Principios Registrales

2018
UNIVERSIDA NACIONAL DE
BARRANCA
SISTEMAS
Y PRINCIPIOS
REGISTRALES
CURSO: Derecho Notarial y

Registral
DOCENTE: Jorge Nieves Chen
CICLO: VI
ALUMNO(A):
Rosales Falcón Ingrid

UNIVERSIDAD NACIONAL DE BARRANCA - DERECHO REGISTRL
ÍNDICE
Índice...………..………………………….………………………………………………..1
Introducción…………………………………………………………………………….....2
Dedicatoria……...…………………………………….…………………………….…….4
Conclusiones…………...……………………………………………………………….23
Bibliografía………………………...…………………………………………………….24
CAPÍTULO I
SISTEMAS REGISTRALES
1. Sistemas Registrales……………………………………………………………...5
1.1. Sistema Francés…………………………….…………..………………...6
1.2. Sistema Alemán……………………….…….…………………………….6
1.3. Sistema Folio Personal………………………..………………………….7
1.4. Sistema Folio Real……………………………………………..………….8
CAPÍTULO II
PRINCIPIOS REGSITRALES
2. Principios Registrales……..….………………………………..……………………17
2.1. Principio Publicidad…………………………….…………….………….18
2.2. Principio de Rogación………………………………….……….………..18
2.3. Principio de Especialidad……………….……….……………….……...19
2.4. Principio de Legalidad……………………………….…………………..19
2.5. Principio de Tracto sucesivo…………………….………………………21
2.6. Principio de Legitimación……………………….……………………….21
2.7. Principio de Fe Publica…………………………………………………..22
2.8. Principio de Prioridad…………………………………………………….22
1
INTRODUCCIÓN
El presente trabajo tiene por finalidad, dar a conocer mejor lo que son los sistemas
regístrales, encontrar una clasificación adecuada de los mismos, sus principales
caracteres y establecer ciertas opiniones de algunos autores; así como explicar lo
que son los principios regístrales, su enumeración e importancia en materia
registral.
A través del trabajo se aclararán ciertas dudas referentes principalmente a los

caracteres de los sistemas regístrales y los principios regístrales que deben regir
para lograr un buen funcionamiento del Derecho Registral.
2
DEDICATORIA
A mis padres, por estar conmigo, por enseñarme a crecer y a que si caigo debo
levantarme, por apoyarme y guiarme, por ser las bases que me ayudaron a llegar
hasta aquí.
3
CAPÍTULO I
SISTEMAS REGISTRALES
Entendemos por Sistema Registral “el conjunto de normas que en un país

determinado regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre bienes
inmuebles mediante el registro de la propiedad, así “como el régimen y organización
de esa institución”.
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1. SISTEMAS REGISTRALES
Entendemos por Sistema Registral “el conjunto de normas que en un país

determinado regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre bienes
inmuebles mediante el registro de la propiedad, así “como el régimen y organización
de esa institución” [1].
Otra definición que podemos citar es la expuesta por Luis Vásquez López quien
expone que sistema registral “es la organización del registro de la propiedad raíz o
inmobiliaria es muy importante, porque tiene fines de publicidad de los actos y
contratos jurídicos y las acciones declarativas de derecho, por ello es necesario una
adecuada organización que contenga normas que garanticen la constitución,
autenticidad, legalidad, y que sirva de prueba al estar inscritos” [2].
Según Sanz Fernández: "Sistema registral es el conjunto de normas que en un

determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los
bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y
organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto
de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde
un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de
constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista
formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".
[1] Derecho Inmobiliario y Registral, José Luis La cruz Berdejo, Barcelona, Librería Broch, 1995, Pág.28
[2] Derecho y Práctica Registral, Vásquez López Luis, Editorial Liz, San Salvador, 2001, Pág.3
5
1.1. Sistema Registral Francés
Este Sistema Registral es llamado también de transcripciones porque consiste en

transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el
cual se organizó para dar protección a los acreedores de hipotecas es decir, que
inicialmente se le conoció como Registro de Hipotecas.
La forma en que se regulan los sistemas de esta clase que han sido adoptados por
muchos países, especialmente en la América Latina, varían notablemente de un
país a otro, no obstante el combate al cual se ha sometido este, por no ofrecer una
absoluta seguridad y además por ser estrictamente voluntario, importante entonces
es de hacer constar que las legislaciones de los países en que funciona este sistema
lo han rodeado de ciertos requisitos que han hecho posible que los terceros confíen
en la fe que les merece el Registro. También se ha combinado con los Sistemas
Alemán y australiano apareciendo así una nueva clase de sistema que podría
llamarse Sistema Mixto, el cual debido a no ser objeto de estudio de este trabajo,
no será citado en lo futuro.
1.2. El Sistema Alemán
Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre sí la debida
concordancia, estos son, el registro predial o territorial y el registro catastral. El
primero de ellos contiene la matrícula del inmueble en el cual se anotan todos los
actos por los cuales se transfiera o grave el fundo. El segundo registro, por su parte
contiene la configuración topográfica del inmueble, con indicación de su naturaleza,
situación, extensión superficial, forma, etc. y en él se anotan todas las
modificaciones materiales de que el predio sea objeto.
Toda modificación que sufra el inmueble debe anotarse en ambos registros y que
dada la certeza de que este sistema da a la inscripción, la primera matrícula que se
hace del inmueble está sujeta a un procedimiento previo que debe seguir el
funcionario encargado del Registro, ante quien deben presentarse los instrumentos
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que comprueban el dominio del solicitante entregándose además un plano del fundo
levantado por un ingeniero autorizado. A la solicitud se le da publicidad y si
resultaran opositores, la cuestión se vuelve contenciosa, teniendo en tal caso el
encargado del registro facultades jurisdiccionales para resolver si procede o no la
inscripción. Si la resolución es favorable, el solicitante es declarado dueño del
inmueble mediante la inscripción. Es indudable que este sistema, al establecer la
firmeza de la inscripción, se garantiza los derechos de terceros en forma efectiva.
Consecuentemente, el Estado es garante de la inscripción, y en caso de error, el

perjudicado tiene acción de perjuicios en contra de este, cuando aquél se deba a
negligencia de los funcionarios encargados del Registro.
1.3. Sistema de Folio Personal
Este Sistema que se basa en la generación de asientos regístrales efectuados en

libros, y en atención al titular o propietario de un inmueble especifico, es decir que
todo cambio que incida en el derecho de propiedad debe asentarse por separado,
en un libro distinto, dificultando lo anterior al darse seguimiento a las variaciones
sobre los derechos de propiedad de cada inmueble, pues en este, deben revisarse
diferentes libros en relación a un solo inmueble, generándose al mismo tiempo
incompatibilidad con innovaciones futuras; de esta forma se advierte que se asigna
cronológicamente un número de inscripción, a cada acto jurídico presentado para
su inscripción y sucesivamente se van formando “Libros” que en su inicio fueron
llevados de forma manuscrita y posteriormente mediante el empleo de copias
fotostáticas.
Como se observa, este Sistema caracterizado por hallarse la información “ dispersa

“ en variados Tomos o libros, lo que a su vez puede resultar en retardos en la
inscripción, pérdida de tiempo, inseguridad jurídica, repetición de inscripciones,
calificación compartida, trascripción literal de los documentos, inclusive “dualidad de
Propietarios acerca de un mismo inmueble, repetitivo y constante cambio de
antecedentes, y una especial desventaja que se vuelve difícil al estudiar el
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instrumento pues no se logra determinar con exactitud la prioridad registral al no

determinarse cual se inscribió primero.
1.4. Sistema de Folio Real
Entre los sistemas que existen sobre el modo de llevar los Libros del Registro
Inmobiliario y que ya se han descrito en líneas anteriores hallamos el Sistema de
Folio Real, el cual se implementa a partir del año 1986 teniendo su vigencia hasta
1997, amparándose como marco normativo la Ley de Reestructuración del Registro
de la Propiedad Raíz e Hipotecas en el que se toma como base de inscripción las
fincas o los Inmuebles; consistiendo dicho sistema en otorgar un número de
matrícula por propiedad, lo cual facilita darle seguimiento a los cambios sobre los
derechos de propiedad de los inmuebles permitiéndose con ello un mejor control.
Por medio de este Sistema, el Registro de los instrumentos o títulos se realizará en

razón de cada finca o inmueble y no de su propietario como era en el sistema
anterior, se le asigna un número que es el que conserva cualquiera que sea su
propietario, y en los libros del Registro se les reservan uno o varios folios en los que
se van anotando por orden de fechas, los traspasos, gravámenes, o hipotecas y
demás derechos reales que se constituyan sobre aquellos, así como las
cancelaciones de los mismos. Todas estas anotaciones se redactan en forma
extractada, quedando archivada en la oficina del Registro un testimonio del
instrumento en virtud del cual se hace la modificación.
Es importante manifestar, que la primera inscripción se hace por medio de

matrículas o matriculación y sub matrículas cuando haya más de un propietario y se
expresa en forma de notas la situación y descripción del inmueble, su naturaleza,
extensión, linderos, nomenclatura catastral y planos si lo hubiere, así como todos
aquellos datos que sean necesarios para su identificación. También se hacen
constar el nombre y demás datos personales del titular o del dueño del Inmueble.
La forma en que se harán los asientos en el folio Real, es a través de copias de los
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instrumentos o bien con un resumen de su contenido, cada inmueble tendrá una

sola matrícula en el Registro. Debiendo registrarse en forma unitaria todos los
negocios jurídicos que se relacionen con una determinada finca correspondiéndole
a cada uno en orden sucesivo. Cada Inmueble deberá identificarse de manera
inequívoca.
En cada instrumento o título inscrito se asentará una razón que constituirá la prueba
de su inscripción y para que surta efectos jurídicos bastaran que sea firmada por el
registrador que autorizó la inscripción o en su defecto por el funcionario que designe
La Dirección General del Registro.
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CAPÍTULO II
PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales vienen a ser las orientaciones básicas y generales contenidos en
normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la
inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema
registral.
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2. PRINCIPIOS REGISTRALES
Los Principios Registrales son los que determinan o caracterizan el sistema registral de
cada Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no son consagrados en todos los
Estados. En cada Estado se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a éstos
el sistema registral de cada Estado adopta determinados caracteres, y brinda determinadas
soluciones a los problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el
derecho positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la
integración del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los Principios
Registrales no están consagrados exactamente de la misma manera en todos los Estados,
ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre los Principios Registrales.
A través del estudio de los Principios Registrales puede conocerse las características de
los Sistemas Registrales, es decir, en todos los Sistemas Registrales se consagran
Principios Registrales, no los mismos, pero según los Principios Registrales que se
consagren y como se los establezca en el derecho positivo, cada Sistema Registral adopta
determinados caracteres.
2.1. DEFINICIÓN
Es el conjunto de normas y principios que regulan la exteriorización continuada y

organizada de situaciones jurídicas, a efectos de producir cognoscibilidad general, a través
de la institución de los Registros Públicos, cuyo objeto es la inscripción o anotación de los
actos, hechos o contratos; con el consecuente efecto Jurídico de la situación publicitada.
Los principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de la

Propiedad. Asimismo están totalmente entrelazados unos de otros de tal manera que no
existen en forma independiente. Su nombre no se deriva del término filosófico inmutable,
sino que se refiere a la constitución de una técnica y elaboración del estudio del Registro
Público de la Propiedad: sirve de explicación teórica y práctica de la función del Registro.
La mayoría de los autores los tratan en forma sistemática:
Roca Sastre, dice que "Son los principios las orientaciones capitales, las líneas directrices
del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el resultado de la sintetización
del ordenamiento jurídico registral".
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Jerónimo González, al estudiar el tema expresa: "No cabe duda que en la técnica jurídica
de estos últimos cien años se ha desarrollado una corriente metodológica que busca en los
grupos de preceptos de Derecho privado unas orientaciones generales que jugando a modo
de principios, informan la disciplina estudiada y sirven para resolver los problemas
concretos. Tal vez en esta vía sean los primeros y hayan incurrido en exageración (por no
decir que han bordeado el ridículo) los civilistas alemanes para los que no exista materia
que pueda ser expuesta sin aludir a los mismos".
Por su parte Carral y de Teresa, manifiesta: "Los preceptos del Registro Público son un
laberinto. Se refieren a una materia sumamente compleja, y generalmente están
distribuidos con el desorden y en cierta promiscuidad que produce confusión en el jurista, y
son causa de enredos y embrollos de los que sólo puede salirse si tenemos algo que nos
oriente, nos encamine, nos conduzca, por el camino de la verdad. Esa luz que nos encauza,
nos la dan los principios registrales" [3].
2.2. IMPORTANCIA
Se utilizan para la interpretación del derecho Registral; entendiéndose como un conjunto

de normas. Esta interpretación según las personas que las realizan pueden ser:
Registradores, Notarios, Cónsules, Jueces. De esta se deriva otra aplicación de los
Principios Registrales, que se refiere a la creación de la Jurisprudencia en materia Judicial
Registral. Los Principios Registrales orientan al Legislador en la creación de nuevas normas
jurídicas registrales, tanto en caso de reforma parcial o total. Los Principios Registrales
sirven para el estudio del Derecho Registral.
2.3. CLASIFICACIÓN
En cuanto al número o clasificación de los principios registrales, no hay uniformidad de

criterios, pues cada país adopta un determinado sistema registral como consecuencia de
los principios registrales que los ha tomado en cuenta.
Los principios registrales son las ideas orientadoras o directrices que determinan los rasgos
y características principales de la institución registral en un país, son 10 los principios
regístrales, los cuales se encuentran normados en el Código Civil y en Reglamento de los
Registros Públicos.
[3] Carral y de Teresa, Luis, Derecho Notarial y Derecho Registral, Porrúa, S. A., México, 1970, p.241.
12
2.3.1. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El Principio Registral de Publicidad está consagrado en nuestro ordenamiento jurídico en el

artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones”.
También se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar del Nuevo

Reglamento General de los Registros Públicos, en cuyo segundo párrafo establece: “El
contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo”.
Por el Principio de Publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos
están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es “juris et de jure”,
porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar desconocimiento
o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas y partidas de inscripción que
constan en los Registros Públicos. Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos
conocen el contenido de las inscripciones y tal conocimiento se hace realidad, con la
obligación que tienen los funcionarios de los Registros Públicos de manifestar, informar a
todas las personas, precisamente de ese contenido de las inscripciones.
De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad: Material y Formal.
a) Publicidad Material: Es la contenida en el enunciado mismo del Principio; está “in

re” en el texto mismo del Principio, por lo que nadie puede alegar su
desconocimiento. Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del artículo
pertinente (art. 2012 del Código Civil)
b) Publicidad Formal: La misma que se hace realidad con la obligación de los
funcionarios de los Registros Públicos de informar a quién lo solicite del contenido
de las inscripciones. En la práctica; la publicidad formal puede darse de dos
maneras:
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1. Publicidad Formal Directa: Es decir, directamente en las oficinas de

los Registros Públicos a la que puede acudir cualquier persona y
pedir que le exhiban los tomos y/o fichas y partidas, títulos
archivados. Esta publicidad se realiza en una sección llamada “De
Manifestación de Libros”, con el único requisito de pagar los
derechos, según el arancel vigente. En definitiva, cualquier persona
puede solicitar este informe o exhibición e incluso, solicitar copia de
la ficha respectiva, la que tiene valor referencial y no probatorio.
2. Publicidad Formal Indirecta: Es decir, el usuario puede solicitar

cualquier certificado que requiere como son los certificados de
gravámenes, copia literal, etc. Previa la presentación de una solicitud
y el pago de los derechos correspondientes. Estas formas de
publicidad están normadas en los Arts. 127° al 141° del Reglamento
General de los Registros Públicos.
2.3.2. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
El Principio Registral de Rogación se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo

2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los Registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros públicos.”
También lo consagra el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos.
El Principio de Rogación, llamado también Principio de Instancia, significa que las

inscripciones en los Registros Públicos, se extienden necesariamente a solicitud de parte
interesada, no procediendo de oficio; la rogatoria o la solicitud es necesaria. Ahora bien, si
es verdad que para la inscripción de un Título se requiere la rogatoria, esta no hay que
confundir con súplica, porque, como dice García Coni, el servicio público registral es
inexcusable y sólo en casos muy especiales puede negarse la inscripción.
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Esta regla de la rogatoria tiene sus excepciones en los casos siguientes:
1. Cuando el Registrador haya incurrido en error material; al respecto tenemos los

artículos 81° y 82° del mismo Reglamento General que a la letra dicen:
Artículo 81° - El error material se presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que
constan en el título archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el
asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
Artículo 82° - Rectificación de error material
Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título
archivado, salvo que éste no se encuentre en la Oficina, en cuyo caso se procederá
conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto de que previamente se
reconstruya el título archivado correspondiente.
2. Cuando se trata de la hipoteca legal: Al respecto el Art. 1119 del Código Civil dice:
“Las hipotecas legales a que se refiere el Art 1118 se constituyen de pleno derecho
y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador, simultáneamente con
los contratos de los cuales emanan”.
2.3.3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Llamado también de Determinación y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos
en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se haga en partida
separada. En realidad, la eficacia de un Registro depende en gran medida de la forma en
que se cumple con este Principio. Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto
de Principio de Especialidad es expresión que denota un criterio singularizador o
particularizador, que revela un designio de concreción, especificación o determinación.
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Es en virtud de este Principio que n nuestra técnica registral se abrirá especial para cada
bien aunque el propietario sea una misma persona; se abrirá una partida por cada
declaratoria de herederos, por cada testador; por cada sociedad que se inscriba, pues,
dicho principio determina que cada inscripción se haga por partida separada, con el objeto
de individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas.
El principio de especialidad no está contenido en el Código Civil, en cambio nuestro

Reglamento General de los Registros Públicos hace referencia a este Principio de la
Declaración IV cuando dice que: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como
los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas
Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona
natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán
establecerse otros elementos que determinan la apertura de una partida registral”
2.3.4. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
El Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo

2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los Registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros públicos.”
Este artículo se refiere al principio de calificación. Permite señalar los criterios que el
registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los títulos que
pretenden lograr acogida registral.
a) La Legalidad de los Documentos: En el caso de tratarse de documentos notariales,

el registrador debe apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento de los
requisitos de formalización del documento, como el uso del papel adecuado, el pago
de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial así como la
pertinencia del tipo de documento del cual se trate con relación al acto. Si se trata
de documentos judiciales, el Registrador debe apreciar la competencia del Juzgado
o Tribunal, así como las formalidades del documentos como son la firma del juez o
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secretario de juzgado y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la

incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir.
b) La Capacidad de los Otorgantes: En esta parte el artículo no debe ser objeto de
una interpretación restrictiva relacionada con la capacidad de ejercicio que debe
tener para la realización de los actos que se desea inscribir. La calificación debe
referirse también a aspectos relacionados con el estado civil, la nacionalidad, la
condición de insolvente y otros factores que pueden limitar la capacidad de la
persona que intervino en el acto materia de la inscripción. Por lo tanto, el Registrador
deberá apreciar si en el registro correspondiente y en otros registros bajo su
jurisdicción aparecen inscritas razones de insolvencia, interdicción, etc.
c) La Validez del Acto: Aceptando la diferenciación que efectúa el artículo 225 del
C.C., el documento es distinto al acto. Ya se trató del documento en el punto (a);
toca ahora referirse al acto jurídico. Respecto de él, el Registrador debe efectuar la
calificación verificando si existen o no razones de nulidad, en las manifestaciones
de voluntad, conforme a lo que dispone el artículo 219 del C.C.
d) Identificación: Concordando con la doctrina predominante, debe señalarse que,
aun cuando el Código no lo menciona el Registrador debe verificar la identidad entre
el titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico materia
de la inscripción. Del mismo modo debe apreciar que entre el derecho inscrito y el
materia de inscripción exista también identidad.
También se encuentra consagrado en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento

General de los Registros Públicos de la siguiente manera: “Los Registradores califican la
legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la
verificación del cumplimiento de las formalidades propias del Título y la capacidad de los
otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa
e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del
acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas
vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran
en el Registro.”
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Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción y/o anotación
preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin de
que en los asientos correspondientes solamente tengan acceso los títulos válidos y
perfectos. Entendemos por CALIFICACIÓN REGISTRAL, el análisis minucioso y exhaustivo
que debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto, contrato, resolución judicial
o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que
obran en los Registros Públicos, que son los asientos pre-existentes, índice, etc.
La calificación registral, aparte de ser personalísima, es obligatoria; los Registradores

califican bajo su responsabilidad, sin poder delegar en otra persona ni suspender su juicio
y consultar con sus superiores; podemos decir, con La cruz Berdejo, que es un DEBER -
DERECHO del Registrador, el calificar los títulos que se les presenta, lo que significa que
dicho funcionario no puede eludir calificar los títulos que están dentro de su jurisdicción ni
ser obligado a pronunciarse o calificar contra su propio y personal criterio, por cierto dentro
del marco legal, ni se le puede impedir calificar los títulos.
2.3.5. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artículo 2015 del

Código Civil de 1984 el cual establece: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.”
También se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Nuevo

Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Ninguna
inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición
en contrario”.
García Coni, en su Derecho Registral Aplicado, manifiesta que se entiende por tracto el
espacio que media entre dos lugares o el lapso que transcurre entre dos momentos. Si el
recorrido entre ambos puntos del espacio o del tiempo se efectúa ininterrumpidamente, el
tracto será continuo. Por otro lado, agrega que si la prioridad impide la inscripción de
derechos incompatibles entre sí, el tracto continuo como correlato-se opone a que se acepte
“como realidad jurídica extra-registral” el contenido de documento en que aparezca “como
titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente”, por
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cuanto no debe alterarse la secuencia transmitiva y “de los asientos existentes en cada folio
deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos
registrados”.
Dentro de este Principio de tracto sucesivo, también cabe referirnos al tracto abreviado.
Siguiendo a García Coni, diremos con él que normalmente cada transmisión inmobiliaria
origina un asiento inscriptivo, pero puede acontecer que dos transferencias simultáneas se
unifiquen en un solo asiento o motiven dos asientos inmediatamente consecutivos. Este
último depende de la técnica empleada y cuando tal situación se presenta estamos ante un
caso típico de “tracto abreviado”, que constituye un atajo dentro del proceso enajenativo-
inscriptivo. El tracto abreviado no es una excepción sino una modalidad del tracto continuo,
pues este se cumple partiendo siempre del titular inscrito hasta llegar, directa o
indirectamente, al sustituto que será legitimado por el Registro.
Cabe señalar que este Principio de tracto sucesivo no solamente se da en al Registro de la

Propiedad Inmueble, como parecería ser de los conceptos de los tratadistas antes referidos;
de ningún modo, antes bien, se da en todos los Registros.
La excepción a éste principio de tracto sucesivo, es la inscripción primera de dominio o

inmatriculación, tratándose del Registro de la propiedad inmueble, que viene a ser el
ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria determinada a la vida registral, pero a
partir de esta inmatriculación, las posteriores inscripciones deberán cumplir con el Principio
de tracto sucesivo. En los demás registros, también se exceptúa este principio tratándose
de la inscripción primera o principal; así al inscribirse una Sociedad Mercantil, en esta no
cabe aplicar este principio, pero en las inscripciones futuras sí; en fin, en todas las demás,
como son las inscripciones de poderes, testamentos, etc.
2.3.6. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
El Principio Registral de Legitimación se encuentra consagrado en el artículo 2013 del

Código Civil de 1984, que establece: “El contenido de la inscripción se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez.”
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Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas. Esto significa que en el Perú las
inscripciones no sanean el título y generalmente, no son elementos constitutivos de los
respectivos actos y contratos; es evidente que la inscripción establece una presunción
sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma; de este concepto, que se relaciona
con la prohibición de admitir títulos contradictorios surge el Principio de la Legitimación,
contenido en el art. VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos.
Cabe señalar que este principio ha sido admitido en la jurisprudencia de la Corte Suprema,
la que ha declarado que las inscripciones “prima facie”; deben considerarse ciertas, salvo
prueba en contrario; de otro lado la jurisprudencia de la Corte Suprema, al declarar, de
manera uniforme y reiterada, que solamente en virtud de pruebas y como consecuencia de
una acción judicial, puede anularse una inscripción no ha hecha sino reconocer la
legitimación. El Art. VII del Título Preliminar acotado, expresa: Los asientos registrales se
presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
2.3.7. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
El Principio Registral de Fe Pública se encuentra consagrado en el artículo IV del Título

Preliminar del Nuevo Reglamento del Registro de Sociedades en los siguientes
términos: “La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción del Registro no
perjudicará al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos sobre la base de
los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud e invalidez no consten en los
asientos registrales”.
Se aplica cuando una persona contrata con una sociedad sobre la base de un acuerdo de
Junta de socios, pero dicho acuerdo ha sido impugnado judicialmente y la sentencia ha
declarado fundada la demanda, pero ésta sentencia no ha sido inscrita, por tanto, dicha
sentencia no le afecta al tercero siempre que actúe de buena fe y haya contratado sobre la
base de dicho acuerdo inscrito.
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Otro supuesto sería el caso de un nombramiento de un Gerente pero que en realidad es

Director, es decir por error aparece en el asiento registral como si fuese Gerente y sobre
dicha base un tercero contrata con la sociedad, en tal supuesto el tercero que contrato con
la sociedad no se perjudica.
2.3.8. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros Públicos, están
determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez la fecha de inscripción está
determinada por el día y hora de su presentación. El apotegma jurídico “prior in tempore
potior in jure” (el primero en el tiempo es el más poderoso en el Derecho), que preside a la
mecánica registral, tiene particular relevancia en el Derecho, por lo que, de acuerdo a este
principio, los derechos que otorgan los Registros están determinados por la prioridad en el
tiempo de la inscripción, y la prioridad en el tiempo se determina por la fecha, día, hora y
fracción de hora en que el título se presenta al Registro.
Nuestro Código Civil, con mejor criterio, reconoce este principio, porque establece dos
clases de prioridad: Prioridad de Rango y Prioridad Excluyente. Veamos en qué consisten.
a) Prioridad de Rango.- contenida en el artículo 2016, cuando dice que “La prioridad
en el tiempo de la inscripción determinada la PREFERENCIA de los derechos que
otorga el registro”. La exposición de Motivos del Código Civil, dice: Este artículo
reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se produce respecto de
derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este
caso, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la
antigüedad de su inscripción.
Esta prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la Ley la permite.
Nuestro Código, tratándose de la garantía real de hipoteca, expresamente regula la
cesión del rango, que puede ser gratuita u onerosa (artículos 1112 y 1114).
b) Prioridad Excluyente.- Está contenida en el artículo 2017, cuando señala que “No
puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”. La exposición de Motivos dice: Este artículo acoge el principio de prioridad
excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros
21
ya inscritos y que no permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos
títulos fueron producidos. De este modo se produce el cierre registral. Un título que
pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá
inscribirse. Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos modos:
1. Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la

inscripción del título incompatible. (Esto significa, registralmente hablando,
la tacha del título).
2. Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para

el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado
a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se
producirá el cierre registral para el segundo y éste podrá lograr acceso al
registro.
22
CONCLUSIONES
 Los principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al
sistema registral de un país. .
 Los Principios Registrales no están consagrados exactamente de la misma
manera en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el
mismo nombre los Principios Registrales.
 Los Principios Registrales cumplen funciones trascendentales en el derecho
positivo registral de cada Estado, así como en la aplicación de las normas
registrales. Los Principios Registrales sirven de base al derecho positivo
registral de cada Estado son de mucha utilidad en la calificación registral, no
sólo por parte de los registradores públicos sino también de los tribunales
registrales o última instancia
23
BIBLIOGRAFIA
1. http://derechoregistrald5.blogspot.com/2008/09/sistemas-registrales.html
2. http://www.monografias.com/trabajos13/sistypri/sistypri.shtml
3. https://bienesyderechosrealesunivia.wordpress.com/2014/11/06/sistemas-
procedimiento-y-principios-registrales/
4. http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/viewFile/15837/162
69
5. https://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_registral
24

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2018

CURSO: Derecho Notarial y

DOCENTE: Jorge Nieves Chen

Rosales Falcón Ingrid

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