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Alumna: MARISA GÁLVEZ BARRERA

Carrera: DERECHO

Ciclo Escolar: 2020-1

Asignatura: Modulo 04 Actos y sociedades mercantiles

Unidad 1. Contratos Civiles

Semestre: 2

Nombre del Docente: LIC. ERICK LARA HERNÁNDEZ

Grupo: DE-DEASM-2001-M4-004

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Índice

Portada ................................................................................................................................................ 1
Índice ................................................................................................................................................... 2
Introducción: ....................................................................................................................................... 3
Desarrollo ............................................................................................................................................ 4
S1. Actividad 1. Elementos de existencia y validez de los contratos .................................................. 6
S1. Actividad 2. Obligaciones y derechos de las partes ...................................................................... 9
S1. Actividad integradora. Utilización de los contratos .................................................................... 17
Conclusiones ..................................................................................................................................... 31
Referencias bibliográficas ................................................................................................................. 32

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Introducción:

Cuando hablamos de los contratos es un tema muy interesante porque hay

muchos contratos mercantiles, tuve la necesidad de hablar con muchos
licenciados para que me explicaran los contratos de compraventa e
hipotecario y leí libros de diferentes autores, Código Civil Federal, Ley General
de Operaciones y Títulos de Créditos, hay empezó mi calvario de como
engrosar mis temas. Tuve también la necesidad de revisar machotes de los
contratos, tomé mi cuaderno de apuntes hice mis anotaciones adecuadas, leí
los contratos que usted nos envió y los textos de apoyo. Es muy importante
que hagamos contratos para que no tengamos más problemas con las
personas que rentemos, vendamos o compramos un bien inmueble o un
mueble, tenemos que leer los contratos antes de firmar, las cláusulas y
nuestra obligaciones y derechos que tenemos ambas partes.

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Desarrollo

Primero hablare que es un contrato es un convenio en virtud del cual se

produce o se transfiere una obligación o un derecho (art. 1793 del CCF). Es
el acuerdo de dos o más personas para crear o transferir derechos y
obligaciones. Los contratos tienen elementos de existencia hay dos tipos
consentimientos, objeto y solemnidad; de validez se refiere a la capacidad
legal de las partes, ausencia de vicios del consentimiento, licitud en el objeto,
motivo o fin y formalidad; clasificación son unilaterales y bilaterales, onerosos
y gratuitos, conmutativos y aleatorios, y consensuales, reales y solemnes; y
modalidades típicas y atípicas.

Contrato de compraventa es un contrato por virtud del cual uno de los

contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o derecho y el
otro a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto en dinero. No
obstante exigir nuestro Código Civil el requisito del precio en dinero para que
haya compraventa, admite que dicha contraprestación este constituido parte
en dinero y parte con el valor de otra cosa, en tal caso, declara expresamente
que el contrato será de venta cuando la parte en numerario sea igual o mayor
que la que se pague con el valor de otra cosa y de permuta si la parte en
numerario fuese menor.

Contrato de apertura de crédito es un contrato en virtud del cual una de las

partes, llamada acreditante, se obliga a poner a disposición de la otra,
denominada acreditado, una suma de dinero o a contraer por cuenta de este
una obligación para que el mismo haga uso del crédito concedido en la forma
y términos pactados. La apertura de crédito simple o en cuenta corriente
puede ser pactada con garantía personal o real (hipoteca y prenda).

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Contrato de arrendamiento es un contrato en virtud del cual una parte cede
a la otra el uso y disfrute de una cosa o derecho mediante un precio cierto,
que recibe la denominación de renta o alquiler, llamado también de uso y
disfrute. De acuerdo con lo dispuesto por el Código Civil para el Distrito federal
Artículo 2398.-Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se
obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa,
y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

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 Sesión 1. Contratos en particular. Primera parte

S1. Actividad 1. Elementos de existencia y validez de los contratos

Con este propósito, además de contrastar las diferencias entre los contratos,
realiza la siguiente actividad.

Elementos de existencia de los contratos

Contrato privado de compraventa de bien inmueble:

Artículo 2248.-Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a

transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

CONSENTIMIENTO: Acuerdo de voluntades, tanto de la vendedora y el comprador,

que den como resultado las obligaciones de hacer al celebrar el futuro contrato de
compraventa.

OBJETO: Celebrar un contrato definitivo de compraventa de un departamento en

un futuro, especificando una fecha y características del departamento como el
precio y los pagos, etc., todo lo especificado en las cláusulas plasmadas en el
contrato donde también se indícalo que se debe y se prohíbe hacer. Artículo 1793.-
Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos, toman el
nombre de contratos. CCF.

SOLEMNIDAD: Consta en el contrato que sea por escrito. Artículo 2228.-La falta de
forma establecida por la ley, si no se trata de actos solemnes, así como el error, el
dolo, la violencia, la lesión, y la incapacidad de cualquiera de los autores del acto,
produce la nulidad relativa del mismo. CCF.

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Elementos de existencia de los contratos.
Contrato de apertura de crédito refaccionario garantizado con hipoteca
y obligación solidaria.

Artículo 2893.-La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no
se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de
la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de
preferencia establecido por la ley.

CONSENTIMIENTOS: es la aprobación del acreedor para que este bien avale que
se cumpla la obligación plasmada en la declaración y por otra parte que el deudor
acepte que de no cumplir con la obligación; el derecho de solicitar la venta del
inmueble para recuperar el importe del adeudo desglosado en las clausulas.

OBJETO: Es el bien inmueble en razón de garantizar el pago de un crédito de

dinero que se contrajo con un grupo financiero. Artículo 2912.-Cuando se
hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar
por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser
redimida del gravamen, pagándose la parte de crédito que garantiza.

SOLEMNIDAD: Se hace por medio de una escritura pública.

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Elementos de validez de los contratos.
Contrato privado de compraventa de bien inmueble

CAPACIDAD LEGAL DE LAS PARTES: Las partes de un contrato de compraventa

debe tener capacidad para celebrar actos jurídicos, esto complica que las personas
que legalmente se encuentran impedidas de celebrar este tipo de contratos no
pueden hacer la compraventa.

AUSENCIA DE VICIOS DEL CONSENTIMIENTO: Las partes manifiestan que en la

celebración del presente contrato no existe dolo, error, lesión, mala fe o cualquier
otro vicio del consentimiento que pudiera nulificarlo.

LICITUD EN EL OBJETO, MOTIVO Y FIN: Ninguna de las partes bajo ninguna

circunstancia podrá ceder a un tercero los derechos derivados del presente
contrato. Artículo 2301.-Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a
determinada persona, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede
venderse a persona alguna.

FORMALIDAD: Forma de contrato para bien inmueble se debe llevar a cabo por
escrito ya sea público o privado. Artículo 2316.-El contrato de compra-venta no
requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un
inmueble.

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Elementos de validez de los contratos:
Contrato de apertura de crédito refaccionario garantizado con hipoteca y
obligación solidaria.
CAPACIDAD LEGAL DE LAS PARTES: la capacidad de las partes jurídico colectivas
tenemos que estas ejercitan sus derechos, contraen obligaciones, celebran
contratos y realizan actos jurídicos en general, por medio de los órganos que las
representan, sea por disposición de la ley o conforme a las disposiciones relativas
de sus escrituras constitutivas y de sus estatutos.

AUSENCIA DE VICIO DEL CONSENTIMIENTO: Que todas las clausulas queden

plasmadas debidamente escritas para evitar errores.

LICITUD EN EL OBJETO MOTIVO O FIN: La hipoteca sea sobre los bienes legales
e hipotecables y que se describa cual es la presentación y cantidad a la que queda
sujeta el deudor.

FORMALIDAD: Se hace por medio de un escrito de documento donde se queda

asentado por un notario público.

S1. Actividad 2. Obligaciones y derechos de las partes

Identifica las denominaciones establecidas a las partes y Señala los derechos

y las obligaciones de las partes de acuerdo a los contratos.

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Contrato de compraventa:

DENOMINACIÓN: es cuando el vendedor se obliga a dar algo en favor de

otra, el comprador a cambio de un precio en dinero.

DERECHOS: los dos tienen cada una de las partes que intervienen en un
contrato de compraventa, los derechos del vendedor es recibir protección
del estado por la actividad lícita que realiza; recibir del comprador en fecha
presente o futura de acuerdo con el convenio de venta establecida el valor
pactado por la venta realizada; los derechos del comprador es recibir
protección del estado por la actividad lícita que realiza; derecho a la
protección contra la publicidad engañosa o abusiva, recibir del vendedor lo
documentos correspondiente que avalen la venta de parte de este, las
garantías expresas sobre los mismos.

OBLIGACIONES: Obligación del vendedor es trasferir la propiedad,

conservar las cosas hasta al momento de su entrega al comprador y otorgar
en escritura pública el contrato de compraventa, una vez satisfecho el pago,
acudir ante el notario que el comprador señale. Obligación del comprador
es pagar el precio de la cosa vendida en términos y plazos convenidos
entregar el pago en el lugar establecido y la fecha establecida, el comprador
debe pagar los gastos, impuestos y demás gastos inherentes.

Contrato de apertura de crédito refaccionario garantizado con hipoteca y

obligación solidaria.

DENOMINACION: Acreedor hipotecario del grupo financiero es el que le

otorga el préstamo hipotecario y tendrá la facultad para exigir el

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cumplimiento del pago; los constituyentes o deudor hipotecario es el que
tendrá que cumplir las obligaciones.

DERECHOS: Acreedor hipotecario del grupo financiero puede disponer de él

bien enajenable sin tener posesión para garantizar el cumplimiento de la
obligación del deudor, recibir los pagos, cobrar intereses estipulados en el
contrato, solicitar el pago del crédito anticipadamente cuando se crea que
la recuperabilidad esté en peligro. Deudor hipotecario es recibir el importe
del crédito.

OBLIGACIONES: Acreditantes es entregar al acreditado las sumas

convenidas en los términos señalados en el contrato y vigilar la inversión.
Los acreditados invierten los fondos en los objetos determinados en el
contrato; atender su negociación con la diligencia debida; no traspasar las
propiedades para cuyo fomento se haya otorgado el crédito sin
consentimiento previo del acreditante y devolver al acreditante las sumas
que proporciono y pagarle los intereses, gastos y comisiones del convenio.

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Contrato privado de compraventa de bien inmueble.

Tesis:
Semanario Judicial de la 2003066 2
I.3o.C.81 C Décima Época
Federación y su Gaceta de 3
(10a.)
Tribunales Tesis
Libro XVIII, Marzo de 2013,
Colegiados de Pág. 2026 Aislada(Común,
Tomo 3
Circuito Civil)

INTERÉS JURÍDICO. NO SE ACREDITA SOLAMENTE CON UN CONTRATO

PRIVADO DE PREVENTA.

En la práctica comercial los denominados contratos de preventa de inmuebles

en realidad, por su naturaleza, se asemejan a un contrato de esperanza
conforme a lo previsto en el artículo 2792 del Código Civil para el Distrito
Federal que son una excepción a lo dispuesto por el artículo 1794 del citado
ordenamiento en el sentido de que para la existencia de la compraventa se
requiere: a) el consentimiento; y, b) el objeto materia del contrato. En el
contrato de esperanza el objeto lo constituyen los frutos o productos inciertos
de un hecho, estimables en dinero, de manera que el derecho a disponer de
las cosas o frutos o productos depende de que lleguen a existir; el contrato
se condiciona a un hecho futuro e incierto en el que no se exige la entrega de
la cosa para su perfeccionamiento. En tanto que en el contrato de preventa
de inmuebles el objeto lo constituye la construcción del inmueble. En ese
sentido no se acredita el interés jurídico con un contrato de esa naturaleza,
pues para ello es necesario que se pruebe que el inmueble existe
materialmente, pero sobre todo que se inscribió ese pacto en el Registro
Público de la Propiedad y de Comercio, ya sea por sí, o bien, por virtud de la

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constitución del régimen de propiedad en condominio, puesto que la
inscripción de ésta y la construcción del inmueble identificado en el contrato
son las que darán certeza de su existencia.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo en revisión 37/2012. Alejandro Álvarez Blanco. 1o. de marzo de

2012. Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretario:

Mariano Suárez Reyes.

Semanario Judicial de la Octava

Tesis: 211554 1 de 1
Federación Época

Tribunales Tesis
Colegiados Tomo XIV, Julio de 1994 Pág. 634 Aislada(Civil)Superada
de Circuito por contradicción

INTERES JURIDICO EN EL AMPARO. INEFICACIA DEL SIMPLE CONTRATO

PRIVADO DE COMPRAVENTA, PARA ACREDITAR LA PROPIEDAD O POSESION
DEL BIEN, Y POR ENDE EL.

Aun cuando en términos del artículo 203 del Código Federal de Procedimientos
Civiles, los documentos privados no objetados hacen prueba plena, ello no
tiene aplicación respecto de aquellos documentos en que se hace constar un
acto traslativo de dominio, los cuales para tener eficacia probatoria es
indispensable que sean redactados ante notario público, para que puedan
surtir efectos contra terceros. Y si bien es cierto que un documento privado
adquiere fecha cierta, entre otros casos, a la muerte de cualquiera de sus

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firmantes, de conformidad con la tesis jurisprudencial cuyo rubro dice:
"DOCUMENTOS PRIVADOS. FECHA CIERTA DE LOS"; como quiera que sea el
contrato privado de compraventa que anexó el quejoso con su demanda de
garantías, por sí mismo carece de eficacia probatoria, pues
independientemente de que la única forma de demostrar la propiedad de un
inmueble por virtud de la compraventa es mediante el instrumento notarial
correspondiente, según se dijo, de todos modos ese documento debe de
corroborarse con otros datos para justificar la propiedad o posesión que
expresa tener sobre el inmueble en cuestión, y de esta forma tener plena
certeza que el acto de autoridad afecta el interés jurídico del quejoso, ya que
éste debe demostrarse fehacientemente y no inferirse por presunciones.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.

Amparo en revisión 18/94. Gelacio M. Saldaña Mejía. 16 de febrero de 1994.

Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Humberto
Schettino Reyna.

Notas:

Este criterio ha integrado la jurisprudencia VI.2o.J/130, publicada en el

Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo VII,
febrero de 1998, página 449, de rubro: "INTERÉS JURÍDICO EN EL AMPARO,
INEFICACIA DEL SIMPLE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA, PARA
ACREDITAR LA PROPIEDAD O POSESIÓN DEL BIEN, Y POR ENDE EL."

El criterio contenido en esta tesis contendió en la contradicción de tesis

103/98-PS, resuelta por la Primera Sala, de la que derivó la tesis 1a./J.
33/2003, que aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación y

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su Gaceta, Novena Época. Tomo XVIII, julio de 2003, página 122, con el
rubro: "INTERÉS JURÍDICO, EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE
INMUEBLES EN EL QUE FALLECE UNA DE LAS PARTES ANTES DE QUE SE
HAYA VERIFICADO EL ACTO RECLAMADO CONSTITUYE PRUEBA SUFICIENTE
PARA ACREDITARLO."

Contrato de apertura de crédito refaccionario garantizado con

hipoteca y obligación solidaria.

Tesis:
Gaceta del Semanario Judicial 2018704 2
I.14o.C.28 C Décima Época
de la Federación de 22
(10a.)

Tribunales
Libro 61, Diciembre de 2018, Tesis
Colegiados de Pág. 1102
Tomo II Aislada(Civil)
Circuito

JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO. AUNQUE SE DEMANDE AL ACREDITADO Y

AL GARANTE HIPOTECARIO NO, NECESARIAMENTE, DEBE CONDENARSE A
ÉSTE AL PAGO DE LAS PRESTACIONES RECLAMADAS, SALVO QUE EN EL
CONTRATO BASE DE LA ACCIÓN HUBIERE ADQUIRIDO LA CALIDAD DE
OBLIGADO SOLIDARIO (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE
MÉXICO).

En términos del artículo 2893 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable
para la Ciudad de México, la hipoteca es una garantía real constituida sobre
bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los
bienes en el grado de preferencia establecido en la ley, es decir, se trata de
un contrato accesorio y de garantía, en el cual el otorgante de la hipoteca

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(garante hipotecario), por sí mismo, no adquiere mediante el otorgamiento
de ésta una obligación directa o principal de pago a su cargo, sino subsidiaria,
porque la obligación principal de pago surge del derecho personal o de crédito
que deriva del contrato particular que se haya celebrado. Así, por ejemplo, en
el contrato de apertura de crédito el acreditado es quien está obligado a pagar
las sumas de las que haya dispuesto, en virtud de que él se obligó
directamente al pago. Como obligación subsidiaria, la hipoteca constriñe a su
otorgante a responder subsidiariamente, en defecto del cumplimiento normal
del obligado principal del pago de las cantidades de que haya dispuesto el
acreditado, dentro del límite de la cosa dada en garantía, lo que involucra la
obligación de soportar la afectación del bien hipotecado para el pago de la
deuda. En esa medida, aunque en un juicio especial hipotecario se demande
al acreditado y al garante hipotecario no, necesariamente, debe condenarse
a éste al pago de las prestaciones reclamadas en ese juicio, salvo que en el
contrato base de la acción hubiere adquirido la calidad de obligado solidario.
Luego, si el garante hipotecario, por sí mismo, no adquiere mediante el
otorgamiento de la hipoteca una obligación directa o principal de pago a su
cargo, sino subsidiaria, es correcto que se absuelva al garante del pago de la
obligación principal, en tanto que esa obligación deriva del contrato de
apertura de crédito simple con garantía hipotecaria y es el acreditado quien
se encuentra obligado a pagar las sumas que haya dispuesto, en virtud de
que él adquirió el carácter de acreditado, es decir, se obligó directamente al
pago, y es un hecho que como obligación subsidiaria la hipoteca sólo constriñe
a su otorgante a responder subsidiariamente, en defecto del cumplimiento
atribuido al obligado principal del pago de las cantidades de que haya
dispuesto el acreditado, dentro del límite del inmueble dado en garantía, lo
que involucra la obligación de soportar la afectación del bien hipotecado para

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el pago de la deuda.

DÉCIMO CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

CIRCUITO.

Amparo directo 375/2018. HSBC México, S.A., I.B.M., Grupo Financiero HSBC.
5 de julio de 2018. Unanimidad de votos. Ponente: Alejandro Sánchez López.
Secretario: Alberto Albino Baltazar.

S1. Actividad integradora. Utilización de los contratos

Por lo que hace a la actividad integradora, elaborar el contrato respectivo,

atendiendo a lo siguiente:

“Siendo que todo tiene un principio y como abogado que es, necesita una
oficina, para lo cual:

a) Cuenta con un presupuesto de $20,000.00 mensuales.

b) Considere el pago de los servicios como agua, luz, teléfono,

internet, estacionamiento.

c) Le solicitan un aval que cuente con un bien inmueble.

d) Necesita ocupar esa oficina cuando menos un año.

Con dicha información, realice un contrato (el que usted estime pertinente y
favorable a sus intereses, consulte los contratos establecidos en el código
civil), a efecto de poder ocupar el inmueble en que se encontrará su despacho
jurídico; clausulado que deberá estar sustentado en la legislación aplicable a
la entidad federativa en la cual usted radique.”

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Contrato de Arrendamiento por Aval

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE CELEBRAN POR UNA PARTE EL SEÑOR

C. ANGEL GUADALUPE FRIS BANDA, A QUIEN PARA LOS EFECTOS DEL
PRESNTE CONTRATO SE LE DENOMINA COMO “EL ARRENDADOR”, LA
SEÑORA LIC. MARISA GALVEZ BARRERA POR SU PROPIO DERECHO, A QUIEN
EN LO SUCESIVO SE LE DESIGNARA COMO “EL ARRENDATARIO”, Y EL
SEÑOR C. CIRO GALVEZ ESLAVA, EN SU CALIDAD DE “FIADOR”, AL TENOR
DE LAS SIGUENTES DECLARACIONES Y CLASULAS:

DECLARACIONES

I. Declara el "ARRENDADOR", bajo protesta de decir verdad:

a) Que es legítimo propietario, por lo que puede disponer libremente, del

inmueble ubicado en calle Tulipán, número 5340, colonia El Rosario,
arcadia de Iztapalapa en Ciudad de México, que cuenta con dos cuartos,
una sala de recepción, 2 ½ baños y patio de lavado. (Se anexa
identificación oficial).
b) Que cuenta con las facultades legales para dar en arrendamiento al
“ARRENDATARIO” el inmueble descrito en el inciso que antecede, en
los términos y condiciones que se establecen en el presente contrato
de arrendamiento.

II. Declara el "ARRENDATARIO", bajo protesta de decir verdad:

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 a) Que tiene la capacidad legal y económica para contratar y obligarse en
los términos del presente instrumento, y que es su expresa voluntad
arrendar el inmueble objeto y materia de este contrato, manifestando
su conformidad con el estado físico y de conservación que presenta.
(Se anexa identificación oficial).

III.- Declara el “FIADOR”, bajo protesta de decir verdad:

a) Declara el Señor Ciro Gálvez Eslava, "FIADOR", tener capacidad para

obligarse en los términos y condiciones aquí pactados y conocer el
contenido y alcance de todas y cada una de las cláusulas que se
establecen en el cuerpo del presente instrumento.
b) Que a efecto de garantizar lo establecido en el presente contrato de
arrendamiento, señala como garantía, el inmueble de su propiedad
ubicado en calle Villa castin, Manzana 26 lote 11, colonia Desarrollo
Urbano Quetzalcóatl, C.P. 09700, arcadia de Iztapalapa México, D.F.
(Se anexa copia del título de propiedad en garantía e identificación
oficial).

IV. Declaran las partes:

a) Que es su expresa voluntad celebrar el presente contrato de

arrendamiento, en virtud de lo cual las partes ratifican las
declaraciones vertidas con anterioridad, ello por contener la verdad, y
sin existir dolo, violencia, mala fe y vicio alguno en el consentimiento
que pudiera invalidar al mismo, es que las partes se someten y se
sujetan a las siguientes:

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 C L Á U S U L A S

ACERCA DEL ARRENDAMIENTO

PRIMERA. - El "ARRENDADOR" otorga en este acto al "ARRENDATARIO",

quien recibe de conformidad, el inmueble descrito en el capítulo de las
declaraciones que antecede con todas sus instalaciones completas y en
servicio. El “ARRENDATARIO" está de acuerdo en pagar al "ARRENDADOR",
a partir del mes de FEBRERO, la cantidad de: $2,500 (Dos mil quinientos
PESOS 00/100M.N.) por concepto de renta mensual. Las rentas las deberá
cubrir el "ARRENDATARIO" por mensualidades adelantadas, entre el día 1 y
día 5 de cada mes, a través de depósito bancario en la cuenta No.
12514589631234 Sucursal 0012 de BANORTE a nombre del “ARRENDADOR”,
a partir de la fecha en que entre en vigor el presente contrato, de acuerdo
con lo dispuesto por los artículos 2425 fracción I y 2427 del Código Civil para
el Distrito Federal, por lo que las fichas de depósito debidamente firmadas y
selladas de su recepción por la institución bancaria, los estados de cuenta y
los recibos de pago de renta, serán los documentos idóneos para acreditar el
cumplimiento de dicha obligación.

Por falta oportuna del pago de la renta en el plazo estipulado en la presente

cláusula, el "ARRENDATARIO" pagará en forma diaria como pena
convencional al "ARRENDADOR", la cantidad que resulte de aplicar el uno por
ciento (1%) a la renta mensual, todo ello hasta que el “ARRENDATARIO”
cubra las cantidades que adeude, cada vez que se produzca el atraso en el
pago, aún cuando éste se ocasione por un sólo día.

SEGUNDA.- Cuando el "ARRENDATARIO" cubra la renta mensual mediante

cheque, éste le será aceptado salvo buen cobro, y en caso de no ser pagado

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por la institución de crédito librada, por cualquier causa, sin perjuicio de los
intereses moratorios que se causen conforme a lo dispuesto en la cláusula
inmediata anterior, el "ARRENDADOR" tendrá derecho a la indemnización del
veinte por ciento (20%), en los términos de lo ordenado por el artículo 193
de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, independientemente
de la opción del “ARRENDADOR” de solicitar la rescisión del contrato de
arrendamiento.

TERCERA. - El "ARRENDATARIO" no podrá retener la renta en ningún caso

bajo ningún título, ya sea judicial o extrajudicial.

Todo mes de arrendamiento le es forzoso al "ARRENDATARIO",

comprometiéndose a pagarlo íntegramente, aún cuando ocupe el inmueble
un lapso menor, conviniendo las partes en que por falta de pago de una sola
de las mensualidades de renta en los plazos y condiciones señalados en la
cláusula primera de este contrato, podrá el "ARRENDADOR" solicitar la
rescisión del citado contrato, en los términos de la fracción I del artículo 2489
del Código Civil para el Distrito Federal, y demandar la desocupación y entrega
de la localidad arrendada, así como el pago de las demás prestaciones a que
se obligan las partes expresamente y que se contienen en el cuerpo de este
instrumento.

ACERCA DEL TÉRMINO DEL CONTRATO

CUARTA. - Las partes convienen en que el presente arrendamiento tendrá

una vigencia de UNO (1) año forzoso para ambas partes, contados a partir
del día 05 del mes de enero de 2020 y terminando el día 05 del mes de enero
de 2021.

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El término del presente arrendamiento es forzoso, por lo que concluye el día
prefijado sin necesidad de requerimiento, como lo previene el artículo 2484
del Código Civil para el Distrito Federal.

QUINTA. - Si el "ARRENDATARIO" no desocupare por cualquier causa el

inmueble arrendado al vencimiento del plazo forzoso convenido en este
contrato, no se considerará prorrogado el mismo si previamente no hay
convenio otorgado por escrito para tal fin entre las partes que celebran este
instrumento. Por lo tanto, a partir del día siguiente conviene el
“ARRENDATARIO” en pagar al “ARRENDADOR” por concepto de renta, un
incremento del cuarenta por ciento (40%) de la renta pactada en la cláusula
primera de este contrato, subsistiendo además todas las obligaciones
señaladas hasta el momento en que el inmueble arrendado sea devuelto
conforme a lo estipulado en el presente instrumento. Este incremento se
producirá en la misma proporción en cada periodo igual al contratado que
transcurra sin que el “ARRENDATARIO” desocupe y entregue la localidad
arrendada, tomando como base del cálculo el monto de la renta del último
mes del periodo anterior.

SEXTA. - En caso de que el “ARRENDATARIO” tuviese que desocupar el

inmueble arrendado antes del vencimiento del presente contrato, para
hacerlo, deberá estar al corriente en el pago de las rentas y demás cantidades
accesorias que procedan y cubrir el equivalente al cincuenta por ciento (50%)
del tiempo restante como indemnización por su incumplimiento. Para que
proceda la terminación anticipada del presente contrato, cualquiera que sea
la causa, el "ARRENDATARIO" deberá dar aviso en forma indubitable al
"ARRENDADOR" con sesenta (60) días naturales de anticipación a la fecha de
desocupación, obligándose aquel a dejar el inmueble dentro de dicho periodo
en los términos expresamente señalados y permitirá al “ARRENDADOR”

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colocar cédulas en lugar visible y mostrar el interior del inmueble a las
personas que pretendan conocer o verlo.

SÉPTIMA. - A la fecha de terminación del presente contrato el

"ARRENDATARIO" se obliga a solicitar la presencia del "ARRENDADOR" o de
quien represente sus derechos, para recabar la firma y constancia de los
finiquitos correspondientes, así como para proceder a la entrega física del bien
arrendado, ya que en caso contrario seguirá produciendo todos sus efectos.

OCTAVA. - El uso que el "ARRENDATARIO" dará al inmueble materia de este

contrato será exclusivamente como DESPACHO PROFESIONAL, por lo que si
se le da un uso distinto al aquí señalado será causa suficiente para rescindir
el presente contrato de conformidad con lo establecido en la fracción III del
artículo 2425, en concordancia con la fracción II del artículo 2489 del Código
Civil para el Distrito Federal. En el supuesto caso de que el “ARRENDATARIO”
destine la propiedad a otro fin que el señalado y con ello se dicte resolución
ejecutoriada en donde se aplique a la propiedad la Ley de Extinción de
Dominio, ya sea Federal o Local, se obliga el “ARRENDATARIO” a indemnizar
al “ARRENDADOR” la cantidad que resulte de aplicar el valor de venta que
tuviere la propiedad al momento de su extinción, debiendo de cubrir dicha
indemnización, a más tardar quince (15) días posteriores a que se dicte
acuerdo en donde quede ejecutoriada la sentencia de extinción de dominio.

NOVENA.- El “ARRENDATARIO” se compromete y obliga a que en caso de

variar el uso y destino de la localidad arrendada, independientemente de ser
causa de rescisión del presente contrato, cubrirá la pena convencional pactada
en el presente contrato, durante el tiempo en que se mantenga la violación
contractual y hasta en tanto se logre la desocupación y entrega de dicho
inmueble, dejándose de aplicar inmediatamente en perjuicio del

23
“ARRENDATARIO”, bastando como prueba plena de cambio de uso y destino
del inmueble, la Fe de Hechos Notariada o Razón del Actuario correspondiente
para acreditar la variación en el destino de la localidad.

DÉCIMA. - Expresamente se prohíbe al "ARRENDATARIO" traspasar,

subarrendar, ceder sus derechos u otorgar en comodato todo o parte del
inmueble arrendado, sin el previo consentimiento por escrito del
"ARRENDADOR". Cualquier acto en contravención de lo dispuesto por la
presente cláusula dará derecho al "ARRENDADOR" a demandar la rescisión de
este contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 2489 del Código Civil
vigente.

DÉCIMO PRIMERA.- El "ARRENDATARIO" manifiesta que recibe el

inmueble arrendado en buen estado de conservación, todo lo cual devolverá
al término del presente arrendamiento, con el deterioro natural del uso
adecuado de las cosas y toma a su cargo y se obliga a cubrir todos los gastos
que sean necesarios para el mantenimiento del inmueble en estado normal
de uso, así como las composturas de vidrios que se rompan, cañerías que se
tapen, chapas que se descompongan y similares, atribuibles a contingencias
de uso diario en los términos del artículo 2444 del Código Civil vigente.

Las reparaciones de carácter estructural de daños causados por fuerza mayor

de humedades o vicios ocultos serán por cuenta del “ARRENDADOR”, salvo
aquellas que se deban a desperfectos causados por el mal uso por parte del
“ARRENDATARIO” o de las demás personas que habitan o visitan el inmueble
arrendado. Si se requiere hacer alguna reparación de índole estructural
necesaria para el uso a que está destinado el inmueble arrendado, el
“ARRENDATARIO” se compromete a poner en conocimiento del
“ARRENDADOR” o de quien represente sus derechos, dicha situación por

24
escrito en un término de diez días naturales a partir de que se tuvo
conocimiento del desperfecto recabando copia con acuse de recibo, pues en
caso contrario incurrirá en la responsabilidad que señala el artículo 2415 del
Código Civil para el Distrito Federal.

DÉCIMO SEGUNDA. -El "ARRENDATARIO" no podrá bajo ninguna

circunstancia ejecutar actos que perturben la paz de los demás ocupantes del
inmueble.

DÉCIMO TERCERA.- El "ARRENDATARIO" no podrá tener substancias

peligrosas, corrosivas, deletéreas o inflamables en el inmueble arrendado, por
lo que en caso de siniestro producido en la localidad y por causas imputables
a éste, deberá cubrir al “ARRENDADOR” y a los demás vecinos los daños y
perjuicios que les ocasiones en los términos de los artículos 2435, 2437, 2439
y demás relativos del Código Civil vigente, sin perjuicio de las acciones legales
incluso de índole penal en que pudiere incurrir por su omisión y negligencia.
Cuando el “ARRENDATARIO” contrate un seguro para cubrir posibles daños,
conviene en designar irrevocablemente como beneficiario al “ARRENDADOR”.

ACERCA DE LOS SERVICIOS

DÉCIMO CUARTA.- El "ARRENDATARIO" queda obligado al pago de los

derechos por consumo de agua, gas, energía eléctrica, internet,
estacionamiento y del número telefónico 558450782, al cual por ningún
motivo podrá cambiársele el nombre del propietario de la línea o del servicio
de energía eléctrica, por lo que en consecuencia se compromete a entregar
al "ARRENDADOR" los recibos de los servicios citados debidamente pagados
dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que deben ser cubiertos,
conviniendo en que si se suspende algún servicio por causas imputables al
"ARRENDATARIO", él mismo pagará el importe de los gastos y gestiones que

25
ocasione su reinstalación. Queda prohibido que el “ARRENDATARIO” adquiera
equipos de comunicación o de cómputo o de cualquier otra índole y que el
precio de éstos, sean con cargos a la línea telefónica. La falta de pago de uno
o más de los conceptos señalados, será causa de rescisión del presente
contrato la cual podrá ser solicitada en cualquier momento por el
“ARRENDADOR” durante la vigencia del presente contrato y se obliga a cubrir
la pena convencional establecida en el citado contrato para el caso de
incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas.

APLICAR PARA DEPARTAMENTO: El “ARRENDATARIO” se obliga a cubrir la

cuota de mantenimiento que la administración del Régimen de Condominio
del edificio en donde se encuentra el inmueble arrendado, en los días que el
Consejo de Administración lo determine, debiendo de cubrirla en forma
mensual y en los días establecidos. La falta de pago de una mensualidad de
la cuota de mantenimiento, dará lugar a la rescisión del presente contrato.

ACERCA DEL FIADOR

DÉCIMA QUINTA .- Para garantizar el estricto y fiel cumplimiento de todas

y cada una de las obligaciones a cargo del “ARRENDATARIO” firma este
contrato el Señor CIRO GÁLVEZ ESLAVA, quien se constituye como "FIADOR"
único y principal obligado solidario de su FIADO, por todas las obligaciones
contraídas responsabilidad que no cesará hasta que el “ARRENDATARIO”
desocupe el bien inmueble arrendado y no exista obligación alguna por la
entrega del inmueble a satisfacción del "ARRENDADOR", pudiendo el
“FIADOR” entregar la localidad a nombre de su fiado.

El "FIADOR" señala como domicilio para cumplir sus obligaciones de Fiado, el

ubicado en la calle villa castin, e inscrito con el Folio Real No. 45,89265 del
Registro Público de la Propiedad, manifestando que es de su propiedad y lo

26
acredita con la copia simple de la escritura pública que se anexa al presente
contrato, mismo que así lo mantendrá hasta que se haya dado cumplimiento
a todos los términos del presente contrato y se haya entregado el inmueble a
satisfacción del “ARRENDADOR”, siendo causa de recisión del presente
contrato, la contravención a lo antes estipulado, renunciando a los beneficios
de orden y exclusión que señalan los artículos 2812 al 2815, 2818, 2820,
2823, 2824 y 2826, así como los artículos 2844 al 2849 del Código Civil.

ACERCA DEL DEPÓSITO

DÉCIMO SEXTA. - El "ARRENDATARIO", a la firma del presente contrato,

entrega al "ARRENDADOR", una suma equivalente a un (1) mes de la renta
estipulada en la cláusula primera de este instrumento, en depósito de
garantía, misma que no se entenderá bajo ningún concepto como aplicado a
cuenta de rentas de ningún mes por parte del “ARRENDATARIO”.

El "ARRENDADOR" devolverá al "ARRENDATARIO" la suma recibida en

depósito o la cantidad que restará de aplicarse de la misma en los términos
del párrafo que antecede, a los 60 días naturales posteriores a la entrega de
la posesión al “ARRENDADOR”. El último cargo realizado en el servicio
telefónico se ve reflejado dos meses después.

ACERCA DE LAS PENAS CONVENCIONALES PARA EL CASO DE

INCUMPLIMIENTO DE CUALESQUIERA DE LAS CLÁUSULAS

DÉCIMO SÉPTIMA. - Las partes contratantes convienen que, en caso de

incumplimiento a sus obligaciones, se aplique una pena convencional
equivalente al pago de dos (2) mensualidades de renta pactadas en la
Cláusula Primera de este instrumento, suma que pagará el infractor a su
contraparte, ello independientemente de la acción que se pudiere ejercitar.

27
ACERCA DE LA JURISDICCIÓN DE TRIBUNALES Y LEYES APLICABLES

DÉCIMA OCTAVA. - Para todo lo relativo a la interpretación, ejecución y

cumplimiento de este contrato, las partes se someten expresamente a las
leyes y tribunales de la Ciudad de México, Distrito Federal, renunciando en
este acto o cualquier otro fuero al que tuvieran derecho por razón de su
domicilio presente o futuro.

DÉCIMA NOVENA. - Las partes señalan como sus domicilios para oír y recibir
todo tipo de notificaciones, emplazamientos o cualquier otro efecto legal los
siguientes:

El "ARRENDADOR": Calle Agustín Melgar, número 73-A, col. Barrio de San

Antonio, Alcaldía Iztapalapa, Ciudad de México.

El "ARRENDATARIO": Calle Santa Cruz, número 1256, edificio B,

departamento 15, col. Nopalera, Alcaldía Tláhuac, Ciudad de México.

El “FIADOR”: Calle Villa Castin, manzana 26, lote 11, col. Desarrollo Urbano
Quetzalcóatl, Alcaldía Iztapalapa, Ciudad de México.

DECLARAN LAS PARTES EXPRESAMENTE QUE AL FIRMAR ESTE CONTRATO

TUVIERON PRESENTES LOS ARTÍCULOS DE LOS ORDENAMIENTOS LEGALES
CITADOS Y QUE QUEDARON DEBIDAMENTE ENTERADOS DEL CONTENIDO
DE LOS PRECEPTOS INVOCADOS, POR LO QUE FIRMAN EN TRES TANTOS
CON EL MISMO VALOR PROBATORIO CADA UNO DE ELLOS, EN LA CIUDAD
DE MÉXICO, DISTRITO FEDERAL, EL DÍA 04 DEL MES DE ENERO DE 2020.

________________________________________________

SR. ANGEL GUADALUPE FRIAS BANDA EL “ARRENDADOR”

28
______________________________________________

SRA. MARISA GÁLVEZ BARRERA EL “ARRENDATARIO”

__________________________________

SR. CIRO GÁLVEZ ESLAVA EL “FIADOR”

Tesis: Semanario Judicial de la 165416 1

Novena Época
I.4o.C.189 C Federación y su Gaceta de 1

Tribunales
Tesis
Colegiados de Tomo XXXI, Enero de 2010 Pág. 2204
Aislada(Civil)
Circuito

RENTA. EL REQUERIMIENTO PARA EVITAR LA PRESUNCIÓN DE PAGO

PREVISTA EN EL ARTÍCULO PUBLICADO COMO 2428 E DEL CÓDIGO CIVIL
PARA EL DISTRITO FEDERAL NO ES EXIGIBLE RESPECTO DEL FIADOR.

La interpretación gramatical y sistemática del artículo publicado como 2428 E

del Código Civil para el Distrito Federal permite afirmar que el arrendador sólo
tendrá la carga probatoria de acreditar que efectuó oportunamente al inquilino
el requerimiento de pago de la renta mayor a tres meses si convergen los
elementos que permiten formar la presunción legal de pago, a fin de evitar
que se actualice ésta, y el arrendatario deberá demostrar el pago si no
concurren todas esas piezas de la presunción legal, o bien, si se trata de las
pensiones rentísticas generadas dentro de los tres meses anteriores al
emplazamiento y de las subsecuentes, porque en esos supuestos no se forma
la presunción en su favor. Igual carga procesal corresponderá al fiador, ya
que será beneficiario de la mencionada presunción, o afectado por su falta de
integración, aunque en ello de ningún modo influirá el hecho de que se haya
requerido o no de pago al propio fiador, dado que es optativo para el
arrendador efectuar ese requerimiento con antelación al emplazamiento, a
diferencia del que debe hacer al arrendatario, pues éste sí es necesario para
evitar la formación de la presunción legal de pago que opera, en principio, a
favor del inquilino. En efecto, del texto del precepto legal invocado se observa

29
que el obligado a pagar la renta es el arrendatario, lo que se encuentra en
consonancia con las disposiciones contenidas en los artículos 2398 y 2425,
fracción I, del mismo ordenamiento sustantivo civil. De manera que, si el
arrendatario es el obligado a pagar la renta, y es destinatario de una
presunción legal creada en su favor, resulta posible entender que el
arrendador deba requerirle de pago para evitar que se forme esa presunción.
Empero, no ocurre así en cuanto al fiador, ya que su deber de pago está en
función del incumplimiento de su fiado como obligado a pagar las rentas por
disposición legal, de acuerdo con la naturaleza del contrato de arrendamiento,
y a quien deben ser entregados los recibos de renta, cuya falta da lugar, junto
con otros elementos, a la formación de la referida presunción, de la cual,
ciertamente, puede aprovecharse el fiador, pero sin que ello implique cambiar
su calidad de garante por la de obligado principal en la relación contractual.
Por ende, no hay necesidad de que el arrendador requiera de pago al fiador
de la misma forma prevista para el arrendatario, e inclusive, que deba hacerle
saber antes de iniciar el procedimiento contencioso el adeudo del locatario,
bien sea que haya o no sido requerido de pago este último. Bastará, entonces,
con que el arrendador señale el débito de rentas en la demanda respectiva
para que el fiador tenga conocimiento de la obligación insatisfecha por su
fiado, y pueda, a su vez, oponer la excepción de pago sustentada en la falta
de requerimiento al arrendatario, o bien, de ser el caso, solicitar que se llame
a este último para que haga valer la referida excepción, y le pare perjuicio la
sentencia correspondiente.

CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 314/2009. Guadalupe Beltrán Rentería. 11 de junio de 2009.

Unanimidad de votos. Ponente: Francisco J. Sandoval López. Secretario:
Raúl Alfaro Telpalo.

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Conclusiones

Me doy cuenta que hay que leer muy bien las obligaciones y derechos de los
contratos antes de firmar, ahora en adelante tendré el cuidado de leer las
letras chiquitas de cualquier contrato que haga para saber mis derechos y
obligaciones y a donde puede llevar las consecuencias si no pago lo acordado.

Tengo la necesidad de leer más y no confundir los artículos de Código Civil

Federal con la Ley General de operaciones y Títulos de Crédito.

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Referencias bibliográficas

www.diputados.gob.mx › LeyesBiblio › pdf Código Civil Federal - Cámara

de Diputados

sjf.scjn.gob.mx › sjfsist › paginas › DetalleGeneralV2 › Clase=Detalle...

Tesis 165416 - Semanario Judicial de la Federación

https://www.scjn.gob.mx/biblioteca-digital-y-sistema-bibliotecario/biblioteca-
digital

www.diputados.gob.mx › LeyesBiblio › pdf

Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito - Cámara de ...

Tovar, S. H. L. (2016). Contratos mercantiles. Oxford University Press.

Castrillón, V. M. (2018). De los contratos mercantiles.

Nossa, L. P. (2014). DE LOS CONTRATOS MERCANTILES: nacionales e

internacionales . Ecoe Ediciones.

Cabanellas, G., & Cabanellas, G. (1979). Diccionario jurídico elemental.

Heliasta.

32
33