LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Ley N º 13.

512 (Su análisis)

Artículo 1º.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o
departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios
distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede
pertenecer en condominio a más de una persona.
Artículo 2º.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y co-
propietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos
comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría,
refrigeración, etc.;
Los locales para alojamiento del portero y portería;
Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene
carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.
ANALISIS DEL ART. 2do
1) Determinación de las distintas partes del edificio.
Dentro del edificio y conforme a la normativa de la ley en análisis podemos distinguir en
principio tres clases de componentes:
Partes de uso exclusivo.
Partes de uso común
Partes de propiedad y uso exclusivo
Partes de uso exclusivo: Conforme al art. 2 de la ley 13.512 "cada propietario será dueño
exclusivo de su piso o departamento...." y conforme al art. 4 enajenar el piso o
departamento, constituyendo sobre ellos derechos reales y personales, sin necesitar la
autorización del resto de los copropietarios. Con ello ninguna duda cabe que en el ejercicio
del derecho de propiedad sobre la unidad de uso exclusivo el dueño puede disponer de ella
sin que el consorcio p pueda hacer objeción alguna, siempre con las restricciones y límites
que impone el reglamento de copropiedad, que mas adelante veremos.
Partes de uso común, conforme al art. 2 ya citado, el propietario de cada unidad, será
además condominio de los siguientes elementos constitutivos del inmueble.
TERRENO: En primer lugar los condominios comparten el terreno donde se encuentra
construido el edificio, de ahí que los departamentos sean en general más económicos que
las casas.
CIMIENTOS: 0 sea la base del edificio que, se encuentra bajo tierra.
MUROS MAESTROS.- Pueden caracterizarse como tales aquellos que cubren las columnas
los que de ningún modo pueden ser afectados por el copropietario de tal modo que ponga
en peligro la estructura del edificio. Por ello existe la prohibición absoluta de demolerlos,
aunque formen de la unidad individual ya que su desaparición puede dar lugar a la
desaparición total del inmueble. Conforme al art. 5 de la ley en análisis esta prohibido "toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o de las partes
comunes". Sentado este principio de abstención por parte del copropietario de afectar estos
muros maestros, se le agrega otra obligación de no hacer en la mencionada norma que
consiste en la prohibición de "cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros exteriores con tonalidades distintas de las del conjunto". Esta prohibición no está
relacionada en modo alguno con la seguridad del edificio, sino mas bien con un problema de
estética, de modo tal que la facultad de decorar la unidad no se extienda al frente,
presentando diversidad de colores, materiales, etc... Sin perjuicio de lo expuesto, la facultad
que tiene el consorcio de exigir esa modificación del frente del edificio no puede llegar a
extremos tales como el de evitar la presencia de acondicionadores de aire, por ejemplo una
inflexibilidad de esta naturaleza evidenciaría un ejercicio abusivo del derecho que le confiere
el artículo 5 de la Ley 13.512 y difícilmente tendría la posibilidad de prosperar ante la
justicia.
Así por ejemplo la jurisprudencia: "el impedimento de uso de la fachada u otro bien común
para la instalación de acondicionadores puede privar al interesado de una legítima
prerrogativa de mejor goce y uso de su propiedad, por eso, la conducta de quien lleva a
cabo esta instalación no puede juzgarse arbitraria ni asimilable a quien cambia por sí un
tramo de la fachada, en su forma, color o decoración por una mera predilección estética"
(Cámara Nacional Civil Sala B Abril 4-975 FD 64-97) y luego la misma sala y en el mismo
caso sienta un criterio que puede considerarse el lógico y justo en la interpretación del
artículo 5 en análisis, sentenciando: "En la apreciación de la quiebra de los valores estéticos
debe procederse con criterio riguroso, para resolver en c ontra de quien hizo la colocación
(en el caso se refiere a un aparato de aire acondicionado), solo cuando ella rompe
groseramente y sin alternativa la armonía del conjunto, tanto más cuando la proliferación de
esas instalaciones determine una modificación en la apreciación de esos valores". Del
mismo modo la colocación de antenas ha sido materia de discusión judicial, siendo cada vez
menos frecuentes este tipo de planteos habida cuenta no solo la proliferación de los
aparatos de aire acondicionado y antenas de televisión.
TECHOS: Los techos del inmueble también son partes comunes y los copropietarios deben
contribuir a su manutención y conservación. Estos no deben confundirse con las azoteas las
que normalmente son de uso común, sin perjuicio de que sean de uso exclusivo por el
hecho que solo una unidad de vivienda tenga acceso al mismo. Ese sería un caso de una
parte de propiedad común y uso exclusivo.
PATIOS: Estos también son partes comunes, pese a que normalmente son de uso exclusivo
al titular de la vivienda con acceso al mismo. El hecho de que el dueño de la vivienda con
acceso pueda tener el uso exclusivo, el hecho de no tener la propiedad del mismo en un
ciento por ciento, impone restricciones a ese uso y goce, por Io que en principio y como
regla básica deberá respetar espacio destinado a patio, en ese estado, sin posibilidad de
techarlo transformando un nuevo ambiente. Asimismo tampoco tendría derecho a cerrarlo
por medio de un toldo, en la medida que por medio de ello, obtenga el mismo beneficio que
un techo, dejándolo cerrado permanentemente. Asimismo normalmente el patio destinado
generalmente a unidades de la planta baja tienen como función la entrada de aire y luz a la
unidad con acceso al mismo, de tal modo que el cerramiento del patio común constituiría no
solo una violación (del articulo 2 sino también una franca infracción a normas municipales en
la materia.
SOLARES: Entendiendo que la palabra solar puede asimilarse a los balcones, que al igual
que los patios, son propiedad de todo el consorcio con uso exclusivo por parte del
propietario. Del mismo modo en el caso analizado precedentemente el propietario con
acceso exclusivo al balcón no puede cerrarlo herméticamente, transformarlo en una nueva
habitación, sin perjuicio de que se permiten la colocación de protectores de balcones, como
así también la colocación de toldos de Iona o materiales impermeables, en la medida que
mantenga la armonía del frente. Así por ejemplo el consorcio no podría oponerse a la
colocación de un protector de balcón en la medida que el mismo fuere pintado del mismo
color que las barras del balcón, pero si seria atendible su queja si se pretende decorarlo de
tal modo que afecte la armonía del frente. Del mismo modo respecto de los toldos .existe
una norma municipal que prevé que los toldos de un mismo edificio tienen que ser del
mismo color o con las mismas guardas de colores en su caso, definiendo tal elección el
primer copropietario que coloca el toldo.
PORTICOS, GALERIAS Y VESTUARIOS COMUNES: Sobre ellos no hay dificultad. Sin
duda aquí la ley se refiere a los palieres y el hall de entrada cuyo carácter común no da
lugar en líneas generales a ningún tipo de dificultad. Respecto de los pórticos entiendo que
la ley se refiere a puertas que existen dentro de los pasillos o dentro del hall o pasillo de
entrada ya que la puerta I de entrada la menciona más adelante como de uso común.
ESCALERAS Y PUERTAS I)E ENTRADA: No existe dificultad alguna para determinar que
las escaleras son de uso común Io mismo que las puertas de entrada. Respecto de las
puertas de entrada, la modalidad de mantenerla cerrada permanentemente, pese a la
existencia de portero eléctrico, y la molestia que significa no poder utilizarlo, si la mayoría de
los copropietarios ha dispuesto como medida de seguridad que se mantenga cerrada en
forma permanente, no tendrían los eventuales perjudicados de la medida, derecho de
reclamo alguno, ya que la jurisprudencia ha entendido que no altera el carácter común de la
puerta de entrada y constituye una forma de reglamentar su uso, potestad que se encuentra
en manos de la mayoría de los copropietarios.
Sin perjuicio de Io expuesto, la restricción que impera en la mayoría de los edificios
destinados a oficinas de no poder acceder a los mismos fuera de determinado horario o bien
determinados días, como domingos y feriados constituiría una restricción excesiva por parte
de los copropietarios y en detrimentos de ellos, por Io que pese a ser una costumbre
generalizada tal restricción, la posibilidad de acceder dentro del horario prohibido con total
libertad ha sido autorizado judicialmente. En este caso la restricción mencionada va mas allá
de una mera reglamentación, siendo sin duda una verdadera y grave restricción al dominio
que en forma alguna puede ser tolerada por la justicia.
LOCALES E INSTALACIONES DE SERVICIOS CENTRALES: Su carácter de común
resulta indiscutible. Normalmente las discusiones suscitan en la hora de determinar el
carácter común o exclusivo de una cañería a fin de contribuir a repararla. Ese punto será
materia de examen en puntos sucesivos.
UNIDAD DESTINADA AL ALOJAMIENTO DEL PORTERO Y PORTERIA: Normalmente en
los edificios que sobrepasan los tres pisos y poseen ascensor se construye una vivienda
destinada al portero y su familia, conviviendo en consecuencia el mencionado dentro del
edificio. La unidad correspondiente al portero es propiedad común pero de uso exclusivo del
referido portero por todo el tiempo que dure la relación laboral.
Cada propietario es en consecuencia en la proporción, que le corresponda condominio de la
unidad de vivienda correspondiente a la portería.
TABIQUES O MUROS DIVISORIOS DE LOS DISTINTOS DEPARTAMENTOS: Aquí la ley
aclara sobre el carácter de comunes (.a aquellos muros divisorios que sin llegar a ser muros
maestros separan dos departamentos. En consecuencia esos tabiques son comunes de
todos los copropietarios y no solamente de los departamentos linderos, por Io que su
conservación y reparación estará a cargo de todos los copropietarios y no solamente de los
departamentos linderos, es Io que ha dejado bien aclarado la ley en ese punto al declararlo
dentro de las partes comunes.
ASCENSORES, MONTACARGAS Y EN GENERAL TODOS LOS ARTEFACTOS O
INSTALACIONES EXISTENTES EN BENEFICIO COMUN: Es indiscutible el carácter de
común de los elementos mencionados quedando a cargo del reglamento de copropiedad o
aún del reglamento interno del edificio pormenorizar el uso de los mismos. Normalmente la
mayor afectación respecto de los ascensores sobreviene cuando algún propietario o
inquilino se muda, ya sea traiga o lleve muebles. Es conveniente fijar en el reglamento de
copropiedad un horario adecuado y razonable para efectuar mudanzas, arbitrando además
un sistema de sanciones para aquel que en ocasión de mudarse dañe los bienes de
propiedad común.
SOTANOS Y TERRAZAS: Dentro del mismo artículo se indica el carácter da común de los
sótanos y terrazas, permitiendo que los consorcistas pacten Io contrario. De modo tal que si
el reglamento nada dice al respecto tanto sótanos como terrazas son de uso común.
Cuando en un sótano se construyen bauleras, las mismas son de uso exclusivo del
propietario, que generalmente accede a ellas con la compra de su unidad de vivienda,
adquiriendo la baulera como unidad complementaria. Fuera del lugar afectado a la baulera
de uso exclusivo el resto es de propiedad común. Pero como normalmente el sótano es el
lugar donde están algunos o todos los servicios centrales los copropietarios no pueden
utilizarlo para guardar todas aquellas cosas que no le entran en la vivienda, ya que el
espacio es necesario para una adecuada atención del servicio de higiene y aseo periódico,
por Io que ese uso común del sótano debe ser convenientemente reglamentado a fin de
evitar abusos y situaciones enojosas.
Respecto de las azoteas, pueden verse como se indica arriba afectada al uso exclusivo del
propietario de la vivienda que tiene acceso a la misma. De no verse afectada por tal derecho
es de uso común de todos los consorcistas, los que podrán tender la ropa y colocar antenas.
Cabe aclarar que la enunciación precedente no as taxativa, esto es limitativa al número de
los elementos. que se consideran comunes en un edificio, Muy por el contrario la ley dice
que la enunciación del artículo 2 es meramente ejemplificativa pudiendo considerarse
comunes otros elementos no contemplados por la ley. En una actitud muy inteligente la ley
arbitró los medios necesarios para que por extensión se consideren comunes otros
elementos no conocidos o no inventados al tiempo del sancionamiento de la ley y que
pudieren ser incluidos automáticamente.
Gracias a esta indicación hoy día puede considerarse colectiva a la antena colectiva valga la
redundancia.
Artículo 3º.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario
sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su
propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario,
a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietarios en los
bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o
piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán
comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los
mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
ANALISIS DEL ARTICULO 3ro
USO DE LOS BIENES COMUNES.
Los bienes detallados en el punto anterior, podrán ser usados por los copropietarios
"conforme a su destino" "sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás".
De este modo la ley exige dos elementos de lógica convivencia, en primer lugar que los
bienes comunes se utilicen de acuerdo a su destino, o sea darles el uso normal y que ese
uso sea tal que no perjudique o restrinja el mismo derecho de uso que tengan los demás
copropietarios sobre la misma cosa.
Los reglamentos de copropiedad normalmente prevén reglas que tienden a uso racional de
las cosas comunes por ejemplo previendo horarios de uso de ascensor para mudanzas, u
horarios de cierre con llave de la puerta de entrada, como así también horario a partir de los
cuales puede sacarse a los palieres los residuos.
DERECHO DE CADA CONDOMINIO SOBRE LAS PARTES COMUNES.
La segunda parte del artículo en análisis prevé el derecho de cada propietario sobre los
bienes comunes será proporcionado al valor de su unidad. Correlativamente y conforme al
artículo 8 primera parte en esa misma proporción deberán contribuir los copropietarios para
la administración y reparación de los bienes comunes.
Respecto de los porcentuales y su proporcionalidad al metraje de las unidades cubiertas
volveremos más adelante.
INSEPARABILIDAD DEL DERECHO A LAS PARTES COMUNES Y DE SUS DERECHOS
DE PROPIETARIOS DE SU UNIDAD.
Coherente con el sistema instituido en la ley en estudio, los derechos de cada propietario
sobre las partes comunes son inseparables del dominio uso y goce su respectivo
departamento. Y agrega que la transferencia de tales derechos o la constitución de
gravamen sobre el mismo o embargo trabado sobre la unidad del titular comprende también
el derecho a las partes comunes, las que en consecuencia son inseparables de la unidad no
pudiendo afectar o transferir los derechos sobre la otra. Sin ninguna es una norma de orden
público, por Io quo no podrá ser en modo alguno modificada ni por la voluntad de las partes
ni siquiera con el consentimiento de todos los copropietarios.
De esto modo la ley en estudio crea en esta materia un supuesto de indivisión forzosa en los
términos de los artículos 2710 y siguientes del Código Civil que indica que habrá indivisión
forzosa cuando haya condominio sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables
al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, estando
impedidos los condominios a solicitar la división del bien.
 
Artículo 4º.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás
enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales
sobre el mismo.
ANALISIS DEL ART. 4to
Conforme al artículo 4 de la ley 13.512 "cada copropietario puede sin necesidad de
consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo". Así como la ley reglamente los derechos de
los copropietarios sobre la cosa común consagrando un condominio con indivisión forzosa
como contrapartida consagrada el dominio absoluto sobre la unidad perteneciente a cada
propietario.
Este dominio que aparece como absoluto en principio, tiene todas las características del
dominio en general, en los términos del artículo 2506 del Código Civil, pudiendo su titular
ejercer sin tipo de condicionamiento su derecho de propiedad. Sin perjuicio de ello tendrá
restricciones que deberá respetar, ya que el ejercicio a que se refiere este artículo 4 debe
ser interpretado integralmente con el resto de la Ley en estudio por ello cuando el propietario
quiera por ejemplo vender o alquilar su unidad, deberá respetar el destino de la misma, por
ejemplo si el destino de las unidades es exclusivamente para vivienda no podrá instalar
oficinas o depósitos.
Por ello pese a que un departamento afectado a la normativa de la ley normalmente se ve
afectado por mayores restricciones que otro tipo de inmueble, no implica que no pueda
ejercerse sobre los derechos derivados del dominio siempre y cuando respeten las normas
que reglamenten su ejercicio.
RESTRICCIONES Y LIMITES AL EJERCICIO DEL DERECHO DE DOMINIO SOBRE LA
UNIDAD DE CADA COPROPIETARIO.
En general.
En el Código Civil, en los artículos 2611 y siguientes y bajo el título "de las restricciones y
límites del dominio" el codificador sentó reglas genéricas referentes al tema en estudio.
Velez Sarsfield fundamenta dicha normativa en la nota al artículo 2611 expresando: "las
restricciones al dominio privado en mira de salvar otros derechos de las propiedades
contiguas... y agrega estas disposiciones no tienen en realidad otro objeto que el de
determinar los limites en los cuales deben restringirse el ejercicio normal del derecho de
propiedad, o de conciliar los intereses opuestos de los propietarios vecinos".
De este modo puede decirse que en general los vecinos de distintos inmuebles tienen
ciertas limitaciones legales al ejercicio de su derecho de propiedad, el que podemos resumir
genéricamente en Io siguiente:
I) Excavaciones en terreno propio: Conforme al artículo 2615 el propietario de un
inmueble no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno de modo tal que puedan
causar la ruina en el terreno vecino, ya sea afecte a la construcción en sí como a sus
plantaciones o causare desmoronamiento de tierra.
2) Caída de materiales o elementos: Conforme al artículo 2616 el propietario debe
mantener su inmueble de modo tal que de caerse algún elemento o material de el no dañen
a vecinos o transeúntes. interpretando esta norma con las que regulan la responsabilidad
civil en general artículo 1109, 1113, de Código Civil ya que en el caso de causar algún daño
por elemento caído de su propiedad el dueño deberá responder por daños y perjuicios salvo
que probare que medio parte de la víctima o la de un tercero por el cual no deba responder
(artículo 1113) ya que en el caso el dueño responde por el vicio o riesgo de la cosa, sin que
la ley requiera para su sanción relación de causalidad entre el hecho y la voluntad del sujeto.
Por ello la colocación de macetas, maceteros, maceteros pesados, u otros objetos, en
balcones en realidad constituyen un riesgo para su dueño, ya que si se desprenden de sus
lugares, aun sin mediar voluntad alguna, ponen en cabeza de propietario todas las
consecuencias de la responsabilidad Civil. Más aun, cuando caen cascotes o escombros de
construcción ya sea al exterior del edificio o patios internos o vecinos, ya que deben
arbitrarse los medios necesarios para evitar tales perjuicios.
3) Humo, calor, olor, ruidos, etc.: El Código Civil reformado por la ley 17.711, indica que el
límite a las molestias que se ocasionen a los vecinos por el humo, olor, calor, luminosidad,
ruidos, vibraciones o daños similares no deben exceder la normal tolerancia, aunque el
productor de dichas molestias tenga autorización administrativa para funcionar. En cuanto a
la solución o resolución de estos conflictos, el artículo 2618 intenta contemporizar la
producción industrial en general con la tranquilidad o calidad de vida de los linderos, dejando
en manos del juzgador el imponer una indemnización de daños y perjuicios al infractor con
la continuidad de tales molestias- o bien hacerlas cesar. Asimismo agrega una regla muy
justa y de gran ayuda para dilucidar tal cuestión: la prioridad del uso.
4) Pozos, cloacas, acueductos, materias corrosivas: El artículo 2621 del Código Civil
prohíbe la construcción de "pozos, cloacas, letrinas, acueductos, que causen humedad,
establos, depósitos de Sal, materias corrosivas... o fabricas en empresas peligrosas a la
seguridad, solidez, y salubridad del edificio o nocivas a los vecinos" debiendo guardar las
distancias a los muros medianeros que indique la reglamentación.
5) Aguas estancadas: El artículo 2625 del Código Civil prohíbe al dueño de un inmueble
tener "aguas estancadas", que emanen de sus inmuebles olores o causen filtraciones en los
inmuebles vecinos, como tampoco hacer trabajos que transmitan a las cases vecinas gases
fétidos o perniciosos para la salud en general.
6) Arboles: Los árboles deben plantarse a tres metros de las medianeras y los arbustos a
un metro. Si bien en general en los balcones o patios interiores no hay árboles, es bueno
conocer esta norma, para conocer los derechos de todo el consorcio respecto de sus
vecinos linderos. Conforme al artículo 2629 Código Civil, en caso de que las ramas de los
arboles se extendiesen sobre las propiedades vecinas, el vecino tiene derecho a solicitar
que las mismas se corten y si fuesen raíces, podrá cortarlas por sí mismo.
7) Ventanas en medianeras: Reza el artículo 2654 que ningún propietario podrá abrir
ventanas en la pared medianera sin consentimiento del condominio y agrega la nota al
mencionado artículo que ni aun con "vidrio incrustado en marco que no pueda abrirse'. Y el
artículo 2658 completa el concepto diciendo que no puede tenerse "vistas del previo vecino"
por medio de ventanas, balcones, "u otros voladizos", sino a menos de tres metros de la
línea divisoria. También está prohibida la vista oblicua sobre la propiedad ajena sino con 60
cm de distancia.
En particular: Si bien algunas de las restricciones precedentemente indicadas resultan poco
imaginables para un edificio dividido en propiedad horizontal, es bueno tener un
conocimiento genérico de las mismas, para resolver cuestiones análogas que pueden
suscitarse entre los vecinos concordantemente con las soluciones del Código Civil, cuando
dichas cuestiones no están contempladas por los reglamentos internos. Véase por ejemplo
el tema del humo, que puede asimilarse perfectamente a la prohibición expresa o tácita de
hacer el tradicional asado tanto en los balcones como en los patios interiores.
Asimismo la prohibición de abrir ventanas en los muros medianeros o bien en paredes que
dan a patios interiores resulta interesante porque puede suscitarse alguna cuestión sobre el
particular y es conveniente saber si hubo violación de la Ley. A estas restricciones genéricas
cabe sumarle restricciones especiales que surgen de la Ley 13.512, y que son las
siguientes:
Está prohibido a los copropietarios efectuar "innovaciones o modificaciones" que afecten la
seguridad del edificio a los servicios comunes.
Queda claro en consecuencia que el derecho de modificar la unidad de cada consorcista no
es absoluta, sólo está prohibida cuando afecte la seguridad del edificio (por ejemplo
destrucción parcial de medianeras) o afectare los servicios comunes (obstruya cañerías de
distribución de aguas en general). La Ley limita en consecuencia esta restricción
sacrificando un mero interés personal al interés conjunto, pero existan reglamentos de
copropiedad que limitan aun mas los supuestos legales de modo tal de oponerse a cualquier
tipo de modificación, afecten o no a los servicios comunes o bien la seguridad del edificio.
Entendiendo que una cláusula que impidiera cualquier tipo de modificación interna en la
unidad habitacional, por la prohibición en si misma, y con ninguna función respecto del
conjunto y consecuentemente impidiera mejorar la calidad de vida o comodidad de su
propietario, sería susceptible de revisión judicial.
Artículo 5º.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su
propio piso o departamento; estando prohibida toda Innovación o modificación que pueda
afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma
externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a
las del conjunto.
ANALISIS DEL ART. 5to
Otra prohibición que surge de la normativa del artículo 5 de la Ley 13.512, es la que indica
que está terminantemente prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las
paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas al conjunto". El alcance de esta
prohibición Io hemos analizado en capítulos anteriores en el sentido de que la Ley no
ampara el ejercicio abusivo de ese derecho, por Io que los jueces se han pronunciado en
materia de acondicionadores de aire y antenas de televisión con los alcances apuntados.
La prohibición legal en análisis tiende a evitar que los consorcistas puedan redecorar o
pintar con colores diferentes al conjunto de modo tal que indirectamente afecten la estética
del conjunto. Pero como se ha visto a la hora de medir la estética con la comodidad se
tiende a la comodidad, en la medida que no resulte arbitraria o abusiva.
Artículo 6º.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas
o perjudiciales para el edificio.
ANALISIS DEL ART. 6to
El artículo, consagra la siguiente prohibición dirigida no solo al propietario sino también en
general a cualquier ocupante:
Destinar la unidad a usos contrarios a la moral y las buenas costumbres o a fines distintos a
los previstos en el reglamento de copropiedad.
Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos o ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas
o perjudiciales para el edificio. Y aquí cabe preguntarse qué clase de sanción le merecería al
transgresor de este artículo... La Ley en su artículo 15 prevé que el administrador o los
propietarios denunciarán la transgresión imponiéndose al autor pena de arresto hasta de
veinte días o la aplicación de una multa cuyo beneficiario será el fisco. Asimismo el juez se
encuentra facultado a adoptar las medidas necesarias a fin de hacer cesar la infracción
pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio del uso de la fuerza pública en casos
necesarios. Jurisprudencialmente puede citarse la aplicación de esta normativa en una
sentencia de la Cámara Civil Comercial de Bahía Blanca, donde se impuso arresto de los
locatarios de un inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal que habían instalado
un cabaret en el inmueble. (Autos "Marchesi Norman c, Sepulveda de Boletta" E.D. 58-194 y
siguientes).
Sin perjuicio de la pena de arresto instituido en la Iey como así también la posibilidad de
allanamiento, en caso de reincidencia y si el infractor fuere ocupante no propietario podrá
ser desalojado. Vale decir que sin perjuicio del contrato de locación que Io ligue con el
propietario del inmueble, el administrador o el propietario afectados pueden solicitar el
desalojo en caso de reincidencia en la, violación del artículo 6 de la Ley en estudio. Todas
estas penalidades pueden aplicarse sin perjuicio de la acción por daños y perjuicios, en la
medida del daño producido.
A estas restricciones genéricas y específicas suelen agregarse otras derivadas del
reglamento de copropiedad y administración, que en la medida que vengan a completar la
Ley no resulten abusivas o arbitrarias serán validas y obligatorias para los consorcistas.
Artículo 7º.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos ;
al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la
casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble común no
puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
Artículo 8º.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación
de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado
sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los
propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor
renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren a juicio de cualquiera
de ellos, de costo excesivo o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio,
pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el
trámite correspondiente al interdicto de obra nueva ; pero la resolución de la mayoría no
será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los
propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás,
previamente advertidos, pueden realizar expensas necesarias para la conservación o
reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también,
cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar
los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren
útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del
uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que
le pertenece.
Artículo 9º.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un
reglamento de copropiedad y administración, por costo de escritura pública, que se inscribirá
en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de
los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá
también consignarse en la escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El
reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un
extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante
podrá elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo;
Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción;
Debiendo nombrarse en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas
comunes;
La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá
la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras
resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
Artículo 10º.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de
las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa
deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que
prevea el reglamento y en su defecto se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un
piso o departamento perteneciere a más de un propietario, se unificará la representación.
Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se
solicitará al juez que convoque a la reunión que se llevará a cabo en presencia suya y
quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma
sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la
forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
Artículo 11º.- El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de
aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Artículo 12º.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor,
cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no
lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor la
mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en
caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
Artículo 13º.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada
propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma
individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Artículo 14º.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos
los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto
de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Artículo 15º.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes
de las normas del artículo 6º el representante o los propietarios afectados formularán la
denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la
transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio
del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones
necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el
uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si
el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el
propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
Artículo 16º.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad
del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la
reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá
adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Artículo 17º.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas
y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aún con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos
previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
Artículo 18º.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617,2685
"in fine" y 2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido
en esta ley.
Artículo 19º.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta Ley estableciendo los requisitos de
inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de
identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.
Artículo 20º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.