DESALOJO
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1. Introducción
He visto en este portal una muy interesante y personalizada disputa entre dos abogados
respecto de la procedencia o no de determinada causal en los procesos de desalojo. Más allá de
sus enfrentadas pero respetables opiniones, finalmente será responsabilidad y función de los
magistrados aterrizar y concretarlas a cada caso concreto, siempre respetando nuestra
Constitución y la ley en pro de la predictibilidad de las decisiones judiciales y de la seguridad
jurídica que tanta falta nos hace.
Con conocimiento de causa puedo decir que en la actualidad un proceso de desalojo, iniciado
con una demanda bien elaborada y tramitado de manera proactiva, no debería demorar más de
seis meses en un Juzgado de Paz Letrado (hablo de una buena demanda, que cumpla con los
requisitos establecidos para cada causal o tipo de desalojo y que sea sentenciado en audiencia);
demanda que es absoluta responsabilidad de los abogados patrocinadores, quienes muchas
veces colaboran con la dilatación procesal al presentar escritos poco trabajados.
En el Perú, es muy importante encontrarle una solución a los procesos de desalojo, los cuales
requieren toda nuestra atención al haberse convertido en un problema de considerables
dimensiones. Según información del diario Gestión (Gestión, 2018), de fecha 07 de mayo del
2018, el 26% de arrendatarios (inquilinos) no cumplen con cancelar el pago de sus arriendos,
ello explica el hecho que un gran número de arrendadores o propietarios deban recurrir al
proceso judicial de desalojo a efectos de lograr la restitución de su inmueble.
Un proceso de desalojo, por su propia naturaleza, debería ser breve y célere, sin embargo, eso
no ocurre generalmente en nuestro país. Es muy probable que parte de esta morosidad que nos
refieren las estadísticas se sostenga y se vea incrementada por aquellos arrendatarios que se
aprovechan del conocimiento respecto del tiempo de duración de un proceso de desalojo ante el
Poder Judicial y, a través de un mal intencionado análisis “costo-beneficio”, decidan dejar de
pagar la merced conductiva y vivir gratis durante toda la tramitación del proceso judicial, a
costas de un arrendador que, además de no tomar las precauciones del caso respecto de su
arrendatario, no se asesoró por un abogado diligente al momento de dar en arrendamiento su
inmueble.
En tal sentido, si bien conocemos que en el Poder Judicial –ya sea por carga procesal, falta de
vocación de sus operadores, provisionalidad en los cargos, limitada logística, contradicciones
en las decisiones y quizá corrupción– los procesos son lentos y desgastantes (a veces la gente
prefiere un mal arreglo que un buen juicio); también es cierto que los abogados de los
arrendadores colaboran a que los procesos fracasen en su tramitación, debido a que demandan
de manera incorrecta al no verificar el cumplimiento de los requisitos requeridos para las
diversas vías que la ley les faculta.
En el presente trabajo trataremos de dar algunos alcances a nivel procesal, a efectos que los
arrendadores (y propiamente sus abogados), tomen la mejor decisión para poder acceder a la
búsqueda de un proceso de desalojo eficaz, en mérito a la documentación con la que cuenten y a
la legislación vigente (que incluye normas relacionadas con la materia, el Cuarto Pleno
Casatorio Civil y el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil realizado el mes de
noviembre del año 2017 en la ciudad de Chiclayo), y de esta manera poder encuadrarlo con los
pronunciamientos judiciales actuales. En definitiva, conocer de una manera muy práctica el
proceso de desalojo, y poder optar por la estrategia más simple pero segura, a efectos de poder
lograr la restitución de su inmueble en el más breve plazo.
2. Antecedentes
El procedimiento de desalojo se encuentra regulado específicamente entre los artículos 585 a
596 del Código Procesal Civil, en su Título III, Procesos Sumarísimos, Sección Quinta; sin
embargo, existen disposiciones generales que sirven de base y se deben tener en cuenta para
realizar un proceso célere y eficaz. Revisemos:
El artículo 547 del Código Procesal Civil establece que en el caso de los procesos de desalojo,
cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista
cuantía, son competentes los jueces civiles. Asimismo señala que, cuando la cuantía sea hasta
cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los jueces de paz letrados.
Este punto es muy importante debido a que toma como base el monto de las cincuenta (50)
unidades de referencia procesal (URP) como renta mensual para establecer que juzgado será el
competente para conocer un proceso de desalojo, en consecuencia, considerando que la URP
correspondiente al año 2018 es de S/ 415.00, la competencia de los juzgados de paz Letrado
abarcará hasta los S/ 20,750.00 de renta mensual (unos US$ 6,287.87)[2], lo cual implica que
ellos serán quienes conozcan la mayoría de los procesos judiciales de desalojo, si consideramos
que el precio promedio de alquiler de un departamento en los distritos más exclusivos de Lima
(Barranco, Miraflores o San Isidro) oscila entre los S/ 3,596.00 y S/ 2,994.00 (Urbania, 2018).
En tal sentido, debemos precisar que este aspecto de la competencia es de vital importancia
debido a que el hecho de tramitar un proceso ante un Juzgado de Paz Letrado, implica que el
proceso culmine en segunda instancia ante un juzgado especializado civil, imposibilitando que
llegue hasta la Corte Suprema a través del recurso casación[3], evitando la correspondiente
demora que ello generaría, lo cual favorece a los fines del proceso bajo análisis.
Sin embargo, esto que parece establecer una competencia bastante clara, determinable
aritméticamente, se debe adecuar al Cuarto Pleno Casatorio Civil y al Pleno Jurisdiccional
Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017, así como a lo regulado por el artículo 594 del
Código Procesal Civil; por lo que es importante que los abogados patrocinadores conozcan de
los alcances de estos Plenos a efectos de tenerlos en cuenta al momento de formular las
demandas de desalojo en sus diferentes modalidades.
2.5.- Desalojo por ocupación precaria (Considerando el IV Pleno Casatorio Civil).
Este proceso tiene como base la existencia de un contrato a plazo determinado, el que a la fecha
de inicio del proceso de desalojo debe encontrarse vencido. Hasta allí no parece existir
complicación alguna; sin embargo, a la fecha es el tipo de proceso que más polémica ha
generado en virtud a lo resuelto por el Cuarto Pleno Casatorio Civil.
El mencionado Pleno indica que si el arrendatario que ocupa un bien inmueble con contrato
vencido es requerido por parte del arrendatario para su restitución, se convierte en un poseedor
precario, en consecuencia, la competencia para conocer este tipo de procesos se traslada a los
juzgados especializados civiles, es decir, sale de la esfera de los juzgados de paz letrados,
quienes son competentes hasta aquellos contratos en los que la renta mensual no supera las 50
URP. Esta activación de competencia a favor de los juzgados civiles se basa en que no hay
contrato (título fenecido), en consecuencia no hay renta, y conforme a lo establecido en el
artículo 547 del Código Procesal Civil, en caso de inexistencia de renta, el competente es el
juzgado especializado civil (vale precisar que no existe uniformidad en la doctrina respecto a
este punto, sin embargo, para efectos procesales estimamos que la competencia ha sido definida
claramente por el Cuarto Pleno Casatorio Civil).
Esto no es un dato menor debido a que el hecho de que el juzgado especializado civil sea el
competente, así la renta del contrato fenecido haya sido de 100 soles, cualquier decisión judicial
sería susceptible de casación, lo cual evidentemente dilataría el proceso.
Respecto a este punto, consideramos que ha sido debidamente aclarado gracias al Pleno
Jurisdiccional de noviembre del año 2017 celebrado en Chiclayo, en el cual se ha establecido
que solamente el envío de una carta notarial convierte en precario al arrendatario con
contrato vencido. Considero que esto va en concordancia con aquello que ya hemos manifestado
en anterior oportunidad respecto de la obligatoriedad de la conciliación. Reiteramos nuestra
posición contraria a la casación 4628-2013, Arequipa, debido a que la conciliación está
establecida en la ley, escapa a la voluntad del arrendador, solo es un requisito de
procedibilidad, el mismo que si no se realiza genera como consecuencia la improcedencia de la
demanda, con el consiguiente rechazo de la misma. En su aspecto material, a diferencia del
formal que acabamos de mencionar, no podemos evitar mencionar que la conciliación si bien
importa un requerimiento, no es voluntario por parte del arrendador, muy por el contrario, es
una invitación establecida por ley (LIMO SÁNCHEZ, 2018); por lo que consideramos que la
invitación a participar en una audiencia de conciliación, de ninguna manera puede asemejarse
al requerimiento del bien, más aun si la misma puede implicar todo lo contrario (una
renovación de contrato por ejemplo).
Otro aspecto a analizar es si los Juzgados de Paz Letrados pueden ser competentes en procesos
de desalojo por ocupación precaria, conforme al planteamiento a favor realizado por el Dr.
Arauco (PASCO ARAUCO, 2017). Al respecto consideramos que se trata de un interesante
enfoque, sin embargo, poco adecuado a nuestra realidad, debido a que según su teoría, trata de
extender los efectos de un contrato que según el Cuarto Pleno Casatorio Civil, luego del
requerimiento ya no surte efectos (título fenecido). Creemos que ampliar los alcances del
contrato fenecido para determinar la competencia es tan igual que permitirle a los juzgados de
paz letrado conocer los procesos con contrato vencido con requerimiento de restitución del bien
inmueble (en realidad solo se cambiaría el nombre de vencimiento de contrato por ocupación
precaria pero lo que se analizaría en si es el contrato ya fenecido). Finalmente, el proceso por
ocupación precaria será de fácil resolución debido a que necesariamente el juez tendrá que
analizar las condiciones del contrato que derivó en la precariedad del arrendatario. No nos
parece mala la idea pero consideramos que no es procesalmente correcto, más aun cuando es
conocido que la competencia se establece por ley.
En conclusión, a efectos de tener un buen resultado ante un proceso de desalojo por vencimiento
de contrato, lo primero que se debe evaluar es el no envío de una carta notarial (no se incluye a
la invitación a conciliar que es obligatoria para la procedibilidad del proceso) dirigido al
arrendatario requiriéndole el inmueble arrendado, solo en estos casos procederá que un juez de
paz letrado conozca el mismo, en mérito a lo establecido en el artículo 1700 del C.P.C. Por el
contrario, en caso se haya enviado carta notarial requiriendo la restitución del inmueble,
entonces se debe demandar desalojo por ocupación precaria a efectos de no correrse el riesgo
de que si se demanda desalojo por vencimiento de contrato, la demanda puede ser declarada
improcedente.
Los artículos 585°, y 591° del Código Procesal Civil regulan el proceso de desalojo por falta de
pago, El primero establece en su segundo párrafo que se puede acumular la pretensión de pago
de arriendos cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Por otra parte, el segundo
artículo mencionado señala que si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o
vencimiento del plazo, sólo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en
su caso.
Esto está relacionado directamente con lo establecido en el artículo 1697°, numeral 1 del
Código Civil, el mismo que establece que el contrato de arrendamiento puede resolverse si el
arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días.
Leía la opinión del Dr. Pasco Arauco quien sostiene que no existe la causal de desalojo por
falta de pago, sustentando su posición en que “en un caso de arrendamiento el desalojo procede
por dos causales: (i) por posesión precaria, lo cual presupone que el arrendador generó el
fenecimiento del título de su contraparte mediante la solicitud extrajudicial de devolución del
bien; y (ii) por el vencimiento del plazo pactado originalmente por las partes, y siempre que el
arrendador no haya solicitado extrajudicialmente la restitución, pues en ese caso la causal del
desalojo ya pasaría a ser la de posesión precaria. ¿Y el desalojo por incumplimiento del pago
de la renta? No existe. Lo que debe hacer el arrendador contra el arrendatario moroso es
resolverle el contrato, y en ese caso el desalojo deberá sustentarse en la causal de posesión
precaria, pudiendo acumularse a dicha pretensión el pago de las rentas devengadas (art. 585°
CPC)” (PASCO ARAUCO, 2018). Al respecto, nos permitimos discrepar con tal posición
debido a que, conforme lo señala el Dr. Pretel Alonzo (ALONZO PRETEL, 2018), la norma
procesal y puntualmente el artículo 591° del C.P.C. permite utilizar la vía del desalojo por falta
de pago de manera paralela al vencimiento de contrato. Consideramos que la normatividad
procesal es clara (aunque no deja de ser interesante la posición de PASCO), sin embargo,
estimamos que la interpretación que realiza no se condice con el eficientismo procesal
requerido para procesos que no deberían tener mayor complicación.
Consideramos que no se trata de interpretaciones donde la ley es bastante clara, al punto que a
la fecha se ventilan gran número de procesos de desalojo por falta de pago sin mayores
inconvenientes. No quiero imaginar el supuesto que algún juez, en el caso de los procesos de
desalojo con cláusula de allanamiento futuro regulado por el artículo 594° de Código Procesal
Civil, acogiendo la teoría planteada, termine requiriendo la comunicación de resolución de
contrato como requisito previo a efectos de iniciar un proceso basado en la falta de pago de los
arriendos.
En todo caso, consideramos que un juez no podría denegar una demanda de desalojo por falta
de pago si al requerir la comunicación resolutoria del contrato, esta no es presentada, o si en
caso sea presentada, un juez no podría declarar improcedente la demanda por considerar que
está ante un poseedor precario, ello debido a que de ninguna manera un juez puede modificar el
petitorio de un arrendatario que haya iniciado una demanda por falta de pago (y que incluso ha
realizado la invitación a conciliar la controversia por dicha causal). En consecuencia, si la
demanda se plantea por falta de pago, simplemente corresponde al arrendatario acreditar que
se encuentra al día con sus obligaciones, es la única manera de evitar el desahucio, caso
contrario, la demanda debería ser declarada fundada, salvo casos excepcionales que justifiquen
otra decisión.
Adicionalmente, el artículo 585 del C.P.C. establece claramente que una de las causales del
desalojo es la falta de pago, e incluso precisa dicho artículo en su segundo párrafo que a este
tipo de procesos se podrá acumular el pago de arriendos cuando se fundamenta en dicha
causal otorgando al arrendador una vía alternativa en caso decida iniciar la cobranza de los
arriendos a través de un proceso único de ejecución), en tal sentido creemos perfectamente
viable este tipo de procesos.
En conclusión, consideramos que no podemos establecer prohibiciones donde la ley no las hace,
en consecuencia, independientemente si se cumplen los requisitos establecidos en el artículo
1697 del Código Civil, respecto del plazo de dos meses y quince días (salvo pacto en contrario),
en caso de morosidad del arrendatario, es perfectamente válida y viable la causal de desalojo
por falta de pago, caso contrario se limitaría, sin justificación alguna, una vía más eficaz para
poder tener celeridad en este tipo de procesos.
Luego de las precisiones realizadas por el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil
del año 2017 celebrado el mes de noviembre en la ciudad de Chiclayo, queda claro que
consignar la cláusula de allanamiento futuro en los contratos de arrendamiento constituye la
mejor fórmula para poder tener un mejor resultado (más rápido) y de esta manera poder
recuperar con mayor celeridad el inmueble arrendado.
Cabe señalar que en este tipo de proceso requiere que los contratos de arrendamiento cumplan
un par de requisitos: Que se haya estipulado la denominada “Cláusula de allanamiento a
futuro” y que las firmas de los contratantes se encuentren legalizadas ante notario público o
fedatario. El solo hecho de cumplir con tales requisitos, te faculta a recuperar el inmueble
arrendado a través de un proceso célere, regulado por el artículo 594 del Código Procesal
Civil, el mismo que fue modificado con fecha 28 de mayo del 2014, mediante la Ley 30201.
Las plazos establecidos en este tipo de procesos son los siguientes: 1) El demandado, luego de
notificada la demanda, tendrá seis días para acreditar la vigencia del contrato o la cancelación
de los rentas adeudadas, 2) Si el arrendatario no acredita ninguno de los dos hechos, el juez
ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles.
Es importante también destacar cual es el juzgado competente para este tipo de procesos, y tal
como lo establece el artículo 594 en su penúltimo párrafo, “Es competente para conocer la
solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusula de allanamiento, el juez del
lugar donde se encuentra el bien materia del contrato”.
Si bien es cierto no existe casuística muy conocida respecto a lo establecido por el Decreto
Legislativo 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, no
cabe duda que el procedimiento establecido para el desalojo de los inmuebles arrendados bajo
su regulación constituiría el escenario ideal para viabilizar los procesos de desalojo en general.
En efecto, el Decreto Legislativo bajo comento, publicado en el diario oficial El Peruano con
fecha 18 de julio del 2015, regula el proceso de desalojo a través de la vía del proceso único de
ejecución. Además, es bastante claro al regular que el mismo no requerirá de conciliación
previa para su inicio, y contiene la novedosa disposición respecto de los efectos de la apelación
de sentencia, la misma que se concederá sin efecto suspensivo, tal como lo establece el literal
“k” de su artículo 15.[4]
Para los efectos del presente artículo, cabe precisar que el decreto bajo comento regula en su
artículo 15° el “Proceso Único de Ejecución de Desalojo”, precisando varios aspectos
importantes a fin de agilizar la restitución de los bienes inmuebles arrendados, considerando
que los Formularios Únicos de Arrendamiento (en sus diferentes modalidades) tienen mérito
ejecutivo siempre que estén suscritos ante un notario y estar registrados. Establece la
competencia de los jueces de paz letrado de la jurisdicción donde se ubique el inmueble
arrendado, otorgando el plazo de 5 días para contestar la demanda, admitiendo como medios
probatorios únicamente aquellos que no requieren actuación, admitiendo excepciones y
defensas previas (con lo cual no se atenta contra el derecho de defensa de los arrendatarios),
debiendo el demandado acreditar la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación de
las rentas convenidas. Establece también que el juez deberá sentenciar en un plazo máximo de
tres días hábiles bajo responsabilidad. Señala que en caso declararse fundada la demanda, la
resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del
mandato judicial. Asimismo cursará oficio a la Policía Nacional del Perú, para que en el plazo
de tres días hábiles contados a partir de la notificación, obligatoriamente y bajo
responsabilidad, presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo, bajo
apercibimiento de denunciarlos ante el Ministerio Público.
Respecto de la apelación, establece que el juez superior en un plazo no mayor de tres días
hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de apelación, en decisión
inimpugnable. De haber recurso, el juez comunicará a las partes que el proceso será resuelto
dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes.
Finalmente señala que en caso el arrendatario u ocupante se apropien de los bienes integrantes
de los inmuebles arrendados, tales como acabados, muebles empotrados, servicios higiénicos,
llaves de agua y luz, etc., serán denunciados penalmente por Delito contra el Patrimonio.
5.2. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el
artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble
se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un
caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que
el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio
de la Ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la
devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a
constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
8. Conclusiones
8.1. Que, actualmente existen diferentes causales para desalojar a los inquilinos, la cuales
tienen sus características especiales, siendo de responsabilidad de los abogados de los
arrendadores el cumplir con las mismas a efectos de contribuir a la celeridad en los procesos y
evitarse improcedencias o rechazos de sus demandas.
8.2. Que, para el caso del proceso de desalojo por vencimiento de contrato, es necesario que no
haya requerido la entrega o restitución del inmueble vía carta notarial. El juez competente se
establece según la cuantía establecida en el artículo 547 del Código Procesal Civil.
8.3. Que, en caso haberse remitido carta notarial solicitando la restitución del inmueble
arrendado, el arrendador deberá demandar desalojo por ocupación precaria en mérito a lo
establecido por el Cuarto Pleno Casatorio Civil y por el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y
Procesal Civil del año 2017.
8.4. Que, si es posible demandar desalojo por falta de pago, en mérito a lo regulado en los
artículos 585 y 591 del Código Procesal Civil, los mismos que son bastante claros al regular
esta causal y se encuentran vigentes a la fecha. Sostener lo contrario sería limitar el acceso a la
tutela jurisdiccional efectiva, ir contra el eficientismo procesal y la naturaleza del proceso de
desalojo, el mismo que se limita a establecer a quien le corresponde el derecho de poseer.
8.5. Eliminar la obligatoriedad de la conciliación para todos los procesos de desalojo, a efectos
de evitar que las demandas sean rechazadas por aquellos jueces que, apoyados en la Casación
4628-2013, Arequipa, consideran que la invitación a conciliar constituye un requerimiento que
convierte en precario al arrendatario.
8.6. Que, la tendencia tanto por parte de arrendadores como de sus abogados debe ser la
inclusión de la cláusula de allanamiento futuro en los contratos de arrendamiento, a efectos de
optar por un proceso más célere, conforme a lo acordado en el Pleno Jurisdiccional Nacional
Civil y Procesal Civil 2017 (en este tipo de procesos no se exige la conciliación previa ni se
admiten las excepciones ni defensas previas dado su carácter especial).
8.7. Finalmente, queda pendiente una modificación legislativa a efectos de poder regular todos
los procesos detallados en el presente trabajo, a través de un único proceso de desalojo como el
establecido por el decreto legislativo 1177. Consideramos que el mismo no limita el derecho de
defensa de los arrendatarios al permitirle formular excepciones y defensas previas, es un
proceso especial y rápido que incluso establece que el concesorio de la apelación será sin efecto
suspensivo y le otorga exclusividad en la competencia a los Juzgados de Paz Letrado, con lo que
disminuiríamos el nivel de carga de la Corte Suprema al finalizar los procesos a nivel de
Juzgados Especializados.
8. Bibliografía
LIMO SÁNCHEZ, J. (2018). Los procesos de desalojo express y desalojo por vencimiento de
contrato: Contradicción en las conclusiones del Pleno. Gaceta Civil & Procesal Civil registral /
notarial. Tomo 55 / Enero 2018 , 24.
PASCO ARAUCO, A. (2017). Desalojo contra (ex) arrendatario por fenecimiento de título:
Cuando la lavada sale más cara que la camisa. Gaceta Civil & Procesal Civil registral /
notarial. Tomo 54 / Diciembre 2017., 23.
[2] Considerando un tipo de cambio al mes de agosto del año 2018 de S/.3.30.
[3] Procedencia excepcional no es materia en este proceso. Art. 392-A del C.P.C.
k. El recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres (03) días
hábiles y se concede sin efecto suspensivo.