UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

CARRERA DE DERECHO

Contrato de compra venta de bienes y las consecuencias que

genera su incumplimiento en la Legislación Mercantil
Ecuatoriana

Tesis previa a la obtención del Título de:

ABOGADA

AUTORA: Lucero Almendariz Diana del Lourdes

E-mail: [email protected]

TUTOR: Dr. Tinajero Valencia Renán Aníbal

Julio – 2014
Quito
 DEDICATORIA

El presente trabajo está dedicado con mucho cariño a mis padres, hermanos quienes
estuvieron apoyándome incondicionalmente pa ra poder culminar con este trabajo.

Gracias por confiar en mí apoyarme, guiarme, cuidarme en todos momentos, gracias

por sus sabios consejos q me permitirán seguir adelante en este camino de lucha

ii
 AGRADECIMIENTOS

Le doy gracias a Dios por la vida, por mantenerme a dalo de mis padres y hermanos
quienes me han apoyado en todo momento para q culmine con este trabajo de
investigación.

A la Universidad Central del Ecuador, a la Faculta de Jurisprudencia, Escuela de

Derecho, autoridades y docentes q han demostrado toda su entrega y paciencia,
conocimientos y sabiduría, haciendo de mí una buena profesional digna de servir a la
sociedad.

Un grato agradecimiento al Dr. Renán Tinajero quien me brindó la oportunidad de

realizar mi trabajo investigativo en “Contrato de Compraventa y las Consecuencias q
Generan su Incumplimiento de la Legislación Mercantil Ecuatoriana”
proporcionándome con todo sus conocimientos, e información necesaria para la
elaboración de mi tesis.

Agradezco a todas las personas que me brindaron su apoyo para que este trabajo se
vea realizado.

iii
 DECLARATORIA DE ORIGINALIDAD

Quito, 14 de julio de 2014

Yo, LUCERO ALMENDARIZ DIANA DEL LOURDES, en calidad de autora de la

investigación, con cédula de ciudadanía N° 0201851318 , libre y voluntariamente DECLARO,
que el trabajo de Grado titulado: “CONTRATO DE COMPRA VENTA DE BIENES Y
LAS CONSECUENCIAS QUE GENERA SU INCUMPLIMIENTO EN LA
LEGISLACIÓN MERCANTIL ECUATORIANA”. Es de mi autoría, original y no
constituye plagio o copia alguna, constituyéndose en documento público, como mandan los
principios de la investigación científica, de ser comprobado lo contrario me someto a las
disposiciones legales pertinentes.

Es todo cuanto puedo decir en honor a la verdad.

Atentamente,

LUCERO ALMENDARIZ DIANA DEL LOURDES

C.C. 0201851318
E-mail: [email protected]

iv
 AUTORIZACIÓN DE LA AUTORÍA INTELECTUAL

Yo, LUCERO ALMENDARIZ DIANA DEL LOURDES, en calidad de autor de la

tesis realizada sobre "CONTRATO DE COMPRA VENTA DE BIENES Y LAS
CONSECUENCIAS QUE GENERA SU INCUMPLIMIENTO EN LA
LEGISLACIÓN MERCANTIL ECUATORIANA"; por la presente autorizo a la
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR, hacer uso de todos los contenidos que
me pertenecen o parte de los que contienen esta obra, con fines estrictamente
académicos o de investigación.

Los derechos que como autor me corresponden, con excepción de la presente

autorización, seguirán vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los
artículos 5, 6, 8; 19 y demás pertinentes de la Ley de Propiedad intelectual y su
Reglamento.

FIRMA
C.C. 0201851318

v
APROBACIÓN DEL TUTOR DE TESIS

vi
 APROBACIÓN DEL JURADO

Los miembros del Jurado Examinador aprueban el informe de titulación “CONTRATO

DE COMPRA VENTA DE BIENES Y LAS CONSECUENCIAS QUE GENERA SU
INCUMPLIMIENTO EN LA LEGISLACIÓN MERCANTIL ECUATORIANA”, Para
constancia firman.

------------------------------- ---------------------------
PRESIDENTE VOCAL

---------------------------------
VOCAL

vii
 ÍNDICE DE CONTENIDOS

DEDICATORIA ................................................................................................................................ ii
AGRADECIMIENTOS .................................................................................................................... iii
DECLARATORIA DE ORIGINALIDAD ....................................................................................... iv
AUTORIZACIÓN DE LA AUTORÍA INTELECTUAL .................................................................. v
APROBACIÓN DEL TUTOR DE TESIS ........................................................................................ vi
APROBACIÓN DEL JURADO ...................................................................................................... vii
ÍNDICE DE CONTENIDOS .......................................................................................................... viii
INDICE DE ANEXOS ...................................................................................................................... xi
INDICE DE CUADROS .................................................................................................................. xii
RESUMEN EJECUTIVO ............................................................................................................... xiii
ABSTRACT .................................................................................................................................... xiv
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 1

CAPÍTULO I...................................................................................................................................... 4
EL PROBLEMA ................................................................................................................................ 4
1.1Planteamiento del problema ...................................................................................................... 4
1.1.1 Contextualización Macro .................................................................................................. 5
1.1.2 Contextualización Meso .................................................................................................... 6
1.1.3Contextualización Micro .................................................................................................... 6
1.1.4 Análisis Crítico .................................................................................................................. 7
1.1.5 Prognosis ........................................................................................................................... 8
1.1.6 Formulación del Problema ................................................................................................ 9
1.1.7 Interrogantes de investigación ........................................................................................... 9
1.1.8 Delimitación del objeto de la investigación ...................................................................... 9
1.2 Objetivos ................................................................................................................................ 10
1.2.1 Objetivo General ............................................................................................................. 10
1.2.3 Objetivos Específicos ...................................................................................................... 10
1.3 Justificación............................................................................................................................ 11

CAPÍTULO II. ................................................................................................................................. 12

MARCO TEÓRICO ......................................................................................................................... 12
2.1 Antecedentes Investigativos ................................................................................................... 12
2.2 Fundamentación Doctrinaria .................................................................................................. 15
2.2.1 El sistema contractual romano ................................................................................. 16

viii
 2.2.2 La evolución del contrato en Roma .......................................................................... 19
2.2.3 Los Contratos Consensuales..................................................................................... 24
2.2.4 Definición de la compraventa................................................................................... 30
2.2.5 Función jurídico-económica de la compraventa....................................................... 32
2.2.6 Importancia económica de la compra-venta ............................................................. 34
2.3 Fundamentación Legal ........................................................................................................... 36
2.3.1 Compraventa de inmuebles ...................................................................................... 37
2.3.2 Diversas especies dentro del contrato de compraventa ............................................ 40
2.4 Fundamentación Teórico – Científica .................................................................................... 46
2.4.1 Determinación de la cosa ......................................................................................... 46
2.4.2 El Precio ................................................................................................................... 49
2.4.3 Contrato de compraventa internacional ........................................................................... 55
2.5 Hipótesis................................................................................................................................. 59
2.6 Variables ................................................................................................................................ 59
2.6.1 Variable independiente .................................................................................................... 59
2.6.2 Variable dependiente ....................................................................................................... 59

CAPÍTULO III. ................................................................................................................................ 60

MARCO METODOLÓGICO .......................................................................................................... 60
3.1 Modalidad básica de la investigación..................................................................................... 60
3.2 Nivel o Tipo de investigación ................................................................................................ 61
3.3 Población y muestra ............................................................................................................... 62
3.4 Matriz de Operacionalización de variables ............................................................................ 65
3.5 Técnicas e instrumentos y recolección de datos ..................................................................... 66
3.6 Procedimiento de la Investigación ......................................................................................... 66
3.7 Investigación de campo .......................................................................................................... 67
3.7.2 Aplicación de entrevistas ................................................................................................ 69
3.8 Procesamiento de la Información ........................................................................................... 70
3.9 Tabulación y Representación Gráfica .................................................................................... 71

CAPÍTULO IV. ................................................................................................................................ 78

ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS ................................................................ 78
4.1 Análisis e interpretación de resultados de la encuesta ........................................................... 78
4.2 Análisis e interpretación de resultados de la entrevista .......................................................... 79
4.3 Verificación de Hipótesis ....................................................................................................... 79
4.4 Conclusiones .......................................................................................................................... 81

ix
 4.5 Recomendaciones ................................................................................................................... 83

CAPÍTULO V. ................................................................................................................................. 84
PROPUESTA ................................................................................................................................... 84
5. Tema ......................................................................................................................................... 84
5.1 Justificación............................................................................................................................ 84
5.2 Objetivos: General y Específicos ........................................................................................... 85
5.2.1 Objetivo general .............................................................................................................. 85
5.2.2 Objetivos específicos....................................................................................................... 85
5.3 Fundamentación científico – teórica ...................................................................................... 85
5.4 Plan Operativo de la propuesta............................................................................................... 88
5.5 Evaluación .............................................................................................................................. 89

BIBLIOGRAFÍA.............................................................................................................................. 92
ANEXOS.......................................................................................................................................... 96

x
 INDICE DE ANEXOS

ANEXO Nº 1 Requisitos básicos para comprar con seguridad un bien

inmueble ..........................................................................................................................................96
ANEXO Nº 2. Cláusulas afectan al comprador en contratos para adquirir
casa ...................................................................................................................................................99
ANEXO Nº 3 Aplicación de las encuestas realizadas en la ciudad de
Quito………………………………………………………………………………………104

xi
 INDICE DE CUADROS

Cuadro Nº 1. Población y Muestra en la Investigación. ............................................................64

Cuadro Nº 2. Operacionalización de variables. Fuente: Diana Lucero ...................................65
Cuadro Nº 3. Plan Operativo de la propuesta. Fuente Diana Lucero ......................................89

xii
 RESUMEN EJECUTIVO

Contrato de compra venta de bienes y las consecuencias que genera su

incumplimiento en la Legislación Mercantil Ecuatoriana

a figura jurídica del contrato de compraventa mercantil y su actuación en el

ordenamiento jurídico nacional, este análisis se hace en base a la problemática surgida
por la falta de efectividad de esta clase de contrato para el resarcimiento de posibles
estafas, casos como los acontecidos con ciudadanos que firmaron contratos con
empresas inmobiliarias y que luego de un tiempo por la quiebra de estas empresas se
quedaron sin poder recibir sus dineros invert idos dan cuenta de una problemática que
merece ser estudiada analizada y abordada desde un ámbito jurídico, por ello la tesis
se centra en dar una posible solución a esta problemática en base de un estudio
doctrinario de los contratos de compraventa sumado a un estudio de campo que
estructure aún más nuestra proposición de solución de conflicto.

Palabras claves: Compraventa, Contrato Consensual, Sistema Contractual Romano,

Precio, Cosa, Contratos Mercantiles, Contrato Civiles.

xiii
 ABSTRACT

Purchase and sale of goods contract and the consequences that his failure
to Ecuadorian Trade Legislation

The current research work is intended to address the juridical figure of sale -purchase
agree ment and ingluence in of the national juridical regulatory body. The analusis is
made based on the problematic amerged due to the lack of effectiveness of referred
agreements to recover amounts endangered due to swindles. There are cases when
citizens have subscribed agreements with housing companies, referred companies have
come into a bankruptcy situation, and investments were not be recovered. It is a
problematic that ought to be studied, analuzed and addressed from the legal setting.
The current thesis is hence addressed to provide a poss ible solution to the
problematic, based on a doctrinarian review of sale -purchase agreements, through a
field study that deeply structures our proposa l to solve the conflict.

Keywords: Sale-purchase, Mutual Agreement, Roman Contractual System, Price,

Thing, Mercantile Agreements, Civil Agreements.

I certify that I am fluent in both English and Spanish languages and that I have translated the
attached abstract from the original in the Spanish language to the best of my knowledge and
belief.

xiv
 INTRODUCCIÓN

Dentro de la historia podemos encontrar que la adquisición de bienes sean estos

muebles o inmuebles, siempre ha existido un justo precio, en la antigüedad este justo
precio no necesariamente era en dinero o en moneda de curso legal, se adquiría bienes a
través del trueque, pero el mismo hecho de que exista ese tipo de pagos hacia que la
forma de contrato sea verbal, pero ahora en la época contemporánea la adquisición de
bienes muebles e inmuebles se realiza a través del contrato de compraventa, en el cual se
establecen derechos y obligaciones recíprocas de las personas intervinientes en esta clase
de actos jurídicos, en la que una partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en
dinero. El que contrae la obligación de dar la cosa se llama el vendedor, y el que contrae
la de pagar el dinero, comprador.

El dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa vendida se llama precio.
Esta clase de contratos tiene una connotación muy importante, porque para su perfección
es necesaria una serie de requisitos y solemnidades legales, un o de los más importantes
desde mi punto de vista personal, es la voluntad, misma que no debe estar viciada,
porque si ocurre aquello, ese acto es susceptible de anularlo, y por ende, no generaría
ningún efecto jurídico. Hay un gran porcentaje de contratos de compraventa que causan
polémica en nuestro medio.

Por la actitud arbitraria de uno de los contratantes que utilizan falsedades para
sacar provecho de la situación y beneficiarse económicamente en perjuicio de la otra
contraparte, por lo general es el o los vendedores, que al momento de la firma de la
compraventa se retractan, y no quieren suscribir el respectivo contrato, en esta clase de
transacciones es común que se configure un delito que se encuentra tipificado en el
Código Penal como es la estafa que se transforma en una especie de astucia
frecuentemente utilizada para engañar a otro, pero a veces es utilizada con un fin lícito,
como descubrir a un ladrón, y por eso, los romanos alcanzaron a diferenciar el dolo
bueno (dolusbonus) y el dolo malo (dolusmalus) usado para engañar a otra persona,
haciéndolo caer en error, de tal modo, que de no mediar el engaño, esa persona víctima
del dolo, no hubiera manifestado su voluntad consintiendo el acto, me refiero al dolo,
como vicio de la voluntad de los actos jurídicos.

1
 Con referencia a la metodología utilizada en la presente investigación podemos
manifestar que se ha aplicado los métodos de investigación más generales como: método
inductivo-deductivo, método analítico-sintético, método histórico-lógico y método
científico. Su correcta y oportuna aplicación nos ayuda a conseguir los objetivos
planteados permitiendo que los resultados o los nuevos conocimientos tengan un grado
de exactitud y confiabilidad. Los métodos utilizados en conjunto permiten que el
procedimiento, técnica, y tratamiento de la presente investigación se convierta en el
soporte teórico funcional.

La técnica de investigación requerida en la etapa práctica de la investigación es la

encuesta y la entrevista mediante la aplicación de un cuestiona rio con preguntas cerradas
y abiertas que permitan identificar el nivel de conocimiento que tienen los involucrados
en el problema materia de la presente investigación.

El trabajo de investigación en su primer capítulo tendrá un desarrollo explicativo

de cómo se realizará la investigación del problema es decir abordaremos: los
antecedentes de la investigación, el planteamiento del problema, los objetivos y la
justificación que están determinados en su desarrollo.

En el Capítulo dos, hace referencia a temas o puntos conceptuales, se desarrolla el

marco teórico en tres esquemas de contenido que abarcan criterios de expertos, aspectos
de la doctrina jurídica y normativa legal

En el Capítulo tres se puntualiza la metodología utilizada, el planteamiento de la

propuesta así como la elaboración de las encuestas su representación gráfica, y la
realización de las entrevistas.

En el Capítulo cuatro, contiene el desarrollo de los resultados arrojados en base a

la investigación de campo y en base al estudio doctrinario, por lo que se representaran las
conclusiones y recomendaciones de todo el trabajo.

2
 Finalmente en el Capítulo cinco consta la propuesta de la investigación, que
consiste en la elaboración de un modelo de reglamento para la creación de una comisión
que apoye y asista a las personas que han sido perjudicadas por esta clase de actuaciones
de empresas inmobiliarias. Se exponen también la bibliografía utilizada así como los
anexos.

3
 CAPÍTULO I

EL PROBLEMA

1. Tema: Contrato de compra venta de bienes y las consecuencias que genera su

incumplimiento en la Legislación Mercantil Ecuatoriana

1.1Planteamiento del problema

En la actualidad la economía del Ecuador se dinamiza por el incremento de

productividad en sectores como la construcción, que genera fuentes de empleo y permite
a la población vinculada a ella, beneficiarse directa e indirectamente y aumenta su poder
adquisitivo, el sueño de toda familia independientemente de su estrato social es tener su
casa propia, porque genera bienestar y t ranquilidad en todo sentido.

Sin embargo, este sueño puede verse obstaculizado por oscuros intereses de
grandes promotores inmobiliarios que se aprovechan de la necesidad de la gente, y ven
una fuente fácil de conseguir réditos económicos incluso al margen de la ley, esto causa
preocupación y una serie de problemas legales, por lo tanto, es necesario verificar sus
orígenes y analizarlos a cabalidad para encontrar una solución que implique la
eliminación de esta clase de prácticas ilegales, discrecionales; y arbitrarias que
desencadenan actos de corrupción a gran escala en la que se ven involucradas inclusive
los profesionales del derecho, es decir, los abogados.

4
1.1.1 Contextualización Macro

Desde que el hombre ha vivido en sociedad ha necesitado la existen cia de normas,

reglamentos y leyes en las cuales se determine una forma de conducta para que las
actuaciones sean armónicas y no desencadenen en una anarquía social, por ello
actividades comunes como comprar o vender productos se dan mediante mecanismos
como son los contratos; ya en épocas antiguas este tipo de elementos se trataban
originando desde entonces toda una evolución en el campo de los contratos civiles que
han merecido un libro entero en casi todos los Códigos y leyes civiles de los países del
mundo.

Según ha ido evolucionando el derecho civil al igual que las formas de contratos,
se ha visto la necesidad de proteger a los bienes y a las personas que, de una u otra forma
deben colaborar con la administración de justicia y con el desarrollo de la s ociedad
entera, pues de esta forma es como se logra una convivencia pacífica en todo
conglomerado humano.

En diversos países del mundo esta corriente de protección a posibles estafas o

desfalcos financieros, ha sido tratada mediante la proposición de un si stema de
contratación en la que las partes que realizan una actividad como la compraventa tienen
que elaborar o celebrar un contrato en el que su voluntad es el primer requisito y en el
que se obligan a cumplir todo lo manifestado en dicho documento.

De ahí que la contextualización macro de esta investigación es el estudio de la

doctrina jurídica internacional que analiza los contratos civiles y en especial los
contratos de compra y venta, se trata así de consolidar en el trabajo un estudio que vaya
apegado a los últimos análisis y comentarios sobre esta materia, con el fin de proponer si
es el caso nuevos mecanismos que aseguren el cumplimiento eficaz de esta clase de actos
jurídicos.

5
1.1.2 Contextualización Meso

En muchos países del orbe existe una alarmante índice de contratos mercantiles
que se denuncian ante los juzgados por su falta de cumplimiento sea por parte del
comprador o vendedor, el problema radica sobretodo porque el contrato mercantil a más
de estar regulado mediante la ley civil y sus respect ivos juzgados no basta para obligar a
las partes al cumplimiento del contrato, por ello el análisis de este trabajo investigativo
tiende a buscar nuevos instrumentos legales que puedan apoyar al cumplimiento de los
contratos mercantiles e incentivar a la práctica de nuevos modelos que vayan originando
una relación más armónica entre el comprador y vendedor.

En base a esto es que se puede afirmar que la contextualización meso de la

investigación planteada en este trabajo, es el estudio del contrato de compra venta
mercantil, es decir que nos centraremos en analizar las características, elementos y
conceptualizaciones de los contratos de compraventa mercantil y su incidencia en la falta
de cumplimiento de estos, para al final del trabajo poder plantear algunas pautas y
proponer nuevos mecanismos que obliguen a las partes a consumar con las obligaciones
preestablecidas en un contrato.

El objetivo de la contextualización meso es adentrarnos de apoco a la naturaleza

mismo del problema planteado, partiendo del estud io de todos los contratos civiles para
penetrar en el análisis de los contratos de compra y venta mercantiles que forman parte
de todo este aparato contractual existente en el sistema del derecho civil internacional y
su respectiva doctrina jurídica, como advertimos el problema en los últimos tiempos ha
desencadenado todo un cumulo de interrogantes sobre la eficacia de los contratos a la
hora de propiciar un cumplimiento eficaz por las partes contratantes.

1.1.3 Contextualización Micro

Hay que reconocer el esfuerzo realizado por el Gobierno ecuatoriano para superar
la crisis de valores y de justicia que atravesó en tiempos pasados, llegando incluso a
divisarse problemas en los mismos administradores del Estado, pero lamentablemente

6
siguen quedando actuaciones y actividades por parte de ciudadanos que rayan en la
impunidad, este es el caso del incumplimiento de contratos mercantiles.

En nuestro país al igual que en todo el mundo los incumplimientos de las partes
contratantes de un contrato mercantil de compra y venta se dan muy a menudo, por lo
que es necesario el estudio de esta problemática para proponer posibles mecanismos que
ayuden a que esta actividad no siga proliferando, de esto se desprende que el estudio de
tesis en su contextualización micro se centrara en analizar los contratos de compraventa
mercantil dentro de la legislación ecuatoriana.

Nuestro país últimamente ha encontrado un crecimiento económico sostenido en

los últimos años, originando que los contratos mercantiles se consoliden como una
herramienta diaria en los negocios y en las finanzas de la mayoría de ciudadanos
ecuatorianos, debido a esto es alarmante que se produzca un alto índice de
incumplimientos de contratos, pues esto puede ocasionar un descalabro en el sistema
económico y judicial, pues proliferarían las demandas y contrademandas por esta clase de
episodios, por ello es importante analizar cómo esta clase de contratos aparecieron en
nuestra legislación y como han ido evolucionando para poder proponer mecanismos que
eviten el colapso del sistema y su consecuente anarquismo social, sin más nos
adentraremos en el estudio doctrinario jurídico nacional que trata sobre los contratos
mercantiles de compra y venta.

1.1.4 Análisis Crítico

Ahora bien, dentro del análisis crítico es importan te recalcar que la Ley Civil en
nuestro ordenamiento jurídico nacional no ha sido parte de nuevas reformas desde hace
más de 20 años, aunque casi todo el andamiaje legal ha cambiado en nuestro país,
sumado a la vertiginosa evolución que la sociedad mundial y ecuatoriana ha sufrido en
este tiempo, dan como resultado que varias instituciones jurídicas constantes en el
Código Civil se vayan convirtiendo de a poco en instrumentos poco eficientes a la hora
de resguardar o regular un derecho, este es el caso del contrato de compra y veta
mercantil.

7
 Últimamente en Ecuador casos como la quiebra de empresas constructoras como
Unión Constructora o Visión Construc han ocasionado que varias personas comiencen a
desconfiar de la protección que da la elaboración de un con trato mercantil de
compraventa, porque si bien estas personas estafadas por estas empresas tienen firmadas
contratos, estos no pueden ser reclamados debido a la quiebra de las empresas y al alto
índice de perjudicados.

Esta resignación o molestia por parte de los perjudicados desemboca en sentir una
inseguridad por parte de la ciudadanía en los contratos, es decir estamos frente a un
problema que puede desencadenar en la falta de seguridad jurídica y por ende en la falta
de Estado de derecho que toda sociedad debe defender y promulgar.

Por todos estos antecedentes es indudable que el trabajo investigativo trata de

abordar el problema desde un ámbito que propicie medidas alternativas de solución a esta
desconfianza ciudadana, ya que el inconveniente radica en que el contrato de compra
vente mercantil esta muchas veces siendo instrumento para que estafadores hagan de las
suyas perjudicando a familias y ciudadanos que no ven en estos contratos una fórmula
eficiente para reclamar sus derechos.

1.1.5 Prognosis

Las normas y reglas jurídicas son y han sido a lo largo de la historia instrumentos
que proponen una regulación a cualquier accionar de la vida del hombre, sin embargo la
falta de eficacia de estas normas e instrumentos legales propician una problemática que
el mismo Asambleísta, han tratado de solucionarlo con la puesta en práctica de otras
medidas como la radicalización en las penas civiles y pecuniarias, este panorama es el
caso que hoy nos atañe, pues el contrato de compra y venta mercantil en los últimos
tiempos se ha convertido en un instrumento que no propicia el cumplimiento de las
partes, ocasionando que muchas veces se quede en la impunidad un reclamo y dejando a
la parte perjudicada en un total abandono.

Esto conlleva a que muy probablemente la ciud adanía no confié en la

institucionalidad del Estado y por ende en las leyes, es decir el Estado puede afrontar una
8
crisis institucional por la falta de seguridad y confianza por parte de los administrados,
por ende es importante el análisis para corroborar las causas de este tipo de
problemáticas, para propiciar la implantación de nuevos mecanismos que tienden a
proteger a las partes perjudicadas en los contratos de compra y venta mercantiles.

1.1.6 Formulación del Problema

Establecido el problema a investigar, debemos tomar en cuenta que si bien es

cierto, dentro de materia civil existen mecanismos jurídicos para que castigan el
incumplimiento de los contratos de compra venta y sean sancionados pero no es menos
cierto que, inevitablemente siempre existirán personas de mala fe que quieran
enriquecerse a costa de la ignorancia o la confianza de las personas que desean poseer
algún bien que se convierta en un patrimonio familiar el cual dejar a sus herederos.

1.1.7 Interrogantes de investigación

¿Qué es un contrato de compra venta?

¿Qué personas resultan afectadas por el incumplimiento del contrato de compra venta?

¿Qué se entiende por incumplimiento de contrato?

¿Es necesario incorporar más medidas tendientes a asegurar el cumplimiento del contrato
de compra venta?

1.1.8 Delimitación del objeto de la investigación

Tal y como se ha mencionado antes, el problema objeto de investigación aparece a

raíz de la dificultad que las partes contratantes y sobre todo los perjudicados en un
contrato mercantil de compra y venta sufren, a partir de estas múltiples necesidades que
aquejan a un sistema económico que de apoco va desarrollándose desde la quiebra de
1999, por lo tanto el tema de estudio es amplio y su delimitación se hace necesaria
radicando únicamente en el análisis de los contratos mercantiles, su evolución y su
9
concepción actual en la doctrina jurídica internacional y nacional. En cuanto a la
delimitación espacial, la tesis se realiza en el Cantón Quito y su delimitación temporal
responde al periodo de tiempo del año 2013 2014.

1.2 Objetivos

1.2.1 Objetivo General

Determinar las causas y consecuencias tanto jurídicas como sociales originadas por el
incumplimiento del contrato de compraventa de bienes inmuebles, valorando el principio
de bien vivir en la legislación ecuatoriana.

1.2.3 Objetivos Específicos

 Investigar en un Juzgado Civil de la ciudad de Quito, sobre el número de

demandas presentadas, por incumplimiento de contratos de compraventa de
bienes inmuebles.

 Establecer el procedimiento legal a seguirse por parte del afectado por el

incumplimiento de un contrato de compraventa de un inmueble.

 Determinar si la cláusula penal es aplicable única y exclusivamente en un contrato

de promesa de compraventa.

 Verificar cuáles son las sanciones que estable ce la ley para el caso de
incumplimiento de contratos de compraventa de bienes i nmuebles.

10
1.3 Justificación

La presente investigación se la tratara de manera precisa sobre los contratos de

compra venta. Siendo el contrato compra -venta una obligación bilateral en el que una de
las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra
(compradora) a pagar por ella un cierta cantidad de dinero. Otros de los temas que se
tratara en el presente trabajo es el concepto, características, los tipo, clase de modalidad,
vicios del consentimiento, sus elementos constitutivos, las garantías del vendedor no
pagado, efectos de la promesa de venta, y posteriormente se tratara de cómo se rescinde y
termina el Contrato de compra-venta.

El objetivo principal de éste trabajo constituye el identificar las verdaderas causas

por los cuales los operadores de justicia declaran una nulidad, y al mismo tiempo,
precisar qué clase de nulidad declaró el Juez, si la misma es de orden sustantivo o
procesal. Si la declaración es de orden sustantivo, se analizará los motivos que dieron
lugar a esta anormalidad; como por ejemplo vicios redhibitorios, por evicción que da
lugar al saneamiento respectivo, por lesión enorme, por falta de capacidad. Pero si esta
declaración es de orden adjetivo, la misma no afecta al acto o contrato, sino al proceso
mismo. Cuando se presentan causales de nulidad de esta naturaleza es porque existen
vicios en el procedimiento, un defecto en el trámite. En este sentido mediante el presente
trabajo investigativo se pretende entender y determinar las consecuencias de la falta de
cumplimiento de las formalidades establecidas dentro de un contrato de compra -venta.

11
 CAPÍTULO II.

MARCO TEÓRICO

2.1 Antecedentes Investigativos

El ser humano al irse desarrollando en una convivencia cada vez más compleja
fue empleado mecanismos en el ámbito del mercado para intercambiar de forma segura
productos, bienes y servicios, de ahí que el primer antecedente de investigación dentro de
las primeras civilizaciones humanas fue plantearse las formas de obligar a las partes para
que este cambio de productos sea pacífico y beneficioso, si bien existieron varias clases
de mecanismos el principal fue denominado con el nombre de contrato.

Etimológicamente hablando contrato proviene el vocablo latín “Contractus”, que

significa: “pacto o convenio, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o
cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas”. (Ramírez Hernández,
2001) Para el diccionario enciclopédico Espasa Calpe el término contratar está definido
como: “contratar. (Del lat. contractare.) tr. Pactar, convenir, comerciar, hacer contratos o
contratas. 2. Ajustar a una persona para algún servicio” (Espasa, 2003, pág. 216), y el
término convenio lo define como:

“Convenio. (De convenir.) m. Ajuste, convención, convenir. (Del lat. convenire.)

intr. Ser de un mismo parecer y dictamen. 2. Acudir o juntarse varias personas
en un mismo lugar. 3. Corresponder, pertenecer. 4. Importar, ser a propósito,
12
 ser conveniente. 5. ant. Cohabitar, tener comercio carnal con una mujer. 6.
prnl. Ajustarse, componerse, concordarse. 7. Der. Coincidir dos o más
voluntades causando obligación, conviene a saber. expr. es a saber”. (Espasa,
2003, pág. 233)

Son múltiples los aspectos de interés que nos otorga el diccionario. Es claro que
en el significado de contrato y de contratar descubrimos un mayor grado de
especificidad; sin embargo, ambos términos nos permiten pensar en un interés común
para alcanzar algún objetivo, lo cual es evidentemente en la aplicación que se da en la
actualidad a estos términos.

Ambos términos, como ya nos lo informó el DRAE, pro vienen del latín, lengua de
origen indoeuropeo y la única descendiente directa de este protolenguaje que se habló en
el "Viejo Mundo". Veamos, pues, qué nos informan las palabras latinas sobre estos
términos:

contractus a um, p.p. de contraho ADJ.: estrec ho recogido moderado.

contrahotraxitractum: recoger concentrar contraer (aes alienum, deudas)

reducir, restringir encoger.

convenioveniventum: acudir, reunirse convenir, estar de acuerdo

(convenir, impers., conviene, es lógico) convenirse, concerta r (ut
convenerat, como se había convenido) existir acuerdo TR.: Encontrar.
(Ramírez Hernández, 2001, pág. 6)

Otro polo de discusión es cuando se confunde al contrato con la convención,

según los tratadistas Aubry y Rau, en un estudio realizado por los jurisconsultos
chilenos: Arturo Alessandri Rodríguez, Manuel SomarrivaUndurraga y Antonio
Vodanovic H. la convención es : “el acuerdo de voluntades que recae sobre un negocio
jurídico que tenga por objeto crear, modificar o e xtinguir algún derecho, destinado a producir
efectos, es decir, la reglar los derechos de las partes”. (Alessandri Rodríguez, Somarriva
Undurraga, & Vodanovic H., 1998, pág. 141)

13
 Esto quiere decir que la convención constituye un género con respecto a los
contratos. Es también necesario para aclarar el verdadero sentido de la convención,
establecer su contenido y alcance frente a otras expresiones análogas como pacto y
contrato. El pacto, se diferencia de la convención, ya que “se refiere a aquellas relaciones
que carecen de acción, ya que solamente engendran una excepción. Con el paso del tiempo, el
pacto se fue asimilando al contrato al otorgarle acciones para exigir su cumplimiento”.
(Alessandri Rodríguez, Somarriva Undurraga, & Vodanovic H., 1998, pág. 142)

El contrato se aplica a todo acuerdo de voluntades reconocido por el derecho

civil, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles. (García Amigo, 2005, pág. 15)
Estos llegaron a constituir una de las fuentes más fecundas de los derechos de crédito.
Estaba siempre protegido por una acción que le atribuía plena eficacia jurídica, cosa que
también ocurría con algunos pactos que no entraban en la cat egoría de contratos, pero
existía también un gran número de convenciones o pactos que, a diferencia de los
contratos, no estaban provistos de acción para exigir su cumplimiento y carecían de
nombre.

El contrato en nuestra legislación se encuentra estableci do en Código Civil en el

Libro IV de las Obligaciones en General y de los Contratos, aquí se establece las
personas que se encuentran en la capacidad de celebrar este tipo de actos jurídicos, su
alcance sus requisitos, efectos mediatos e inmediatos. Es imp ortante conocer su
desarrollo en el sistema contractual romano, origen del Derecho, así tenemos: Para entrar
en el estudio de los contratos, es menester dejar aclarado el sentido de los términos
convención, pacto y contrato.

Como toda institución jurídica el contrato en un principio no tenían una base legal
ni mucho menos obedecían a una regulación jurídica; sin embargo con el pasar del
tiempo se han llegado a establecer en codificaciones y legislaciones que poco a poco han
ido dando un modelo de contratación a nivel internacional y que actualmente se aplica de
modo cotidiano en el convivir de las sociedades contemporáneas.

Según un estudio de los tratadistas Andrés Felipe Barrera y Luisa Fernanda

Zamudio se deja entrever que el contrato como parte del derec ho ha sufrido una
evolución constante desde sus inicios. “El contrato como instituto a través de la historia ha
14
sido uno de los tratados consensuales de mayor uso desde los comienzos de Roma hasta la
actualidad. Asimismo a través de esta historia, ha sido modificada varias veces dependiendo del
periodo de desarrollo” . (Barrera & Zamudio, 2011, pág. 4)

Así mismo en un estudio realizado por la tratadista Socorro Moncayo Rodríguez

titulado: “Génesis y transformaciones del contrato en el Derecho Romano”, nos habla del
contrato de compraventa y su origen en el derecho arcaico:

“ La compraventa tiene sus inicios en el derecho arcaico, teniendo su última

expresión dada en el derecho Justiniano. Según las XII Tablas, la compraventa
era un negocio al contado, que se caracterizaba por intercambiar una cosa a
cambio de unos lingotes de estaño bruto que representaban el precio. Después,
desde el primer Siglo A.C., se transformó en un acuerdo de voluntades por el
cual las partes se obligaban a cumplir con el intercambio” . (Moncayo
Rodríguez, 2010, pág. 3)

De forma general se puede afirmar que existen varios antecedentes investigativos

en torno al contrato y sus diferentes concepciones, desde ser considerado como un simple
mecanismo de apoyo a la obligatoriedad de las partes pasando por establecerse como
instituto jurídico del derecho civil y finalizando como parte del andamiaje de nuevos
campos como el derecho mercantil el contrato siempre formara parte de u n extenso
análisis por parte de la doctrina jurídica internacional.

2.2 Fundamentación Doctrinaria

Según la doctrina jurídica, los contratos en general sean civiles o mercantiles

producen consecuencias, en derecho este acontecer produce una responsabilidad que
obliga a las partes contratantes a cumplir con lo estipulado en el documento so pena de
penalidades pecuniarias o punitivas, de ahí que la Ley se ha fundamentado en los
estudios de la doctrina antigua, principalmente del derecho romano para establecer todo
el ordenamiento que obligue a las personas partes de una sociedad a cumplir son los
compromisos adquiridos mediante la interposición de documentos denominados contratos

15
 En los contratos civiles y mercantiles existe un supuesto jurídico, el cual radic a
en obligar a las partes a cumplir con las cláusulas establecidas en el documento. Es decir
que mediante este instrumento se pretende que los contratantes adopten actitudes
tendientes a evitar daños a sí mismos o a la otra parte que contrata, por ejemplo si no
existiera un contrato en la compra venta de inmuebles este tipo de negociaciones no
podrían ser reclamables vía judicial si una de las dos partes quedara mal en la
negociación.

Por ello en este trabajo investigativo la primera labor que corresponde es conocer
de donde provienen los conceptos y características de lo que en la actualidad se conoce
como los contratos de compra y venta mercantiles, con el fin de apreciar todo lo que este
tema ha venido desarrollando desde tiempos antiguos dentro del ámbi to jurídico,
doctrinario y legal, un contrato mercantil al ser un fenómeno socio -jurídico en el que
intervienen dos los actores de una determinada colectividad, debe ser tratado con
profundidad analítica, con el fin de que problemas como los suscitados en la nuestro país,
puedan ser superados o por lo menos se pueda proponer alternativas que coadyuven a un
desenvolvimiento adecuado de estos actos en la sociedad.

2.2.1 El sistema contractual romano

Para facilitar su estudio, trazamos a continuación un esque ma del sistema

contractual romano, tal como aparece perfilado en Derecho elaborado por el emperador
Justiniano en el antiguo imperio de Constantinopla. De ahí que como una primera fase de
análisis según un estudio realizado en la Universidad de Salamanca e n España por el
tratadista se denomina como la Roma Antigua y en esta período: “las obligaciones que
nacen de contrato se contraen re, autverbis, autlitteris, autconsensus, esto es, mediante la
dación de una cosa, mediante las palabras, la escritura, o el simple consentimiento Gayo (3,
89)” . (Parraguez Ruiz & Martín Pérez, 2012, pág. 29)

A partir de esta afirmación del derecho romano se suelen tradicionalmente dividir

los contratos en verbales, literales, reales y consensu ales. “En todos ellos existe un
elemento subjetivo, el acuerdo, y otro objetivo, la causa civilis, que los distingue entre sí”.
(Parraguez Ruiz & Martín Pérez, 2012, pág. 30)

16
 a) Son contratos verbales aquéllos en los que el acuerdo debe manifestarse
mediante la pronunciación de palabras solemnes, y a tal declaración se
conecta el efecto de hacer surgir el vínculo obligatorio. Entre los contratos
verbales se cuentan la dotisdictio, la promissioiurata liberti y la stipulatio
(estipulación).

b) En los contratos literales la obligación surge de la redacción por escrito

del acuerdo entre las partes. Gayo menciona entre los contratos literales
los nomina transcripticia, los singrapha y los chirographa.

c) En los contratos reales el acuerdo debe ir acompañado de la entrega de

la cosa para que surja la obligación. Son cuatro: mutuo, comodato,
depósito y prenda.

Esta categoría de contratos experimentó en época postclásica una

ampliación, incluyéndose en ella los llamados "contratos in nominados" o
"reales innominados", cuyo objeto era una prestación a cambio de otra.

d) En los contratos consensuales la obligación surge del acuerdo de las

partes sin exigir ningún otro requisito de forma, pero ello no quiere decir
que el Derecho romano rechazase la redacción de un documento como
prueba del acuerdo entre las partes. En las fuentes son tipificadas cuatro
figuras: compraventa, arrendamiento, sociedad y mandato.
Cronológicamente, es probable que estos contratos hayan sido reconocidos
por el ordenamiento jurídico romano, con posterioridad a las otras
categorías. (Parraguez Ruiz & Martín Pérez, 2012, pág. 36)

Por otro lado en un estudio realizado por el tratadista Antonio Ortega Carrillo de
Albornoz sobre el Derecho Privado Romano se hace constar que en el sistema legal de
Roma los pactos también tenían cierta similitud con los contratos pues se los consideraba
como: “Todos los demás acuerdos, es decir, aquéllos que no encajaban en ninguno de los
grupos de contratos, se denominaban pactos desnudos (nuda pacta) pues carecían de acción y
sólo daban lugar a una obligación natural”. (Ortega Carrillo de Albornoz, 1999, pág. 239)

17
 Es decir que en el Derecho romano tanto el contrato y el pacto se derivaban de la
convención, pues en este ordenamiento antiguo se dividía en: pacto (pactum) y contrato
(contractus), siendo el pacto aquel que no tiene nombre ni causa y el contrato aquel que
los tiene. “En este contexto se entiende por nombre la palabra que produce la acción (el
pacto se refiere solo a relaciones que solo engendran una excepción). La causa es
alguna cosa presente de la cual se deriva la obligación. El pacto fue paulatinamente
asimilándose al contrato al considerar acciones para ex igir su cumplimiento”. (Ortega
Carrillo de Albornoz, 1999, pág. 240)

En palabras del tratadista Andrés Bello “El contrato se aplica a todo acuerdo de
voluntades dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles. En Roma estaba siempre
protegido por una acción que le atribuía plena eficacia jurídica”. (Bello, 1959, pág.
379)

Para el tratadista Español Jorge Fabián Villalba, los contratos se dividían en

verdaderos y cuasicontratos. Eran verdaderos los que se basaban en consentimiento
expreso de las partes y los cuasicontratos los basados en el consentimiento presunto.
Cuasicontratos en cambio eran aquellos que se basaban en el consentimiento presunto de
las partes.

A su vez los contratos verdaderos de dividían en nominados e innominados. Eran

nominados los que tenían nombre específico y particular confirmado por el
derecho (ej. compraventa) e innominados los que aun teniendo causa no tenían
nombre. Los contratos innominados eran cuatro: Doy para que des, Doy para que
hagas, Hago para que des y Hago para que hagas. Lo característico de los
contratos innominados es que en ellos no intervenía el dinero contado. En el
derecho romano existían contratos unilaterales y bilaterales. Los contratos
unilaterales obligaban solo a una de las partes (por ejemplo, el mutuo) y los
bilaterales obligaban a ambas partes (como en el caso de la compraventa).
(Villalba, 2012, pág. 26)

Como advertimos los contratos en la antigua ci vilización romana comenzaron por

ser instrumento que validaban una convención o un acuerdo, tanto así que llegaron a ser
confundidos con el denominado pacto, a partir de este comienzo se comenzó a gestar toda
18
una evolución en el estudio de esta clase de me canismos legales para que la negociación
en el ámbito económico fuera más armónica y favorable para las dos partes contratantes,
es así que a partir de este comienzo se desarrolla toda una teoría de estudio sobre los
contrataos en Roma .

2.2.2 La evolución del contrato en Roma

En una artículo publicado en la Revista de Estudios Histórico -Jurídicos de Chile

en la cual se hace un estudio a las recensiones y reseñas realizadas por el tratadista
español Fernández de Buján, se deja prever que en la sociedad d e nuestro tiempo los
contratos resultan un elemento ineludible y cotidiano, pues :

“En mayor o menor medida todos somos compradores o vendedores de alguna

cosa; tomamos o damos en arriendo algo, un piso, unos servicios; contratamos
nuestro trabajo personal; suscribimos un préstamo o hacemos un depósito
bancario; otorgamos un poder, como mandantes, o aceptamos formalmente un
encargo; viajamos en virtud de un contrato de transporte; nos obligamos tal vez
con otros socios”. (Díaz, 2014, pág. 12)

De ahí que para el Jurisconsulto Federico Fernández de Buján, Catedrático de

Derecho romano de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Educación a
Distancia quien ha editado la segunda edición de su libro titulado Sistema co ntractual
romano, con la colaboración de Luis Eugenio Oliver en Madrid: " Es, fundamentalmente, un
libro de texto. Un manual concebido y escrito desde la atalaya de cuatro lustros de experiencia
docente y con la mirada puesta en los alumnos". (Fernández de Buján, 2004, pág. 3)

El autor Fernández de Buján en torno al tema del Contrato, establecen en su obra,

las imprescindibles categorías relativas al concepto de contrato “se empieza hablando de un
árbol conceptual en el que se comprenden, en este orden, las expresiones actus, negotium,
conventio, pactum y contractus” . (Fernández de Buján, 2004, pág. 128)

Luego de ello establece un estudio que deja entrever la evolución que el contrato
tuvo en Roma al proponer caso prácticos de los seis tipos de contratos esenciales. “Los
19
seis contratos esenciales, de naturaleza consensual los cuatro primeros, de que se ocupa el libro
son, como antes indicamos, la compraventa, el arrendamiento, el mandato, la sociedad, la
fiducia y el depósito” . (Díaz, 2014, pág. 17)

Cada una de estas figuras contractuales tiene su propia estructura y evolución

llegando hasta el día de hoy a aplicárselas casi parecido a como se venían practica ndo en
la Antigua Roma. Así puede notarse, en términos generales, que en todos los contratos se
abordan inicialmente las cuestiones de origen y concepto; se analizan más tarde sus
rasgos característicos, sus notas esenciales, y sus requisitos; se exponen l uego con todo
pormenor y detenimiento las diferentes obligaciones de cada uno de los sujetos
implicados desde su origen, el trabajo al estar en caminado a tratar solo sobre el contrato
de compraventa, no expondrá los otros cinco tipos de contratos y su evo lución.

El profesor Fernández de Buján tomando como base a aquel estudio del casuismo
jurisprudencial romano del maestro García Garrido publicado en 1973, realiza una
exposición de casos sobre los contratos consensuales de compraventa mercantil en el
derecho romano y también hace un análisis de su evolución hasta nuestros días,

“La serie se abre con el supuesto que el autor titula "Compra de una redada de
peces". Casio, dueño de una pequeña posada y propietario de un afamado mesón
que hay en el puerto de Civitavecchia, en aquel tiempo Centumcellae, acuerda
con el pescador Servio comprarle toda la pesca que traiga a puerto a la mañana
siguiente y señalan como precio de compra la décima parte de los ingresos que,
fruto del hospedaje y del restaurante, Casio obtenga e ingrese en caja en ese
mismo día. Al planteamiento de cada caso sigue un repertorio de cuestiones. Las
de este caso de "Compra de una redada de peces" dan ocasión al autor para
poner al lector frente a textos de juristas que nos hablan, en perf ecta sincronía
con el supuesto de hecho, de los elementos de la compraventa: la cosa que se
compra, que en este caso de emptiospei es sólo una esperanza; el precio, que en
realidad en este caso no es incierto; etc. El segundo supuesto de compraventa se
refiere a la compra de un fundo que, después resulta tener una extensión inferior
a la que el comprador creyó que tenía. El tercero trata de una compraventa de
vacas para aprovechar los pastos de unos predios que tiene el comprador en
Mántua. Y el cuarto, de la compraventa de un extenso fundo existente en Carrara
con canteras de mármol y campo de labor. Al hilo de este repertorio de
supuestos, y trayendo a nuestra vista los oportunos textos jurisprudenciales, se
20
 resuelven cuestiones tales como: de qué protecci ón procesal dispone el
comprador frente al vendedor y cuál es el alcance de la misma; qué efectos
produce la venta de una cosa ajena; quién soporta la pérdida, el periculum, de la
cosa comprada y aun por entregar; cómo funcionan los distintos pactos, pacta
adiecta, que se pueden añadir al contrato de compraventa, por ejemplo el pacto
comisorio; etc”. (Díaz, 2014, pág. 20)

El Experto en derecho Romano Federico Fernández de Buján ha elaborado una

obra que deja entrever la evolución de los contratos en Roma y como hasta nuestros días
esta clase de figuras se siguen proponiendo en los negocios cotidianos, en palabra que el
autor recoge en su obra se nos recuerda que:

“Xavier Zubiri, en genial síntesis, señalaba los tres grandes pilares que
sustentan nuestra contemporaneidad. Reformulando a Zubiri, me atrevo a
afirmar que el actual edificio europeo debe seguir asentándose sobre dos sólidos
pilares y ser protegido por un tejado común. Los cimientos que nos sostienen son
la filosofía griega y el derecho romano. La bóveda que nos cobija es el
pensamiento y la religión cristiana. En este sentido (concluye) creo que puede
decirse, como imagen topográfica, que Jerusalén, Atenas y Roma han
conformado nuestro ser occidental.” (Fernández de Buján, 2004, pág. 469).

Por otro lado en un estudio realizado por el tratadista centro americano Jorge
Honoret Reinoso también se distingue como los contratos evolucionaron desde sus
orígenes en el ordenamiento Jurídico de la Antigua Roma, para este autor sin embargo
solo son cuatro los contratos que se originaron en Roma y que paulatinamente fueron
cambiando:

“Desde los fines de la república de la república se determinaron cuatro clases de

contratos, según las formalidades de la convención: 1ro.los contratos Verbis o
verbales, los cuales estaban acompañados de palabras solemnes, 2do los
contratos Litteris, o literales, que exigían menciones escritas, 3ro los contratos
En Re, que son imperfectos, solo lo son cuando se le ha entregado una cosa u
objeto al deudor. Este puede ser: el mutuum o préstamo de consumo, el comodato
o préstamo de uso, el depósito y la prenda. 4to. Los contratos formados Solo

21
 Consensus, donde solo existe el acuerdo entre las partes. Estos son: la venta, la
sociedad, el mandato y el arrendamiento”. (Honoret Reinoso, 2008, pág. 8)

El desarrollo histórico de las cuatro clases de contratos en Roma tiene un origen

común según el experto en derecho romano Dr. Honoret Rein oso en el Nexum y la
Sponsio, las demás, como la venta y el cambio se hicieron desde un principio al contado.
El depósito y el mandato quedaron fuera de la esfera del derecho y fueron solo
sancionadas por la costumbre:

“El nexum se realzaba mediante el cobre y la balanza (per culibram), pues los
romanos de ese tiempo no conocían del acuñamiento de las monedas. Este
sistema funcionaba pesando la cantidad del metal en una balanza sostenida por
un "Libripens" quien quizás era alguna autoridad religiosa, en pre sencia de
cinco testigos, ciudadanos púberes romanos. Luego de la aparición de la moneda
de plata, se hizo innecesario este sistema, pues la moneda llevaba
intrínsecamente su valor impreso. El sistema del cobre y la balanza solo fue
usado luego en forma simbólica, unida a esta solemnidad iba unida una
declaración del deudor, o nuncupatio, que fijaba la naturaleza del acto y
contenía una damnatio, que era el equivalente a una verdadera condena y que
utilizaba al manusinfectio contra el deudor que no pagaba, la damnatio era en
otras palabras la entrega del propio cuerpo del deudor estaba comprometido
como garantía de pago de la deuda que contraía. Esta condena podía empujar al
deudor hacia la esclavitud, y podía ser víctima también de grandes abusos por
parte del deudor, como ser encadenado, abusado físicamente o ser sometido a
trabajos forzados. El nexum solo se libraba mediante un pago especial,
acompañado de la solemnidad " aes et libra" así como también de una
nuncupatio. Después de muchos años de lucha ent re los patricios y los plebeyos,
y luego de los excesos cometidos por los acreedores contra los deudores (nexi),
estos abusos provocaron una medida legislativa. En el año 428 de Roma, una
ley; la Ley "PaeteliaPapiria" intervino a favor de los nexis, declar ando libres a
los ciudadanos esclavizados por deudas. Esta ley prohibió el encadenamiento de
aquellos declarados nexis, prohibiendo el que pudiera comprometer su propia
persona (hábeas) en provecho del acreedor, solo pudiendo comprometer sus
bienes. De esta forma cayo en desuso la nexis.

La sponsio consistía en una pregunta del acreedor seguida por una respuesta del
deudor por medio de verbo, " Spondere","Spondeme", "Spondro". Aunque es
22
 difícil saber en qué consistía y cuál fue el origen del Sponsio antiguo , parece que
tuvo un carácter religioso sobre el altar de Hércules.

La Stipulatio. Era otro nombre usado, pero esta vez por los Gentiles, porque el
nexum era exclusivo de los ciudadanos de Roma.

El contrato Litteris. Todo ciudadano de Roma tenía un registr o (codex) en el cual

se consignaban los actos de su vida privada, si alguien había hecho un prestamo
al estilo nexum, debía consignarlo en su codex, anexando que la suma había sido
pesada y entregada al prestatario. Luego la ley PaeteliaPapiria derogo algu nos
de los actos del nexum, solo la comprobación escrita del nexum bastaba PATRA
originar la obligación civil. Como si se hubiera empleado la "aes et libram". Así
al final, luego del advenimiento de la moneda de plata, no fue necesario el peso
de la suma prestada y cesó al fin el uso de la "aes et libram".

El Mutuum. Se formó en Re, por la tradición. Era trasladar una propiedad o

cierta suma de dinero al prestatario (entrega de algo al deudor)

El Comodato. El prestar una cosa a un amigo.

El Depósito. Es depositar una cosa de valor en la casa del acreedor.

El Pignus. Es el contrato de prenda”.

(Honoret Reinoso, 2008, pág. 13)

De todo esta cita se desprende que si bien hasta la actualidad se guar semejanzas
con esta clase de contratos en la vida económica contemporánea pues representan el
sustento y fundamento de las figuras contractuales en el derecho civil, si han sufrido
variaciones y cambios que han dependido siempre de la evolución de los mercados y del
pensamiento económico político y social de cada etapa que ha afrontado la sociedad
humana.

23
2.2.3 Los Contratos Consensuales

Como se advirtió en la evolución que los tipos de contratos tuvieron desde sus
inicios en Roma hasta la actualidad es evidente que existen nuevos ti pos de contratos uno
de esta clase de contratos que sin ser nuevo es o ha sido siempre objeto de evolución y
cambio es el contrato consensual , a diferencia del contrato solemne este solo requiere de
la voluntad de las partes contratantes expresada en un d ocumento para ser válido, para el
tratadista Argentino Bernardo Lerner: ‘‘contrato consensual es un acuerdo voluntario por el
cual el vendedor se obligaba a entregar la cosa al comprador y este a pagar un precio cierto en
dinero’’ (Lerner, 1990, pág. 1198)

En términos generales un contrato consensual está definido como: “aquel en que

una de las partes (venditor), se obliga a entregar a la otra la posesión útil y durable de una cosa
(re.merx). La otra parte, el comprador (emptor), se obligaba a transferir en compartida la
propiedad de monedas que correspondían al monto acordado a título precio (pretium)”. (Aninat
de Viale-Rigo, 1946, pág. 25)

En el Derecho romano clásico, a su vez, el contr ato se refiere a la concreta

situación de estar ligadas las partes por un vínculo jurídico que crea derechos y
obligaciones. “No se refiere al acto jurídico mediante el cual las partes contraen dichos
derechos, sino a lo contratado (contractus, lo contraíd o), la relación jurídica que ha quedado
indisolublemente constituida mediante la convención generadora”. (Aninat de Viale-Rigo,
1946, pág. 25)

En pocas palabras un contrato consensual en general, tiene una connotación

patrimonial, y forma parte de la categoría más amplia de los negocios jurídicos. La
función del contrato es originar efectos jurídicos. En cada país puede existir un concepto
de contrato diferente, y esa divergencia tiene que ver con la realidad socio -cultural y
jurídica de cada país

La mayoría de los Códigos civiles contienen una definición de “contrato”. Muchos

de ellos, siguen los lineamientos del Código civil francés, cuyo artículo 1101 expresa que “El

24
contrato es la convención por la cual una o más person as se obligan, con otra u otras, a dar,
hacer, o no hacer alguna cosa”. (Laborda y Galindo, 1850, pág. 349)

Nuestro código Civil define al contrato como: “Art. 1481.- Contrato o convención es
un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada
parte puede ser una o muchas personas ” (Congreso Nacional del Ecuador RO-S 46:24-07-
2005, 2002, pág. 428)

Ahora bien, hablar de un contrato como acto jur ídico demanda una serie de
características y conceptos que van ligados a este tipo de actuaciones, así el contrato
tiene todos los elementos y requisitos de un acto jurídico cuando participan sujetos que
tienen un objetivo común y cumplen con requisitos qu e la ley ha demandado para al
valides de estos documentos:

Al hablar de los sujetos se está refiriendo a las personas que concluyen un

contrato, la ley ha establecido que deben ser capaces. “Todo sujeto, como parte de su
personalidad, tiene la capacidad jurídica. Sin embargo, la capacidad de actuar es el poder que
tiene un sujeto de derecho para crear, con una manifestación de voluntad, efectos de derechos.
Así, la persona que constituya un contrato debe tener la capacidad de actuar para obligarse
según las condiciones estipuladas en el contrato”. (An inat de Viale-Rigo, 1946, pág. 2 7)

Otra característica que los contratos onerosos tienen es su acuerdo de voluntades,

esto quiere decir que un contrato necesita de la manifesta ción inequívoca de la voluntad
de las partes que conformarán el acto jurídico, cuando las partes contratantes expresan su
voluntad en el momento que se forma el contrato, se denomina entre presentes. Cuando la
manifestación de la voluntad se da en momentos diferentes, se denomina entre ausentes.
La distinción es importante para poder determinar con exactitud el momento en que el
contrato entra en la vida jurídica de los contratantes.

De la voluntad de las partes se deriva otra característica: la oferta del contrato,

que es una manifestación unilateral de voluntad, dirigida a otro. El ejemplo clásico es el
del comercio que ofrece sus productos a cualquiera, a un precio determinado. La oferta es
obligatoria, es decir, una vez emitida, el proponente no puede mo dificarla a su antojo.

25
Para la aceptación de la oferta, el otro contratante debe dar su consentimiento expreso o
tácito, que indique su inequívoca intención de aceptar la oferta y apegarse a las
condiciones del oferente.

También de esta clase de características se derivan varias formas de contratos, de

ahí que nuestra ley y la mayoría de ordenamientos jurídicos civiles de varios países
formulan a los contratos que pueden ser orales o escritos. Algunos tipos de contrato
pueden requerir formularse por escrito e incluso su inscripción registral de acuerdo a la
Ley.

Otra clasificación más extensa de los contratos esta también escrita en el Código
Civil ecuatoriano, se pretende la anotación de esta clasificación para notar la importancia
de los contratos consensuales y su relación con el contrato de compraventa, así nuestra
ley a diferencia a los contratos en:

Primero los contratos unilaterales y bilaterales, contrato unilateral: es un acuerdo

de voluntades que engendra solo obligaciones para una parte. Contrato bilateral: Es el
acuerdo de voluntades que da nacimiento a obligaciones para ambas partes. (Congreso
Nacional del Ecuador RO-S 46:24-07-2005, 2002, pág. 421)

Esta clasificación tiene importancia, entre otros, para efectos de la teoría o

problemas de los riesgos y la excepción de contrato no cumplido. Cuando en un contrato
unilateral existen obligaciones que impliquen la transferencia de una cosa, si está se
destruye por caso fortuito o fuerza mayor es necesario poder estab lecer quién debe de
sufrir la pérdida. Si el contrato fuere bilateral no habría posibilidad de plantear el
problema, porque esta cuestión supone que siendo las obligaciones recíprocas, una parte
no cumple entregando la cosa, por un caso de fuerza mayor y e n atención a esto la otra
parte debe cumplir, ya que no es imputable el incumplimiento del deudor.

Segundo los contratos onerosos y gratuitos, contrato oneroso: es aquél en el que

existen beneficios y gravámenes recíprocos, en éste hay un sacrificio equiva lente que
realizan las partes; por ejemplo, la compraventa, porque el vendedor recibe el provecho
del precio y a la vez entrega la cosa, y viceversa, el comprador recibe el provecho de
26
recibir la cosa y el gravamen de pagar. Contrato gratuito: sólo tiene p or objeto la utilidad
de una de las dos partes, sufriendo la otra el gravamen. Es gratuito, por tanto, aquel
contrato en el que el provecho es para una sola de las partes, como por ejemplo el
comodato. (Congreso Nacional del Ecuador RO-S 46:24-07-2005, 2002, pág. 421)

Tercero los contratos conmutativos y aleatorios, contrato conmutativo: es aquel

contrato en el cual las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde el momento
que se celebra el acto jurídico, un ej emplo muy claro es el contrato de compraventa de
una casa. Contrato aleatorios: es aquel que surge cuando la prestación depende de un
acontecimiento futuro e incierto y al momento de contratar, no se saben las ganancias o
pérdidas hasta el momento que se realice este acontecimiento futuro. Ejemplos son el
contrato de compraventa de cosecha llamado de “esperanza”, apuestas, juegos, etc.
(Congreso Nacional del Ecuador RO-S 46:24-07-2005, 2002, pág. 422)

Lo que principalmente caracteriza a los contratos aleatorios es la incertidumbre

sobre la existencia de un hecho, como en la apuesta, o bien sobre el tiempo de la
realización de ese hecho (cuándo). La oposición y no sólo la interdependencia de las
prestaciones, porque cuando la incertidumbre cesa, forzosamente una de las partes gana y
la otra pierde, y, además, la medida de la ganancia de una de las partes es la medida de la
pérdida de la otra.

Cuarto los contratos principales y accesorios, contrato principal: es aquel que

existe por sí mismo, en tanto que los accesorios son los que dependen de un contrato
principal. Los accesorios siguen la suerte de lo principal porque la nulidad o la
inexistencia de los primeros originan a su vez, la nulidad o la inexistencia del contrato
accesorio. Contratos accesorios: son también llamados “de garantía”, porque
generalmente se constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligación que se
reputa principal, y de esta forma de garantía puede ser personal, como la fianza, en que
una persona se obliga a pagar por el deudor, si éste no lo hace; o real, como el de
hipoteca, el de prenda, en que se constituye un derecho real sobre un bien enajenable,
para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago. (Congreso
Nacional del Ecuador RO-S 46:24-07-2005, 2002, pág. 422)

27
 Quinto los contratos consensuales solemnes y reales, contrato consensual: por
regla general, el consentimiento de las partes basta para formar el contrato; las
obligaciones nacen tan pronto como las partes se han puesto de acuerdo. El
consentimiento de las partes puede manifestarse de cualquier manera. No obstante, es
necesaria que la voluntad de contratar revista una forma particular, que permita por
medio de ella conocer su existencia. No es la simple coexistencias de dos voluntades
internas lo que constituye el contrato; es necesario que éstas se manifiesten al exterior,
que sean cambiadas Ejemplos: mutuo, comodato y depósito. (Congreso Nacional del
Ecuador RO-S 46:24-07-2005, 2002, pág. 422)

Contrato real: Queda concluido desde el momento en que una de las partes haya
hecho a la otra la tradición o entrega de la cosa sobre la que versare el contrato. Existen
también las que se llaman formalidades ad probationem que son las realizadas a fin de
poder demostrar la celebración de un acto; por lo general consiste en realizar el acto ante
notario y también son llamadas solemnes que son cuando la voluntad de las partes,
expresada sin formas exteriores determinadas, no basta para su celebración, porque la ley
exige una formalidad particular en la ausencia de la cual el consentimiento no tiene
eficacia jurídica. La distinción entre contratos formales y solemnes estriba en lo referente
a la sanción. La falta de forma origina la nulidad relativa; la falta de solemnidad
ocasiona la inexistencia. (Congreso Nacional del Ecuador RO-S 46:24-07-2005, 2002,
pág. 422)

Contrato formal o solemne: es aquel en que la ley orden a que el consentimiento se

manifieste por determinado medio para que el contrato sea válido. En la legislación se
acepta un sistema ecléctico o mixto respecto a las formalidades, porque en principio, se
considera que el contrato es consensual, y sólo cuand o el legislador imponga determinada
formalidad debe cumplirse con ella, porque de lo contrario el acto estará afectado de
nulidad. (Congreso Nacional del Ecuador RO-S 46:24-07-2005, 2002, pág. 422)

Todos estos contratos que nuestra legislación prescribe surten efectos ya que “El
contrato es ley entre las partes”. Sin embargo, esto no significa que los contratos tienen
un poder equivalente al de las leyes. Lo que indica son los preceptos fundamentales de
los contratos, de esto se desprende que las partes deben ajustarse y dirigirse a las

28
condiciones estipuladas en el contrato, pues en principio, las condiciones y los efectos
del contrato solo tienen afección a las partes que forman el contrato.

Uno de los primeros efectos que tiene un contrato es la fuerza obligatoria, esto
debido a que la ley reconoce al contrato como fuente de obligaciones. Las obligaciones
contractuales son obligaciones civiles, por lo que el acreedor puede exigir del deudor la
satisfacción de la deuda según lo pactado. En caso que el cumplimiento del objeto de la
obligación no sea posible, por equivalencia, el acreedor puede demandar la
indemnización de daños y perjuicios.

Otra característica en los efectos de los contratos es la ejecución de buena fe, pue s
los contratos gozan de la presunción de la buena fe, que es un principio general de
derecho. En el momento en que se transgrede la barrera de la buena fe, se ingresa en el
campo de la ilicitud, lo que provoca, si hay daño, la responsabilidad civil. Por e nde
también nace lo que se denomina obligación de lealtad, esto debido a que la buena fe
impone el deber de ser fiel al compromiso, a pesar de las dificultades materiales que se
puedan encontrar. De parte del acreedor también debe haber lealtad. Debe abste nerse de
ejecutar toda maniobra que dificulte el cumplimiento de la obligación por parte del
deudor.

La garantía es una consecuencia de los contratos traslativos onerosos. Es la

facultad que tiene el adquiriente de un derecho real o personal, de exigir a l a persona que
se lo ha transmitido, que cesen las persecuciones al objeto por parte de un tercero, y que
pueda ejercer así su derecho adquirido en paz.

En caso que el adquiriente sea despojado del objeto por acción reivindicatoria de
un sujeto con mejor título de derecho, entra en juego la garantía por evicción: el
enajenante debe devolverle no solamente el valor de la cosa, sino también los gastos
legales del contrato y de la demanda. El efecto más visible que acarrea un contrato es la
responsabilidad contractual, esto consiste en que un contrato puede ser mal ejecutado o
no ser ejecutado del todo. En estos casos, el acreedor tiene el derecho de acudir a las
instancias judiciales, para obligar al deudor a satisfacer forzosamente el contrato o a ser
indemnizado por daños y perjuicios. Tratándose de obligaciones de hacer, el
cumplimiento forzoso no es posible.
29
 La falta contractual es una conducta antijurídica imputable al deudor. El
incumplimiento debe ser culposo o doloso. Algunos ordenamientos, que siguen la teoría
subjetivista de la valoración de la responsabilidad, toman en cuenta el dolo para agravar
la responsabilidad del deudor. En ciertas obligaciones, ni siquiera la fuerza mayor exime
del cumplimiento de la deuda, por ejemplo, en las obligaciones de en tregar una suma de
dinero.

Finalmente las obligaciones acaban según nuestro Código Civil en su Art. 1583
por: convención, solución o pago efectivo, novación, transacción, remisión
compensación, confusión, perdida de la cosa que se debe, declaración de nuli dad o por la
recisión, condición resolutoria y prescripción, esto quiere decir que los contratos en los
que se contrae obligaciones pueden fenecer por cualquiera de estas causas.

2.2.4 Definición de la compraventa

Según el diccionario de la Real Academia de la lengua la compraventa es: “f.

Comercio en el que se compran y venden cosas, sobre todo si son usadas o antiguas. Contrato o
pacto entre personas por el que una de ellas se obliga a entregar una cosa determinada y la otra
a pagar un precio por la misma”. ( Real Academia de la Lengua Española, 2005, pág. 786)

En un sentido general se conoce popularmente como compraventa a aquel

comercio en el cual se compran y venden cosas, por otro lado se conoce como contrato de
compraventa a aquel contrato que suscriben dos personas y por el cual una de ellas se
obliga a entregarle a la otra una determinada cosa y la otra parte se compromete a pagar
una suma monetaria determinada previamente por la misma. Según el estudio realizado
por la tratadista Ana Mohino Manrique, los elementos que intervienen en este contrato
son los siguientes:

“cosa (objeto material), precio (valor pecuniario en el cual se estima un bien),

personas o partes (vendedor y comprador), formales (si bien no se su ele
plasmarlos por escrito, excepto en el caso de la compraventa de inmuebles, sí se
dejará constancia en un documento que servirá de prueba) y de validez (la

30
 capacidad de quien vende de disponer de sus bienes)”. (Mohino Manrique,
2006, pág. 67)

De la cita se puede colegir que existe todo un compendio de conceptos que se

involucran entre sí en los contratos de compraventa, por lo tanto el ordenamiento
jurídico nacional mediante el código civil prevé una exhaustiva regulaci ón del contrato
de compraventa, y hace aplicable sus preceptos a otros institutos a través de la analogía.
También el Código de Comercio regula la compraventa mercantil que resulta ser también
el acto de comercio por antonomasia.

Según el código civil el contrato de compraventa es: “Art. 1732.- Compraventa es

un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. El
que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor, y el que contrae la de pagar el
dinero, comprador. El dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa vendida se llama
precio.”

Y según el Código de Comercio en el Art. 3, establece a la compraventa como un

acto de comercio y lo enumera en primer lugar, dando las características que debe reuni r
dicha gestión, para ser considerado mercantil y son: una objetiva, la necesidad de que el
bien material del contrato sea mueble y otra eminentemente subjetiva, el ánimo de
revenderlo en la misma forma o en forma distinta. Art. 3. -Son actos de comercio, ya de
parte todos los contratantes, ya de parte de alguno de ellos solamente: Compraventa La
compra o permuta (cambio-trueque-canje) de cosas muebles hechas con el ánimo de
revenderlas o permutarlas en la misma forma o en otra distinta; y la reventa o permu ta de
estas mismas cosas”. Y en el artículo 140 del mismo cuerpo legal se anota desde cuando
un contrato es mercantil: “Art. 140 Del Código de Comercio. El contrato es mercantil desde el
momento que se célebre Con un comerciante que posea matricula de Come rcio” (Congreso
Nacional del Ecuador ROF1202 20/08/1960 , 2008, pág. 3)

De acuerdo con dichas definiciones surgen los caracteres de este contrato los
cuales son: bilateral, por cuanto existen prestaciones a cumplir por cada una de las
partes: el vendedor a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a recibirla y
pagar un precio cierto en dinero. Consensual, puesto que debe existir consentimiento de
ambas partes para la celebración del contrato y se perfecciona desde el momento que lo
31
manifiesten. Oneroso, por cuanto la prestación es sobre la base de un precio cierto en
dinero (no gratuito). Y conmutativo, pues las prestaciones a cargo de cada una de las
partes se encuentran perfectamente determinadas (entrega de la ca sa-pago del precio).

En fin desde el punto de vista jurídico la compraventa Civil y Comercial son

contratos idénticos, sin embargo por su acción distinta económica que desempeñan,
existen diferencias sin importancia en su regulación legal.

2.2.5 Función jurídico-económica de la compraventa

En un estudio realizado por el tratadista Manuel Castillo Venegas en el semestre

académico en el año 2005 se hace notar que la principal función económica que cumple
la compraventa y su contrato es: “Es crear el medio de aprobación y disfrute de una riqueza
ya creada”. Y la función jurídica es: “que constituye el medio primordial de adquisición de
dominio, impone sus normas a otros contratos que tienen esa finalidad, aunque con modalidades
diferentes y sirven de régimen a los contratos de permuta, donación, mutuo, sociedad y renta
vitalicia”. (Castillo Venegas, 2005, pág. 12)

Para el tratadista Azael Olmos, en cambio la función jurídico -económica de la

compraventa radica en primer lugar porque se trata del contrato tipo de los translativos
de dominio, el contrato de compraventa tiene una enorme importancia por el número de
contratos que se realizan de manera cotidiana. La compraventa resulta ser el medio más
eficaz y práctico por el cual se intercambia la riqueza. “En esta consideración, la función
jurídica garantiza a los particulares la legalidad de la transmisión de la propiedad y sus efectos
jurídicos. Desde que fue dirimida la controversia entre Sabignianos y Procuyelanos la
compraventa adquirió su autonomía de la permuta y se convirtió en el contrato más común entre
los particulares”. (Olmos, 2009, pág. 44)

Esto sumado a la aparición de la moneda, según el tratadista Olmos, trajo consigo

el nacimiento del contrato de compraventa, precisando con mayor realismo el valor
económico de las contraprestaciones, ya que la concepción primitiva de los valores
asignados al ganado o pecunia daba a los contratantes una aproximación en las
contraprestaciones, pero no con la misma precisión de la moneda merced a sus valores
fraccionarios. “Desde el punto de vista jurídico, resulta un acierto el que se haya

32
distinguido de la permuta, reconociendo a la moneda un valor económico
autónomo y diverso del valor económico del objeto indirecto del contrato de
permuta”. (Olmos, 2009, pág. 45)

De esto se comprende que para que exista una función económica y jurídica de la
compraventa esta tiene que tener elementos estructurales, según un estudio r ealizado por
el tratadista Adolfo Ruiz de Velasco y del Valle en su obra Manual de Derecho Mercantil
estos elementos son:

1. El consentimiento

2. El bien

3. El precio

(Ruiz de Velasco y del Valle, 2007, pág. 66)

Por lo mismo el primer elemento, o sea el consentimiento es básico en los

contratos de compraventa, porque donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no
hay contratación. La voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena capacidad
dicho consentimiento debe tener como contenido respecto del vendedor trasmitir la
propiedad de la cosa o titularidad de derecho a cambio del precio, y respecto del
comprador adquir la propiedad de la cosa o titularidad del derecho a cambio del pago del
precio.

El segundo elemento es el bien materia de la compraventa, también es

fundamental, porque el comprador lo hace con el fin específico de que ese bien se
incorpore a su patrimonio para usarlo y disfrutarlo. Ahora este elemento puede ser: Un
bien material corporal, o un bien incorporal, es decir derechos, cuando se trasfiere un
derecho se produce lo que se le conoce como cesión de derechos.

33
 Dentro de la compraventa existen requisitos para el bien producto del contrato el,
según el mismo autor en su manual de derecho mercantil nos dice que los bienes u
objetos

1. Tiene que ser posible material y jurídicamente.

2. Tiene que existir o ser susceptible de existir.

3. Tiene que ser determinado, puesto que es necesario precisarse el tamaño,

el tipo, el color, el modelo, etc. Del bien que se vend e.

(Ruiz de Velasco y del Valle, 2007, pág. 68)

Y finalmente el tercer elemento es el, que consiste en la contraprestación que le

corresponde al comprador. Al precio lo trataremos más adelante como parte de un solo
acápite por ser uno de los temas de debate dentro de este trabajo investigativo. En
conclusión hemos querido dejar anotado la estructura de los contratos de compraventa
para discernir sobre su función jurídica económica y su importancia en los negocios y
vida cotidiana de la sociedad contemporánea.

2.2.6 Importancia económica de la compra-venta

Tomando en cuenta que el concepto de compraventa está ligado a las actuaciones

de los contratantes, que de una u otra forma se obligan a entregar una cosa determinada y
el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente, y tomando
en cuenta que en la actualidad nuestro sistema económico radica en las actuaciones de
mercado no solo entre conciudadanos de una misma parte territorial sino a veces co n
ciudadanos de otras partes del mundo, es indudable la importancia que tiene los contratos
de compraventa en el andamiaje económico mundial y nacional.

34
 De ahí que dentro del Derecho Civil el contrato de compraventa constituye
probablemente la más importante de las figuras contractuales recogidas y reguladas por
las distintas legislaciones del mundo, pues a nadie se escapa su fundamental importancia
económica, como el principal de los contratos que tienen por objeto el intercambio en la
propiedad de los bienes (categoría de contratos que vienen siendo denominados
traslativos del dominio).

Según un estudio del mismo tratadista mexicano Azael Olmos realizado en la

Universidad de Veracruz, sobre la naturaleza de los contratos y en particular del contrato
de compra venta manifiesta la importancia de este en el ámbito económico y en la vida
cotidiana de los seres humanos pues afirma:

“Desde el punto de vista económico la compraventa constituye una de las formas

de aprovechamiento de riqueza. Se debe a Bonnecase l a distinción entre derechos
reales y personales, estimando que los derechos reales son formas de
apropiación de la riqueza y las personales formas de utilización del servicio.
Conforme a este criterio los contratos translativos de dominio, al transmitir
derechos reales, constituyen formas específicas de adquisición de riqueza y más
concretamente todos los contratos translativos, al transferir la propiedad,
constituyen la fuente primordial de la apropiación. El contrato de compra -venta
figura, por su importancia social y por su frecuente empleo, en primera línea
entre los civiles; aún después de descartar todas las operaciones mercantiles que
se reduzcan a una compraventa, ocupa en la vida jurídica un lugar
predominante”. (Olmos, 2009, pág. 50)

Esta importancia económica a la que hay que unir su fundamental también

trascendencia jurídica en la actualidad está siendo parte de profundos debates, no por su
naturaleza, sino porque las actuaciones del mercado mundial y la evolución vertiginosa
de los modelos económicos comienza dentro de los estudiosos de la doctrina civil a
preguntarse sobre la eficacia de esta clase de figuras.

Recordemos que la compraventa es conocida desde muy antiguo, su práctica se

refleja casi en la totalidad de las legislaciones de los países del mundo, sin embargo su
importancia económica radica en que en base a su eficacia como figura protectora de
derechos puede constituirse en un medidor de la competitividad de una empresa, de un
35
país o de un bloque económico. Es decir que un contrato de compraventa es en la
actualidad uno de los medios para mejorar la competitividad económica de un país, pues
en base al eficaz empleo de este se puede producir a bajos costos y con más rapidez. En
un estudio realizado por la Dra. Francisca Ramón Fernández se establece que el contrato
de compraventa puede ser un factor para la estabilidad del proveedor pues afirma que:

“Una de las responsabilidades de los que conducen empresas es dirigir y

coordinar el proceso de compras para cumplir con la producción y las ventas. La
planificación de este proceso se relaciona directamente con las funciones de
stock. La gestión exitosa en las compras y en el manejo de inventarios permite:
asegurar el normal flujo de materiales para las área s que los transforman en los
productos que la empresa comercializa; y la distribución y entrega del producto
terminado a los clientes”. (Ramón Fernández, 2002, pág. 44)

En conclusión El contrato de compraventa dentro del espectro de la economía de

una empresa, de un país o de un determinado bloque económico de países se muestra
como un instrumento muy popular a la hora de realizar transacciones, su importancia
radica en que si no existiera este tipo de mecanismos las ventas y compras de bienes y
servicios no estarían resguardadas y garantizadas por todo un ordenamiento legal que
propone un ambiente de armonía y desarrollo para las finanzas de cualquier circulo
económico.

2.3 Fundamentación Legal

A partir de la promulgación de las Leyes civiles y de los derechos mercantiles, el

Ecuador comienza a vivir una nueva faceta jurídica en lo que a regulación del comercio y
mercado financiero respecta, pues la puesta en marcha de novedosos instrumentos de
regulación como los contratos de compraventa de arrendamiento o de permuta, dieron pie
a un nuevo modelo de regularización de este sector.

En este sentido y como anteriormente lo habíamos advertido la Código civil y

principalmente las figuras contractuales, tiene por principal objetivo el organizar,

36
planificar, regular y controlar el sistema financiero en nuestro país, por eso es tan
importante su conocimiento y su respeto irrestricto.

Entonces al hablar de fundamentación legal estamos frente al sustento jurídico,

es decir el derecho plasmado vigente en la legislación (Leyes, códigos y reglamentos),
por lo tanto en esta investigación los fundamentos legales nacen desde la misma Doctrina
y teoría jurídica civil.

Por eso a continuación pasemos a estudiar esta figura del contrato de comp raventa
y como en la actualidad en nuestro país esta figura está en discusión por hechos como los
ocasionados por la quiebra de bancos y corporaciones que haciendo caso omiso a lo que
el ordenamiento de derecho civil proclama dejan sin efectiva protección a los
perjudicados en esta clase de derechos, por ende nos centraremos en el análisis de la
compraventa de inmuebles a sus modalidades y características básicas en nuestro derecho
civil.

2.3.1 Compraventa de inmuebles

Uno de los aspectos principales que regula nuestro código civil es el relativo al de
la compraventa y la transmisión de la propiedad de bienes. Para el desarrollo de este
importante y a la vez interesante tema seguiremos los lineamientos generales del estudio
realizado por el Dr. Jack BigioChrem, y lo compaginaremos con lo que nuestro código
civil dice al respecto.

Recordemos que según el código civil en su Art. 62, establece los modos de
adquirir el dominio, y estos son: la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por
causa de muerte y la prescripción. (Congreso Nacional del Ecuador RO-S 46:24-07-2005,
2002, pág. 57). Según cada caso de transferencia y la interposición de un contrato de
compraventa se dan diferentes situaciones.

De ahí que si el título es el contrato de compraventa, y el modo es la tradición, la

tradición por sí sola no produce trasferencias de propiedad, si no está acompañada del

37
título correspondiente. Por tanto puede concluirse que en la compraventa de cosas
muebles no entregadas al comprador, este no es propietario, sino desde que se le otorgue
la posesión del bien. Hasta ese momento es acreedor de una obligación de dar, pero no es
titular de un derecho real.

Ahora tratándose de una situación en que la venta de cosas muebles con re serva
de la propiedad se dé, se podría presentar un problema que es el de precisar desde que
momento el comprador de cosas muebles que le han sido entregadas, adquiere la
propiedad en una venta con reserva de dominio. En esta hipótesis a pesar que no ha
habido entrega de las cosas, el comprador no adquiere la propiedad, sino hasta que pague
todo el precio convenido.

Otra situación de la venta de las cosas muebles, puede ser cuando se ha afectado
por el propietario de ellas, que conduce un establecimiento a bierto al público. Dicho
dispositivo protege al comprador que lo ha adquirido en establecimiento público. Para
gozar de esta protección debe cumplir los siguientes requisitos:

• Debe comprar la cosa en un establecimiento abierto al público.

• El vendedor debe extenderle factura o póliza.
• Debe de recibir la posesión de la cosa.
• Debe de actuar de buena fe.
(Bigio Chrem, 1986, pág. 33)

De estas situaciones se desprende la diferencia que el contrato de compraventa

tiene en relación con otros contratos, por ejemplo con el contrato de arrendamiento: no
existe la traslación de dominio, más en la compraventa si existe, ya que el de
arrendamiento, solo existe el cese temporal de la posesión. Tanto en la compraventa
como en el arrendamiento se entrega un bien y se paga un precio en dinero.

Pero, sus diferencias son sostenibles y así, mientras en la compraventa se persigue

un acto de disposición, la locación constituye uno de administración, por el cual no se
desplaza la propiedad y sólo se entrega el bien para su uso y goce, en forma temporal. El
tratadista Luis María Rezzónico hace notar la existencia de situaciones o casos discutidos
38
y que se presentan en la vida real, creando problemas para los juristas y magistrados.
Señala que ello ocurre:

“principalmente cuando se transfiere por un precio el derecho a los frutos o a los

productos de un inmueble (por ejemplo, bosques, hierbas, minas, canteras) y en los
casos llamados de locación venta, o locación con promesa de venta de cosas muebles
(por ejemplo máquinas, automóviles, aparatos de radiotelefonía, pianos, etc.)".
(Rezzónico, 1949, pág. 444)

El mismo tratadista al referirse a la cesión de los frutos de un fundo a cambio de

un precio o al derecho de cortar sus hierbas, plantas o árboles, se pregunta si existe venta
o arrendamiento de bosques y se responde que en estos casos es importante saber y
determinar si los contratantes han querido hacer una venta de los frutos de un inmueble,
o una locación de dicho inmueble que produce tales frutos. “El mismo autor indica que se
presta a discusión la naturaleza del derecho que se confiere a una persona para explotar o
extraer los productos de las minas y canteras (por ejemplo piedras, mármoles, caolín, arcilla,
etc.)”. (Rezzónico, 1949, pág. 445)

También existe diferencias entre el contrato de compraventa con el contrato de

permuta, pues en la permuta no existe precio en dinero, mientas que en la compraventa si
lo hay. Como se expresara, la compraventa tiene como antecedente remoto a la permuta o
trueque, y se ha dicho que esta última no es otra cosa sino una venta recíproca.
“Rezzónico manifiesta que desde luego, es notorio que falte en la permuta el precio determinado
en dinero que es característico de la compraventa; como dicen Baudry m Lacantinerie y Saignat:
en la permuta hay dos cosas que se sirven recíprocamente de precio” . (Rezzónico, 1949, pág.
446)

Por último el tratadista hace una diferencia entre el contrato de compraventa con
el contrato de donación, en este sentido la compraventa es onerosa, mientras que la
donación es gratuita y no existe contraprestación, aunque en ambos casos existe la
traslación de dominio.

Como hemos visto la compraventa de inmuebles es una actividad común y

cotidiana dentro de toda sociedad moderna, por lo tanto nuestro ordenamiento jurídico
39
así como sistemas legales de otros países tienen normas y leyes especiales que regulan
esta clase de actuaciones.

2.3.2 Diversas especies dentro del contrato de compraventa

Nuestro Código Civil regula varias modalidades de compraventa que tienen

bastante similitud entre sí, que son la venta a satisfacción del comprador, la venta a
prueba y la venta sobre muestra. Esta similitud ha sido causa de que algunos
ordenamientos extranjeros, como el español y el argentino, den un mismo tratamiento
jurídico a todas ellas, considerándolas como ventas sujetas a la condición suspensiva que
el bien sea del agrado del adquirente.

Si bien estos tipos de venta fueron conocidos desde muy antiguo, han cobrado
últimamente gran vigencia, debido al gran desarrollo de la contratación masiva y de la
relevancia que se otorga a la figura del consumidor. Al respecto, destaca la tratadista
CALVO lo siguiente:

"Es evidente que la nuestra es, en la actualidad, una sociedad acentuadamente

consumista. Esta situación se corresponde con la actitud adoptada en
consecuencia por los suministradores de bienes, que les permite aceptar, como
posibles e incluso normales, modalizaciones en el contrato de compraventa
difícilmente asumibles en el pasado. Hoy, los vendedores desean a toda costa
captar la voluntad de los presuntos compradores, incluso a través de fórmulas
que podrían parecer excesivamente onerosas para ellos, c omo la de la venta
sometida a la condición de que el objeto vendido, una vez probado por éste,
resulta del agrado del comprador. Los grandes almacenes y los hipermercados,
en general, ofrecen a los posibles compradores la facultad de resolver la venta si
no quedan satisfechos con el objeto adquirido. Esa misma oferta llegó a
convertirse en fórmula de estilo en las ventas por correo y también se utiliza en
las ventas por teléfono de productos que se exhiben con ese fin por televisión. En
estos supuestos de venta por correo o por teléfono, el fundamento de esa facultad
que se concede al comprador de poder resolver la venta en un determinado plazo
radica, fundamentalmente, en la circunstancia que en estos tipos de venta se
produce: la imposibilidad que tiene el comprador de poder comparar la calidad y
precio del producto que se le ofrece, por no tenerlo a la vista antes de efectuar la

40
 compra. En las ventas a domicilio, a esta circunstancia se suma que la iniciativa
de la operación parte del vendedor. Estas han s ido las razones expresadas por el
legislador, en la Exposición de Motivos de la Ley sobre contratos celebrados
fuera de los establecimientos mercantiles, que justifican esta legislación
protectora de los intereses de los consumidores”. (Calvo Anton, 1995, pág.
85)

La primera especia de contrato es la compraventa a satisfacción del comprador,

que se entiende por venta a satisfacción del comprador, llamada también venta ad gustum
por gran parte de la doctrina extranjera, aquella operación jurídica en virtud de la cual el
transferente se obliga a transferir la propiedad de un bien al adquirente y éste se obliga a
pagar su precio en dinero, quedando subordinada la operación a que el adquirente exprese
que el bien le agrada.

Tratadistas de derecho civil como Paolo Greco, GastoneCottino, Mario Piantoni,

Carlos Lagomarsino, Guido Capozzi y Gabriel García Cantero opinan unánimemente que
“la compraventa a satisfacción del comprador puede recaer tanto sobre bienes muebles
(lo más usual) como inmuebles, desde que estos últimos también son susceptibles de
agrado por parte del comprador”. (Castillo Venegas, 2005, pág. 75)

Por otro lado la compraventa a prueba a diferencia de la compraventa a

satisfacción del comprador en que, como se ha visto, el contrato de compraventa sólo se
perfecciona con la libre declaración de agrado del comprador, en la compraventa a
prueba, llamada también a ensayo, se celebra un contrato de compraventa pero, según los
tratadistas Marcelo Planiol y Jorge Ripert , “se condicionan sus efectos a que el bien sea
probado o ensayado y que la compraventa no se considerará eficaz sino cuando se reconoce que
el bien es apto para la finalidad a la que se le destina”.

La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en el contrato

o por los usos. Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no es comunicado al vendedor
dentro del plazo indicado, la condición se tendrá por cumplida. Obsérvese que en la definición
de Planiol y Ripert se exige copulativamente que el bien sea probado y que sea apto para la
finalidad a la que se le destina.

41
 Según el tratadista argentino Luís María Rezzónico, análoga a la compraventa ad
gustumen y sus efectos, es la venta a ensayo o prue ba, que es aquella en que: “expresamente se
estipula que la venta no quedará concluida si del ensayo, es decir, de la prueba o degustación de
la cosa por el comprador, no resulta que la cosa es satisfactoria para su uso y destino”.
(Rezzónico, 1949, pág. 23)

Agrega ha lo citando, el tratadista francés BaudryLacantinerie, que: “la venta a

ensayo es aquella en que el comprador se reserva el derecho de ensayar la cosa antes de
comprarla definitivamente” (Saignat, 1905, pág. 279). Y tal como lo dice el tratadista
Argentino Guillermo Borda:

“A diferencia de la venta a satisfacción del comprador, que confiere al

comprador un derecho de aceptación o rechazo absoluto, que puede ser ejercido
a su libre arbitrio sin ningún género de restricciones, la venta a prueba o ensayo
sólo confiere al adquirente una facultad sin duda muy amplia de apreciación,
pero que debe ser ejercida dentro de límites razonables y de buena fe; de tal
modo que si el vendedor prueba que la cosa tenía todas las cualidades
prometidas el comprador no puede rechazarla”. (Borda, 1969, pág. 66)

Mientras en el primer caso no se concibe el abuso en el ejercicio del derecho de

repudiar la cosa, en el segundo no puede ejercerse abusivamente. Esto deriva de una
diferencia en la verdadera naturaleza del contrato, pues mientras la venta ad gustum es,
en rigor, nada más que una oferta unilateral de venta, la venta a prueba es perfecta desde
que se celebra el contrato.

En la venta a prueba debe estipularse las cualidades que ha de tener el bien, para
comprobar lo cual se requiere la realización de determinada prueba o ensayo. Si las
partes estipularan que la venta es a prueba pero no precisaran las cualidades del bien, se
entenderá que éste debe ser apto para el uso que se le quiere dar.

Finalmente el contrato de compraventa sobre muestra trata, en realidad, de una

modalidad del contrato de compraventa que, a su vez, reconoce dos variantes: la
compraventa sobre muestra propiamente dicha, que es aquella en que se entiende que la
muestra debe servir como exclusivo término de comparación para la calidad de la
42
mercadería; y la compraventa sobre tipo de muestra, en la que la muestra sirve
únicamente para indicar de modo aproximado la calidad. Según el estudio realizado por
el tratadista Manuel Castillo Venegas la compraventa sobre muestra reúne las siguientes
características:

“1).- La existencia de un contrato de compraventa cabalmente celebrado, de tal

manera que goza del perfeccionamiento constitutivo de que trata el Estudio
"Perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad". Existe un acuerdo total
sobre todos los extremos del contrato.

2).- La eficacia de dicho contrato, de tal manera que el comprador ha queda do

obligado a transferir la propiedad de un bien el comprador y éste a pagar su
precio en dinero.

3).- La elección previa a la ejecución del contrato de una muestra que servirá de
exclusivo parangón para apreciar la calidad del bien materia de la compraven ta.

4).- El derecho del comprador de resolver la compraventa si la calidad del bien

no es conforme a la muestra” (Castillo Venegas, 2005, pág. 80)

Indica el tratadista Guido Capozzi, que, la venta sobre muestra es un cont rato
perfecto, inmediatamente eficaz, cuyo objeto no es determinado sino determinable a
través de la referencia a la muestra, que representa, como se ha dicho, un medio de
comparación. Trátase, según él, de “un contrato per relationem, figura que ocurre, c uando
las partes no expresan una voluntad autosuficiente, sino hacen referencia para la determinación
de su contenido a una fuente extraña, cual es, en la economía del contrato” (Capozzi, 1990,
pág. 1270)

Para el tratadista Guillermo Borda, cuando dice que la venta sobre muestra es una
especie de la venta de calidad determinada, pero en la cual no se considera ya una calidad
genérica, apreciada según la buena fe y de acuerdo con los usos del comercio, sino de la
precisa calidad que tiene la muestra. “No se cumple por tanto con la entrega de una calidad
análoga, ni de valor similar; es necesario que sea igual”. (Borda, 1969, pág. 36)

43
 También hemos querido en esta parte del trabajo investiga tivo anotar algo sobre la
venta forzada, pues es un aspecto sumamente debatido en la doctrina, ya que para un
sector de comentaristas, entre los que cabe mencionar a Héctor Lafaille, “cuando una
persona se ve sometida a la obligación de vender no existe, propiamente dicho, una
compraventa, desde que falta el acuerdo de voluntades”. (Lafaille, 1968, pág. 55)

Otros tratadistas como Laurent, BaudryLacantinerie y Planiol y Ripert afirman

que existe el consentimiento, aun cuando no sea libre. Rezzónico explica que tal
consentimiento

“...ha sido virtualmente dado de antemano, en el momento mismo en que el

deudor contrajo la obligación, es decir, cuando celebró el convenio por el cual
se obligó, cuando suscribió el vale, el pagaré , el cheque, en que documentó su
deuda, etc.". Al contraer la obligación el deudor tácita o implícitamente
compromete para su cumplimiento todos sus bienes "porque el patrimonio del
deudor es la prenda común de sus acreedores"; y en ese mismo momento le
confiere tácitamente a su acreedor el derecho de hacer vender sus bienes para el
pago de su deuda, si ésta no fuera pagada. En consecuencia, cuando el acreedor
hace vender judicialmente esos bienes, no hace sino poner en ejecución aquel
consentimiento dado anticipadamente por su deudor para que sus bienes fueran
vendidos en caso de no cumplir con su obligación”. (Castillo Venegas, 2005,
pág. 84)

Ya al promediar la primera década de este siglo Arturo Alessandri trató sobre la

venta forzada y dijo que es aquella que resulta de la presión ejercida sobre uno de los
contratantes. Citó como casos de la misma las que son realizadas por orden de la justicia
y la expropiación por causa de utilidad pública y al preguntarse si existía o no
consentimiento, respondió que lo había, aunque no fuese libre y era

"...el resultado de una presión en la que, al fin, tiene que consentir el individuo".
Continuó expresando que un fallo de la Corte Suprema había sentado la
verdadera doctrina, cuando estableció, tratándose de ventas judiciales, que
aunque se realizaron contra la voluntad del deudor, fueron verdaderos contratos
de compraventa, "... en los que la condición de forzados es una peculiaridad
procesal que no modifica ni altera el fondo del co ntrato y que sólo se refiere a la

44
 manera como se otorga el consentimiento por parte del vendedor ejecutado".
(Alessandri Rodríguez, Somarriva Undurraga, & Vodanovic H., 1998, pág.
77)

El debate se ha centrado en forma muy intensa respecto de la situación y

naturaleza de los remates judiciales. Se ha dicho que en los remates judiciales el
consentimiento del deudor ejecutado existe o, en todo caso es virtual desde el momento
en que contrae la obligación que se ejecuta. Pero h ay opiniones contrarias según las
cuales quien lo hace así no siempre tiene en cuenta que está afectando su patrimonio a la
ejecución de la deuda y permitiendo, en consecuencia, el eventual remate de sus bienes.
Dice a este respecto Valencia Restrepo, que "el llamado consentimiento virtual del deudor,
no es la voluntad actual, que unida a la del rematante o la de la adjudicataria traiga la
formación de obligaciones puramente contractuales, resultante de que varias voluntades
coincidan en un momento dado en cuanto que alguna o varias obligaciones queden creadas".
(Valencia Restrepo, 1983, pág. 22)

Se ha sostenido también que el juez que lleva a cabo una venta forzada no actúa
como representante legal del deudor incumplido y n o emite una declaración de voluntad
como el contratante, sino que simple y llanamente ejercita una atribución en su calidad
de magistrado. Se trata, en suma, de un representante de la autoridad estatal, que ejerce
jurisdicción y que concede la protección que requiere el acreedor que ve defraudado su
derecho. El mismo Valencia Restrepo indica que "de considerarse al juez como
representante legal del deudor incumplido, se llegaría a la incoherencia de tenerlo como juez y
parte, lo que procesalmente es un absurdo". (Valencia Restrepo, 1983, pág. 24)

En conclusión existen diversas especies en los contratos dentro de la compraventa

y su ámbito de aplicación en los negocios económicos mundiales, como advertimos estas
modalidades o especies le dan al contrato una verdadera especificidad por lo que
anotamos las diferencias existentes con otros contratos como el de arrendamiento o
permuta que si bien guardan algo de relación con el contrato de compraventa siempre
tendrán diferencias marcadas.

45
2.4 Fundamentación Teórico – Científica

El hecho de que la voluntad de las partes constituya el elemento fundamental de

las convenciones, de donde se sigue que la convención forma ley entre las partes, y las
obligaciones conforme a las disposiciones que contiene, este principio es reconocido por
los romanos como de derecho natural, y por lo tanto admiten que toda convención no
reprobada, hace nacer una obligación natural entre las partes contratantes, pero para que
la obligación tuviese fuerza ejecutoria en el derecho de los quirites, era preciso que
además tuviese una causa civil. Estos eran los contratos (contractus). Para dar una
definición bien completa de contrato, podemos decir:

Es la convención que tiene una denominación especial (ej. Compr a venta,

locación, etc.) O en su defecto, una causa civil obligatoria (como sería por ej. La
transmisión de la propiedad de una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una
acción. En la antigüedad específicamente en roma no todo acuerdo de voluntad es era
considerado contrato, sino solamente aquellas relaciones a las que la ley atribuía el
efecto de engendrar obligaciones civilmente exigibles.

En el derecho justinianeo, el contrato es el acuerdo de voluntades capaz de

constituir a una persona en deudora de otra, incluyendo como tales a toda clase de
negocio que tuviera por fin la creación, modificación o extinción de cualquier relación
jurídica .De la práctica de que un ciudadano romano llevara un libro de registro
doméstico, el codexaccepti et expensi, donde anotaba los créditos contra el deudor, así
nos encontramos con la nómina transcriptitia que era usada cuando el obligado era otro
ciudadano, y con la chirographa o syngrapha para el deudor extranjero. De estas formas
de celebrar una convención cuyo perfeccionamiento radicaba en las anotaciones, derivan
los contratos literales.

2.4.1 Determinación de la cosa

Tanto el comprador como el vendedor dentro del contrato de compraventa tienen

obligaciones una vez celebrado este tipo de convenio, para el ve ndedor la obligación
principal es entregar la cosa que vendió dentro de lo estipulado en el contrato, en este
46
sentido la doctrina jurídica especializada en derecho civil ha desarrollado debates
extensos sobre la naturaleza jurídica de la cosa y el precio, por ejemplo para el tratadista
Rafael D. Natera Hidalgo la cosa presente de la cual se deriva la obligación puede ser:

“Corporal o incorporal: Será indiferente si el contrato tiene por objeto un

determinado bien corporal, o si por el contrario versase sobr e un derecho
incorporal.

Presente o futura: Podrá tratarse de un bien presente (como frecuentemente

sucede) o por el contrario, el contrato podrá tener por objeto un bien futuro
(excepto la herencia futura). De esta manera la emptioreisperatae consistirá e n
la compraventa de una cosa futura y actualmente inexistente, de manera que
hasta que no exista, el vendedor no habrá de cumplir su obligación de entrega,
así como el comprador no habrá de pagar el precio. En caso de que no llegue a
existir la cosa esperada, ni el vendedor habrá de entregarla, ni el comprador
tendrá que pagar el precio. No obstante, desde el momento de la perfección del
contrato, surgirán una serie de obligaciones de hacer, entre las que hay que
mencionar la prohibición de impedir el nacim iento de la cosa, así como actuar
diligentemente para que llegue a tener existencia. En caso de incumplir estas
obligaciones secundarias de efecto inmediato, mediando dolo o culpa de alguna
de las partes, se producirá el incumplimiento de la obligación pri ncipal, y podrá
ejercitarse la acción de resarcimiento de daños y perjuicios en contra de la parte
cuyo incumplimiento fuera culposo o doloso. (vid. emptiospei, en la que el
comprador pagará el precio aunque la cosa no llegue a existir, siendo por ello
un contrato aleatorio y no de compraventa).

Determinada: El contrato habrá de precisar la cosa que es objeto de la

compraventa. Ello no quita para que pueda darse la compraventa de cosa
genérica.

Lícita: la cosa habrá de ser de lícito comercio”.

(Natera Hidalgo, 2007, pág. 52)

47
 Por otro lado el tratadista José Miguel Soriano Bel en su estudio publicado en el
libro que lleva por título “Fiscalidad Inmobiliaria 2007 -2008” nos menciona que
básicamente las obligaciones del vendedor son las siguientes dentro de un contrato de
compra venta inmobiliaria:

 Entrega de la cosa
 Saneamiento de la cosa vendida
 Pagar los costos que se requieran para entregar la cosa al comprador.
(Soriano Bel, 2007, pág. 265)

De ocasionarse una falta de estas obligaciones por parte del vendedor se caería en
la falta de consentimiento del contrato de compraventa, llegando incluso a la nulidad del
contrato, esto ha conllevado también a un análisis y puesta en marcha de estudio q ue
tienen relación con los llamados vicios del consentimiento en el contrato de
compraventa.

Según los tratadistas Jesús Delgado Echeverría y María Ángeles Parra Lucán en
su obra “Las Nulidades de los contratos: en la teoría y en la práctica” nos enumeran los
vicos que pueden producirse dentro de un contrato de compraventa que nulita o limita su
accionar, estas son:

“Tres son los vicios del consentimiento más comunes:

El error, que es la falsa noción que se tiene de una cosa (no todos los errores
anulan el acto). En cuanto al error tenemos tres categorías de errores: Error
obstáculo, Error Nulidad, Error Indiferente.

El dolo, que tiene lugar cuando una de las partes o un tercero induce a error a la
otra para decidirla a prestar su consentimiento, mediante el empleo de
maniobras fraudulentas con el propósito de obtener una ventaja a sus expensas.

48
 La violencia, que es un acto de fuerza material o moral ejercida contra una
persona para obligarla a prestar su consentimiento en un contrato. Cuando es
injusta y de naturaleza tal que pueda impresionar a una persona razonable.
Existe la violación mora y la violencia física. La violencia, afecta a todas las
convenciones y las declaraciones de voluntad unilaterales, puede provenir de un
contratante o de un tercero.

La Lesión, es el perjuicio que se experimenta por la celebración de un contrato

conmutativo, cuando por causa de un error de apreciación o bajo la presión de
las circunstancias, se acepta cumplir una prestación de valor superior al de la
que se recibe. La lesión solo vicia de nulidad ciertos contratos; Si el vendedor ha
sido lesionado en más de las 7/12 partes en el precio de un inmueble, tiene
derecho a pedir la rescisión de la venta, aunque haya renunciado expresamente a
esa facultad en el contrato, o declarado que hacia donación de la diferencia de
precio”.

(Delgado Echeverría & Parra Lucán, 2005, pág. 60)

Finalmente hay que destacar el papel que cumple la cosa dentro de un contrato de
compraventa pues su accionar es primordial sin la entrega de la cosa por parte del
vendedor jamás se podrá dar un contrato ni mucho menos una negociación, de ahí la
importancia que se da a este elemento en este trabajo de tesis puesto que se considera
como parte fundamental que de una u otra forma se está violentando a la hora de
producirse hecho como los acontecidos con las empresas inmobiliarias que entraron en
liquidación.

2.4.2 El Precio

El precio es otro elemento básico dentro de la negociación y realización de un

contrato de compraventa, dentro del estudio doctrinario tanto el precio como la cosa
forman parte de lo que se denominan elementos reales del contrato de compraventa, en
términos generales precio proviene del latín pretĭum, que significa el valor monetario que
se le asigna a algo. (Espasa, 2003, pág. 45)

49
 Todos los productos y servicios que se ofrecen en el mercado tienen un precio,
que es el dinero que el comprador o cliente debe abonar para concretar la operación. Por
ejemplo: si el precio de un pantalón es de 100 dólares, la persona que desee comprarlo
deberá pagar dicha cifra para llevarse el producto. En el caso de los servicios, el precio
suele estar vinculado a un abono, cuota o tarifa ya que, por lo general, deben abonarse de
manera periódica. El servicio de televisión por cable puede tener un precio de 200 pesos
al mes, entre otros casos.

El precio, a nivel conceptual, expresa el valor del producto o servicio en términos

monetarios. Las materias primas, el tiempo de producción, la invers ión tecnológica y la
competencia en el mercado son algunos de los factores que inciden en la formación del
precio. Es importante tener en cuenta que el precio también incluye valores intangibles,
como la marca. Una camisa fabricada con idénticos materiales puede tener precios muy
diferentes de acuerdo a la marca, ya que el consumidor adquiere con ella diversos valores
simbólicos.

El incremento de los precios a lo largo del tiempo se conoce como inflación,

mientras que la tendencia contraria recibe el nombre de deflación. Tanto en un caso como
en otro, se estipulan y establecen las variaciones de los precios mediante toda una serie
de índices de precios existentes. Este sería el caso, por ejemplo, de lo que se conoce
como Índice Precios al Consumidor, llamado más habitualmente como IPC, que gira en
torno a lo que son los precios de productos que son comprados de manera frecuente por
las familias del país en cuestión.

Para los tratadistas Francisco Javier Lobato Gómez y María Ángeles López
Luengo en un estudio realizado dentro del ámbito de la gestión empresarial nos dejan
anotados los elementos reales que a su parecer existen en el contrato de compraventa:

“LA COSA: objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a las
prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.

EL PRECIO: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide
por una cosa o servicio. No es preciso que esté establecido en el momento de

50
 perfeccionar el contrato, ya que puede ser esta blecido posteriormente sin
necesidad de realizar un nuevo contrato.

FORMALES: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por

escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de
prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo
para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a
realizar por escrito, expresa o tácitamente.

DE VALIDEZ: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona

capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse
puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las
partes que recaiga sobre el precio y la cosa ”. (Lobato Gómez & López
Luengo, 2005, pág. 26)

En cuanto a conceptualizar el precio, para los tratadistas peruanos Mario Castillo

Freyre y Mayte Remy Castagnola se lo puede definir como: “la cantidad cierta y en dinero
que el comprador se obliga a entregar por efecto del contrato”. (Castillo Freyre & Remy
Castagnola, 1993, pág. 115)

Por su parte en el mismo estudio se deja enunciado que el precio objeto de la

prestación del comprador debe presentar los caracteres siguientes. Debe ser fijado en
dinero; es preciso que sea determinado o por lo menos determinable; serio, es decir,
sincero y a veces, se exige que no sea parte demasiado sensiblemente del justo precio.
(Castillo Freyre & Remy Castagnola, 1993, pág. 116)

Ahora bien el precio también tiene variantes que dentro del derecho civil y
mercantil se los ha estudiado y por ende se los enuncia en sus cuerpos legales, es así que
la primera modalidad de precio es el pago parcial en dinero y parte con el valor de otra
cosa. Esto quiere decir que el precio podrá pagarse parcialmente en dinero y la cantidad
resultante con el valor de otra cosa. Sin embargo, para que el contrato de compraventa se
considere como compraventa el precio en dinero deberá ser igual o mayor que el valor de

51
la cosa. Si es a la inversa el contrato será de permuta. (Castillo Freyre & Remy
Castagnola, 1993, pág. 120)

Para el tratadista Ruíz de Velasco existen características del precio cierto pues
considera que el precio en el contrato de compraventa constituye con la cosa el objeto
indirecto del contrato. El precio de la compraventa deberá ser cierto. La certeza es la
realidad del valor pactado entre las partes en oposición a una simulación total o parcial.
La certeza del precio no obedece a un principio de técnica jurídica, sino a un objetivo de
carácter fiscal para evitar la simulación del precio en fraude al fisco. “El Código Civil
tomo estos principios de la doctrina francesa, la cual propugno por la exigibilidad de la certeza
del precio del contrato de compraventa a fin de evitar las simulaciones en perjuicio del
fisco”. (Ruiz de Velasco y del Valle, 2007, pág. 48)

También dentro de la doctrina se ha considerado el análisis de lo que se denomina como

precio Justo, ya que otro requisito del precio consiste en su justicia; es decir, el precio
debe ser justo. El contrato de compraventa existe y solo estará afectado d e lesión y por
consiguiente de nulidad relativa, cuando haya una desproporción notable, evidente, entre
el valor de la cosa y el precio en dinero que se pague por la misma, siempre y cuando esa
desproporción obedezca en nuestro derecho a miseria, intoleran cia e inexperiencia y haya
sido obtenida por una explotación por medio de una de las partes con respecto de la otra.
Ordenando estos conceptos y tomando en cuenta el estudio del Dr. Ruíz de Velasco
diremos:

“Para que el precio sea justo debe existir una eq uivalencia entre la cosa y el
dinero que se pague por la misma. Para nuestro derecho positivo, no solo se
atiende el dato objetivo de la equivalencia, pues debe romperse esa relación de
tal manera que el precio sea desproporcionado y a pesar de ello a comp raventa
valida. Es menester que, además de la desproporción notaria entre las
prestaciones, exista una causa subjetiva debido a que provenga de extrema
miseria, suma ignorancia o notoria inexperiencia del comprador, además que
haya habido explotación indebida por parte del vendedor ”. (Ruiz de Velasco y
del Valle, 2007, pág. 50)

52
 También se habla que el precio requiere que sea verdadero, en oposición al
simulado. Es decir, tratándose de un elemento esencial del citado contrat o como es uno
de los objetos indirectos, evidentemente que debe existir en forma rea, si se justificare en
el juicio correspondiente, que en verdad el supuesto comprador no pago cantidad alguna
por la cosa enajena, tendría que concluirse que la venta se si mulo absoluta si además de
la falta del precio las partes no tuvieron la intención de enajenar y adquirir
respectivamente la cosa, de tal suerte que todo lo que declararon ante el contrato fue
falso y nada tuvo de real. “La simulación será relativa si los contratantes tuvieron la
intención de enajenar y adquirir, pero sin que mediara un precio, es decir, celebrando una
verdadera donación disfraza de compraventa”. (Ruiz de Velasco y del Valle, 2007, pág. 53)

En cuanto a la fijación del precio existen posiciones de tratadistas al respecto que

tiene diversas opiniones sobre como fijar los precios a los objetos o cosas que son
vendidas en los contratos de compraventa, de ahí que según el estudio de los tratadistas
Mario Castillo y Mayte Remy el precio en la compraventa puede fijarse por los
contratantes, por la ley y por un tercero:

Por las partes.- El precio podrá ser fijado libremente por los contratantes
dentro del marco de la libertad contractual.También se puede fijar el
precio de la compraventa a través de las tarifas y aranceles con el fin de
establecer precios mínimos y máximos. Los precios mínimos se fijan a
favor del productor para estimular la producción en beneficio de la
colectividad. Los precios máximos normalmente s e fijan en protección a
los consumidores, cuando estos se refieren a los bienes de consumo básico
de acuerdo al reglamento respectivo.

Por la ley.- La ley puede establecer un indicativo del precio cuando se

trata de los frutos cereales vendidos a plazo a p ersonas no comerciantes y
para su consumo, en este caso el precio no podrá exceder del que tengan
esos productos en el lugar donde se lleve a cabo la celebración del
contrato.

Por un tercero.- El vendedor y el comprador pueden acordar que el precio

se fije por un tercero. Una vez que el tercero fije el precio de la
53
 compraventa solo podrá ser rechazado por el común acuerdo de la partes.
(Castillo Freyre & Remy Castagnola, 1993, pág. 67)

Cuando existe divergencias en la determinación del precio de una cosa u objeto

dentro de un contrato de compraventa la doctrina ha creído oportuno crear una figura
denominada función jurídica del tercero, en este sentido los mismos tratadistas apuntan
que la doctrina comprende diversos criteri os para determinar la función jurídica del
tercero, pero generalmente se dan los siguientes:

Árbitro. Se le considera árbitro porque trata de resolver una controversia

entre el comprador y el vendedor cuando no se ponen de acuerdo en el
precio. Esta hipótesis ha sido rechazada por considerar que el árbitro solo
interviene dentro de un procedimiento que se sustenta en la ley procesal.

Perito. Se le ha considerado también como un perito. Esta hipótesis no ha

resistido la crítica en el sentido de que como peri to no podría intervenir en
una relación contractual sin tener facultad para fijar el precio en un
contrato de compraventa.

Mandatario. La tesis más aceptada es la que considera que el tercero que

fija el precio tiene la calidad de mandatario en relación co n el vendedor y
el comprador, ya que las partes del contrato son quienes encomiendan la
ejecución de un acto jurídico consistente en la fijación del precio. Por este
efecto, las partes solo de común acuerdo podrán rechazar la fijación del
precio hecha por un tercero. (Castillo Freyre & Remy Castagnola, 1993,
pág. 69)

En conclusión tanto el precio como la cosa son elementos reales en la

compraventa porque de no existir un acuerdo en esta clase de eventualidades
posiblemente ningún contrato de compraventa se diera o ejecutara, por ello la
importancia que en este marco teórico se trata con ahínco temas controvertidos como
este.

54
2.4.3 Contrato de compraventa internacional

Finalmente hemos querido también topar un tema que parece no tener mucha
significancia con el problema abordado en el trabajo de tesis pero que tiene una
repercusión grande en los negocios que manejan grandes cantidades de capital, y al ser
las empresas inmobiliarias emporios económicos que pueden acarrear grand es sumas de
capital económico nos pareció importante dejar analizado el contrato de compraventa
internacional para ver como algunos de estos casos ocurrieron en las quiebras de estas
empresas inmobiliarias en nuestro país.

Además si tomamos en cuenta que también el contrato de compra venta es el

factor central de toda transacción comercial, constituyéndose en el punto de partida del
comercio internacional e instrumento jurídico de la actividad económica mundial, es
meritorio su análisis y estudio.

Esto quiere decir que en el proceso de comercio internacional se realizan diversos

contratos. El principal de ellos es el contrato de compraventa internacional de
mercaderías. De igual manera, la comercialización de productos en un país determinado
puede dar lugar a contratos de agencia, de distribución y de representación. También es
posible concertar contratos de "Joint Venture" para la producción de bienes y su posterior
comercialización internacional. En el caso de Ecuador, la legislación contempla este tipo
de contratos.

Desde ese ámbito el tratadista Jorge Oviedo Albán conceptualiza al contrato de

compraventa internacional como: “es el acuerdo de voluntades celebrado entre partes
domiciliadas en países diferentes, a través del cual se transfiere la propiedad d e mercancías que
serán transportadas a otro territorio teniendo como contraprestación el pago de un precio”.
(Oviedo Albán, 2012, pág. 31)

El contrato de compraventa internacional de mercaderías está regido por la

Convención de las Naciones Unidas sobre Contratos de Compraventa Internacional de
mercaderías, que fue aprobada y suscrita en Viena el 11 de abril de 1980. Este convenio
entró en vigencia el 1 de enero de 1988.

55
 El Convenio regula los diversos aspectos de la compra venta internacional, los
derechos y obligaciones de las partes contratantes con relación a la compraventa de
mercaderías. Por otra parte, en los contratos de compra - venta se señalan las
Condiciones y los Medios de Pago en que se transarán las operaciones comerciales.

Las Condiciones de Pago; en un contrato compra -venta internacional pueden

establecerse las condiciones de pago más diversas; el financiamiento puede estar ligado a
cualquiera de ellas. Algunos son:

Al Contado; el pago al contado varía de acuerdo al momento en que se

efectúa el pago, que puede ser al confirmarse el pedido, al momento del
embarque, al momento de negociar los documentos de embarque, o al
momento de recibir la mercadería por parte del comprador. En el primer
caso no se requiere financiamiento, en los otros podrá ser necesario un
financiamiento de pre-embarque.

En Cuenta Corriente; cuando existe una relación muy favorable entre el

exportador y el comprador extranjero pueden establecer este sistema, el
cual requiere que en ambos países existan regímenes comerciales
cambiarios sin restricciones que dificulten la transacción.

En Consignación; esta condición de pago implica que el derecho de

propiedad de la mercancía no se traspasa hasta el momento de su venta en
el extranjero. Esta modalidad entraña muchos riesgos para el exportador,
quien sólo recibirá el pago luego de la venta efectiva, sin embargo es una
modalidad usada en la venta de productos perecibles.

Al Crédito; La compra-venta se paga en un plazo después del embarque.

Las transacciones al crédito son frecuentes y requerirán de financiamiento
de post-embarque. El tipo de crédito otorgado principalmente será de
proveedores y los documentos de pago que recibirá el exportador podrán
ser pagarés o letras de cambio. (Oviedo Albán, 2012, pág. 33)

56
 Los Medios de Pago en todas las transacciones en el Comercio Internacional
cualesquiera sean las condiciones de pago implican un medio para realizar el pago de la
operación. Estos medios de pago juegan un rol f undamental, no sólo por ser la forma
como se realiza la transacción, sino porque dan origen al financiamiento. Los principales
medios internacionales de pago son los siguientes:

Pago Anticipado; éste consiste en que el importador, antes del embarque,

sitúa en la plaza del exportador el importe de la compra -venta. Esta forma
de pago representa muchos riesgos para el comprador; quien queda
totalmente a merced de la buena fe del vendedor, quien eventualmente y
hasta deliberadamente puede demorar indebidamente el envío de las
mercancías o simplemente en el peor de los casos no hacerlo. El uso de
esta modalidad es excepcional, cuando por ejemplo el vendedor domina el
mercado por ser el único proveedor del producto de la tecnología.

Pago Directo; éste se constituye cuando el importador efectúa el pago

directamente al exportador y/o utiliza a una entidad para que se efectúe
este pago sin mayor compromiso por parte de esa entidad. Los medios de
pago más comunes para pagos directos son el cheque, la orden de pago, el
giro o la transferencia. Los medios de pago directos son utilizados
normalmente cuando las condiciones de pago son al contado, en cuenta
corriente o a consignación. El pago directo representa una cierta forma de
anticipación con la variante de que quien re cibe toda la ventaja es el
comprador, quedando el vendedor en absoluta inferioridad, pues debe
enviar las mercancías y esperar el pago hasta que estas hayan llegado a
destino. Puede suceder que el importador retire las mercancías y demore
deliberada e indebidamente el pago, o que finalmente no lo realice, con
graves pérdidas para el exportador quien, en el mejor de los casos tendrá
que hacer regresar los bienes a su destino, asumiendo costos no previstos,
con lo cual habrá sufrido una pérdida efectiva. En e sta modalidad no
existen garantías, la intervención de un banco queda limitada a facilitar un
giro bajo instrucciones del cliente.

57
 Cobranzas Documentarias; éstas se definen como el manejo por los bancos
de documentos que pueden ser financieros o comerciale s; según las
instrucciones que reciban, con el fin de lograr el cobro y/o la aceptación de
documentos financieros. El exportador entrega sus documentos a un banco
para que éste, bajo las instrucciones recibidas, maneje y entregue los
documentos al comprador previo pago y/o aceptación. La Cobranza
Documentaria representa menos riesgos que el pago directo y el anticipado
ya que en esta modalidad intervienen uno o más bancos, pero dicha
intervención no constituye una garantía en el cumplimiento de las
obligaciones derivadas del contrato de compra-venta acordado entre las
partes.

El Crédito Documentario; La Carta de Crédito o Crédito Documentario,

ocupa el lugar de privilegio entre los medios de pago para operaciones de
compra-venta internacionales de mercancías, no sólo por las seguridades
que ofrece, sino porque mediante su uso se consigue un equilibrio entre los
riesgos de tipo comercial que asumen las partes que intervienen en la
compra-venta internacional. La Carta de Crédito, constituye una garantía
de pago, porque es un compromiso de pago respaldado por un banco. Estas
garantías amplían según las cartas de créditos sean irrevocables y
confirmadas. (Oviedo Albán, 2012, pág. 35)

En cuanto a la forma del contrato, no es necesa rio que sea por escrito, ni está
sujeto a requisito de forma (esta norma no rige en los estados cuya legislación nacional
establezca que el contrato de compraventa sólo podrá constar por escrito). En el término
por escrito se comprende, el telegrama y el f ax. En 1990, al aprobarse la nueva versión
de los INCOTERMS, se incorporó los mensajes electrónicos EDI que son
comunicaciones a través de computadoras.

El contrato comienza a formarse a partir de una oferta. La oferta debe ser una
propuesta específica indicando la mercadería, la cantidad y el precio. Debe estar dirigida
a persona determinada. La oferta puede ser retirada, revocada o rechazada; en este último
caso se extingue la oferta.

58
 La oferta surtirá efecto cuando ésta llegue al destinatario. Toda decla ración u otro
acto del destinatario que indique asentamiento a una oferta constituirán aceptación. La
aceptación de la oferta surtirá efecto en el momento en que la indicación de asentamiento
llega al oferente dentro del plazo que éste haya fijado.

2.5 Hipótesis

 Dentro del problema planteado, sobre las consecuencias del incumplimiento del
contrato de compra venta de bienes muebles, se establece las siguientes hipótesis
previas a dar una solución viable al problema.

 Como están funcionando los contratos de compra venta en nuestro país

 Que obstáculos se presentan para el cumplimiento de los contratos de compra

venta.

2.6 Variables

2.6.1 Variable independiente

 Los contratos de compraventa mercantiles dentro de la legislación ecuatoriana

2.6.2 Variable dependiente

 La inadecuada aplicación de los contratos de compraventa que producen desfalcos

y estafas en la población ecuatoriana

59
 CAPÍTULO III.

MARCO METODOLÓGICO

3.1 Modalidad básica de la investigación

Para realizar la investigación planteada en el tema, a continuación se señalan los

principales métodos de investigación que serán utilizados en el desarrollo del presente
trabajo. “siendo la investigación un proceso sistemático, dirigido y organizado que tiene
como objetivo fundamental la búsqueda de conocimientos válidos y confiables sobre
hechos y fenómenos del hombre y del universo.

La característica de investigación del presente trabajo por el tema planteado es la

de Campo y la Bibliográfica- Documental, ya que se basa a un problema actual que se
encuentra difundido en medios de comunicación, además esta información bibliográfica
se respaldara con la recopilación de información proveniente del resultado de entrevistas
y encuestas.

Esta investigación si bien es cierto estudiará aspectos históricos, se concentrará

en el análisis de la ley y sobre todo el actual Código Civil en lo relacionado al contrato
de compraventa de bienes específicamente inmuebles. Con este estudio se pretende
descubrir las falencias de una realidad que necesita cambios trascend entes y prácticos, no
meros enunciados dogmáticos, doctrinarios, y ortodoxos que no reflejan la situación
crónica en la que se desenvuelven esta clase de actos jurídicos, que no son ajenos a actos
60
de corrupción. Dentro de este contexto se distingue que el fin que persigue el trabajo de
tesis es proporcionar la información necesaria para que este fenómeno no se siga dando,
por lo que basados también en un estudio de campo, específicamente por medio de
encuestas y entrevistas, que serán realizadas dentro de l a Ciudad de Quito, Provincia de
Pichincha, para de esta manera poder estructurar una información y análisis que
solucione la problemática.

3.2 Nivel o Tipo de investigación

Los métodos de investigación a utilizarse en este proyecto son los siguientes:

Método Científico: El método científico aplicado a las ciencias jurídicas implica que
determinemos el tipo de investigación que queremos realizar, en el presente caso se
propuso realizar una investigación jurídica que se concreta en la identificación del
incremento del incumplimiento de los formalismos especialmente en los contratos de
Compra-Venta a causa del desconocimiento de las Leyes, específicamente lo establecido
en Código Civil en el Libro IV DE LAS OBLIGACIONES EN GENERAL Y DE LOS
CONTRATOS, TITULO XXII DE LA COMPRAVENTA, aquí se establece las personas
que se encuentran en la capacidad de celebrar este tipo de actos jurídicos, su alcance sus
requisitos, efectos mediatos e inmediatos.

Método analítico: Este método nos permitió descomponer un todo en su s partes para
estudiar en forma intensiva cada uno de sus elementos, así como las relaciones entre sí y
con el todo, en este sentido se estudió la Constitución de la República sus derechos y
garantías, así como el Código Civil y de Procedimiento Civil.

Método Histórico: Mediante este método, se realizó un estudio de los antecedentes

evolutivos de los índices de incumplimientos en los contratos de compra -venta y se logró
determinar el tratamiento jurídico que ha recibido este problema a lo largo del tiempo en
nuestra legislación y en la sociedad, específicamente en la Ciudad de Quito.

61
Método Exegético Jurídico: Para entender el espíritu de la ley ya que las normas legales
no permiten ser cuestionadas y hacer falsas interpretaciones de la misma, se obtuvo un
panorama claro sobre el porqué las autoridades en materia civil han permitido el
incremento de los índices de personas que se han visto perjudicadas cuando no han
podido llegar a culminar de manera favorable los contratos de compra -venta y
lamentablemente las autoridades competentes no han implementado planes y programas
preventivos.

Método Inductivo-Deductivo.- La inducción es un procedimiento mediante el cual se

logra inferir cierta propiedad o relación a partir de hechos particulares, es decir, permite
la comprensión de lo particular a lo general. Su complemento es el procedimiento
deductivo, mediante el cual el investigador identifica aseveraciones generales verdaderas
a otras, o a características particulares del objeto. Las inferencias deductivas const ituyen
un conjunto de pasos concatenados, que permiten de cierta verdad establecida llegar a
otras, sin contradicciones lógicas . El método inductivo-deductivo se va de la relación de
lo particular con lo general.

Método Comparativo.- Consiste en equiparar las instituciones y acontecimientos de un

país con otro, a efecto de trasladar o exportar a otros países, instituciones y medidas que
hayan acreditado su bondad y efectividad, este método produce un conocimiento
extraordinario acerca de las instituciones jurídicas, pero debe utilizarse con mucha
precaución porque es posible que algunas de ellas que en un determinado Estado han
operado con éxito, en otro estén condenadas al fracaso.

3.3 Población y muestra

Población:

La investigación se realizó en una población de 500 personas, de las cuales una

parte se escogieron de los profesionales del derecho en materia civil, , así como también
se recabó las opiniones de los administradores de justicia en esta materia y por supuesto
de los integrantes de la comunidad que en su conjunto es afectada en nuestro país.

62
Muestra poblacional:

La muestra que se utilizó fue probabilística aleatoria simple, partiendo del criterio de
que todos y cada uno de los elementos de la población tiene la misma probabilidad de
formar parte de la muestra, sobre la cual se realizó la investigación. La muestra se
determinó en base a la aplicación de la siguiente fórmula:

( )

n= Número de personas de la muestra

P.Q= Varianza de la población: 0,25

N= Población (500)

E= Margen de error (0.09)

K 2 = Constante de corrección de error.

63
 ( )

El resultado de la muestra es de 100 personas a las cuales se estudiaran de la siguiente

forma:

ESTRATO NUMERO PORCENTAJE

PROFESIONALES DE DERECHO 30 30.00%

EN MATERIA CIVIL

ADMINISTRADORES DE JUSTICIA 25 25.00%

EN ESTA MATERIA

COMUNIDAD AFECTADA 45 45.00%

TOTAL 100 100 %

Cuadro Nº 1. Población y Muestra en la Investigación. Fuente: Diana Lucero

64
3.4 Matriz de Operacionalización de variables

Operacionalización de las variables

VARIABLES DIMENSIÓN INDICADORES TÉCNICAS DE

INDEPENDIENTES INVESTIGACIÓN

Factores determinantes Legal, procesal Entorno judicial Entrevistas

sobre el civil
incumplimiento del Juzgados Bibliográficas
contrato de compra
venta Hemerográficas

VARIABLES DIMENSIÓN INDICADORES TÉCNICAS DE

DEPENDIENTES INVESTIGACIÓN

El principio de Legal Entorno De campo

cumplimiento de los profesional
contratos de compra Derechos Encuestas
venta como factores humanos Entorno social
fundamentales de la Bibliográficas
dignidad humana
Hemerográficas

Cuadro Nº 2. Operacionalización de variables. Fuente: Diana Lucero

65
3.5 Técnicas e instrumentos y recolección de datos

Las técnicas para la recolección de datos que se utilizó en la presente investigación

fueron la observación que se plasmó mediante fichas, las encuestas y las entrevistas que
se realizaron tanto a personas versadas en derecho civil, administradores de justicia en
esta materia y finalmente a los integrantes de la comunidad, los mismos que en conjunto
resultan ser los afectados por el problema que se ha logrado identificar.

Los instrumentos que me permitieron reunir las opiniones y los aportes tanto de los
profesionales del derecho y de los integrantes de la comunidad afectada, fueron la
aplicación de cuestionarios, que contienen preguntas cerradas con opciones de elección
de la respuesta, verdadero, falso o desconoce.

De la misma forma se realizó una lectura científica de la legislación constitucional

vigente, el Código Civil y Procedimiento Civil, con el fin de identificar la normativa que
contiene, para posteriormente relacionarla con el desconocimiento del que adolece la
población y sumarlo a los contenidos de la información obtenida en las bibliotecas de la
ciudad y de esta forma proceder a organizarla y sistematizar en las fichas bibliográficas y
nemotécnicas.

3.6 Procedimiento de la Investigación

La investigación propiamente dicha en su procedimiento, está basada en el estudio

bibliográfico y teórico de los instrumentos escritos como libros y documentos, que
afianzan aún más la investigación de campo realizada, con lo cual se busca fortalecer la
propuesta y dejar en claro la afectación que el desconocimiento de las Leyes que hacen
referencia a los contratos de compra -venta, motivo por el cual se han incrementado las
estafas en este tipo de contratos.

66
3.7 Investigación de campo

Tomando en cuenta que la investigación de campo es considerada una actividad humana

orientada a la obtención de nuevos conocimientos y su aplicación para la solución a
problemas o interrogantes de carácter científico, y que por lo tanto también es razonada
como un complejo proceso en el cual los avances científicos son el resultado de la
aplicación del método científico para resolver problemas o tratar de explicar
determinadas observaciones, en el presente trabajo de investigación se propuso realizar
una investigación de campo dentro de la circunscripción territorial donde se denoto la
problemática.

Por ende a continuación dejamos anotados el modelo de encuesta y entrevistas que se

realizó a los ciudadanos y a los profesionales del derecho, con lo cual se busca fortalecer
y estructurar algunas características del problema para luego propo ner una solución
adecuada y conforme a la problemática.

3.7.1 Aplicación de encuestas

UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR.

ENCUESTA A PERSONAS PARTICULARES DE LA CIUDADAD DE QUITO.

Mi nombre es Diana Lucero y estoy participando en un estudio para la Universida d

Central del Ecuador, me interesa conocer su opinión sobre algunos temas de la falta de
conocimiento en lo que se refiere a los contratos de compra -venta y su repercusión en el
incremento de personas afectadas, cuando por algunas de las partes no cumple c on lo
establecido en dichos contratos. Su participación es importante para lograr este objetivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
nombre, ni datos personales. Esta encuesta no tiene ningún objetivo políti co.

No hay respuestas correctas para las preguntas que le formularé, solo queremos conocer
lo que usted piensa.
67
Dígnese indicarnos su opinión respecto a las siguientes preguntas:

1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

SI ( ) NO ( )

2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

contrato de compra venta?

SI ( ) NO ( )

3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

SI ( ) NO ( )

4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

SI ( ) NO ( )

5. ¿Considera que en este tipo de contratos, existe dolo por parte del vendedor?

SI ( ) NO ( )

6. ¿Conoce sobre los vicios que afecten la validez de los contratos de compra -venta?

SI ( ) NO ( )

Gracias por su ayuda…

68
3.7.2 Aplicación de entrevistas

De igual forma para fundamentar más la investigación se ha notado necesario el elaborar

una encuesta a profesionales del derecho que son expeditos en el tema, ya que de esta
forma podremos abrir aún más las perspectivas de análisis que la tesis dentro de sus
hipótesis se propuso investigar, de ahí que se deja anotado a continuación el modelo de
entrevista.

UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR.

ENTREVISTA A PROFESIONALES EN DERECHO CIVIL Y LEYES AFINES.

Mi nombre es Diana Lucero y estoy participando en un estudio para la Universidad

Central del Ecuador, me encuentro interesado en conocer su opinión sobre algunos temas
relacionados con la falta de conocimiento de la Legislación Civil y su repercusión en el
incremento de personas perjudicadas por este tipo de contratos. Su participación como
profesional del derecho es importante para lograr el objetivo del estudio.

Dígnese indicarnos su opinión respecto a las siguientes preguntas:

1. ¿En su sentir como profesional del derecho qué opinión le merece el incremento de
personas estafadas por este tipo de contratos?

En un país que existe normas legales contemplativas y que en la mayoría de los casos
fomentan el incremento de la delincuencia, no me sorprende que existen un sinnúmero de
personas estafadas.

2. ¿Considera que una de las causas para el incremento de personas estafadas puede ser
por la falta de conocimiento de las Leyes.

69
Esta es una de las razones más frecuentes, para que se cometan estos delitos.

3. ¿Cree que los operadores de justicia son aptos y competentes para hacer juzgar este
tipo de controversia civil?

A la mayoría de los funcionarios no les interesa hacer justicia, ya q ue lo único que

buscan es cumplir en algunos casos con sus horas de trabajo y así recibir su
remuneración mensual

Gracias por su ayuda…

3.8 Procesamiento de la Información

Una vez que se ha elaborado el estudio de campo, ahora es el turno de procesar esa
información, por lo tanto uno de los instrumentos que facilita esta labor es la tabulación
de las encuestas y entrevistas así como el análisis sucinto de cada una de las
interrogantes con el fin de que, con ello se desprenda una fundamentación investigativa ,
que confirme la hipótesis lanzada a los consultados mediante los cuestionarios. Por lo
que pasamos a anotar la tabulación y su análisis.

70
3.9 Tabulación y Representación Gráfica

1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 10 33%
NO 20 67%
TOTAL 30 100%
Fuente: Encuesta realizada a 30 personas particulares de la ciudad de Quito

Elaboración: El autor Diana Lucero

0% 20% 40% 60% 80% 100%

SI NO

Interpretación: Del universo de treinta ciudadanos encuestados, 10 personas, equivalentes al 33%

respondieron que si conocen el significado de contrato de compra-venta, y el 67% consideran que
no están al tanto sobre el tema.

Análisis: En la población se observa que más de la mitad desconocen sobre el significado de

contrato de compra-venta y teniendo en consideración q estas son actividades que a diario las
realizamos.

71
2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del
contrato de compra venta?

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 13 43%
NO 17 57%
TOTAL 30 100%

Fuente: Encuesta realizada a 30 personas particulares de la ciudad de Ibarra

Elaboración: El autor Diana Lucero

0% 20% 40% 60% 80% 100%

SI NO

Interpretación: De todos los treinta habitantes consultados, 13 pobladores, equivalentes al 43%

respondieron a la encuesta que si creen que el principal perjudicado es el comprador, mientras que
17 pobladores consultados, es decir el 57% consideran lo contrario ya que en algunas ocasiones el
perjudicado es el vendedor.

Análisis: Dentro del conjunto de personas sondeadas, se demuestra que una ligera mayoría de
encuestados reconocen que no siempre el perjudicado es el comprador, pues de las 30 personas
inquiridas, solo 13 ciudadanos, consideran que el perjudicado es el comprador, ya que en algunas
ocasiones el comprados actúa de una forma dolosa.

72
3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 6 20%
NO 24 80%
TOTAL 30 100%
Fuente: Encuesta realizada a 30 personas particulares de la ciudad de Ibarra

Elaboración: El autor Diana Lucero

0% 20% 40% 60% 80% 100%

SI NO

Interpretación: De todo el conjunto de ciudadanos consultados, 6 pobladores que equivalen al

20% manifiestan que si existe dolo en este tipo de contratos, por otro lado 24 individuos es decir el
80% supieron indicar que no existe dolo en los contratos de compra-venta.

Análisis: La mayoría de ciudadanos que contestaron la pregunta Nº 3 de la encuesta manifiestan

que no existe dolo en el incumplimiento de un contrato de compra-venta.

73
4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegu rar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 26 86%
NO 4 14%
TOTAL 30 100%
Fuente: Encuesta realizada a 30 personas particulares de la ciudad de Ibarra

Elaboración: El autor Diana Lucero

75% 80% 85% 90% 95% 100%

SI NO

Interpretación: Del universo de los treinta hombres y mujeres verificados, 26 pobladores,

equivalentes al 86% respondieron que a su parecer si se deberían incorporar nuevas normas legales
más específicas que ayuden a evitar esta clase de delitos, sin embrago 4 personas, es decir el 14%
consideran que no es necesario el aumento de base legal y en todo caso que muchas de las veces es
culpa de la misma ciudadanía.

Análisis: El 86% de personas consultadas, se mostraron en total acuerdo con incremento e normas
legales para evitar que se sigan cometiendo esta clase de delitos.

74
5. ¿Considera que las personas estafadas por este tipo de contratos, son el fruto del
desconocimiento de la Ley.

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 29 97%
NO 1 3%
TOTAL 30 100%
Fuente: Encuesta realizada a 30 personas particulares de la ciudad de Ibarra

Elaboración: El autor Diana Lucero

Título del gráfico

95% 96% 97% 98% 99% 100%

SI NO

Interpretación: Del conjunto de pobladores encuestados, 29 pobladores, equivalentes al 97%

respondieron afirmativamente a la pregunta de la encuesta, esto quiere decir que consideran que
una de las causas para que se dé estos delitos, mientras que 1 persona es decir el 3% considera que
no es una causa.

Análisis: En esta pregunta se denoto una notable y abrumadora mayoría, pues casi todas las
personas encuestadas aprobaron la hipótesis lanzada sobre si el desconocimiento de las leyes
provoca que resulten personas estafadas por este tipo de contratos.

75
6. ¿Conoce sobre los vicios que afecten la validez de los contratos de compra -venta?

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 2 6%
NO 28 94%
TOTAL 30 100%
Fuente: Encuesta realizada a 30 personas particulares de la ciudad de Ibarra

Elaboración: El autor César Vásquez

0% 20% 40% 60% 80% 100%

SI NO

Interpretación: De los treinta habitantes consultados 2 pobladores, equivalentes al 6%

respondieron que saben sobre lo que significa los vicios que afecten la validez de los contratos de
compra-venta, y el 94% de encuestados carecen de este conocimiento y se percata una falta de
interés por parte de la ciudadanía sobre este tema.

Análisis: Respecto de los vicios que afecten la validez de los contratos se denota que la mayoría de
los encuestados no saben sobre este tema y peor aún sobre las consecuencias que esto genera en el
incremento de personas perjudicadas.

76
 Debido a lo complejo que resulta realizar una tabulación sobre las entrevista, por su
singular forma de recabar opiniones tan diversas se ha empleado como algo conveniente realizar
una anotación de los comentarios más relevantes con respecto al tema de investigación, es decir
que en cada pregunta distinguiremos hacia donde se dirige la mayoría de entrevistados y una
opinión valedera por parte de los jurisconsultos más notables dentro de la investigación.

1. ¿En su sentir como profesional del derecho qué opinión le merece el incremento de
personas estafadas por este tipo de contratos?

Con respecto a la primera pregunta se pudo notar claramente que la gran mayoría
de jurisconsultos dan a entender que las normas legales no son las adecuadas para evitar
este tipo de delitos.

2. ¿Considera que una de las causas para el incremento de personas estafadas puede ser
por la falta de conocimiento de las Leyes?

Respecto de este cuestionamiento se pudo establecer que la mayoría piensa y está de

acuerdo que si existe bastante desconocimiento de las leyes, por lo que se produ cen esta
clase de controversias civiles.

3. ¿Cree que los operadores de justicia son aptos y competentes para hacer juzgar este
tipo de controversia civil?

Esta interrogante es la que con más ahínco se la realizo en virtud de que la

mayoría de personas piensan que la falla no está en las normas legales aplicables, sino
que el problema existe en los operadores de justicia ya que no les importa los problemas
de la ciudadanía, y lo único que hacen es cumplir en una forma mediocre su rol de
operadores de justicia.

Es decir para los tratadistas y jurisconsultos la ley debe ser entendida como un
estamento social en el que todos somos parte de este concepto denominado contratos de
compra-venta, pues es necesario admirarlo como un sistema que debe funcionar
realmente desde dentro y hacia a fuera, pues se debe trabajar de forma conjunta entre las
víctimas de este delito y los operadores de justicia.

77
 CAPÍTULO IV.

ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS

4.1 Análisis e interpretación de resultados de la encuesta

Nuestro objetivo del presente trabajo de tesis es llegar a conocer la raíz del
problema y luego lanzar propuestas para contribuir a que episodios como los ocurridos
con la quiebra y liquidación de empresas inmobiliarias co mo Unión constructora y Visión
Construc no vuelvan a ocurrir, por ello basándonos en el estudio bibliográfico
doctrinario de derecho civil, sumado a una investigación aplicada de campo, es decir
diagnosticar y estudiar la situación problemática del conjunto poblacional, se da rá paso a
proponer soluciones al inconveniente.

Por lo que en base a todas las personas encuestadas deducimos que el fenómeno
descrito en el trabajo investigativo es corroborado en la investigación de campo, ya que
en la encuesta elaborada y puesta a cuestionamiento de la ciudadanía se advirtió que
existe un descontento y malestar en la sociedad ecuatoriana con respecto a la valides de
los contratos de compraventa mercantiles en el ámbito inmobiliario, pues muchos se
siente perjudicados por la falta de eficiencia en recobrar los dineros entregados a estas
empresas y la falta de coercitividad para con la reparación del daño causado.

78
 Además otro sector de encuestados como los profesionales de las ramas de la
construcción mostraron una preocupación por adver tir una posible inseguridad jurídica en
actuaciones judiciales como las ocurridas con estas dos empresas inmobiliarias, que
pueden desembocar en la falta de confiabilidad de la población en otras empresas que
también se desarrollan en este sector económico .

4.2 Análisis e interpretación de resultados de la entrevista

El diseño de investigación se ha fundamentado también en la realización de

entrevistas puestas en conocimiento a profesionales del derecho especializados en
derecho civil y especialmente en la contratación mercantil, luego del análisis de cada uno
de las preguntas realizadas en la entrevista y dejando anotado las opiniones más notables,
se puede descifrar que al igual que en las encuestas, se llegó a corroborar que la mayoría
de profesionales entrevistados están conscientes de la falta de eficacia que los contratos
mercantiles tienen hoy en día.

Esto según ellos puede obedecer a la falta de coercitividad en la ley civil y la

pérdida de valores que la sociedad contemporánea ha experimentado, sin embargo de la
preocupación de estos expertos también se notó la confianza que todavía existe en ello
con respecto del sistema legal y la organización judicial civil, lo que no advierte que
debe seguirse trabajando más arduamente en la implementación de nue vos mecanismos
que vaya a la par de las actuaciones sociales y que fortalezcan un sistema que de apoco
comienza a desfallecer.

4.3 Verificación de Hipótesis

Si partimos que la hipótesis lanzada, es decir de corroborar como están

funcionando los contratos de compra venta en nuestro país y que obstáculos se presentan
para el cumplimiento de los contratos de compra venta en relación con la problemática
acaecida en las estafas inmobiliarias y en los desfalcos de dineros por parte de
sociedades captadoras de capital, tendremos como resultado que la problemática fue
evidenciada en el estudio de campo realizado, pues existe un verdadero malestar y

79
desconfianza en la ciudadanía común con respecto a la seguridad jurídica que brindan
esta clase de contratos.

De ahí que se desprende que la hipótesis es comprobada desde la perspectiva que

dentro del estudio teórico científico se recogió varios informes contenidos en
documentos que muestran que el contrato de compraventa si bien es un instrumento
antigua dentro de la doctrina jurídica internacional, en nuestro país ha sufrido en los
últimos tiempos de críticas por parte de la ciudadanía por su falta de eficacia a la hora de
poder resarcir los daños causados en una estafa o un incumplimiento de contrato.

Con esta exposición se fundamenta y estructura nuestra proposición del trabajo de

tesis, púes queda esclarecido el problema que significa la falta de seguridad que tiene el
administrado para con estos instrumentos legales de antaño que merecen de discusión y
debate para proponer un nuevo orden , pero de antemano se deben realizar las
correspondientes conclusiones y recomendaciones a las que se ha arribado producto de la
investigación bibliográfica y la exploración de campo en la ciudad de Ibarra, de ahí que
pasemos a exponerlas de la siguiente manera:

80
4.4 Conclusiones

 Se concluye que el conocimiento de la historia y del derecho romano en particular

es muy importante, porque este es la fuente de todo el ordenamiento jurídico
occidental contemporáneo que en la actualidad regula nuestras vidas, esto quiere
decir que el derecho romano es fuente de la mayoría de los sistemas de derecho
que rigen al mundo occidental y ha influenciado a muchas de las judicaturas de
las naciones modernas como la de nuestro país.

 En la Antigua Roma se llegó a lograr un gran desarrollo en el ejercicio de su

derecho; y uno de sus más grandes logros fue la creación de una teoría de las
obligaciones muy completa y casi perfecta. Las convenciones llamadas por ellos
contractus sirvieron para arreglar las relaciones comerciales entre las personas,
facilitando así el crecimiento económico de Roma, coadyuvando así a su inmensa
expansión. Luego las naciones vecinas de Roma aplicaron también este tipo de
convenciones en sus relaciones de negocios llega ndo su influencia hasta nuestros
días, donde los legisladores modernos todavía utilizan los mismos conceptos de
los romanos usaron, aun después de casi ternita siglos.

 Se concluye que el contrato en términos generales comienza al formarse a partir

de una oferta y la entrada en vigencia del concurso de voluntades de los
contratantes, además existen varias formas de contratos pero el principal de este
estudio fue el análisis del contrato consensual, que como su nombre indica es una
convención que solo requiere de la voluntad de las parte s para que se haga
efectivo.

 Dentro de los contratos consensuales existe uno en particular que es el que

analizamos en la tesis, es contrato denominado de compraventa es uno de los más
empleados en los negocios y vida cotidiana de los ciudadanos del mundo
contemporáneo, por lo que se concluye que su importancia radica en el empleo
abrumador que este tipo de instrumentos tienen en la vida de las empresas y
países.

81
 El contrato de compraventa responde a toda una evolución de estudios y análisis
que la doctrina jurídica civil ha tenido a lo largo de la historia, llegando en
tiempos actuales a estar presente en casi todos los ordenamientos jurídicos del
mundo, como todo contrato tiene elementos y características propias que le d an
esa esencia de ser un contrato consensual

 En muchas partes del mundo los contratos consensuales y principalmente el

contrato de compra y venta no llegan a ser cumplidos por las partes contratantes
originándose problemas que la doctrina mediante la inte rposición de normas ha
tratado de normas y regular, sin embargo en los últimos tiempos se avizora un
decaimiento en la estructura misma de este contrato por su falta de eficacia y
coercitividad a la hora de buscar su cumplimiento efectivo.

 Se concluyen que problemas como las quiebras de empresa muchas veces dan
como resultado la falta de garantía de los contratos de compraventa, esto origina
problemas más fuertes que rayan en la inseguridad jurídica y desconfianza de los
ciudadanos par con estos instrumentos jurídicos.

82
4.5 Recomendaciones

 Desde nuestra visión como ciudadanos y estudiantes de derecho próximos a

profesionalizarnos, debemos exigir que se dé un debate más afondo sobre la
eficacia de los contratos civiles y mercantiles en nuestra sociedad , la tesis ha sido
muy clara en llegar a determinar esta problemática, por lo que se recomienda que
dentro de estos espacios de debates se lleguen a crear nuevos mecanismos de
apoyo y solución a eventuales liquidaciones de empresas que terminas
perjudicando a todo el sistema financiero y judicial de nuestro país.

 La recomendación no solo es para las autoridades, que les corresponde ejercer el

control de esta clase de eventos sino también para los ciudadanos cotidianos que
día a día pueden ser presa de eventuales eventos que pueden desembocar en
estafas y desfalcos financieros es recomendable siempre tener en cuenta que si
bien un contrato o documento nos obliga al cumplimiento de una obligación, lo
más importante es ese compromiso que se adquiere y la nobl eza con la que todo
ser humano debe contar para hacerle frente a los posibles problemas que trajera el
incumplimiento de un contrato civil o mercantil.

83
 CAPÍTULO V.

PROPUESTA

5. Tema

IMPLEMENTACIÓN DE UNA NORMATIVA QUE CREE UNA COMISION

ENCARGADA DE ASISTIR Y APOYAR A LAS VICTIMAS DE DESFALCOS
FINACIEROS POR PARTED E EMPRESAS INMOBILIARIAS

5.1 Justificación

El evidente perjuicio que causan las malas actuaciones de instituciones

encargadas de una labor específica dentro del ordenamiento es tatal perjudicando
significativamente a toda la organización social de un país, este es el caso de varias
empresas inmobiliarias, que aunque teniendo capacidad para desarrollar diferentes
ámbitos de la economía llegan a quebrar y a entrar en un proceso de liquidación, lo que
deja a sus clientes solo con la esperanza de algún día poder recibir nuevamente todo su
dinero, creando en este tipo de ciudadanos un resentimiento hacia las instituciones
estatales que no apoyan al ciudadano en esta eventualidades

Por ello estudiar a las instituciones estatales y su actuación como organismos

tendiente a garantizar una vida segura y el desarrollo pleno de sus ciudadanos, está
justificada pues proponer la creación de un organismo que ayude y asista a estas personas
84
es un objetivo loable y que dentro de cajón en la posibilidad que la ley otorga a los
poderes públicos.

5.2 Objetivos: General y Específicos

5.2.1 Objetivo general

Implementar una comisión que ayude y asita a las personas víctimas de empresas
estafadoras en el ámbito inmobiliario, que se encuentre dentro de las instituciones de
control y transparencia de gestiones institucionales estatales como el Ministerio de
Inclusión Económica

5.2.2 Objetivos específicos

 Estructurar un proyecto de reglamento que propicie la asistencia y apoyo a

personas víctimas de estafa por parte de empresas dedicadas al ámbito
inmobiliario.
 Establecer dentro de la referida normativa las formas y procedimientos
específicos que permitirán la asistencia y apoyo a pers onas víctimas de estafa por
parte de empresas dedicadas al ámbito inmobiliario.

5.3 Fundamentación científico – teórica

Las primeras propuestas que arroja este trabajo investigativo, es que para
enfrentar cualquier crisis a futuro, el Estado tiene que defi nir un programa de
fortalecimiento de su institucionalidad, que muestre a los diferentes actores el destino de
sus esfuerzos y establezca una perspectiva clara para la marcha de la economía y de la
sociedad ecuatoriana. Es posible construir ese programa en forma consensual y
manteniendo formas democráticas, además para trasparentar las actuaciones futuras tiene
que realizar en forma urgente una norma que tienda a satisfacer a las personas víctimas
de desfalcos económicos y estafas financieras.

85
 En primer lugar hay que tener voluntad política para afrontar estos temas que han
ocasionado vario sufrir y perjuicio en gran parte de las familias ecuatorianas, hemos
visto que en los últimos años el gobierno ha buscado solucionar varios de los
inconvenientes que anteriores administraciones estatales dejaron inconcluso o pasaron
por alto, sin embargo casos como los de unión Constructora donde se deja reflejado la
falta de escrúpulos de las personas por enriquecerse debe ser debatido y apoyado.

En un espacio noticioso se hace notar que a pesar de que son constantes las
denuncias presentadas en la Fiscalía de Pichincha en contra de la inmobiliaria Unión
Constructora por presunta estafa, son desestimadas. Esto obedece a una cláusula legal
que reposa en los contratos de reserva de las viviendas, que fueron firmados, sin haberlo
notado, por los perjudicados.

“En el numeral 6 de los contratos se especifica que “para efectos de juzgamiento de

controversias entre las partes contratantes, el prominente comprador se acogerá al
domicilio de Unión Constructora o a un tribunal de arbitraje y mediación de la Cámara
de Comercio de Quito y a los jueces de lo Civil de Pichincha para ser juzgados en
equidad”.

En la Fiscalía de Pichincha los funcionarios explican que esta cláusula impid e que se
pueda iniciar cualquier acción penal en contra de la empresa o su gerente Javier
Pachacama Pérez, es decir, no es posible iniciar una indagación previa para investigar
los supuestos casos de estafa en la compra de viviendas desde hace 5 años”. (El
Telégrafo, 2013, págs. A-7)

Tanto la empresa como su gerente tienen denuncias por insolvencia e

infracciones a la ley del consumidor. Muchas de las personas perjudicadas reciben
sueldos no mayores a 400 dólares, de los cuales pagan cuotas de 250, lo que les deja
apenas 150 dólares para sufragar gastos de alimentación, pago de servicios básicos,
arriendos y otros gastos, por esto la proposición de la tesis va encaminada hacia la
implementación de un plan o programa que poye y asista a estas personas que
prácticamente perdieron más que su dinero, perdieron los sueños e ilusiones por tener
casa.

86
 Para este trabajo resulta imprescindible que se establezca un plan que considere
no solo la determinación de roles sino también un proceso que asista a las víctimas de
estos desfalcos, con ello estaremos promoviendo la seguridad de los administrados en la
institucionalidad estatal y el fortalecimiento de la seguridad jurídica y estado de derecho
en nuestro país.

Finalmente no sólo el gobierno con sus instituciones es el encargado de dar

soluciones a esta problemática también son parte de este problema toda la sociedad
ecuatoriana por lo que si bien en este trabajo se plantea como medida de solución la
creación de una comisión de apoyo y asistencia a los perjudicados de empresas
inmobiliarias, el asunto puede ser resuelto también por otras organizaciones que también
están relacionadas con el tema inmobiliario, por ejemplo crear fondos de seguros
empresariales puedes ser una buena opción para que la gente comience a confiar en el
sistema y no se propague un anarquismo hacia estos sectores económicos tan importes
para el desarrollo del país.

87
 5.4 Plan Operativo de la propuesta

INDICADOR SITUACIÓN RESULTADOS ACTIVIDADES RESPONSABLES

ACTUAL ESPERADOS

Implementación Total fracaso Proporcionar a la Estructuración de Un grupo de

de una normativa de los órganos sociedad un proyecto de especialistas
especial que institucionales ecuatoriana el reglamento que conformado por
permita apoyar a públicos en lo acceso expedito contenga una expertos en derecho
las personas que que a control a una investigación civil, catedráticos
tiene contratos institucional y administración expedita de las universitarios,
de compra y burocrático se de control actuaciones de doctrinarios y
venta con refiere, por lo institucional empresas que abogados en libre
empresas en tanto general que estafan a sus ejercicio.
liquidación. inseguridad proporcione una clientes con la
jurídica de la seguridad celebración de
ciudadanía respecto de los contratos de
respecto de los deberes y compra y venta
contratos de obligaciones de que jamás se
compra y venta cada organismo cumplen
estatal.

88
 Cuadro Nº 3. Plan Operativo de la propuesta. Fuente Diana Lucero

5.5 Evaluación

PROYECTO DE REGLAMENTO QUE CREA UNA COMISION ENCARGADA DE

ASISTIR Y APOYAR A LAS VICTIMAS DE DESFALCOS FINACIEROS POR
PARTED E EMPRESAS INMOBILIARIAS

Presidente de la República:

Considerando:

Que es deber primordial del Estado velar por la seguridad jurídica de la población en
todos los ámbitos, para lograr el desarrollo sostenible y el bienestar de todos los
ciudadanos, tal como lo establecen la Constitución;

Que el Estado debe cumplir y hacer cumplir los derechos de los ciudadanos establecidos
en la Constitución, para lo cual implementará las reformas legislativas que sean
necesarias en virtud de asegurar la aplicación de dichos derechos;

Que para hacer efectivo dicho deber, el Estado requiere de un marco legal que determ ine
con claridad todos los procedimientos que se han de utilizar para efectivizar la
administración de justicia rápida y transparente;

Que en este sentido, resulta indispensable crear las normas que apoye y asita a las
personas víctimas de desfalcos financieros;

Y en ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, expide la siguiente

89
REGLAMENTO QUE CREA UNA COMISION ENCARGADA DE ASISTIR Y
APOYAR A LAS VICTIMAS DE DESFALCOS FINACIEROS POR PARTE DE
EMPRESAS INMOBILIARIAS

Art. 1. Crease una norma que incorpore un cuerpo colegiado que actuará en comisión,
con el fin de apoyar y asistir a personas víctimas de estafa y desfalco financiero, que
contengan contratos de compraventa

Art. 2. Comisión de apoyo y asistencia a personas perjudicadas por empresa s

inmobiliarias que tengan título de compraventa. - Son miembros de la Comisión personas
que mediante el concurso de méritos y oposición desarrollen el proyecto de investigación
e indagación a las empresas que han estafado a personas con contratos lícitos d e
compraventa.

Art. 3. Competencias de la Comisión de apoyo y asistencia a personas perjudicadas por

empresas inmobiliarias que tengan título de compraventa. - Los integrantes de la
Comisión son competentes para:

1.- Realizar una auditoría interna de las actuaciones financieras de las empresas que
entraron en liquidación

2.- Desarrollar el programa de investigación e indagación de las actuaciones de las

empresas inmobiliarias que entraron en liquidación

3.- Elaborar un informe en el que se detalle los re sultados a los que la comisión arribo
después de la investigación

Art. 4. Elección de los miembros apoyo y asistencia a personas perjudicadas por

empresas inmobiliarias que tengan título de compraventa. - Para la selección de
Comisionistas el Ministerio de Inclusión Económica, realizara un concurso de mérito y
oposición de conformidad con la ley,

90
Art 5. Financiación.- El financiamiento para el desarrollo de la Comisión de apoyo y
asistencia a personas perjudicadas por empresas inmobiliarias que tengan tí tulo de
compraventa estará a cargo del ministerio de Justicia quien creara un fondo para la
realización de este proyecto en coordinación con el ministerio de finanzas.

Art. 6. Sanciones.- Una vez concluida la investigación realizada por la Comisión apoyo y
asistencia a personas perjudicadas por empresas inmobiliarias que tengan título de
compraventa, y de encontrarse responsabilidades de los administradores y autoridades se
iniciará mediante la vía judicial los procesos que tendrán como fin las reparaciones a los
perjudicados por estas actuaciones.

91
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1. Real Academia de la Lengua Española. (2005). Diccionario de la lengua española. Madrid:

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Librería.

38. Villalba, J. F. (2012). Derecho Romano. Madrid: Editorial Académica Española.

95
 ANEXOS

ANEXO Nº 1 Requisitos básicos para comprar con seguridad un bien inmueble

Tres requisitos básicos para comprar con seguridad un bien inmueble

Ampliar Los proyectos inmobiliarios.

El Municipio registra los planos y los avances de las obras, a través de la program ación
de inspecciones. Galo Paguay / EL COMERCIO TIEMPO DE LECTURA: 6' 11'' NO. DE
PALABRAS: 1004 ANA MARÍA CARVAJAL. REDACTORA jueves 11/04/2013

En marzo pasado, los directivos de la empresa Unión Constructora fueron detenidos por
denuncias de estafa. Unas 2 000 personas, aproximadamente, estarían afectadas. Frente a
estas y otras denuncias, la Comisión de Suelo y Ordenamiento Territorial del Municipio
del Distrito Metropolitano de Quito presentó un proyecto de reforma a la Ordenanza 156,
96
que fue aprobado en primer debate. Esta Ordenanza tiene que ver con el régimen de suelo
del Distrito Metropolitano de Quito. Con este cambio se busca que los posibles
compradores puedan tomar precauciones frente a posibles estafas al adquirir un bien
inmueble. La idea es poner a disposición de la ciudadanía una página web en la que se
pueda averiguar si la constructora tiene permisos de construcción, si está cumpliendo con
las inspecciones municipales requeridas o saber el estado de los trámites de la
constructora. Actualmente, una persona que va a comprar un nuevo departamento o casa
puede acceder a ese tipo de información, pero para ello debe acercarse a entidades como
el Municipio o el Registro de la Propiedad para tener mayor seguridad. Sin embargo,
María José Troya, directora de la Tribuna del Consumidor, asegura que no hay forma de
garantizar la compraventa de un inmueble que no sea mediante la escritura pública.
Enfatiza en que "la Ley indica que esta es una solemnidad que se exige para la
transacción. Si un consumidor no lo hace, queda en una situación de indefensión frente al
vendedor. Cualquier otra cosa que le digan es simplemente falsa". Según Troya, ahora
hay ciertos constructores que crean una serie de subterfugios, como firmar un contrato
privado, certificado ante un notario público. Pero afirma que eso no tiene un valor real.
Cuando un cliente compra una vivienda en planos, a veces no tiene claro ni siquiera cuál
departamento o casa adquirió. Menos su ubicación en el conjunto habitacional o edificio.
Pero si hace una promesa de compraventa, puede saber esos importantes detalles y, de no
recibir lo ofrecido, tendrá un documento con el cual hacer un reclamo. "Si tiene la
escritura, puede hasta embargar bienes de los constructores. Es una garantía del dinero
entregado", dice Troya. Pero, además, hay otras formas de averiguar sobre la fiabilidad
del proyecto habitacional en el que se invertirá. Una de ellas es acercarse al Registro de
la Propiedad. Si bien en esa entidad no se puede constatar el departamento o casa que se
adquirirá si se trata de un proyecto en planos o en construcción, sí se puede saber sobre
los propietarios del terreno, con un certificado de gravamen, según María Gabriela
Dávila, asesora interinstitucional del Registro de la Propiedad. La funciona ria aconseja
que si es un proyecto en planos, el comprador debería exigir por lo menos que estos
hayan sido registrados y aprobados en el Municipio. Eso le dará la seguridad de que está
comprando una vivienda con un número y un tamaño aproximado. Cuando se compra una
casa o departamento usado, el certificado de gravamen permite saber quién es el
propietario, si el inmueble tiene una limitación de dominio como embargo, hipoteca,
prohibición de enajenar, disputas legales de la propiedad, etc. Dávila recomiend a que el
comprador establezca cláusulas penales en la promesa de compraventa para exigir al
vendedor que se haga efectivo el contrato. Por otra parte, cada administración zonal del
Municipio cuenta con un área de Control Urbano y Publicidad Exterior. Ramir o Cruz es
97
jefe de esa unidad de la administración Eugenio Espejo. Explica que el documento que
autoriza a una empresa o persona es la licencia de construcción de edificaciones. Uno de
los requisitos es la aprobación de planos. Para ello es necesario que qu ien solicita el
permiso tenga una escritura del predio y un Informe de Regulación Metropolitano
(afectación de trazado vial, número de pisos autorizados, área de retiro, etc.). El
comprador puede acceder a la información sobre todos los cumplimientos o
incumplimientos del constructor acercándose a las administraciones zonales. Pero
necesita saber el número de predio, para constatar la información. El comprador puede
solicitar al constructor este dato para las averiguaciones respectivas. Consejos para
asegurarse antes de comprar una vivienda La primera y más importante recomendación
es no entregar ninguna cantidad de dinero si no hay una escritura pública de por medio,
ya sea de la promesa de compraventa o la de compraventa definitiva. La promesa de
compraventa es la oferta en firme de la transacción. La compraventa concreta el cambio
de propietario. De ambas se puede hacer una escritura pública, pero la definitiva debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad. Cuando es un departamento o casa en un
proyecto en planos o en construcción, el comprador puede acercarse al Registro de la
Propiedad (Ulloa y Murgeón) para pedir un certificado de gravamen. Es necesario
fijarse si el certificado de gravamen que entrega el vendedor es original y tiene los sellos
de seguridad de los documentos emitidos por el Registro de la Propiedad, para evitar
falsificaciones. Ese documento sirve para saber si el terreno en donde se construirá la
vivienda realmente pertenece a la persona, inmobiliaria o fideicomiso que se lo está
vendiendo. Se debe pedir al constructor el registro y la aprobación de su proyecto en
planos de su administración zonal. Así se puede conocer el nombre del proyecto, su
ubicación, etc. Cuando esto no existe, suele suceder que el comprador reserve un bien,
sin saber su ubicación, por ejemplo. En el área de Gestión Urbana de las
administraciones zonales, el comprador puede averiguar si el dueño del proyecto tiene
planos aprobados, inspecciones aprobadas, registro de propiedad horizontal, entre otros
datos. Para ello es importante saber cuál es el número de predio. Ese dato debe
proporcionarlo la persona o la empresa constructora. Así se podrá obtener la información
inmediata.

98
ANEXO Nº 2. Cláusulas afectan al comprador en contratos para adquirir casa

Lunes, 20 de agosto, 2012

La posibilidad de pagar una casa con crédito a largo plazo puede resultar una opción que
en vez de mejorar el nivel de vida podría afectarle ante el evento de posibles
inconvenientes con el vendedor al no conocer las cláusulas del contrato de compraventa
que firmó.

Recuerde que pueden existir cláusulas que liberen de responsabilidad al vendedor ante
posibles daños en la estructura, como las fisuras, con argumentos que podrían indicar que
en determinado sector estas deficiencias se originan por el suelo.

Hay cláusulas que determinan que si existieran aumentos de materiales durante la

construcción, el vendedor asume hasta el 5% de esta alza y si es superior imponen que
99
sea el comprador el que pague esa diferencia bas ado en una previa certificación de las
cámaras de la Construcción y de Comercio.

Si el comprador realiza alguna obra o modificación en la casa, existen contratos con una
cláusula que determina que el comprador no recupera esa inversión argumentando que ha
desfigurado el modelo original. Algunos contratos especifican que la devolución se la
hará solo después de que el inmueble haya sido vendido a otra persona.

Si existen prórrogas o atrasos en pagos considere los intereses por mora (por lo general el
1.5% anual) más los gastos administrativos (2.5% anual),

Además, los costos por medidores de luz y agua (en unos casos de gas) por lo general los
asume el comprador, al igual que la acometida de energía eléctrica.

Javier Duarte, gerente administrativo de la constructora Covigon, creada hace 25 años,

recomienda que al adquirir una vivienda el comprador debe considerar su real capacidad
de pago y leer y analizar el contrato que va a firmar.

En cuanto a la capacidad de pago, podría ocurrir que el ingreso económico del interesado
en el inmueble sea relativamente aceptable, por ejemplo, dice, $ 2 mil, sin embargo, al
asumir una deuda de $ 800 que, sumados a los gastos cotidianos, podría vivir al límite sin
considerar que en algún momento podría enfrentar una emergenc ia, un inconveniente en
el trabajo u otro imprevisto que desequilibre sus niveles de pagos. "Es preferible vivir
tranquilo en una pequeña área que estar en una sala grande y pelucona agobiado por los
gastos", expresa.

Otra situación que podría crear problemas constituye el desconocimiento de los efectos
de algunas cláusulas dentro de los contratos de reservación o compraventa de una casa.
Las pérdidas del inmueble o el valor total de lo que ha cancelado son penalidades
incluidas.

100
En el caso de Covigon, dice Duarte, antes de la firma del convenio un asesor de su
empresa detalla al comprador cada cláusula y aquellas en las cuales podrían ocurrir
inconvenientes como los que se refieren a los atrasos en los pagos, el texto está escrito en
negritas y se pide que firme junto a estas.

A más de algún cambio en su situación económica, otro problema que enfrenta el

comprador surge cuando este o su cónyuge han sido garantes comerciales de otra persona
que no haya cancelado un compromiso económico, ante lo cual se encuen tran reportados
en la central de riesgos y no pueden acceder a créditos, por lo que el banco negará el
préstamo previsto para adquirir la casa.

Duarte expresa que en su empresa han ocurrido casos en los que compradores de un
inmueble han sufrido emergencias como enfermedades o accidentes graves de un
familiar, ante los cuales, luego de comprobar estos hechos, les han devuelto el dinero sin
cobrarles valores adicionales o penalizaciones. En otros casos acuerdan ubicarlos en
proyectos que se inicien en posteriores fechas al que tiene el comprador.

Los únicos que no se pueden ir del proyecto somos nosotros -los vendedores-, dice,
porque como constructor se adquieren obligaciones con proveedores basadas en los pagos
de los compradores de viviendas. Si no se obti enen estos valores, se tendrá que pedir un
crédito con sus intereses. Ese es el motivo por el cual hay una penalidad, opina Duarte, y
agrega que además tendrá que buscar otro cliente para esa casa e iniciar el proceso de
venta desde cero.

Otros factores que debe analizar el comprador son los pagos a tarjetas de crédito y
factores que se exigen en un crédito bancario que incluyen aspectos emotivos como la
formalización de una unión libre.

Lourdes Rangel, abogada de la Defensoría del Pueblo, recomienda que al comprar una
casa el interesado busque asesoría legal, porque al firmar el contrato en él prevalece la
emoción de ser dueño de casa y no da relevancia a los riesgos de firmar cláusulas que lo
afecten.

101
Detalla que una modalidad en los vendedores es el uso d e convenios de reservación.

Marco Pacheco, otro abogado de la Defensoría del Pueblo, destaca que el comprador
antes de firmar un contrato debe verificar la legalidad de la empresa, que exista el
espacio físico y el proyecto inmobiliario. Un recurso para co mprobar la situación legal
del vendedor es consultando sobre este en la Superintendencia de Compañías o en su
página web http://www.supercias.gob.ec.

Recomienda acudir al Departamento de Admisibilidad de su institución, el cual otorga

asesoría a los usuarios que van a adquirir una vivienda.

"La mayoría de personas no ha leído los contratos, ellas se dejan llevar por las ofertas
verbales y firman sin comparar si la oferta verbal consta en el contrato. Desconocen qué
pasará si deciden retirarse ni cuál será la sanción por el retiro, justificado o no; o qué
pasará si la promotora o urbanización incumple el contrato", dice.

Señala que el comprador también desconoce lo que implica un convenio de reservación

que no es igual a una promesa de venta suscrita ante un notario, o qué sucede cuando se
incumple con el financiamiento de la cuota inicial o si tras cubrir la cuota inicial la
financiera no le aprobó el crédito.

Pacheco cuestiona que durante la compra de una vivienda el interesado por el inmueble
por lo general debe someterse a cláusulas prohibidas, en las cuales si el usuario incumple
se le quiere imponer el 10% o 20% de multa en relación con el precio total de la casa y
no respecto a lo entregado, pero si la promotora incumple solo devuelve el dinero y si
ocurre una penalidad, es sobre lo entregado. Hay una desproporción legal. La ley obliga a
que el contrato sea equitativo y no abusivo, indica.

Además, cuestiona que haya cláusulas que impongan alzas por causas como la inflación o
elevación de precios de materiales de construcción, porque esto ya debe estar
contemplado en los valores fijados desde el inicio de la negociación.

102
Íder Valverde, abogado, expresa que lo más relevante para evitar inconvenientes en una
negociación, más que todo en una actividad como la construcción, es que el comprador y
el vendedor analicen y discutan bien el contrato, porque el vendedor por comercializar
rápido busca un contrato firmado, mientras el comprador no discute o no entiende las
cláusulas.

La actividad de la construcción es muy compleja, ya que, a veces, los intereses de los

compradores cambian en el transcurso de la construcción, en ocasiones hay demoras por
falta de material, en trámites municipales. Si las partes han analizado bien los contratos,
no debe haber problemas", afirma Valverde.

Iliana Palau, quien da asesoría para la compra de una casa, expresa que, en ocasiones, los
precios que presentan las constructoras que venden una vivienda superan los valores
reales de los materiales. Pone de ejemplo que el metro cuadrado de construcción valorado
en 350 dólares con iguales materiales se lo cotiza a $ 1.000.

Ante los problemas por la estructura de la vivienda, Valverde sugiere como solución que
las partes se sometan a pequeños arbitrajes técnicos, los cuales podrían estar a ca rgo de
la Cámara de la Construcción. "Muchos problemas de la construcción de vivienda nacen
muy pequeños y luego se hacen gigantes, por ejemplo, si me quedó mal un piso, a lo
mejor hay una solución técnica rápida... hay que entender, ellos -los compradores- tienen
un interés muy grande por la casa, es el sueño de sus vidas, el poder conquistar el
objetivo de su vida lo toman a pecho... Las peleas duran cuatro o seis años y a la final
nadie termina ganando, a las constructoras no les conviene grandes peleas o grandes
demandas", dice.

Menciona que incluso los conflictos surgen entre la pareja que compra. "He visto
divorcios porque mientras el marido, que por lo general es el que paga, no aprueba
ciertos gastos, la esposa va seguido a la obra, pide cambios y el esposo no los quiere. El
constructor está en la mitad de la discusión y no sabe a quién hacerle caso", comenta.

Señala que en cualquier transacción comercial hay una parte más débil que la otra y en la
compraventa de una casa la compañía vendedora es la q ue conoce el área, mientras que
103
los compradores pueden ser incluso jóvenes sin experiencia. Recomienda que los futuros
dueños de casa acudan a constructoras consolidadas y que un referente de credibilidad
sean las empresas que superaron la crisis de 1999.

Fuente: El Universo. Tomado de la página web: http://www.eluniverso.com/

104
ANEXO Nº 3 Aplicación de las encuestas realizadas en la ciudad de Quito

UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR.

ENCUESTA A PERSONAS PARTICULARES DE LA CIUDAD DE QUITO Nº 1

Mi nombre es Diana Lucero y estoy participando en un estudio para la Universidad

Central del Ecuador, me interesa conocer su opinión sobre algunos temas de la falta de
conocimiento en lo que se refiere a los contratos de compra-venta y su repercusión en el
incremento de personas afectadas, cuando por algunas de las partes no cumple con lo
establecido en dichos contratos. Su participación es importante para lograr este objetivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
nombre, ni datos personales. Esta encuesta no tiene ningún objetivo político.

No hay respuestas correctas para las preguntas que le formularé, solo queremos conocer
lo que usted piensa.

Dígnese indicarnos su opinión respecto a las siguientes preguntas:

1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

SI (x) NO ( )

2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

contrato de compra venta?

SI ( ) NO (x)

3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

105
SI ( ) NO (x)

4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

SI (x) NO ( )

5. ¿Considera que en este tipo de contratos, existe dolo por parte del vendedor?

SI ( ) NO (x)

6. ¿Conoce sobre los vicios que afecten la validez de los contratos de compra -venta?

SI (x) NO ( )

Gracias por su ayuda…

106
 UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR.

ENCUESTA A PERSONAS PARTICULARES DE LA CIUDADDE QUITO Nº 2

Mi nombre es Diana Lucero y estoy participando en un estudio para la Universidad

Central del Ecuador, me interesa conocer su opinión sobre algunos temas de la falta de
conocimiento en lo que se refiere a los contratos de compra-venta y su repercusión en el
incremento de personas afectadas, cuando por algunas de las partes no cumple con lo
establecido en dichos contratos. Su participación es importante para lograr este objetivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
nombre, ni datos personales. Esta encuesta no tiene ningún objetivo político.

No hay respuestas correctas para las preguntas que le formularé, solo queremos conocer
lo que usted piensa.

Dígnese indicarnos su opinión respecto a las siguientes preguntas:

1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

SI ( ) NO (x)

2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

contrato de compra venta?

SI ( ) NO (x)

3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

SI ( ) NO (x)

107
4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

SI (x) NO ( )

5. ¿Considera que en este tipo de contratos, existe dolo por parte del vendedor?

SI (x) NO ( )

6. ¿Conoce sobre los vicios que afecten la validez de los contratos de compra -venta?

SI (x) NO ( )

Gracias por su ayuda…

108
 UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR.

ENCUESTA A PERSONAS PARTICULARES DE LA CIUDAD DE QUITO

Nº 3

Mi nombre es Diana Lucero y estoy participando en un estudio para la Universidad

Central del Ecuador, me interesa conocer su opinión sobre algunos temas de la falta de
conocimiento en lo que se refiere a los contratos de compra -venta y su repercusión en el
incremento de personas afectadas, cuando por algunas de las partes no cumple con lo
establecido en dichos contratos. Su participación es importante para lograr este objetivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
nombre, ni datos personales. Esta encuesta no tiene ningún objetivo político.

No hay respuestas correctas para las preguntas que le formularé, solo queremos conocer
lo que usted piensa.

Dígnese indicarnos su opinión respecto a las siguientes preguntas:

1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

SI ( ) NO (x)

2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

contrato de compra venta?

SI ( ) NO (x)

3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

SI ( ) NO (x)
109
4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

SI ( ) NO (x )

5. ¿Considera que en este tipo de contratos, existe dolo por parte del vendedor?

SI (x) NO ( )

6. ¿Conoce sobre los vicios que afecten la validez de los contratos de compra -venta?

SI ( ) NO (x)

Gracias por su ayuda…

110
 UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR.

ENCUESTA A PERSONAS PARTICULARES DE LA CIUDAD DE QUITO

Nº 4

Mi nombre es Diana Lucero y estoy participando en un estudio para la Universidad

Central del Ecuador, me interesa conocer su opinión sobre algunos temas de la falta de
conocimiento en lo que se refiere a los contratos de compra -venta y su repercusión en el
incremento de personas afectadas, cuando por algunas de las partes no cumple con lo
establecido en dichos contratos. Su participación es importante para lograr este obje tivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
nombre, ni datos personales. Esta encuesta no tiene ningún objetivo político.

No hay respuestas correctas para las preguntas que le formularé, solo queremos conocer
lo que usted piensa.

Dígnese indicarnos su opinión respecto a las siguientes preguntas:

1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

SI ( ) NO (x)

2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

contrato de compra venta?

SI (x ) NO ( )

3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

SI ( ) NO (x)
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4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

SI ( ) NO (x)

5. ¿Considera que en este tipo de contratos, existe dolo por parte del vendedor?

SI (x) NO ( )

6. ¿Conoce sobre los vicios que afecten la validez de los contratos de compra -venta?

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Central del Ecuador, me interesa conocer su opinión sobre algunos tem as de la falta de
conocimiento en lo que se refiere a los contratos de compra -venta y su repercusión en el
incremento de personas afectadas, cuando por algunas de las partes no cumple con lo
establecido en dichos contratos. Su participación es importante p ara lograr este objetivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
nombre, ni datos personales. Esta encuesta no tiene ningún objetivo político.

No hay respuestas correctas para las preguntas que le formularé, so lo queremos conocer
lo que usted piensa.

Dígnese indicarnos su opinión respecto a las siguientes preguntas:

1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

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2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

contrato de compra venta?

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4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

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conocimiento en lo que se refiere a los contratos de compra -venta y su repercusión en el
incremento de personas afectadas, cuando por algunas de las partes no cumple con lo
establecido en dichos contratos. Su participación es importante para lograr este objetivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
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contrato de compra venta?

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3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

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4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
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2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

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1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

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4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
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1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

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conocimiento en lo que se refiere a los contratos de compra -venta y su repercusión en el
incremento de personas afectadas, cuando por algunas de las partes no cumple con lo
establecido en dichos contratos. Su participación es importante para lograr este objetivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
nombre, ni datos personales. Esta encuesta no tiene ningún objetivo político.

No hay respuestas correctas para las preguntas que le formularé, solo queremos conocer
lo que usted piensa.

Dígnese indicarnos su opinión respecto a las siguientes preguntas:

1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

SI ( ) NO (x)

2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

contrato de compra venta?

SI ( ) NO (x)

3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

SI ( ) NO (x)
151
4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

SI (x) NO ( )

5. ¿Considera que en este tipo de contratos, existe dolo por parte del vendedor?

SI (x) NO ( )

6. ¿Conoce sobre los vicios que afecten la validez de los contratos de compra -venta?

SI ( ) NO (x)

Gracias por su ayuda…

152
 UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR.

ENCUESTA A PERSONAS PARTICULARES DE LA CIUDAD DE QUITO Nº

25

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conocimiento en lo que se refiere a los contratos de compra -venta y su repercusión en el
incremento de personas afectadas, cuando por algunas de las partes no cumple con lo
establecido en dichos contratos. Su participación es importante para lograr este objetivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
nombre, ni datos personales. Esta encuesta no tiene ningún objetivo político.

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1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

SI ( ) NO (x)

2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

contrato de compra venta?

SI ( ) NO (x)

3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de cont rato de compra-venta?

SI ( ) NO (x)
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4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

SI (x) NO ( )

5. ¿Considera que en este tipo de contratos, existe dolo por parte del vendedor?

SI (x) NO ( )

6. ¿Conoce sobre los vicios que afecten la validez de los contratos de compra -venta?

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establecido en dichos contratos. Su participación es importante para lograr este objetivo
del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no nec esita darme su
nombre, ni datos personales. Esta encuesta no tiene ningún objetivo político.

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1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

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2. ¿Considera que el comprador es el principal afectado por el incumplimiento del

contrato de compra venta?

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3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra-venta?

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4. ¿Cree que sea necesario incorporar más medidas tendientes para asegurar el
cumplimiento del contrato de compra venta?

SI (x) NO ( )

5. ¿Considera que en este tipo de contratos, existe dolo por parte del vendedor?

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1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

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3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

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cumplimiento del contrato de compra venta?

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5. ¿Considera que en este tipo de contratos, existe dolo por parte del vendedor?

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1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

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cumplimiento del contrato de compra venta?

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1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

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3. ¿Existe dolo en el incumplimiento de contrato de compra -venta?

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del estudio. Los resultados que obtengamos serán confidenciales, no necesita darme su
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1. ¿Conoce el significado de lo que es un contrato de compra -venta?

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2. ¿Considera que el comprador es el principal a fectado por el incumplimiento del

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