CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N.° 1605-2017
LIMA NORTE
Pago por edificación en terreno ajeno

Tres son las características de la prescripción extintiva: el transcurso

del tiempo, la inactividad de la parte titular del derecho subjetivo y la
falta de reconocimiento del sujeto pasivo de la relación jurídica. El
primer requisito, es un hecho natural en el que cuando interviene el
legislador establece un inicio y un final para el cómputo del plazo
respectivo. Los otros requisitos tienen que ver con el comportamiento
que los sujetos de la relación jurídica tengan, ya porque optaron por
el “silencio” de su derecho, ya porque invocaron ese silencio por el
plazo señalado por ley para promover la inexigencia de la pretensión.

Lima, ocho de junio de dos mil veintiuno

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número mil seiscientos
cinco - dos mil diecisiete, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha
y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO

Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación

interpuesto por la demandante Alejandrina Julca Ruiz De Quispe de
fecha 24 de febrero de 20171, contra la sentencia de vista de fecha 3 de
enero de 20172, que revocó la resolución N.° 05 de fecha 23 de di ciembre
20133, que declaró infundada la excepción de prescripción extintiva,
reformándola la declaró fundada, en consecuencia, declaró la nulidad de
todo lo actuado, y por su efecto, concluido el proceso, asimismo, declaró
sin objeto de pronunciamiento sobre la apelación contra la sentencia de
primera instancia de fecha 01 de diciembre del 20144, que declaró
infundada la demanda de pago por edificación en terreno ajeno.

II. ANTECEDENTES

1 Ver página 459.

2 Ver página 416.
3 Ver página 221.
4 Ver página 295.

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1. Demanda

Mediante escrito de fecha 9 de mayo de 20135, Alejandrina Julca Ruiz

de Quispe y Ángel Moisés Quispe Quispe, interpusieron demanda
contra María Eufemia Julca Ruiz, teniendo como:

a. Pretensión principal:

Que María Eufemia Julca Ruiz le pague la suma de sesenta y tres mil
doscientos cincuenta y seis soles (S/. 63,256.00) por concepto de la
edificación realizada sobre terreno ajeno por mala fe del propietario,
ubicado en el Pasaje N° 221 de la urbanización Carl os Cueto Fernandini,
Los Olivos, consistentes en la construcción de todo el primer piso y el
casco, tarrajeo y piso pulido de tres ambientes del segundo piso.

b. Pretensión accesoria:

El pago de una indemnización por daños y perjuicios de doscientos mil

soles (S/. 200,000.00), por el daño moral y económico que les viene
causando por haberles permitido cancelar el terreno y construir la
edificación de dicho inmueble, con la idea de vivir como propietarios, para
luego pretender desalojarlos no obstante haber participado
financieramente en su adquisición, mediante el pago de las cuotas del
crédito hipotecario y haber construido prácticamente toda la edificación
actualmente existente.

Fundamentos de la demanda:

- Afirman que en el año 1984 el Estado adjudicó a María Eufemia Julca

Ruiz una casa habitación en el Conjunto Habitacional “Carlos Cueto
Fernandini” a través de ENACE y el Banco Central Hipotecario del
Perú. La codemandante Alejandrina Julca Ruiz, hermana de la

5 Ver página 106.

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emplazada, se encargó de hacer los trámites con la finalidad de que el
inmueble sea destinado a vivienda de ambas partes, con la condición
de que los pagos al Banco sean de cargo de los actores; siendo que el
inmueble adjudicado consistía en un módulo básico de vivienda de un
solo piso con apenas una habitación y un servicio higiénico.
- Agregan que los actores, con el consentimiento de la propietaria, se
encargaron de construir sobre todo el terreno adjudicado (todo el
primer piso y el casco, tarrajeo y piso pulido de tres ambientes del
segundo piso), construcción realizada entre 1984 a 1989 habiendo
desembolsado la suma de sesenta y tres mil doscientos cincuenta y
seis soles (S/. 63,256.00), con la idea de vivir en familia
armoniosamente con pleno goce y uso del bien (primer piso) aunque la
titularidad sobre el predio en términos formales recayese en la
demandada.
- Sin embargo, tras 28 años de vivir pacífica y públicamente en el primer
piso del inmueble, como poseedores del mismo, la demandada
pretende ahora de mala fe calificarlos de ocupantes precarios y les ha
iniciado un proceso de desalojo ante el Primer Juzgado Mixto Sede
MBJ Los Olivos.

2. Resolución N.° 5

El Juez de la causa, mediante resolución N.° 5 de f echa 23 de diciembre

2013, declaró infundada la excepción de prescripción extintiva, bajo los
siguientes fundamentos:

- El decurso prescriptorio de la acción interpuesta se inicia con la

restitución del bien; en este contexto, verificándose de lo actuado que
no existe pruebas que acrediten que los accionantes hayan restituido el
bien de propiedad de la demandada, se infiere que éstos la siguen
ocupando, por tanto, aún no se ha iniciado plazo prescriptorio alguno.

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3. Sentencia de primera instancia

Mediante sentencia de primera instancia de fecha 1 de diciembre de

2014, declaró infundada la demanda; bajo los siguientes fundamentos:

- No se evidenció la mala fe en la propietaria demandada, pues como lo

tienen reconocido los propios demandantes en su escrito de demanda,
la demandada no ocultó su condición de propietaria del bien, sino por el
contrario, los demandantes sí conocían la calidad de propietaria de ella
y a pesar de ello, los demandantes habrían edificado, además
conforme al artículo 914 del Código Civil, la presunción de buena fe no
favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona (como
ocurre en este caso).
- La pretensión accesoria sigue la suerte de la pretensión principal.

4. Apelación

Respecto a la Resolución N.° 05, María Eufemia Julca Ruiz fundamenta

su recurso de apelación, señalando:

- La acción personal prescribe a los 10 años.

- El juez se sustituye a los argumentos de la demandante, quien no ha
citado la aplicación de los artículos 917 y 919 del Código Civil.
- No consintió ni entregó el inmueble la emplazada (fundamentos de
hecho de la demanda numerales 2 y 3), y no obstante ello habrían
edificado; es más, los actores incurren en error al sostener que la mala
fe de la propietaria demandada se configuró en el momento que
planteó demanda de desalojo por ocupación precaria, cuando de
acuerdo al artículo 941 del Código Sustantivo, la mala fe del propietario
no está sujeta a la eventualidad de la interposición de una demanda de
desalojo, sino que, debe configurarse desde el momento que permite

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que terceros de buena fe edifiquen en el predio de su propiedad
ocultando su condición de propietaria.

Respecto a la sentencia de primera instancia, Alejandrina Julca Ruiz de

Quispe fundamenta su recurso de apelación, señalando:

- Hubo un acuerdo verbal entre las partes para la edificación del

inmueble, además vive en el bien inmueble materia de litigio.
- La mala fe de la demandada consiste en que permitió la edificación en
el predio de su propiedad sin hacer reclamo alguno, permitió la
posesión a personas de buena fe.
- La demandada tiene título recién en 1998, cuando la construcción se
inició en 1984.

5. Sentencia de vista

Elevados los autos en virtud de los recursos de apelación interpuestos, la

Sala Superior mediante sentencia de vista de fecha 3 de enero de 2017,
revocó la resolución N.° 05 de fecha 23 de diciembr e 2013, que declaró
infundada la excepción de prescripción extintiva, reformándola la declaró
fundada, en consecuencia, declaró la nulidad de todo lo actuado, y por su
efecto, concluido el proceso; asimismo, declaró sin objeto de
pronunciamiento la apelación contra la sentencia de primera instancia de
fecha 01 de diciembre del 2014, que declaró infundada la demanda de
pago por edificación en terreno ajeno; la Sala Superior indica:

- Por lo esgrimido por la parte demandante, el asunto que subyace al

proceso es ajeno a las mejoras, cuya regulación jurídica (artículos 915
al 919 del Código Civil) está vinculado con el derecho a la posesión, y
como tal resulta inaplicable para resolver la excepción propuesta.
- Atendiendo a que los demandantes consideran que la demandada
debe pagarles, dice, por haberles autorizado de mala fe a construir en

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el lote de terreno de su propiedad, es evidente que se trata de una
acción (pretensión) personal que prescribe a los diez (10) años.
- De acuerdo a ley, el término inicial del cómputo de ese plazo es desde
que puede ejercitarse la acción (pretensión), y el término final es hasta
el vencimiento del último día de ese plazo. En ese ámbito, por la
afirmación de los demandantes de que terminaron de construir la
edificación que señalan en el año de 1989, es categórico que el
referido plazo de los diez (10) años ha vencido con exceso a la fecha
de la demanda (09 de mayo del 2013).

III. RECURSO DE CASACION

Mediante resolución de fecha 01 de julio de 2019 esta Sala Suprema ha

declarado procedente el recurso de casación, por las causales
denunciadas de: Infracción normativa del artículo 1993 del Código
Civil y del artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Estado.

IV. FUNDAMENTOS

Primero. Motivación de las resoluciones judiciales

1. En múltiples sentencias este Tribunal ha señalado que la

constitucionalización del deber de motivar implica que se está ante una
obligatoriedad universalizada e indisponible tanto para la esfera privada
como para la pública, permitiendo a las partes controlar el significado
de la decisión (función endoprocesal) y posibilitando el control
democrático de los jueces, que obliga, entre otros hechos, a la
publicación de la sentencia, a la inteligibilidad de la decisión y a la
autosuficiencia de la misma (función extraprocesal). En las mismas
resoluciones judiciales, ha reparado que la motivación no significa la
exteriorización del camino mental seguido por el juez, sino que exista
una justificación racional de lo que se decide. Se trata de una

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justificación racional que es, a la vez, interna y externa. La primera
consiste en verificar que: “el paso de las premisas a la conclusión es
lógicamente -deductivamente- válido” sin que interese la validez de las
propias premisas. Por su parte, la justificación externa consiste en
controlar la adecuación o solidez de las premisas, lo que supone que
la(s) norma(s) contenida(s) en la premisa normativa sea(n) norma(s)
aplicable(s) en el ordenamiento jurídico y que la premisa fáctica sea la
expresión de una proposición verdadera. En esa perspectiva, la
justificación externa exige: (i) que toda motivación debe ser congruente,
de lo que sigue que no cabe que sea contradictoria; (ii) que toda
motivación debe ser completa, por lo que deben motivarse todas las
opciones; y (iii) que toda motivación debe ser suficiente, por lo que es
necesario ofrecer las razones jurídicas que avalen la decisión.
2. En esa perspectiva en cuanto a la justificación interna, se advierte que
el orden lógico propuesto por la Sala Superior ha sido el siguiente: (i)
Como premisa normativa la sentencia ha considerado que estamos
ante una acción personal, pues el derecho de habitación no autoriza la
construcción en el bien y no estamos ante supuestos de mejora. (ii)
Como premisa fáctica la Sala Superior ha tenido en cuenta que la
edificación fue realizada en 1989 y que la demanda fue presentada en
el 2013. (iii) Como conclusión la sentencia considera que se ha
sobrepasado el plazo de 10 años fijado como término de la prescripción
extintiva. Así las cosas, se advierte que la conclusión a la que arriba es
congruente formalmente con las premisas establecidas, por lo que
existe adecuada justificación interna en la sentencia impugnada.
3. En lo que concierne a la justificación externa, este Tribunal Supremo
estima que tal justificación es inadecuada, ya que en la sentencia
impugnada se habla de un derecho de habitación como origen de la
pretensión demandada; sin embargo, no aparece en la demanda
indicación congruente con lo que se afirma, debiéndose señalar que,

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en lo que se refiere al análisis de la pretensión, lo expuesto en la
demanda (y no al contestar la excepción) es lo que determina los
términos del debate.
4. Aunque esta anomalía podría originar la nulidad de la sentencia, este
Tribunal Supremo considera que es posible decidir sobre la excepción
planteada, en tanto, ha habido contradictorio y pronunciamiento de los
órganos jurisdiccionales.

Segundo. Infracción normativa del artículo 1993 del Código Civil

La recurrente sostiene que no se ha tenido en cuenta que el cómputo del

plazo para la prescripción que establece el artículo 1993 del Código Civil,
empieza recién con la interposición de la demanda de desalojo pues se
evidencia la mala fe de la demandada; antes de ello la posesión era
totalmente pacífica y de buena fe. De tal manera que la acción empieza a
correr desde que fueron citados a un centro de conciliación.

Tercero. La prescripción extintiva

1. Los hechos que acontecen pueden tener efectos en el mundo del

derecho. Así, un suceso natural como el mero transcurso del tiempo
puede originar desde el inicio de la ciudadanía hasta la adquisición de
un derecho o la pérdida de este para impedir que se atienda una causa
judicialmente. En estos dos últimos casos se habla de prescripción
adquisitiva y de prescripción extintiva y la relevancia del factor tiempo
es tan relevante que, por ejemplo, el artículo 2219 del code francés los
regulaba en una misma disposición con estas expresiones: “La
prescripción es un medio de adquirir o de liberarse por el transcurso de
un determinado tiempo, en las condiciones determinadas por la ley”.

2. Mediante el instituto de la prescripción extintiva se sanciona al titular de

un derecho que no ejerció este durante cierto tiempo. La sanción que

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establece el legislador peruano es la pérdida de la acción (en realidad,
pretensión, desde que la “acción” es siempre un derecho abstracto), si
bien, más propiamente, puede señalarse que lo que se extingue es la
facultad de exigir6 el derecho que se dice poseer.

3. Tres son las características de la prescripción extintiva: el transcurso

del tiempo, la inactividad de la parte titular del derecho subjetivo y la
falta de reconocimiento del sujeto pasivo de la relación jurídica. El
primer requisito, como se advierte, es un hecho natural en el que, sin
embargo, interviene el legislador para establecer un inicio y un final
para el cómputo respectivo. Los otros requisitos tienen que ver con el
comportamiento que los sujetos de la relación jurídica tengan, ya
porque optaron por el “silencio” de su derecho, ya porque invocaron
ese silencio y el plazo señalado por ley para promover la inexigencia de
la pretensión.

4. La sanción tiene como fin impedir situaciones de incertidumbre,

objetivo que se justifica por la presencia de determinados principios
constitucionales, tales como el de seguridad jurídica y el de orden
público, los cuales se desprenden de la fórmula de Estado de Derecho
contenida en los artículos 3 y 43 de la Constitución Política del Estado,
tal como lo ha expuesto el Tribunal Constitucional7 y como lo ha
señalado Manuel Albaladejo en estos términos: “El fundamento de la
prescripción se halla en la opinión (más o menos discutible) de que el
poder público no debe proteger indefinidamente, y con el vigor con que
dispensa esa protección en los casos normales, a los derechos que ni
se usan por su titular ni son reconocidos por aquel sobre quien pesan,

6 DIEZ-PICAZO, Luis. “En torno al concepto de prescripción”. En: Anuario de Derecho

Civil. Madrid, 1936, fascículo V, tomo XVI, pág. 987.

7 Sentencia del Tribunal Constitucional. Expediente número 02132-2008-PA/TC,

fundamento 32. “Ahora bien, este objetivo (se refiere a la prescripción) se justifica con la
protección de determinados principios constitucionales tales como el principio de
seguridad jurídica y el orden público”.

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pues ello iría contra la seguridad jurídica general, que sufriría alteración
si una situación que se ha prolongado durante largo tiempo sin ser
impugnada, pudiera verse atacada, después, mediante acciones no
hechas valer nunca por nadie”8.

5. El diseño realizado por el legislador peruano sobre este instituto es el

siguiente:

a. Con respecto al plazo de prescripción: El artículo 2001 del Código

Civil señala que las pretensiones prescriben en un tiempo que va
de dos a diez años, según el interés sea de orden particular (como
en el caso de las indemnizaciones) o de asuntos que interesen al
Estado, dada la gravedad de la infracción (como en el caso de las
nulidades de los actos jurídicos). Hay, además, plazos especiales,
como aquel que corresponde a la separación de cuerpos por la
causal de adulterio, que culmina a los seis meses de conocida la
causa y, en todo caso, a los cinco años de producida.

b. Con respecto al inicio y término del plazo: Ellos se computan

siguiendo lo prescrito en el artículo 183 del Código Civil; por ello no
comprende el día inicial pero sí el de vencimiento, y cuando se
establece por años, el plazo vence en el mes del vencimiento y en
el día de este correspondiente a la fecha del mes inicial.

c. Con respecto a la suspensión e interrupción del plazo: Cabe

suspensión por los vínculos personales existentes entre los sujetos
de la relación jurídica y por la imposibilidad de reclamar el derecho
ante un Tribunal Peruano (artículo 1994 del Código Civil); y cabe
interrupción por: 1. Reconocimiento de la obligación; 2. Intimación

8 ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil I. Librería Bosch. Barcelona, 1985, pág. 496.

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para constituir en mora al deudor; 3. Citación con la demanda o por
otro acto con el que se notifique al deudor, aun cuando se haya
acudido a un Juez o autoridad incompetente; 4. Oponer
judicialmente la compensación (artículo 1996 del Código Civil). En
este punto, debe señalarse que la citación con la demanda debe
vincularse con lo expuesto en el artículo 438 del Código Procesal
Civil, cuyo tenor prescribe: “El emplazamiento válido con la
demanda produce los siguientes efectos: (…) 4. Interrumpe la
prescripción extintiva”.

d. Con respecto a la conciliación: La norma específica (artículo 19 de

la Ley de Conciliación) señala que en la conciliación el plazo se
suspende, de forma tal que concluido el procedimiento el plazo se
reanuda.
e. Con respecto al cómputo del plazo: La prescripción comienza a
correr desde el día en que puede ejercitarse la acción (artículo
1993 del Código Civil).

Cuarto. El caso en cuestión

1. En el presente caso no se discute el tiempo de las construcciones

realizadas, sino desde cuando se pudo presentar la demanda. En
suma, la pregunta a contestar es cuándo le fue posible a la
demandante ejercitar la acción que viene solicitando.

2. El bien, de cuyas construcciones se solicita el pago, viene siendo

ocupado por la parte demandante, quien afirma que convino con la
parte demandada en hacer las edificaciones “con la idea de vivir en
familia”, como así ocurrió –asegura- durante 28 años. Expresa,
además, que pretende el pago porque se le está demandado como
precaria.

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3. Si tal es la aseveración que se efectúa, entonces debe repararse en lo
prescrito en el IV Pleno Casatorio Civil, cuyo precedente 5.5. establece
que cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o
modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o
mala fe- debe emitirse la decisión que corresponda en el proceso de
desalojo “dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en
otro proceso lo que considere pertinente”.

4. Eso es lo que ha ocurrido en el presente caso y de ello da cuenta la

demandante en el punto 4 de los fundamentos de hecho de la primera
pretensión, corroborado con los medios probatorios números 11 y 12
de su demanda.

5. Si ello es así –más allá de las normas que invoquen- puede concluirse
que se está en el supuesto de lo indicado en el Pleno Casatorio antes
señalado y de ello se infiere, que el plazo prescriptorio no corre desde
el momento de la construcción (que podríamos establecer como el de
la lesión), sino desde el momento del requerimiento de entrega del bien
(etapa de la realización), pues es allí donde encuentra justificación
discutir el valor de lo edificado, por interpretación extensiva de los
artículos 917 y 919 del código civil.

6. Así las cosas, debe declararse infundada la excepción de prescripción

extintiva y ordenarse a la Sala Superior que emita el pronunciamiento
que corresponda sobre la sentencia de primera instancia, esto es,
emitir pronunciamiento de fondo.

V. DECISIÓN

Por estos fundamentos y aplicación del artículo 397 del Código Procesal
Civil: Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por la
demandante Alejandrina Julca Ruiz De Quispe de fecha 24 de febrero

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de 20179; en consecuencia CASARON sentencia de vista de fecha 3 de
enero de 201710; actuado en sede de instancia: CONFIRMARON la
resolución N.° 05 de fecha 23 de diciembre 2013 11, que declaró infundada
la excepción de prescripción extintiva; ORDENARON que la Sala Civil
Permanente Corte Superior de Justicia de Lima Norte emita decisión de
fondo, resolviendo el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia
de primera instancia de fecha 01 de diciembre del 201412; DISPUSIERON
la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”,
conforme a Ley; en los seguidos con María Eufemia Julca Ruiz, sobre
pago por edificación en terreno ajeno; y los devolvieron. Interviniendo
como ponente el señor Juez Supremo Calderón Puertas.

S.S.

TICONA POSTIGO

SALAZAR LIZARRAGA

RUEDA FERNANDEZ

CALDERÓN PUERTAS

ECHEVARRÍA GAVIRIA

Ymbs

9 Ver página 459.

10 Ver página 416.
11 Ver página 221.
12 Ver página 295.

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CONSTANCIA

Se deja constancia que en la fecha se ha llevado a cabo la calificación del

recurso de casación con los señores Jueces Supremos Ticona Postigo,
Salazar Lizárraga, Rueda Fernández, Calderón Puertas y Echevarría
Gaviria.

Lima, 8 de junio de 2021.

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Flor de María Concha Moscoso

RELATORA

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