apreciarse en el caso bajo análisis.

Dicho de otra manera, al momento de hacer el negocio, el sujeto se muestra como si fuera
parte del contrato. Usa su nombre y su prestigio para «captar» al cliente. Luego, cuando hay
que responder por un incumplimiento, ese mismo sujeto plantea que «no tiene nada que ver»,
que no es parte del contrato, que fue un mero intermediario y/o que no tuvo ninguna relación
con el damnificado y/o que realizó «otro» contrato con el damnificado, distinto del contrato que
fue incumplido.

Por su parte, nuestro derogado Código Civil no contemplaba el fenómeno de la conexidad

contractual, dado que estaba estructurado en una forma tradicional en la materia: entiende que
cada contrato responde a una finalidad concreta perseguida por las partes , y por ello
representa una figura autónoma y desvinculada de otros acuerdos, cuyos efectos se extienden
estrictamente entre los sujetos intervinientes (art.1195 CC), ya que la finalidad perseguida no
trasciende más allá de la relación jurídica creada por las partes.

Hace varias décadas, Weingarten y Ghersi (17), señalaban que «la doctrina italiana ha
estudiado con profundidad el tema desarrollando una concepción objetiva de la empresa como
unidad económica, en el que cada una de las sociedades que la integran son simples
fragmentos productivos de una única y misma empresa. Todo el grupo de empresas es el
centro del beneficio y por lo tanto de riesgo y responsabilidad».

Prosiguen diciendo que «(d)e allí que la responsabilidad alcance a todo aquel que se beneficia
de un negocio jurídico y no solamente quien entra en relación con el consumidor. La
consecuencia obligada es que estos sujetos que participan de una misma actividad organizada,
es la responsabilidad solidaria».

La LDC aplica estos principios en los arts. 13 y 40 (18).

Por su parte, el CCC se refiere a este tema, escuetamente a nuestro juicio, en los arts. 1073 a
1075, de cuyo juego podemos inferir que hay conexidad cuando dos o más contratos
autónomos se hallan vinculados entre sí por una finalidad económica común previamente
establecida, de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado
perseguido. Esta finalidad puede ser establecida por la ley, expresamente pactada, o derivarse
de la interpretación, puesto que los contrat os conexos deben ser interpretados «los unos por
medio de los otros, atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del grupo de contratos, su
función económica y el resultado perseguido» (arg. conf. art. 1074 CCC). En ese sentido,
consideramos muy acertada la aplicación, por parte del vocal preopinante, del principio de
protección a la confianza, contenido en el art. 1067 del CCC (19).

Así, probada la conexidad, un contratante puede oponer las excepciones de incumplimiento

total, parcial o defectuoso, aún frente a la inejecución de obligaciones ajenas a su
contrato.También puede hacerlo, si la extinción de uno de los contratos produce la frustración
de la finalidad económica común.

En otras palabras, podríamos decir, como regla: probada la conexidad, los contratos conexos
se tratan como si fueran un solo contrato y las partes y las obligaciones de esos distintos
contratos pasan a tratarse como partes y obligaciones de ese solo contrato.

Además, en el caso a estudio, los codemandados estaban vinculados por un contrato de

franquicia, contrato tipificado por el CCC, lo que facilita la interpretación del mismo. En ese
sentido, el art. 1512 CCC establece que «Hay franquicia comercial cuando una parte,
denominada franquiciante, otorga a otra, llamada franquiciado, el derecho a utilizar un sistema
probado, destinado a comercializar determinados bienes o servicios bajo el nombre comercial,
emblema o la marca del franquiciante, quien provee un conjunto de conocimientos técnicos y
la prestación continua de asistencia técnica o comercial, contra una prestación directa o
indirecta del franquiciado».

La mera lectura del párrafo transcripto muestra que la finalidad del contrato de franquicia fue
posibilitar la duplicación, por parte del franquiciado, de un «sistema probado» destinado a
comercializar el servicio de corretaje inmobiliario, a través de contratos con
terceros/consumidores, que utilizarían ese servicio, atraídos por la confianza generada por el
nombre comercial, emblema o marca del franquiciante.

En una «franquicia de servicio de corretaje inmobiliario», tanto franquiciante como franquiciado

cumplen el rol de corredor frente al tercero (consumidor, en este caso).

c) El incumplimiento al deber de información: Indudablemente, en el presente caso,

franquiciante y franquiciado faltaron a ese deber, tanto en la publicidad que figuraba en el sitio
web de la franquiciante como en la posterior labor prestada por el franquiciado, que culminó
con su intervención en el boleto de compraventa.

VII. CONCLUSIONES

1) El contrato de corretaje es contrato de consumo cuando el corredor es persona jurídica y/o

cuando la actividad de corretaje se ejerce por medio de una organización empresarial.En esos
casos, los eventuales corredores-personas humanas que intervienen en la operación, no
aparecen en la misma como «profesionales liberales», sino como dependientes del
empresario.

2) La distinción entre obligaciones principales y accesorias resulta confusa e innecesaria a la

hora de interpretar el alcance del art. 40 LDC.

3) Así como del juego de los arts. 5 y 40 LDC se puede predicar la responsabilidad solidaria de
toda la cadena de comercialización por incumplimiento del deber de seguridad, de la
combinación de los arts. 10 bis y 40 LDC se puede seguir la misma responsabilidad por
incumplimiento de la obligación principal. No obstante, a fin de evitar discusiones inacabables,
es recomendable una modificación normativa.

4) En una «franquicia de corretaje inmobiliario», tanto franquiciante como franquiciado

cumplen el rol de corredor frente al tercero (consumidor, en este caso).

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(1) Halperin, Isaac, «Curso de Derecho Comercial», Ediciones Depalma, tercera edición, 6°
reimpresión, volumen I, año 1982, págs. 39 y 40.

(2) Halperin, Isaac, op. cit. pág. 40.

(3) Así lo disponía el texto originario del art. 1°: «ARTICULO 1º - Objeto. La presente ley tiene
por objeto la defensa de los consumidores o usuarios. Se consideran consumidores o
usuarios, las personas físicas o jurídicas que contratan a título oneroso para su consumo final
o beneficio propio o de su grupo familiar o social:
a) La adquisición o locación de cosas muebles;

b) La prestación de servicios;

c) La adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno

adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas
indeterminadas»

(4) «ARTICULO 1520.- Responsabilidad. Las partes del contrato son independientes, y no
existe relación laboral entre ellas. En consecuencia: a) el franquiciante no responde por las
obligaciones del franquiciado, excepto disposición legal expresa en contrario»

(5) Tratamos con anterioridad este tema en nuestro artículo «El consumidor y el «adherente»
inmobiliario en la Ley de Defensa del Consumidor y en el Código Civil y Comercial», publicado
el 25 de octubre de 2016. Cita:MJ-DOC-10335-AR | MJD10335

(6) En su art. 2, la misma prescribe que «No están comprendidos en esta ley los servicios de
profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada
por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la
publicidad que se haga de su ofrecimiento»

(7) Conclusión ahora reforzada por el art. 1093 CCC, en cuanto define al contrato de consumo
como aquel «celebrado entre un consumidor o usuario final con una empresa productora de
bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o
goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado,
familiar o social.» Esto, sin desconocer la desconcertante amplitud del citado artículo, que
también define implícitamente como proveedor a toda «persona humana o jurídica que actúe
profesional u ocasionalmente», lo que pareciera no dejar afuera a nadie de dicho concepto.

(8) Nos referimos a las dos personas humanas también demandadas y las denominamos
«dependientes», por supuesto, no en el sentido laboral del término, sino en el civil (arg. conf.
arts. 732 y 1753 CCC)

(9) Expediente S-2576/19. El mismo fue realizado por una Comisión integrada por los Dres.
Carlos Alfredo Hernández -en calidad de integrante y coordinador- , Gabriel Alejandro Stiglitz,
Fernando Blanco Muiño, María Eugenia D'archivio, Maria Belén Japaze, Leonardo Lepíscopo,
Federico Alejandro Ossola, Sebastián Picasso, Cósimo Gonzalo Sozzo, Carlos Eduardo
Tambussi, Roberto Vázquez Ferreyra y Javier Hernán Wajntraub.

(10) En nuestro artículo «La prueba del vicio o defecto de la cosa y el Proyecto de Ley Defensa
del Consumidor», publicado en Microjuris el 14 de mayo de 2020. Cita: MJ-DOC-15239-AR |
MJD15239

(11) «ARTICULO 40 LDC.- Si el daño al consumidor resulta del vicio o riesgo de la cosa o de
la prestación del servicio, responderán el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor,
el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o servicio. El transportista
responderá por los daños ocasionados a la cosa con motivo o en ocasión del servicio.

La responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repetición que correspondan.

Sólo se liberará total o parcialmente quien demuestre que la causa del daño le ha sido ajena».
(12) Compartimos la postura de Wajntraub quien, al analizar el ámbito de aplicación y alcance
del artículo 40 de la Ley 24.240, explica que la norma contempla junto a los daños derivados el
riesgo o vicio de la cosa, la categoría de los que resulten «de la prestación del servicio»,
entendiendo que «la ley se refiere a cualquier daño que para el consumidor se derive de la
prestación del servicio, quedando abarcado por esta disposición el incumplimiento de
cualquiera de las obligaciones -tanto la obligación «principal» cuanto el deber de seguridad que
se encuentra implícito en el contrato por aplicación de los artículos 1198 del Código Civil y 5º
de la Ley 24.240- que resultan del contrato celebrado entre consumidor y proveedor. Así
dilucidado el alcance de la norma en lo que a la prestación del servicio se refiere, puede
observarse que la solución allí consagrada se superpone -aunque no se contradice- con las
que resultan de la aplicación de los artículos 5º y 10 bis de la Ley 24.240. En este punto, pues
el artículo 40 reitera lo ya dicho por otras disposiciones de la propia Ley de Defensa del
Consumidor. Pero tiene también un aspecto novedoso, y es el relativo a la ampliación del
espectro de responsables para el caso de daños derivados de la prestación del servicio.En
estos supuestos, pues, no sólo se genera responsabilidad para el prestador del servicio -el
«proveedor», en la terminología de la Ley 24.240-, sino que, más allá de la enumeración legal -
que, según creemos, simplemente enunciativa-, la ley quiere responsabilizar a todas aquellas
personas físicas o jurídicas que han participado en la concepción, creación y comercialización
del servicio, no sólo quien lo provee en forma directa sino también quien lo concibió, quien lo
instrumentó, quien puso su marca en él.» (Javier Wajntraub, comentario al artículo 40 en
Análisis exegético de la ley. El sistema de control de las cláusulas abusivas, Ley de Defensa
del Consumidor, Dirección Jorge Mosset Iturraspe, Javier H Wajntraub, Rubinzal Culzoni
Editores, Santa Fe, 2010, pág. 228 y ss).

(13) Por ejemplo, en el Proyecto de Código presentado el 5 de mayo de 2021 en la Cámara de

Diputados (expte. 1898 - D - 2021), en los arts. 317 y 320 se regula la responsabilidad
solidaria que resulta «del vicio o riesgo de la cosa, de la prestación de un servicio o de la
realización de una actividad» y «por incumplimiento de la obligación de entrega del bien o
prestación del servicio», respectivamente. Puede verse el texto y otra información sobre este
proyecto en https://codigoconsumidor.com/

(14) Preci samente, el art. 1346 del CCC establece que «Pueden actuar como corredores
personas humanas o jurídicas»

(15) «ARTICULO 2º LDC- PROVEEDOR. Es la persona física o jurídica de naturaleza pública

o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de concesión
de marca.de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios. Todo proveedor está
obligado al cumplimiento de la presente ley» (16) Lorenzetti, Ricardo, «Contratos modernos
¿conceptos modernos?», La Ley 1996-E-851. Recomendamos su lectura, porque conserva
plena vigencia, y más aún con el CCC, que trata el tema en los arts. 1073 a 1075.

(17) Weingarten, Celia y Ghersi, Carlos, en «Los contratos conexados», La Ley 1997-F-1348.

(18) «ARTICULO 13.- Responsabilidad solidaria. Son solidariamente responsables del

otorgamiento y cumplimiento de la garantía legal, los productores, importadores, distribuidores
y vendedores de las cosas comprendidas en el artículo 11.

ARTICULO 40. - Si el daño al consumidor resulta del vicio o riesgo de la cosa o de la

prestación del servicio, responderán el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el
proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o servicio. El transportista
responderá por los daños ocasionados a la cosa con motivo o en ocasión del servicio. La
responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repetición que correspondan. Sólo
se liberará total o parcialmente quien demuestre que la causa del daño le ha sido ajena».

(19) ARTICULO 1067.- Protección de la confianza. La interpretación debe proteger la

confianza y la lealtad que las partes se deben recíprocamente, siendo inadmisible la
contradicción con una conducta jurídicamente relevante, previa y propia del mismo sujeto.

(*) Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad de Morón). Abogado, egresado en la Universidad

de Buenos Aires (UBA). Profesor Titular de «Teoría General de las Obligaciones» y «Régimen
Jurídico de los Consumidores y Usuarios» en la Universidad Abierta Interamericana. Autor.
Publicista.