Estudio Tecnico de Valores 2022

Estudio de Valores Comerciales Municipio de Celaya, Gto.
ESTUDIO DE VALORES COMERCIALES PARA EL

MUNICIPIO DE CELAYA, GTO. 2022
CONTENIDO
1. Introducción y Objeto
2. Metodología
2.1 Elementos empleados para obtener valores comerciales
a) De Terrenos Urbanos y Sub-Urbanos
b) De Terrenos Rústicos
2.2 Información Básica
3. Valor de Reposición Nuevo en Construcciones, Elementos Accesorios y

Obras Complementarias.
3.1 Clasificación Propuesta de Construcciones
4. Resumen de Valores
4.1 De Terrenos Urbanos y Sub-Urbanos
4.2 De Terrenos Rústicos
4.3 De Construcciones, Elementos Accesorios y Obras Complementarias
5. Conclusiones y Recomendaciones
Bibliografía
Colegio de Valuadores de Celaya A. C. 1

1. INTRODUCCIÓN Y OBJETO DEL ESTUDIO.

El impuesto predial se sustenta en la idea de que todos aquellos que son
propietarios de un bien inmueble, deben aportar una cuota anual al Estado en
forma de tributo; es uno de los gravámenes más importantes y representativos en
los Municipios; se le otorga el carácter de un gravamen local por su fácil
administración y además es considerado como una fuente importante para la
captación de recursos que financien el desarrollo urbano.
Se delimita como aquella contribución de carácter local que tiene

injerencia sobre el derecho de propiedad, posesión y/o la tenencia de un bien
inmueble, que grava tanto el terreno como lo que en él se edifique, a cargo de
personas físicas o morales titulares de dichos derechos, independientemente del
uso que éste tenga1. Es decir, es el impuesto gravamen a la propiedad raíz y a
todo tipo de construcción permanente que se encuentre sobre un predio2.
Como primer antecedente tenemos que en el Artículo 31, fracción IV de la

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos se establece la obligación
de contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como de los Estados,
de la Ciudad de México y del Municipio en que residan, de la manera proporcional
y equitativa que dispongan las leyes.
Por razones inmediatas de recaudación y en forma idónea, el legislador

decidió que sea a favor de los gobiernos municipales, la potestad de gravar con
impuestos la propiedad inmobiliaria, en todo aquello que corresponda y
pertenezca a lo que conforma o integra un bien inmueble, siendo el impuesto
predial la fuente de ingresos más importante.
Uno de los pasos más trascendentales en la vida institucional de nuestro

país en los últimos años, es la reforma al texto del artículo 115 de la Constitución
Política le los Estados Unidos Mexicanos, publicado en el Diario Oficial de la
Federación del 3 de febrero de 19833, después de recibir el voto aprobatorio de
diecinueve de las treinta y dos legislaturas de los estados, en el cual se reconoce
la necesidad de fortalecer financieramente al Municipio, como premisa
fundamental para consolidar su autonomía, se garantiza un espacio tributario
exclusivo y se le otorgan las contribuciones inmobiliarias.
1
Montoya Retta, Rodolfo, Impuestos locales. Impuesto predial, México, UANL-Centro de Investigaciones
Económicas, s/a., p 30
2
El predio es la porción de terreno, con o sin construcción, limitada por un perímetro, que constituya una
sola propiedad, copropiedad, posesión o usufructo. Cfr. Artículo 170 de la Ley de Hacienda para los
Municipios del Estado de Guanajuato, vigente en 2019.
3
Cfr. Diario Oficial de la Federación de 3 de febrero de 1983, p. 7

Con la reforma se determina que la composición de la Hacienda Municipal

se integrará, entre otros ingresos, por las contribuciones que los Congresos
locales establezcan, sobre la propiedad inmobiliaria, su fraccionamiento, su
división, consolidación, traslación y mejoras de los inmuebles.
Con la reforma publicada al mismo artículo, en el Diario Oficial de la

Federación el 23 de diciembre de 19994, se abrieron nuevas e importantes
fuentes de ingresos para los Municipios y fue necesario adecuar las legislaciones
locales, teniendo las facultades de proponer las cuotas y tarifas de contribuciones,
tablas de valores unitarios de suelo y construcción, los cuales deberán ser
equiparables a los de mercado y sus tasas para el cobro del impuesto predial. Es
decir, los Municipios propondrán a la legislatura local las cuotas y las tarifas
aplicables a sus impuestos, derechos y contribuciones de mejoras, las cuales
incluirán en sus proyectos de ley de ingresos municipal, siendo responsable el
Municipio de su recaudación total, por lo que es importante la determinación de
una nueva base de cálculo del impuesto y contar con un padrón actualizado de
contribuyentes, valores y tasas a aplicar en el cobro del impuesto predial, sin
afectar los intereses de los contribuyentes.
Cabe mencionar que el Artículo Quinto Transitorio del Decreto de reformas

al Artículo 115 Constitucional señala, que antes del inicio del ejercicio fiscal del
año 2002, deberán ser modificados los valores unitarios de suelo para
equipararlos a valores de mercado, en consecuencia, se deberán realizar las
adecuaciones correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las
contribuciones inmobiliarias, a fin de garantizar su apego a los principios de
proporcionalidad y equidad.
Para dar cumplimiento a lo establecido en el artículo antes mencionado, el

Municipio de Celaya, Gto. ha solicitado al Colegio de Valuadores de Celaya, A.C.
el estudio de valores comerciales de terreno y construcción, con la finalidad de
establecer las nuevas bases para el cobro de los impuestos municipales
inmobiliarios.
Para el cálculo de los impuestos inmobiliarios se tomarán como base los

valores estudiados para terreno y construcción, para que, aplicando las tasas
impositivas propuestas por el Municipio, se busque que las contribuciones sean
equiparables a las actualmente recaudadas.
4
Cfr. Diario Oficial de la Federación de 23 de diciembre de 1999, p. 4.

2. METODOLOGÍA EMPLEADA.
La metodología empleada contempla: investigación de mercado de
terrenos y análisis de valores de reposición nuevo en construcciones.
2.1 ESTIMACION VALORES COMERCIALES
a) DE TERRENOS URBANOS Y SUB-URBANOS
Por terrenos urbanos y suburbanos se entenderá como las tierras que se

encuentran dentro del perímetro urbano.
La obtención de los valores comerciales se basa en los siguientes estudios:
1.- Obtención de información relativa a servicios municipales y

equipamiento urbano con que se cuenta en todo el municipio.
Se efectuó un recorrido por todas las calles, colonias, barrios, etc. para
constatar los servicios municipales existentes tales como: agua potable, drenaje,
red de electrificación, alumbrado público, pavimentos, banquetas, red telefónica,
gas natural, televisión por cable e internet, así como las características de
funcionalidad y estado de conservación. El resultado se plasma en fichas de
investigación de campo y plano de la entidad correspondiente donde además se
localizan inmuebles de usos especiales tales como mercados, escuelas, iglesias,
gasolineras, centros deportivos, etc.
2.- Identificación de “FOCOS DE VALOR”

Los focos de valor son aquellas zonas que, como su nombre lo indica,
generan valor en su entorno y hasta un cierto radio de influencia. Su
comportamiento se considera similar al de las zonas que circundan a una fuente
luminosa, esto es, a medida que la distancia entre dicha fuente y un punto
cualquiera se incrementa, la iluminación disminuye y viceversa.
La identificación de estas zonas dentro del municipio es de muy particular

importancia, así como su radio de influencia, dado que es uno de los factores
principales que crean o modifican el valor de la tierra. Este fenómeno fue
debidamente analizado y considerado en el análisis de los valores comerciales
para las diferentes zonas y vialidades del municipio.

3.- Delimitación y determinación de zonas o colonias económicas

homogéneas
Se entenderá como zonas económicas homogéneas, aquellas que, por sus
características propias de servicios, equipamiento urbano, distancias a focos de
valor, restricciones relativas a uso de suelo y nivel socioeconómico de sus
habitantes, entre otras, dan como resultado que el valor de la tierra sea muy
similar o casi igual entre ellas, por lo que se hace necesario identificarlas
plenamente dentro del municipio con el objeto de tener una categorización total
del mismo.
4.- Definición de los límites de una colonia.

En la definición de los límites de una colonia se deben considerar la
homogeneidad de sus características físicas, como son:
- Naturaleza del terreno y subsuelo;

- Tipo, calidad, condición, tamaño y edad de las construcciones
típicas;
- Tipo, estado, actividad y tendencias de desarrollo urbano;
- Características de lotificación y de la distribución de áreas verdes;
- Zonificación, distribución y mejoras de las calles;
- Tipo y calidad de los servicios públicos, tales como limpia, vigilancia,
redes de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, gas,
alumbrado público, etc.;
- Tipo, calidad y frecuencia de transportes;
- Tránsito;
- Cercanías de escuelas, iglesias, comercios, bancos, y centros de
diversión, entre otras.
La delimitación de las colonias catastrales se facilita y se fija como criterio

básico para la clasificación del uso del suelo. Para ello, hay que conocer los usos
típicos en zonas urbanas, específicamente los de:
- Uso residencial, donde predominan viviendas propias o rentadas,

- Uso comercial, locales y edificios destinados al comercio,
- Uso industrial, fábricas, oficinas, almacenes etc.
- Terrenos abiertos con mejoras, fraccionamientos básicamente
- Terrenos abiertos sin mejoras, no existe obra y no son de utilidad
específica.
- Terrenos con fines recreativos.
Además de esta primera clasificación, se subdividió cada zona según

calidad de construcciones predominantes. Para el uso habitacional se

identificaron las siguientes: Residencial, medio, interés social, económico y
irregular. En la zona comercial se dividió en comercial de primera y de segunda y
la industrial en una sola categoría.
Cabe hacer mención que se consultó el PMDUOET vigente en el Municipio,

observando la normativa en cuanto al uso de suelo establecido.
La clasificación y delimitación de estas zonas permitió obtener rangos de

valor, mismos que se mencionan y detallan en el apartado de valores.
5.- Investigación de mercado y homogenización de valores entre zonas

económicas semejantes
La manera más certera y segura para la obtención del valor de la tierra libre
de construcciones en una zona determinada, es mediante la investigación y
comparación de valores comerciales producto de operaciones de compra – venta.
Las operaciones de compraventa, elemento fundamental de información en

este estudio, fue el fruto de una paciente búsqueda donde se trató de llegar al
origen de ella para interiorizarse en los factores que, en alguna medida, pudieran
haber hecho modificar el resultado de una libre oferta y demanda, razón por
demás fundamental para aceptar o rechazar esta información. Un análisis “a
priori” de la misma, permite intuir si se trata de un precio real o deformado por
circunstancias especiales que son las que se deben tratar de averiguar. Dichas
circunstancias pueden relacionarse con remates judiciales (en los que el actor o
acreedor tienen real interés de quedarse con la propiedad), ventas con excesiva o
deficiente publicidad, tendencias a hacer figurar menores valores para evadir
impuestos, etc.
La inspección ocular de los terrenos cuyas operaciones de compra–venta

se investigaron, permitieron complementar una serie de datos que son necesarios
para posteriormente homogeneizar las diferentes zonas económicas encontradas
dentro del municipio. Fue aquí donde se tuvo la oportunidad de recabar datos,
para cada venta, de servicios públicos y equipamiento urbano, uso de suelo y la
existencia de construcciones que afecten positiva o negativamente su valor.
Para la homogenización de valores de tierra entre las distintas zonas

económicas encontradas, como es lógico pensar, primero fue necesario la
delimitación de las mismas, las cuales se encontraron dividiendo al municipio en

zonas con características urbanas y socioeconómicas semejantes con el fin de

obtener información uniforme para su valorización. Dichas zonas se delimitaron
dentro de un perímetro cerrado, de cualquier forma, o tamaño, donde existen
bandas de valor de aspecto longitudinal que incluyen a los predios que dan a una
calle o a un tramo de la misma y que por sus características semejantes redundan
en un mismo valor.
En las zonas económicas donde no fue posible encontrar datos de

operaciones de compraventa reciente, los valores unitarios fueron obtenidos
mediante la aplicación de una serie de factores producto de las comparaciones de
zonas similares, para hacerlo equiparable.
Para llevar a cabo el proceso de homogeneización del valor en las zonas

económicas del municipio, se compararon colonias con características
semejantes en forma colectiva, se apoyó en la investigación de ventas recientes
en terrenos comparables, creando un banco de datos, estudiando todos los
elementos de comparación y factores que intervienen en este proceso, y se hizo
la representación gráfica en el plano de la localidad.
b) LOS ELEMENTOS EMPLEADOS PARA OBTENER LOS VALORES

COMERCIALES EN TERRENOS RÚSTICOS
Predio rústico, se entenderá como, el que se encuentra ubicado fuera del
perímetro determinado como zona urbana y suburbana, con uso susceptible de
aprovechamiento agrícola, pecuario o ganadero, minero, forestal, o de
preservación ecológica, entre otros.
El proceso llevado a cabo para la obtención de los valores comerciales de

terreno rústico comprendido dentro del municipio de Celaya, Gto., fue el siguiente:
1.- Obtención de información relativa a la localización de las diferentes

zonas agrícolas que se localizan en todo el municipio.
Requerimientos y necesidades:
Uno de los requerimientos indispensables para planificar, es el contar con

información precisa que permita conocer los problemas que confronta el
municipio.
La forma más práctica de lograr ese conocimiento es el de contar con el

auxilio de mapas adecuados al territorio.

2.- Clasificación de tierras

Basándose en su clase de suelo o uso susceptible de aprovechamiento, las
tierras se clasificaron en las categorías que existen en el municipio de Celaya,
Gto., siendo estas:
- Agrícola
• Riego
- Por gravedad
- Mecánico
- Eventual
• Temporal
• Agostadero
• Cerril o monte
3.- Definición y delimitación de zonas homogéneas

Contando con información gráfica, se delimitaron zonas donde en su
interior se ubican predios rústicos, que presentan características iguales o
similares.
4.- Estimación del valor comercial o de mercado

Método de comparación directa de ventas (Comparativo de mercado, por
comparaciones en el mercado inmobiliario)
Con datos amplios confiables disponibles, el método de comparación

directo de ventas es considerado como el método que tiene mayor impacto en el
cálculo final del valor. Los cuatro pasos en el método de comparación directa de
ventas son:
Recolección de datos. Reunir ventas comparables

- Analizar datos, repasar a fondo los datos ordenados para su uso con éste
método.
- Homogenización, ajustar los comparables para que sean semejantes al
sujeto.
- Correlacionar, evaluar los comparables para su efecto en el valor indicado
del sujeto, por el método de comparación directa de ventas.
El conocimiento del valor de mercado de un inmueble de reciente venta,

juntamente con sus características físicas, se consideró como prototipo de

acuerdo a su clasificación de tierras, o predio tipo para cada zona, considerando y

definiendo los factores que determinen su valor.
Para determinar el valor unitario de un predio rústico, fue necesario

elaborar una tabla de valores base para las diferentes clasificaciones de tierras o
potencial de las mismas, y así definir los factores o coeficientes que se aplicarán
al valor base, de acuerdo a los elementos o características físicas que definen el
predio, obteniéndose así valores unitarios por hectárea.
Fuentes de información para obtener valores de mercado
❑ Notarios públicos.
❑ Pequeños propietarios.
❑ Representantes de la pequeña propiedad.
❑ Organismos colegiados de valuación.
❑ Peritos fiscales, Periódicos y/o revistas.
❑ Anuncios en el terreno.
❑ Comprador.
❑ Vendedor.
❑ Asociaciones de corredores de bienes raíces.
c) CONSTRUCCIONES RÚSTICAS
Para estimar el valor unitario de las construcciones en predios rústicos, se

procedió a partir del método de costos físico o directo, método por ensambles,
tratado en el apartado de valor de reposición nuevo de las construcciones.
Definiéndose para este caso en una clasificación conforme a sus características
constructivas de acuerdo a los conceptos de tipo, uso, clase y categorías.
2.2 INFORMACIÓN BÁSICA
El Instituto Nacional de Estadísticas, Geografía e Informática (INEGI), tiene

editadas cartas topográficas, de uso de suelo, geológicas, de uso potencial,
edafológicas y de clima, y en otra escala cuenta con topográficas, aguas
superficiales y de aguas subterráneas. Cada una de ellas contiene información
que en diferentes aspectos son de utilidad para realizar un catastro con bases
técnicas, a base de su utilización, para localización de predio y como medio de
consulta y apoyos en las clasificaciones agrológicas de tierra.

La secretaría de la Reforma Agraria o el Registro Agrario Nacional cuenta

con planos conjuntos que contienen definición de áreas ejidales y de propiedad
privada, productos de ejecución y de posesión de dotaciones, ampliaciones y
nuevos centros de población ejidal, así como de predio amparados con certificado
de inafectabilidad, igualmente cuenta con planos de beneficiados del Programa de
Certificación de Derechos Ejidales y titulación de solares Urbanos (PROCEDE).
La Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales, cuenta con

información gráfica consistente en planos de unidades, distritos y secciones de
riego, donde además de señalar las parcelas de los usuarios, aparecen los
canales, drenes y detalles del terreno relativo a obras de captación y conducción.
El Catastro Municipal de Celaya, cuentan con un banco de datos que van

desde historial de predio registrado, características de extensión y calidades,
valores de terreno, de impuestos y tasas, y situación fiscal.

3. VALOR DE REPOSICION NUEVO EN CONSTRUCCIONES.
Se entiende por construcciones, las obras de cualquier tipo, destino y uso,

inclusive los equipos e instalaciones especiales adheridos permanentemente y
que formen parte de un inmueble.
El proceso llevado a cabo para la obtención de los valores comerciales en

construcciones comprendidos dentro del municipio de Celaya, Gto., fue el
siguiente:
- Se identificaron y clasificaron los diferentes tipos de construcción

apreciados dentro del municipio, y
- Se analizó el valor de reposición nuevo por m2 de estos tipos de

construcción, de acuerdo a su tipo, uso y calidad
El método empleado para calcular el valor de reposición nuevo, fue

mediante la abstracción de proyectos reales, que sintetizan en pocos rubros
representativos y compactos llamados ensambles de costos, que consiste en el
manejo de piezas constructivas completas; un ejemplo típico lo constituye el
ensamble puerta de apartamento, en el que se tendrían ensamblados los
siguientes conceptos; trazo y niveles, marco, preparación, colocación de marco y
pijas, pintura en marco, puerta, barniz en puerta, bisagras, chapa, mirilla y
número, lo que un presupuesto detallado contiene.
Una de las características de este análisis constituye la integración de los

costos de proyectos arquitectónicos, las ingenierías, las supervisiones y las
licencias de construcción, elementos que forman una serie de indirectos que
modifican el valor de las construcciones de acuerdo a su clasificación y
calidad.
3. 1 CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
a) Por su Tipo
Las construcciones en cuanto a su tipo se clasifican en:
o Modernas
o Antiguas

La diferencia entre antiguo y moderno se basa en los procesos

constructivos y elementos de construcción utilizados en su edificación.
b) Por su Uso
Por sus características constructivas o destino para el cual fue construido el

inmueble se clasificarán en:
- Habitacional. Inmueble que por su proyecto y características constructivas

se destina como vivienda. Pudiendo ser del tipo unifamiliar, condominio o
duplex.
- Industrial. Son inmuebles con instalaciones en las cuales se desarrollan

procesos de transformación de material, almacenamiento y producción de
bienes de consumo.
- Especiales. Son inmuebles que no constituyen un grupo homogéneo, sino

que conforman complementos en servicios e infraestructura, ejemplos:
albercas, canchas de tenis, frontón, cines, auditorios, escuelas,
estacionamientos, hospital, hotel, mercado, etc.
c) Por su Clase
Se subdivide por cada uso de las características estructurales, calidad de

construcción, e instalaciones de una determinada edificación, por lo que en
cuanto a su calidad se clasifican en:
- Habitacional / Comercial Moderna de Calidad Lujo

- Habitacional / Comercial Moderna de Calidad Superior
- Habitacional / Comercial Moderna de Calidad Medio
- Habitacional / Comercial Moderna Medio Económica
- Habitacional / Comercial Moderna Interés Social
- Habitacional / Comercial Moderna Corriente
- Habitacional / Comercial Moderna Precaria
- Habitacional / Comercial Antigua de Lujo
- Habitacional / Comercial Antigua Superior
- Habitacional / Comercial Antiguo Medio
- Habitacional / Comercial Antiguo Económica
- Habitacional / Comercial Antiguo Corriente
- Escuela Superior
- Escuela Media

- Escuela Económica
- Hospital / Clínica Superior
- Hospital / Clínica Media
- Hospital / Clínica Económica
- Hotel Superior
- Hotel Medio
- Hotel Económico
- Industrial de Lujo
- Industrial Superior
- Industrial Mediana
- Industrial Económica
- Industrial Corriente.
- Cancha de Tenis Superior
- Cancha de Tenis Media
- Frontón Superior
- Frontón Medio
- Alberca Superior
- Alberca Media
- Alberca Económica
- Techumbre Media
- Techumbre Económica
- Techumbre Corriente
4. RESUMEN DE VALORES
4.1 DE TERRENOS URBANOS Y SUB URBANOS.
Los valores unitarios se presentan en este estudio de dos formas, la

primera por listados de calles de cada colonia y comunidad tramo a tramo y en
forma gráfica dentro del plano digitalizado del municipio.
A continuación, se presenta una tabla resumen de valores máximos y

mínimos de todas y cada una de las zonas económicas identificadas dentro del
municipio y descritas anteriormente.

VALOR COMERCIAL AL 100% VALOR COMERCIAL AL 80%

ZONA
Mínimo Máximo Máximo Máximo
ZONA COMERCIAL DE PRIMERA $4,050.00 $12,600.00 $3,240.00 $10,080.00

ZONA COMERCIAL DE SEGUNDA $1,980.00 $13,500.00 $1,584.00 $10,800.00
ZONA HABITACIONAL CENTRO MEDIO $2,160.00 $5,400.00 $1,728.00 $4,320.00
ZONA HABITACIONAL CENTRO ECONÓMICO $1,188.00 $4500.00 $950.40 $3,600.00
ZONA HABITACIONAL RESIDENCIAL $1,800.00 $11,700.00 $1,440.00 $9,360.00
ZONA HABITACIONAL MEDIO $1,440.00 $3,600.00 $1,152.00 $2,880.00
ZONA HABITACIONAL INTERÉS SOCIAL $1,350.00 $2,700.00 $1,080.00 $2,160.00
ZONA HABITACIONAL ECONÓMICO $495.00 $2,250.00 $396.00 $1,800.00
MARGINADO IRREGULAR $396.00 $1,485.00 $316.80 $1,188.00
ZONA INDUSTRIAL $495.00 $3,150.00 $396.00 2,520.00
4.2 DE TERRENOS RÚSTICOS.
De igual forma, la siguiente tabla muestra los valores unitarios por hectárea
o metro cuadrado para terrenos ubicados en zonas rústicas.
ZONA VALOR COMERCIAL
TERRENO DE RIEGO 290,000 $/Ha

TERRENO DE TEMPORAL 165,000 $/Ha
TERRENO DE AGOSTADERO 55,000 $/Ha
TERRENO CERRIL O MONTE 27,500 $/Ha
INMUEBLES CERCANOS A RANCHERÍAS SIN NIGUN SERVICIO 135.$/m2
INMUEBLES CERCANOS A RANCHERÍAS SIN NIGÚN SERVICIO Y EN
230 $/m2
PROLONGACIÓN DE CALLE CERCANA
INMUEBLES EN RANCHERÍAS CON CALLES SIN SERVICIOS 270 $/m2
INMUEBLES EN RANCHERÍAS SOBRE CALLES TRAZADAS CON ALGÚN TIPO DE
365 $/m2
SERVICIO
INMUEBLES EN RANCHERÍAS SOBRE CALLES CON TODOS LOS SERVICIOS 550 $/m2
4.3 DE VALORES DE REPOSICIÓN NUEVOS DE LOS DIFERENTES TIPOS DE

CONSTRUCCIÓN, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
Los valores de reposición nuevo de los diferentes tipos de construcción,

elementos accesorios y obras complementarias se detallan en las siguientes
tablas.

H. AYUNTAMIENTO MUNICIPAL 2018 - 2021

ESTUDIO DE VALORES COMERCIALES PARA EL MUNICIPIO DE CELAYA
TIPO DE CONSTRUCCION $/M2

MODERNA DE CALIDAD LUJO $22,630
MODERNA DE CALIDAD SUPERIOR $16,380
MODERNA TIPO MEDIO $10,880
MODERNA TIPO ECONOMICO $7,249
MODERNA TIPO INTERES SOCIAL $6,520
MODERNA CORRIENTE $4,203
MODERNA PRECARIA $3,127
ANTIGÜA DE LUJO $12,723

ANTIGÜA SUPERIOR $11,133
ANTIGÜA MEDIA $7,400
ANTIGÜA ECONOMICA $6,544
ANTIGÜA CORRIENTE $4,712
ESCUELA SUPERIOR $10,220

ESCUELA MEDIA $9,610
ESCUELA ECONOMICA $5,330
HOSPITAL / CLINICA SUPERIOR $16,920

HOSPITAL / CLINICA MEDIA $11,440
HOSPITAL / CLINICA ECONOMICA $7,933
HOTEL SUPERIOR $16,040

HOTEL MEDIO $13,050
HOTEL ECONOMICO $8,450
INDUSTRIAL DEL LUJO $7,746

INDUSTRIAL SUPERIOR $7,610
INDUSTRIAL MEDIANA $6,090
INDUATRIAL ECONOMICA $4,890
INDUSTRIAL CORRIENTE $3,621

OBRAS COMPLEMENTARIAS $/M2
CANCHA DE TENIS SUPERIOR $1,351

CANCHA DE TENIS MEDIA $981
FRONTON SUPERIOR $2,276

FRONTON MEDIO $1,943
ALBERCA SUPERIOR $6,475

ALBERCA MEDIA $5,573
ALBERCA ECONOMICA $2,766
TECHUMBRE MEDIA $2,498

TECHUMBRE ECONOMICA $1,573
TECHUMBRE CORRIENTE $888


DESCRIPCION DEL PROYECTO
MODERNA CALIDAD LUJO 500 m2 Valor Unitario $ 22,630
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
PARTIDA % Costo Directo TOTAL
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 5.92% $ 454,583.47 $ 214,563.40 $ 669,146.87
ESTRUCTURA 13.86% $ 1,065,025.92 $ 502,692.23 $ 1,567,718.15
FACHADAS Y TECHADOS 15.58% $ 1,196,566.84 $ 564,779.55 $ 1,761,346.39
ALBAÑILERIA Y ACABADOS 52.06% $ 3,999,575.93 $ 1,887,799.84 $ 5,887,375.78
OBRAS EXTERIORES 0.00% $ - $ - $ -
INST. HIDRAULICAS Y SANITARIAS 5.16% $ 396,500.66 $ 187,148.31 $ 583,648.97
INSTALACIONES ELECTRICAS 7.42% $ 569,761.38 $ 268,927.37 $ 838,688.75
INSTALACIONES ESPECIALES 0.00% $ - $ - $ -
TOTALES 100.00% $ 7,682,014.20 $ 3,625,910.70 $ 11,307,924.90
MODERNA CALIDAD SUPERIOR 353 m2 Valor Unitario $ 16,380
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 8.39% $ 329,606.76 $ 155,574.39 $ 485,181.15
ESTRUCTURA 18.70% $ 735,145.24 $ 346,988.55 $ 1,082,133.79
FACHADAS Y TECHADOS 10.10% $ 397,024.46 $ 187,395.54 $ 584,420.00
ALBAÑILERIA Y ACABADOS 49.93% $ 1,962,597.29 $ 926,345.92 $ 2,888,943.22
TOTALES 100.00% $ 3,930,623.82 $ 1,855,254.44 $ 5,785,878.26


MODERNA CALIDAD MEDIA 249 m2 Valor Unitario $ 10,880
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 9.32% $ 171,352.52 $ 80,878.39 $ 252,230.91
ESTRUCTURA 26.40% $ 485,328.02 $ 229,074.82 $ 714,402.84
ALBAÑILERIA Y ACABADOS 41.63% $ 765,439.30 $ 361,287.35 $ 1,126,726.65
TOTALES 100.00% $ 1,838,665.07 $ 867,849.91 $ 2,706,514.98
MODERNA CALIDAD ECONOMICA 249 m2 Valor Unitario $ 7,249
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 9.32% $ 114,120.78 $ 53,865.01 $ 167,985.79
ESTRUCTURA 26.40% $ 323,228.46 $ 152,563.83 $ 475,792.29
ALBAÑILERIA Y ACABADOS 41.63% $ 509,782.57 $ 240,617.38 $ 750,399.95
TOTALES 100.00% $ 1,224,550.94 $ 577,988.04 $ 1,802,538.98



MODERNA CALIDAD INTERES
53 m2 Valor Unitario $ 6,520
SOCIAL
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (10%)
CIMENTACION 13.27% $ 32,370.72 $ 13,207.25 $ 45,577.97
ESTRUCTURA 32.53% $ 79,346.96 $ 32,373.56 $ 111,720.52
TOTALES 100.00% $ 243,891.85 $ 99,507.87 $ 343,399.72
MODERNA CALIDAD CORRIENTE 53 m2 Valor Unitario $ 4,203
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (5%)
CIMENTACION 13.27% $ 21,858.33 $ 7,519.27 $ 29,377.59
ESTRUCTURA 32.53% $ 53,579.04 $ 18,431.19 $ 72,010.22
TOTALES 100.00% $ 164,687.97 $ 56,652.66 $ 221,340.63


MODERNA CALIDAD PRECARIA 53 m2 Valor Unitario $ 3,127
Costo Indirecto
(0%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (0%)
CIMENTACION 13.27% $ 21,858.33 $ - $ 21,858.33
ESTRUCTURA 32.53% $ 53,579.04 $ - $ 53,579.04
FACHADAS Y TECHADOS 10.98% $ 18,079.18 $ - $ 18,079.18
ALBAÑILERIA Y ACABADOS 27.18% $ 44,754.18 $ - $ 44,754.18
INST. HIDRAULICAS Y SANITARIAS 7.74% $ 12,740.23 $ - $ 12,740.23
INSTALACIONES ELECTRICAS 8.30% $ 13,677.01 $ - $ 13,677.01
TOTALES 100.00% $ 164,687.97 $ - $ 164,687.97


ANTIGÜA CALIDAD LUJO 353 m2 Valor Unitario $ 12,723
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 8.39% $ 256,104.45 $ 120,881.30 $ 376,985.75
ESTRUCTURA 18.70% $ 571,207.85 $ 269,610.11 $ 840,817.96
TOTALES 100.00% $ 3,054,094.71 $ 1,441,532.70 $ 4,495,627.41
ANTIGÜA CALIDAD SUPERIOR 353 m2 Valor Unitario $ 11,133
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 8.39% $ 224,091.40 $ 105,771.14 $ 329,862.53
ESTRUCTURA 18.70% $ 499,806.87 $ 235,908.84 $ 735,715.71
TOTALES 100.00% $ 2,672,332.87 $ 1,261,341.11 $ 3,933,673.98


ANTIGÜA CALIDAD MEDIA 249 m2 Valor Unitario $ 7,400
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 9.32% $ 116,498.30 $ 54,987.20 $ 171,485.49
ESTRUCTURA 26.40% $ 329,962.39 $ 155,742.25 $ 485,704.63
TOTALES 100.00% $ 1,250,062.41 $ 590,029.46 $ 1,840,091.87
ANTIGÜA CALIDAD ECONOMICA 249 m2 Valor Unitario $ 6,544
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 9.32% $ 103,025.70 $ 48,628.13 $ 151,653.84
ESTRUCTURA 26.40% $ 291,803.47 $ 137,731.24 $ 429,534.71
TOTALES 100.00% $ 1,105,497.37 $ 521,794.76 $ 1,627,292.13


ANTIGÜA CALIDAD CORRIENTE 249 m2 Valor Unitario $ 4,712
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 9.32% $ 74,178.51 $ 35,012.26 $ 109,190.76
ESTRUCTURA 26.40% $ 210,098.50 $ 99,166.49 $ 309,264.99
TOTALES 100.00% $ 795,958.11 $ 375,692.23 $ 1,171,650.34


ESCUELA SUPERIOR 2,265 m2 Valor Unitario $ 10,220
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 12.19% $ 1,916,664.59 $ 904,665.69 $ 2,821,330.27
ESTRUCTURA 27.72% $ 4,358,264.95 $ 2,057,101.05 $ 6,415,366.00
FACHADAS Y TECHADOS 14.06% $ 2,211,257.91 $ 1,043,713.73 $ 3,254,971.65
INST. HIDRAULICAS Y SANITARIAS 5.68% $ 893,430.51 $ 421,699.20 $ 1,315,129.72
INSTALACIONES ELECTRICAS 8.40% $ 1,320,706.63 $ 623,373.53 $ 1,944,080.16
TOTALES 100.00% $ 15,724,587.61 $ 7,422,005.35 $ 23,146,592.97
ESCUELA MEDIA 1,965 m2 Valor Unitario $ 9,610
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 8.98% $ 1,152,037.76 $ 543,761.82 $ 1,695,799.58
ESTRUCTURA 29.48% $ 3,781,011.31 $ 1,784,637.34 $ 5,565,648.65
TOTALES 100.00% $ 12,827,210.38 $ 6,054,443.30 $ 18,881,653.68


ESCUELA ECONOMICA 1,965 m2 Valor Unitario $ 5,330
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 8.98% $ 639,380.96 $ 301,787.81 $ 941,168.77
ESTRUCTURA 29.48% $ 2,098,461.28 $ 990,473.72 $ 3,088,935.00
TOTALES 100.00% $ 7,119,101.76 $ 3,360,216.03 $ 10,479,317.79


HOSPITAL / CLINICA SUPERIOR 5,400 m2 Valor Unitario $ 16,920
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 6.20% $ 3,846,772.71 $ 1,815,676.72 $ 5,662,449.43
ESTRUCTURA 19.74% $ 12,250,167.96 $ 5,782,079.28 $ 18,032,247.24
INST. HIDRAULICAS Y SANITARIAS 7.49% $ 4,651,327.22 $ 2,195,426.45 $ 6,846,753.66
INSTALACIONES ELECTRICAS 3.58% $ 2,221,175.79 $ 1,048,394.97 $ 3,269,570.77
INSTALACIONES ESPECIALES 11.82% $ 7,332,735.25 $ 3,461,051.04 $ 10,793,786.29
TOTALES 100.00% $ 62,060,452.09 $ 29,292,533.39 $ 91,352,985.48
HOSPITAL / CLINICA MEDIA 2,400 m2 Valor Unitario $ 11,440
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 10.98% $ 2,046,884.40 $ 966,129.44 $ 3,013,013.84
ESTRUCTURA 27.61% $ 5,147,812.18 $ 2,429,767.35 $ 7,577,579.53
INST. HIDRAULICAS Y SANITARIAS 7.74% $ 1,442,279.87 $ 680,756.10 $ 2,123,035.97
INSTALACIONES ELECTRICAS 14.33% $ 2,672,033.22 $ 1,261,199.68 $ 3,933,232.90
INSTALACIONES ESPECIALES 9.95% $ 1,855,913.55 $ 875,991.20 $ 2,731,904.75
TOTALES 100.00% $ 18,644,819.94 $ 8,800,355.01 $ 27,445,174.95


HOSPITAL / CLINICA ECONÓMICA 2,400 m2 Valor Unitario $ 7,933
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 10.98% $ 1,420,026.05 $ 670,252.30 $ 2,090,278.35
ESTRUCTURA 27.61% $ 3,571,294.70 $ 1,685,651.10 $ 5,256,945.80
FACHADAS Y TECHADOS 7.09% $ 917,531.76 $ 433,074.99 $ 1,350,606.75
INSTALACIONES ESPECIALES 9.95% $ 1,287,540.03 $ 607,718.89 $ 1,895,258.92
TOTALES 100.00% $ 12,934,843.83 $ 6,105,246.29 $ 19,040,090.12


HOTEL 5 ESTRELLAS 2,600 m2 Valor Unitario $ 22,880
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 4.48% $ 1,811,530.29 $ 855,042.30 $ 2,666,572.59
ESTRUCTURA 17.56% $ 7,097,015.61 $ 3,349,791.37 $ 10,446,806.98
TOTALES 100.00% $ 40,407,480.74 $ 19,072,330.91 $ 59,479,811.65
HOTEL CLASE NEGOCIOS 2,600 m2 Valor Unitario $ 16,040
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 6.39% $ 1,811,530.29 $ 855,042.30 $ 2,666,572.59
ESTRUCTURA 25.05% $ 7,097,015.61 $ 3,349,791.37 $ 10,446,806.98
TOTALES 100.00% $ 28,333,668.08 $ 13,373,491.33 $ 41,707,159.41


HOTEL 3 ESTRELLAS 2,600 m2 Valor Unitario $ 13,050
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 7.86% $ 1,811,530.29 $ 855,042.30 $ 2,666,572.59
ESTRUCTURA 30.78% $ 7,097,015.61 $ 3,349,791.37 $ 10,446,806.98
TOTALES 100.00% $ 23,054,344.49 $ 10,881,650.60 $ 33,935,995.09
HOTEL ECONOMICO 2,600 m2 Valor Unitario $ 8,450
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 7.86% $ 1,172,965.87 $ 553,639.89 $ 1,726,605.75
ESTRUCTURA 30.78% $ 4,595,317.61 $ 2,168,989.91 $ 6,764,307.52
TOTALES 100.00% $ 14,927,688.06 $ 7,045,868.76 $ 21,973,556.82


NAVE INDUSTRIAL DE CALIDAD 2,700 m2 Valor Unitario $ 7,746
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 23.28% $ 3,308,278.29 $ 1,561,507.35 $ 4,869,785.65
ESTRUCTURA 34.47% $ 4,897,045.93 $ 2,311,405.68 $ 7,208,451.61
TOTALES 100.00% $ 14,208,426.90 $ 6,706,377.50 $ 20,914,804.40
NAVE INDUSTRIAL DE CALIDAD 2,700 m2 Valor Unitario $ 7,610
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 23.28% $ 3,251,379.16 $ 1,534,650.96 $ 4,786,030.12
ESTRUCTURA 34.47% $ 4,812,821.55 $ 2,271,651.77 $ 7,084,473.32
TOTALES 100.00% $ 13,964,055.93 $ 6,591,034.40 $ 20,555,090.32


NAVE INDUSTRIAL MEDIANA 2,700 m2 Valor Unitario $ 6,090
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 17.89% $ 1,999,338.66 $ 943,687.85 $ 2,943,026.51
ESTRUCTURA 36.33% $ 4,059,962.96 $ 1,916,302.52 $ 5,976,265.48
TOTALES 100.00% $ 11,174,300.12 $ 5,274,269.66 $ 16,448,569.78
NAVE INDUSTRIAL ECONOMICA 1,800 m2 Valor Unitario $ 4,890
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 19.18% $ 1,147,721.93 $ 541,724.75 $ 1,689,446.68
ESTRUCTURA 36.22% $ 2,167,328.24 $ 1,022,978.93 $ 3,190,307.16
INSTALACIONES ELECTRICAS 12.37% $ 740,391.92 $ 349,464.99 $ 1,089,856.91
TOTALES 100.00% $ 5,982,995.77 $ 2,823,974.00 $ 8,806,969.77


NAVE INDUSTRIAL CORRIENTE 1,800 m2 Valor Unitario $ 3,621
Costo Indirecto
(28%) , Licencias,
Proyectos y
Permisos (15%)
CIMENTACION 19.18% $ 849,314.23 $ 400,876.32 $ 1,250,190.54
ESTRUCTURA 36.22% $ 1,603,822.89 $ 757,004.41 $ 2,360,827.30
TOTALES 100.00% $ 4,427,416.87 $ 2,089,740.76 $ 6,517,157.63


VALOR 2019 80%

VALOR 2022 VALOR 2022
TIPO CALIDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN CLAVE (Ley Ingresos
100% 80%
2021)
MODERNO LUJO NUEVO 1-1 $16,240.00 $22,630.00 $18,104.00
MODERNO LUJO BUENO 1-2 $14,545.73 $20,269.08 $16,215.27
MODERNO LUJO REGULAR 1-3 $13,090.85 $18,241.75 $14,593.40
MODERNO LUJO MALO 1-4 $9,688.42 $13,500.55 $10,800.44
MODERNO SUPERIOR NUEVO 2-1 $11,736.00 $16,380.00 $13,104.00
MODERNO SUPERIOR BUENO 2-2 $10,557.61 $14,735.31 $11,788.25
MODERNO SUPERIOR REGULAR 2-3 $9,380.73 $13,092.74 $10,474.19
MODERNO SUPERIOR MALO 2-4 $7,040.41 $9,826.33 $7,861.07
MODERNO MEDIA NUEVO 3-1 $7,760.00 $10,880.00 $8,704.00
MODERNO MEDIA BUENO 3-2 $7,094.49 $9,946.92 $7,957.54
MODERNO MEDIA REGULAR 3-3 $6,204.33 $8,698.85 $6,959.08
MODERNO MEDIA MALO 3-4 $4,655.70 $6,527.59 $5,222.07
MODERNO ECONÓMICO NUEVO 4-1 $5,588.80 $7,248.82 $5,799.05
MODERNO ECONÓMICO BUENO 4-2 $4,993.14 $6,476.23 $5,180.98
MODERNO ECONÓMICO REGULAR 4-3 $4,594.75 $5,959.51 $4,767.61
MODERNO ECONÓMICO MALO 4-4 $3,394.52 $4,402.79 $3,522.23
MODERNO INTERÉS SOCIAL NUEVO 5-1 $4,763.48 $6,520.00 $5,216.00
MODERNO INTERÉS SOCIAL BUENO 5-2 $4,367.48 $5,977.98 $4,782.38
MODERNO INTERÉS SOCIAL REGULAR 5-3 $3,971.46 $5,435.94 $4,348.75
MODERNO INTERÉS SOCIAL MALO 5-4 $2,975.75 $4,073.05 $3,258.44


VALOR 2019 80%

100% 80%
2021)
MODERNO CORRIENTE NUEVO 6-1 $3,244.80 $4,202.67 $3,362.14
MODERNO CORRIENTE BUENO 6-2 $2,815.76 $3,646.98 $2,917.58
MODERNO CORRIENTE REGULAR 6-3 $2,596.40 $3,362.86 $2,690.28
MODERNO CORRIENTE MALO 6-4 $1,949.36 $2,524.82 $2,019.86
MODERNO PRECARIA NUEVO 7-1 $2,414.40 $3,126.99 $2,501.59
MODERNO PRECARIA BUENO 7-2 $2,114.52 $2,738.60 $2,190.88
MODERNO PRECARIA REGULAR 7-3 $1,812.73 $2,347.74 $1,878.19
MODERNO PRECARIA MALO 7-4 $1,509.01 $1,954.38 $1,563.51
ANTIGUO LUJO BUENO 8-1 $9,856.00 $12,723.47 $10,178.78
ANTIGUO LUJO REGULAR 8-2 $8,785.16 $11,341.08 $9,072.87
ANTIGUO LUJO MALO 8-3 $7,930.14 $10,237.31 $8,189.85
ANTIGUO SUPERIOR BUENO 9-1 $8,213.60 $11,133.04 $8,906.43
ANTIGUO SUPERIOR REGULAR 9-2 $7,277.39 $9,864.06 $7,891.25
ANTIGUO SUPERIOR MALO 9-3 $6,566.99 $8,901.16 $7,120.93
ANTIGUO MEDIA BUENO 10-1 $6,112.00 $7,399.83 $5,919.87
ANTIGUO MEDIA REGULAR 10-2 $5,460.57 $6,611.15 $5,288.92
ANTIGUO MEDIA MALO 10-3 $5,024.89 $6,083.67 $4,866.93
ANTIGUO ECONÓMICO BUENO 11-1 $5,048.00 $6,544.07 $5,235.26
ANTIGUO ECONÓMICO REGULAR 11-2 $4,607.51 $5,973.04 $4,778.43
ANTIGUO ECONÓMICO MALO 11-3 $4,143.28 $5,371.22 $4,296.97


VALOR 2019 80%

100% 80%
2021)
ANTIGUO CORRIENTE BUENO 12-1 $4,191.20 $4,711.73 $3,769.38
ANTIGUO CORRIENTE REGULAR 12-2 $3,494.15 $3,928.11 $3,142.48
ANTIGUO CORRIENTE MALO 12-3 $3,146.74 $3,537.55 $2,830.04
ESCUELAS SUPERIOR NUEVO 13-1 $7,240.00 $10,220.00 $8,176.00
ESCUELAS SUPERIOR BUENO 13-2 $6,517.06 $9,199.50 $7,359.60
ESCUELAS SUPERIOR REGULAR 13-3 $5,795.46 $8,180.88 $6,544.70
ESCUELAS SUPERIOR MALO 13-4 $4,344.27 $6,132.38 $4,905.91
ESCUELAS MEDIA NUEVO 14-1 $6,792.00 $9,610.00 $7,688.00
ESCUELAS MEDIA BUENO 14-2 $6,114.10 $8,650.83 $6,920.67
ESCUELAS MEDIA REGULAR 14-3 $5,433.31 $7,687.59 $6,150.07
ESCUELAS MEDIA MALO 14-4 $4,080.45 $5,773.43 $4,618.74
ESCUELAS ECONÓMICO NUEVO 15-1 $4,433.28 $5,330.00 $4,264.00
ESCUELAS ECONÓMICO BUENO 15-2 $3,987.92 $4,794.56 $3,835.65
ESCUELAS ECONÓMICO REGULAR 15-3 $3,548.90 $4,266.74 $3,413.39
ESCUELAS ECONÓMICO MALO 15-4 $2,659.44 $3,197.37 $2,557.90
HOSPITALES SUPERIOR NUEVO 16-1 $12,096.00 $16,920.00 $13,536.00
HOSPITALES SUPERIOR BUENO 16-2 $10,888.47 $15,230.89 $12,184.71
HOSPITALES SUPERIOR REGULAR 16-3 $9,672.06 $13,529.36 $10,823.49
HOSPITALES SUPERIOR MALO 16-4 $7,257.02 $10,151.18 $8,120.95


VALOR 2019 80%

100% 80%
2021)
HOSPITALES MEDIA NUEVO 17-1 $8,208.00 $11,440.00 $9,152.00
HOSPITALES MEDIA BUENO 17-2 $7,388.47 $10,297.77 $8,238.21
HOSPITALES MEDIA REGULAR 17-3 $6,563.31 $9,147.69 $7,318.15
HOSPITALES MEDIA MALO 17-4 $4,925.66 $6,865.19 $5,492.16
HOSPITALES ECONÓMICO NUEVO 18-1 $6,152.80 $7,933.37 $6,346.70
HOSPITALES ECONÓMICO BUENO 18-2 $5,538.69 $7,141.55 $5,713.24
HOSPITALES ECONÓMICO REGULAR 18-3 $4,921.98 $6,346.36 $5,077.08
HOSPITALES ECONÓMICO MALO 18-4 $3,696.44 $4,766.16 $3,812.93
HOTELES SUPERIOR NUEVO 19-1 $14,771.23 $16,040.00 $12,832.00
HOTELES SUPERIOR BUENO 19-2 $13,299.81 $14,442.19 $11,553.75
HOTELES SUPERIOR REGULAR 19-3 $11,818.25 $12,833.38 $10,266.70
HOTELES SUPERIOR MALO 19-4 $8,864.00 $9,625.37 $7,700.30
HOTELES MEDIA NUEVO 20-1 $12,803.84 $13,050.00 $10,440.00
HOTELES MEDIA BUENO 20-2 $11,523.46 $11,745.00 $9,396.00
HOTELES MEDIA REGULAR 20-3 $10,240.54 $10,437.42 $8,349.94
HOTELES MEDIA MALO 20-4 $7,682.31 $7,830.01 $6,264.01
HOTELES ECONÓMICO NUEVO 21-1 $6,892.82 $8,450.00 $6,760.00
HOTELES ECONÓMICO BUENO 21-2 $6,204.55 $7,606.24 $6,084.99
HOTELES ECONÓMICO REGULAR 21-3 $5,517.55 $6,764.03 $5,411.23
HOTELES ECONÓMICO MALO 21-4 $4,135.95 $5,070.32 $4,056.25


VALOR 2019 80%

100% 80%
2021)
INDUSTRIAL LUJO EXCELENTE 22-1 $7,936.62 $7,746.22 $6,196.98
INDUSTRIAL LUJO BUENO 22-2 $7,144.59 $6,973.19 $5,578.55
INDUSTRIAL LUJO REGULAR 22-3 $6,352.58 $6,200.18 $4,960.14
INDUSTRIAL LUJO MALO 22-4 $4,763.48 $4,649.20 $3,719.36
INDUSTRIAL SUPERIOR EXCELENTE 23-1 $5,376.00 $7,610.00 $6,088.00
INDUSTRIAL SUPERIOR BUENO 23-2 $4,929.08 $6,977.36 $5,581.89
INDUSTRIAL SUPERIOR REGULAR 23-3 $4,257.96 $6,027.36 $4,821.89
INDUSTRIAL SUPERIOR MALO 23-4 $3,358.39 $4,753.98 $3,803.18
INDUSTRIAL MEDIA EXCELENTE 24-1 $4,296.00 $6,090.00 $4,872.00
INDUSTRIAL MEDIA BUENO 24-2 $4,012.89 $5,688.67 $4,550.93
INDUSTRIAL MEDIA REGULAR 24-3 $3,479.56 $4,932.62 $3,946.09
INDUSTRIAL MEDIA MALO 24-4 $2,865.83 $4,062.59 $3,250.07
INDUSTRIAL ECONÓMICO BUENO 25-1 $3,456.00 $4,890.00 $3,912.00
INDUSTRIAL ECONÓMICO REGULAR 25-2 $3,112.38 $4,403.81 $3,523.04
INDUSTRIAL ECONÓMICO MALO 25-3 $2,766.56 $3,914.49 $3,131.59
INDUSTRIAL CORRIENTE BUENO 26-1 $3,109.60 $3,620.64 $2,896.51
INDUSTRIAL CORRIENTE REGULAR 26-2 $2,665.79 $3,103.90 $2,483.12
INDUSTRIAL CORRIENTE MALO 26-3 $2,219.14 $2,583.85 $2,067.08


VALOR 2019 80%

100% 80%
2021)
TECHUMBRES MEDIA BUENO 27-1 $2,183.74 $2,497.50 $1,998.00
TECHUMBRES MEDIA REGULAR 27-2 $1,985.10 $2,270.32 $1,816.26
TECHUMBRES MEDIA MALO 27-3 $1,787.72 $2,044.59 $1,635.67
TECHUMBRES ECONÓMICO BUENO 28-1 $1,391.71 $1,572.50 $1,258.00
TECHUMBRES ECONÓMICO REGULAR 28-2 $1,193.08 $1,348.07 $1,078.45
TECHUMBRES ECONÓMICO MALO 28-3 $993.18 $1,122.20 $897.76
TECHUMBRES CORRIENTE BUENO 29-1 $792.00 $888.00 $710.40
TECHUMBRES CORRIENTE REGULAR 29-2 $592.11 $663.88 $531.11
TECHUMBRES CORRIENTE MALO 29-3 $398.53 $446.85 $357.48
CANCHA DE TENIS SUPERIOR BUENO 30-1 $4,567.37 $1,350.50 $1,080.40
CANCHA DE TENIS SUPERIOR REGULAR 30-2 $3,570.40 $1,055.71 $844.57
CANCHA DE TENIS SUPERIOR MALO 30-3 $3,174.39 $938.62 $750.89
CANCHA DE TENIS MEDIA BUENO 31-1 $2,978.28 $980.50 $784.40
CANCHA DE TENIS MEDIA REGULAR 31-2 $2,186.25 $719.75 $575.80
CANCHA DE TENIS MEDIA MALO 31-3 $1,787.72 $588.55 $470.84
FRONTÓN SUPERIOR BUENO 32-1 $3,971.46 $2,275.50 $1,820.40
FRONTÓN SUPERIOR REGULAR 32-2 $2,777.11 $1,591.18 $1,272.94
FRONTÓN SUPERIOR MALO 32-3 $2,381.11 $1,364.29 $1,091.43


VALOR 2019 80%

100% 80%
2021)
FRONTÓN MEDIA BUENO 33-1 $2,381.11 $1,942.50 $1,554.00
FRONTÓN MEDIA REGULAR 33-2 $1,787.72 $1,458.42 $1,166.74
FRONTÓN MEDIA MALO 33-3 $1,392.97 $1,136.38 $909.11
ALBERCAS SUPERIOR BUENO 34-1 $5,548.04 $6,475.00 $5,180.00
ALBERCAS SUPERIOR REGULAR 34-2 $4,168.82 $4,856.60 $3,885.28
ALBERCAS SUPERIOR MALO 34-3 $2,777.11 $3,235.28 $2,588.22
ALBERCAS MEDIA BUENO 35-1 $4,168.82 $5,573.13 $4,458.50
ALBERCAS MEDIA REGULAR 35-2 $2,978.28 $3,981.54 $3,185.24
ALBERCAS MEDIA MALO 35-3 $2,582.28 $3,452.15 $2,761.72
ALBERCAS ECONÓMICO BUENO 36-1 $2,582.28 $2,765.75 $2,212.60
ALBERCAS ECONÓMICO REGULAR 36-2 $2,082.51 $2,230.47 $1,784.38
ALBERCAS ECONÓMICO MALO 36-3 $1,392.97 $1,491.94 $1,193.55

5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Los valores para terrenos y construcciones son producto de investigaciones

exhaustivas de mercado y estudios detallados basados en presupuestos
paramétricos para los diferentes tipos y calidades de construcción, estudiados y
analizados por el Colegio de Valuadores de Celaya, A.C. tomando como base
diferentes publicaciones especializadas en la materia, con reconocimiento a nivel
nacional.
Para la correcta aplicación y uso de los resultados obtenidos y presentados

ante la Dirección de Impuestos Inmobiliarios y Catastro de este Municipio y que
servirán de base para el cobro de los impuestos inmobiliarios, se hace necesario
sugerir las siguientes recomendaciones con el objeto de garantizar los principios
de equidad y justicia a que se hace mención en las leyes correspondientes:
1- Los valores de terreno indicados en el Plano de Valores Fiscales

correspondiente deberán interpretarse como valores unitarios de calle
para lote tipo, por lo que deberán ser afectados por el factor de
eficiencia correspondiente producto del análisis de las características
físicas y superficies del lote en estudio en relación con el lote tipo.
2- Los valores de construcción definidos y que sirven de base para los

publicados en la Ley de Ingresos correspondiente, fueron obtenidos en
forma paramétrica y siempre bajo la consideración de estado de
conservación nuevo sin obsolescencias funcionales, por lo que adicional
a la depreciación física contemplada en la ley, podrán estar sujetos a
deméritos adicionales derivados de obsolescencias funcionales y/o
económicas que pudieran estar presentes. Lo anterior con la finalidad
de una correcta y justa valoración de las construcciones. Estos factores
adicionales deberán ser acordados por el Valuador Profesional y el
cuerpo técnico de la Dirección de Impuestos Inmobiliarios y Catastro.

BIBLIOGRAFÍA:
❑ Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
❑ Diario Oficial de la Federación de 3 de febrero de 1983, p. 7
❑ Diario Oficial de la Federación de 23 de diciembre de 1999, p. 4.
❑ Dobner Ebert, Horst Karl, “Sistemas catastrales”, Primera edición, Editorial Concepto S.A.,
México 14 de enero de 1982.
❑ Dobner Ebert, Horst Karl, “Valuación de Predios Rurales”, Primera edición, Editorial
Concepto S.A., México 14 de enero de 1982.
❑ Dobner Ebert, Horst Karl, “Valuación de Predios Urbanos”, Primera edición, Editorial
Concepto S.A., México 14 de enero de 1982.
❑ Fuentes de Financiamiento Municipal Instituto Nacional de Administración Pública A.C. y

Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C., Primera edición 1997.
❑ Levantamiento de Catastro Municipal, Instituto Nacional de Administración Pública A.C. y

Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C., Segunda edición 1997.
❑ Leopoldo Varela, “Costos por Metro Cuadrado de Construcción”, INTERCOST, abril 2021.
❑ Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Guanajuato.
❑ Montoya Retta, Rodolfo, Impuestos locales. Impuesto predial, México, UANL-Centro de

Investigaciones Económicas, s/a., p 30
❑ Ing. Raúl González Meléndez, “Costos Paramétricos”, Instituto Mexicano de Ingeniería de

Costos, abril 2021.
❑ BIMSA Reports S.A. de C.V. Valuador, costos de construcción por m2, abril 2021.

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2.1 ESTIMACION VALORES COMERCIALES

a) DE TERRENOS URBANOS Y SUB-URBANOS

Por terrenos urbanos y suburbanos se entenderá como las tierras que se

La obtención de los valores comerciales se basa en los siguientes estudios:

1.- Obtención de información relativa a servicios municipales y

2.- Identificación de “FOCOS DE VALOR”

La identificación de estas zonas dentro del municipio es de muy particular

Colegio de Valuadores de Celaya A. C. 4

3.- Delimitación y determinación de zonas o colonias económicas

4.- Definición de los límites de una colonia.

- Naturaleza del terreno y subsuelo;

La delimitación de las colonias catastrales se facilita y se fija como criterio

- Uso residencial, donde predominan viviendas propias o rentadas,

Además de esta primera clasificación, se subdividió cada zona según

Colegio de Valuadores de Celaya A. C. 5

calidad de construcciones predominantes. Para el uso habitacional se

Cabe hacer mención que se consultó el PMDUOET vigente en el Municipio,

La clasificación y delimitación de estas zonas permitió obtener rangos de

5.- Investigación de mercado y homogenización de valores entre zonas

Las operaciones de compraventa, elemento fundamental de información en

La inspección ocular de los terrenos cuyas operaciones de compra–venta

Para la homogenización de valores de tierra entre las distintas zonas

Colegio de Valuadores de Celaya A. C. 6

zonas con características urbanas y socioeconómicas semejantes con el fin de

En las zonas económicas donde no fue posible encontrar datos de

Para llevar a cabo el proceso de homogeneización del valor en las zonas

b) LOS ELEMENTOS EMPLEADOS PARA OBTENER LOS VALORES

El proceso llevado a cabo para la obtención de los valores comerciales de

1.- Obtención de información relativa a la localización de las diferentes

Uno de los requerimientos indispensables para planificar, es el contar con

La forma más práctica de lograr ese conocimiento es el de contar con el

Colegio de Valuadores de Celaya A. C. 7

2.- Clasificación de tierras

3.- Definición y delimitación de zonas homogéneas

4.- Estimación del valor comercial o de mercado

Con datos amplios confiables disponibles, el método de comparación

Recolección de datos. Reunir ventas comparables

El conocimiento del valor de mercado de un inmueble de reciente venta,

Colegio de Valuadores de Celaya A. C. 8

acuerdo a su clasificación de tierras, o predio tipo para cada zona, considerando y

Para determinar el valor unitario de un predio rústico, fue necesario

Fuentes de información para obtener valores de mercado

Para estimar el valor unitario de las construcciones en predios rústicos, se